Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
zaaknummer: 5319363 CV EXPL 16-34830
uitspraak: 17 februari 2017
vonnis van de kantonrechter zitting houdende te Rotterdam,
in de zaak van
[eiser 1] en
[eiser 2],
beiden wonende te [plaatsnaam],
eisers,
gemachtigde: mr. A.I.J. Roorda-Visser, advocaat te Rotterdam,
tegen
[gedaagde],
wonende te [plaatsnaam],
gedaagde,
gemachtigde: mr. C. F. M. van den Ekart, advocaat te Dordrecht.
Partijen worden hierna aangeduid als “de huurders” en “de verhuurder”.
1.Het verloop van de procedure
1.1.
De kantonrechter heeft kennisgenomen van de volgende stukken:
- het inleidend exploot van dagvaarding van 12 augustus 2016 met 5 producties;
- de conclusie van antwoord, tevens eis in reconventie met 14 producties;
- het tussenvonnis van 8 december 2016, waarin een comparitie van partijen is bepaald;
- de conclusie van antwoord met 10 producties;
- de akte overlegging 4 producties van de huurders;
- het proces verbaal van de op 2 februari 2017 gehouden comparitie van partijen.
1.2.
De kantonrechter heeft bepaald dat heden vonnis wordt gewezen.
2.De vaststaande feiten en de standpunten van partijen
2.1
Sedert 10 januari 2011 huren de huurders van de verhuurder de woonruimte aan de [straat- en plaatsnaam] tegen een huurprijs van € 490,-- per maand. De huurprijs is nimmer verhoogd.
2.2
Op verzoek van de huurders heeft de Huurcommissie op 12 april 2016 uitgesproken dat de huurprijs tijdelijk wordt verlaagd met ingang van 1 november 2015 tot € 196,-- per maand omdat sprake is van gebreken. Geen van de partijen heeft zich gewend tot de kantonrechter naar aanleiding van de uitspraak van de Huurcommissie.
2.3
De Huurcommissie heeft de huurprijs tijdelijk verlaagd tot 40% van de geldende huurprijs wegens de aanwezigheid van een gebrek in categorie C (nummer 9) dat wordt omschreven als: “ er bevinden zich natte vocht- en schimmelsporen op de rechter en linker wand van de voorste slaapkamer op de zolderverdieping en op de rechterwand van de achterste slaapkamer op de zolderverdieping. Ook bevinden er zich natte vocht- en schimmelsporen op de wand van het trapgat naar de zolderverdieping. Plaatselijk is het houtwerk door houtrot aangetast. De vocht en schimmelsporen worden vermoedelijk veroorzaakt door een daklekkage vanuit de tussengoot”.
2.4
De huurders hebben van november 2015 tot en met april 2016 de overeengekomen huurprijs voldaan.
2.5
Vanaf mei 2016 hebben de huurders de tijdelijk verlaagde huurprijs voldaan.
2.6
Op 21 april 2016 en op 5 juli 2016 hebbende huurders de verhuurder gesommeerd een bedrag van € 1.764,-- terug te betalen.
3.De stellingen van partijen
3.1.
De huurders vorderen betaling van € 1.764,-- te verhogen met incassokosten, rente en proceskosten. Zij stellen dat zij vanaf 1 november 2015 tot en met april 2016 voornoemd bedrag onverschuldigd hebben betaald, gelet op de uitspraak van de Huurcommissie. De uitspraak van de Huurcommissie is bindend voor partijen. Het gebrek is nog altijd niet verholpen.
3.2.
De verhuurder voert inhoudelijk verweer. Op grond van de bepalingen van de huurovereenkomst stelt de verhuurder dat de huurders zelf aansprakelijk zijn voor de lekkage, omdat deze is ontstaan doordat zij de goten niet hebben schoongehouden, hetgeen een verplichting is van de huurder. De klachten zijn niet aan de verhuurder gemeld. De uitspraak van de Huurcommissie voldoet niet aan de te stellen eisen. Er is geen contact geweest met de verhuurder en de rapporteur veronderstelt slechts dat de lekkage een gevolg is van een gebrek aan de tussengoot. Er is geen deugdelijk onderzoek gedaan. Omdat de Huurcommissie niet heeft beoordeeld of de lekkage aan de huurder kan worden toegerekend moet deze vraag nog worden beantwoord, zodat niet vaststaat dat de huurverlaging geldig is. De huurders laten niemand toe om de goten te inspecteren. In oktober 2016 heeft loodgieter [naam loodgietersbedrijf] de goten schoongemaakt zodat deze vanaf dat moment in elk geval niet meer kunnen lekken. Vanaf dat moment is het voortduren van de huurverlaging niet meer gerechtvaardigd. Er is ook sprake van een huurachterstand. Er wordt een beroep gedaan op verrekening met die huurachterstand.
