Uitspraak
vonnis
RECHTBANK ROTTERDAM
Team Handel
zaaknummer / rolnummer: C/10/505785 / KG ZA 16-794
Vonnis in kort geding van 15 juli 2016 (bij vervroeging)
in de zaak van
1.[eiser1] ,
wonende te Capelle aan de IJssel
2. rechtspersoon naar vreemd recht
[eiser2],
gevestigd in het Verenigd Koninkrijk,
3. rechtspersoon naar vreemd recht
[eiser3],
gevestigd in het Verenigd Koninkrijk,
4. rechtspersoon naar vreemd recht
[eiser4],
gevestigd in het Verenigd Koninkrijk,
eiseressen,
advocaat mr. R. Sekeris,
tegen
de publiekrechtelijke rechtspersoon
[gedaagde],
zetelend te Schiedam,
gedaagde,
advocaat mr. J.C.G. Franken.
Eisers zullen hierna tezamen [eiseressen] en de [gedaagde] genoemd worden. Eiseres sub 1 zal hierna afzonderlijk worden aangeduid als [eiser1] .
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding, met producties;
- de mondelinge behandeling;
- de pleitnota van [eiseressen] ;
- de pleitnota van de [gedaagde] ;
- de ter zitting overgelegde nadere producties.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[eiser1] heeft door inschrijving in het kadaster op 16 september 1999 van de notariële akte van die datum verkregen het recht van erfpacht eindigend op 30 mei 2014 van een perceel grond gelegen te [locatie] en in eigendom toebehorende aan de [gedaagde] , kadastraal bekend als [gedaagde] , [locatie] , plaatselijk bekend als [locatie] , met de rechten op de zich op die grond bevindende opstallen (bedrijfspand met toebehoren). [eiseressen] exploiteren aldaar een garage en een showroom van waaruit consumentengoederen worden verkocht.
2.2.
Op het recht van erfpacht zijn van toepassing de Model van voorwaarden van erfpacht voor inrichtingen van handel en nijverheid van 29 april 1921 ( [gemeenteblad] ) met de wijzigingen vermeld in de notariële akte van 16 september 1999. De (gewijzigde) model-voorwaarden luiden voor zover hier van belang:
Artikel 39:
Bij eindiging van het recht zal de erfpachter binnen zes maanden na die eindiging het terrein, ontdaan van hetgeen zich daarop of daarin bevindt, in behoorlijke staat vrij en onbezwaard opleveren.
(…)
Artikel 41b:
1. Indien de erfpachter enige verplichting, voortvloeiende uit de erfpachtovereenkomst of de uit dien hoofde gestelde bijzondere voorwaarden (…) niet, niet tijdig of behoorlijk nakomt, kan de [gedaagde] deze verplichting op de kosten van erfpachter doen uitvoeren. Krachtens deze model-voorwaarden is de [gedaagde] na kennisgeving en ingebrekestelling, alsmede verloop van de in lid 2 bedoelde termijn, tot zodanige uitvoering jegens de erfpachter uitdrukkelijk gemachtigd. (…)
2. De [gedaagde] geeft van haar voornemen gebruik te maken van de bevoegdheid als bedoeld in lid 1 bij aangetekend schrijven of deurwaardersexploot kennis aan de erfpachter en de hypotheekhouder. Zij doet de kennisgeving vergezeld gaan van:
a. (…)
b. een ingebrekestelling ten aanzien van de verzuimde verplichting of strijdige verrichting;
c. een aanmaning om aan een en ander alsnog binnen een redelijke termijn te voldoen.
2.3.
De [gedaagde] heeft bij brief van 4 april 2014 aan [eiser1] medegedeeld dat het recht van erfpacht, zoals contractueel bepaald in de akte van erfpacht, ten einde komt op 31 mei 2014. De [gedaagde] heeft deze brief bij deurwaardersexploot van 10 april 2014 aan [eiser1] betekend.
2.4.
Partijen hebben onderhandeld over de verlenging van het erfpachtcontract. De [gedaagde] heeft nadere voorwaarden gesteld aan [eiser1] voor verlenging van dit contract, dit vanuit het kader van aan het perceel te stellen kwaliteitseisen, zoals verwoord in het plan “Revitalisatievisie Spaanse Polders/’s-Graveland-Zuid.”
2.5.
