ECLI:NL:RBROT:2017:4826

Uitspraak

RECHTBANK ROTTERDAM

zaaknummer: 5290086 CV EXPL 16-33042

uitspraak: 23 juni 2017 (bij vervroeging)

vonnis van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam,

in de zaak van

de stichting

Stichting tot instandhouding van het Tennispark Plaswijck,

gevestigd te Rotterdam,

eiseres bij exploot van dagvaarding van 28 juli 2017,

gemachtigde: mr. I. B. Jansse, advocaat te Rotterdam,

tegen

Stichting Plaswijckpark,

gevestigd en kantoorhoudende te Rotterdam,

gedaagde,

gemachtigde: mr. J. Verhoeven, advocaat te Alphen aan den Rijn.

Partijen worden hierna aangeduid als “Stip” en “Plaswijckpark”.

1.Het verloop van de procedure

1.1

Het verloop van de procedure volgt uit de volgende processtukken, waarvan de kantonrechter kennis heeft genomen:

het exploot van dagvaarding van 28 juli 2016 met 8 producties;
de conclusie van antwoord tevens eis in reconventie met 9 producties;
het vonnis d.d. 29 september 2016, waarin de kantonrechter een comparitie van partijen heeft gelast;
de conclusie van antwoord in reconventie, tevens akte houdende wijziging van eis met 5 producties;
de productie van Plaswijckpark ten behoeve van de comparitie van partijen;
het proces-verbaal van de op 7 december 2016 gehouden comparitie van partijen met de aantekeningen van beide partijen;
drie producties van Stip ten behoeve van de voortzetting van de comparitie van partijen;
een productie van Plaswijckpark ten behoeve van de voortzetting van de comparitie van partijen;
akte houdende wijziging/vermindering van eis van Stip;
het proces verbaal van de op 8 juni 2017 voortgezette comparitie van partijen met de aantekeningen van beide partijen;

1.2

De kantonrechter heeft de uitspraak van dit vonnis nader op heden bepaald.

2.De vaststaande feiten

Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend, dan wel niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken, alsmede op grond van de in zoverre niet weersproken inhoud van de producties, staat tussen partijen het volgende vast.

2.1

Het Plaswijckpark is een afgesloten attractiepark in de wijk Hillegersberg te Rotterdam. Het park is in de jaren twintig van de vorige eeuw opgericht. In de onmiddellijke nabijheid van het park is een tennispark aangelegd op in eigendom aan Plaswijckpark toebehorende grond. Sinds ongeveer 1923 wordt ter plaatse getennist. Thans zijn de elf tennisbanen in gebruik bij de vereniging LTC Plaswijck. De vereniging heeft ongeveer 1200 leden.

2.2

De tennisbanen worden door Stip gehuurd van Plaswijckpark en vervolgens ter beschikking gesteld aan de vereniging.

De huurovereenkomst bestaat kennelijk al sinds 1923, laatstelijk op grond van een huurovereenkomst die is aangegaan met ingang van 1 oktober 1987 voor een periode van dertig jaar en eindigend op 30 september 2017.

Behoudens de mogelijkheid van een tussentijdse beëindiging op twee gronden, die thans niet van belang zijn, bepaalt de huurovereenkomst ten aanzien van het einde van de overeenkomst in artikel 1 het volgende:

“De huur wordt aangegaan voor een periode van dertig jaar, ingaande 1 oktober 1987 en behoudens tussentijdse beëindiging overeenkomstig de artikelen 3 en 13 eindigend op 30 september 2017. Huurster heeft het recht aansluitend aan deze huurperiode een nieuwe huurovereenkomst aan te gaan op alsdan met de verhuurder overeen te komen voorwaarden, mits zij de wens daartoe uiterlijk op 1 april 2015 aan verhuurster te kennen geeft”.

De huurprijs beloopt op dit moment € 19.521,-- per jaar.

Stip is op grond van het bepaalde in artikel 5 van de huurovereenkomst gehouden zowel het dagelijks als het zogenaamde groot onderhoud uit te voeren. Bovendien is zij (ook financieel) verantwoordelijk voor de renovatie van het tennispark welke na het aangaan van de huurovereenkomst in 1987 kennelijk is uitgevoerd.

2.3

Plaswijckpark heeft op 24 februari 2014 de huurovereenkomst opgezegd en de ontruiming aangezegd. Op 14 september 2014 heeft Stip meegedeeld gebruik te willen maken van haar recht om aansluitend een nieuwe huurovereenkomst aan te gaan.

