Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
zaaknummer: 6080024 \ CV FORM 17-21613
uitspraak: 29 september 2017
vonnis van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam,
in de zaak van
de stichting
Stichting Ouderenhuisvesting Rotterdam,
gevestigd te Rotterdam,
(mede)verzoekster,
gemachtigde: mr. I.J.M.I. Souren en mr. K. Bol te Rotterdam,
tegen
[medeverzoekster],
wonende te Rotterdam,
(mede)verzoeker,
gemachtigde: mr. T. Rhijnsburger te Rotterdam.
Partijen worden hierna “SOR” en “[medeverzoekster]” genoemd.
1.Het verloop van de procedure
1.1
Op 24 mei 2017 is ter griffie van de rechtbank, kamer voor kantonzaken, het gezamenlijk verzoek van partijen ontvangen om het tussen hen gerezen geschil ex artikel 96 Rv te beslissen. In dat verzoekschrift is aan de kantonrechter de vraag ter beantwoording voorgelegd of de huurovereenkomst tussen SOR en [medeverzoekster] als gevolg van de opzegging daarvan door SOR op grond van dringend eigen gebruik als bedoeld in artikel 7:274 lid 1 onder c BW zal eindigen.
1.2
Bij brief van 16 augustus 2017 heeft SOR een schriftelijke reactie en aanvullende producties in het geding gebracht.
1.3
Bij brief van 22 augustus 2017 is van de zijde van [medeverzoekster] een schriftelijke reactie ingediend, vergezeld van aanvullende producties bij brief van 24 augustus 2017.
1.4
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 31 augustus 2017. Ter zitting is SOR verschenen bij de heer [N.], directeur-bestuurder, mevrouw [M.], manager wonen, mevrouw [O.], medewerker klantcontactcentrum, de heer
[P.], projectleider en de heer [Q.], teamleider verhuur. SOR is bijgestaan door de gemachtigden mr. I.J.M.I. Souren en mr. K. Bol. [medeverzoekster] is in persoon verschenen en is bijgestaan door de gemachtigde mr. T. Rhijnsburger.
Ter zitting hebben beide partijen hun standpunt nader toegelicht, waarbij de gemachtigden van SOR zich bediend hebben van pleitaantekeningen die door hen in het geding zijn gebracht. Van het verhandelde ter zitting heeft de griffier aantekening gehouden.
1.5
Aan het slot van de zitting heeft de kantonrechter de uitspraak van het vonnis bepaald op heden.
2.De vaststaande feiten
Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend, dan wel niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken, alsmede op grond van de in zoverre niet weersproken inhoud van de producties, staat tussen partijen het volgende vast.
2.1
SOR is een woningcorporatie die zich specifiek richt op de huisvesting van 50-plussers in de stadsregio Rotterdam en de Hoeksche Waard. SOR biedt woningen met aanvullende diensten en faciliteert zorgverlening door andere partijen die beide aansluiten op verschillende leefstijlen en inkomensniveaus.
2.2
Tussen SOR als verhuurster en [medeverzoekster] als huurder bestaat sinds 16 februari 2008 een huurovereenkomst met betrekking tot de woning aan [straat- en plaatsnaam] (hierna: “het gehuurde”). [medeverzoekster] is thans 86 jaar oud.
2.3
Het gehuurde bevindt zich in woongebouw [naam woongebouw] dat deel uitmaakt van het grotere complex [naam wooncomplex] met in totaal vijf woongebouwen. [naam wooncomplex] beschikt over een grote recreatieruimte, fitnessruimte, fysiotherapie-praktijk, kapsalon, schoonheidssalon, pedicure, wasserette, internetruimte, bibliotheek, logeerkamers en een tuin met terras en jeu de boules banen. In [naam wooncomplex] wordt het woonconcept ‘exclusief wonen’ met uitgebreide dienstverlening gehanteerd.
2.4
Stichting Aafje biedt zorg op verschillende niveaus waaronder ook 24-uurszorg in verpleeghuizen. Op dit moment is Aafje tussen 8.00 uur en 18.00 uur in [naam wooncomplex] aanwezig voor alarmopvolging en levert zij thuiszorg in [naam wooncomplex].
2.5
SOR heeft het voornemen om de samenwerking met Stichting Aafje uit te breiden en te intensiveren door de appartementen op de begane grond en de 1e tot en met de 4e verdieping van [naam woongebouw] te transformeren naar 36 zorgkamers met bijbehorende zorgvoorzieningen, die door Stichting Aafje zullen worden gehuurd. Doelgroep voor deze zorgkamers zijn senioren met een zware (intramurale) zorgvraag, zoals psychogeriatrische problematiek. Om deze plannen te kunnen verwezenlijken, dienen de huurders van de betreffende appartementen op de begane grond en de 1e tot en met de 4e verdieping van [naam woongebouw] te verhuizen. Het gaat om in totaal 19 appartementen, waarvan er 10 reeds zijn ontruimd met medewerking van de betreffende bewoners.
