Uitspraak
vonnis
RECHTBANK ROTTERDAM
Team handel
zaaknummer / rolnummer: C/10/465033 / HA ZA 14-1206
Vonnis van 6 januari 2016
in de zaak van
1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
DPP BURGH-HAAMSTEDE BUITENGEWOON B.V.,
gevestigd te Zierikzee,
2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
M.B. PROJECTONTWIKKELING II B.V.,
gevestigd te Zierikzee,
3. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
DPP HOUDSTERMAATSCHAPPIJ B.V.,
gevestigd te Zierikzee,
4. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
M.B. BEHEER B.V.,
gevestigd te Zierikzee,
eiseressen,
advocaat mr. M. Bouma,
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats] ,
gedaagde,
advocaat mr. H.C. Bijleveld.
Eiseressen zullen hierna gezamenlijk DPP c.s. genoemd worden en afzonderlijk respectievelijk DPP Burgh-Haamstede, MB II, DPP Houdstermij en MB Beheer gedaagde [gedaagde] .
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 12 november 2014, met 34 producties;
- de conclusie van antwoord, met tien producties;
- het tussenvonnis van 25 maart 2015 waarbij een comparitie van partijen is bevolen;
- de nagekomen producties 35-40 van DPP c.s.;
- het proces-verbaal van comparitie van 4 juni 2015;
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De vaststaande feiten
2.1.
DPP c.s. maken deel uit van de DPP-groep. De hoofdactiviteit van deze groep is projectontwikkeling.
2.2.
Op de kop van Schouwen, in Burgh-Haamstede aan de [straat] , heeft Residence Hof van Haamstede B.V. (hierna: Residence HvH), een vennootschap die tot voor kort onderdeel uitmaakte van de DPP-groep, in 2004-2005 32 beleggingsappartementen ontwikkeld onder de naam “Residence Hof van Haamstede” (hierna: de Residence).
2.3.
Twee percelen grond die grenzen aan het perceel waarop de Residence is gebouwd behoorden aanvankelijk in eigendom toe aan Lisiduna B.V. (hierna: Lisiduna).
In het kader van de ontwikkeling van de Residence zijn bij akte d.d. 28 januari 2004 een recht van tweede hypotheek, een aantal kwalitatieve verplichtingen ex artikel 6:252 BW en erfdienstbaarheden gevestigd op genoemde twee percelen. Tevens is in deze akte aan Residence HvH onder meer een voorkeursrecht tot koop gegeven. Op schending van de afspraken ten aanzien van de kwalitatieve verplichtingen, de erfdienstbaarheden en het voorkeursrecht is verder een boetebepaling gesteld. Ter meerdere zekerheid van betaling van deze overeengekomen boete wordt ten behoeve van Residence HvH een recht van hypotheek gevestigd op een van beide percelen van Lisiduna.
2.4.
In november 2008 raakt men er bij de DPP-groep van op de hoogte dat deze beide percelen verkocht en geleverd zouden worden door Lisiduna aan [bedrijf] (hierna: [bedrijf] ).
2.5.
[gedaagde] is de notaris die de voor levering van de percelen door Lisiduna aan [bedrijf] noodzakelijke akten heeft gepasseerd.
2.6.
Om de verkoop aan [bedrijf] mogelijk te maken diende Residence HvH afstand te doen van haar voorkeursrecht en van het ten behoeve van haar op een van de percelen gevestigde recht van tweede hypotheek.
Residence HvH was in beginsel daartoe bereid in ruil voor het vestigen van een op de percelen rustende kwalitatieve verplichting ter zake van (i) het dulden van overpad en (ii) het gebruik van Perceel I als parkeergelegenheid (maximaal 50 parkeerplaatsen). Deze kwalitatieve verplichting zou moeten worden gevestigd ten gunste van DPP Burgh-Haamstede.
2.7.
Over de voorwaarden waaronder DPP bereid is Residence HvH afstand te laten
doen van haar rechten is onderhandeld tussen [persoon] (hierna [persoon] ) namens Residence en de heer [bedrijf] . Vervolgens hebben zij hierover afspraken gemaakt. Over deze afspraken is gecommuniceerd tussen de heer [bedrijf] en zijn bank, ABN AMRO Bank N.V (hierna: ABN AMRO).
