ECLI:NL:RBROT:2016:1882

• Datum uitspraak: 17 februari 2016
• Publicatiedatum: 14 maart 2016
• Zaaknummer: C/10/492859 / KG ZA 16-35
• Instantie: Rechtbank Rotterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Uitkomst: Afwijzend
• Procedures: Kort geding
• Rechters: P. de Bruin
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl
• Verwijzingen: 7 uitgaand

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Geschil over voorkeursrecht en eigendomsoverdracht winkelpand te Middelharnis

In deze zaak staan twee procedures centraal waarin partijen strijden over het voorkeursrecht en de eigendomsoverdracht van een winkelpand te Middelharnis. [Eiser], huurder van het pand, heeft een koopovereenkomst gesloten met [gedaagde1], eigenaar van het pand, maar [gedaagden2/3] beroepen zich op een voorkeursrecht uit een notariële leveringsakte uit 1990.

De kern van het geschil is of het voorkeursrecht, zoals vastgelegd in artikel 11 van de leveringsakte, nog bestaat en toekomt aan [gedaagden2/3], en of zij daardoor voorrang hebben bij de verkoop van het pand. Partijen geven verschillende, verdedigbare interpretaties aan de akte, maar de voorzieningenrechter kan in kort geding niet definitief vaststellen wie gelijk heeft.

Daarnaast is onduidelijk of [gedaagde1] onrechtmatig heeft gehandeld jegens [gedaagden2/3] of [eiser], en of [eiser] al dan niet wist van het voorkeursrecht bij het sluiten van de koopovereenkomst. Ook is niet vastgesteld of de koopprijs tussen [gedaagde1] en [gedaagden2/3] overeenstemming kent, mede omdat een deskundigenprocedure vereist is bij verschil van mening.

Gezien deze onduidelijkheden wijst de voorzieningenrechter alle vorderingen af en compenseert de proceskosten, waarbij iedere partij zijn eigen kosten draagt. Partijen wordt geadviseerd een bodemprocedure te starten voor een definitieve uitspraak.

Uitkomst: Alle vorderingen worden afgewezen wegens onduidelijkheid over het voorkeursrecht en de rechtsverhouding tussen partijen.

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK ROTTERDAM

Team handel

Vonnis in kort geding in gevoegde zaken van 17 februari 2016

in de zaak met zaaknummer / rolnummer: C/10/492859 / KG ZA 16-35 (
procedure I ) van

[eiser] ,

h.o.d.n.
Blue Denim ,

wonende te [woonplaats] ,

kantoorhoudende te Middelharnis,

eiser in conventie,

verweerder in reconventie,

advocaat mr. H. van der Wilt te Hellevoetsluis,

tegen

1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

[gedaagde1] ,

gevestigd te Oud-Beijerland,

kantoorhoudende te Barendrecht,

gedaagde in conventie,

advocaat mr. J.C. Brökling te Spijkenisse,

2.
[gedaagde2] ,

3.
[gedaagde3] ,

beiden wonende te [woonplaats2] ,

gedaagden in conventie,

eisers in reconventie,

advocaat mr. N. Robijn-Meijer te Middelharnis,

en in de zaak met zaaknummer / rolnummer C/10/493795 / KG ZA 16-91 (
procedure II ) van

1. [gedaagde2] ,

2.
[gedaagde3] ,

beiden wonende te [woonplaats2] ,

eisers,

advocaat mr. N. Robijn-Meijer te Middelharnis,

tegen

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

[gedaagde4] ,

gevestigd te Oud-Beijerland,

kantoorhoudende te Barendrecht,

gedaagde,

advocaat mr. J.C. Brökling te Spijkenisse.

In
procedure I zal eiser in conventie, verweerder in reconventie, hierna worden aangeduid als [eiser] (ook als partijen bedoeld hebben Blue Denim aan te duiden). Gedaagde sub 1 in conventie zal hierna worden aangeduid als [gedaagde1] . Gedaagden sub 2 en 3 in conventie, eisers sub 2 en 3 in reconventie, zullen hierna gezamenlijk - in mannelijk enkelvoud - worden aangeduid als [gedaagden2/3] en afzonderlijk als [gedaagde2] respectievelijk [gedaagde3] .

In
procedure II zullen eisers hierna eveneens gezamenlijk - in mannelijk enkelvoud - worden aangeduid als [gedaagden2/3] en afzonderlijk als [gedaagde2] respectievelijk [gedaagde3] . Gedaagde zal hierna worden aangeduid als [gedaagde1] .

