Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
zaaknummer: 5061378 CV EXPL 16-20082
uitspraak: 25 november 2016
vonnis van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam,
in de zaak van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
Klépierre Management Nederland B.V.,
gevestigd te Utrecht,
eiseres bij exploot van dagvaarding van 2 mei 2016,
gemachtigde: mr. M.F.A. Evers te Amsterdam,
tegen
[gedaagde],
wonende te [plaatsnaam],
gedaagde,
gemachtigde: mr. G. Sarier te Dordrecht.
Partijen worden hierna ‘Klépierre’ en ‘[gedaagde]’ genoemd.
1.Het verloop van de procedure
1.1
De kantonrechter heeft van de volgende processtukken kennisgenomen:
- het exploot van dagvaarding van 2 mei 2016, met producties;
- de conclusie van antwoord van 7 juli 2016, met producties;
- het tussenvonnis van 7 juli 2016 waarbij een comparitie van partijen is bepaald;
- de op 30 september 2016 namens Klépierre ingediende aanvullende producties;
- het proces-verbaal van de comparitie van partijen gehouden op 11 oktober 2016;
- de aan de zijde van Klépierre overgelegde pleitaantekeningen;
- het proces-verbaal van de gerechtelijke plaatsopneming en bezichtiging in de Markthal van 11 oktober 2016, met zes aangehechte foto’s.
1.2
De uitspraak van het vonnis is nader bepaald op heden.
2.De vaststaande feiten
Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend, dan wel niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken, alsmede op grond van de in zoverre niet weersproken inhoud van de producties, staat tussen partijen het volgende vast.
2.1
De Markthal te Rotterdam (hierna: de Markthal) is een overdekte permanente winkelvoorziening gericht op de verkoop van voeding, voedingswaren en aanverwante artikelen. De Markthal bestaat uit versunits, foodwinkels, horeca, overige detailhandel en overige voorzieningen.
2.2
[gedaagde] huurt met ingang van 1 juni 2015 van (de rechtsvoorgangster van) Klépierre de op de begane grond van de Markthal gelegen versunits 25 en 27 (hierna: de versunits) en de ruimte R02 (hierna: ruimte R02) voor koeling, opslag en preparatie gelegen op niveau -1 in de Markthal. De huurovereenkomst is gesloten voor de duur van tien jaar en eindigt van rechtswege op 31 mei 2025. De onderhandelingen over de huurovereenkomst heeft [gedaagde] onder meer gevoerd met mevrouw [W.], de toenmalige verhuurmanager in dienst van de rechtsvoorgangster van Klépierre.
2.3
Artikelen 1.3 en 1.4 van de huurovereenkomst luiden als volgt:
‘1.3 De Versunit zal door of vanwege huurder uitsluitend worden bestemd om te worden gebruikt als winkelruimte conform artikel 7:290 BW voor de verkoop vanhalal vlees en vleeswaren en halal traiteurartikelen conform de slagerijformule 010 Braderij.
Huurder mag in de Versunit uitsluitend het assortiment voeren zoals beschreven in de (…) aan deze overeenkomst gehechte brancherings/assortimentsomschrijving.
1.4
Het is huurder niet toegestaan zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurder een andere bestemming aan het Gehuurde te geven en/of een ander assortiment te voeren dan omschreven in artikel 1.3. Teneinde het aanbod voor de bezoekers van de Markthal zo compleet en gevarieerd mogelijk te doen zijn, heeft verhuurder groot belang bij het realiseren en het handhaven van het gewenste branchepatroon. Tot dat doel is in deze huurovereenkomst voorgaande bestemmingsclausule en/of brancherings-/assortimentsomschrijving opgenomen. Door ondertekening van deze huurovereenkomst onderkent huurder dit belang van verhuurder.’
2.4
In de aan de huurovereenkomst gehechte Assortimentsomschrijving Markthal Rotterdam (hierna: de assortimentsomschrijving), die door [gedaagde] is ondertekend, is het volgende opgenomen:
2.5
Op de huurovereenkomst zijn de Algemene Bepalingen Versunit Markthal (hierna: de algemene bepalingen) van toepassing. Artikel 4.2 van de algemene bepalingen luidt als volgt:
‘4.2 Huurder verplicht zich de bestemmingsclausule en/of brancherings-/assortimentsomschrijving als opgenomen in de huurovereenkomst te zullen respecteren en strikt na te leven. Dit betekent onder meer dat huurder zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurder geen producten zal verkopen die niet binnen de bestemmingsclausule en/of brancherings-/assortimentsomschrijving vallen en dat huurder binnen de bestemmingsclausule en/of brancherings-/assortimentsomschrijving een gevarieerde aanbod zal hanteren. Daarbij onderkent huurder dat er in de Markthal meerdere ondernemers gevestigd kunnen zijn die een soortgelijk assortiment hanteren.’