2.8.
Op 21 november 2008 heeft [persoon] aan mevrouw [medewerkster] (hierna: [medewerkster] ), medewerkster op het kantoor van [gedaagde] , het volgende e-mailbericht (productie 4 van DPP c.s.) gestuurd:
“…
Ik heb in het bijgevoegde kaartje aangegeven(omcirkelt) wat ons eigendom is aan de
[straat] en ten behoeve waarvan de kwalitatieve verplichting van overpad
gevestigd dient te worden. Aangegeven met vierkant zijn de percelen van de manege als
lijdend erf. Met driehoek aangegeven de percelen waar naartoe het overpad zal moeten
leiden. Het is tevens de bedoeling dat ook bij rechtsopvolging of op welke wijze van
in gebruik afstaan dan ook deze zaken gewaarborgd zijn. Ook de parkeergelegenheid (ca.
50 plaatsen). Daarnaast willen wij opnemen dat als er door de eigenaar of huurder land
achter zijn percelen (zover ik kan zien nummers 1866 en 1865 wordt bijgekocht of
gehuurd of in gebruik genomen dat het overpad dan daar ook voor geldt. Achterliggende
gedachte daarvan is dat er wellicht ooit kan worden ontsloten naar de daar lopende
weg. Verder dient er een boeteclausule op te staan per gebeurtenis indien men, dus ook
huurder of gebruikers zich niet aan deze zaken houden.
Wellicht kunt u een tekstvoorstel maken zodat wij dit kunnen beoordelen en laten
bekijken door onze jurist zodat u ook snel verder kunt met het passeren van de akte.”
2.9.
Bij brief van 9 december 2008 (productie 5 van DPP c.s.) heeft [gedaagde] [persoon] het volgende geschreven:
“Tijdens ons telefoongesprek van 5 december j. [bedrijf] bevestigde u mij dat uw rechten die voortvloeien uit de overeenkomst van 28 januari 2004 tussen Lisiduna B.V. en Westerschouwen B.V. enerzijds en Residence Hof van Haamstede B.V. anderzijds zijn overgegaan op de vereniging van eigenaars Residence 't Hof van Haamstede. Om daar geen enkel misverstand over te laten bestaan verzoek ik u
bijgaande verklaring te tekenen en te laten tekenen door de heer [persoon 2] . De getekende verklaring ontvang ik graag samen met een kopie van uw beider geldig legitimatiebewijs per fax [..] en het originele exemplaar per post.
De afspraken die u of DPP Burgh-Haamstede Buitengewoon B.V. mogelijk met de heer [bedrijf] zou hebben gemaakt staan los van de overeenkomst van 28 januari 2004. Ik kan daar op dit moment geen enkele uitvoering aan geven mede omdat de bank van de heer [bedrijf] daarmee niet akkoord zal gaan.
Ik dank u voor uw medewerking.”
2.10.
Een dag later, op 10 december 2008, heeft [gedaagde] [persoon] het volgende e-mailbericht (productie 6 van DPP c.s.) gestuurd:
“Ik begrijp dat de heer [bedrijf] er geen bezwaar tegen heeft de kwalitatieve verplichtingen aan zijn bank ter goedkeuring voor te leggen.
Aangezien mij niet duidelijk is wat die verplichtingen inhouden, verzoek ik u de overeenkomst aan mij aan te leveren. Ik zal dan wanneer de bank ermee instemt, deze opnemen in een separate akte. U bent bij de overdracht geen partij. De mail die u mevrouw [medewerkster] op 21 november hebt gestuurd is volstrekt onvoldoende om daaruit af te leiden wat nu precies uw bedoelingen zijn. Met name welk gebruik wordt gemaakt (golfkarretjes?, auto’s, vrachtwagens, voetgangers, fietsers, motoren, landbouwmachines?) en welke personen mogen gebruiken en voor welk doel. Worden afspraken gemaakt over afsluiting, onderhoud enzv. Wie is verantwoordelijk als een gebruiker letsel oploopt bij het gebruik van het pad door bijv vallen? De eigenaar? Allemaal elementen die een uitwerking verdienen in de overeenkomst. lk zal de bank nauwgezet moeten informeren. Overigens lijkt het mij goed om op te nemen dat de kwalitatieve verplichtingen zodra dat mogelijk is worden omgezet in erfdienstbaarheden. Het lijkt mij ook van belang dat de overeenkomst vervalt als niet binnen een bepaalde tijd de betroffen percelen verkregen worden, omdat anders ten eeuwigen dage een verplichting boven de percelen hangt, die wellicht nooit gerealiseerd wordt.”