1. De procedures I en II

1.1.

[eiser] heeft ter zitting te kennen gegeven dat hij abusievelijk [gedaagde1] in plaats van [gedaagde4] in procedure I heeft gedagvaard. [eiser] heeft verzocht deze onjuiste partijaanduiding te mogen herstellen, welke verzoek wordt gehonoreerd. Zowel - de ter zitting in beide procedures verschenen: - [gedaagde4] als [gedaagden2/3] hebben daartegen geen bezwaar gemaakt, terwijl ook niet gebleken is dat zij als wederpartijen van [eiser] in procedure I daardoor onredelijk in hun belangen worden geschaad.

[gedaagde4] zal mitsdien in procedure I worden aangemerkt als gedaagde sub 1 in conventie.

1.2.

Het verloop van de procedure I blijkt uit:

• de dagvaarding d.d. 26 januari 2016, met producties 1 tot en met 12
• producties 13 tot en met 15 van [eiser]
• de eis in reconventie, met producties 1 tot en met 8, van [gedaagden2/3]
• de mondelinge behandeling op 3 februari 2016
• de pleitnota van [eiser]
• de pleitnota van [gedaagde1]
• de pleitnota van [gedaagden2/3]

1.3.

Het verloop van de procedure II blijkt uit:

• de dagvaarding d.d. 26 januari 2016, met producties 1 tot en met 8
• productie 9 van [gedaagden2/3]
• de akte houdende wijziging en vermeerdering van eis
• een ongenummerde productie van [gedaagde1]
• de mondelinge behandeling op 3 februari 2016
• de pleitnota van [gedaagden2/3]
• de pleitnota van [gedaagde1] .

1.4.

[gedaagden2/3] heeft de voorzieningenrechter ingevolge artikel 220 Rv verzocht de procedures I en II te voegen. Van bezwaar van [eiser] respectievelijk [gedaagde1] daartegen is niet gebleken. De voorzieningenrechter heeft daarop de voeging ingevolge artikel 220 Rv toegestaan, gelet op het verknochte karakter van beide zaken.

1.5.

Ten slotte is in beide procedures (één) vonnis bepaald.

2. De feiten in procedures I en II

2.1.

In de procedures I en II staan de navolgende onroerende zaken centraal:

1. het appartementsrecht, kadastraal bekend gemeente Middelharnis, sectie B, complexaanduiding 6329-A, appartementsindex 2, welk appartementsrecht omvat:

a. het driehonderd veertien/zeshonderd tachtigste (314/680e) onverdeeld aandeel in de gemeenschap, bestaande uit een perceel grond gelegen te Middelharnis, ten tijde van de splitsing kadastraal bekend als gemeente Middelharnis, sectie B, nummer 6036, groot vijf are twaalf centiare, met het zich op die grond bevindende gebouw, bestaande uit twee winkelpanden met bovenwoning, plaatselijk bekend als [adres] ;

b. het recht op het uitsluitend gebruik van de winkel gelegen op de begane grond met kelder en verder toebehoren, plaatselijk bekend als [adres2] ,

hierna ook: appartementsindex 2;

2. de stoep, belast met het eeuwig durend recht van opstal ten behoeve van de gemeente Middelharnis, grenzend aan het hiervoor onder 1 omschreven appartementsrecht, gelegen te [adres2] , kadastraal bekend gemeente Middelharnis, sectie B, nummer 6707, groot acht centiare,

(hierna tezamen aan te duiden als: het winkelpand).

2.2.

Bij notariële leveringsakte van 4 mei 1990 is het winkelpand door [bedrijf1] (kennelijk als juridisch eigenaar) en [bedrijf2] (kennelijk als economisch eigenaar) (de laatstgenoemde is vervolgens [bedrijf3] gaan heten en op 31 juli 2013 ontbonden) verkocht en geleverd aan de heer [persoon1] . De onroerende zaken aan het [adres] (het appartementsrecht, kadastraal bekend gemeente Middelharnis, sectie B, complexaanduiding 6329-A, appartementsindex 1) bleven, na van het winkelpand notarieel gesplitst te zijn, eigendom van de verkoper.

2.3.