3.3
De verhuurder vordert in reconventie veroordeling tot betaling van de huurachterstand met rente, ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde, met een kosten veroordeling.
De verhuurder stelt daartoe dat, tot en met september 2016, sprake is van een huurachterstand van € 6.720,-- terwijl ook de huur vanaf oktober tot en met december 2016 niet werd voldaan. Dat is grond voor ontbinding van de huurovereenkomst. Ook het niet schoonmaken van de goten en het niet toelaten van de verhuurder tot het gehuurde vormen grond voor het ontbinden van de huurovereenkomst.
3.4
De huurders verweren zich tegen de vordering in reconventie. Zij overleggen betaalbewijzen en stellen dat, rekening houdend met de tijdelijk verlaagde huur, slechts twee perioden geen huur is betaald. Voor de periode december 2012 en januari 2013 geldt dat deze maanden in onderling overleg niet betaald behoefden te worden omdat de huurders toen zelf voor een reparatie van een lekkage hebben zorggedragen. Van augustus 2014 tot augustus 2015 is 10 keer een bedrag van € 90,-- in mindering gebracht op de huurbetalingsverplichting, omdat de huurders een bedrag van € 900,-- hebben betaald voor een reparatie, ook in overleg met de verhuurder. De huur voor de maanden januari en februari 2011 is wel betaald, maar bovendien is de vordering voor zover het deze maanden betreft verjaard. De rechterzijde van het schuine dak is in goede staat na reparatie ervan in opdracht van de huurders. De linkerkant van het schuine dak zorgt thans voor lekkages.
4.De beoordeling van het geschil in conventie en in reconventie
4.1
De vorderingen in conventie en in reconventie vertonen een zodanige samenhang dat een gezamenlijke behandeling van de vorderingen voor de hand ligt.
4.2
Allereerst moet worden bezien of de uitspraak van de Huurcommissie partijen bindt.
Op grond van het bepaalde in artikel 7:262 BW Pro worden partijen geacht te zijn overeengekomen wat de Huurcommissie in haar uitspraak heeft vastgesteld, tenzij een van hen zich binnen acht weken na het verzenden van de uitspraak tot de kantonrechter heeft gewend. Vaststaat dat geen van partijen een beslissing van de kantonrechter heeft gevorderd. Op grond van artikel 7:265 BW Pro is sprake van dwingend recht. Daarmee staat vast dat de uitspraak van de Huurcommissie partijen bindt. De stellingen van de verhuurder die zien op een onjuiste, dan wel onzorgvuldige procedure bij de Huurcommissie, kunnen om die reden niet worden beoordeeld. Het zou in strijd zijn met het systeem van de wet, wanneer de kantonrechter, na het verstrijken van de termijn van 8 weken in
artikel 7:262 BW Pro, naar aanleiding van een gevoerd verweer de uitspraak van de Huurcommissie alsnog zou kunnen laten vervallen of wijzigen. Dit betekent dat de kantonrechter niet toekomt aan de vraag of de procedure wel deugdelijk is geweest en ook niet aan de vraag of wel sprake is van een gebrek dat voor rekening van de verhuurder komt.
4.3
Het voorgaande betekent dat vanaf 1 november 2015 alleen de tijdelijk verlaagde huurprijs verschuldigd is. Door de verhuurder is niet betwist dat de huurders van 1 november 2015 tot en met april 2016 de overeengekomen huurprijs hebben voldaan. Dientengevolge moet worden vastgesteld dat het bedrag van € 1.764,-- onverschuldigd werd betaald. Dit bedrag is dan ook toewijsbaar.
4.4
De verhuurder heeft gesteld dat het gebrek dat aanleiding vormt voor het tijdelijk verlagen van de huurprijs inmiddels werd verholpen in oktober 2016 door het schoonmaken van de goot. De huurders hebben dit betwist. Zij stellen dat de goot al eerder werd schoongemaakt, maar dat de lekkages tot op de dag van de zitting voortduren. De verhuurder heeft dit ter zitting in twijfel getrokken omdat hij heeft goedgevonden dat de huurders verschillende reparaties zouden doen uitvoeren. Hij stelt dat die reparaties dan kennelijk niet deugdelijk zijn geweest. De huurders hebben verklaard dat zij inderdaad een aantal reparaties hebben doen uitvoeren, maar dat dit ging om een goot aan de rechterzijde van het schuine dak, terwijl het nu gaat om lekkages aan de linkerzijde van het schuine dak. De kantonrechter acht dit een niet onaannemelijke verklaring.
