ECLI:NL:RBROT:2016:722

• Datum uitspraak: 27 januari 2016
• Publicatiedatum: 29 januari 2016
• Zaaknummer: C/10/478467 / HA ZA 15-701
• Instantie: Rechtbank Rotterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: F.A. Hut
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Rechtszaak over courtage en uitleg van de bemiddelingsovereenkomst tussen makelaar en opdrachtgever

In deze zaak heeft de Rechtbank Rotterdam op 27 januari 2016 uitspraak gedaan in een geschil tussen Areaal B.V. en Dalipa B.V. over de betaling van courtage na beëindiging van een bemiddelingsovereenkomst. Areaal, een makelaar, had namens Dalipa onderhandelingen gevoerd voor de aankoop van een glastuinbouwbedrijf. Na beëindiging van de bemiddelingsovereenkomst heeft Dalipa een andere makelaar ingeschakeld en uiteindelijk een koopovereenkomst gesloten. Areaal vorderde betaling van courtage, stellende dat Dalipa binnen 24 maanden na beëindiging van de overeenkomst een overeenkomst had gesloten met een derde, waarvoor Areaal contacten had onderhouden.

De rechtbank heeft de vordering van Areaal afgewezen. De rechtbank oordeelde dat de bemiddelingsovereenkomst niet van toepassing was op de situatie waarin Areaal tegelijkertijd voor een concurrent bemiddelde. De rechtbank heeft de uitleg van de overeenkomst gebaseerd op de Haviltex-maatstaf, waarbij niet alleen de taalkundige betekenis van de overeenkomst, maar ook de redelijke verwachtingen van partijen in aanmerking worden genomen. De rechtbank concludeerde dat Dalipa niet redelijkerwijs kon verwachten dat zij courtage aan Areaal verschuldigd was, gezien de omstandigheden waaronder de bemiddelingsovereenkomst was beëindigd en de daaropvolgende bemiddeling door een andere makelaar.

De rechtbank heeft Areaal veroordeeld in de proceskosten van Dalipa, die zijn begroot op € 3.067,00. Dit vonnis is openbaar uitgesproken en is een belangrijke uitspraak voor de uitleg van bemiddelingsovereenkomsten en de rechten van makelaars na beëindiging van hun opdracht.

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK ROTTERDAM

Team haven en handel

zaaknummer / rolnummer: C/10/478467 / HA ZA 15-701

Vonnis van 27 januari 2016

in de zaak van

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

AREAAL B.V. h.o.d.n. AREAAL MAKELAARDIJ ,

gevestigd te Bleiswijk,

eiseres,

advocaat mr. J. Bouwman-Treffers,

tegen

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

DALIPA B.V. ,

gevestigd te Bleiswijk,

gedaagde,

advocaat mr. M. Buitelaar.

Partijen zullen hierna Areaal en Dalipa genoemd worden.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

• het tussenvonnis van 26 augustus 2015 en de daaraan ten grondslag liggende stukken;
• de brief van de rechtbank van 29 september 2015 inhoudende een zittingsagenda;
• de notitie ten behoeve van de comparitie van partijen van 21 oktober 2015 aan de zijde van Areaal B.V., met producties;
• de brief van 26 oktober 2015 aan de zijde van Dalipa, met productie;
• het proces-verbaal van de comparitie van partijen van 29 oktober 2015;
• het faxbericht van 9 november 2015 aan de zijde van Areaal;
• de brief van 17 november 2015 aan de zijde van Dalipa.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De feiten

2.1.

Areaal is een makelaar die onder meer bemiddelt in de aan- en verkoop van onroerend goed. Dalipa is een onderneming die zich bezighoudt met de teelt van groenten en gewassen.

2.2.

Areaal heeft namens Dalipa onderhandelingen gevoerd met (de makelaar van) de eigenaar van een glastuinbouwbedrijf aan de Wilgenlei 11 te Bleiswijk (hierna: het Glastuinbouwbedrijf) over de aankoop hiervan. Areaal en Dalipa hebben daartoe op 28 augustus 2012 een overeenkomst gesloten (hierna: de Bemiddelingsovereenkomst), waarvan de inhoud – voor zover relevant – hieronder is weergegeven:

“[…]

BEMIDDELINGSOVEREENKOMST BIJ AANKOOP

Dalipa […]

Hierna te noemen “de opdrachtgever”;

Makelaar:

Aan AREAAL […]

Het glastuinbouwbedrijf met onder en omliggende grond te verdere toebehoren […]

[…]

gelegen aan de Wilgenlei 11 te Bleiswijk

Hierna te noemen “het registergoed”;