2.4

Plaswijckpark heeft op 30 april 2015 meegedeeld tot het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst bereid te zijn. Zij stelt daartoe de voorwaarden dat de overeenkomst wordt aangegaan voor de duur van vijf jaar, dat de mogelijkheid van verlenging dan wel ontruimingsbescherming wordt uitgesloten en dat de huurprijs wordt vastgesteld op een bedrag van € 61.200,-- per jaar, terwijl huurster al het onderhoud voor haar rekening dient te blijven nemen.

Partijen hebben vervolgens onderhandeld over deze voorwaarden, ook na de gehouden comparitie van partijen, maar geen overeenstemming bereikt.

3.Het geschil

3.1

Stip heeft haar oorspronkelijke vordering twee maal gewijzigd. Uiteindelijk vordert zij:

1. te verklaren voor recht dat de opzegging van de huurovereenkomst door Plaswijckpark nietig, althans zonder rechtsgevolg is, althans die opzegging te vernietigen;

2.
primair: te verklaren voor recht dat de huurovereenkomst tussen partijen na 30 september 2017 in stand blijft, althans dat Plaswijckpark op grond van de huurovereenkomst gehouden is om een nieuwe huurovereenkomst met Stip aan te gaan voor de duur van 30 jaar, althans voor een zodanige termijn als U.E.A. zal vermenen te behoren, tegen de thans geldende huurprijs, althans tegen een huurprijs als door U.E.A. zal vermenen te behoren, alsmede Plaswijckpark te veroordelen om in de nieuwe huurovereenkomst akkoord te gaan met een opname van een optie ten gunste van Stip om wederom na ommekomst van de termijn een nieuwe huurovereenkomst aan te gaan;

subsidiair:Plaswijckpark te veroordelen om met Stip door te gaan met de onderhandelingen, uitgaande van een aansluitende huurtermijn van 30 jaar, althans van een termijn als U.E.A. in goede justitie zal vermenen te behoren, op straffe van een dwangsom van € 1.000.000,00, alsmede Plaswijckpark te veroordelen om in de nieuwe huurovereenkomst akkoord te gaan met een optie ten gunste van Stip om wederom na ommekomst van de termijn een nieuwe huurovereenkomst aan te gaan;

3. een zodanige voorziening te treffen als U.E.A. in goede justitie zal vermenen te behoren;

4. Plaswijckpark te veroordelen in de kosten van de onderhavige procedure, de kosten van de gemachtigde van Stip daaronder begrepen.

Aan de vordering heeft Stip - zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang - ten grondslag gelegd dat de opzegging door Plaswijckpark zonder rechtsgevolg is omdat de overeenkomst niet kan worden opgezegd. De vraag is slechts onder welke voorwaarden de overeenkomst zal worden voortgezet. Het is uitsluitend aan Stip om te bepalen of de huurovereenkomst wordt voortgezet. Partijen moeten zich bij het vaststellen van de voorwaarden laten leiden door de wederzijdse belangen. Beëindiging van de overeenkomst op korte termijn is niet in het belang van Stip. Stip, althans de tennisvereniging, is verknocht aan de locatie. De vereniging was in 2014 vereniging van het jaar en is van groot belang voor de tennissport in Rotterdam en de buurt. Het eindigen van de huurovereenkomst zou het einde van de vereniging impliceren. De huurovereenkomst is bedoeld om langdurig te gelden. Plaswijckpark heeft geen gerechtvaardigd belang bij opzegging. Haar wens om ter plaatse parkeerplaatsen te realiseren is niet haalbaar. Gelet op het bestemmingsplan en de bezwaren van de omwonenden. Ook de gemeente Rotterdam is van mening dat ter plaatse geen parkeerplaatsen moeten komen. Er zijn voldoende alternatieven beschikbaar voor het parkeren.