2.11.
Op 12 december 2008 heeft [medewerkster] [persoon] een ontwerp gestuurd van een akte vestiging kwalitatieve verplichting(en), met als partijen [bedrijf] en DPP Burgh-Haamstede, die in de ontwerp-akte wordt aangeduid als “DPP”.
In artikel 2.5. van deze ontwerp-akte is het volgende bepaald:
[bedrijf] zal dulden dat DPP gebruik maakt en gebruik laat maken van de thans aanwezige parkeergelegenheid op het perceel kadastraal bekend gemeente Westerschouwen, sectie E nummers 2410 voor maximaal (50) auto's casu quo motoren.
In artikel 2.7 van de ontwerp-akte is het volgende bepaald:
Deze verplichtingen zullen overgaan op degenen die het goed onder bijzondere titel zullen verkrijgen en medegebonden zullen zijn degenen die [bedrijf] een recht tot gebruik van het goed zullen verkrijgen.
Artikel 2.8. van de ontwerp-akte luidt als volgt:
De hiervoor omschreven verplichtingen zijn kwalitatieve verplichtingen in de zin van artikel 252 Boek 6 van het Burgerlijk Wetboek, zodat deze verplichtingen zullen overgaan op degenen die het verkochte onder algemene of bijzondere titel zullen verkrijgen en dat mede gebonden zullen zijn degenen die van de rechthebbende een recht tot gebruik van het verkochte zullen verkrijgen.
2.12.
Vervolgens heeft [persoon] [medewerkster] op 12 december 2008 het volgende [naam] -mailbericht (productie 8 van DPP c.s.) - aangehaald voor zover relevant:
“In goede orde ontving ik uw herziene ontwerp vestiging kwalitatieve verplichtingen. Ik heb de volgende opmerkingen en zal deze ook zaterdagmorgen met de heer [bedrijf] bespreken.
Bij 1. Ter inleiding:
Het recht dient te voet, per fiets en met een golfkar te zijn.
Voor DPP dient te worden uitgebreid met de rechtsopvolgers en/of gasten van te ontwikkelen project.
Aangezien we geen kwalitatieve verplichting kunnen leggen op zaken die geen eigendom zijn van de heer [bedrijf] in geval hij de percelen 1865 en of 1866 in gebruik krijgt heb ik met hem telefonisch besproken dat we voor dat geval in een aparte overeenkomst vastleggen dat hij zolang hij het in gebruik heeft het overpad zal verlenen.
Ik zal met de heer [bedrijf] op kaartje vastleggen waar zich momenteel de P-plaats bevindt om deze aan te hechten.
2. Overeenkomst
Ook hier DPP en rechtsopvolgers en of gasten/gebrulkers benoemen. Alsmede te voet uitbreiden zoals hierboven.
2.3
op de aanwezige paden weglaten.
2.4
Hier de juiste omschrijving zoals hierboven.
Indien er aanvullende zaken worden besproken as zaterdag zal ik deze nog voor maandag aan u melden. Na ontvangst van de herziene teksten kunnen we dan de zaken tekenen. De teksten van de volmachten heb ik nog niet doorgenomen.”
2.13.
Dit e-mailbericht wordt bij e-mailbericht 14 december 2008 van [persoon] aan [medewerkster] doorgestuurd. Dit e-mailbericht van 14 december 2008 (productie 8 van DPP c.s.) luidt als volgt - aangehaald voor zover relevant:
“In aanvulling op onderstaande mail het volgende:
Gisterenochtend zijn de heer [bedrijf] en ik bijeen geweest ter bespreking van de tekst van
de akte van kwalitatieve verplichting. Heer [bedrijf] is het met mijn opmerkingen zoals
hieronder verwoord eens. Daarnaast kan op de kaart een strook ter breedte van het gehele
perceel 2409 en 2410 langs de [straat] tot aan de bebouwing worden gearceerd alszijnde de plaats waar P gelegenheid zal zijn.
