ECLI:NL:RBROT:2016:6741

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK ROTTERDAM

Team handel

zaaknummer / rolnummer: C/10/494807 / HA ZA 16-142

Vonnis van 31 augustus 2016

in de zaak van

1.
[eiser 1],

wonende te [woonplaats] ,

2.
[eiser 2],

wonende te [woonplaats] ,

eisers,

advocaat mr. J.R. Bügel te Dronten,

tegen

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

PARK RESIDENTIE DRONTEN B.V.,

gevestigd te Groot-Ammers, gemeente Molenwaard,

gedaagde,

advocaat mr. B. Th. van Schouwenburg te Rotterdam.

Partijen zullen hierna [eisers] en Park Residentie Dronten genoemd worden.

1. De procedure

1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:

de dagvaarding van 29 januari 2016,
de conclusie van antwoord van 23 maart 2016,
het proces-verbaal van comparitie van 12 juli 2016.

1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De feiten

2.1. Tussen partijen is op 21 februari 2008 een koop-/aannemingsovereenkomst gesloten waarbij Park Residentie Dronten zich heeft verplicht tot het bouwen en verkopen aan [eisers] van een woning aan [adres en woonplaats] op een perceel grond van ongeveer 1500 m², voor een koop-/aannemingssom van € 990.000,-.

2.2. In artikel 15 lid 1 van Pro de koop-/ aannemingsovereenkomst staat dat op deze overeenkomst van toepassing zijn “de Algemene Voorwaarden voor de koop-/ aannemingsovereenkomst voor eengezinshuizen versie 1-1-2007” (hierna: de algemene voorwaarden). Ook staat in deze overeenkomst dat [eisers] verklaren dat zij een afschrift van de algemene voorwaarden hebben ontvangen. Onder deze verklaring zijn de handtekeningen van [eisers] geplaatst.

2.3. Artikel 18 van Pro de algemene voorwaarden luidt als volgt:

“1. Onverminderd zijn verplichtingen als bedoeld in artikel 17 lid 1 garandeert Pro de ondernemer rechtstreeks ingevolge deze voorwaarden de woning gedurende zes maanden na de datum van oplevering tegen daarin aan de dag getreden tekortkomingen. Klachten dient de verkrijger binnen genoemde garantieperiode schriftelijk aan de ondernemer kenbaar te maken, in welk geval de ondernemer onverwijld zal overgaan tot het nodige herstel. Het in artikel 17 lid 2 bepaalde Pro is alsdan van overeenkomstige toepassing.

2. Na de in het eerste lid van dit artikel genoemde periode is de ondernemer niet meer aansprakelijk voor tekortkomingen aan de woning,

a. tenzij sprake is van een niet door de ondernemer aan de verkrijger schriftelijk kenbaar gemaakte afwijking van de technische omschrijving en/of tekeningen en/of eventuele staten van wijziging waardoor de verkrijger schade lijdt. Indien nakoming in redelijkheid niet meer van de ondernemer verlangd kan worden heeft de verkrijger recht op schadevergoeding. De verkrijger zal de tekortkoming binnen redelijke periode na de ontdekking aan de ondernemer mededelen;

b) tenzij de woning of enig onderdeel daarvan een ernstig gebrek heeft;

c) tenzij de woning of enig onderdeel daarvan een verborgen gebrek bevat en de ondernemer van zodanig verborgen gebrek binnen een redelijke periode na de ontdekking mededeling is gedaan;

d. onverminderd de aansprakelijkheid van de ondernemer ingevolge de GIW Garantie- en waarborgregeling.

3. Een gebrek is slechts als ernstig gebrek als bedoeld in lid 2 van dit artikel onder b aan te merken, indien het de hechtheid van de constructie of een wezenlijk onderdeel daarvan aantast of in gevaar brengt, hetzij de woning ongeschikt maakt voor zijn bestemming.

4. Een gebrek als bedoeld in lid 2 van dit artikel onder c is slechts dan als verborgen gebrek aan te merken, indien het door de verkrijger redelijkerwijs niet eerder dan het tijdstip van de ontdekking onderkend had kunnen worden.

5. De rechtsvordering uit hoofde van een ernstig gebrek is niet ontvankelijk, indien zij wordt ingesteld na verloop van twintig jaren na de in het eerste lid van dit artikel genoemde periode.

6. De rechtsvordering uit hoofde van een verborgen gebrek is niet ontvankelijk, indien zij wordt ingesteld na verloop van vijf jaren na de in het eerste lid van dit artikel genoemde periode, onverminderd het bepaalde in lid 5 van dit artikel.”