2.6
Artikel 23.2 van de algemene bepalingen luidt als volgt:
’23.2 In verband met het bijzondere concept van de Markthal en het belang voor de daarin gevestigde ondernemers bij het goed functioneren van de Markthal als geheel, geldt dat een toerekenbare tekortkoming van huurder ter zake de wijze van exploitatie van het Gehuurde, daaronder in ieder geval begrepen het niet nakomen van een van de verplichtingen voortvloeiend uit de artikelen (…), 4, (…) van deze algemene bepalingen die niet binnen, na schriftelijke sommatie daartoe, door huurder wordt hersteld, nimmer zal kunnen worden gekwalificeerd als een toerekenbare tekortkoming die de ontbinding van de huurovereenkomst niet rechtvaardigt.’
2.7
Omstreeks 1 juli 2015 is [gedaagde] met de exploitatie van de versunits gestart.
2.8
Bij e-mail van 10 augustus 2015 heeft de namens Klépierre opererende marktmeester het volgende aan [gedaagde] bericht:
‘Zouden jullie de laatste ronde tafel nog willen verwijderen voor jullie unit. Deze staat buiten de daarvoor bestemde zone en is derhalve een gevaar m.b.t. brandveiligheid/ veiligheid. Jullie mogen voor de unit maximaal 40 cm uitstalling hebben (niet hoger dan de achterliggende counter), aan de zijkant is dit niet toegestaan.’
2.8
Bij e-mail van 24 augustus 2015 heeft de namens Klépierre opererende marktmeester het volgende aan [gedaagde] bericht:
‘Bij deze voor de volledigheid nog even een bevestiging van hetgeen wij vorige week besproken hebben inzake de koeling en de opbouw van jullie assortiment.
Je gaf aan dat de koeling die jullie momenteel gebruiken een tijdelijke is en dat deze volgende week vervangen zal worden. Deze nieuwe koeling heeft een beteren koelcapaciteit wat weer in minder derving van de producten moet resulteren. Momenteel ligt de koeling om deze reden ook minder vol. Het blijkt ook dat de verkoop van de hoeveelheid vlees tegenvalt t.o.v. de verwachtingen. Om deze tegenvallers op te vangen hebben jullie nu de verhouding tussen hoofdassortiment (Halal vlees en vleeswaren) en nevenassortiment (broodjes) verschoven. Dit houdt in dat er nu meer op de broodjes wordt gefocust en minder op de het Halal vlees. We hebben besproken dat dit z.s.m. weer in balans moet komen. Zodra de nieuw koeling komt komen er meer vleesproducten in de koeling en komen er ook traiteursartikelen te liggen. Ik hoor graag even wanneer de nieuwe koeling komt en hoe deze geïnstalleerd gaat worden.
Tevens hebben de afgesproken dat de tafel bij de unit weg zal gaan. Bij deze nogmaals het verzoek om deze te verwijderen.’
2.9
Bij e-mail van 25 september 2015 heeft de namens Klépierre opererende marktmeester het volgende aan [gedaagde] bericht:
‘Zoals vanmorgen al mondeling toegelicht aan jouw broer bij deze nog een schriftelijke reactie op de nieuwe indeling van jullie unit.
In de afgelopen periode hebben we meerdere malen zowel mondeling als schriftelijk aangegeven dat de indeling en uitstraling van de unit conform de afspraken dient te zijn en dat dit leidend moet zijn in de bedrijfsvoering.
Assortiment
De assortimentsomschrijving geeft een duidelijke verhouding van hetgeen is overeengekomen:
Hoofdassortiment 80% - Halal vlees, vleeswaren en traiteursartikelen
Nevenassortiment 20% - Aan de halalslagerij verwante artikelen
Uitgesloten - Horeca activiteiten en verkoop van koude en warme dranken
Het assortiment dient hier op aan te sluiten en horeca is uitgesloten.
Layout
Vanaf dinsdag heb ik de onderstaande situatie geconstateerd welke niet in lijn is met de afspraken:
(…)
Deze layout heeft geen raakvlak meer met een slagerij en dient derhalve aangepast te worden. De nieuwe layout is ook niet zoals deze mij eerder is uitgelegd.
(…)
De krukken voor de unit dienen iig direct weg gehaald te worden. (…)’
2.1
Op 12 oktober 2016 heeft tussen partijen een gesprek plaatsgevonden. Naar aanleiding van dat gesprek is bij e-mail van 16 oktober 2016 namens Klépierre onder meer het volgende aan [gedaagde] bericht:
‘Geachte mevrouw [gedaagde],
Op maandag 15 juni 2015 hebben wij een kennismakingsgesprek gehad waarin u (…) heeft toegelicht hoe de opzet zou zijn van uw nieuw te openen Halal slagerij in de Markthal te Rotterdam.
(…)
Duidelijk is toen ook gesteld dathoreca activiteiten(koken, bakken, braden – het schenken /serveren van koude en/of warme dranken – het creëren van zitgelegenheid) niet is toegestaan. Het (gratis) laten proeven van samples van producten ten behoeve van de stimulering van de verkoop valt hier niet onder.