Opdrachtgever heeft op 28 augustus 2012 een door Makelaar aanvaarde opdracht verstrekt tot het verlenen van diensten bij de aankoop van het hierboven omschreven registergoed:

DE OPDRACHTGEVER EN MAKELAAR KOMEN HET NAVOLGENDE OVEREEN:

Makelaar verbindt zich tegenover opdrachtgever tegen courtage als tussenpersoon werkzaam zijn bij het tot stand brengen van een of meer koopovereenkomsten tussen de opdrachtgever en derden terzake het hierboven omschreven registergoed:

ZULKS ONDER DE NAVOLGENDE BEDINGEN:

[…]

1,0 %

2.
De courtage bedraagt 1,5 % van de koopsom, welk bedrag te vermeerderen is met BTW en recherche kosten. Makelaar heeft recht op courtage zodra er gedurende de looptijd van deze opdracht een overeenkomst tussen opdrachtgever en derde is tot stand gekomen;

[…]

4.
De courtage is, buiten het hierboven onder 2. gestelde, eveneens verschuldigd indien opdrachtgever binnen 24 maanden na beëindiging van de bemiddelingsovereenkomst terzake het registergoed contracteert – in de meest ruime zin des woords – met een derde waarmee de makelaar contacten terzake mogelijke verkoop van het registergoed heeft gelegd of onderhouden gedurende de looptijd van bemiddelingsovereenkomst;

[…]

€ 3.510.000

8. De bieding is bepaald op: € 3.800.000,- K.K. excl. BTW

[…]

15.
Voor zover er in deze overeenkomst niet van afgeweken is, gelden de algemene voorwaarden van de VBO, opdrachtgever verklaart deze algemene voorwaarden bij ondertekening van deze overeenkomst te hebben ontvangen.

16.
Makelaar heeft recht op een urenvergoeding voor zijn werkzaamheden als het aan Opdrachtgever niet gegund wordt.”

2.3.

De toepasselijke algemene voorwaarden (hierna: VBO-voorwaarden) zijn – voor zover relevant – hieronder weergegeven:

“[…]

Artikel 9 - Verplichtingen van de VBO-makelaar Agrarisch Vastgoed

1. Het is de VBO-makelaar Agrarisch Vastgoed niet toegestaan meer dan één bemiddelingsopdracht te aanvaarden met betrekking tot één en dezelfde onroerende zaak. Indien hij eerder een bemiddelingsopdracht heeft ontvangen betreffende een bepaalde onroerende zaak, kan hij een nieuwe opdracht pas aannemen nadat de eerste opdracht schriftelijk is beëindigd. […]

2. De opdrachtgever wiens bemiddelingsopdracht op grond van het in het vorige lid bepaalde wordt beëindigd is de VBO-makelaar Agrarisch Vastgoed geen enkele vergoeding verschuldigd, met uitzondering van eventueel gemaakte kosten die de VBO-makelaar Agrarisch Vastgoed reeds in opdracht van de opdrachtgever heeft gemaakt.

[…]

Artikel 11 - Courtage

1. De opdrachtgever is de VBO-makelaar Agrarisch Vastgoed courtage verschuldigd indien tijdens de looptijd van de bemiddelingsovereenkomst een overeenkomst met betrekking tot een onroerende zaak tot stand komt.

2. Na beëindiging van de bemiddelingsovereenkomst […] is de opdrachtgever geen courtage verschuldigd indien er een overeenkomst met betrekking tot een onroerende zaak tot stand komt, tenzij:

- […]

-
- de VBO-makelaar Agrarisch Vastgoed genoegzaam bewijs levert dat de totstandkoming van de overeenkomst met betrekking tot de onroerende zaak het gevolg is van dienstverlening van de VBO-makelaar Agrarisch Vastgoed aan de opdrachtgever tijdens de looptijd van de opdracht.

[…]”

2.4.

Op vrijdagmiddag 14 september 2012 om 15.46 uur heeft (de makelaar van) de eigenaar van het Glastuinbouwbedrijf aan Areaal bericht dat het bod van € 3.600.000 van Dalipa niet is geaccepteerd. Omdat Dalipa op dat moment haar bod niet wilde verhogen, hebben Areaal en Dalipa in een daaropvolgende bespreking diezelfde middag geconcludeerd dat er geen overeenstemming over de koop van het Glastuinbouwbedrijf kon worden bereikt. Voorafgaand aan de bespreking had Areaal reeds een document genaamd “Opzegging bemiddelingsovereenkomst” opgesteld. Op verzoek van Areaal heeft Dalipa dit document aan het einde van de bespreking ondertekend.

