Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
zaaknummer: 5025385 \ CV EXPL 16-18440
uitspraak: 7 oktober 2016
vonnis van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam,
in de zaak van
de stichting
Stichting Woonstad Rotterdam,
gevestigd te Rotterdam,
eiseres,
gemachtigde: mr. L.T. Kleine,
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[gedaagde], in haar hoedanigheid als bewindvoerder over de goederen van [rechthebbende] ,
gevestigd te [plaatsnaam] ,
gedaagde,
gemachtigde: mr. D.H. van Tongerlo.
Partijen worden hierna aangeduid als “Woonstad”, “ [gedaagde] ” en “ [rechthebbende] ”.
1.Het verloop van de procedure
1.1
Het verloop van de procedure volgt uit de volgende processtukken, waarvan de
kantonrechter kennis heeft genomen:
- het exploot van dagvaarding van 15 april 2016 met producties;
- de conclusie van antwoord met producties;
- het tussenvonnis van 5 juli 2016, waarin een comparitie van partijen is bepaald, en
- het proces-verbaal van de op 22 augustus 2016 gehouden comparitie van partijen.
1.2
De datum voor de uitspraak van dit vonnis is nader bepaald op heden.
2.De vaststaande feiten
Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend, dan wel niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken, staat tussen partijen het volgende vast.
2.1
[rechthebbende] is bij beschikking van 24 december 2015 onder bewind gesteld op grond van artikel 1:431 BW. Daarbij is [gedaagde] tot bewindvoerder van [rechthebbende] benoemd.
2.2
[rechthebbende] huurt sinds 6 juni 2011 van Woonstad de woning aan de [straat- en plaatsnaam 1] . De maandelijkse huurprijs bedraagt thans € 513,39.
2.3
Op de huurovereenkomst zijn de algemene huurvoorwaarden zelfstandige woonruimte van Woonstad van toepassing.
2.4
Artikel 6.1 van de toepasselijke algemene voorwaarden luidt als volgt:
“Huurder is verplicht het gehuurde zelf als woonruimte te gebruiken en is verplicht er zijn hoofdverblijf te hebben. Huurder is verplicht het gehuurde, inclusief eventuele tuinen, opritten en erfscheidingen zodanig te onderhouden dat deze een verzorgde indruk maken.”
2.5
Artikel 6.5 van de toepasselijke algemene voorwaarden luidt als volgt:
“Het is huurder niet toegestaan het gehuurde geheel of gedeeltelijk onder te verhuren of in gebruik te geven aan derden. Indien de huurder van mening is hij in een zodanig uitzonderlijke situatie verkeert dat van het verbod van onderhuur zou moeten worden afgeweken, zal hij hiertoe een schriftelijk verzoek bij verhuurder moeten indienen.”
2.6
Eind 2014 heeft Woonstad overlastklachten ontvangen, waarbij de overlast veroorzaakt zou zijn door bezoekers van het gehuurde. Daarbij heeft Woonstad meldingen van omwonenden ontvangen dat [rechthebbende] al een aantal maanden niet meer in het gehuurde zou wonen en het gehuurde aan derden zou onderverhuren, dan wel in gebruik zou geven.
2.7
Om die reden heeft een medewerker van Woonstad, alsmede de heer [G.] van het door haar ingeschakelde onderzoeksbureau Adviesburo [A.] op
22 december 2014 het gehuurde bezocht. In het verslag van Adviesburo [A.] is, voor zover relevant, het volgende opgenomen:
“Nadat we hadden aangebeld werd er opengedaan door een jongeman. Hij gaf
gelijk aan niet de huurder te zijn. Hierop hebben we ons gelegitimeerd en het doel
van ons bezoek uitgelegd. Hierop heeft de jongeman de huurder gebeld. We roken
een sterke wietlucht die uit de woning kwam. (...). Ongeveer een halfuur later
kwam deze aan en hebben we ons voorgesteld en gelegitimeerd en het doel van ons
bezoek uitgelegd. (...). De huurder gaf aan dat zijn neefje regelmatig gebruik maakt
van zijn woning om een vriendin mee te nemen. De jongedame hebben we niet
gesproken maar was behoorlijk onder invloed van de drugs. Huurder gaf tijdens het
gesprek meerdere malen aan dat hij in harddrugs heeft gehandeld maar onterecht
had vastgezeten voor de duur van 2 jaar. We hebben aangegeven dat er heel veel
overlastmeldingen komen van zijn adres en dat dit moet stoppen.”