2.4. Oplevering van de woning heeft plaatsgevonden op 16 april 2009.

2.5. Partijen hebben op 12 september 2012 een schriftelijke vaststellingsovereenkomst gesloten ter minnelijke regeling tegen finale kwijting van toen tussen hen bestaande geschilpunten. Over deze geschilpunten was op dat moment een procedure aanhangig bij de Raad voor Arbitrage voor de Bouw. In deze vaststellingsovereenkomst staat onder meer:

1.Doel van de overeenkomst

1.1

Deze vaststellingsovereenkomst (hierna te noemen ‘deze overeenkomst’) heeft ten doel te komen tot een minnelijke regeling ter finale kwijting van alle tot heden tussen Partijen gerezen geschillen.

2.Vaststelling

2.1

Partijen stellen vast dat oplevering van de woning van [eisers] heeft plaatsgevonden op 16 april 2009.

2.2

Partijen stellen vast dat een aantal opleverpunten door Park Residentie nog niet zijn verholpen. Het betreft de punten vermeld op de overzichtslijst opgesteld door de heer [persoon] d.d. 28 juni 2011, versie 1.9, welke lijst aan Partijen genoegzaam bekend is.

2.3

Partijen stellen vast dat ter afkoop van voormelde punten, Park Residentie [eisers] een eenmalige vergoeding voldoet ten bedrage van € 42.973.39 (zegge: tweeënveertig duizend negenhonderd drieënzeventig euro en negenendertig eurocent) te vermeerderen met BTW derhalve € 51.138,34 (zegge: eenenvijftigduizend honderd achtendertig euro en vierendertig eurocent).

[…]

2.6

Partijen komen overeen dat indien [eisers] na heden nieuwe klachten heeft omtrent de uitvoering van de woning, hij deze schriftelijk bij Park Residentie zal melden. Deze nieuwe klachten zullen door Park Residentie alsdan worden beoordeeld. Ter zake de betreffende klachten geldt hetgeen Partijen reeds eerder op grond van de koop /aannemingsovereenkomst met elkaar zijn overeengekomen.

[…]

2.8

Na de rechtsgeldige ondertekening van deze overeenkomst door Partijen en na betaling door Park Residentie aan [eisers] van het in artikel 2.5 bedoelde restantbedrag, zullen partijen de procedure voor de Raad van Arbitrage voor de Bouw, geschilnummer 80.415 intrekken. [...]

3.Kwijting

3.1

Partijen verlenen elkaar thans over en weer finale kwijting voor alle tussen hen tot heden gerezen geschillen zoals blijkend uit de gewisselde processtukken in de procedure voor de Raad van Arbitrage voor de Bouw, geschilnummer 80.415. Voormelde kwijting heeft, ter vermijding van misverstanden, geen betrekking op de aanspraken (i) van Partijen uit hoofde van deze overeenkomst en ii) de aanspraken van [eisers] vanwege

verborgen gebreken respectievelijk garanties uit hoofde van de tussen Partijen gesloten koop-/ aannemingsovereenkomst bedoeld sub (A) van de considerans dan wel op grond van de wet.”

[…]

6.Overige

6.1

Partijen onderkennen dat zij in het kader van het aangaan van deze overeenkomst zich professioneel hebben laten informeren omtrent de rechten en verplichtingen die deze overeenkomst met zich brengt en verklaren dat zij voldoende tijd en gelegenheid hebben gehad om de rechtsgevolgen van deze overeenkomst in goede orde te overwegen. Het aangaan van deze overeenkomst geschiedt op basis van vrijwilligheid.”

2.6.

[eisers] heeft zich eind 2013 bij Park Residentie Dronten beklaagd over problemen met tocht en/ of het binnendringen van zand in de woning bij harde wind.

2.7.

De advocaat van [eisers] heeft Park Residentie Dronten bij brief van 29 april 2015 onder meer medegedeeld dat [eisers] al eerder hadden geklaagd over tochtproblemen in de woning, dat de tochtproblemen nog steeds niet volledig zijn opgelost, en dat [eisers] Wordt verzocht de tochtproblemen te herstellen of te laten herstellen.

2.8.

De advocaat van Park Residentie Dronten heeft bij brief van 12 juni 2015 iedere aansprakelijkheid van de hand gewezen.

3. De vordering

3.1.

[eisers] vorderen, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, veroordeling van Park Residentie Dronten om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [eisers] te betalen de som van € 65.000,-, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf de dag der dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening en met veroordeling van Park Residentie Dronten in de proceskosten. [eisers] stelt daartoe, samengevat, het volgende.