In artikel 11 van de hiervoor onder 2.2 bedoelde notariële leveringsakte staat, voor zover thans relevant, het volgende vermeld:

“Indien verkoopster voornemens is het aan haar in eigendom verblijvende appartementsrecht, kadastraal bekend gemeente Middelharnis, sectie B complexaanduiding 6329 A, appartementsindex 1 te vervreemden, dan dient zij gemeld appartementsrecht eerst te koop aan te bieden aan de koper en indien koper het bij deze gekochte appartementsrecht voornemens is te vervreemden dan dient hij gemeld appartementsrecht eerst te koop aan te bieden aan verkoopster.

Deze bepaling is niet van toepassing bij vervreemding aan één of meer aan hen verbonden vennootschappen en/of direkteuren danwel aan aandeelhouders daarvan en/of rechtsopvolgers onder algemene titel en/of indien thans op naam van één der vennootschappen aan aandeelhouders casu quo direkteuren in privé of aan rechtsopvolgers in de rechte lijn.

De koopsom zal alsdan in onderling overleg worden vastgesteld en bij verschil van mening zal de koopsom worden vastgesteld door drie deskundigen, waarvan één te benoemen door verkoper, één door koper en één door de daartoe bevoegde kantonrechter.

(…)

Diegene van partijen die één of meer van zijn hiervoor omschreven verplichtingen niet of niet tijdig nakomt, verbeurt ten behoeve van de willige wederpartij een dadelijk opeisbare en niet voor matiging en/of compensatie vatbare boete groot VIJFTIG DUIZEND GULDEN (…).

De nalatige partij zal alsdan in gebreke zijn door de enkele constatering van de overtreding zonder dat enige nadere ingebrekestelling of rechterlijke tussenkomst vereist zal zijn”.

2.4.

De heer [persoon1] heeft het winkelpand, na eerdere inbreng in een aan hem verbonden vennootschap, op 9 december 2011 ingebracht in [gedaagde1] , onder herhaling en handhaving van de hiervoor onder 2.3 weergegeven inhoud van artikel 11 in de inbrengakten. Sindsdien is [gedaagde1] eigenaresse van het winkelpand. De heer [persoon1] is (mede-)bestuurder van [gedaagde1] .

2.5.

Met ingang van 1 augustus 2015 is [gedaagde1] als verhuurder met [eiser] als huurder met betrekking tot appartementsindex 2 een huurovereenkomst aangegaan voor de duur van drie jaren. De overeengekomen huurprijs bedraagt € 23.400,00 op jaarbasis, exclusief BTW (hierna: de huurovereenkomst). Van de huurovereenkomst maken deel uit de Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Winkelruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW. Namens [gedaagde1] treedt als contactpersoon op de heer [persoon2] (zoon van [persoon1] ).

2.6.

In artikel 17 van de huurovereenkomst staat het volgende vermeld:

“Verhuurder verleent aan huurder het voorkeursrecht van koop. Indien verhuurder tot verkoop overgaat zal hij derhalve het pand eerst aan huurder offreren. Deze offerte dient per aangetekend schrijven te worden gedaan met daarin duidelijk vermeld de koopprijs en eventuele aanvullende condities.

Huurder dient binnen 2 weken na dagtekening van voornoemde aanmeldingsbrief verhuurder schriftelijk van zijn beslissing op de hoogte te brengen. Indien huurder niet binnen deze termijn reageert of partijen niet binnen deze termijn overeenstemming bereiken over de koopprijs en aanvullende condities is verhuurder vr(…) aan derden te verkopen.

Indien huurder en verhuurder overeenstemming bereiken over de koopprijs en aanvullende condities dient verkoper ervoor te zorgen en koper hiertoe alle medewerking te verlenen dat binnen redelijke en billijke termijnen een koopcontract tussen partijen zal zijn opgesteld en ondertekend en transport kan plaatsvinden op een door partijen overeen te komen datum.”

2.7.

[eiser] exploiteert onder de naam ‘Blue Denim’ in het winkelpand een eenmanszaak die zich bezig houdt met de verkoop en levering van (spijker)kleding, meer in het bijzonder met de verkoop van spijkerbroeken, aan consumenten.

2.8.