2.8
Woonstad heeft bij brief van 10 februari 2016 een bestuurlijke waarschuwing van de politie gekregen. In die brief staat dat het Controleteam prostitutie en mensenhandel van de politie heeft geconstateerd dat vanuit het gehuurde een prostitutiebedrijf werd geëxploiteerd, hetgeen in strijd is met artikel 3:3 eerst lid van de Algemene Plaatselijke Verordening 2012.
2.9
Woonstad heeft een aanvullend onderzoek uitgevoerd. Daarbij heeft zij wederom [G.] ingeschakeld. Op 16 februari 2016 heeft Woonstad een omwonende gesproken, die vanwege de recente inval van de politie zich niet prettig bij de situatie voelde en daarom slechts bereid was om anoniem te getuigen (“getuige 1”). De desbetreffende omwonende heeft als volgt verklaard:
“Vroeger woonde daar een Somalische man met vrouw en kind. Zij was zwanger van de 2e. Toen zijn ze verhuisd. Dat is ongeveer 3 jaar geleden. Sinds die tijd wonen er veel verschillende mensen. Die zorgen voor veel overlast. Laatst is de politie binnengevallen i.v.m. prostitutie/mensenhandel. Ik heb deze week nog een jongedame gezien. De overlast is vooral ‘s avonds/’s nachts. De huurder komt alleen af en toe zijn post halen. Hij woont er a1 3 jaar niet meer.”
2.1
Woonstad heeft samen met [G.] diezelfde dag (16 februari 2016) het gehuurde bezocht. In het rapport d.d. 16 februari 2016 heeft Adviesburo [A.] haar bevindingen van dat bezoek weergegeven:
“Nadat we hadden aangebeld en kloppen op de voordeur werd er na enige tijd opengedaan door een jongedame. Zij gaf gelijk aan niet de huurder te zijn en de Nederlandse taal niet machtig te zijn. (...). We mochten binnenkomen en op de vraag hoeveel personen er in de woning waren gaf mevrouw aan dat er nog een man in huis was. Die troffen wij in de woonkamer. Hierop hebben we ons opnieuw voorgesteld en gelegitimeerd en het doel van ons bezoek uitgelegd. Beide personen gaven aan hier sinds een aantal dagen te verblijven. De mevrouw was gekleed in een badjas en de man zat achter een laptop. (...). Vervolgens hebben we gevraagd of we met hen door de woning heen mochten lopen. De jongedame gaf aan dat dit geen enkel probleem was en we liepen vervolgens naar de eerste slaapkamer. Hier stond een 2-persoons bed, een open kast en wat kleine kasten. Hier lagen voornamelijk
veel dameskleding in met de nadruk op ondergoed. (...) Toen rapporteur met de jongedame naar het kastje achter in de slaapkamer wilde lopen kwam ik nog een jongedame tegen die achter de kast stond. Ook zij was gehuld in een badjas en ook aan haar hebben een paspoort gevraagd. (...). Wat opviel dat er de nodige keukenrollen en schoonmaakdoekjes in de slaapkamer aanwezig waren. (...) Uit de rondgang door de woning is naar voren gekomen dat er geen persoonlijke spullen van de huurder zijn aangetroffen zoals post/kleding/medicijnen etc. Teruggekomen in de woonkamer hebben we gevraagd door wie zij in de woning mochten. In de telefoon van de man stond de naam [naam] met nummer [gsm nummer] . Dit nummer hebben we gebeld en we kregen vervolgens de huurder aan de telefoon. Na duidelijk aan hem te hebben uitgelegd wat we in de woning hebben aangetroffen gaf hij aan hier niets van te weten. Ook wist hij niets van een politiebezoek d.d. 29-01 -2016. Hierop hebben we aangegeven dat hij binnenkort wordt uitgenodigd voor een gesprek op kantoor van woonstad. Ook is hij in de gelegenheid gesteld om de huur van de woning vrijwillig op te zeggen. Hij wilde hier geen gebruik van maken.”