Graag per omgaande de aangepaste tekst en indien nodig ook volmachten zodat we voor
ondertekening kunnen zorgdragen.”
2.14.
Bij brief van 16 december 2008 (productie 9 van DPP c.s.) stuurt [medewerkster] ter goedkeuring de ontwerp-hypotheekakte de ontwerp-akte vestiging kwalitatieve verplichtingen naar ABN AMRO, welke brief als volgt luidt - aangehaald voor zover relevant:
“Hierbij ontvangt u ter beoordeling een ontwerp van de hypotheekakte met betrekking tot bovengenoemde hypotheek.
De akte zal op 18 december 2008 worden getekend.
Graag ontvang ik zo spoedig mogelijk uw schriftelijke goedkeuring.
Toestemming vestiging tweede hypotheek
Zoals reeds met [persoon 3] van uw vestiging te Spijkenisse besproken rust op een gedeelte van het onderpand een hypotheek, groot € 30.000,00 ten behoeve van Residence Hof van Haamstede B.V. een en ander tot zekerheid voor de nakoming van de betalingsverplichtingen,
voortvloeiende uit een eventuele verschuldigd geworden boete zoals verwoord in een akte vestiging kwalitatieve verplichtingen. Voor deze hypotheek zou meegewerkt worden aan een rangwisseling. Echter de rechten van Residence Hof van Haamstede B.V. zouden overgedragen moeten zijn aan Vereniging van Eigenaars Residence 't Hof van Haamstede, een overeenkomst hiervan is niet door
partijen aangeleverd.
Residence Hof van Haamstede B.V. zal de huidige hypotheek doorhalen onder de voorwaarde dat Vereniging van Eigenaars Residence 't Hof van Haamstede een tweede hypotheek op het onderpand zal vestigen, groot € 30.000,00. Deze hypotheek zal niet tege1ijkertijd met de overdracht getekend worden maar op een later tijdstip. Vriendelijk verzoek ik u mij schriftelijk te bevestigen dat u
toestemming verleent voor het vestigen van deze hypotheek.
Toestemming vestiging kwalitatieve verplichtingen
[bedrijf] . is met DPP Burgh-Haamstede Buitengewoon B.V, overeengekomen om bij een akte vestiging kwalitatieve verplichtingen een regeling te maken waarbij [bedrijf] zal dulden dat DPP, haar rechtsopvolgers onder bijzondere titel en/of gebruikers/gasten van het door DPP te ontwikkelen project aan de [straat] te Burgh Haamstede, kadastraal bekend gemeente Westerschouwen, sectie E nummer 729 (hierna te noemen: het door DPP te ontwikkelen project) gebruik zal maken, via de door haar gekochte percelen kadastraal bekend gemeente Westerschouwen, sectie E, nummers 2409, 2410 en 2467, om op de minst bezwaarlijke wijze te voet, per fiets of
(golf)electrocar te komen en te gaan van en naar de percelen kadastraal bekend
gemeente Westerschouwen, sectie E, nummer 730, 1865 en 1866.
En dat [bedrijf] zal dulden dat DPP, haar rechtsopvolgers onder bijzondere titel en/of gebruikers/gasten van het door DPP te ontwikkelen project gebruik maakt/maken van de op de aangehechte kaart met streeparcering aangegeven parkeergelegenheid gelegen op het perceel kadastraal bekend gemeente Westerschouwen, sectie E, nummer 2410, Voorts willen zij afspraken maken over de rechten die DPP, haar rechtsopvolgers onder bijzondere titel en/of gebruikers/gasten van het door DPP te ontwikkelen project krijgt/krijgen wanneer [bedrijf] eigenaar wordt van een van de percelen kadastraal bekend gemeente Westerschouwen, sectie E, nummer 730, 1865 en 1866.
Een en ander volgens bijgaande ontwerpakte. Vriendelijk verzoek ik u mij schriftelijk te bevestigen dat u toestemming verleent voor het vestigen van deze kwalitatieve verplichtingen. De akte zal op 18 december 2008 getekend worden.
