ECLI:NL:RBROT:2016:9680

Uitspraak

RECHTBANK ROTTERDAM

zaaknummer: 4320456 CV EXPL 15-32516

uitspraak: 16 december 2016

vonnis van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam,

in de zaak van

de stichting

Stichting Woonbron,

gevestigd te Rotterdam,

eiseres,

gemachtigde: mr. T.W. Beenen, advocaat te Amsterdam,

tegen

[gedaagde],

wonende te [plaatsnaam],

gedaagde,

gemachtigde: mr. D.A. IJpelaar, advocaat te Wassenaar.

Partijen worden hierna aangeduid als “Woonbron” en “[gedaagde]”.

1.Het (verdere) verloop van de procedure

1.1

Het verloop van de procedure volgt uit de volgende processtukken, waarvan de kantonrechter kennis heeft genomen:

het tussenvonnis van 12 februari 2016 en de daaraan ten grondslag liggende stukken;
de akte van Woonbron houdende uitlating te leveren tegenbewijs;
de akte van Woonbron met producties ten behoeve van de comparitie van partijen;
het proces-verbaal van de op 25 mei 2016 gehouden descente en comparitie van partijen, met bijlagen;
de conclusie na descente en comparitie van partijen van Woonbron;
de conclusie na descente en comparitie van partijen van [gedaagde].

1.2

De datum van de uitspraak van het vonnis is nader bepaald op heden.

2.De (verdere) beoordeling van de vordering

2.1

In het tussenvonnis, waarvan de inhoud als hier herhaald en ingelast moet worden beschouwd, is voorshands geoordeeld dat [gedaagde] het bewijs heeft geleverd dat de vloeren in zijn woning dermate hellen dat dit kwalificeert als een gebrek. Daartoe is van betekenis geacht dat diverse vloeren scheef lopen in de woning en dat Woonbron erkent dat de vloer in de voorste slaapkamer (meer dan) 15 millimeter per strekkende meter scheef loopt, hetgeen op zichzelf genomen al een gebrek oplevert. Daarbij is ook van betekenis geacht de metingen van de huurcommissie waarop [gedaagde] een beroep heeft gedaan.

2.2

Woonbron is in de gelegenheid gesteld om tegenbewijs te leveren op dit punt. Daartoe heeft zij in de woning van [gedaagde] metingen laten verrichten door IOB, die daarvan een rapport heeft uitgebracht. In het rapport zijn plattegronden opgenomen van de vertrekken in de woning op de eerste en tweede verdieping met daarop aangegeven meetpunten in de betreffende ruimten om de 50 centimeter met de bijbehorende gemeten vloerhoogtes

Het rapport, met bijlagen, is in het geding gebracht.

2.3

Nog daargelaten dat [gedaagde] de onpartijdigheid van IOB en daarmee de juistheid van de meetresultaten betwist, is de kantonrechter van oordeel dat met de meetresultaten van IOB niet althans niet voldoende wordt ontkracht hetgeen voorshands is geoordeeld op basis van de meetresultaten van de huurcommissie. Op basis van de nieuwe metingen van IOB erkent Woonbron namelijk thans dat niet alleen de slaapkamer aan de voorzijde (meer dan) 15 millimeter per strekkende meter scheef loopt, maar ook de gang. Ten aanzien van de slaapkamer aan de achterzijde, de woonkamer en de keuken vermeldt het rapport:

“
Over de grote lijn zijn de niveauverschillen kleiner dan 15mm/m¹, plaatselijk zijn er echter wel niveauverschillen groter dan 15mm/m¹.”

Woonbron verbindt hieraan de conclusie dat laatstgenoemde drie ruimten geen niveauverschillen vertonen van 15 millimeter of meer per strekkende meter, zich mede baserend op een mededeling die de heer [gedaagde] van IOB bij de descente zou hebben gedaan over de omcirkelde meetpunten. Die conclusie volgt de kantonrechter echter niet, want als ook de op de tekeningen niet omcirkelde meetpunten worden bezien en vergeleken, blijkt dat er in genoemde drie ruimten wel degelijk locaties zijn aan te wijzen waar sprake is van niveauverschillen van 15 millimeter of meer per strekkende meter. Zo is het niveauverschil in de woonkamer tussen de meetpunten 25 en 27, gelegen op één meter (2 x 50 cm) van elkaar, 15 millimeter. Tussen de meetpunten 1 en 31 respectievelijk 39 bedraagt het niveauverschil ook (meer dan) 15 millimeter per strekkende meter. Bij de descente is op die locatie in de woonkamer de scheefstand niet alleen goed zichtbaar maar ook voelbaar geconstateerd. Wat betreft de keuken wordt gewezen op het niveauverschil tussen de meetpunten 133 en 151, 134 en 152, 135 en 153, en 136 en 154. Wat betreft de slaapkamer aan de achterzijde wordt gewezen op het niveauverschil tussen de meetpunten 120 en 135, 124 en 134/147, en 132 en 147/148. Tussen de hiervoor vermelde meetpunten zijn niveauverschillen geconstateerd van 15 millimeter of meer per strekkende meter. Deze (diagonale) verschillen in hoogte in de betreffende ruimten zijn bij de descente door de kantonrechter ook waargenomen, gelet op de vastlegging in het daarvan opgemaakte proces-verbaal dat in slaapkamer 1 (de slaapkamer aan de achterzijde), de hal, de keuken en de woonkamer de vloeren aflopen van de achterzijde naar de voorzijde en (vanaf de voorzijde van de woning bezien) van de linkerzijde naar de rechterzijde.