2.11
Bij brief d.d. 18 februari 2016 heeft Woonstad [rechthebbende] uitgenodigd voor een bespreking op 26 februari 2016 bij haar op kantoor (productie 8). In die brief heeft Woonstad wederom aangegeven wat de reden voor de uitnodiging was. Daarbij is aan [rechthebbende] verzocht om onder andere bankafschriften van de afgelopen twaalf maanden mee te nemen, alsmede afschriften van de jaarrekening van de water- en energieleverancier. Voorts heeft Woonstad in de brief aan [rechthebbende] verzocht om, indien hij een bespreking niet op prijs zou stellen, over te gaan tot huuropzegging.
2.12
Op 26 februari 2016 is [rechthebbende] voor de bespreking met Woonstad verschenen, al heeft hij niet de door Woonstad Rotterdam verzochte documenten meegenomen. Woonstad heeft toen haar onderzoeksresultaten met hem gedeeld en hem verzocht om vrijwillig tot huuropzegging over te gaan, bij gebreke waarvan Woonstad de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde in rechte zou vorderen. [rechthebbende] gaf aan gewoon in het gehuurde wonen. Hij weigerde dan ook vrijwillig de huur op te zeggen.
2.13
Op 8 maart 2016 heeft Woonstad opnieuw een buurtonderzoek uitgevoerd rond het gehuurde en met een andere omwonende (“getuige 2”) gesproken, die eveneens anoniem wilde blijven. Getuige 2 heeft als volgt verklaard:
“U vraagt mij naar de bewoning van [straat- en plaatsnaam 1] . Sinds een jaar of 5 woont er een Somalische man. U toont mij een kopie legitimatiebewijs van dhr. [rechthebbende] . Ja, dat is de originele huurder. Hij heeft hier 2 jaar gewoond. Sinds de zomer van 2013 woont hij hier niet meer. De afgelopen 3 jaar zijn er veel verschillende mensen komen wonen waaronder Bulgaren en de laatste weken mensen met een auto met een Spaans kenteken. Sinds een week of 3 woont er niemand meer. Ik kan u vertellen dat de huurder er sinds de zomer van 2013 hier niet meer woont. Volgens mij verblijft hij bij zijn vriendin en kind.”
2.14
Omdat [rechthebbende] tijdens de bespreking had aangeven veel bij zijn vrouw/vriendin en kinderen te verblijven, heeft Woonstad Rotterdam een buurtonderzoek uitgevoerd in de directe omgeving van de woning aan [straat- en plaatsnaam 2] , waar de vrouw/vriendin van [rechthebbende] , te weten mevrouw [naam vriendin] woont. [naam vriendin] huurt deze woning van Stichting Havensteder. Woonstad heeft daarbij met een omwonende (“getuige 3”) gesproken, die als volgt heeft verklaard:
“U vraagt mij naar de bewoning van [straat- en plaatsnaam 2] . Daar woont een gezin. Een man +
vrouw en 2 jonge kinderen. Volgens mij komen ze uit Afrika, Eritrea. U laat mij een
kopie paspoort zien van dhr. [rechthebbende] . Ja, dat is de man die hier naast woont. Dat is
al zeker 2 jaar zo.”
2.15
Bij brief van 1 maart 2016 is [rechthebbende] door Woonstad in de gelegenheid gesteld om de huurovereenkomst binnen tien dagen vrijwillig op te zeggen. Van die mogelijkheid heeft [rechthebbende] geen gebruik gemaakt. Ook [gedaagde] heeft de huurovereenkomst niet vrijwillig opgezegd, nadat zij door Woonstad in een e-mail van 30 maart 2016 op die mogelijkheid was gewezen.
3.De vordering
3.1
Woonstad heeft bij dagvaarding gevorderd bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
de huurovereenkomst te ontbinden;
[gedaagde] te veroordelen om het gehuurde binnen drie dagen na betekening van het te wijzen vonnis te ontruimen zoals in de dagvaarding omschreven;
[gedaagde] te veroordelen tot betaling aan Woonstad van € 1.207,25 vanwege misgelopen huurharmonisatie, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van dagvaarding tot de dag van algehele voldoening;
[gedaagde] te veroordelen tot betaling van € 3.172,57 aan huurachterstand berekend tot en met de dag van dagvaarding, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van dagvaarding tot de dag van algehele voldoening;
[gedaagde] te veroordelen tot betaling aan Woonstad van € 1.277,16 aan buitengerechtelijke kosten, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van dagvaarding tot de dag van algehele voldoening;
[gedaagde] te veroordeling tot betaling van € 622,45 per maand vanaf april 2016 tot en met de maand dat Woonstad weer de beschikking heeft over de woning, een ingegane maand voor een gehele gerekend;
[gedaagde] te veroordelen in de kosten van de procedure.