De [gedaagde] heeft bij brief van 12 mei 2015 (deze brief is niet in het geding gebracht, de advocaat van de [gedaagde] heeft daaruit ter zitting geciteerd) het recht van erfpacht verlengd tot 1 juni 2015. Bij brief van 22 juli 2015 heeft de [gedaagde] het recht van erfpacht wederom verlengd, ditmaal tot 1 december 2015, onder voorwaarden, waaronder de voorwaarde dat indien op de einddatum geen overeenstemming is bereikt over een heruitgifte het perceel uiterlijk op de einddatum 30 november 2015 moet worden opgeleverd. [eiser1] is hiermee op 2 september 2015 akkoord gegaan. De [gedaagde] heeft over de verlengde termijn van 1 juni 2015 tot 1 december 2015 de canon in rekening gebracht.
2.6.
De politie heeft op 7 oktober 2015 een controle uitgevoerd in de bedrijfsruimte. De [gedaagde] heeft vervolgens bij besluit van die datum, zoals op schrift gesteld op 12 oktober 2015, besloten tot een spoedsluiting van de daar gevestigd onderneming. Dit besluit is door de rechtbank Rotterdam bij voorlopige voorziening van 16 oktober 2015 geschorst.
2.7.
De [gedaagde] heeft bij brief van 10 november 2015 een positieve uitkomst van een Bibob-toets als nadere voorwaarde gesteld voor verlenging van het erfpachtcontract.
2.8.
Bij brief van 8 december 2015 heeft de [gedaagde] aan [eiser1] medegedeeld dat het recht van erfpacht op 1 december 2015 is geëindigd. Aangaande de verplichting het perceel ontruimd op te leveren heeft de [gedaagde] zich bereid verklaard de oplevering uit te stellen tot duidelijk is of [eiser1] voor een nieuwe uitgifte in aanmerking komt.
2.9.
Bij brief van 26 januari 2016 heeft de [gedaagde] aan [eiser1] bericht dat zij niet in aanmerking komt voor een nieuwe uitgifte in erfpacht van het perceel en dat het voortgezet gebruik dient te worden beëindigd. Aan [eiser1] is daarbij een termijn tot 1 april 2016 verleend voor oplevering van het perceel.
2.10.
De [gedaagde] heeft in het kadaster doen inschrijven een verklaring van [notaris] , notaris te [vestigingsplaats] inhoudende – zakelijk – dat het recht van erfpacht op 31 mei 2014 is geëxpireerd, dat de erfpacht bij overeenkomst tussen [eiser1] en de [gedaagde] twee maal is verlengd, laatstelijk tot 1 december 2015, en dat de [gedaagde] bij brief van 8 december 2015 [eiser1] in kennis heeft gesteld van de beëindiging van de erfpacht per 1 december 2015.
2.11.
Bij deurwaardersexploot van 27 mei 2016 heeft de [gedaagde] [eiseressen] ingebrekegesteld aangaande oplevering van het perceel en bevolen binnen vier weken het perceel alsnog vrijwillig op te leveren, bij gebreke waarvan de [gedaagde] op grond van de machtiging van artikel 41 b van de erfpachtvoorwaarden de ontruiming zelf zal doen bewerkstelligen op donderdag 14 juli te 10:30 uur. In dit exploot wordt verwezen naar een brief van 12 mei 2015 waarin – aldus het exploot - [eiseressen] wordt verzocht het perceel op te leveren wegens beëindiging van de erfpacht op 31 mei 2015, welke beëindiging in het kadaster is ingeschreven.
3.Het geschil en de beoordeling
3.1.
[eiseressen] vordert samengevat – een verbod aan de [gedaagde] om het erfpachtterrein te ontruimen, op straffe van verbeurte van een dwangsom.