(…)
Ik heb u gevraagd – als blijk van goede wil – als eerste stap in ieder geval de krukken / stoelen per direct te verwijderen. Dat is helaas niet gebeurd. Op woensdag heb ik dit verzoek herhaald – helaas zonder succes.
Dit dwingt ons, u – voor het eerst voor dinsdag 13 oktober en voorts voor iedere dag dat de krukken / stoelen er staan een boete / boetes op te leggen conform de afspraken in de huurovereenkomst.’
2.11
Bij e-mail van 16 december 2015 is namens Klépierre aan [gedaagde] onder meer het volgende bericht:
‘Wij hebben (…) aangegeven dat u tot uiterlijk 1 december 2015 de gelegenheid had om de exploitatie van de units in overeenstemming te brengen met de bestemming zoals contractueel overeengekomen te weten “winkelunit met de bestemming Halal slagerij”.
Op woensdag 2 december 20hebben wij geconstateerd dat u een vitrine heeft bijgeplaatst met een breedte van ca 2 meter. U meent hiermee te voldoen aan eerdere toezeggingen van uw kant om de exploitatie in overeenstemming te brengen met het contract.
Daarbij heeft u aangegeven niet voornemens te zijn ook nog maar iets aan te passen mede vanwege het feit dat u van mening bent dat er geen “markt” is voor een slagerij.
Ik heb u aangegeven dat Klepierre niet in zal stemmen met de wijze waarop de exploitatie thans gevoerd wordt. (…)
(…) Klepierre stelt u hierbij nogmaals in gebreke en heeft u een allerlaatste gelegenheid om – uiterlijk voor 1 januari 2016 – aan al uw verplichtingen voortvloeiend uit de huurovereenkomst (…) te voldoen.’
2.12
Bij brief van 11 januari 2016 heeft de gemachtigde van Klépierre [gedaagde] – kort gezegd – verzocht en gesommeerd om de horeca-activiteiten in het gehuurde te staken en gestaakt te houden en de inrichting van het gehuurde daarmee in overeenstemming te brengen.
2.13
Op 29 januari 2016 is Klépierre een kort geding procedure tegen [gedaagde] gestart.
2.14
Bij vonnis in kort geding van de rechtbank Rotterdam van 23 februari 2016 is de door Klépierre jegens [gedaagde] gevorderde ontruiming van de versunits en ruimte R02 afgewezen.
2.15
Na de uitspraak van voornoemd vonnis hebben verschillende huurders (o.a. [gedaagde]) van units in de Markthal zich verenigd in de Stichting Collectief Ondernemersbelang Markthal (hierna: Stichting COM).
2.16
Op 21 september 2016 is een gerechtsdeurwaarder op verzoek van Klépierre naar de halalslagerij van [gedaagde] in de Markthal gegaan. Van hetgeen de gerechtsdeurwaarder toen heeft geconstateerd is een proces-verbaal opgemaakt.
3.Het geschil
3.1
Klépierre heeft bij dagvaarding gevorderd bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
- ontbinding van de tussen partijen bestaande huurovereenkomst ter zake units 25 en 27 op de begane grond alsmede ruimte R02 op niveau -1 van de Markthal gelegen aan de Binnenrotte te Rotterdam;
- veroordeling van [gedaagde] om de door haar gehuurde ruimten in de Markthal (versunits 25 en 27 op de begane grond alsmede ruimte R02 op niveau -1) binnen 48 uur na betekening van het in deze te wijzen vonnis met al het hare en de haren geheel te ontruimen en ontruimd te houden en om onder inlevering van de sleutels genoemde ruimten aldus aan Klépierre ter beschikking te stellen, met machtiging van Klépierre om, zo [gedaagde] met deze veroordeling in gebreke mocht blijven, de ontruiming zelf voor rekening en risico van [gedaagde] te bewerkstelligen, desnoods met behulp van de sterke arm, zulks onder veroordeling van [gedaagde] in de kosten van deze procedure;
- veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten.
3.2
Aan haar vordering heeft Klépierre in aanvulling op de onder 2 vermelde feiten – zakelijk en samengevat weergegeven – het volgende ten grondslag gelegd. [gedaagde] schiet ernstig en toerekenbaar tekort in de nakoming van de huurovereenkomst waar het de niet toegestane exploitatie van horeca-activiteiten in de versunits en de inrichting van de versunits betreft. Vanaf de start van de exploitatie van de halal slagerij in juli 2015 was vrijwel direct sprake van horeca-activiteiten. Ondanks diverse mondelinge en schriftelijke verzoeken daartoe blijft [gedaagde] in gebreke met de nakoming van de gemaakte afspraken over de wijze van exploitatie. De huurovereenkomst en de daarop van toepassing zijnde algemene bepalingen en assortimentsomschrijving laten aan duidelijkheid niets te wensen over. [gedaagde] wist bij ondertekening van de huurovereenkomst dan ook waar zij aan begon.