3.2
Aan haar vordering legt Woonstad - zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang - ten grondslag dat [rechthebbende] , ondanks diverse waarschuwingen, nalaat om zich te gedragen als goed huurder, hetgeen een tekortkoming oplevert die de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. Meer specifiek stelt Woonstad dat er sprake is van een huurachterstand van meer dan zes maanden, er overlast wordt veroorzaakt, vanuit het gehuurde een prostitutiebedrijf wordt/werd geëxploiteerd, [rechthebbende] het gehuurde (derhalve) op onrechtmatige wijze gebruikt, niet zelf bewoont en zonder toestemming onderverhuurt, althans in gebruik geeft aan derden, een en ander in strijd met de huurovereenkomst, de toepasselijke algemene voorwaarden en de wet.
4.Het verweer
[gedaagde] betwist de vorderingen. [rechthebbende] heeft de woning altijd zelf bewoond. Hij ontkent dat hij in de woning een prostitutiebedrijf heeft geëxploiteerd. Hij ontkent dat vanuit de woning overlast werd of wordt veroorzaakt. Hij ontkent dat hij het gehuurde aan derden onderverhuurt of ter beschikking stelt voor de exploitatie van een prostitutiebedrijf. Op hetgeen daartoe nader wordt aangevoerd, wordt hierna - indien relevant - verder ingegaan.
[gedaagde] concludeert dan ook tot afwijzing van de vorderingen van Woonstad.
5.De beoordeling
ontbinding en ontruiming
5.1
Op de ontbinding van een huurovereenkomst is het regime van het algemene verbintenissenrecht en het stelsel van artikel 6:265 BW van toepassing. Ingevolge artikel 6:265 lid 1 BW geeft iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen aan de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortschietende partij aantoont dat de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt of een geslaagd beroep doet op de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid. In de onderhavige zaak is het derhalve allereerst van belang om vast te stellen of [rechthebbende] tekort is geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen voortvloeiend uit de huurovereenkomst.
5.2
Ten aanzien van de door Woonstad gestelde huurachterstand heeft [gedaagde] aangevoerd dat er op enig moment wel een huurachterstand is ontstaan, maar dat met betrekking daarop inmiddels een betalingsregeling is getroffen. Tijdens de comparitie van partijen heeft Woonstad verklaard dat er inderdaad een regeling is getroffen in het kader van de huurachterstand en dat die regeling door [rechthebbende] wordt nagekomen. Het gevorderde bedrag aan huurachterstand is derhalve thans niet opeisbaar en kan dan ook geen deugdelijke grond zijn voor de gevorderde ontbinding en ontruiming.
5.3
Woonstad legt verder aan haar vordering ten grondslag dat [rechthebbende] , in strijd met hetgeen expliciet in artikel 6.1 van de toepasselijke algemene voorwaarden is bepaald, niet zijn hoofdverblijf in het gehuurde heeft. Ter onderbouwing van die stelling heeft Woonstad aangevoerd dat tijdens de rondgang in de woning op 16 februari 2016 door haar medewerker en [G.] , geen persoonlijke spullen van [rechthebbende] zijn aangetroffen zoals bijvoorbeeld post, kleding en/of medicijnen. Daartegen heeft [gedaagde] niets anders ingebracht dan zijn algemene verweer dat ‘alles wat Woonstad aanvoert niet juist is’. Het had echter op zijn weg gelegen om deze constatering van Woonstad gemotiveerd te weerspreken, omdat het ontbreken van enige persoonlijke bezittingen van de huurder in een woning het vermoeden oplevert dat de huurder zijn hoofdverblijf niet in het gehuurde heeft. Dat vermoeden wordt in het onderhavige geval versterkt door het volgende.
