Uitspraak
vonnis
RECHTBANK ROTTERDAM
Team handel
zaaknummer / rolnummer: C/10/508630 / KG ZA 16-968
Vonnis in kort geding van 1 september 2016
in de zaak van
[eiser],
wonende te [woonplaats] ,
eiser,
advocaat mr. I.B. Jansse,
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
(I.H.S.) INTERMEDIAIR HOME SERVICE B.V.,
gevestigd te Rotterdam,
gedaagde,
advocaat mr. A.H.H.M. Roelofs.
Partijen zullen hierna [eiser] en Intermediair Home Service genoemd worden.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding, met herstelexploot
- de overgelegde producties
- de mondelinge behandeling
- de pleitnota van [eiser]
- de pleitnota van Intermediair Home Service.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
Intermediair Home Service is eigenaar van een onroerende zaak (een woonboerderij met kantoorruimte, schuur met kantoorruimte en erf) op het adres [adres] (hierna: de woning). Intermediair Home Service heeft aan de Rabobank een recht van hypotheek verleend op deze woning.
2.2.
De woning is via bemiddeling van [makelaar] ten verkoop aangeboden.
2.3.
[eiser] heeft een bod gedaan op de woning van € 925.000,-.
2.4.
In reactie op het bod van [eiser] heeft [makelaar] in een e-mailbericht van 15 april 2016 aan [eiser] medegedeeld (in een grammaticaal niet geheel correcte tekst):
“Het is mij een genoegen hierbij jullie aankoop van de woonboerderij [adres] voor een koopsom van
€ 925.000 k.k. (zegge: negenhonderdvijfentwintigduizend euro kosten koper).
€ 925.000 k.k. (zegge: negenhonderdvijfentwintigduizend euro kosten koper).
Na het weekend zal ik de koopovereenkomst gebaseerd op het landelijk gehanteerde NVM modelcontract ter ondertekening aan jullie doen toekomen.”
2.5.
[makelaar] heeft in een e-mailbericht van 4 augustus 2016 aan [eiser] onder meer medegedeeld:
“Inmiddels heeft [persoon1] (cc) van mijn kantoor weer contact met Rabo Utrecht gehad. Ze zijn bezig, zaak is lastig en gevoelig zo begrepen we wederom.
Wat daar ook van zij, Rabo heeft helaas pas begin september een gesprek met verkoper. Dat de eerder beoogde leverdatum niet zal worden gehaald is iets dat we denk ik onder ogen moeten zien.
En ik herhaal in dit kader nog hetgeen ik al schreef, ‘
Volledigheidshalve memoreer ik dat de koopovereenkomst waaraan je refereert niet door verkoper is ondertekend.’ [..]”
Volledigheidshalve memoreer ik dat de koopovereenkomst waaraan je refereert niet door verkoper is ondertekend.’ [..]”
2.6.
[eiser] heeft op enig moment conservatoir leveringsbeslag doen leggen op de woning.
3.Het geschil
3.1.
[eiser] vordert samengevat - veroordeling van Intermediair Home Service tot levering van de woning aan [eiser] , op straffe van verbeurte van een dwangsom. [eiser] stelt daartoe het volgende.
3.2.
De woning stond te koop. [eiser] heeft een bod van € 925.000 uitgebracht op de woning. Dit aanbod is aanvaard door de makelaar van Intermediair Home Service, per e-mailbericht van 15 april 2016. [eiser] heeft zijn accountant, de heer [persoon2] , ingeschakeld om naar de koopovereenkomst te kijken. Vervolgens heeft [persoon2] telefonisch en per e-mailbericht contact gehad met de verkoopmakelaar, waarna de tekst van de koopovereenkomst is aangepast. [eiser] heeft de tekst van de aangepaste overeenkomst ondertekend en opgestuurd. De verkoopmakelaar heeft de koopovereenkomst vervolgens doorgezonden naar de notaris. De verkoopmakelaar heeft op 24 mei 2016 aan [persoon2] laten weten dat de hypotheekhouder Rabobank akkoord was met de verkoop en bereid was om royement te verlenen. Intermediair Home Service had de verkoopovereenkomst ondertussen nog steeds niet getekend. De makelaar van Intermediair Home Service heeft meermaals telefonisch aan [persoon2] bevestigd dat ook in zijn optiek een overeenkomst tot stand was gekomen en dat hij bereid was om hierover zo nodig een verklaring in rechte af te leggen. [persoon2] heeft meermaals aan de verkoopmakelaar meegedeeld dat levering op 1 september 2016 moest plaatsvinden. De verkoopmakelaar heeft bij e-mailbericht van 4 augustus 2016 medegedeeld dat de overeengekomen leverdatum van 1 september 2016 niet gehaald zal worden. [eiser] heeft gegronde reden om aan te nemen dat de koopovereenkomst niet nagekomen zal worden. [eiser] heeft een spoedeisend belang omdat hij voornemens was om samen met zijn gezin de woning per 1 september a.s. te gaan bewonen en hij heeft daartoe ook al maatregelen getroffen, zoals het opzeggen van zijn huurwoning en het zoeken van een school voor de kinderen in de nieuwe buurt.