2.7
Op 15 november 2016 heeft SOR de Bewonerscommissie geïnformeerd over haar plannen. De Bewonerscommissie heeft, na positief verkregen adviezen van de Woonbond en het Huurdersplatform, op 3 januari 2017 schriftelijk medegedeeld geen bezwaren te hebben tegen het door SOR gepresenteerde plan.
2.8
Namens de gemeente is schriftelijk bevestigd dat het gebruik van een deel van het gebouw [naam woongebouw] als verpleegafdeling met 24-uurszorgverlening geen strijd met het geldende bestemmingsplan oplevert.
2.9
Op 24 maart 2017 heeft SOR de huurovereenkomst met [medeverzoekster] per aangetekende post opgezegd met inachtneming van een opzegtermijn van 6 maanden.
De grondslag van de opzegging is ‘dringend eigen gebruik’ als bedoeld in artikel 7:274 lid 1 sub c BW. In de opzegginsbrief heeft SOR [medeverzoekster] aangegeven een andere woning voor hen in [naam woongebouw] beschikbaar te hebben, te weten [straatnaam en huisnummer]
2.1
[medeverzoekster] heeft, samen met 6 andere huurders, laten weten niet akkoord te gaan met de huuropzegging en in het gehuurde te willen blijven wonen.
3.Het gezamenlijk verzoek
3.1
Onder toepassing van artikel 96 Rv hebben partijen gezamenlijk aan de kantonrechter verzocht:
i. de vraag te beantwoorden of de huurovereenkomst tussen SOR en [medeverzoekster] als gevolg van de opzegging daarvan door SOR op grond van dringend eigen gebruik als bedoeld in artikel 7:274 lid 1 onder c BW zal eindigen;
en voorts indien de onder i) gestelde vraag bevestigend wordt beantwoord, bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
de datum waarop de huurovereenkomst zal eindigen vast te stellen op 1 oktober 2017, althans op een in goede justitie te bepalen datum;
verweerder te veroordelen de woning aan het [straatnaam en huisnummer] op uiterlijk die datum te ontruimen en te verlaten met al degenen en al hetgeen zich in het gehuurde bevinden en vervolgens verlaten en ontruimd te houden;
en in alle gevallen:
de proceskosten te compenseren.
3.2
Partijen hebben zich het recht van het aanwenden van rechtsmiddelen (met een termijn van 4 weken) voorbehouden.
4.De standpunten van partijen
4.1
Hieronder worden de zienswijzen van partijen ten aanzien van de voorliggende vraag in samengevatte vorm weergegeven. Op hetgeen zij overigens nog ter zitting hebben aangevoerd wordt, althans voor zover van belang voor de uitkomst van de procedure, hierna bij de beoordeling teruggekomen.
De zienswijze van SOR
4.2
SOR meent dat aan de voorwaarden van dringend eigen gebruik wordt voldaan.
De structurele en langdurige leegstand in [naam woongebouw] heeft niet alleen een aanzienlijke huurderving tot gevolg, waardoor maatschappelijk vermogen verloren gaat, maar zorgt ook voor een negatieve invloed op het leefklimaat in het gebouw. Het verhuren van een deel van het gebouw aan Stichting Aafje is voor alle partijen de beste optie. Het unieke woonconcept van [naam woongebouw] kan daarmee worden gehandhaafd, terwijl met het verhuren van een deel van het gebouw aan Aafje een extra zorgvoorziening voor de toekomst wordt gecreëerd, ook voor de huidige bewoners. Indien zij op enig moment intensieve zorg nodig hebben, kunnen zij die zorg in hun vertrouwde woonomgeving en in nabijheid van hun naasten krijgen. Door het aanbieden van een andere woning binnen [naam woongebouw] (of elders in de regio) en de voorzieningen uit het sociaal plan, die SOR met extra’s heeft uitgebreid, spant SOR zich tot het uiterste in om de nadelige gevolgen van de opzegging zo veel als mogelijk te compenseren. Het is de intentie van SOR om waar nodig maatwerk te bieden en de bewoners die moeten verhuizen zo veel als mogelijk bij te staan en te ontzorgen.