5.4
Woonstad heeft bij dagvaarding drie verklaringen in het geding gebracht. Uit twee anonieme verklaringen van omwonenden van het gehuurde (getuigen 1 en 2) kan worden opgemaakt dat [rechthebbende] het gehuurde niet zelf bewoont. Een derde persoon (getuige 3), de buur van de woning van de vrouw/vriendin van [rechthebbende] aan de [straat- en plaatsnaam 2] , verklaart dat [rechthebbende] al zeker twee jaar naast haar/hem woont, met een vrouw en twee jonge kinderen.
Deze drie verklaringen bevestigen het beeld dat [rechthebbende] zijn intrek heeft genomen bij zijn vrouw/vriendin en kinderen in de woning aan de [straat- en plaatsnaam 2] . [gedaagde] brengt daar verklaringen tegenin van een buurvrouw van het gehuurde (zij woont aan de [woning naast woning straat- en plaatsnaam 1] ) en de buur van de woning van de vriendin van [rechthebbende] (in de [straat- en plaatsnaam 2] ), waarin zij hun eerdere verklaringen intrekken. Beoordeeld moet worden welke bewijskracht aan de door partijen overgelegde stukken toekomt.
5.5
Op grond van de door Woonstad overgelegde stukken, waaronder het rapport van Adviesbureau [A.] , in samenhang bezien met de overgelegde getuigenverklaringen, komt naar het oordeel van de kantonrechter voldoende vast te staan dat [rechthebbende] gedurende geruime tijd zijn hoofdverblijf niet in het gehuurde had. Getuigen 1 en 2 hebben onafhankelijk van elkaar, beiden een controleerbare en met overige feiten corresponderende, geloofwaardige verklaring afgelegd. Getuige 1 verklaart immers dat de politie in verband met prostitutie en mensenhandel een inval heeft gedaan, wat feitelijk juist is. Ook ten aanzien van de etnische achtergrond en gezinssamenstelling klopt de verklaring. De getuige verklaart voorts dat de huurder daar al drie jaar niet meer woont en alleen af en toe zijn post komt halen. Getuige 2 verklaart eveneens dat [rechthebbende] , die zij herkent van een legitimatiebewijs, al sinds de zomer van 2013 niet meer op dat adres woont. Deze getuige spreekt over Bulgaren en over mensen met een auto met een Spaans kenteken. Dat er een auto met Spaans kenteken vlakbij geparkeerd stond, blijkt uit het rapport van [A.] .
Kortom, beide verklaringen zijn plausibel, consistent en bevestigen de bevindingen van anderen. De verklaring van getuige 3 sluit daarop aan. Zij verklaart dat [rechthebbende] , die zij herkent van een getoond paspoort, naast haar woont samen met zijn vrouw en kinderen.
De beide door [rechthebbende] overgelegde verklaringen doen aan de bewijskracht van de door Woonstad overgelegde verklaringen onvoldoende af. Uit de door mevrouw [P] nader afgelegde verklaring blijkt dat zij terugkomt op haar eerder aan de politie en Woonstad afgelegde verklaring omdat zij toen boos was over de overlast van mensen die zijn huis bezochten, waardoor zij uitspraken of insinuaties had gedaan waarover zij geen zekerheid had. Hiermee bevestigt zij de stelling van Woonstad dat er sprake was van overlast door mensen die het gehuurde bezochten. Dat de getuige later zegt niet zeker te zijn van haar uitspraken doet aan de geloofwaardigheid van haar eerste verklaring niet af. Ook de nadere verklaring van de buurvrouw wonend aan de [woning naast woning straat - en plaatsnaam 2] , doet aan haar eerder afgelegde verklaring weinig af. De nadere verklaring houdt immers niet meer dan een nuancering in van haar eerdere verklaring waarin zij verklaarde dat [rechthebbende] daar al twee jaar woonde. Zij verklaart nu dat zij daarvan uitging omdat zij hem daar wel eens zag en wist dat hij de vader van de kinderen was.
5.6
Ten slotte overweegt de kantonrechter in dit verband dat [rechthebbende] op ten aanzien van zijn betwisting van de stelling dat hij in het gehuurde zijn hoofdverblijf niet meer had, een verzwaarde stelplicht rust. Stukken die een onderbouwing zouden kunnen vormen voor zijn stelling dat hij voortdurend zijn hoofdverblijf in het gehuurde heeft gehad, zoals afschriften van post, energierekeningen en of abonnementen, zijn vóór noch tijdens de procedure overgelegd. Zijn verklaring dat hij die papieren niet had toen hij werd uitgenodigd voor een gesprek bij Woonstad omdat die papieren bij zijn bewindvoerder lagen, gaat niet meer op, nu daartoe in de procedure alle gelegenheid is geboden.