3.2

Plaswijckpark voert verweer. Aanvankelijk heeft zij ook een aantal vorderingen in reconventie ingesteld, maar tijdens de voortgezette comparitie van partijen heeft zij deze vorderingen ingetrokken. Zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang stelt Plaswijckpark dat de eerste vordering niet is onderbouwd en op die grond moet worden afgewezen. De bestaande overeenkomst eindigt van rechtswege. Stip heeft het primaat als het gaat om de vraag of zij na het einde van de huurovereenkomst een nieuwe huurovereenkomst wil aangaan, maar partijen zijn gelijkwaardig als het gaat om de voorwaarden waaronder de nieuwe huurovereenkomst kan worden aangegaan. Als geen overeenstemming kan worden bereikt, eindigt de huurovereenkomst op 30 september 2017. Er is geen enkel argument aangevoerd waarom de nieuwe overeenkomst opnieuw voor dertig jaar zou moeten worden aangegaan. Huurrecht is in beginsel eindig en zeker niet eeuwigdurend. Plaswijckpark heeft belang bij een beëindiging van de huurovereenkomst, omdat zij als attractiepark moet kunnen inspelen op nieuwe ontwikkelingen. Thans heeft zij er belang bij dat het gebrek aan parkeerruimte wordt opgelost. Daarover zijn gesprekken gaande met bewoners en gemeente. Eén van de opties is om parkeerplaatsen te realiseren op de locatie van het tennispark, eventueel met handhaving van de tennisbanen door het bouwen van banen op een parkeerdek. Het bestemmingsplan kan worden aangepast door de gemeenteraad.

4.De beoordeling van de vorderingen

4.1

De vordering sub 1 is niet toewijsbaar. Uit artikel 1 van de huurovereenkomst blijkt dat partijen een huurovereenkomst zijn aangegaan voor de bepaalde tijd van dertig jaar, eindigend op 30 september 2017. Op grond van artikel 7:228 lid 1 BW eindigt de huurovereenkomst wanneer de bepaalde tijd is verstreken, zonder dat daartoe opzegging vereist is. De tussen partijen aangegane huurovereenkomst eindigt derhalve van rechtswege op 30 september 2017, tenzij sprake is van een nadere regeling door partijen of als sprake is van een overeenkomst die wordt beheerst door verdere regels.

Uit de huurovereenkomst blijkt niet van een nadere regeling omtrent het einde van de huurovereenkomst. De tweede zin van artikel 1 van de huurovereenkomst kan niet als een dergelijke nadere regeling worden aangemerkt.

In de tweede zin van artikel 1 van de huurovereenkomst wordt bepaald dat partijen een nieuwe overeenkomst moeten aangaan wanneer de huurder dat verlangt. Juist omdat het gaat om een nieuw te sluiten huurovereenkomst op alsdan overeen te komen voorwaarden is geen sprake van een voortzetting van de bestaande huurovereenkomst, zodat in deze bepaling niet kan worden gelezen dat partijen nadere regels hebben afgesproken die zien op het einde van de overeenkomst voor bepaalde tijd.

Het bepaalde in artikel 7:228 BW vindt geen toepassing wanneer het gehuurde moet worden gekwalificeerd als woonruimte of als middenstandsbedrijfsruimte en de beëindigingsregels van die soorten huurovereenkomst van toepassing zijn.

Tijdens de mondelinge behandeling is gebleken dat partijen beide van mening zijn dat in casu geen sprake is van middenstandsbedrijfsruimte, maar dat sprake is van de huur van overige bedrijfsruimte als bedoeld in artikel 7:230a BW. Partijen nemen dit standpunt in omdat zij beide van mening zijn dat sprake is van bebouwd onroerend goed omdat ten tijde van het aangaan van de huurovereenkomst een clubhuis en kleedkamers aanwezig waren en mee zijn gehuurd. De kantonrechter is niet gevraagd om een oordeel op dit punt en in deze zaak zal de kantonrechter dit standpunt van partijen derhalve respecteren.

Uitgaande van de toepasselijkheid van het bepaalde in artikel 7:230a BW eindigt de huurovereenkomst van rechtswege op 30 september 2017.

Al met al kan niet worden geoordeeld dat sprake is van een nietige of vernietigbare opzegging, omdat voor het van rechtswege beëindigen van een huurovereenkomst geen opzegging vereist is. Op diezelfde grond kan al evenmin worden geoordeeld dat de opzegging zonder rechtsgevolg is.

4.2

Het sub 2 gevorderde bestaat uit verschillende te onderscheiden onderdelen. Bij het primair gevorderde wordt allereerst gevorderd te verklaren dat de huurovereenkomst na 30 september 2017 in stand blijft. Gelet op hetgeen in rechtsoverweging 4.1 is overwogen is deze verklaring niet mogelijk. De huurovereenkomst eindigt immers van rechtswege en door Stip is op geen enkele wijze onderbouwd waarom de huurovereenkomst desondanks in stand zou moeten blijven.