[eiseressen] stelt daartoe het volgende. Ontruiming is niet toegestaan zonder rechterlijke tussenkomst nu de [gedaagde] geen titel tot ontruiming heeft. Een grosse van notariële akte van erfpachtrecht kan immers slechts als executoriale titel gelden met betrekking tot vorderingen die voldoende duidelijk staan omschreven in de akte. Daar is hier geen sprake van nu het geschil geen betrekking heeft op een vordering of schuldverhoging. Bovendien kan de notariële akte van erfpachtrecht geen titel tot ontruiming vormen nu het erfpachtrecht tot tweemaal toe verlengd is. Voorts stelt [eiseressen] dat het erfpachtrecht niet door tijdsverloop is geëindigd en dat er geen rechtsgeldige opzegging heeft plaatsgevonden. Op grond van artikel 5:98 van het Burgerlijk Wetboek (verder: BW) eindigt het recht van erfpacht slechts door tijdsverloop indien de eigenaar uiterlijk zes maanden na dat tijdstip doet blijken dat hij haar als geëindigd beschouwd. Volgens [eiseressen] doet zich dat hier niet voor. Tenslotte stelt [eiseressen] dat de ontruiming in strijd is met de redelijkheid en billijkheid en met de algemene beginselen van behoorlijk bestuur. Volgens [eiseressen] handelt de [gedaagde] in strijd met het gelijkheidsbeginsel. Bij omliggende percelen is het recht van erfpacht namelijk wel verlengd. Daarnaast maakt de [gedaagde] misbruik van haar bevoegdheid nu het politieonderzoek de werkelijke reden is om niet tot verlenging over te willen gaan. De [gedaagde] handelt volgens [eiseressen] ook in strijd met het vertrouwensbeginsel. Zij heeft telkens aan [eiseressen] doen voorkomen dat het erfpachtrecht verlengd zou worden indien [eiseressen] aan de gestelde voorwaarden zou voldoen. Hiertoe zijn diverse onderhandelingen gevoerd.
3.2.
De [gedaagde] voert verweer. Zij stelt zich op het standpunt dat de erfpacht is geëindigd door het verstrijken van de overeengekomen termijn, dat daarvan bij exploot van 10 april 2014 mededeling is gedaan aan [eiser1] , dat nadien de erfpacht bij overeenkomst tussen partijen is verlengd, dat daarbij de opleveringstermijn van zes maanden is komen te vervallen, dat na verstrijken van de verlengde termijn het perceel gedurende enige tijd in gebruik is gegeven aan [eiseressen] totdat duidelijkheid was verkregen over de heruitgifte en dat dit gebruik bij brief van 26 januari 2016 is beëindigd met ingang van 1 april 2016. De [gedaagde] stelt dat [eiser1] haar verplichting tot ontruiming als bedoeld in artikel 39 model-voorwaarden niet, niet tijdig of niet behoorlijk heeft nageleefd en dat de [gedaagde] met toepassing van artikel 41b van de model-voorwaarden bevoegd is de ontruiming zelf te doen bewerkstellingen.
3.3.
De voorzieningenrechter stelt vast dat de [gedaagde] in het exploot van 27 mei 2016 heeft beoogd toepassing te geven aan artikel 41b van de model-voorwaarden. Het exploot bevat een ingebrekestelling, zoals voorgeschreven in lid 2 van artikel 41b model-voorwaarden, aangaande de verplichting het in erfpacht uitgegeven perceel na eindiging van het recht te ontruimen. In artikel 39 model-voorwaarden is in een dergelijk geval ontruiming binnen zes maanden na einde van het recht voorgeschreven. Naar het oordeel van de voorzieningenrechter is deze ingebrekestelling onvoldoende duidelijk. In het exploot wordt verwezen naar een (niet in het geding gebrachte) brief van 12 mei 2015 en een expiratiedatum van 31 mei 2015. Deze datum valt niet te rijmen met de brief van de [gedaagde] van 8 december 2015, waarin wordt medegedeeld dat het recht van erfpacht met ingang van 1 december 2015 is geëindigd. Op grond van de ingebrekestelling is dus niet duidelijk op welke datum de in artikel 39 model-voorwaarden opgenomen ontruimingsverplichting en de termijn van zes maanden ingaat. Niet kan worden vastgesteld of bij de eerste verlenging (kennelijk bij brief van 12 mei 2015) tussen partijen is afgesproken dat deze ontruimingstermijn van 6 maanden niet zal gelden. Eveneens onduidelijk is in hoeverre de [gedaagde] tot naleving van de verplichting van artikel 39 model-voorwaarden sommeert. Deze verplichting betreft immers de oplevering na eindiging van het recht van erfpacht. In de vestigingsakte zoals deze nadien is gewijzigd is de einddatum 30 mei 2014 opgenomen. Partijen gaan zelf uit van een einddatum 31 mei 2014. Deze verplichting tot ontruiming diende dus uiterlijk 30 november 2014 te zijn nageleefd. In het exploot van ingebrekestelling wordt als uiterlijke ontruimingsdatum echter 1 april 2016 genoemd. Deze datum berust dus niet op de erfpachtakte, maar kennelijk op nadere afspraken van partijen. Op grond van het exploot van ingebrekestelling is onvoldoende duidelijk dat en in welk opzicht [eiser1] artikel 39 van de model-voorwaarden niet heeft nageleefd. Tot parate executie met toepassing van artikel 41b model-voorwaarden is de [gedaagde] echter slechts dan bevoegd als een (voldoende duidelijk omschreven) verplichting voortvloeiende uit de erfpachtovereenkomst of de daarbij behorende voorwaarden niet wordt nageleefd, nadat de erfpachter in gebreke is gesteld.
