Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
Team Bestuursrecht 2
zaaknummer: ROT 15/8410
uitspraak van de meervoudige kamer van 9 februari 2017 in de zaak tussen
[eiseres]
gemachtigde: [gemachtigde 1]
en
de heffingsambtenaar van de Regionale Belasting Groep, te Schiedam, verweerder,
gemachtigde: [gemachtigde 2].
Procesverloop
Bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ), gedagtekend 28 februari 2015, heeft verweerder de waarde van [de onroerende zaak] voor het belastingjaar 2015 (met waardepeildatum 1 januari 2014) vastgesteld op € 7.598.000,-.
Bij uitspraak op bezwaar, gedagtekend 21 november 2015 (het bestreden besluit), heeft verweerder het bezwaar ongegrond verklaard.
Eiseres heeft beroep ingesteld tegen het bestreden besluit.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 27 oktober 2016. Eiseres heeft zich laten vertegenwoordigen door [gemachtigde 3]. Verweerder is verschenen bij gemachtigde. Verder is [taxateur 1] van verweerder, verschenen.
Overwegingen
1. Eiseres is eigenaar van de onroerende zaak. Het betreft een fabriek bestaande uit:
- een loods uit 1954 met een oppervlakte van 4781 m²;
- een damwandloods uit 1959 met een oppervlakte van 1457 m²;
- een kantoor uit 1954 met oppervlakte van 898 m² (begane grond);
- een kantoor uit 1954 met een oppervlakte van 1428 m² (etage);
- een kantoor uit 1954 met een oppervlakte van 740 m² (hal begane grond);
- een kantoor uit 1959 met een oppervlakte van 740 m² (hal etage);
- een laboratorium uit 2008 met een oppervlakte van 638 m²;
- een trafo uit 1996 met een oppervlakte van 8 m²;
- een fietsenstalling uit 1992 met een oppervlakte van 32 m²;
- 25 tanks uit 1975 waarvan 4 tanks met een inhoud van 45 m³, 4 tanks met een inhoud van 30 m³, 5 tanks met een inhoud van 25 m³, 2 tanks met een inhoud van 22 m³, 3 tanks met een inhoud van 20 m³, 2 tanks met een inhoud van 18 m³, 3 tanks met een inhoud van 10 m³ en 2 tanks met een inhoud van 5 m³;
- 24 tanks uit 2007 waarvan 12 tanks met een inhoud van 4 m³ en 12 tanks met een inhoud van 2 m³;
- 2 tanks uit 2013 waarvan 1 tank met een inhoud van 30 m³ en een tanks met een inhoud van 25 m³;
- 6 tanks uit 2014 waarvan 2 tanks met een inhoud van 30 m³, twee tanks met een inhoud van 10 m³ en twee tanks met een inhoud van 5 m³;
- een gaashekwerk uit 1959 met een lengte van 475 meter;
- een gaashekwerk uit 2010 met een lengte van 130 meter (parkeerterrein);
- een schuifhek uit 2010 met een lengte van 10 meter (parkeerterrein);
- een schuifhek uit 1998 met een lengte van 18 meter;
- 130 m² asfaltverharding uit 2010 (parkeerterrein);
- 10.875 m² asfaltverharding uit 1998.
De oppervlakte van het perceel bedraagt 22.640 m². Eiseres ontwikkelt en produceert metaalbewerkingsvloeistoffen en reinigingsvloeistoffen. De producten worden toegepast in de metaalverwerkende industrie, waaronder de automobiel- en vliegtuigindustrie. Eiseres is actief binnen Europa. Het hoofdkantoor en de afdeling R&D (onderzoek en ontwikkeling) van eiseres maken deel uit van [de onroerende zaak]. In geschil is de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2014.
2. Eiseres voert als beroepsgrond aan dat het bestreden besluit in strijd met artikel 7:12 van Pro de Algemene wet bestuursrecht (Awb) niet inzichtelijk maakt wat de reden is dat verweerder niet volledig tegemoet is gekomen aan haar bezwaren.
2.1.
Op grond van artikel 7:11 van Pro de Awb is verweerder gehouden op grond van de gemaakte bezwaren een volledige heroverweging te maken en op grond van artikel 7:12 van Pro de Awb inzichtelijk te maken dat, indien van toepassing, hij zijn besluit desondanks handhaaft. Dat heeft verweerder nagelaten.
2.1.1.
In het bestreden besluit gaat verweerder niet inhoudelijk in op de door eiseres aangevoerde bezwaren dat:
- bij commercieel gebezigde zaken op grond van het Pieperschuurarrest de gecorrigeerde vervangingswaarde (GVW) nooit hoger kan zijn dan de waarde in het economische verkeer en dat het daarbij niet uitmaakt of de waarde wordt berekend met de GVW of met huurwaardekapitalisatie;
- indien de GVW-berekening wordt gehanteerd de functionele correctie voor economische veroudering dusdanig hoog moet worden vastgesteld dat de eindwaarde op de waarde in het economisch verkeer uitkomt;
- het namens eiseres opgestelde taxatierapport, dat is gebaseerd op de huurwaardekapitalisatiemethode, concludeert tot een WOZ-waarde van € 5.821.000,-
Verweerder overweegt slechts dat de taxateur naar aanleiding van het bezwaarschrift en hetgeen tijdens de hoorzitting is besproken de waarde opnieuw heeft beoordeeld, dat de waarde is bepaald op grond van de kengetallen uit de taxatiewijzer havengebonden objecten en dat gelet hierop de waarde correct is vastgesteld. De rechtbank is, gelet op hetgeen is bepaald in de artikel 7:11 en Pro 7:12 Awb, van oordeel dat hiermee onvoldoende inzichtelijk is gemaakt waarom het besluit wordt gehandhaafd. Dat partijen van mening verschillen over de te hanteren waarderingsmethode maakt dit niet anders. Uit het besluit blijkt niet waarom verweerder de ene waarderingsmethode verkiest boven de andere.