3.3
Er zijn geen van de schriftelijke huurovereenkomst afwijkende afspraken met [gedaagde] gemaakt op grond waarvan het haar zou zijn toegestaan om vanuit het gehuurde horeca-activiteiten te ontplooien. Het bestaan van dergelijke afspraken is ook niet eerder dan in de eerder gevoerde kort gedingprocedure door [gedaagde] aangevoerd. Evenmin is de verwachting gewekt dat zulks zou zijn toegestaan. De in dat kader door [gedaagde] aangehaalde mevrouw [W.] was ook niet zelfstandig bevoegd om de rechtsvoorgangster van Klépierre te vertegenwoordigen.
3.4
Het is van groot belang dat de wijze van exploitatie en het assortiment door de huurders van de versunits in de Markthal wordt nageleefd, omdat alleen op die manier het concept van de Markthal als versmarkt kan worden gehandhaafd. Er wordt ook tegen andere huurders opgetreden die handelen in strijd met de gemaakte afspraken. Zo is er handhavend opgetreden tegen Bram Ladage en Multivlaai vanwege het plaatsen van tafels en stoelen. Het verkopen van traiteurartikelen is wezenlijk anders dan horeca-activiteiten.
3.5
Het verweer van [gedaagde] strekt ertoe Klépierre niet ontvankelijk te verklaren in haar vorderingen, althans haar vorderingen af te wijzen, onder veroordeling van Klépierre in de proceskosten. Daartoe heeft zij – zakelijk en samengevat weergegeven – het volgende aangevoerd. Van een ernstige toerekenbare tekortkoming die ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt, is geen sprake. In de versunits worden ook broodjes en andere producten verkocht, maar de hoofdactiviteit is de verkoop van halal vlees met als nevenactiviteit de verkoop van traiteurproducten en aanverwante producten. De twee versunits worden bezet door een koelvitrine van ruim 6,5 meter en in het overige gedeelte van de units zijn statafels en krukken geplaatst in de ‘vrije zone’. Op de koelvitrine wordt met bordjes aangegeven dat er producten worden verkocht om mee te nemen. Dat klanten na de aankoop van broodjes en andere producten blijven hangen, leidt niet meteen tot een zodanige bestemmingswijziging van het gehuurde dat ontbinding van de huurovereenkomst is gerechtvaardigd. In dat kader wijst [gedaagde] erop dat zij reeds in de onderhandelingsfase over de huurovereenkomst te kennen heeft gegeven dat zij naast een slagerij ook broodjes en maaltijden wilde gaan verkopen en horeca-elementen wilde toevoegen en dat mevrouw [W.] een en ander geen probleem vond zolang [gedaagde] zich als halal slagerij zou profileren.
3.6
Het exploiteren van versunits zonder de verkoop van broodjes en andere producten is in het huidige concept van de Markthal financieel niet haalbaar. Veel huurders van versunits zijn om die reden al uit de Markthal vertrokken. Ook in de media en de Rotterdamse politiek wordt hier aandacht aan besteed. Stichting COM wil het oorspronkelijke concept van de Markthal als versmarkt en de daardoor bij de unithuurders ontstane problemen bij Klépierre onder de aandacht brengen. Door het verhuren van een mislukt en niet realiseerbaar concept schiet Klépierre jegens [gedaagde] ernstig tekort. In de Markthal komt steeds meer horeca. Het publiek in de Markthal komt niet voor verse boodschappen, maar voor de beleving en gaat voor verse boodschappen naar de onder de Markthal gelegen Albert Heijn.
3.7
Klépierre is richting huurders van versunits niet consequent in haar bewaking van het concept van versmarkt en het toestaan van horeca-activiteiten. Zo is niet handhavend opgetreden tegen Cheese&More en The Chocolate Company. Door dit soort willekeur is de Markthal van een versmarkt een horecahal aan het worden.
4.De beoordeling van het geschil
4.1
Gelet op de door partijen getekende huurovereenkomst met de bijbehorende stukken kan er geen enkel misverstand bestaan over de vraag wat de bestemming van het gehuurde moet zijn. Dat is een halal slagerij, met een nevenassortiment (maximaal 20%) van aanverwante traiteurartikelen. Horeca-activiteiten worden uitdrukkelijk uitgesloten. Daarmee hebben partijen beoogd dat in het gehuurde uitsluitend verse producten zouden worden verkocht en er geen horeca-activiteit zou zijn.
4.2
Voornoemde opzet is volkomen in overeenstemming met het concept van de Markthal, die is opgezet als een markthal waar een gevarieerd aanbod moet zijn van verse producten. Daarnaast is, zo blijkt uit het concept van de Markthal, ook ruimte gecreëerd voor horeca, met name in de zijkanten van het gebouw, maar ook in of op verschillende van de units op de marktvloer.
