Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
zaaknummer: 4719331 VV EXPL 16-1
uitspraak: 19 januari 2016
vonnis in kort geding op grond van artikel 254 lid 5 Wetboek van Burgerlijke Rechts-vordering van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam
in de zaak van
de stichting
Stichting De Leeuw van Putten,
Stichting De Leeuw van Putten,
gevestigd te Spijkenisse (gemeente Nissewaard),
eiseres,
gemachtigde: mr. K.A.M. Jaspers te Rotterdam,
tegen
[gedaagde],
wonende te Spijkenisse (gemeente Nissewaard),
gedaagde,
gemachtigde: mr. M. Heere-Helmink te Rotterdam.
Partijen worden hierna ‘De Leeuw van Putten’ en ‘[gedaagde]’ genoemd.
1.Het verloop van de procedure
De kantonrechter heeft kennisgenomen van de dagvaarding met producties van 5 januari 2016.
De mondelinge behandeling van het kort geding vond plaats op 12 januari 2016. Namens
De Leeuw van Putten verschenen mevrouw [H.] en mevrouw [B.], met de gemachtigde van De Leeuw van Putten mr. K.A.M. Jaspers. [gedaagde] is verschenen met haar gemachtigde mr. M. Heere-Helmink. Van hetgeen besproken is zijn door de grif-fier aantekeningen gemaakt. Mr. Heere heeft een pleitnota overgelegd.
De uitspraak van het vonnis is bepaald op heden.
2.De feiten
Er wordt uitgegaan van de volgende feiten:
2.1
[gedaagde] huurt sinds 1993 van (de rechtsvoorganger van) De Leeuw van Putten de woning aan de [adres] in Spijkenisse. [gedaagde] woont in de woning met haar zoon, de heer [M.] (hij is momenteel 29 jaar oud).
2.2
De burgemeester van de gemeente Nissewaard schrijft in een brief van 2 december 2015 aan [gedaagde] en haar zoon, voor zover nu van belang:
Op 27 oktober 2015 is door de politie een inval gedaan op het adres [adres] te Spijkenisse. (…) De politie heeft tijdens de inval middelen aangetroffen (en in beslag genomen) genoemd in lijst I en lijst II van de Opiumwet (…). (…) Verder zijn er diverse materialen aangetroffen in de woning die gebruikt kunnen worden voor het inrichten van een hennepkwekerij (…).
(…)
De hoeveelheid die is aangetroffen in de woning overschrijdt de hoeveelheid die wordt ge-doogd voor eigen gebruik. Gezien de aangetroffen hoeveelheid middelen die is aangetroffen is het aannemelijk dat er sprake is van een handelshoeveelheid welke bestemd is voor verkoop, aflevering of verstrekking dan wel daartoe aanwezig is. De gevonden hoeveelheid middelen in combinatie met de materialen zijn dermate ernstig dat dit kan leiden tot een gevaar voor de openbare orde en veiligheid. Uit de verklaring van de heer [M.] kan geconcludeerd worden dat derden bekend zijn met de woning als zijnde een locatie waar middelen (…) verkregen kunnen worden. Geconcludeerd kan worden dat hier sprake is van een aanzuigende werking voor personen die deze middelen willen hebben. Tevens kan dit leiden tot overlast voor de omgeving en kan het een gevaar voor de openbare orde en veiligheid opleveren. Sluiting van de woning heeft een impact op uw persoonlijke levenssfeer, echter ik ben op dit moment van mening dat dit niet opweegt tegen de inbreuk die door de overtreding wordt gemaakt op de openbare orde en veiligheid en de woon- en leefomgeving.
(…)
Alvorens ik een besluit neem stel ik u in de gelegenheid om binnen een termijn van één week na de verzenddatum van deze brief, uw zienswijzen over dit voornemen aan mij kenbaar te maken.
2.3
De burgemeester van Nissewaard deelt in een brief van 21 december 2015 aan [gedaagde] en haar zoon mee dat hij de ingediende zienswijzen niet deelt en dat hij de woning aan de [adres] in Spijkenisse met ingang van 31 december 2015 sluit voor een periode van veertien dagen.
2.4
De Leeuw van Putten schrijft in een brief van 29 december 2015 aan [gedaagde], voor zover nu van belang:
Wij maken hierbij gebruik van de wettelijke mogelijkheid (ex artikel 7:231 lid 2 in samenhang met artikel 6:267 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek) de huurovereenkomst met u buitenge-rechtelijk te ontbinden per 31 december 2015 vanwege de sluiting van de woning door de burgemeester.