5.7
Woonstad verwijt [rechthebbende] verder dat hij het gehuurde zonder haar toestemming, die daarvoor op grond van artikel 6.5 van de algemene voorwaarden is vereist, aan derden in gebruik heeft gegeven. Dat punt is door Woonstad (verder) onder meer onderbouwd door verwijzing naar de bestuurlijke waarschuwing die zij bij brief van 10 februari 2016 van de politie heeft gekregen. In die brief staat dat het Controleteam prostitutie en mensenhandel van de politie Rotterdam Rijnmond heeft geconstateerd dat vanuit het gehuurde een prostitutiebedrijf is geëxploiteerd, hetgeen in strijd is met artikel 3:3 eerst lid van de Algemene Plaatselijke Verordening 2012. In reactie daarop voert [gedaagde] aan dat [rechthebbende] een tijdje een Bulgaarse vriendin heeft gehad en dat de broer van die vriendin samen met diens vriendin regelmatig het gehuurde bezocht. De relatie met de Bulgaarse vriendin is volgens [rechthebbende] al ‘lang geleden’ beëindigd. Niet duidelijk is of [rechthebbende] daarmee op een datum voor of na 29 januari 2016 doelt. Wat daar ook van zij, zijn uitleg, althans toelichting op dit punt, verklaart niet dat er door een medewerker van Woonstad op 16 februari 2016 twee Roemeense vrouwen, gekleed in een badjas, en een Roemeense man, zijn aangetroffen in de woning. Kopieën van de paspoorten van voornoemde drie personen zijn door Woonstad in het geding gebracht. Het had op de weg van [gedaagde] gelegen om, gelet op de kennis van de identiteit van de betreffende personen, een toelichting te geven op hun aanwezigheid in de woning. Die ontbreekt echter. Tijdens de comparitie van partijen wordt namens [gedaagde] wel verklaard dat op het moment van het bezoek van de heer [G.] aan het gehuurde op 16 februari 2016, de broer van [rechthebbende] en de vriendin van zijn broer in de woning aanwezig waren. [gedaagde] heeft echter te kennen gegeven dat [rechthebbende] geboren is in Eritrea en zonder nadere toelichting - die ontbreekt - is het niet aannemelijk dat de in de woning aangetroffen blanke manspersoon, waarvan in zijn paspoort staat vermeld dat hij de Roemeense nationaliteit heeft, de broer van [rechthebbende] is. Woonstad heeft in haar dagvaarding vermeld dat de vrouw/vriendin van [rechthebbende] , mevrouw [naam vriendin] is genaamd. Zij kan dan ook niet een van de twee vrouwen zijn die [G.] en een medewerker van Woonstad in de woning hebben aangetroffen.
5.8
Al hetgeen hiervoor is besproken leidt tot het oordeel dat [rechthebbende] tekort is geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen voortvloeiende uit de huurovereenkomst, in ieder geval door het niet hebben van zijn hoofdverblijf in het gehuurde en het zonder toestemming in gebruik geven van de woning aan derden. Deze tekortkoming is niet van zodanige aard of geringe betekenis dat deze de ontbinding van de huurovereenkomst niet rechtvaardigt.
5.9
Uit het verweer van [gedaagde] begrijpt de kantonrechter dat zij een beroep doet op artikel 6:2 lid 2 BW jo. artikel 6:248 lid 2 BW, waarin is bepaald dat een tussen partijen krachtens wet, dan wel krachtens overeenkomst geldende regel niet van toepassing is voor zover dit in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn. Aan een beroep op artikel 6:248 lid 2 BW wordt echter niet meer toekomen nu de vordering al getoetst is in het kader van artikel 6:265 BW en meer in het bijzonder aan de “tenzij-toets” van de laatste volzin van het eerste lid.