Sinds de opening van de Markthal is sprake van zeer grote bezoekersaantallen, waardoor gesproken wordt van een groot succes. Uit de verschillende krantenartikelen die namens [gedaagde] in het geding zijn gebracht, blijkt echter ook van een groot probleem. Uit de artikelen blijkt dat in elk geval bij een deel van de kraamhouders de gedachte leeft dat de grote aantallen bezoekers niet ook een groot aantal kopers van versproducten opleveren. Gesproken wordt over toeristen, die vooral komen kijken, wellicht gebruik maken van de horecavoorzieningen, maar in elk geval geen gebruik maken van de mogelijkheid verse producten te kopen. Ook, zo stellen deze ondernemers, hebben de gewone Rotterdammers de Markthal nog altijd niet als winkellocatie op het netvlies, waardoor de aantallen kopers sterk achterblijven. Gesuggereerd wordt dat dit mede een gevolg is van het feit dat de openluchtmarkt zich naast de Markthal bevindt en dat het winkelend publiek de verse producten daar koopt, omdat de marktkooplui buiten tegen een lagere prijs de waren kunnen aanbieden. Ook de aanwezigheid van een grote supermarkt onder de Markthal zou daar een rol bij spelen. Vastgesteld wordt dat een aantal verskramen op de marktvloer van de Markthal binnen twee jaar weer is gesloten, waardoor het concept van de versmarkt verder onder druk komt te staan.
Het gevolg is ook dat veel ondernemers op de marktvloer in de versunits ook horeca-activiteiten gaan ontplooien, om op die manier de omzet te kunnen vergroten. Ook door die ontwikkeling komt het concept van de Markthal verder onder druk te staan. Kort gezegd is er sprake van een ontwikkeling van een vershal naar een horecahal, zo stelt [gedaagde].
4.3
Klépierre stelt dat zij het concept van de Markthal wil bewaken en handhaven en dat zij daarom optreedt tegen ondernemers die horeca-activiteiten ontplooien waar dat niet is toegestaan. Zo wil zij voorkomen dat de Markthal van vershal een horecahal dreigt te worden. Zij stelt al te zijn opgetreden tegen ondernemers, die vervolgens de horeca-activiteit weer hebben gestaakt en verder stelt zij dat andere verskramen die de regels overtreden zullen worden aangepakt. Klépierre stelt dat tegen [gedaagde] wordt opgetreden, omdat zij de regels overduidelijk niet naleeft.
4.4
De kantonrechter moet oordelen tegen de achtergrond van de voornoemde feiten en omstandigheden. Daarbij geldt dat niet alle ondernemers deze standpunten innemen en ook heeft te gelden dat Klépierre een en ander betwist. De geschetste achtergrond neemt niet weg dat de kantonrechter gehouden is in deze individuele zaak te oordelen.
Om daarover te kunnen oordelen is het belangrijk dat duidelijk wordt op welke wijze [gedaagde] het gehuurde thans daadwerkelijk exploiteert. Om die reden heeft de kantonrechter, direct aansluitend op de gehouden comparitie van partijen, het gehuurde in de Markthal bezocht. Van deze gerechtelijke plaatsopneming is een proces-verbaal opgemaakt, voorzien van foto’s. De kantonrechter stelt, op basis van zijn bezoek aan het gehuurde, vast dat het gehuurde niet de uitstraling heeft die van een slagerij mag worden verwacht. Er is sprake van een zeer beperkt assortiment van vleesproducten. Er is wel een ruim assortiment van vleesproducten die worden aangeboden om ter plaatse klaar te maken en op te eten. Het gaat om diverse soorten hamburgers, worstjes, gemarineerde kipfilet, rib-eye en lamskoteletten die, zo blijkt uit de bordjes bij deze producten, worden aangeboden met (lavas)-brood en salade. In de vitrine worden naast deze producten ook de salades en worstjes gepresenteerd. Er is een schaal met ossenhaas en een schaal kipfilet, die als een vers product worden aangeboden zonder de vermelding van het brood en de salade. Desgevraagd heeft de vader van [gedaagde] een plastic bakje laten zien. Volgens hem worden verse vleesproducten daarin verpakt, als klanten die willen meenemen naar huis. Op de vitrine staan ook blikjes frisdrank, die kunnen worden gekocht. Er zijn geen traiteurartikelen aanwezig in de vitrine. Onder traiteurartikelen verstaat de kantonrechter klaargemaakte producten die kunnen worden meegenomen naar huis om daar te worden gegeten, zoals patés, quiches, borrelhapjes, kant-en-klaarmaaltijden en dergelijke. De gerechten die [gedaagde] aanbiedt en die ter plekke kunnen worden genuttigd, kwalificeren niet als traiteurartikelen. Horecaproducten vallen niet onder de noemer traiteurartikelen. De presentatie in de vitrine oogt, zo oordeelt de kantonrechter, als een horecazaak en niet als een slagerij. Boven het gehuurde hangt een bord met de aanduiding: Butcher en Trattoria met daarnaast aan twee kanten de slogan: ”best burger in town”.