3.4.
Daar komt bij dat het naar voorlopig oordeel niet onaannemelijk is dat de bodemrechter zal oordelen dat de gang van zaken na het uitbrengen van het exploot van 10 april 2014 (waarbij het eindigen van de erfpacht werd ingeroepen), te weten: de twee verlengingen van de erfpacht bij brieven van 12 mei en van 22 juli 2015, de voortzetting van het gebruik en het in rekening brengen van de canon, in de weg staat aan toepassing van artikel 41b model-voorwaarden wegens niet-naleving van de ontruimingsverplichting van artikel 39 model-voorwaarden. Niet kan immers worden uitgesloten dat de bodemrechter de rechtsverhouding vanaf 1 juni 2014 aanmerkt als een verlengde erfpacht als bedoeld in artikel 5:98 BW. Opzegging van een dergelijke verlengde erfpacht dient te geschieden bij deurwaardersexploot met inachtneming van een termijn van één jaar, art. 5:88 BW. Dit is niet gebeurd, zodat het recht van erfpacht – als deze kwalificatie juist is – bij het uitbrengen van het exploot van ingebrekestelling niet was geëindigd. In dat geval is de ontruimingsverplichting van artikel 39 model-voorwaarden dus niet aan de orde.
3.5.
Evenmin kan worden uitgesloten dat de bodemrechter, indien de afspraak tot verlenging niet als een verlengde erfpacht wordt uitgelegd, deze afspraak aanmerkt als een huurverhouding waarop artikel 7:230a BW van toepassing is. Voor zover de brief van 26 januari 2016 al kan worden aangemerkt als een opzegging, kan [eiseressen] in dat geval de ontruimingsbescherming inroepen en bestaat geen verplichting tot ontruiming van de bedrijfsruimte zolang de rechter het tijdstip van de ontruiming niet heeft vastgesteld.
3.6.
Al met al is onvoldoende aannemelijk gemaakt dat [eiseressen] dan wel [eiser1] op 27 mei 2016 verplicht waren tot ontruiming van het perceel en de bedrijfsruimte en dat zij na ingebrekestelling artikel 39 model-voorwaarden niet, niet tijdig of niet behoorlijk hadden nageleefd. De bevoegdheid van de [gedaagde] het perceel en de opstallen met toepassing van artikel 41b model-voorwaarden door parate executie te doen ontruiming is derhalve voorshands niet komen vast te staan. [eiseressen] hebben een voldoende spoedeisend belang bij een verbod tot ontruiming. Bij meer of andere voorlopige voorzieningen bestaat in dit kort geding voor het overige geen voldoende spoedeisend belang.
3.7.
De [gedaagde] zal worden veroordeeld in de proceskosten aan de zijde van [eiseressen] Deze kosten worden begroot op:
- € 816,- aan salaris advocaat;
- € 619,- aan griffierecht;
- € 77,75 te vermeerderen € 16,33 aan btw aan explootkosten dagvaarding.
4.De beslissing
De voorzieningenrechter:
4.1.
verbiedt de [gedaagde] de ontruiming van het perceel grond, plaatselijk bekend als [locatie] kadastraal bekend [gedaagde] , [locatie] met opstallen (bedrijfshal) en aangehorigheden, te bewerkstelligen met toepassing van de machtiging als bedoeld in artikel 41b van de model-voorwaarden;
4.2.
veroordeelt de [gedaagde] in de proceskosten, aan de zijde van [eiseressen] tot op heden begroot op € 816,- aan salaris advocaat, € 619,- aan griffierecht en € 77,75 te vermeerderen € 16,33 aan btw aan explootkosten dagvaarding;
4.3.
verklaart deze uitspraak tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
4.4.
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. W.J. van den Bergh en in het openbaar uitgesproken op 15 juli 2016.
2027 / 2504