2.5.

Op de eerstvolgende werkdag, maandag 17 september 2012, heeft Dalipa Areaal telefonisch trachten te bereiken. Omdat Areaal telefonisch niet bereikbaar was, heeft Dalipa per e-mail van dinsdag 18 september 2012 aan Areaal bericht dat zij de onderhandelingen met (de makelaar van) de eigenaar van het Glastuinbouwbedrijf wenste voort te zetten en verzocht zij Areaal hierbij te bemiddelen. Omdat Areaal met betrekking tot hetzelfde Glastuinbouwbedrijf inmiddels bemiddelingswerkzaamheden verrichtte voor een derde, te weten Hollandplant Vastgoed B.V. (hierna: Hollandplant), heeft Areaal deze opdracht niet aanvaard.

2.6.

Areaal heeft de bemiddelingswerkzaamheden voor Hollandplant (in elk geval) van maandag 17 september 2012, dus vanaf de eerste werkdag na de beëindiging van de Bemiddelingsovereenkomst met Dalipa, tot 3 oktober 2012 verricht. De bemiddeling voor Hollandplant heeft niet geleid tot een koopovereenkomst met betrekking tot het Glastuinbouwbedrijf. Areaal heeft op grond van de overeenkomst met Hollandplant een bedrag van € 9.750,- voor de bemiddelingsactiviteiten in rekening gebracht.

2.7.

Dalipa heeft uiteindelijk een andere makelaar opdracht tot bemiddeling bij aankoop van het Glastuinbouwbedrijf gegeven. Deze makelaar heeft namens Dalipa in de periode van 19 september 2012 tot 5 oktober 2012 onderhandelingen met (de makelaar van) de eigenaar van het Glastuinbouwbedrijf gevoerd en hiervoor loon ontvangen.

2.8.

Op 5 oktober 2012 hebben Dalipa en de eigenaar van het Glastuinbouwbedrijf overeenstemming bereikt over de (ver)koop hiervan tegen een koopsom van € 3.675.000,- (hierna: de Koopovereenkomst).

3. De vordering

3.1.

Areaal heeft gevorderd bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, Dalipa te veroordelen aan haar te betalen € 36.750,- exclusief BTW aan hoofdsom en € 1.158,- aan buitengerechtelijke incassokosten, vermeerderd met de wettelijke handelsrente over genoemde bedragen vanaf 3 december 2013. Ten slotte heeft Areaal gevorderd om Dalipa te veroordelen in de proceskosten inclusief de nakosten.

3.2.

Aan haar vordering legt Areaal – samengevat – ten grondslag dat Dalipa binnen 24 maanden na opzegging van de Bemiddelingsovereenkomst is overgegaan tot aankoop van het Glastuinbouwbedrijf. Nu Areaal gedurende de looptijd van de Bemiddelingsovereenkomst namens Dalipa contacten met de verkopende partij heeft onderhouden, dient Dalipa op grond van artikel 4 van de Overeenkomst courtage ter hoogte van 1% over de koopsom van € 3.675.000 aan haar te betalen, te weten het gevorderde bedrag van € 36.750. Nu Dalipa reeds op 3 december 2013 in verzuim was, dient zij vanaf die datum tevens de wettelijke handelsrente te betalen. Daarnaast heeft Areaal buitengerechtelijke werkzaamheden ter incasso verricht, zodat Dalipa – mede gelet op Rapport Voor-Werk II – het gevorderde bedrag aan buitengerechtelijke incassokosten verschuldigd is, aldus Areaal.

4. Het verweer

4.1.

Dalipa heeft geconcludeerd tot niet-ontvankelijkheid, althans tot afwijzing van de vordering van Areaal, met veroordeling van Areaal in de kosten van de procedure en de nakosten, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad.

4.2.