3.De stellingen van partijen
3.1
De Leeuw van Putten vordert veroordeling van [gedaagde] tot ontruiming van het gehuurde, met veroordeling van [gedaagde] in de kosten van de procedure.
De Leeuw van Putten stelt primair dat [gedaagde] door de burgemeesterssluiting en de daarop gevolgde buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst zonder recht of titel in de woning verblijft en dat zij de woning daarom moet ontruimen. De Leeuw van Putten stelt subsidiair dat [gedaagde] tekortschiet in de nakoming van de huurovereenkomst, dat de huur-overeenkomst daarom in een bodemprocedure ontbonden zal worden en dat het vooruit-lopend daarop gerechtvaardigd is [gedaagde] reeds nu te veroordelen de woning te ontruimen.
3.2
[gedaagde] betwist de vordering. Voor zover voor de beoordeling van belang, wordt hierna ingegaan op de (overige) stellingen van partijen.
4. De beoordeling
4.1
De Leeuw van Putten stelt voldoende om daaruit een voor haar spoedeisend belang af te kunnen leiden. Zij is daarom ontvankelijk in haar vordering.
4.2
In dit kort geding moet, mede op basis van hetgeen partijen naar voren hebben gebracht, worden beoordeeld of de aannemelijk te achten omstandigheden een ordemaatregel vereisen dan wel of de vordering van De Leeuw van Putten in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen heeft dat het, mede gelet op de wederzijdse belangen van partijen, gerecht-vaardigd is op de toewijzing daarvan vooruit te lopen door het treffen van een voorziening zoals gevorderd. Het navolgende houdt dan ook niet meer in dan een voorlopig oordeel over het geschil tussen partijen.
burgemeesterssluiting
4.3
De burgemeester is bevoegd een woning te sluiten als in of bij die woning middelen als bedoeld in de bij de Opiumwet behorende lijsten I en II worden verkocht, afgeleverd of ver-strekt dan wel daartoe aanwezig zijn (artikel 13b lid 1 Opiumwet). Een verhuurder kan een huurovereenkomst buitengerechtelijk ontbinden bij sluiting van de woning op grond van ar-tikel 13b Opiumwet (artikel 7:231 lid 2 BW).
4.4
De burgemeester van Nissewaard heeft bij besluit van 21 december 2015 de woning van [gedaagde] met ingang van 31 december 2015 voor veertien dagen gesloten op grond van artikel 13b van de Opiumwet. De Leeuw van Putten heeft vervolgens gebruik gemaakt van de mo-gelijkheid de huurovereenkomst buitengerechtelijk te ontbinden.
4.5
Een op de buitengerechtelijke ontbinding op grond van artikel 7:231 lid 2 BW gebaseer-de vordering tot ontruiming in kortgeding kan alleen worden toegewezen als in vergaande mate aannemelijk is dat de bodemrechter tot het oordeel komt dat de huurovereenkomst te-recht buitengerechtelijk is ontbonden. Bij de beoordeling van de vraag of dit aannemelijk is moet bedacht worden dat het niet uitgesloten is dat het besluit tot sluiting van de burgemees-ter in bezwaar en beroep daartegen geen stand houdt. [gedaagde] heeft weliswaar nog geen be-zwaar aangetekend maar zij heeft daarvoor naar de kantonrechter begrijpt nog tot 3 februari 2016 de tijd. Als het besluit van de burgemeester tot sluiting geen stand houdt is de grond-slag van de buitengerechtelijke ontbinding ondeugdelijk en is de ontbindingsverklaring in die zin nietig dat zij niet het beoogde rechtsgevolg heeft en dan ook niet leidt tot ontbinding van de huurovereenkomst. Bij de beoordeling van een vordering tot ontruiming op grond van een (nog) niet onherroepelijk besluit tot sluiting, moet de rechter zich er dan ook reken-schap van geven dat het besluit kan worden vernietigd en moet hij zich een oordeel vormen over de kans dat het besluit vernietigd wordt. Zou het besluit al wel onherroepelijk zijn, en vaststaan dat De Leeuw van Putten gerechtigd was de huurovereenkomst buitengerechtelijk te ontbinden, dan moet in de ontruimingsprocedure wel worden beoordeeld of het gebruik maken van de bevoegdheid tot ontbinding naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is, waarbij getoetst moet worden of de gevolgen van de ontruiming evenre-dig zijn aan het doel ervan en waarbij rekening moet worden gehouden met het woonbelang van [gedaagde].