Indien u vragen en/of opmerkingen heeft over de toegestuurde stukken, laat u mij dat dan zo spoedig mogelijk weten.”
2.15.
Vervolgens heeft de heer [medewerker] van ABN AMRO op 16 december 2008 het volgende e-mailbericht (productie 10 van DPP c.s.) naar [medewerkster] gestuurd:
“
Bij deze delen wij u mede accoord te gaan met de concept-hypotheekakte, welke wij d.d.
Bij deze delen wij u mede accoord te gaan met de concept-hypotheekakte, welke wij d.d.
heden van u mochten ontvangen.
Over de akte vestiging kwalitatieve verplichtingen zullen wij u separaat berichten.”
2.16.
Op 17 december 2008 heeft [medewerker] het volgende e-mailbericht (productie 11 van DPP c.s.) aan [medewerkster] gestuurd:
“Hierbij delen wij u mede akkoord te gaan met de akte vestiging kwalitatieve verplichtingen.”
2.17.
Op 18 december 2008 heeft de levering plaatsgevonden. De hypotheekakte is gepasseerd om 11.10 uur. De akte vestiging kwalitatieve verplichtingen is gepasseerd om 11.20 uur. Beide akten zijn op exact hetzelfde tijdstip ingeschreven in het openbare register.
2.18.
Door inschrijving op 2 september 2011 van het op diezelfde dag opgestelde en verleden proces-verbaal (productie 15 van DPP c.s.) is de aanvankelijke kwalitatieve verplichting voor 50 parkeerplaatsen uitgebreid met nog eens 50 parkeerplaatsen. De tekst van het proces-verbaal luidt voor zover van belang als volgt.:
“ (…) verklaart (…):
dat de nadere afspraak, als weergegeven uit de genoemde brief letterlijk luidt als
volgt:
(begin citaat)
"U heeft ons thans gevraagd of wij voor de parkeerplaatsen willen zorgen.
Wij hebben u toen gewezen op de gemaakte afspraken inhoudende dat u dat zou
doen.
Vervolgens hebben wij afgesproken dat wij in afwijking van de eerdere afspraken
zelf voor de aanleg van de parkeerplaatsen zullen zorgdragen.
Maar dat in verband met het vorenstaande geen 50 maar 100 parkeerplaatsen
door ons,op
onze kosten, op uw terrein mogen worden aangelegd.
onze kosten, op uw terrein mogen worden aangelegd.
De parkeerplaatsen zullen worden aangelegd op de door ons afgesproken plek
(zie akte d.d. 18 december 2008)
Maar spraken uitdrukkelijkaf
dat in het geval de gemeente verlangd dat de
dat in het geval de gemeente verlangd dat de
parkeerplaatsen op een andere plek van het terrein aangelegd moeten worden u
daar onvoorwaardelijk en direct aan zult meewerken. .
Voor het overige blijven de afspraken zoals vastgelegd in de aktevan 18
december 2008 van notaris [gedaagde] , notaris te [woonplaats] en de afspraken
[bedrijf] B.V./ [bedrijf] DPP Buitengewoon B.V. d.d. 13 februari 2010
onverminderd van kracht.
Aan de notaris zal worden gevraagd om de akte van 18 december 2008 aan te
passen en het getal van 50 te wijzigen in 100 en voor inschrijving van de akte en
het kettingbeding dat nu voor 100 geldt zorg te dragen."
2.19.
In januari 2012 was ABN AMRO voornemens in haar hoedanigheid van hypotheekhouder de percelen en de onroerende zaken, executoriaal te verkopen.
2.20.
De raadsman van DPP, mr. Bouma voornoemd, heeft per e-mailbericht van 20 januari 2012 (productie 19 van DPP c.s.) de heer Raaphorst van ABN AMRO verzocht hem te willen bevestigen dat ABN AMRO de veilingnotaris zodanig zal instrueren dat de kwalitatieve verplichtingen, die zijn gevestigd bij de aktes van 18 december 2008 en 2 september 2011, zullen worden opgenomen in de bijzondere veilingvoorwaarden.
2.21.
ABN AMRO heeft geweigerd de kwalitatieve verplichting op te nemen in de bijzondere veilingvoorwaarden en zet de veiling voort.
2.22.