Dalipa voert daartoe – samengevat – het volgende aan. Areaal heeft zich schuldig gemaakt aan belangenverstrengeling, nu zij twee heren – te weten Hollandplant en Dalipa – terzake van de aankoop van het Glastuinbouwbedrijf heeft gediend. Bovendien heeft zij Dalipa niet in kennis gesteld van het feit dat zij (in)direct belang had bij de totstandkoming van de Koopovereenkomst. Op grond van de artikelen 7:417, 7:418 en 7:427 van het Burgerlijk Wetboek (BW) heeft Areaal daarom geen recht op loon. Daarnaast is toepassing van artikel 4 van de Bemiddelingsovereenkomst in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar. Partijen zijn ook niet overeengekomen dat Dalipa courtage aan Areaal verschuldigd is, indien Areaal voor een andere opdrachtgever zou gaan bemiddelen. Hierbij verwijst Dalipa naar artikel 9 van de VBO-voorwaarden. Tevens doet Dalipa een beroep op ontbinding van de Bemiddelingsovereenkomst, nu Areaal niet heeft gehandeld in het belang van Dalipa en daarmee is tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen. Hierdoor vervalt een eventuele betalingsverplichting van Dalipa jegens Areaal. Ook vernietigt Dalipa de Bemiddelingsovereenkomst althans artikel 4 hiervan op grond van dwaling. Tot slot doet Dalipa een beroep op verrekening van de gestelde vordering van Areaal met de vordering tot schadevergoeding, die Dalipa wegens wanprestatie op Areaal heeft. Nu de vordering tot betaling van de rente en buitengerechtelijke incassokosten zijn verbonden aan de gevorderde hoofdsom, dienen deze eveneens te worden afgewezen. Bovendien zijn geen buitengerechtelijke incassowerkzaamheden verricht, aldus Dalipa.

5. De beoordeling

5.1.

Tussen partijen is niet in geschil dat zij op vrijdag 14 september 2012 de Bemiddelingsovereenkomst hebben beëindigd. Beoordeeld moet worden of uit de overeenkomst tussen partijen voortvloeit dat Dalipa, na beëindiging van de Bemiddelingsovereenkomst en nadat Areaal namens een concurrerende derde heeft bemiddeld ten aanzien van hetzelfde Glastuinbouwbedrijf, courtage wegens de totstandkoming van de Koopovereenkomst verschuldigd is. Areaal beantwoordt die vraag bevestigend en verwijst hierbij naar artikel 4 van de Bemiddelingsovereenkomst. Dalipa betwist dit en stelt (onder meer) dat artikel 4 van de Bemiddelingsovereenkomst niet op de onderhavige situatie van toepassing is.

5.2.

Vaststaat dat de Koopovereenkomst na beëindiging van de Bemiddelingsovereenkomst tot stand is gekomen. In zo’n geval kan een op de Bemiddelingsovereenkomst gebaseerde vordering slechts slagen, indien moet worden aangenomen dat aan de Bemiddelingsovereenkomst nawerking toekomt. Tussen partijen is niet in geschil dat uit artikel 4 van Bemiddelingsovereenkomst een dergelijke nawerking voortvloeit. Partijen verschillen echter van mening over de toepasselijkheid van artikel 4 van de Bemiddelingsovereenkomst op de onderhavige situatie.

5.3.

Dat betekent dat de rechtbank de Bemiddelingsovereenkomst op dit punt dient uit te leggen. Uitgaande van de taalkundige betekenis van artikel 4 bestaat er een recht op courtage, indien Dalipa binnen 24 maanden na beëindiging van de Bemiddelingsovereenkomst terzake het Glastuinbouwbedrijf contracteert met een derde met wie Areaal contacten heeft gelegd of onderhouden, in dit geval de eigenaar van dat Glastuinbouwbedrijf.

5.4.

Volgens de zogenaamde Haviltex-maatstaf is bij de uitleg van een bepaling van een overeenkomst echter niet slechts de taalkundige betekenis van belang, maar komt het ook aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan elkaars verklaringen en gedragingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten, aldus Hoge Raad 16 mei 2003 (NJ 2004, 183). Hierbij zijn alle concrete omstandigheden van het geval van beslissende betekenis, gewaardeerd naar hetgeen de maatstaven van redelijkheid en billijkheid meebrengen (HR 20 februari 2004, NJ 2005, 493).

5.5.

Basis van de Bemiddelingsovereenkomst is een standaardcontract van Areaal. Partijen hebben over de inhoud daarvan beperkt onderhandeld, waarna de tekst van het standaardcontract slechts op enkele plaatsen is aangepast. Artikel 4 is ongewijzigd in de Bemiddelingsovereenkomst opgenomen. Een bepaling met een vergelijkbare strekking is artikel 11, tweede lid, van de VBO-voorwaarden. De strekking van beide artikelen is het veiligstellen van het recht op courtage, indien de overeenkomst wordt beëindigd voordat de te bemiddelen overeenkomst tot stand is gekomen, terwijl die totstandkoming (mede) moet worden toegeschreven aan inspanningen die de makelaar ten behoeve van de opdrachtgever gedurende de looptijd van de bemiddelingsovereenkomst heeft verricht.

5.6.