5.1
Nu de verweren van [gedaagde] zoals hiervoor besproken worden verworpen, wordt de vordering van Woonstad ten aanzien van de ontbinding dan ook toegewezen. De termijn voor ontruiming wordt vastgesteld op 14 dagen na de betekening van dit vonnis.
misgelopen huurharmonisatie
5.11
Woonstad vordert als schadevergoeding de misgelopen huurharmonisatie die zij berekend heeft op een bedrag van € 1.207,25. Voor toewijzing van een schadevergoeding op grond van artikel 6:74 BW is vereist dat sprake is van een toerekenbare tekortkoming en een causaal verband tussen de toerekenbare tekortkoming en de schade. Onder bijzondere omstandigheden kan het van de huurder op grond van de verplichting zich als goed huurder te gedragen (artikel 7:213 BW), verlangd worden dat hij, indien hij het gebruik zoals dat bij het aangaan van de huurovereenkomst was overeengekomen en bedoeld, niet meer kan of wilt voortzetten én het voortgezette gebruik in de gegeven omstandigheden een onrechtmatig karakter heeft, meewerkt aan de beëindiging van de huurovereenkomst zodat het gehuurde weer ter beschikking van de verhuurder gesteld wordt. Nu vaststaat dat [rechthebbende] het gehuurde niet meer zelf bewoonde en - naar wordt aangenomen zijn intrek heeft genomen bij zijn partner/moeder van zijn kinderen aan de [straat- en plaatsnaam 2] - terwijl hij toch de huur is blijven voldoen ondanks de schuldenproblematiek waarvoor hij onder beschermingsbewind is gesteld, wordt aangenomen dat [rechthebbende] daar een zeker financieel belang bij had. Wat daarvan zij, toen [rechthebbende] werd geconfronteerd met de bevindingen van de politie en van het onderzoek dat door Woonstad is uitgevoerd, had hij, gelet op hetgeen in deze procedure is geoordeeld en gezien de vraag naar en de schaarste van betaalbare woningen in de sociale sector, moeten meewerken aan de beëindiging van de onrechtmatige situatie. Door dit niet te doen na daartoe uitgenodigd te zijn, handelt [rechthebbende] vanaf dat moment in dat opzicht niet als goed huurder en schiet hij ten aanzien van deze verplichting toerekenbaar te kort jegens Woonstad.
5.12
Woonstad stelt dat de tekortkoming al tussen de twee en drie jaar duurt. Een specifieke datum wordt door haar echter niet aangevoerd. Gelet op de algehele betwisting door [gedaagde] kan niet van de door Woonstad gestelde periode worden uitgegaan, nu die niet voldoende uit de stukken en/of uit de feiten en omstandigheden blijkt. Gelet op de mogelijkheid die Woonstad eerst aan [rechthebbende] en later aan [gedaagde] heeft geboden om de huurovereenkomst vrijwillig op te zeggen, wordt geoordeeld dat de hiervoor besproken tekortkoming eerst op 6 april 2016, te weten een week na de e-mail van 30 maart 2016 van Woonstad aan [gedaagde] , is ontstaan. Door op dat moment niet vrijwillig op te zeggen of in te stemmen met een beëindiging, is [gedaagde] toerekenbaar tekort geschoten. [gedaagde] is jegens Woonstad aansprakelijk voor de schade die Woonstad daardoor vanaf dat moment heeft geleden.
5.13
Die schade bestaat uit het verschil tussen het bedrag dat Woonstad op grond van de verhuur van de woning tegen de maximaal redelijke huurprijs had kunnen verkrijgen en het werkelijk van [rechthebbende] / [gedaagde] verkregen bedrag aan huur. [gedaagde] heeft de juistheid van de door Woonstad gestelde maximale huurprijsgrens vanaf 1 oktober 2015 van € 597,64 op basis van 119 punten niet betwist, zodat daarvan uit wordt gegaan. Ook heeft [gedaagde] geen verweer gevoerd tegen de, impliciete, stelling van Woonstad dat zij erin zou slagen om de woning op korte termijn aan een nieuwe huurder te verhuren. Het is bovendien een feit van algemene bekendheid dat er grote vraag bestaat naar huurwoningen in deze prijsklasse in de wijk [wijk en plaatsnaam] . Gelet op het gebruikelijke onderhoud na een langdurige huurperiode wordt ervan uitgegaan dat de woning na een opzegging op 6 april 2016, pas per 1 juni 2016 weer verhuurbaar zou zijn geweest. Rekening houden met het voorgaande is de vordering van enig bedrag aan misgelopen huurharmonisatie berekend tot en met de maand maart 2016 niet toewijsbaar. Het maandelijkse bedrag van € 84,25 aan misgelopen huurharmonisatie is wel toewijsbaar vanaf juni 2016 tot en met - gelet op hetgeen hiervoor in dat verband is overwogen - een maand na de maand waarin de ontruiming plaats vindt.