3.2.

In de woning doen zich ernstige tochtproblemen voor, hetgeen zich doet gevoelen bij hardere wind. Bij een windkracht van 4 tot 5 Beaufort is de wind in de woning voelbaar en komt de temperatuur in de woning niet hoger dan een - net niet comfortabele - 19, 5 graden Celsius. De tocht wordt met name veroorzaakt doordat de meer dan 60 inbouwspots in de woning foutief zijn aangebracht. De spots hebben een formaat van 8 × 8 cm waarin ventilatiegaten zitten. Het totale ventilatieoppervlakte in deze spots beslaat circa 4 m², hetgeen te veel is. De door [eisers] ingeschakelde deskundige [persoon] rapporteert onder meer dat de spots in het plafond de meeste tocht opleveren, waardoor het zeer aannemelijk is dat de woning bij veel wind niet op een redelijke kamertemperatuur kan komen. De tocht wordt daarnaast, voor een geringer deel, mede veroorzaakt doordat het doek boven de isolatie van het dak niet goed is aangebracht. Een andere klacht is dat de vloerverwarming niet goed werkt. Niet alle groepen van de vloerverwarming werken optimaal, of zelfs in het geheel niet. De gebreken kwalificeren als een “verborgen gebrek” en ook als een “ernstig gebrek” in de zin van de algemene voorwaarden. Herstel onder begeleiding kost tussen de € 50.000,- en € 60.000,-, te vermeerderen met onder meer extra stookkosten en kosten van bijstand door deskundigen en door de advocaat. De verjaringstermijn ex artikel 7:761 lid 1 BW Pro is nog niet verstreken. Daarom komt aan Park Residentie Dronten geen beroep toe op het vervalbeding in artikel 18 lid 6 van Pro de algemene voorwaarden. [eisers] beroepen zich in dit verband op een annotatie van mr. M.R. Lim in Bouwrecht 2011/179.

4. Het verweer

4.1.

Park Residentie Dronten voert aan, samengevat:

- [eisers] heeft te laat geklaagd;

- de aansprakelijkheidstermijn (garantietermijn) is verstreken;

- de tussen partijen geldende contractuele vervaltermijn ten aanzien van verborgen gebreken is verstreken;

- partijen zijn op 12 september 2012 finale kwijting overeengekomen;

- betwist wordt dat de woning een gebrek vertoont.

5. De beoordeling

5.1.

Over het beroep van Park Residentie Dronten op het contractuele vervalbeding (in artikel 18 van Pro de algemene voorwaarden) wordt als volgt geoordeeld.

5.2.

Artikel 18 van Pro de algemene voorwaarden maakt een onderscheid tussen ernstige gebreken en verborgen gebreken. Voor ernstige gebreken geldt een vervaltermijn van 20 jaar. Die termijn is in dit geval niet verstreken. Voor verborgen gebreken geldt een vervaltermijn van vijf jaar. Die termijn is in dit geval wel verstreken. Deze vervaltermijn bedraagt vijf jaar, te rekenen vanaf 6 maanden na oplevering (artikel 18 lid 6 juncto Pro lid 1 van de algemene voorwaarden). De oplevering vond plaats op 16 april 2009. De vervaltermijn verstreek derhalve op 16 oktober 2014. De dagvaarding dateert van later datum, namelijk van 29 mei 2016. De rechtsvordering Van [eisers] is dus niet tijdig ingesteld. Daarom dient de vordering van Van [eisers] afgewezen te worden.

5.3.

Dit oordeel wordt niet anders door het standpunt van [eisers] dat (mede) sprake is een ernstig gebrek. Het begrip ernstig gebrek wordt gedefinieerd in artikel 18 lid 3 van Pro de algemene voorwaarden. Volgens deze definitie is een gebrek slechts ernstig “
indien het de hechtheid van de constructie of een wezenlijk onderdeel daarvan aantast of in gevaar brengt, hetzij de woning ongeschikt maakt voor zijn bestemming.” De gestelde gebreken (tocht en een minder goed functionerende vloerverwarming) vallen niet onder deze definitie. De constructie van de woning, of een wezenlijk onderdeel daarvan, is niet aangetast. Voorts dient te worden vastgesteld dat [eisers] ten tijde van de dagvaarding nog steeds in de woning woonden. Dat was bijna zeven jaar na oplevering. Dat wijst er niet op dat de woning ongeschikt is voor zijn bestemming. Ook overigens valt uit de stellingen van [eisers] niet af te leiden dat de woning ongeschikt is voor zijn bestemming. Deze stellingen komen er in wezen op neer dat [eisers] in een zekere mate ongemak ervaren, maar dat is niet zwaar genoeg om te kunnen spreken van ongeschiktheid van de woning voor zijn bestemming.

