ECLI:NL:RBROT:2016:2554

• Datum uitspraak: 6 april 2016
• Publicatiedatum: 6 april 2016
• Zaaknummer: C/10/497534 / KG ZA 16-299
• Instantie: Rechtbank Rotterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Kort geding
• Rechters: Th. Veling
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Uitleg splitsingsakte in verband met samenvoeging appartementen door constructieve doorbraken

In deze zaak, die voor de Rechtbank Rotterdam is behandeld, heeft eiseres, een vereniging van eigenaren, een kort geding aangespannen tegen gedaagde, die eigenaar is van twee appartementen in een complex. Eiseres vordert dat gedaagde stopt met de verbouwingswerkzaamheden die hij zonder toestemming van de vergadering van de vereniging van eigenaren wil uitvoeren. De werkzaamheden omvatten het samenvoegen van de appartementen door het doorbreken van dragende muren, wat volgens eiseres in strijd is met de splitsingsakte. De rechtbank heeft vastgesteld dat er een spoedeisend belang is bij de vordering van eiseres, omdat gedaagde op korte termijn de verbouwing wil realiseren. De voorzieningenrechter heeft geoordeeld dat gedaagde zonder toestemming van de vergadering van de vereniging van eigenaren geen constructieve wijzigingen mag aanbrengen. De rechtbank heeft gedaagde bevolen om de werkzaamheden te staken totdat de benodigde toestemming is verkregen. Tevens is een dwangsom opgelegd voor het geval gedaagde zich niet aan het bevel houdt. De proceskosten zijn gecompenseerd, wat betekent dat iedere partij zijn eigen kosten draagt.

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK ROTTERDAM

Team Handel

zaaknummer / rolnummer: C/10/497534 / KG ZA 16-299

Vonnis in kort geding van 6 april 2016

in de zaak van

de vereniging

[eiseres] ,

gevestigd te Rotterdam,

eiseres,

advocaat mr. M.W. Renzen,

tegen

[gedaagde] ,

wonende te [woonplaats] ,

gedaagde,

advocaat mr. J.G.M. Roijers.

Partijen zullen hierna [eiseres] en [gedaagde] genoemd worden.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

• de dagvaarding d.d. 17 maart 2015, met producties,
• de producties van [gedaagde] , toegezonden bij fax van 21 maart 2016,
• de mondelinge behandeling ter openbare zitting van 23 maart 2016,
• de pleitnota van [eiseres]
• de pleitnota van [gedaagde] .

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De feiten

2.1.

[eiseres] is opgericht bij splitsingsakte van 24 juli 2002 (verder: de splitsingsakte) met als doel de behartiging van de belangen van de eigenaren van de appartementen gelegen aan de [adres1] , [adres2] en [adres3] te Rotterdam.

2.2.

[gedaagde] is eigenaar van de appartementsrechten rechtgevend op het uitsluitend gebruik van twee wooneenheden in het appartementencomplex aan de [het gebouw] (verder: het gebouw) en wel de wooneenheden met de nummers [appartementen] (verder: de appartementen). [gedaagde] is voornemens de appartementen samen te voegen door constructieve, gemeenschappelijke wanden door te breken (verder: constructieve doorbraken).

2.3.

In opdracht van [gedaagde] heeft [bedrijf1] onderzocht of het maken van een tweetal doorbraken tussen de appartementen constructief mogelijk is. Op basis van het door haar uitgevoerde onderzoek heeft [bedrijf1] geconcludeerd dat het maken van die doorbraken geen negatieve gevolgen voor het gebouw heeft.

2.4.

Op 11 maart 2016 heeft het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Rotterdam aan [gedaagde] een omgevingsvergunning verleend waarbij wordt toegestaan de appartementen samen te voegen door constructieve doorbraken. Tegen deze omgevingsvergunning heeft [eiseres] bezwaar gemaakt.

2.5.