2.4

Ondanks dat er verschillen zijn tussen de meetresultaten van de huurcommissie en die van IOB blijft, gezien het vorenstaande, het beeld overeind dat in alle vijf genoemde vertrekken van de woning van [gedaagde] sprake is van een helling van de vloer van 15 millimeter of meer per strekkende meter.

2.5

Op de voet van artikel 7:207 lid 1 BW geven gebreken als voormeld aanleiding voor een vermindering van de huurprijs evenredig met de vermindering van het huurgenot ten gevolge van de gebreken. De huurprijsvermindering moet dus in verhouding staan met de genotsvermindering.

2.6

Onder verwijzing naar het overwogene in het tussenvonnis onder 4.4, 4.5 en 4.6 wordt ter vaststelling van de ernst van de gebreken en de daarbij passende vermindering van de huurprijs in verband met gederfd huurgenot het Gebrekenboek als leidraad gehanteerd. Daarvan uitgaande en omdat gesteld noch gebleken is dat door de hellende vloeren de bewoonbaarheid van de woning van [gedaagde] ernstig wordt geschaad, worden de gebreken niet aangemerkt als gebreken in de zin van categorie B. Evenals de huurcommissie heeft gedaan merkt de kantonrechter de gebreken aan als gebreken in de zin van categorie C. Immers, gezien het funderingsrapport dat Woonbron in het geding heeft gebracht alsmede de meetresultaten van de huurcommissie en IOB, en gelet op hetgeen is waargenomen bij de descente, staat voldoende vast dat de gehele woning van [gedaagde] scheef staat en dat de vloeren in diens woning op enkele plaatsen een helling hebben van (meer dan) 15 millimeter per strekkende meter. Deze hellingen in de vloeren worden dermate storend geacht dat deze kwalificeren als gebreken die het woongenot ernstig schaden.

2.7

Beoordeeld moet worden de vraag of de gebreken aan de woning een vermindering van de huurprijs met 60% rechtvaardigen, zoals de Huurcommissie heeft bepaald. Vooropgesteld wordt dat de hellende vloeren erg storend zijn en dat de scheefstand goed zichtbaar (en voorin de woonkamer voelbaar) aanwezig is. Op sommige plaatsen is het hinderlijk voor de inrichting van de woning. Deels kan dat echter worden ondervangen met praktische oplossingen, hetgeen [gedaagde] ook heeft gedaan. Herstel door Woonbron is mogelijk en ook herhaaldelijk aangeboden. De bewoonbaarheid van de woning is niet in het geding en de hellende vloeren hebben [gedaagde] er niet van weerhouden op 1 juli 2014 toch een huurovereenkomst aan te gaan voor deze woning. Het mag zo zijn dat [gedaagde] toen dringend woonruimte nodig had, maar de omstandigheid dat hij de woning geaccepteerd heeft, wetende van de scheefstand en de hellende vloeren, zegt wel iets over de mogelijkheden die [gedaagde] zag er te gaan wonen. Bij de descente is niet waargenomen dat grote delen van de woning niet of aanzienlijk minder bruikbaar zijn, zoals [gedaagde] stelt en Woonbron betwist. Alles afwegende wordt een vermindering van de huurprijs met 60% excessief geacht, omdat een dergelijk percentage niet in verhouding staat tot de vermindering van het huurgenot. Voor zover deze huurprijsvermindering bedoeld is als prikkel voor herstel, wordt overwogen dat artikel 7:207 lid 1 BW daarvoor geen grondslag biedt. De artikelen 16 Uhw en 6 Bhw evenmin.

2.8

Onderkend wordt dat de mate waarin gebreken afdoen aan de huurwaarde van een woning niet altijd goed bepaalbaar is binnen de huidige systematiek van huurprijsbepaling. Dat is ook thans het geval, want nergens is bepaald hoeveel (punten) aftrek dient plaats te vinden bij hellende vloeren zoals in de woning van [gedaagde]. Daarbij komt dat de mate derving van huurgenot als gevolg van gebreken tevens afhankelijk kan zijn van subjectieve aspecten, waardoor het bepalen van een huurprijs evenredig met de vermindering van het huurgenot door de gebreken iets arbitrairs heeft.

2.9

De gebreken in de woning rechtvaardigen naar het oordeel van de kantonrechter op zichzelf genomen een vermindering van de huurprijs met 30%. In de omstandigheid dat [gedaagde] de woning heeft aanvaard terwijl hij wist van de scheefstand van de woning en de hellende vloeren, wordt reden gezien om dit percentage naar beneden bij te stellen met 10%, zodat in dit geval een vermindering van de huurprijs met 20% evenredig moet worden geacht aan het gederfde huurgenot door de gebreken.