4.3

Het sub 2 primair gevorderde ziet op een verklaring voor recht dat partijen gehouden zijn een nieuwe huurovereenkomst aan te gaan na het expireren van de bestaande overeenkomst. De vordering is zo geformuleerd dat de kantonrechter daarbij tevens de voorwaarden dient te bepalen waaronder deze nieuwe overeenkomst moet worden aangegaan. Daarbij is het uitgangspunt van Stip dat de bestaande voorwaarden gehandhaafd moeten worden, maar zij laat het aan de kantonrechter over om te bepalen dat andere voorwaarden worden vastgesteld als het gaat om huurtermijn en huurprijs. De kantonrechter begrijpt de vordering zo dat Stip naast het voorgaande ook veroordeling van Plaswijckpark vordert om in de nieuwe huurovereenkomst een verlengingsoptie ten gunste van Stip op te nemen.

4.4

Uit de huurovereenkomst blijkt dat partijen gehouden zijn vanaf 1 oktober 2017 een nieuwe huurovereenkomst aan te gaan op alsdan overeen te komen voorwaarden. Partijen zijn het hier over eens, maar zij twisten over de nieuw overeen te komen huurvoorwaarden.

4.5

De kantonrechter zal dit deel van de vordering beoordelen uitgaande van het voorstel dat door Plaswijckpark aan Stip is gedaan. Plaswijckpark stelt dat zij daarmee voldoet aan de verplichting om een nieuwe huurovereenkomst aan te gaan, terwijl Stip meent dat dit voorstel voor haar onoverkomelijk bezwarend is. De kantonrechter zal dit voorstel beoordelen aan de hand van de aanvullende werking van de goede trouw als bedoeld in artikel 6:248 lid 1 BW nu partijen bij het tot stand komen van de nieuwe voorwaarden jegens elkaar de billijkheid en redelijkheid in acht behoren te nemen.

4.6

De kantonrechter stelt voorop dat de huurovereenkomst naar haar aard een tijdelijke overeenkomst is. Tot 1 augustus 2003 bepaalde artikel 7A:1584 BW dit met zoveel woorden: “ huur en verhuur is eene overeenkomst, waarbij de eene partij zich verbindt om de andere het genot eener zaak te doen hebben, gedurende eenen bepaalden tijd en tegen een bepaalden prijs, welken de laatstgemelde aanneemt te betalen”. Bij het invoeren van het huidige artikel 7:201 BW is het begrip bepaalde tijd weliswaar uit de definitie van de huurovereenkomst verdwenen, maar uit de parlementaire behandeling blijkt dat daarmee geen wijziging is bedoeld van het beginsel dat een huurovereenkomst in beginsel tijdelijk is (Memorie van Toelichting Kamerstukken II 1997/8, 26089, 3 pagina 11). Ook in de jurisprudentie wordt uitgegaan van de bepaalde tijd. In HR 7 oktober 2005, NJ 2005,530 (Leussink-TPG Post) laat de Hoge Raad het oordeel van het Gerechtshof in stand. Het Hof oordeelde in deze zaak dat de bepaling dat de huurder de overeenkomst na een bepaalde tijd niet meer kon opzeggen niet de conclusie rechtvaardigt dat dat de huurovereenkomst een tijdelijk karakter ontbeert. De kantonrechter verwijst ook naar het time-sharing arrest, Hoge Raad 11 februari 2011, NJ 2012,73.

Ook een huurovereenkomst die al zeer lang loopt zal dan ook op enig moment tot een einde kunnen komen. Dit voor de huurovereenkomst essentiële kenmerk is van belang bij de beoordeling van deze zaak.

4.7

Het beginsel van tijdelijkheid van de huurovereenkomst staat in de weg aan het opnemen in de huurovereenkomst van een optie die de huurder het recht geeft en de verhuurder de plicht oplegt om aansluitend op het einde van de huurovereenkomst opnieuw een huurovereenkomst aan te gaan. Wanneer steeds weer een nieuwe huurovereenkomst moet worden aangegaan ontstaat in feite een eeuwigdurend recht van de huurder om te blijven huren en dat is niet te rijmen met het kenmerk van tijdelijkheid van de huurovereenkomst. Overigens is het al evenmin mogelijk om op voorhand afstand te doen van de wettelijke rechten die de huurder aan een huurovereenkomst kan ontlenen. Een bepaling dat de huurovereenkomst niet verder kan worden verlengd of dat geen gebruik kan worden gemaakt van ontruimingsbescherming dan wel huurbescherming is in strijd met de wet. Toestemming voor een afwijkend beding kan alleen worden gevraagd als het gaat om de huur van bedrijfsruimte als bedoeld in titel 4 afdeling 6 van boek 7 BW en partijen menen dat het gehuurde niet als deze soort van bedrijfsruimte kan worden gekwalificeerd.

