Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
Team Bestuursrecht 2
zaaknummer: ROT 15/7438
uitspraak van de meervoudige kamer van 3 maart 2017 in de zaak tussen
[eiseres]
[gemachtigde]
en
de heffingsambtenaar van het samenwerkingsverband Vastgoedinformatie Heffing en Waardebepaling, verweerder,
gemachtigde: mr. E. Blom.
Procesverloop
Bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ), gedagtekend 28 februari 2015, heeft verweerder de waarde van [de onroerende zaak] (hierna: de onroerende zaak) voor het belastingjaar 2015 vastgesteld op [bedrag 1]
Bij uitspraak op bezwaar, gedagtekend 22 oktober 2015 (het bestreden besluit), heeft verweerder het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard.
Eiseres heeft beroep ingesteld tegen het bestreden besluit.
Het beroep is op 15 december 2016 ter zitting gelijktijdig maar niet gevoegd met zaaknummer ROT 15/7436 behandeld. Eiseres en verweerder zijn beide ter zitting verschenen bij gemachtigde. Verder is namens eiseres [a] en namens verweerder [b], taxateur.
Overwegingen
1. In geschil is of verweerder de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2014 op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Eiseres, eigenaar van de onroerende zaak, stelt dat dit het geval is en voert aan dat de waarde [bedrag 2] bedraagt. Verweerder is van mening dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
2. De onroerende zaak betreft een horecapand (bekend als [c]) met bijbehorend parkeerterrein, gelegen op een perceel grond van in totaal 22.942 m².
3. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die eraan moet worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom ervan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Uit de geschiedenis van de totstandkoming van de Wet WOZ blijkt dat de WOZ-waarde gelijk dient te zijn aan de prijs die de meest biedende gegadigde zou hebben betaald bij verkoop op de meest geschikte wijze.
Deze waarde kan op grond van artikel 4, eerste lid, aanhef en onderdeel b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ bij niet-woningen worden bepaald door middel van een methode van kapitalisatie van de bruto huur; de huurwaarde-kapitalisatiemethode (de hwk-methode). Bij de waardebepaling door middel van deze methode wordt de waarde van een onroerende zaak verkregen door de huurwaarde van een object te vermenigvuldigen met een kapitalisatiefactor.
4. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de onroerende zaak niet te hoog heeft vastgesteld. Met het door hem overgelegde taxatierapport van [d] van 16 december 2015 en de daarop gegeven toelichting slaagt verweerder daar niet in.
4.1
Verweerder heeft de waarde bepaald aan de hand van de hwk-methode, wat ook de rechtbank voor de onroerende zaak een geschikte methode acht.
Verweerder houdt een huurwaarde aan van [bedrag 3] en een kapitalisatiefactor van 7. Niet duidelijk is echter hoe verweerder tot deze factor is gekomen. Bij de berekening hiervan is gebruik gemaakt van kengetallen die blijkens de toelichting ter zitting zijn gebaseerd op de taxatiewijzer cultuur. Zonder nadere (stukken ter) onderbouwing van de gebruikte kengetallen is evenwel niet inzichtelijk waarop die kerngetallen zijn gebaseerd en is niet te herleiden hoe de kapitalisatiefactor tot stand is gekomen. Verweerder maakt daarom niet aannemelijk dat de hij de kapitalisatiefactor niet te hoog heeft vastgesteld.
Evenmin is inzichtelijk of de huurwaarde, die is gebaseerd op een huurcontract met een jaarhuur van [bedrag 4] met ingang van 26 maart 2010 voor de waardepeildatum (1 januari 2014) niet te hoog is, nu gegevens over de waardeontwikkeling in de tussenliggende periode ontbreken.
4.2
Met de verwijzing naar het verkoopcijfer van het horecapand ([e]) aan de [adres 1] van oktober 2015 (of dit pand nu inmiddels is geleverd of niet) maakt verweerder evenmin aannemelijk dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Niet inzichtelijk is hoe – rekening houdend met de verschillen tussen dit object en de onroerende zaak in bijvoorbeeld ligging, oppervlakte, perceeloppervlakte en staat van onderhoud – de waarde waar het taxatierapport van verweerder op uitkomt [bedrag 5]) of de vastgestelde waarde [bedrag 1]) is te herleiden, nog daargelaten dat onduidelijk is of en hoe rekening is gehouden met de waardeontwikkeling tussen de verkoopdatum en de waardepeildatum.