Belangrijker nog is dat ongeveer een derde deel van het gehuurde is voorzien van tafels en krukken. Zo zijn in totaal dertig zitplaatsen gecreëerd waar klanten de mogelijkheid hebben om de klaargemaakte producten op te eten. Op de tafels staan servetten en bestek. Tijdens de bezichtiging waren daadwerkelijk enkele van deze tafels bezet door mensen die een hamburger of een ander vleesproduct met brood en salade aten, alsmede een blikje fris dronken. In het eetgedeelte van het gehuurde hangt een groot spandoek of bord met daarop de producten die kunnen worden gekocht, voorzien van een afbeelding. Aangeboden worden hamburgers, lamb chop, rib eye steak, cevapcici, sandwiches en fresh salad. Als extra’s kunnen brood, salade en sausjes worden besteld. Uit het bord blijkt dat alleen deze, ter plekke te nuttigen, producten kunnen worden gekocht. Dat ook verse vleesproducten kunnen worden gekocht, blijkt niet uit het bord. Op de vitrine staan bordjes met het verzoek de gekochte waren mee te nemen. De kantonrechter oordeelt dat deze bordjes, waarvan wordt betwist dat ze er altijd staan, niet afdoen aan de indruk dat sprake is van een horecagelegenheid. Er zijn immers tafels met dertig zitplaatsen waar de klanten plaats kunnen nemen. De tekst van het bordje verandert dat niet.
Door de bezichtiging is volstrekt duidelijk geworden dat [gedaagde] in het gehuurde geen slagerij exploiteert, maar vrijwel uitsluitend een horecagelegenheid. De mogelijkheid om vers vlees voor thuisconsumptie te kopen, is volstrekt ondergeschikt aan de mogelijkheid om ter plekke een broodje met vlees (en salade) te kopen en te nuttigen. De voorbijganger ziet geen slagerij met het daarbij behorende aanbod, maar een horecagelegenheid. [gedaagde] benadrukt in haar presentatie het horeca-aspect van haar zaak. Er is geen enkele presentatie die passend is bij een slagerij.
4.5
De kantonrechter komt op grond van het voorgaande tot het oordeel dat [gedaagde] handelt in strijd met de bestemmingsbepaling in de huurovereenkomst. Het gehuurde is, vrijwel, uitsluitend een horecazaak en oogt op geen enkele wijze als een halal slagerij.
[gedaagde] verweert zich daar in de eerste plaats tegen door te stellen dat deze afwijking van de bestemming, die zij overigens als bescheiden kwalificeert, heeft plaatsgevonden met toestemming van mevrouw [W.], die namens de rechtsvoorgangster van Klépierre belast was met het verhuren van de kramen op de marktvloer en zij biedt aan deze toestemming te bewijzen.
[gedaagde] stelt over deze afspraak het volgende: in de eerste ronde van besprekingen heeft [W.] aangegeven dat zij alleen kramen kon verhuren waar vers vlees zou worden verkocht en dus geen horeca was toegestaan. In een tweede ronde heeft [gedaagde] aangegeven dat zij een slagerij wilde exploiteren met daarnaast ook de mogelijkheid om broodjes vlees aan te bieden. [W.] zou daarop hebben gereageerd met de mededeling dat dat geen probleem zou zijn, wanneer de winkel zich maar nadrukkelijk als halal slagerij zou profileren. Rond 19 mei 2015 zijn gesprekken gevoerd over de kramen van de vertrokken slager Chateaubriand, de units die [gedaagde] nu huurt. In die gesprekken zou [W.] opnieuw hebben gezegd dat enige horeca geen probleem zou zijn, zolang zij zich als halal slager zou profileren. Tot zover de inhoud van de gesprekken zoals die door [gedaagde] in de conclusie van antwoord worden weergegeven. Klépierre betwist overigens dat deze toezeggingen zouden zijn gedaan en zij overlegt verklaringen van de personen die namens de Markthal betrokken zijn geweest bij de verhuur. Deze verklaringen zijn duidelijk, in die zin dat horeca nooit is toegestaan.
4.6
Wanneer, veronderstellenderwijs, juist zou zijn wat [gedaagde] over de gevoerde gesprekken weergeeft, dan zou het aan [gedaagde] zijn toegestaan om op bescheiden schaal ook wat horeca-elementen aan de slagerij toe te voegen, in die zin dat ook een broodje met vlees kan worden verkocht. In deze weergave van de vermeende toezeggingen van mevrouw [W.], bestaat er geen twijfel over dat de hoofdactiviteit een halal slagerij moet zijn. De horeca zou hoogstens bijkomend kunnen zijn, omdat [gedaagde] zich vooral als halal slagerij moet profileren. Uitgaande van de veronderstelling dat het, in afwijking van de schriftelijk gemaakte afspraken, mogelijk tijdelijk, is toegestaan dat [gedaagde] in de halal slagerij een broodje verkoopt om direct te nuttigen, is de te beantwoorden vraag of [gedaagde] zich houdt aan deze afspraak.