Wanneer het gebrek is gerepareerd is dat een reden voor het beëindigen van de tijdelijke huurverlaging. Deze tijdelijke verlaging is immers bedoeld om de reparaties te bewerkstelligen. Of thans al en deugdelijke reparatie heeft plaatsgevonden kan de kantonrechter niet beoordelen. Wanneer inderdaad is gerepareerd en partijen bereiken daarover geen overeenstemming, dan kan de verhuurder zich wenden tot de Huurcommissie om te laten vaststellen dat het gebrek verholpen is (artikel 12 lid 5 Uitvoeringswet Pro Huurprijzen Woonruimte). Vooralsnog kan niet worden vastgesteld dat de lekkage werd verholpen, nu de verhuurder deze weg niet heeft gevolgd en ook op een andere wijze niet aannemelijk heeft gemaakt dat de lekkage verholpen is.
4.5
De verhuurder vordert een huurachterstand en verrekening met het door de huurders gevorderde bedrag.
De huurders hebben betaalbewijzen getoond waaruit blijkt dat een groot deel van de gevorderde huurachterstand wel werd voldaan. Voor de gevorderde huur van de maanden januari en februari 2011 werden geen betalingsbewijzen in het geding gebracht. De bedragen zouden contant zijn voldaan. De huurders hebben ten aanzien van deze twee maanden een beroep gedaan op verjaring. De kantonrechter honoreert dit beroep, nu de verhuurder niet heeft betwist dat hij ter zake niet eerder dan door het indienen van de eis in reconventie, op 8 december 2016, heeft gesommeerd tot betaling, zodat vaststaat dat de verjaring van deze eventuele achterstand niet is gestuit.
De huurders hebben de maanden december 2012 en januari 2013 niet betaald en zij stellen dat dit in overleg met de verhuurder is gebeurd, omdat zij het niet betaalde bedrag hebben mogen gebruiken om een reparatie van een lekkage te bekostigen. Tijdens de mondelinge behandeling heeft de verhuurder dit beaamd, zodat vaststaat dat de huur over deze twee maanden niet verschuldigd is.
Tenslotte is gedurende 10 maanden maandelijks een bedrag van € 400,-- betaald in plaats van een bedrag van € 490,--. Tijdens de mondelinge behandeling heeft de verhuurder bevestigd dat de huurders van hem toestemming hadden om een bedrag van € 900,-- te verrekenen met de huur vanwege een door de huurders uitgevoerde reparatie. Het bedrag van € 900,-- kan daarom niet als achterstand worden aangemerkt.
De kantonrechter stelt vast dat de vordering van de verhuurder aldus niet blijkt te bestaan. De vordering wordt afgewezen en er is dan ook geen grond voor verrekening.
4.6
De vordering in conventie wordt toegewezen en de vordering in reconventie wordt afgewezen.
De wettelijke rente is toewijsbaar vanaf 9 mei 2016, nu deze rente op 21 april 2016 werd aangezegd in een sommatiebrief die op 23 april 2016 voor ontvangst werd getekend door de verhuurder.
4.7
De buitengerechtelijke kosten zijn niet toewijsbaar, nu de sommatiebrief niet voldoet aan de wettelijke eis dat daarin genoemde termijn van veertien dagen eerst aanvangt op de dag na ontvangst van de sommatie (HR 25 november 2016 ECLI:NL:HR:2016:2704). De sommatie werd weliswaar op 23 april 2016 voor ontvangst getekend, maar uit de aanzegging volgt niet dat de verhuurder heeft mogen begrijpen dat hij gedurende 14 dagen, gerekend vanaf de dag na ontvangst van de brief, de gelegenheid heeft gehad kosteloos te betalen.
4.8
De verhuurder wordt belast met de kosten van het geding, zowel in conventie als in reconventie.
5.De beslissing
De kantonrechter,
In conventie:
veroordeelt de verhuurder om aan de huurders tegen behoorlijk bewijs van kwijting te betalen een bedrag van € 1.764,-- te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf 9 mei 2016 tot de dag der algehele voldoening;
veroordeelt de verhuurder tot betaling aan de huurders van de kosten van het geding, tot aan deze uitspraak vastgesteld op € 223,-- voor het griffierecht, op € 97,73 voor de dagvaarding en op € 300,-- (2 punten) voor het salaris van de gemachtigde van de huurders en op € 75,--aan nasalaris, te verhogen met een bedrag van € 68,00 aan betekeningskosten onder de voorwaarde dat betekening van dit vonnis heeft plaatsgevonden, een en ander voor zover van toepassing inclusief btw;
In reconventie:
wijst de vorderingen af;
veroordeelt de verhuurder tot betaling aan de huurders van de kosten van het geding, tot aan deze uitspraak vastgesteld op € 250,-- (1 punt) voor het salaris van de gemachtigde van de huurders;
In conventie en in reconventie:
wijst af het meer of anders gevorderde en verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door de kantonrechter mr. L.J. van Die en is uitgesproken ter openbare terechtzitting.
401