MB II heeft vervolgens meegeboden teneinde de onroerende zaken in eigendom te verkrijgen.
Uiteindelijk heeft MB II de onroerende zaken, waaronder de percelen, onderhands voor een koopprijs van € 875.000,-- k.k.gekocht.
DPP Houdstermij heeft AVV Beheer B.V. (hierna: AVV) een bedrag van € 150.000,-- betaald ter zake van de intrekking door AVV van de hogere bieding die laatstgenoemde aanvankelijk had gedaan. Deze betaling door DPP Houdstermij heeft plaatsgehad op 5 december 2012 in de vorm van een storting door DPP Houdstermij op de derdengeldenrekening van Sauer en Oonk Notarissen ten behoeve van AVV.
3.Het geschil
3.1.
DPP c.s. vorderen dat de rechtbank bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:
I. voor recht verklaart dat [gedaagde] onrechtmatig heeft gehandeld jegens DPP Burgh-Haamstede en/of MB II en/of DPP Houdstermij en/of MB Beheer;
II. [gedaagde] veroordeelt tot betaling van € 805.878,95, inclusief de wettelijke handelsrente tot aan de datum van dagvaarding, althans tot betaling van een door de rechtbank in goede justitie te bepalen bedrag, althans tot betaling van een bedrag nader op de maken bij staat, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente vanaf de dag van de dagvaarding tot de dag van de algehele betaling;
III. [gedaagde] veroordeelt tot betaling van de buitengerechtelijke kosten berekend conform het Besluit vergoeding buitengerechtelijk incassokosten;
IV. [gedaagde] veroordeelt tot betaling van de proceskosten, te vermeerderen met de nakosten ten belope van € 131,-- zonder betekening en € 199,-- in geval van betekening, een en ander te voldoen binnen veertien dagen na dagtekening van het in dezen te wijzen vonnis en, voor het geval voldoening van de (na)kosten niet binnen de gestelde termijn plaatsvindt, te vermeerderen met de wettelijke rente over de (na)kosten, te rekenen vanaf bedoelde termijn voor voldoening.
3.2.
DPP c.s. leggen aan hun vorderingen het volgende ten grondslag. DPP c.s. stellen zich primair op het standpunt dat [gedaagde] jegens hen onrechtmatig heeft gehandeld door de hypotheekakte vóór de akte vestiging kwalitatieve verplichtingen te verlijden en niet andersom. DPP c.s. stellen zich subsidiair op het standpunt dat [gedaagde] jegens hen onrechtmatig heeft gehandeld nu hij hen in strijd met zijn zorgplicht als notaris niet heeft geïnformeerd over de gevolgen die de volgorde van passeren van de hypotheekakte en de akte vestiging kwalitatieve verplichtingen zou hebben voor de inroepbaarheid van de kwalitatieve verplichtingen jegens ABN AMRO en een eventuele veilingkoper. Door in strijd met de wens van partijen eerst de hypotheekakte en pas daarna de akte vestiging kwalitatieve verplichtingen te verlijden heeft [gedaagde] niet de zorgvuldigheid jegens DPP c.s. althans DPP Burgh-Haamstede in acht genomen die hij bij zijn notariële dienstverlening in acht had moeten nemen.
3.3.
[gedaagde] concludeert tot afwijzing van de vorderingen
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
De rechtbank komt tot het oordeel dat [gedaagde] onrechtmatig heeft gehandeld ten opzichte van DPP Burgh-Haamstede Buitengewoon.
4.2.
Vast staat dat het kwalitatieve beding formeel geen werking heeft ten opzicht van ABN AMRO, nu de hypotheekakte voor de akte tot vestiging van het kwalitatieve beding is gepasseerd. Op grond van artikel 6:252 lid 3 aanhef en sub a in verbinding met artikel 3:21 BW heeft een kwalitatief beding geen werking jegens hen die voor de inschrijving onder bijzondere titel een recht op het goed hebben gekregen.
4.3.