4.3
Dat in het door eiseres in een eerdere procedure overgelegde taxatierapport van [f], opgemaakt in het kader van de aankoop van de onroerende zaak, tot een waarde van [bedrag 6] wordt geconcludeerd, zoals verweerder stelt, is op zich zelf juist maar dat enkele gegeven is onvoldoende voor de conclusie dat verweerder de waarde niet te hoog heeft vastgesteld, dit mede gelet op het feit dat de in dit taxatierapport gehanteerde kapitalisatiefactor elke cijfermatige onderbouwing ontbeert.
5. Nu verweerder niet in zijn bewijslast is geslaagd, beoordeelt de rechtbank of eiseres de door haar bepleite waarde aannemelijk maakt. Dat is evenmin het geval.
Eiseres wijst ter onderbouwing van haar waarde naar de aankoopsom van de onroerende zaak van 15 oktober 2013 van [bedrag 2]. Eiseres gaat hierbij uit van de totale koopsom van de onroerende zaak [adres 2] en het woonhuis [adres 3] van in totaal
[bedrag 7], waarvan [bedrag 8] is betaald voor het woonhuis. De rechtbank kan eiseres in deze berekening volgen, maar is met verweerder van oordeel dat deze aankoop niet voldoet aan de ficties van de Wet WOZ. De meest biedende gegadigde wordt gevonden door een onroerende zaak op de markt in het spel van vraag en aanbod openbaar te koop aan te bieden, wat in dit geval niet is gebeurd. De stelling van eiseres dat de Rabobank als hypotheeknemer onderhandelde met haar en dat de bank de voor hem meest gunstige koopprijs heeft bedongen neemt niet weg dat eiseres niet op de onroerendgoedmarkt in het spel van vraag en aanbod als de meest biedende gegadigde uit de bus is gekomen. Bovendien zijn de motieven voor de verkoop door de Rabobank als hypotheeknemer aan eiseres, die de jaren ervoor gebruikster van de onroerende zaak was, onduidelijk en kunnen mogelijk andere motieven dan enkel het verkrijgen van de hoogste prijs bij de verkoop een rol hebben gespeeld.
De berekening van eiseres van de waarde op basis van de gecorrigeerde vervangingswaarde baat haar niet, omdat voor de rechtbank niet inzichtelijk is waarop de aangehouden restwaarde, levensduur en factoren voor technische en functionele veroudering zijn gebaseerd.
6. Omdat beide partijen de door hen voor de onroerende zaak verdedigde waarden niet aannemelijk hebben gemaakt, ziet de rechtbank aanleiding de waarde schattenderwijs vast te stellen op [bedrag 9].
7. Het beroep is gegrond. Verweerder dient het door eiseres betaalde griffierecht te vergoeden.
8. De rechtbank veroordeelt verweerder in de door eiseres gemaakte proceskosten.
Wat betreft de kosten van de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand in de onderhavige zaak en in zaak met zaaknummer ROT 15/7438, geldt dat in dit geval sprake is van samenhangendezaken in de zin van artikel 3, tweede lid, van het Besluit proceskosten bestuursrecht (het Besluit). In beide zaken is de WOZ waarde van hetzelfde object in geschil en is op exact dezelfde gronden bezwaar gemaakt. Ook de beroepsgronden zijn in beide zaken gelijkluidend, zodat de werkzaamheden van de gemachtigde in beide zaken, voor zowel bezwaar als beroep, nagenoeg identiek konden zijn. Derhalve stelt de rechtbank de hoogte van de vergoeding vast op € 618,-. Dit is als volgt opgebouwd:
Voor de bezwaarfase: € 123,- (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift, met een waarde per punt van € 246,- en wegingsfactor 1, gedeeld door 2 vanwege samenhang).
Voor de beroepsfase: € 495,- (1 punt voor het indienen van het beroepschrift en1 punt voor het verschijnen ter zitting, met een waarde per punt van € 495,- en wegingsfactor 1, gedeeld door 2 vanwege samenhang).
Van andere kosten die voor vergoeding in aanmerking komen is niet gebleken.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt het bestreden besluit;
- wijzigt de WOZ-beschikking in die zin dat de waarde nader wordt vastgesteld op [bedrag 9];
- bepaalt dat verweerder de betreffende aanslag onroerende-zaakbelastingen dienovereenkomstig verlaagt;
- bepaalt dat verweerder aan eiseres het betaalde griffierecht van € 331,- vergoedt;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten tot een bedrag van € 618,-, te betalen aan eiseres.
Deze uitspraak is gedaan door mr. I. Bouter, voorzitter, en mrs. M.I. Blagrove en
J.P. Kruimel, leden, in aanwezigheid van M. Noordegraaf, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 3 maart 2017.
griffier voorzitter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Den Haag (belastingkamer).