De kantonrechter oordeelt dat dat niet het geval is. Uit rechtsoverweging 4.4 blijkt dat de horeca-activiteit van [gedaagde] niet bescheiden is, maar inmiddels de hoofdactiviteit is die in het gehuurde wordt uitgeoefend. Er kan zelfs worden gesproken van een zaak die zich, vrijwel, uitsluitend richt op de horeca. De kantonrechter heeft geoordeeld dat sprake is van een horecazaak, waar op zeer bescheiden schaal de mogelijkheid bestaat om vers vlees te kopen. Dat dat mogelijk is, blijkt niet uit de bebording of reclame-uitingen.
Het voorgaande betekent dat [gedaagde] niet wordt toegelaten tot het bewijs van de stelling dat zij toestemming heeft voor een bescheiden horeca-activiteit. Gelet op het voorgaande kan [gedaagde] mogelijk bewijzen dat zij toestemming had om, naast haar profilering als halal slagerij, ook op een bescheiden wijze broodjes aan te bieden om direct te nuttigen, maar uit haar stellingen volgt dat zij niet zal kunnen bewijzen dat zij toestemming heeft om haar winkel, vrijwel, uitsluitend als horecazaak te exploiteren. Ook als [gedaagde] zou slagen in het bewijzen van haar stellingen, dan moet worden vastgesteld dat zij zich niet houdt aan die toezegging doordat inmiddels vrijwel uitsluitend een horecazaak wordt geëxploiteerd.
Daarmee staat vast dat [gedaagde] zich niet houdt aan de bestemmingsbepaling in de huurovereenkomst.
4.7
Het voorgaande betekent dat sprake is van een tekortkomen in de nakoming van de verplichtingen uit de huurovereenkomst. Dit tekortkomen geeft Klépierre op grond van het bepaalde in artikel 6:265 BW de bevoegdheid om de huurovereenkomst te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Hoewel [gedaagde] dat niet met zoveel woorden heeft aangevoerd, begrijpt de kantonrechter uit het verweer dat zij bedoelt op deze tenzij-bepaling een beroep te doen.
4.8
[gedaagde] voert aan dat het niet goed mogelijk is op basis van het concept van een versmarkt het gehuurde te exploiteren, omdat er te weinig kopers zijn. Zij wijt dit aan Klépierre, omdat Klépierre het toestaat dat de Markthal meer en meer een horecahal is geworden. [gedaagde] verwijt het Klépierre dat zij het concept van de markthal niet voldoende bewaakt. Dit zou de tekortkoming als het ware rechtvaardigen, althans de tekortkoming van bijzondere aard, dan wel geringe betekenis maken.
De kantonrechter stelt vast dat [gedaagde] zelf, door niet conform de bestemming te exploiteren, mede debet is aan de gestelde branchevervaging. Klépierre treedt tegen deze vervaging op, hetgeen blijkt uit dit geding. Zij heeft toegelicht dat ook andere ondernemers, na interventie van Klépierre, zijn teruggekomen op hun plannen om meer horeca-invulling te geven aan hun verskraam en zij stelt voorts dat twee andere zaken daarop inmiddels ook zijn aangesproken. [gedaagde] heeft dat niet betwist. Klépierre neemt derhalve actie tegen ondernemers die zich niet houden aan de bestemmingsbepaling in de huurovereenkomst en daarmee poogt Klépierre de Markthal als vershal te blijven exploiteren. Wanneer de kantonrechter het verweer van [gedaagde] op dit punt zou honoreren, zou de ontwikkeling naar een horecahal worden vrijgegeven en dat is nu juist wat [gedaagde] zegt niet te willen.
[gedaagde] voert aan dat in de oorspronkelijke plannen sprake zou zijn van meer versunits dan er uiteindelijk zijn gekomen. Dit is juist. Ten opzichte van de voornemens die zijn opgesteld voor de bouw van de Markthal zou het aantal versunits inderdaad veel groter zijn. Klépierre heeft gesteld dat het ging om een indicatief plan, dat later is bijgesteld aan de hand van nieuwe ontwikkelingen, zoals het feit dat verschillende ondernemers van de markt niet wilden opteren voor een versunit, omdat zij uit religieuze overtuiging niet bereid waren op zondag open te zijn. Klépierre mag rekening houden met nieuwe ontwikkelingen en haar plannen aanpassen wanneer de feiten en omstandigheden daartoe aanleiding geven. [gedaagde] kan aan het indicatief plan geen rechten ontlenen. Dat geldt des te meer nu [gedaagde] niet van aanvang af huurster is geweest. Zij is de opvolgster van slagerij Chateaubriand, die voor haar de beide units exploiteerde. [gedaagde] kon en behoorde daarom op de hoogte te zijn van de feitelijke situatie in de Markthal toen zij ging huren. Zij wist hoeveel versunits er waren. Ook kon en behoorde zij te weten dat verschillende ondernemers al waren gestopt voordat zij ging huren. Dat er ondernemers zijn gestopt, wijst echter niet zonder meer op een niet werkend concept.