De gevorderde opneming van een verlengingsoptie in de huurovereenkomst wordt om deze redenen niet toegewezen. Dit geldt zowel voor de primaire vordering als voor de subsidiaire vordering, voor het geval daar aan zal worden toegekomen.

4.8

Bij het beoordelen van de vraag onder welke overige voorwaarden de nieuwe huurovereenkomst moet worden aangegaan is het van belang te weten welk doel partijen dertig jaar geleden hebben gehad met het aangaan van een overeenkomst voor dertig jaar. Niet de letterlijke tekst van de overeenkomst bepaalt immers hoe de overeenkomst moet worden uitgelegd. Voor de beantwoording van die vraag komt het aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan deze bepalingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Daarbij kan mede van belang zijn tot welke maatschappelijke kringen partijen behoren en welke rechtskennis van zodanige partijen kan worden verwacht (Haviltex, HR 13 maart 1981, NJ 1981,635).

Tijdens de gehouden comparitie van partijen is gesteld dat de overeenkomst is opgesteld door juristen, werkzaam in de juridische praktijk. Partijen moeten daarom worden geacht beide over voldoende juridische kennis te hebben beschikt om de huurovereenkomst te kunnen beoordelen. Namens Stip is tijdens de comparitie van partijen verklaard dat een van de opstellers van de huurovereenkomst heeft verklaard niet meer te weten waarom is gekozen voor een duur van dertig jaar. Wel zou deze persoon hebben verklaard dat het de bedoeling was de huurovereenkomst voor lange tijd aan te gaan omdat veel geld was geïnvesteerd in de tennisbanen. Daarom moest het contract een lange tijd lopen. Stip heeft verder gesteld dat partijen hebben beoogd om over dertig jaar te bezien onder welke voorwaarden het contract zou kunnen worden vernieuwd omdat onduidelijk was hoe de stand van zaken zou zijn met betrekking tot dit soort tennisbanen en het aantal leden van de vereniging.

De kantonrechter leest in de huurovereenkomst dat deze zorg van partijen daarin terugkeert. In artikel 3 wordt de tussentijdse en eenzijdige, beëindiging door verhuurder in het geval van financiële tekortkomingen van de huurder, kennelijk zonder rechterlijke tussenkomst, geregeld. In artikel 6 wordt bepaald dat de huurder het tennispark zal renoveren en worden afspraken vastgelegd over een eventuele bijdrage aan de financiering daarvan door de verhuurster. Tenslotte voorziet artikel 13 van de huurovereenkomst in een tussentijdse opzegmogelijkheid voor huurster in het geval de huurster geen gemeentegarantie kan verkrijgen voor het renoveren van het tennispark.

Uit het voorgaande kan worden afgeleid dat het de bedoeling van partijen is geweest om voor langere tijd te contracteren omdat in die periode een noodzaak bestond om het tennispark te renoveren. Daarmee was veel geld gemoeid en met het oog daarop wilde Stip de zekerheid dat na het doen van deze investering voor langere tijd het tennispark door haar zou kunnen worden geëxploiteerd. Dat er veel onzekerheden waren rondom de kosten van deze renovatie blijkt uit de hiervoor aangehaalde artikelen. Het is zeer waarschijnlijk dat deze investeringsbeslissing een belangrijke rol heeft gespeeld bij het aangaan van een huurcontract voor dertig jaar. Dat niet zou kunnen worden voorzien hoe de vereniging die op het tennispark actief was zich zou ontwikkelen en dat zelfs onzekerheid bestond over de verdere ontwikkeling van de tennissport ter plaatse is ook zeer aannemelijk, gelet op de lange duur van de overeenkomst. In dertig jaar kunnen veel zekerheden wijzigen.

De kantonrechter komt tot het oordeel dat, gelet op de hiervoor bedoelde omstandigheden, partijen hebben bedoeld in elk geval de investering ten behoeve van de renovatie in 1987 terug te verdienen door een lange huurperiode af te spreken, met daarin een aantal ontsnappingsmogelijkheden voor Stip voor het geval de renovatie niet gefinancierd zou kunnen worden, dan wel de lasten het voortbestaan van Stip, althans de vereniging, zouden bedreigen. Een dergelijke bedoeling is uitermate redelijk en begrijpelijk.