De rechtbank is – mede gezien de strekking en inhoud van genoemde standaardbepalingen – van oordeel dat artikel 4 op de onderhavige situatie niet van toepassing is. Voor dat oordeel zijn de volgende feiten en omstandigheden van belang. Al op de eerstvolgende werkdag na beëindiging van de Bemiddelingsovereenkomst wilde Dalipa dat Areaal de bemiddelingsactiviteiten voor haar zou voortzetten. Areaal heeft dit geweigerd, omdat zij (in elk geval) vanaf diezelfde dag bemiddelde voor een concurrent, Hollandplant. Daardoor was Dalipa gedwongen om een bemiddelingsovereenkomst met een andere makelaar te sluiten en deze makelaar loon te betalen. Terwijl (de makelaar van) Dalipa de onderhandelingen met de eigenaar van het Glastuinbouwbedrijf voortzette, deed Areaal tegelijkertijd namens Hollandplant concurrerende biedingen op het Glastuinbouwbedrijf. Areaal wist, in elk geval na de e-mail van Dalipa van 18 september 2012, dat zij door de bemiddeling voor Hollandplant ten aanzien van hetzelfde registergoed de totstandkoming van de Koopovereenkomst voor Dalipa bemoeilijkte. Onder deze omstandigheden hoefde Dalipa niet te verwachten dat zij, toen zij noodgedwongen een bemiddelingsovereenkomst met een andere makelaar sloot, bij totstandkoming van de Koopovereenkomst op grond van artikel 4 alsnog courtage aan Areaal diende te betalen.

5.7.

Voor dit oordeel vindt de rechtbank steun in artikel 9 van de VBO-voorwaarden. Niet gesteld of gebleken is dat partijen in de Bemiddelingsovereenkomst expliciet van dat artikel zijn afgeweken, zodat op grond van artikel 15 van de Bemiddelingsovereenkomst deze voorwaarde ook van toepassing is op de overeenkomst tussen partijen. Op grond van het eerste lid van artikel 9 van de VBO-voorwaarden is het een makelaar niet toegestaan om tegelijkertijd meer dan één bemiddelingsopdracht te aanvaarden met betrekking tot één en dezelfde onroerende zaak. Indien de makelaar een tweede opdracht met betrekking tot dezelfde onroerende zaak ontvangt, kan hij deze pas aannemen nadat de eerste opdracht schriftelijk is beëindigd. De opdrachtgever voor wie de makelaar niet langer optreedt, is blijkens het tweede lid van artikel 9 van de VBO-voorwaarden in dat geval geen vergoeding verschuldigd (behoudens vergoeding van reeds gemaakte kosten).

5.8.

Gezien de beschreven omstandigheden en gelet op de inhoud van artikel 9 van de VBO-voorwaarden hoefde Dalipa redelijkerwijs niet te verwachten dat artikel 4 van de Bemiddelingsovereenkomst op de onderhavige situatie van toepassing is, zodat Areaal geen recht heeft op betaling van courtage door Dalipa.

5.9.

Voor zover Areaal in dit verband nog een beroep heeft gedaan op schending van de klachtplicht in de zin van artikel 6:89 BW door Dalipa, slaagt dit beroep niet. Deze bepaling regelt de klachtplicht van de schuldeiser, indien zij een beroep doet op een gebrek in de prestatie. De rechtbank heeft evenwel een beslissing genomen over het recht op courtage op grond van (een uitleg van) de Bemiddelingsovereenkomst en is niet toegekomen aan een oordeel over (een gebrek in) de prestatie van Areaal voortvloeiende uit die overeenkomst. Daarom kan in het midden blijven of Dalipa haar klachtplicht heeft geschonden.

5.10.

Het voorgaande betekent dat de gevorderde hoofdsom zal worden afgewezen. Dit lot treft ook de nevenvorderingen met betrekking tot de rente en de buitengerechtelijke incassokosten.

5.11.

Areaal B.V. zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van Dalipa B.V. worden begroot op:

- griffierecht 1.909,00

- salaris advocaat
1.158,00 (2,0 punten × tarief € 579,00)

Totaal € 3.067,00

5.12.

Voor een zelfstandige veroordeling in de nakosten bestaat geen grond, nu de kostenveroordeling ook voor deze nakosten (€ 131,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat Areaal niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 68,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak) een executoriale titel oplevert.

6. De beslissing

De rechtbank

6.1.

wijst de vorderingen af,

6.2.

veroordeelt Areaal B.V. in de proceskosten, aan de zijde van Dalipa B.V. tot op heden begroot op € 3.067,00,

6.3.

verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. F.A. Hut en in het openbaar uitgesproken op 27 januari 2016.

2148 / 2355