Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
zaaknummer: 5284709 VV EXPL 16-321
uitspraak: 2 september 2016
vonnis in kort geding ex artikel 254 lid 5 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam
in de zaak van
de stichting
Stichting Maasdelta Groep,
gevestigd te Spijkenisse, gemeente Nissewaard,
eiseres,
gemachtigde: mr. R.W.F. Heijmeriks,
tegen
[gedaagde],
wonende te [plaatsnaam],
gedaagde,
gemachtigde: mr. J. van Riet.
Partijen worden hierna aangeduid als “MDG” en “[gedaagde]”
1.Het verloop van de procedure
1.1.
De kantonrechter heeft kennisgenomen van de volgende stukken:
- het exploot van dagvaarding van 15 augustus 2016, met producties;
- de pleitnotities houdende conclusie van antwoord in het kortgeding, met producties;
- de pleitnotitie aan de zijde van MDG;
- de ter zitting overgelegde kleurenfoto’s van de zijde van MDG.
1.2.
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 29 augustus 2016.
Namens MDG is mevrouw [K.], bedrijfsjurist, verschenen bijgestaan door de gemachtigde. [gedaagde] is in persoon verschenen vergezeld van zijn partner, mevrouw [Z.], en bijgestaan door zijn gemachtigde. De gemachtigden van partijen hebben onder overlegging van pleitnotities de standpunten nader toegelicht. Van het verhandelde ter zitting heeft de griffier aantekening gehouden.
2.De vaststaande feiten
In het kader van de onderhavige procedure kan van de volgende vaststaande feiten worden uitgegaan.
2.1.
Tussen partijen is op 11 januari 2016 met ingang van die datum een huurovereenkomst tot stand gekomen, waarbij MDG aan [gedaagde] verhuurt, gelijk [gedaagde] van MDG huurt de woning aan de [straat en plaatsnaam] (hierna: de woning).
2.2.
Artikel 2 van de huurovereenkomst bepaalt:
“Het gehuurde (…) is uitsluitend bestemd om voor huurder en de leden van zijn huishouden als woonruimte te dienen.”
Artikel 6 van de huurovereenkomst bepaalt:
“6.1. Op deze overeenkomst zijn de Algemene Huurvoorwaarden zelfstandige woonruimte van verhuurder – versie 1 januari 2012 – van toepassing.
6.2.
In afwijking van, respectievelijk als aanvulling op de Algemene Huurvoorwaarden (…) is het volgende overeengekomen:
(…) Huurder zal zich gedragen als goed huurder en verplicht zich ervoor zorg te dragen dat aan omwonenden geen overlast wordt veroorzaakt in welke vorm ook.
Onder dit kader wordt mede begrepen een algeheel verbod op:
(…)
- het gehuurde geheel of gedeeltelijk in de richten als hennepplantage van welke omvang ook, dan wel te gebruiken voor de productie van verdovende middelen.
Het overtreden van deze bepaling rechtvaardigt een eventuele ontbinding van de huurovereenkomst. (…)”
2.3.
In artikel 8 van de Algemene Huurvoorwaarden zelfstandige woonruimte (hierna: Algemene Huurvoorwaarden) is onder meer bepaald:
“(…)
4. Huurder zal het gehuurde gedurende de huurtijd zelf als woonruimte voor hem en leden van zijn huishouden bewonen en er zijn hoofdverblijf hebben. Hij zal het gehuurde (…) uitsluitend overeenkomstig de bestemming gebruiken (…).
(…)
11. Het is huurder niet toegestaan in het gehuurde hennep te kweken, van welke omvang ook, dan wel andere activiteiten te verrichten die op grond van de Opiumwet strafbaar zijn gesteld.
(…)”
2.4.
De politie is op 13 juli 2016 de woning binnengetreden. In de slaapkamer van de woning zijn een growtent, een assimilatielamp, een tijdschakelaar en twee waslijnen met drogende hennepplanten aangetroffen. Voor het overige was de woning vrijwel leeg.
2.5.
Na het politiebezoek heeft [gedaagde] in de slaapkamer van de woning een bed geplaatst en gebruikt hij de woning om er te overnachten.
3.De stellingen van partijen
3.1.
MDG heeft gevorderd, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad, [gedaagde] te veroordelen om de woning binnen 3 dagen na betekening van het vonnis te ontruimen en ontruimd te houden, met al het zijne en de zijnen en [gedaagde] te veroordelen in de proceskosten.
3.2.
Aan de vordering heeft MDG naast de onder 2.1 tot en met 2.4 genoemde vaststaande feiten - zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang - de volgende stellingen ten grondslag gelegd. MDG heeft geconstateerd dat [gedaagde] zich in de woning heeft beziggehouden met de teelt van hennep, althans het drogen van hennep en dat [gedaagde] de woning niet als hoofdverblijf gebruikt en voorts niet heeft voorzien van voldoende stoffering. Daarmee heeft [gedaagde] artikel 8 lid 11 van de Algemene Huurvoorwaarden overtreden en voorts artikel 8.4 van de Algemene Huurvoorwaarden geschonden. MDG is een bodemprocedure tot ontbinding van de huurovereenkomst gestart en voorziet dat in de bodemprocedure tot ontbinding van de huurovereenkomst zal worden overgegaan. MDG heeft gelet op het handhaven van haar zero tolerance beleid een spoedeisend belang bij ontruiming van de woning.
3.3.