Een en ander betekent ook dat niet zonder nadere aanduiding, kan worden vastgesteld dat het de bedoeling van partijen was om tot in de eeuwigheid ter plaatse te kunnen blijven gelet op de verknochtheid, sedert 1923, met het terrein en de betekenis van de vereniging voor het tennisspel en de buurt. Deze onderbouwing ontbreekt, althans uit niets blijkt dat partijen zulks bij het aangaan van de overeenkomst hebben bedoeld. Integendeel, in de overeenkomst wordt juist rekening gehouden met een beëindiging van de overeenkomst omdat wellicht ook de renovatie niet zou lukken, of financieel problematisch zou worden.

Het voorgaande leidt tot het oordeel dat ten aanzien van de duur van de nieuwe overeenkomst geen relatie kan worden aangenomen met de duur van de nu bestaande overeenkomst. Niet blijkt dat partijen dat hebben bedoeld.

4.9

Bij het verder beoordelen van de duur van een nieuwe overeenkomst vormt de (principiële) tijdelijkheid van de huurovereenkomst een aanknopingspunt. Er is geen voldoende grond om te kunnen oordelen dat alleen een duur van dertig jaar redelijk is. De vraag is dan wat wel een redelijke termijn is. Aangeboden is een huurtermijn van vijf jaar.

Bij het beoordelen van deze termijn moet acht worden geslagen op de verschillende belangen van partijen. Partijen, die al langdurig een contractuele relatie zijn aangegaan, behoren zich bij het onderhandelen over een nieuwe huurovereenkomst rekening te houden met de wederzijds bestaande belangen.

4.1

Het belang van Plaswijckpark is, kort gezegd, dat zij haar handen vrij wil hebben in verband met toekomstige ontwikkelingen van het attractiepark. Zij heeft daarbij toegelicht dat Plaswijckpark een commerciële onderneming is, die niet (meer) wordt gesubsidieerd door de gemeente Rotterdam. Dit betekent dat zij moet reageren op de ontwikkelingen in de markt van attractieparken om haar voortbestaan zeker te stellen. Daartoe is zoveel mogelijk flexibiliteit vereist. Daartoe kan het mogelijk zijn dat Plaswijckpark moet kunnen gaan beschikken over het terrein van het tennispark. Dit terrein ligt in de directe omgeving van het park. Een concrete aanleiding voor het niet onbeperkt willen vernieuwen van de huurovereenkomst is de toegenomen parkeerdruk bij het attractiepark. Er is een parkeerprobleem op drukke dagen en deze problematiek is onderwerp van overleg met de gemeente Rotterdam en de omwonenden van het park en het tennispark. Onder meer wordt onderzocht of de problematiek kan worden opgelost door het realiseren van parkeerplaatsen ter plekke van het tennispark al dan niet in combinatie met het handhaven van de tennisbanen in een aangepaste vorm. Voor het realiseren van deze mogelijkheid is een wijziging van de bestemming noodzakelijk. De kantonrechter realiseert zich dat de weerstand tegen een dergelijke wijziging groot kan zijn, maar het is bepaald niet uit te sluiten dat op enig moment door de gemeente kan worden besloten dat op het tennispark parkeerplaatsen komen en dat daartoe de bestemming zal worden gewijzigd. Plaswijckpark heeft zo een duidelijk belang bij het kunnen beschikken over het tennispark, ook al is de uitkomst van alle onderhandelingen en de wijziging van het bestemmingsplan vooralsnog zeer ongewis.

4.11

Het belang van Stip is duidelijk. De tennisvereniging is gehecht aan haar locatie, die een bekende plek is in de buurt en al bijna honderd jaar als tennispark in gebruik is. Stip heeft daarom, ten behoeve van haar leden, belang bij het handhaven van de locatie. Daarbij komt dat Stip stelt dat zij geen mogelijkheden heeft om van locatie te wisselen. Omdat zij particulier huurt heeft de gemeente geen verantwoordelijkheid voor het verplaatsen van de tennisbanen, als dat al mogelijk zou zijn. De kans dat Stip weer particulier zou kunnen huren acht zij gering. Een eventuele verhuizing zou wellicht ook ledenverlies opleveren en mogelijk het einde betekenen van een zeer gezonde vereniging die een belangrijke maatschappelijke functie heeft in de wijk.