nakoming / schadevergoeding
5.14
Daarnaast wordt voor iedere maand of een gedeelte daarvan vanaf de maand april 2016 dat [rechthebbende] het gehuurde in zijn bezit heeft, een bedrag van € 513,39 toegewezen. Voor de periode tot aan de ontbinding is de grondslag van die veroordeling de nakoming van de huurovereenkomst. Vanaf het moment van ontbinding tot de datum van ontruiming betreft het een schadevergoeding op grond van artikel 7:225 BW. Voor toewijzing van het door Woonstad op dit punt gevorderde hogere bedrag van € 538,20 per maand bestaat geen aanleiding, nu een onderbouwing van de hoogte van dat bedrag ontbreekt en evenmin uit de stukken blijkt.
buitengerechtelijke kosten
5.15
Gelet op de afwijzing van de (geldelijke) vorderingen onder b en c, wordt ook de (daarover berekende) vordering ter zake van vergoeding van buitengerechtelijke kosten conform de BIK-staffel afgewezen. Bovendien is niet gesteld of gebleken dat aan [gedaagde] (die als bewindvoerder [rechthebbende] vertegenwoordigt) een kosteloze aanmaning is gestuurd als bedoeld in artikel 6:96, zesde lid BW.
Woonstad vordert verder vergoeding van € 834,90 exclusief BTW aan kosten die zij heeft moeten maken voor de vaststelling van de schade en de aansprakelijkheid/onrechtmatigheid op grond van artikel 6:96 lid 1 sub b BW. Woonstad heeft haar vordering op dit punt onderbouwd met facturen van het door ingeschakelde adviesbureau en [gedaagde] heeft tegen de verschuldigdheid van dit bedrag geen afzonderlijk verweer gevoerd. Woonstad heeft voldoende onderbouwd dat de gemaakte kosten noodzakelijk waren en de hoogte van het in gevorderde bedrag, gelet op de hoogte van de factuur van het adviesbureau van
11 maart 2016 van € 885,00 exclusief BTW, komt de kantonrechter niet onredelijk voor, zodat het gevorderde bedrag van € 834,90 exclusief BTW voor toewijzing gereed ligt. [gedaagde] verkeert ten aanzien van deze kostenpost thans niet in verzuim, althans, dat is niet voldoende gemotiveerd gesteld of gebleken, zodat de rente over het toegewezen bedrag eerst wordt toegewezen vanaf 14 dagen na de datum van de betekening van dit vonnis, teneinde [gedaagde] een redelijke betalingstermijn te geven om het toegewezen bedrag, zonder bijkomende rente, aan Woonstad te betalen.
proceskosten
5.16
[gedaagde] wordt als de in het ongelijk gestelde partij veroordeeld in de kosten van de procedure.
6.De beslissing
De kantonrechter:
ontbindt de huurovereenkomst tussen partijen met betrekking tot de woning aan de [straat- en plaatsnaam 1] en veroordeelt [gedaagde] om binnen 14 dagen na de betekening van dit vonnis het gehuurde te ontruimen en te verlaten met alle personen en zaken die zich vanwege haar daar bevinden en onder afgifte van de sleutels het gehuurde aan Woonstad ter beschikking te stellen;
veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan Woonstad van € 513,39 voor iedere maand, een gedeelte van een maand voor een gehele gerekend, vanaf april 2016 tot de datum van ontruiming;
veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan Woonstad van € 84,25 aan misgelopen huurharmonisatie voor iedere maand vanaf juni 2016 tot en met de maand waarin de ontruiming plaats vindt;
veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan Woonstad van € 834,90 aan buitengerechtelijke kosten, vermeerderd met de wettelijke rente op grond van artikel 6:119 BW vanaf 14 dagen na betekening van dit vonnis tot de dag van algehele voldoening;
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van Woonstad vastgesteld op € 101,08 aan dagvaardingskosten, € 471,00 aan griffierecht en
€ 350,00 aan salaris voor de gemachtigde;
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad en wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. P. Vlaswinkel en uitgesproken ter openbare terechtzitting.
703