[gedaagde] heeft geconcludeerd tot afwijzing van de vordering. Hij heeft daartoe - zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang - het volgende aangevoerd. Voor de vraag of de vordering tot ontruiming kan worden toegewezen is beslissend of boven redelijke twijfel is verheven dat in de bodemprocedure zal worden beslist tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming. Volgens [gedaagde] is daarvan geen sprake, nu voor ontbinding van de huurovereenkomst een ernstige tekortkoming is vereist en volgens hem is daarvan in casu geen sprake. Voor zover het handelen van [gedaagde] als een tekortkoming wordt beschouwd, levert dat geen spoedeisend belang op.
3.4.
De overige stellingen van partijen zullen voor zover nodig in het kader van de beoordeling van de vordering worden besproken.
4.De beoordeling van de vordering
4.1.
Naar het oordeel van de kantonrechter heeft MDG, gelet op het handhaven van haar zero tolerance beleid, een spoedeisend belang bij de door haar gevorderde voorziening, zodat zij in zoverre ontvankelijk is in haar vordering.
4.2.
In dit kort geding dient, mede op basis van hetgeen partijen naar voren hebben gebracht, te worden beoordeeld of de in deze zaak aannemelijk te achten omstandigheden een ordemaatregel vereisen dan wel of de vordering van MDG in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen heeft dat het gerechtvaardigd is op de toewijzing daarvan vooruit te lopen door het treffen van een voorziening zoals gevorderd. Het navolgende behelst dan ook niet meer dan een voorlopig oordeel over het geschil tussen partijen.
4.3.
[gedaagde] heeft erkend dat hij in de woning vijf hennepplanten heeft gekweekt en daartoe een growtent en een assimilatielamp heeft aangeschaft. Volgens [gedaagde] kan MDG hem dit niet tegenwerpen. MDG heeft hem er niet nadrukkelijk, bijvoorbeeld door het overhandigen van een brochure, op gewezen dat het kweken van hennep in de woning niet is toegestaan. [gedaagde] heeft niet gerommeld met de elektriciteitsmeter en evenmin met het kweken overlast veroorzaakt. De aangetroffen drogende hennep was pas zijn eerste kweek. De hennep heeft hij bovendien voor eigen gebruik gekweekt en volgens [gedaagde] gaat het openbaar ministerie niet tot vervolging over indien er sprake is van vijf hennepplanten voor eigen gebruik. Wat er ook zij van dit betoog, vaststaat dat [gedaagde] vijf hennepplanten in de woning heeft gekweekt. Dat is, onafhankelijk van de vraag of het voor eigen gebruik is en de vraag naar een eventuele strafbaarheid, uitdrukkelijk verboden in artikel 8.11 van de Algemene Huurvoorwaarden en artikel 6.2 van de huurovereenkomst. Geconcludeerd wordt dan ook dat [gedaagde] toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst. Zoals algemeen in de jurisprudentie wordt aanvaard, betreft dit een tekortkoming die in beginsel een ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt.
4.4.
De kantonrechter is van oordeel dat ontruiming, vooruitlopend op een bodemprocedure, in dit geval gerechtvaardigd is. Daarbij speelt mede een rol de omstandigheid dat [gedaagde] de woning, hoewel [gedaagde] deze sinds januari 2016 huurt, medio juli 2016 nog niet had betrokken en zoals uit de overgelegde foto’s ook blijkt nauwelijks was voorzien van meubels en stoffering. Het kan zo zijn dat [gedaagde] als jonge starter niet over voldoende middelen beschikte om de woning meteen in te richten en te betrekken, echter daar staat tegenover dat hij ondanks het beperkte inkomen wel de keuze heeft gemaakt om de benodigde apparatuur aan te schaffen voor het kweken van hennep. Het hebben van beperkte middelen is aldus een onvoldoende verklaring voor het gedurende een half jaar niet betrekken van de woning en het niet hebben van het hoofdverblijf in de woning. Gelet op vorenstaande ziet de kantonrechter voorshands aanleiding de vordering strekkende tot ontruiming toe te wijzen. Een belangenafweging leidt niet tot een ander oordeel. Het belang van [gedaagde] bij behoud van de woning is niet zodanig zwaarwegend in verhouding tot het belang van MDG om hennepteelt uit haar woningen te weren dat de vordering moet worden afgewezen. Bovendien heeft [gedaagde] zelf de keuze gemaakt hennep in de woning te kweken en daarmee het risico over zichzelf afgeroepen.
4.5.
De ontruimingstermijn zal worden gesteld op 7 dagen na betekening van het vonnis.
4.6.
Als de in het ongelijk gestelde partij zal [gedaagde] worden veroordeeld in de kosten van dit geding tot aan deze uitspraak aan de zijde van MDG vastgesteld op € 94,08 aan dagvaardingskosten, € 117,00 aan griffierecht en € 400,00 aan salaris van de gemachtigde.
5.De beslissing
De kantonrechter,
rechtdoende in kort geding:
veroordeelt [gedaagde] om de woning binnen 7 dagen na betekening van het vonnis te ontruimen en ontruimd te houden, met al het zijne en de zijnen;
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten tot aan deze uitspraak aan de zijde van MDG vastgesteld op € 94,08 aan dagvaardingskosten, € 117,00 aan griffierecht en € 400,00 aan salaris van de gemachtigde;
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad en wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. K.J. Bezuijen en uitgesproken ter openbare terechtzitting.
754