3.3.
Intermediair Home Service voert verweer.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
Het spoedeisend belang volgt uit de stellingen van [eiser] .
4.2.
De vordering zal worden afgewezen. Een makelaar heeft in beginsel geen volmacht om namens zijn opdrachtgever (de verkoper) een koopovereenkomst te sluiten. De taak van een makelaar is in beginsel slechts beperkt tot bemiddeling, dat wil zeggen tot het verrichten van feitelijke handelingen om de totstandkoming van een overeenkomst te bevorderen (vgl. HR 9 augustus 2002, NJ 2002/543 en HR 26 juni 2009, NJ 2010/664). Een mededeling van [makelaar] dat de koop rond is bindt Intermediair Home Service derhalve in beginsel niet.
4.3.
Daarbij komt het volgende. Intermediair Home Service heeft ter zitting verklaard dat [makelaar] niet heeft gehandeld in haar opdracht, maar in opdracht van de Rabobank, dit omdat de Rabobank, als financier van Intermediair Home Service, haar zekerheid (de woning) te gelde wilde maken ter gedeeltelijke voldoening van haar vordering op Intermediair Home Service. Intermediair Home Service heeft daarbij aangevoerd dat zij aan de Rabobank volmacht heeft verstrekt tot onderhandse verkoop van de woning voor een prijs van minimaal € 1.220.000,- en dat een lagere verkoopprijs alleen was toegestaan met uitdrukkelijke toestemming van Intermediair Home Service, welke toestemming er volgens Intermediair Home Service niet is.
4.4.
[eiser] kon de feitelijke juistheid van dit verweer niet weerleggen. Zijn producties geven slechts blijk van contacten tussen de verkoopmakelaar en de Rabobank. Het standpunt van Intermediair Home Service vindt bovendien bevestiging in haar productie 7. Dit is de volmacht tot onderhandse verkoop die Intermediair Home Service aan de Rabobank heeft verstrekt. In deze volmacht staat dat de verkoopprijs van de woning minstens € 1.220.000,- moet bedragen en dat een lagere verkoopprijs slechts toegestaan is bij schriftelijke toestemming van Intermediair Home Service. De onderhavige verkoopprijs is lager en nergens blijkt van schriftelijke toestemming van Intermediair Home Service. Ook anderszins blijkt niet van aanvaarding door Intermediair Home Service van het aanbod van [eiser] . Bij deze stand van zaken dient er voorshands van te worden uitgegaan dat [eiser] geen koopovereenkomst heeft gesloten, althans niet met Intermediair Home Service als eigenaar van de woning. Instemming van de Rabobank met verkoop van de woning kan Intermediair Home Service gezien de beperkte volmacht in de gegeven omstandigheden niet binden.
4.5.
Intermediair Home Service heeft in haar pleitnota gesteld dat het conservatoir beslag op de woning moet worden opgeheven. Hieromtrent kan evenwel geen beslissing worden genomen, nu geen eis in reconventie is ingesteld.
4.6.
Een proceskostenveroordeling dient in beginsel opgelegd te worden, zo nodig ambtshalve, dit tenzij de winnende partij kenbaar maakt daar geen prijs op stellen, maar dit doet zich hier niet voor. [eiser] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten van Intermediair Home Service. Deze kosten worden begroot op € 1.435,-, zijnde € 816,- aan salaris advocaat (standaard tarief kort geding volgens de Liquidatietarieven) en € 619,- aan griffierecht.
5.De beslissing
De voorzieningenrechter
5.1.
wijst het gevorderde af;
5.2.
veroordeelt [eiser] in de proceskosten van Intermediair Home Service, tot op heden begroot op € 1.435,-.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.W. van den Hurk en in het openbaar uitgesproken op 1 september 2016. [1]