2.2.
De beroepsgrond slaagt en leidt tot vernietiging van het bestreden besluit. Teneinde het geschil zo mogelijk finaal te beslechten beziet de rechtbank of de rechtsgevolgen in stand kunnen blijven.
3. Eiseres voert aan dat de vastgestelde WOZ-waarde van € 7.598.000,- te hoog is en stelt dat deze ten hoogste € 5.821.000,- kan bedragen. Ter onderbouwing hiervan verwijst eiseres naar het door haar ingebrachte taxatierapport van 28 september 2015 van [taxateur 2].
3.1
Op verweerder rust de bewijslast aannemelijk te maken dat de vastgestelde waarde van € 7.598.000,- niet te hoog is. Ter onderbouwing van de waarde heeft verweerder een taxatierapport overgelegd van [taxateur 1] van 5 oktober 2016 (hierna: taxatierapport van verweerder).
3.2.
Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbe-zwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
Op grond van artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ, voor zover van belang, wordt de waarde van een onroerende zaak voor zover die niet tot woning dient, in afwijking in zoverre van het tweede lid, bepaald op de vervangingswaarde indien dit leidt tot een hogere waarde dan die ingevolge het tweede lid. Bij de berekening van de vervangingswaarde wordt rekening gehouden
met:
a. de aard en de bestemming van de zaak;
b. de sedert de stichting van de zaak opgetreden technische en functionele veroudering, waarbij de invloed van latere wijzigingen in aanmerking wordt genomen. De rechtbank is gelet op artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ van oordeel dat, indien de waarde van de onroerende zaak op basis van de gecorrigeerde vervangingswaarde hoger uitkomt dan de waarde in het economisch verkeer die uit artikel 17, tweede lid, van de wet WOZ volgt, de waarde vastgesteld dient te worden op de gecorrigeerde vervangingswaarde.
3.3.
Ter zitting bestrijdt eiseres de door verweerder gebruikte waarden in de berekening van de gecorrigeerde vervangingswaarde. De correcties voor technische- en functionele veroudering zijn te laag ingeschat, aldus eiseres. De onroerende zaak is in 1950 gebouwd. Eiseres stelt dat vandaag de dag veel efficiënter zou zijn gebouwd, maar geeft niet concreet aan welke correcties voor technische- en functionele veroudering zij dan voorstaat. De rechtbank ziet geen aanleiding de correcties die verweerder heeft gehanteerd voor onjuist te houden. De waarde die eiseres onder verwijzing naar het taxatierapport van [taxateur 2] bepleit is gebaseerd op de waarde in het economische verkeer. De taxateur van eiseres heeft in dit taxatierapport echter ten onrechte de asfaltverharding en de extra grond niet in zijn taxatie heeft betrokken. Wat verder ook van deze waarde zij, de waarde op basis van de gecorrigeerde vervangingswaarde komt in dit geval hoger uit waaruit volgt dat de waarde van de onroerende zaak moet worden bepaald op de gecorrigeerde vervangingswaarde.
3.4.
Het beroep van eiseres op het ‘Pieperschuurarrest’ doet aan dit oordeel niet af. In dit arrest was onderwerp van geschil de waarde van een ook voor andere activiteiten geschikt object, terwijl daarvan in de onderhavige zaak geen sprake is. De grond met betrekking tot de
werktuigenvrijstelling heeft eiseres ter zitting ingetrokken, zodat deze niet langer onderdeel uitmaakt van dit geschil. De rechtsgevolgen van het bestreden besluit kunnen dus in stand blijven.
4. Het beroep is, gelet op het onder 2.1. en 2.2. is overwogen, gegrond. Verweerder dient het door eiseres betaalde griffierecht te vergoeden.
5. De rechtbank veroordeelt verweerder in de door eiseres gemaakte proceskosten. Deze proceskosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.484,- (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift en 1 punt voor het bijwonen van de hoorzitting, met een waarde per punt van € 246,- en een wegingsfactor 1 alsmede 1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het bijwonen van de terechtzitting met een waarde per punt van € 495,- en een wegingsfactor 1). De rechtbank ziet verder aanleiding voor vergoeding van de kosten van het taxatierapport dat is opgemaakt in verband met de bezwaarprocedure. Deze kosten worden begroot op € 485,90 (6 x € 65,- plus omzetbelasting + € 14,- in verband met kadastrale uittreksels). De rechtbank volgt verweerder niet in zijn standpunt dat de taxatiekosten niet voor vergoeding in aanmerking omdat [taxateur 2] niet als deskundige kan worden aangemerkt. Eiseres maakt voldoende aannemelijk dat [taxateur 2] werkzaamheden heeft verricht die voor vergoeding in aanmerking komen.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt het bestreden besluit;
- laat de rechtsgevolgen in stand;
- bepaalt dat verweerder aan eiseres het betaalde griffierecht van € 331,- vergoedt;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten tot een bedrag van € 1.969,90 te betalen aan eiseres.
Deze uitspraak is gedaan door mr. A.P. Hameete, voorzitter, en mr. I. Bouter en mr.dr. A.W. Schep, leden in aanwezigheid van E.R. Schook, griffier.
De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 9 februari 2017.
griffier voorzitter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof Den Haag (belastingkamer).