De zienswijze van [medeverzoekster]
4.3
[medeverzoekster] stelt zich primair op het standpunt dat SOR geen dringend eigen gebruik heeft aangetoond. SOR heeft de leegstand van [naam woongebouw] zelf gecreëerd door te weinig onderhoud te plegen en nieuwe huurders bewust niet toe te laten. Voor de beoogde samenwerking met Aafje bestaat geen enkele noodzaak. Sterker nog, met de komst van Aafje in [naam woongebouw] zal de leegstand alleen nog maar meer toenemen, omdat niemand boven een verpleeghuis wil wonen. SOR (danwel Aafje) beschikt over geen enkele vergunning, waardoor het bepaald niet zeker is dat de noodzakelijke vergunningen afgegeven zullen worden. Een zelfstandige verpleeginrichting die Aafje voor ogen heeft, valt niet binnen het bestemmingsplan. Een alternatieve keuze, bijvoorbeeld een verlaging van de huurprijs, is ook een mogelijkheid om de leegstand terug te dringen.
Subsidiair, als vastgesteld wordt dat sprake is van dringend eigen gebruik, dan dient op grond van de belangenafweging die vervolgens moet worden toegepast vastgesteld te worden dat de belangen van [medeverzoekster] zwaarder wegen. Hij is er bij het aangaan van de huurovereenkomst – hij was 77 jaar oud – van uit gegaan dat dit zijn laatste woning zal zijn en dat hij nooit meer zal hoeven te verhuizen, althans dat hij voor onbepaalde tijd in het gehuurde kan blijven wonen tot het moment dat het medisch gezien niet meer zal gaan. Een verhuizing betekent een zeer ingrijpende en stressvolle gebeurtenis, die niet of nauwelijks verwerkt kan worden. Daar komt bij dat indien hij er noodgedwongen voor kiest een ander appartement in het gebouw te betrekken, zijn woonomgeving ingrijpend zal veranderen, aangezien hij dan boven een gesloten verpleeginrichting komt te wonen. Die keuze heeft hij destijds bij het aangaan van de huurovereenkomst, waar SOR sprak over “exclusief wonen” niet gemaakt.
5.De beoordeling van het geschil
5.1
Het onderhavige verzoek maakt deel uit van een groep van zeven verzoeken.
5.2
Op grond van artikel 7:274 lid 1 sub c BW kan een vordering tot beëindiging van een huurovereenkomst van woonruimte worden toegewezen indien de verhuurder aannemelijk maakt dat hij het verhuurde zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik, vervreemding van de gehuurde woonruimte niet daaronder begrepen, dat van hem, de belangen van beide partijen in aanmerking genomen, niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt verlengd, en tevens blijkt dat de huurder andere passende woonruimte kan verkrijgen.
5.3
Van dringend eigen gebruik kan sprake zijn, wanneer het de bedoeling is te slopen en nieuw te bouwen. Dit geldt zeker wanneer de voorgenomen sloop onderdeel is van een grotere herstructurering, welke past in een gemeentelijk beleid. In HR 3 mei 1996, NJ 1996, 655 (Bijlmermeerarrest), heeft de Hoge Raad met zoveel woorden overwogen in de laatste woorden van de volgende overweging: “Er bestaat evenwel geen goede grond om aan te nemen dat van dringend eigen gebruik in de zin van voormelde bepaling (thans artikel 7:274 BW) alleen dán kan worden gesproken indien sloop van de betrokken woning nodig is om een in aanzienlijke mate verliesgevende exploitatie van juist die woning een halt toe te roepen; redelijkerwijs dient eveneens van dringend eigen gebruik te worden gesproken, indien de betrokken woning deel uitmaakt van een bepaald bestand van woningen waarvan de exploitatie als geheel de verhuurder aanzienlijke verliezen oplevert (…)”. In dit arrest wordt tot uitdrukking gebracht dat sloop die tot doel heeft stedenbouwkundige en sociale verbeteringen tot stand te brengen ook kan worden geschaard onder het begrip dringend eigen gebruik. Dit is precies een van de redenen die SOR aanvoert om haar besluit om te gaan slopen c.q. renoveren te rechtvaardigen. Aan de hand van de stukken en de daarop gegeven toelichting door SOR kan immers worden vastgesteld dat SOR genoodzaakt is te herstructureren in verband met een verlieslatende exploitatie als gevolg van een structurele leegstand in [naam woongebouw]. Door de behoefte aan (meer) zorgplaatsen in de wijk en de toenemende vergrijzing in [naam van de wijk] heeft zij in samenwerking met zorginstelling Aafje plannen ontwikkeld om te komen tot de bouw van een afgesloten verpleegunit voor mensen met dementie die intensieve zorg nodig hebben. Op deze wijze wordt ook ingespeeld op de maatschappelijke behoefte die er is voor kleinschalige verpleegzorg dichter bij huis en het gemeentelijk programma Langer Thuis met als doel dat Rotterdammers langer zelfstandig kunnen blijven wonen. Het feit dat SOR, in overeenstemming met dit gemeentelijk beleid, beoogt woningen te slopen c.q renoveren om ze te vervangen door zorgkamers die Aafje in gebruik zal nemen voor (dementerende) bewoners, vormt dan ook een dringend eigen gebruik in de zin van de wet. Wellicht zijn de huurders het niet eens met dit beleid. Het is echter niet aan de kantonrechter om te beoordelen of dit beleid wel of niet juist is. SOR heeft in dat opzicht een grote beleidsvrijheid. Alleen wanneer het beleid misbruik van recht of onrechtmatig handelen zou opleveren kan dat anders zijn, maar daarover is niets gesteld en ook overigens is daarvan niet gebleken.