4.12

Bij het bepalen van de redelijke duur van de nieuwe huurovereenkomst is verder van belang dat Stip verantwoordelijk is voor het onderhoud van het tennispark. Jaarlijks wordt onderhoud uitgevoerd, de banen worden om de vijf jaar opgefrist en elke tien jaar is groot onderhoud vereist voor de banen. Stip heeft ter zitting verklaard dat dit groot onderhoud tussen nu en 5 jaar moet plaatsvinden. De door Stip ingeschakelde deskundige heeft in zijn rapport opgenomen dat dit groot onderhoud iedere tien jaar dient plaats te vinden en ook dat groot onderhoud voor het laatst in 2011 is uitgevoerd.

De kantonrechter begrijpt dat het groot onderhoud een forse investering vergt en dat daarvoor jaarlijks gelden worden gereserveerd. Deze investering moet in tien jaar worden terugverdiend omdat elke tien jaar opnieuw groot onderhoud wordt uitgevoerd.

In de gegeven omstandigheden zou dat ongeveer weer in 2021 of 2022 zijn, tien jaar na 2011 en ongeveer 5 jaar na heden.

4.13

Gelet op de wederzijdse belangen is het redelijk en billijk de huurovereenkomst aan te gaan voor een periode van vijf jaar. Deze termijn sluit aan bij wat gebruikelijk is bij het sluiten van huurovereenkomsten. Deze plegen meestal voor de duur van vijf jaar te worden aangegaan en het is redelijk om bij deze gewoonte aan te sluiten. Voor het vaststellen van een huurtermijn van meer dan vijf jaar zijn geen argumenten geleverd.

De termijn van vijf jaar is temeer redelijk omdat Stip heeft verklaard dat zij in 2021 of 2022 opnieuw groot onderhoud aan de banen zal moeten gaan uitvoeren. Wanneer de huurovereenkomst over vijf jaar niet opnieuw zou worden voortgezet of aangegaan is Stip ook niet genoodzaakt te renoveren. De vorige investering is over ongeveer vijf jaar terugverdiend. Wanneer een langere termijn zou worden aangehouden zou de noodzaak om te renoveren ontstaan en zou wellicht een te korte termijn overblijven om deze investering rendabel te kunnen maken.

In het algemeen heeft te gelden dat het niet aan de rechter is om partijen langer dan voor een periode van vijf jaar te binden.

De kantonrechter zal daarom voor recht verklaren dat een nieuwe huurovereenkomst een duur van vijf jaar zal hebben. De kantonrechter zal daar aan toevoegen dat opzeggingop termijn van tenminste een jaar vereist is.

4.14

Partijen bereiken verder geen overeenstemming over de nieuwe huurprijs.

De thans geldende huurprijs is € 19.521,--. Plaswijckpark stelt voor de huurprijs te stellen op € 61.200,-- per jaar. Daarbij stelt zij voor de thans bestaande afspraak dat Stip verantwoordelijk is voor klein en groot onderhoud te continueren. Deze kosten belopen volgens Stip € 40.000,-- nog te verhogen met een jaarlijkse reservering voor renovatie van € 25.000,--. In het hierna te noemen rapport van Bontenbal wordt overigens gesproken over een jaarlijkse substantiële investering van € 20.000,--, naast een periodieke renovatie. De laatste renovatie van de tennisbanen heeft volgens Bontenbal in 2011 plaatsgevonden voor een bedrag van € 260.000,--. Verder zou het gebouw gedateerd zijn.

Niet alleen Stip, maar ook Plaswijckpark heeft een rapport ingebracht om te onderbouwen welke huurprijs redelijk is.

Plaswijckpark heeft een huurwaardering onroerend goed, opgesteld door Helm & Wesep Makelaars in het geding gebracht. Dit rapport waardeert de markthuurwaarde van het tennispark op € 70.000,-- of € 76.000,-- per jaar. De makelaar schrijft dat bij de bepaling van de huurwaarde rekening is gehouden met de exploitatielasten van het gebouw omdat deze lasten door de huurder worden gedragen. Er wordt evenwel geen inzicht gegeven in de wijze waarop daarmee rekening is gehouden. De taxatie houdt kennelijk geen rekening met de exploitatiekosten van de tennisbanen. De kantonrechter oordeelt dat dit ten onrechte is omdat deze lasten, naar mag worden aangenomen, zwaarder wegen dan de exploitatielasten voor het gebouw.