4.6
Het staat vast dat er in de woning van [gedaagde] verboden middelen zijn aangetroffen. Wat de aangetroffen MDMA betreft een sowieso verboden middel; wat de aangetroffen hennep-toppen betreft een hoeveelheid die de gedooghoeveelheid ruim overschrijdt. Ook staat vast dat er in het gehuurde materialen zijn aangetroffen waarmee een hennepkwekerij ingericht kan worden. Wat niet vaststaat is dat [gedaagde] en/of [M.] in de woning daadwerkelijk hennep hebben gekweekt. Er is bijvoorbeeld geen rapport in het geding gebracht waaruit dit blijkt. De henneptoppen kunnen dus ook van buiten mee naar huis genomen zijn. Wat ook niet vaststaat is dat er vanuit de woning gedeald werd. In de motivering van de burgemees-ter van 2 december 2015 (zie 2.2) staat weliswaar dat uit de verklaring van [M.] ge-concludeerd kan worden dat derden bekend zijn met de woning als een locatie waar middel-en verkregen kunnen worden, maar wat [M.] precies verklaard heeft waaruit de bur-gemeester deze conclusie trekt blijkt niet. Evenmin staat vast dat sprake is van overlast van-uit het gehuurde. De Leeuw van Putten stelt onder randnummer 26 van de dagvaarding wel-iswaar dat ‘sprake is van aanloop van drugsgebruikers (en andere criminele figuren, zoals drugsdealers) naar het gehuurde’, maar deze stelling lijkt uit de lucht gegrepen. Er wordt geen onderbouwing van deze stelling gegeven, terwijl [gedaagde] haar stelling dat er nimmer sprake is geweest van overlast wel onderbouwt, namelijk met verklaringen van meer dan vijftien buren die allen verklaren nooit overlast van [gedaagde] en/of [M.] te hebben gehad. Dat de omgeving ernstig geschokt is, zoals De Leeuw van Putten onder randnummer 25 van de dagvaarding stelt, blijkt in ieder geval niet uit de verklaringen van de buren.
4.7
De burgemeester heeft de woning voor ‘slechts’ twee weken gesloten. In vergelijking met andere burgemeesterssluitingen van drugspanden is dit een relatief geringe periode. Het woord ‘drugspand’ (een pand waar drugs verhandeld worden) lijkt te groot voor de woning van [gedaagde]. De Leeuw van Putten verklaarde tijdens de mondelinge behandeling van het kort geding dat dit de eerste keer is dat in Nissewaard een woning gesloten wordt door de burgemeester. Uit het besluit van de burgemeester blijkt niet dat hij zich er bewust van is geweest welk verstrekkend recht een burgemeesterssluiting de verhuurder geeft. De kanton-rechter begrijpt dat De Leeuw van Putten belang heeft bij een omgeving zonder overlast en waar geen gevaarzettend gedrag plaatsvindt. Dat dit belang van De Leeuw van Putten door [gedaagde] en/of [M.] (ernstig) geschaad is, blijkt echter niet. Wat het aangetroffen vuur-werk betreft staat niet vast om hoeveel vuurwerk het precies ging, maar als ervan uitgegaan wordt dat het zoals [M.] verklaart om dertig kilo ging, dan nog ontbreekt informatie over hoe dit vuurwerk is aangetroffen en of er daadwerkelijk op enig moment gevaar voor de omgeving is geweest. [gedaagde] woont al meer dan twintig jaar in het gehuurde. Van eerde-re incidenten of bijvoorbeeld een historie van huurachterstanden is niet gebleken. Het be-hoeft geen betoog dat [gedaagde] er belang bij heeft om in de woning te mogen blijven.
4.8
De voorgaande feiten en omstandigheden, in onderling verband en samenhang bezien, leiden tot het oordeel dat de kans dat de burgemeesterssluiting bij bezwaar en eventueel be-roep daartegen vernietigd wordt, niet bij voorbaat kansloos is. Van een drugspand in de zin van een pand waar drugs verhandeld worden lijkt geen sprake, de relatief korte sluiting van twee weken in combinatie met het feit dat het om de eerste burgemeesterssluiting in Nisse-waard gaat (en er dus geen vergelijkingsmateriaal is) lijkt erop te duiden dat de burgemees-ter zoekt naar de grenzen van zijn bevoegdheid en van de verstoring van de openbare orde die in het besluit van de burgemeester zwaar weegt is niet gebleken. De kans dat de bodem-rechter tot het oordeel komt dat [gedaagde] zonder recht of titel in het gehuurde verblijft is gelet op het voorgaande niet dusdanig groot dat het gerechtvaardigd is [gedaagde] vooruitlopend op een bodemprocedure reeds nu te veroordelen het gehuurde te ontruimen.
