Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
zaaknummer: 4725783 CV EXPL 16-909
uitspraak: 10 juni 2016
vonnis van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam
in de zaak van
[eiseres],
wonende te [woonplaats] ,
eiseres,
gemachtigde: mr. L.C. Zandwijk te Rotterdam,
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
J. Lans Onroerend Goed B.V.,
J. Lans Onroerend Goed B.V.,
gevestigd te Rotterdam,
gedaagde,
gemachtigde: mr. K.C.M. Koelle te Amsterdam.
Partijen worden hierna ‘ [eiseres] ’ en ‘Lans’ genoemd.
1.Het verloop van de procedure
De kantonrechter heeft kennisgenomen van:
- de dagvaarding met producties van 29 december 2015;
- de conclusie van antwoord van 15 maart 2016;
- het tussenvonnis van 15 maart 2016 waarin een comparitie van partijen is bepaald;
- het proces-verbaal van de comparitie van partijen van 20 april 2016.
2.De vaststaande feiten
Er wordt uitgegaan van de volgende vaststaande feiten. Deze feiten zijn door de ene partij gesteld en door de andere partij erkend of niet weersproken.
2.1
[eiseres] huurde van 1 mei 2014 tot 1 september 2015 van Lans de 3e etage van de wo-ning aan de [straatnaam en nummer] in [plaatsnaam] .
2.2
In de Basisregistraties Adressen en Gebouwen staat dat de [straatnaam en nummer] in [plaatsnaam] twee adressen heeft: nummer 1 en nummer 2.
2.3
[eiseres] kreeg in 2014 geen huurtoeslag omdat op het adres waar zij stond ingeschre-ven (Talmastraat 56A 2) al iemand huurtoeslag kreeg. [eiseres] zou volgens een proefbere-kening over de periode van mei tot en met december 2014 € 142,00 per maand aan huurtoe-slag hebben kunnen ontvangen, in totaal over die acht maanden dus € 1.136,00.
3.De stellingen van partijen
3.1
[eiseres] vordert Lans te veroordelen aan haar een schadevergoeding van € 1.136,00 en € 206,18 aan buitengerechtelijke incassokosten te betalen.
[eiseres] stelt dat de woning dat zij van Lans huurde bij de gemeente niet als zelfstandig adres bekend is. Dit is een gebrek en Lans is verplicht de schade die [eiseres] als gevolg van dit gebrek lijdt, namelijk de over 2014 misgelopen huurtoeslag, te vergoeden.
3.2
Lans betwist de vordering. Zij heeft de zelfstandige woonruimte aan [eiseres] ter be-schikking gesteld. De garantie dat zij huurtoeslag kon krijgen is daarbij niet gegeven. Het is ook aan de Belastingdienst om te beoordelen of [eiseres] recht heeft op huurtoeslag, niet aan Lans.
4.De beoordeling
4.1
Een gebrek is een staat of eigenschap van in dit geval de 3e etage van de woning aan de [straatnaam en nummer] in [plaatsnaam] of een andere niet aan [eiseres] toe te rekenen omstandig-heid, waardoor het gehuurde niet het genot kan verschaffen dat [eiseres] bij het aangaan van de overeenkomst mocht verwachten (artikel 7:204 lid 2 BW). Het begrip ‘gebrek’ heeft een ruime betekenis.
4.2
Lans verhuurt de 3e etage van de woning aan de [straatnaam en nummer] in [plaatsnaam] als zelf-standige woonruimte. Degene die deze etage van Lans huurt, mag verwachten dat hij zich op dit adres in kan schrijven bij de gemeente. Een van de voorwaarden voor een recht op huurtoeslag is bijvoorbeeld dat degene die de huurtoeslag aanvraagt, bij de gemeente inge-schreven staat op het adres waarvoor hij huurtoeslag aanvraagt. Het is aan de verhuurder om te zorgen dat de zelfstandige woonruimte die hij verhuurt bij de gemeente ook als adres be-kend is. De gemeente [plaatsnaam] kent de 3e etage van de woning aan de [straatnaam en nummer] echter niet als zelfstandig adres. Dit levert een gebrek als bedoeld in artikel 7:204 lid 2 BW op.