5.4
[medeverzoekster] verweert zich door te stellen dat de leegstand door SOR is gecreëerd door onderhoud na te laten en door te anticiperen op (nog niet vaststaande) plannen, waardoor de dringendheid haar objectieve status verliest. Ook stelt zij dat SOR slechts op één plan heeft ingezet en geen alternatieven heeft onderzocht. Daarnaast is het allerminst zeker dat de noodzakelijke vergunningen worden afgegeven. Anders dan [medeverzoekster] stelt, hoeft in het kader van een beroep op dringend eigen gebruik nog geen sprake te zijn van uitgewerkte vaststaande bouwplannen en daadwerkelijk verleende vergunningen. SOR heeft bovendien gemotiveerd gesteld dat een bestemmingsplanwijziging niet nodig is, omdat bewoning met 24 uurszorgverlening niet in strijd is met het bestemmingsplan en dat uit het (voor)overleg met de gemeente is gebleken dat zij enkel dient te beschikken over een omgevingsvergunning, die zij inmiddels heeft aangevraagd en waarvan in grote mate aannemelijk is dat die haar ook zal worden verleend. De omstandigheid dat SOR in het verleden mogelijk beslissingen heeft genomen die thans mede ten grondslag liggen aan de verslechterde financiële situatie, danwel dat er verschillende keuzemogelijkheden denkbaar zijn om de leegstand terug te dringen, staat ook niet in de weg aan het beroep van SOR op dringend eigen gebruik. Niet alleen heeft [medeverzoekster] nagelaten deze stellingen nader te onderbouwen, naar het oordeel van de kantonrechter heeft SOR ook voldoende uiteengezet dat er geen reële alternatieven zijn om de leegstand structureel aan pakken. Dat [medeverzoekster] het niet eens is met het door SOR gevoerde beleid, wil nog niet zeggen dat dit beleid niet juist is. Dat is ook niet aan de kantonrechter om te beoordelen gegeven de hierboven genoemde beleidsvrijheid. Gezien ook de instemming die is verkregen van de Bewonerscommissie en het Huurdersplatform heeft SOR naar het oordeel van de kantonrechter voldoende aannemelijk gemaakt dat zij in de gegeven omstandigheden op redelijke gronden heeft kunnen besluiten tot de betreffende renovatie. Aan het eerste vereiste van artikel 7:274 lid 1 sub c BW is dan ook voldaan.
5.5
Vervolgens is vereist dat er andere passende woonruimte verkregen kan worden. Dat is het geval, nu SOR [medeverzoekster] heeft verzekerd van een woning op een andere etage, te weten [straatnaam en huisnummer], waardoor hij binnen het gebouw van [naam woongebouw] kan blijven wonen. SOR heeft daarnaast aangeboden ook elders in de regio vervangende woonruimte voor [medeverzoekster] beschikbaar te hebben. Daarnaast worden aan [medeverzoekster] diverse regelingen aangeboden, mede betrekking hebbend op de huurprijs van de nieuwe woning en een tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten van € 5.910,00, welk bedrag in overeenstemming is met de op artikel 7:220 lid 6 BW gebaseerde ministeriële regeling.