4.9
Ook als de burgemeesterssluiting bij bezwaar en eventueel beroep wel in stand blijft en De Leeuw van Putten dus bevoegd was gebruik te maken van de mogelijkheid de huurover-eenkomst buitengerechtelijk te ontbinden, dan is ook de kans dat de bodemrechter tot het oordeel komt dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid aanvaardbaar is om van die bevoegdheid gebruik te maken niet dusdanig groot dat het gerechtvaardigd is om [gedaagde] vooruitlopend op een bodemprocedure reeds nu te veroordelen de woning te ontruimen. Het belang van De Leeuw van Putten om zorg te dragen voor een rustige en veilige leefomge-ving voor haar huurders lijkt niet geschaad. Daar staat tegenover dat [gedaagde] al meer dan twintig jaar zonder enig (overig) probleem in het gehuurde woont. Het behoeft zoals eerder opgemerkt geen betoog dat [gedaagde] er belang bij heeft om in de woning te mogen blijven wo-nen. Daarbij wordt in aanmerking genomen dat ontruiming van een woning een ingrijpende, in de regel onomkeerbare maatregel is.
wanprestatie
4.1
[gedaagde] moet zich als goed huurder gedragen (artikel 7:213 BW). Doet zij dit niet, dan is dit een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst die ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt (artikel 6:265 BW). De Leeuw van Putten stelt subsidiair dat [gedaagde] zich niet als goed huurder gedraagt, dat de bodemrechter de huurovereenkomst daarom zal ontbinden en dat het daarom gerechtvaardigd is [gedaagde] reeds nu te veroordelen tot ontruiming van het gehuurde.
4.11
Het enkele feit dat in de woning drugs zijn aangetroffen leidt niet tot de conclusie dat [gedaagde] zich niet als goed huurder gedraagt. Als daar iets illegaals aan is, dan is dit een zaak voor politie en justitie waar de verhuurder buiten staat. Nu op geen enkele wijze is aange-toond dat de aanwezigheid van dertig kilo vuurwerk in de woning op enig moment tot enig gevaar voor de omgeving heeft geleid, dan geldt het voorgaande ook voor het feit dat er naar [M.] verklaart dertig kilo vuurwerk in de woning lag. Ook dat maakt [gedaagde] niet tot een slecht huurder.
4.12
[gedaagde] gedraagt zich niet als goed huurder als zij of degenen die met haar toestemming in het gehuurde verblijven overlast veroorzaken en/of gevaarzettend gedrag vertonen. In de-ze zaak staat niet vast dat daarvan sprake is. De niet onderbouwde stelling van De Leeuw van Putten dat sprake is van overlast door aanloop van drugsgebruikers en andere criminele figuren, is door [gedaagde] weerlegd met verklaringen van meer dan vijftien buren die verklaren geen overlast van [gedaagde] en/of [M.] te hebben. Het hebben van een hennepkwekerij kan als het vertonen van gevaarzettend gedrag worden aangemerkt, maar dat er daadwerke-lijk sprake was van een hennepkwekerij in het gehuurde blijkt niet. Dat er materialen aange-troffen zijn die gebruikt kunnen worden voor het inrichten van een hennepkwekerij is welis-waar een indicatie voor de aanwezigheid van een hennepkwekerij, maar de enkele aanwe-zigheid van die materialen bewijst niet het bestaan van een hennepkwekerij.
4.13
Gelet op hetgeen door partijen naar voren is gebracht, is de kans dat de bodemrechter tot het oordeel komt dat [gedaagde] zich niet als goed huurder gedragen heeft en dat hij op die grond de huurovereenkomst zal ontbinden, niet dusdanig groot dat het gerechtvaardigd is [gedaagde] nu reeds te veroordelen het gehuurde te ontruimen.
4.14
De vordering van De Leeuw van Putten wordt afgewezen. De Leeuw van Putten is de in het ongelijk gestelde partij en zij wordt daarom veroordeeld in de kosten van de procedu-re.
5.De beslissing
De kantonrechter,
recht doende in kort geding:
wijst de vordering af;
veroordeelt De Leeuw van Putten in de kosten van de procedure, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [gedaagde] vastgesteld op € 300,00 aan salaris voor de gemachtigde.
Dit vonnis is gewezen door mr. P. Vlaswinkel en uitgesproken ter openbare terechtzitting.
686