De splitsingsakte – voor zover hier van belang – vermeldt:

“[…]

Artikel 9

1.
Tot de gemeenschappelijke gedeelten en gemeenschappelijke zaken worden ondermeer gerekend, voor zover aanwezig, behoudens het bepaalde in artikel 2:

a.
de funderingen, de dragende muren en de kolommen, het geraamte van het gebouw met de ondergrond, alsmede de vloeren met uitzondering van de afwerklagen in de privégedeelten, […]

2.
Het is een eigenaar of gebruiker zonder toestemming van de vergadering niet toegestaan veranderingen aan te brengen in de gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijke zaken, ook als deze zich in de privé gedeelten bevinden […].

[…]

Artikel 14

De eigenaars en gebruikers mogen zonder toestemming van de vergadering geen verandering in het gebouw aanbrengen, waardoor het architectonisch uiterlijk of de constructie ervan gewijzigd zou worden. De toestemming kan niet worden verleend indien de hechtheid van het gebouw door de verandering in gevaar zou worden gebracht. […]

[…]

Artikel 46

Indien een eigenaar de eigendom van twee naast elkaar gelegen appartementsrechten heeft, heeft deze eigenaar de bevoegdheid, om na verkregen schriftelijke toestemming van de daartoe bevoegde (deel)gemeentelijke instellingen zoals de afdeling Bouw- en Woningtoezicht van de gemeente Rotterdam, het recht om tussen deze twee naast elkaar gelegen appartementsrechten een verbinding casu quo een doorbraak te maken, onder de uitdrukkelijke voorwaarde dat deze verbinding casu quo doorbraak geen bouwkundige problemen met zich mee brengt danwel de bouwkundige staat van het gebouw niet aantast.

[…]”

3. Het geschil

3.1.

[eiseres] vordert – samengevat – :

1. [gedaagde] te bevelen om binnen twee werkdagen na betekening van het te wijzen vonnis:

a. de samenvoeging van de appartementen – waaronder doch niet uitsluitend het realiseren van een verbinding c.q. doorbraak tussen de appartementen, het doorbreken, aanpassen en/of beschadigen van dragende muren tussen de appartementen althans enige andere bouwkundige aanpassing, verandering of beschadiging van gemeenschappelijke gedeelten als bedoeld in artikel 9 van de splitsingsakte – te staken en gestaakt te houden,

b. het bestuur van [eiseres] vrije toegang te geven tot de appartementen en om zich door deskundigen te laten vergezellen teneinde de actuele situatie van de verbouwing op te nemen, alsmede om bewarende maatregelen te treffen ten aanzien van de gemeenschappelijke delen in de appartementen;

zulks op straffe van verbeurte van een dwangsom;

2. [gedaagde] te veroordelen in de kosten van het geding.

3.2.

[gedaagde] voert verweer.

3.3.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4. De beoordeling

4.1.

Het spoedeisend belang bij de gevorderde voorzieningen volgt uit het voornemen van [gedaagde] om op korte termijn de verbouwing te realiseren zonder daarvoor toestemming van de vergadering van [eiseres] te vragen. [eiseres] stelt dat [gedaagde] daarmee in strijd met de splitsingsakte handelt. Hiermee is het spoedeisend belang bij de gevorderde voorzieningen gegeven. Dat [eiseres] , zoals [gedaagde] heeft aangevoerd, geen schorsing van de aan [gedaagde] verleende omgevingsvergunning heeft gevraagd en haar stellingen niet bouwkundig heeft onderbouwd, maakt dat niet anders omdat zulks niet relevant is voor de beantwoording van de vraag of de toestemming van de vergadering van [eiseres] is vereist. Die vraag wordt immers niet in dat bestuursrechtelijk traject getoetst en zal door de burgerlijke rechter beantwoord dienen te worden.

4.2.