5.4.

Volgens [eisers] kan een vervalbeding niet worden toegepast indien de verjaringstermijn van artikel 7:761 BW Pro nog loopt. Deze stelling is in zijn algemeenheid onjuist. Ingevolge artikel 3:322 lid 3 BW Pro kan, voordat een verjaring is voltooid, geen afstand van verjaring worden gedaan. Een verjaringstermijn kan dus niet van tevoren worden verlengd. In zoverre gaat het betoog van [eisers] nog op. Een verjaringstermijn kan als regel echter wel worden bekort (vgl. Asser/Hartkamp & Sieburgh 6-II 2009/422). Het tussen partijen overeengekomen vervalbeding is een bekorting, en geen verlenging van de verjaringstermijn. Daarom is het overeengekomen vervalbeding in beginsel geoorloofd. [eisers] hebben geen feiten of omstandigheden gesteld die de conclusie kunnen rechtvaardigen die afwijking van dit beginsel kunnen rechtvaardigen.

5.5.

Ook om de navolgende redenen dient de vordering te worden afgewezen.

5.6.

De rechtbank onderschrijft het verweer dat de aansprakelijkheidstermijn (garantietermijn) is verstreken. Ingevolge artikel 18 lid 2 van Pro de algemene voorwaarden geldt een garantietermijn van zes maanden na oplevering, behoudens uitzonderingen zoals de reeds genoemde verborgen gebreken en ernstige gebreken. Tochtproblemen en problemen met een minder goed functionerende vloerverwarming zijn, uit de aard der zaak, kenbaar. Als zodanig zijn zij geen verborgen gebreken. [eisers] hebben ter comparitie zelf erkend dat de tochtproblemen al vanaf het begin speelden. In zoverre is geen sprake van een verborgen gebrek. De omstandigheid dat de technische oorzaak van dit probleem (volgens [eisers] ) eerst veel later is gebleken, doet daar niet aan af.

5.7.

De door [eisers] verleende finale kwijting ziet naar de tekst genomen ook op alle op 12 september 2012 bekende klachten, waaronder het tochtprobleem. Uitsluitend nieuwe klachten zijn daarvan uitgezonderd. Het tochtprobleem komt voor op de in de vaststellingsovereenkomst genoemde “overzichtslijst opgesteld door de heer [persoon] d.d. 28 juni 2011, versie 1.9” als de post “
zetwerk om ventilatieroosters.
Buitendeel is foutief uitgevoerd.” Deze lijst bevat de opleverpunten waaromtrent de vaststellingsovereenkomst is gesloten. Voor zover [eisers] stellen dat hen pas naderhand is gebleken dat het tochtprobleem niet alleen werd veroorzaakt door het zetwerk om de ventilatieroosters, maar ook door (met name) de inbouwspots, noopt dit niet tot een ander oordeel. [eisers] stellen geen voldoende concrete verklaringen en gedragingen op grond waarvan zij hebben mogen begrijpen dat de finale kwijting ten aanzien van het tochtprobleem slechts een beperkte strekking zou hebben. Er bestaan derhalve onvoldoende aanknopingspunten om te oordelen dat de kwijting niettemin beperkter dient te worden uitgelegd en dat daarvan tevens zijn uitgesloten reeds bekende klachten waarvan de technische oorzaak op 12 september 2012 nog niet bekend was. [eisers] zijn voor het tochtprobleem dan ook gebonden aan de finale kwijting.

5.8.

De vordering zal derhalve worden afgewezen.

5.9.

[eisers] zullen als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten van Park Residentie Dronten. Deze kosten worden begroot op € 3.717,- , zijnde € 1.788,- aan salaris advocaat (conform de Liquidatietarieven: 1 punt voor de conclusie van antwoord en 1 punt voor de comparitie van partijen, onder toepassing van tarief IV ad € 894,- per punt voor geldvorderingen van € 40.000,- tot € 98.000,-) en

€ 1.929,- aan griffierecht.

6. De beslissing

De rechtbank

6.1.

wijst het gevorderde af,

6.2.

veroordeelt [eisers] in de proceskosten van Park Residentie Dronten, tot op heden begroot op € 3.717,-,

6.3.

verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. W.J. van den Bergh en in het openbaar uitgesproken op 31 augustus 2016.^[1]

Afwijzing vordering wegens vervalbeding en finale kwijting bij klachten tocht en vloerverwarming