In dat kader heeft Klépierre, onweersproken, weergegeven dat verschillende vers-ondernemers het contract hebben verlengd en dus wel naar behoren kunnen ondernemen in de Markthal. Dat verschillende ondernemers wel zijn vertrokken, hetgeen Klépierre ook niet weerspreekt, kan weliswaar duiden op een moeizaam concept, maar dat het concept onhaalbaar is, blijkt daar niet uit. Aan het vertrek van de ondernemers kunnen immers allerlei oorzaken ten grondslag liggen.
Bovendien heeft te gelden dat [gedaagde] haar units heeft gehuurd, na het vertrek van diverse ondernemers, waaronder haar voorganger in het gehuurde, eveneens een slager. [gedaagde] behoort daarom op de hoogte te zijn van de problemen die het concept mogelijk oplevert voor een ondernemer in de Markthal. Klépierre heeft er bovendien op gewezen dat er ook diverse ondernemers zijn die wel met succes een versunit in de Markthal exploiteren. [gedaagde] verbindt geen gevolgen aan haar kritiek op het concept en aan haar stelling dat het exploiteren van een versunit niet haalbaar is. Dat het concept van een versmarkt is mislukt en dat het niet mogelijk is om in de Markthal een versunit te exploiteren is daarmee niet komen vast te staan. Een gebruik van het gehuurde in strijd met de bestemming, zoals thans gebeurt, wordt dan ook niet gerechtvaardigd door de feiten en omstandigheden. Dit maakt niet dat de tekortkoming wegens de bijzondere aard, dan wel geringe betekenis de ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt.
Het bovenstaande betekent dat de gevorderde ontbinding wordt toegewezen en dat mitsdien ook de ontruiming toewijsbaar is. De termijn van ontruiming wordt gesteld op 14 dagen na de betekening van het vonnis.
4.9
[gedaagde] bepleit het niet uitvoerbaar bij voorraad verklaren van dit vonnis, in afwachting van een in te stellen hoger beroep en ook omdat Stichting COM allerlei procedures zou voorbereiden. Zij wenst de huur te kunnen voortzetten in afwachting van de verdere ontwikkelingen.
Klépierre stelt dat zij tot op het moment van de comparitie van partijen geen contact heeft gehad met Stichting COM, alleen al omdat deze stichting niet bekend wil maken wie zij vertegenwoordigt. Een procedure is niet geëntameerd.
Het bestaan van Stichting COM vormt voor de kantonrechter geen reden om af te zien van uitvoerbaarheid van dit vonnis. De status van deze stichting is onduidelijk en uit niets blijkt dat de stichting jegens Klépierre daadwerkelijk activiteiten onderneemt. Ook de wens van [gedaagde] om het oordeel van de kantonrechter in hoger beroep te laten toetsen vormt een onvoldoende grond om dit vonnis niet uitvoerbaar bij voorraad te verklaren. De tekortkoming is voldoende ernstig om de huurovereenkomst te ontbinden. Of hoger beroep daadwerkelijk wordt ingesteld is ongewis. In die omstandigheden kan van Klépierre redelijkerwijs niet worden verlangd de huurverhouding feitelijk nog lange tijd te moeten continueren. Dit oordeel neemt niet weg dat partijen in overleg kunnen besluiten dat ontruiming, wellicht onder voorwaarden, niet zal volgen in afwachting van een in te stellen beroep.
4.1
De gevorderde machtiging om de ontruiming te bewerkstelligen, zo nodig met hulp van de sterke arm, wordt niet toegewezen. Gelet op het bepaalde in artikel 556 van het Wetboek van Burgerlijke rechtsvordering heeft Klépierre bij deze machtiging geen belang.
4.11
Als de in het ongelijk gestelde partij wordt [gedaagde] belast met de kosten van het geding. Deze kosten bestaan tot aan deze uitspraak aan de zijde van Klépierre uit de dagvaardingskosten van € 96,01, het griffierecht van € 117,- en het salaris van de gemachtigde van Klépierre van € 900,- (3 salarispunten x tarief € 300,-).
5.De beslissing
De kantonrechter:
ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst ter zake units 25 en 27 op de begane grond alsmede ruimte R02 op niveau -1 van de Markthal gelegen aan de Binnenrotte te Rotterdam;
veroordeelt [gedaagde] om de door haar gehuurde ruimten in de Markthal (versunits 25 en 27 op de begane grond alsmede ruimte R02 op niveau -1) binnen 14 dagen na de betekening van dit vonnis met al het hare en de haren geheel te ontruimen en ontruimd te houden en om onder inlevering van de sleutels genoemde ruimten aldus aan Klépierre ter beschikking te stellen;
veroordeelt [gedaagde] om aan Klépierre de kosten van dit geding te betalen, welke tot op dit moment zijn vastgesteld op € 213,01 aan verschotten en op € 900,- voor het salaris van de gemachtigde van Klépierre.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad en wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. L.J. van Die en uitgesproken ter openbare terechtzitting.
401