[eiseres] stelt dat het [gedaagde] op grond van artikel 9 en artikel 14 van de splitsingsakte zonder toestemming van de vergadering van [eiseres] niet is toegestaan om de constructieve doorbraken in de appartementen uit te voeren. [gedaagde] betwist dat. Hij beroept zich daarbij op artikel 46 van de splitsingsakte en voert aan dat dit artikel specifiek voor een situatie als de onderhavige is opgenomen en een bijzondere bepaling is, waarmee de algemene bepalingen van artikel 9 en artikel 14 van die akte buiten toepassing worden gesteld. Voorts voert hij aan dat aan die in artikel 46 van de splitsingsakte gestelde eisen is voldaan.

4.3.

Aan de bepalingen van een splitsingsreglement moet een uitleg naar objectieve maatstaven worden gegeven. Bij gebreke van een gepubliceerde schriftelijke toelichting op het desbetreffende reglement zijn bij de uitleg daarvan derhalve in beginsel de bewoordingen, gelezen in het licht van de gehele tekst, van doorslaggevende betekenis. Daarbij komt het niet aan op de bedoelingen van de partijen die het desbetreffende reglement tot stand hebben gebracht, voor zover deze niet uit de daarin opgenomen bepalingen kenbaar zijn, maar op de betekenis die naar objectieve maatstaven volgt uit de bewoordingen waarin het reglement is gesteld. Bij deze uitleg kan onder meer acht worden geslagen op de elders in het reglement gebruikte formuleringen en op de aannemelijkheid van de rechtsgevolgen waartoe de onderscheiden, op zichzelf mogelijke tekstinterpretaties zouden leiden (vgl. o.m. HR 20 februari 2004, NJ 2005/493 en HR 8 oktober 2010, NJ 2010/546). Hiervan uitgaande beantwoordt de voorzieningenrechter de vraag of voor de constructieve doorbraken de toestemming van de vergadering van [eiseres] is vereist als volgt.

4.3.1.

Ingevolge artikel 9 behoren de dragende muren tot de gemeenschappelijke gedeelten en gemeenschappelijk zaken. Voorts volgt uit die bepaling dat voor iedere verandering aan de gemeenschappelijke gedeelten en gemeenschappelijke zaken, hoe onbeduidend de ingreep ook is, de toestemming van de vergadering van [eiseres] vereist, ook als de betreffende gemeenschappelijke gedeelten en gemeenschappelijke zaken zich in privé-gedeelten bevinden. Artikel 14 bevestigt nogmaals dat voor wijzigingen van de constructie van het gebouw de toestemming van die vergadering is vereist. In dit licht bezien ligt het niet voor de hand dat de invloed die de overige eigenaren van de appartementsrechten via de vergadering van [eiseres] op het behoud van de bouwkundige staat van het gebouw kunnen uitoefenen opzij wordt gezet in het specifieke geval dat een eigenaar van twee naast elkaar gelegen appartementsrechten deze wil samenvoegen en daartoe een dragende muur wil veranderen. Die ingreep in de constructie zal in de regel immers bij uitstek ingrijpend zijn, terwijl voor minder ingrijpende ingrepen het toestemmingsvereiste van de artikelen 9 en 14 onverminderd van kracht zou blijven. Evenmin ligt het voor de hand dat het in dat geval aan het oordeel van de betreffende eigenaar of een derde wordt overgelaten of de verbinding cq. de doorbraak van een dragende muur geen bouwkundige problemen meebrengt danwel de bouwkundige staat van het gebouw niet aantast. Artikel 46 laat immers in het midden door wie dat wordt getoetst en [gedaagde] heeft niet weersproken dat die toets in elk geval niet in het kader van de verlening van de omgevingsvergunning door het college van burgemeester en wethouders van de gemeente plaatsvindt.

4.3.2.

Op grond van het vorenstaande is aannemelijk dat in de situatie van artikel 46 ook de eis van toestemming van de vergadering van [eiseres] geldt ten einde die vergadering te laten oordelen over de vraag of aan de in artikel 46 vermelde voorwaarden is voldaan. Anders dan [gedaagde] heeft aangevoerd wordt het bepaalde in artikel 46 daarmee niet zinloos. Artikel 46 kan immers heel wel aldus worden begrepen dat de vergadering van [eiseres] haar toestemming niet zal kunnen weigeren indien aan de genoemde voorwaarden is voldaan.