4.3
Lans is tot vergoeding van de door een gebrek veroorzaakte schade verplicht als het ge-brek bij het aangaan van de huurovereenkomst aanwezig was en Lans het toen kende of had behoren te kennen (artikel 7:208 BW). Lans had het gebrek waarvan in deze zaak sprake is inderdaad moeten kennen. Een verhuurder moet bij de gemeente nagaan of de woningen die hij verhuurt bij de gemeente wel als adressen bekend zijn en, zo nee, daar iets aan doen. Het kan zo zijn dat Lans, zoals zij tijdens de comparitie van partijen verklaarde, bij aanvang van de overeenkomst tegen [eiseres] heeft gezegd dat er geen toeslagen mogelijk waren op dit adres, hetgeen [eiseres] overigens betwist, maar een dergelijke opmerking ontslaat de ver-huurder niet van de verplichting ervoor te zorgen dat de woningen die hij verhuurt wél als adres bij de gemeente bekend zijn.
4.4
Doordat [eiseres] zich bij de gemeente niet kon inschrijven op het adres van de woning die zij van Lans huurde, is [eiseres] huurtoeslag misgelopen. Lans is gehouden deze huur-toeslag, het gaat om een door Lans niet weersproken bedrag van € 1.136,00, aan [eiseres] te vergoeden. Dit onderdeel van de vordering wordt toegewezen. Dat door [eiseres] geen bezwaar is gemaakt tegen de afwijzing van de huurtoeslag door de Belastingdienst maakt dit niet anders. Dit zou naar alle waarschijnlijk geen zin hebben gehad. Een van de voorwaard-en voor het ontvangen van huurtoeslag is immers bij de gemeente ingeschreven staan op het adres waarvoor huurtoeslag wordt aangevraagd en [eiseres] kon niet aan die voorwaarde voldoen.
4.5
De gevorderde wettelijke rente over € 1.136,00 is toewijsbaar, alleen niet met ingang van 1 mei 2014. De schade was op die datum immers nog niet volledig geleden. De schade is ontstaan gedurende de periode van 1 mei 2014 tot en met 31 december 2014. De wette-lijke rente wordt toegewezen met ingang van de dag waarop de dagvaarding is uitgebracht.
4.6
Nu voldoende is gesteld en gebleken dat het gaat om verrichtingen die meeromvattend zijn dan de verrichtingen waarvoor de proceskostenveroordeling een vergoeding toekent, er is immers voorafgaand aan deze procedure inhoudelijk gecorrespondeerd tussen partijen, is ook de gevorderde vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten van € 206,18 toewijs-baar. Ook de over de buitengerechtelijke incassokosten gevorderde rente is toewijsbaar.
4.7
Lans is de in het ongelijk gestelde partij en wordt daarom veroordeeld in de kosten van de procedure.
5.De beslissing
De kantonrechter:
veroordeelt Lans om aan [eiseres] € 1.342,18 te betalen, te vermeerderen met de wettelijke rente op grond van artikel 6:119 BW vanaf de dag waarop de dagvaarding is uitgebracht tot aan de dag van de algehele voldoening;
veroordeelt Lans in de kosten van de procedure, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [eiseres] vastgesteld op:
€ 74,99, te weten 75% van de dagvaardingskosten, voor welk bedrag Lans van het Landelijk Dienstencentrum voor de Rechtspraak (LDCR) een nota met betaalin-structies ontvangt, en
€ 300,00 aan salaris voor haar gemachtigde, € 24,99 aan resterende dagvaardings-kosten en € 79,00 aan griffierecht, waarvan het totaal van € 403,99 rechtstreeks aan de gemachtigde betaald moet worden;
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad en wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. P. Vlaswinkel en uitgesproken ter openbare terechtzitting.
686