Doordat [gedaagde] eerst de hypotheekakte heeft gepasseerd en daarna de akte tot vestiging van de kwalitatieve verplichtingen heeft het kwalitatieve beding geen werking jegens ABN AMRO en de veilingkoper. Als onbetwist gesteld is komen vast te staan dat [gedaagde] de betrokkenen bij de akte niet heeft geïnformeerd over de gevolgen die de volgorde van het passeren van de hypotheekakte en de akte vestiging kwalitatieve verplichtingen zou hebben voor de inroepbaarheid van de kwalitatieve verplichtingen jegens ABN AMRO en een eventuele veilingkoper. [gedaagde] betwist echter dat op hem zo’n verplichting rustte. In dat verband overweegt de rechtbank als volgt.
4.4.
In artikel 17 Wet op het notarisambt (Wna) is het volgende bepaald:
De notaris oefent zijn ambt in onafhankelijkheid uit en behartigt de belangen van alle bij de rechtshandeling betrokken partijen op onpartijdige wijze en met de grootst mogelijke zorgvuldigheid.
Op grond van vaste rechtspraak geldt dat de notaris de zorgvuldigheid dient te betrachten van een redelijk bekwaam en redelijk handelend vakgenoot.
4.5.
Tussen partijen is niet in geschil dat het de bedoeling was dat DPP Burgh-Haamstede een kwalitatieve verplichting zou verkrijgen terzake van het recht van overpad en het gebruik van Perceel I als parkeergelegenheid voor 50 parkeerplaatsen. De vraag is of DPP Burgh-Haamstede er van uit kon gaan dat die verplichting ook ingeroepen zou kunnen inroepen jegens de bank, hetgeen [gedaagde] betwist.
4.6.
In de email die namens DPP Burgh-Haamstede is gestuurd aan [gedaagde] , zoals weergeven onder 2.8, staat onder meer
“het is tevens de bedoeling dat ook bij rechtsopvolging of op welke wijze van ingebruik afstaan dan ook deze zaken gewaarborgd zijn ook de parkeergelegenheid (ca. 50 plaatsen) (…) Verder dient er een boeteclausule op te staan per gebeurtenis indien men, dus ook huurder of gebruikers zich niet aan deze zaken houden.”
“het is tevens de bedoeling dat ook bij rechtsopvolging of op welke wijze van ingebruik afstaan dan ook deze zaken gewaarborgd zijn ook de parkeergelegenheid (ca. 50 plaatsen) (…) Verder dient er een boeteclausule op te staan per gebeurtenis indien men, dus ook huurder of gebruikers zich niet aan deze zaken houden.”
4.7.
Bij brief van 16 december 2008 is de ontwerp-hypotheekakte en de ontwerp-akte vestiging kwalitatieve verplichtingen naar ABN AMRO gestuurd (zie 2.14). In de brief aan de bank wordt verzocht om een schriftelijke bevestiging dat de bank toestemming verleent voor het vestigen van de kwalitatieve verplichtingen. Op 17 december 2008 heeft de bank per e-mailbericht bevestigd akkoord te gaan met de akte vestiging kwalitatieve verplichtingen.
4.8.
Gelet op het voorgaande moest [gedaagde] begrijpen dat bij de betrokkenen bij de akte de wens bestond dat de kwalitatieve verplichtingen onder alle omstandigheden gehandhaafd zouden blijven, ook in het geval van een executieveiling. [gedaagde] heeft ook om toestemming gevraagd voor het vestigen van de kwalitatieve verplichting en heeft die toestemming verkregen van de bank. De stelling van [gedaagde] dat die goedkeuring zag op de goedkeuring zoals bedoeld in de Algemene Bankvoorwaarden wordt niet ondersteund door de inhoud van de gewisselde correspondentie. Daarin wordt niet gerept over deze voorwaarden.
Door de door [gedaagde] gehanteerde volgorde van passeren heeft DDP Burgh –Haamstede geen rechten ten aanzien van de kwalitatieve verplichting ten opzichte van de bank. DDP Burgh-Haamstede behoefde niet te begrijpen aan de hand van de conceptakten dat de volgorde van de inschrijving tot gevolg zou hebben dat haar rechten ten opzichte van de bank niet gewaarborgd zou zijn. [gedaagde] had hen, gelet op de informatie waarover hij beschikte, de partijen die betrokken waren bij de akte, moeten informeren. Door dit na te laten heeft [gedaagde] zijn zorgplicht geschonden.
4.9.