4.3.3.

Dit alles leidt ertoe dat de vraag of voor de constructieve doorbraken de toestemming van de vergadering van [eiseres] is vereist voorshands bevestigend wordt beantwoord, met dien verstande dat de toestemming slechts kan worden geweigerd indien niet aan de in artikel 46 van de splitsingsakte vermelde voorwaarden is voldaan. Met het oog op de toe te passen belangenafweging acht de voorzieningenrechter voorts nog van belang dat uit de in 2.3 bedoelde brief van de bouwkundige niet zonder meer kan worden afgeleid dat de beoogde verbouwing
geen negatieve gevolgen voor het gebouw heeft. [eiseres] heeft immers onweersproken gesteld dat sinds 2000 de nodige constructieve ingrepen in het gebouw hebben plaatsgevonden, terwijl de brief van de bouwkundige voorshands zo moet worden begrepen dat deze zijn onderzoek heeft gebaseerd op gegevens die dateren uit 2000.

4.4.

Op grond van het vorenstaande is het gevorderde bevel tot het staken en gestaakt houden van de door [gedaagde] geplande verbouwingswerkzaamheden in de appartementen toewijsbaar, met dien verstande dat dit bevel in duur dient te worden beperkt totdat de toestemming van de vergadering van [eiseres] is verkregen. Ten einde er geen misverstand over te laten bestaan dat [gedaagde] wel werkzaamheden mag uitvoeren die niet onder het bereik van artikel 9 en artikel 14 van de splitsingsakte vallen, zal het gevorderde bevel voorts worden beperkt als na te melden. De daarbij gevorderde dwangsom zal worden gematigd en gemaximeerd als na te melden.

4.5.

Het gevorderde bevel om het bestuur van [eiseres] bewarende maatregelen te (laten) treffen is te onbepaald en reeds daarom niet toewijsbaar. Voorts is niet gesteld dat [gedaagde] het bestuur toegang tot de appartementen heeft geweigerd en zijn evenmin feiten of omstandigheden gesteld waaruit zou kunnen worden afgeleid dat de vrees is gerechtvaardigd dat [gedaagde] indien daarom wordt gevraagd het bestuur de toegang tot de appartementen zal weigeren. Gelet op het belang van [gedaagde] bij toestemming van de vergadering van [eiseres] is juist aannemelijk dat hij die toegang zal verlenen indien het bestuur daarom vraagt. Het gevorderde bevel tot vrije toegang zal derhalve bij gebrek aan belang te worden afgewezen.

4.6.

Ter zitting heeft [eiseres] uitdrukkelijk haar vordering tot veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten laten varen en verzocht de proceskosten te compenseren in die zin dat ieder van partijen de eigen kosten draagt. De proceskosten zullen derhalve aldus worden gecompenseerd.

5. De beslissing

De voorzieningenrechter

beveelt [gedaagde] om binnen twee werkdagen na betekening van dit vonnis de verbouwingswerkzaamheden in de appartementen waarmee gemeenschappelijke gedeelten of gemeenschappelijke zaken als bedoeld in artikel 9 van de splitsingsakte worden veranderd of de constructie van het gebouw wordt gewijzigd, te staken en gestaakt te houden totdat de vergadering van [eiseres] hem toestemming daarvoor heeft verleend;

bepaalt dat [gedaagde] een dwangsom verbeurt van € 500,- per dag of gedeelte van een dag dat hij zich niet aan voormeld bevel houdt, zulks tot een maximum van € 25.000,-;

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,

bepaalt dat ieder van partijen de eigen proceskosten draagt,

wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit vonnis is gewezen door mr. Th. Veling en in het openbaar uitgesproken op 6 april 2016.

2515/1980