5.6
De kantonrechter dient tot slot te beoordelen of de dringendheid aan de zijde van SOR zodanig is dat, de belangen van [medeverzoekster] mede in aanmerking genomen, niet van haar kan worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt verlengd. Deze beoordeling vergt een afweging tussen de belangen van [medeverzoekster] enerzijds en die van SOR anderzijds. De kantonrechter neemt hierbij in aanmerking dat [medeverzoekster] er, zoals iedere huurder van woonruimte, belang bij heeft dat de huurovereenkomst niet tegen zijn wil wordt beëindigd en dat hij niet gedwongen wordt om naar andere woonruimte te verhuizen. Aan dat belang draagt bij dat hij inmiddels de leeftijd van 86 jaar heeft bereikt en hij er bij het aangaan van de huurovereenkomst vanuit is gegaan dat dit zijn laatste woning zou zijn. Hoewel de kantonrechter zich realiseert dat de impact van een gedwongen verhuizing op deze leeftijd voor [medeverzoekster] groot en mogelijk ingrijpend is, wordt meegewogen dat de gevolgen voor hem relatief beperkt zullen zijn, nu vaststaat dat SOR hem een andere woning in [naam woongebouw] heeft aangeboden, zodat hij niet uit haar vertrouwde woon- en sociale leefomgeving hoeft te vertrekken. Door in hetzelfde gebouw te blijven wonen, kan [medeverzoekster] over dezelfde dienstverlening beschikken als thans het geval is. SOR heeft daarnaast extra hulp en begeleiding bij het verhuizen aangeboden. Dat de tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten te mager zou zijn, is door [medeverzoekster] verder niet onderbouwd, terwijl de kantonrechter van oordeel is dat de tegemoetkoming moet volstaan, omdat de kosten beperkt zijn nu binnen het gebouw wordt verhuisd en een aanpassing aan bijvoorbeeld gordijnen e.d. niet aan de orde is. Overigens heeft [medeverzoekster] niet weersproken dat verschillende bewoners met een hoge leeftijd reeds zijn verhuisd en daar tevreden over zijn. Op voorhand valt niet in te zien dat de komst van een gesloten verpleegafdeling een negatief effect zal hebben op hun woongenot, nu SOR onweersproken heeft gesteld dat zij in andere complexen ook zorg en zelfstandig wonen heeft gecombineerd, zonder dat dit tot nadelige effecten heeft geleid. Door [medeverzoekster] zijn verder geen concrete redenen of omstandigheden naar voren gebracht op grond waarvan moet worden geoordeeld dat hij niet in staat zou zijn de gevolgen van een interne verhuizing met goed gevolg te kunnen verwerken. In de belangenafweging tussen de conflicterende belangen van partijen moet het (maatschappelijk) belang van SOR dan ook prevaleren boven het individuele belang van [medeverzoekster].
5.7
Gelet op het voorgaande wordt aan de wettelijke vereisten die van toepassing zijn bij de beëindiging van de huurovereenkomst op grond van dringend eigen gebruik voldaan. Aan de overige opzeggingsformaliteiten is -onweersproken- voldaan. De kantonrechter is dan ook van oordeel dat de opgeworpen vraag of de huurovereenkomst tussen SOR en
[medeverzoekster] als gevolg van een opzegging daarvan door SOR op grond van dringend eigen gebruik zal eindigen, bevestigend moet worden beantwoord.
5.8
De kantonrechter stelt de datum waarop de huurovereenkomst eindigt vast op
1 november 2017. De ontruiming moet dan ook op die datum plaatsvinden. Dit betekent dat na het wijzen van dit vonnis een maand beschikbaar is om te verhuizen naar [straatnaam en huisnummer] danwel het vinden en accepteren van andere passende woonruimte. Daar staat tegenover dat [medeverzoekster] al bijna een jaar op de hoogte is van de plannen van SOR en dat hij daarmee dus al lange tijd rekening heeft kunnen houden. SOR heeft belang bij ontruiming tegen deze datum omdat zij dan een begin kan maken met de daadwerkelijke transformatie van de appartementen.
5.9
Zoals door partijen is verzocht, zal de kantonrechter bepalen dat beide partijen de eigen kosten dragen.
5.1
Tegen dit vonnis staat hoger beroep open. Partijen hebben zich de mogelijkheid tot het aanwenden van rechtsmiddelen (met een termijn van 4 weken) bij de indiening van het verzoek ex artikel 96 Rv uitdrukkelijk voorbehouden.
6.6. De beslissing
De kantonrechter:
rechtdoende op basis van artikel 96 Rv:
beantwoordt de vraag onder i) bevestigend;
stelt de datum waarop de huurovereenkomst eindigt vast op 1 november 2017 en veroordeelt [medeverzoekster] om het gehuurde uiterlijk op die datum te ontruimen en te verlaten met alle personen en zaken die zich vanwege [medeverzoekster] daar bevinden en het gehuurde onder overgave van de sleutels ter beschikking van SOR te stellen;
bepaalt dat beide partijen de eigen kosten dragen.
Dit vonnis is gewezen door mr. L.J. van Die en uitgesproken ter openbare terechtzitting.
364