[gedaagde] voert nog aan dat door inschrijving op 2 september 2011 van het proces-verbaal tot uitbreiding van het aantal parkeerplaatsen het recht ten aanzien van de bank sowieso zou zijn vervallen nu dit volgt uit de tekst van de akte. [gedaagde] stelt dat het aantal parkeerplaatsen wordt verhoogd van 50 naar 100 en dat voor het overige de afspraken van kracht blijven. De nieuwe kwalitatieve verplichting van 100 parkeerplaatsen is niet inroepbaar jegens ABN AMRO en daarmee is de “oude” verplichting van 50 parkeerplaatsen sowieso komen te vervallen, aldus [gedaagde] .
Die redenering volgt de rechtbank niet. Uit de tekst van het proces-verbaal zoals geciteerd onder punt 2.18 volgt niet dat van de aanspraak op het gebruik van 50 parkeerplaatsen afstand is gedaan. Die uitleg ligt ook niet voor de hand. Door het uitbreiden van het aantal parkeerplaatsen en af spreken dat voor het overige de afspraken van kracht blijven, blijft in elk geval ook tenminste het aantal van 50 parkeerplaatsen gehandhaafd.
4.10.
De vraag is ten aanzien van wie (van eisers) [gedaagde] zijn zorgplicht heeft geschonden. DDP Burgh-Haamstede is de partij ten behoeve waarvan de kwalitatieve verplichting zou worden gevestigd en is daarmee een bij de rechtshandeling betrokken partij zoals bedoeld in artikel 17 Wna.
De zorgplicht van een notaris kan echter verder strekken dan de direct betrokken partijen, i.c. DPP Burgh Haamstede. DPP c.s. heeft ten aanzien van MB II en DPP Houdstermij niets anders gesteld dan dat zij in concernverband kosten hebben gemaakt ter verkrijging van de grond.
Ten aanzien van MB Beheer is verder niet gesteld dat er schade is. De enkele niet verder onderbouwde stelling dat het handelen van de notaris de hele groep raakt en dat de groep schade beperkend heeft moeten optreden is onvoldoende om aansprakelijkheid jegens alle leden van die groep aan te kunnen nemen. Het bewijsaanbod dat ter comparitie van partijen is gedaan wordt dan ook gepasseerd.
4.11.
De rechtbank komt tot de conclusie dat [gedaagde] zijn zorgplicht heeft geschonden door DDP Burgh- Haamstede niet te informeren over de gevolgen van de volgorde van het passeren van de akten en aldus onrechtmatig heeft gehandeld jegens haar.
De vorderingen ten aanzien van de overige vennootschappen worden afgewezen.
4.12.
Nu de rechtbank heeft geoordeeld dat [gedaagde] alleen ten aanzien van DDP Burgh-Haamstede onrechtmatig heeft gehandeld is [gedaagde] aansprakelijk voor de schade die DDP Burgh-Haamstede hierdoor heeft geleden. Ten aanzien van die schade is het op basis van hetgeen tot nu door partijen is gesteld niet mogelijk die te begroten, temeer nu het schadedebat zich aanvankelijk lijkt te richten op de schade van het concern. Conform de meest subsidiaire vordering, zal een veroordeling tot schadevergoeding op te maken bij staat worden uitgesproken
4.13.
Nu partijen ieder op verschillende punten in het ongelijk zijn gesteld, worden de proceskosten gecompenseerd.
5.De beslissing
De rechtbank
5.1.
verklaart voor recht dat [gedaagde] jegens DPP Burgh- Haamstede Buitengewoon B.V. aansprakelijk is voor de schade die door DDP Burgh-Haamstede Buitengewoon B.V. is geleden en eventueel nog zal worden geleden als gevolg van de door hem gemaakte fout,
5.2.
veroordeelt [gedaagde] tot vergoeding aan DPP Burgh-Haamstede Buitengewoon B.V. van die schade, op te maken bij staat,
5.3.
wijst de vorderingen af ten aanzien van M.B. Projectontwikkeling II B.V., DPP Houdstermaatschappij B.V. en M.B. Beheer B.V,
5.4.
compenseert de proceskosten in die zin dat ieder de eigen proceskosten draagt,
5.5.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
5.6.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. A. Boer en in het openbaar uitgesproken op 6 januari 2016.
1629/901