2.1

In het door Woonbron gestelde dat met het verhelpen van de gebreken in de woning hoge kosten gemoeid zijn, wordt geen aanleiding gezien de huurprijsvermindering op een lager percentage vast te stellen, temeer nu het plegen van herstel en onderhoud inherent is aan haar woningbezit zodat Woonbron daarmee in haar bedrijfsvoering rekening behoort te houden. Het argument dat Woonbron vele oude woningen in haar woningbestand heeft die qua scheefstand gelijkenis vertonen met de woning in deze zaak, gecombineerd met haar vrees dat huurders van die woningen ook huurprijsvermindering zullen vragen en Woonbron aanzienlijke kosten verwacht, wordt daarom evennmin gehonoreerd. Zonder nadere motivering die ontbreekt, valt evenmin in te zien waarom de omstandigheid dat de woning dateert van 1896 van invloed zou moeten zijn op de huurprijsbepaling in die zin dat dit in dit geval zou moeten leiden tot een hogere huurprijs.

2.11

Het voorgaande leidt ertoe dat het onder 1 primair gevorderde wordt afgewezen, omdat de overeengekomen huurprijs van € 520,95 met 20% naar beneden wordt bijgesteld op

€ 416,76. Geen grond wordt gezien voor het oordeel dat deze huurprijs naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is.

2.12

Het onder 1 subsidiair gevorderde wordt aldus toegewezen dat de huurprijs wordt vastgesteld op € 416,76 vanaf 1 augustus 2014 tot aan de maand volgend op die waarin de herstelwerkzaamheden aan de vloeren zijn afgerond.

2.13

Geen reden wordt gezien om de huurprijsvermindering te beperken in duur tot

1 juni 2015. Weliswaar heeft Woonbron toen al aangeboden om de vloeren uit te vlakken, maar [gedaagde] heeft dit niet geweigerd. De voorwaarden die [gedaagde] aan de werkzaamheden verbonden heeft, te weten vergoeding van kosten voor verblijf elders en herstel van eventuele schade aan schilderwerk en de (betrekkelijk nieuwe) laminaatvloeren, althans schadevergoeding daarvoor, zijn te rijmen met de huurwetgeving rond renovatie en worden (mede gelet op de aangevoerde stofallergie en de nette situatie waarin de woning aangetroffen is tijdens de descente) niet onredelijk geacht, zodat onvoldoende grond wordt gezien het uitblijven van de herstelwerkzaamheden thans geheel op het conto van [gedaagde] te schrijven en de huurprijsvermindering te beperken tot genoemde datum.
Wel ziet de kantonrechter hierin aanleiding [gedaagde] voor te houden dat daar waar Woonbron verplicht is gebreken te herstellen, hijzelf uit hoofde van goed huurderschap gehouden is Woonbron daartoe gelegenheid te geven, waaronder kan worden begrepen het verwijderen van inventaris uit de ruimten waar gewerkt moet worden. Dat brengt wat ongemakken met zich mee en zal misschien ook aanleiding geven om een paar dagen vrij te moeten nemen, maar dat heeft hij maar te dragen.

2.14

Tussen de thans vastgestelde huurprijs en de huurprijs zoals de huurcommissie die heeft bepaald, zit een verschil van € 208,38. Over de maanden waarin [gedaagde] de door de huurcommissie naar beneden bijgestelde huur is gaan betalen, dient hij voormeld verschil van € 208,38 na te betalen aan Woonbron. Het gevorderde onder 2 wordt daarom toegewezen. [gedaagde] wordt veroordeeld tot betaling aan Woonbron van het verschil tussen de te betalen huurprijs van € 416,76 en de betaalde huurtermijnen vanaf

1 augustus 2014.

2.15

De kantonrechter ziet aanleiding de proceskosten te compenseren, in die zin dat ieder van de partijen de eigen kosten dient te dragen, nu zij over en weer op punten in het ongelijk zijn gesteld.

2.16

De door Woonbron (voorwaardelijk) gevorderde afwikkelingskosten (‘nakosten’) worden afgewezen, nu in deze procedure voldoende gegevens ontbreken om die kosten reeds thans te kunnen begroten. Mocht tussen partijen een geschil ontstaan omtrent de omvang van die kosten, staat het Woonbron vrij de kantonrechter te verzoeken deze te begroten op de voet van artikel 237 lid 4 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv).

5.De beslissing

De kantonrechter:

stelt de tussen partijen geldende (netto) huurprijs voor de woonruimte aan de Ruwaardstraat 48B te Rotterdam vast op € 416,76 per maand, met ingang van 1 augustus 2014 tot aan de maand volgend op die waarin de herstelwerkzaamheden aan de vloeren in die woonruimte zijn afgerond;

veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan Woonbron van het verschil tussen de te betalen huurprijs van € 416,76 per maand en de vanaf 1 augustus 2014 betaalde huurtermijnen;

compenseert de proceskosten in die zin dat ieder van de partijen de eigen kosten draagt;

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad en wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit vonnis is gewezen door mr. H.M. van de Ven en uitgesproken ter openbare terechtzitting.

465