Stip heeft een rapport laten opstellen door J.F. Bontenbal MRICS RT/RMT. Deze taxateur komt tot drie huurprijzen en hij houdt daarbij rekening met de onderhoudsverplichting van Stip. Gebaseerd op basis van huurprijzen die de gemeente hanteert bij de verhuur van tennisbanen die door de vereniging worden onderhouden, verhoogd met een bedrag voor het gebouw, zou de jaarhuur € 37.250,-- bedragen. Gebaseerd op de grondwaarde zou de huurprijs € 35.000,-- zijn en gebaseerd op basis van de exploitatie, d.w.z. wat de vereniging kan dragen, € 41.000,--.

Wanneer een nieuwe huurovereenkomst tot stand komt is de huidige huurprijs, zo stellen de beide deskundigen, niet meer als reëel te beschouwen. De door Stip ingeschakelde deskundige komt al tot een minimale huurprijs van € 35.000,-- en dat is ruim € 15.000,-- hoger dan de thans geldende huurprijs.

De kantonrechter oordeelt dat het in de gegeven omstandigheden niet realistisch is om de bestaande huurprijs zo aan te passen dat vervolgens een min of meer commerciële huurprijs in rekening wordt gebracht. Dit is in het verleden niet gebeurd, gelet op de thans geldende huurprijs in vergelijking tot de huurprijzen die de gemeente Rotterdam in rekening brengt aan vergelijkbare verenigingen. Er is niet onderbouwd waarom in de komende vijf jaar wel een commerciële huurprijs in rekening zou moeten worden gebracht. Bovendien is bij de getaxeerde prijs geen rekening gehouden met de onderhoudskosten voor de banen, zodat de taxatie geen rekening houdt met de feitelijke situatie.

Wanneer rekening zou worden gehouden met de substantiële investering van € 20.000,-- en de jaarlijkse reservering van € 25.000,-- voor het groot onderhoud/renovatie en wanneer deze bedragen worden afgetrokken van de getaxeerde markthuurwaarde van € 73.000,-- zou een jaarlijkse huurprijs van ongeveer € 28.000,-- redelijk zijn.

De kantonrechter komt dan tot schattingen die liggen tussen € 28.000,-- en € 37.250,-- per jaar.

Alle omstandigheden afwegend oordeelt de kantonrechter dat het redelijk en billijk is de huurprijs per jaar te stellen op € 33.000,-- per jaar. De onderhoudslasten komen dan uiteraard voor rekening van Stip.

4.15

In het voorgaande heeft de kantonrechter beslissingen genomen over de nieuwe huurovereenkomst. Daarmee is de primaire vordering sub 2, grotendeels, toegewezen. De kantonrechter komt niet toe aan het subsidiair gevorderde. De kantonrechter verwacht dat partijen op grond van dit oordeel de voorwaarden voor de nieuwe huurovereenkomst die zij op grond van artikel 1 van de huurovereenkomst moeten aangaan kunnen overeenkomen.

4.16

Onder 3 vordert Stip een voorziening te treffen als de kantonrechter in goede justitie zal vermenen te behoren. Deze vordering is, zo oordeelt de kantonrechter, te onbepaald om te kunnen worden toegewezen. Bovendien heeft Stip geen belang bij deze vordering nu het sub 2 gevorderde, zij het aangepast, toewijsbaar is.

4.17

Geen van partijen is geheel in het gelijk gesteld en dat vormt aanleiding voor het compenseren van de kosten van het geding in dier voege dat iedere partij de eigen kosten draagt.

5.De beslissing

De kantonrechter:

verklaart voor recht dat Plaswijckpark op grond van de huurovereenkomst gehouden is om met Stip een nieuwe huurovereenkomst aan te gaan met ingang van 1 oktober 2017 voor de duur van vijf jaren en tegen een huurprijs van € 33.000,-- per jaar; in de huurovereenkomst moet worden bepaald dat Plaswijckpark uiterlijk 12 maanden voor expiratie van de huurovereenkomst dient op te zeggen, wanneer zij de overeenkomst na vijf jaar niet wenst voort te zetten en ook moet worden bepaald dat Stip gehouden is dagelijks en groot onderhoud voor haar rekening uit te voeren;

compenseert de proceskosten van partijen in dier voege dat ieder der partijen zijn/haar eigen kosten zal dragen;

wijst af het meer of anders gevorderde en verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door de kantonrechter mr. L.J. van Die en uitgesproken ter openbare terechtzitting.

401