Op 20 oktober 2015 hebben de heren [persoon1] en [persoon2] enerzijds en [eiser] anderzijds mondeling en tevens per e-mail overeenstemming bereikt over de verkoop en levering van het winkelpand, althans appartementsindex 2, door [gedaagde1] aan [eiser] voor een koopprijs van € 200.000,00 k.k. en met als uiterste leveringsdatum 1 november 2015. Aan de notaris is een spoedopdracht gegeven tot het opmaken van een leveringsakte, in welke akte de schriftelijke weergave van de koopovereenkomst geïntegreerd zou worden opgenomen.

2.9.

[eiser] heeft [gedaagde1] meerdere malen verzocht en gesommeerd uitvoering te geven aan deze koopovereenkomst.

2.10.

[gedaagden2/3] , althans [gedaagde2] , is sinds 2008 - na kennelijke overdracht door de vader van [gedaagde2] via [bedrijf1] en vervolgens de overdracht aan [bedrijf4] , welke vennootschap inmiddels is opgeheven en waarvan vennoten waren [gedaagde2] en [gedaagde3] - eigenaar van de naast het winkelpand gelegen winkelruimte en de boven het winkelpand en de winkelruimte gelegen bovenwoning, plaatselijk bekend [adres] (zie ook 2.2).

2.11.

[gedaagden2/3] beroept zich op hetgeen onder 2.3 in artikel 11 van de notariële leveringsakte d.d. 4 mei 1990 is vermeld. [gedaagden2/3] heeft herhaaldelijk aan [gedaagde1] verzocht, en voor zover nodig gesommeerd, om (uiterlijk op 15 december 2015) uitvoering te geven aan het door [gedaagden2/3] gepretendeerde voorkeursrecht tot koop en levering van het winkelpand tegen een koopprijs van € 200.000,00 k.k. (vrij van huur en gebruik).

2.12.

[gedaagden2/3] heeft, na daartoe verkregen verlof van de voorzieningenrechter van deze rechtbank, op 7 december 2015 ten laste van [gedaagde1] conservatoir leveringsbeslag op het winkelpand gelegd. Dit beslag is ingeschreven in het kadaster.

[gedaagden2/3] heeft vervolgens bij deze rechtbank bij dagvaarding van 18 december 2015 tegen 9 maart 2016 de hoofdzaak aanhangig gemaakt.

2.13.

[eiser] heeft, na daartoe verkregen verlof van de voorzieningenrechter van deze rechtbank, op 29 december 2015 ten laste van [gedaagde1] conservatoir leveringsbeslag op appartementsindex 2 gelegd. Dit beslag is ingeschreven in het kadaster.

3. Het geschil in conventie in procedure I

3.1.

[eiser] vordert bij vonnis in kort geding (zakelijk weergegeven), voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, om:

In de rechtsverhouding [eiser] - [gedaagde1] :

1.
Primair :

[gedaagde1] te veroordelen c.q. te gebieden binnen 8 dagen na betekening van het in deze te wijzen vonnis te verschijnen op plaats, tijd en uur als door notaris de heer mr. [notaris] of zijn plaatsvervanger (Verzijl Notarissen, gevestigd aan het adres [adres3] ) zal worden vastgesteld en haar medewerking te verlenen aan het verlijden van de akte van overdracht aan [eiser] inzake appartementsindex 2, zulks conform de koopovereenkomst zoals volgt uit de e-mailcorrespondentie met bijgevoegde huurovereenkomst, gevoegd bij de dagvaarding als productie 3, 5 en 6 dan wel conform de door de rechtbank, de voorzieningenrechter leest: voorzieningenrechter, bij dit vonnis te gelasten wijze van overdracht en de hiertoe noodzakelijke akten en stukken te passeren en te tekenen;

2.
Subsidiair :

[gedaagde1] te veroordelen c.q. te gebieden binnen 8 dagen na betekening van het in deze te wijzen vonnis te verschijnen op plaats en uur als door notaris de heer mr. [notaris] (Verzijl Notarissen) of zijn plaatsvervanger zal worden vastgesteld door onherroepelijk schriftelijk volmacht te verlenen aan de heer mr. [notaris] , de heer mr. [persoon3] dan wel aan een andere medewerker, werkzaam ten kantore van de heer [notaris] te Hellevoetsluis, zowel aan hen tezamen als aan ieder van hen afzonderlijk speciaal om haar te vertegenwoordigen bij en namens haar mee te werken aan het verlijden van een akte van overdracht inzake appartementsindex 2, zulks overeenkomstig de koopovereenkomst zoals volgt uit de e-mailcorrespondentie en bijgevoegde huurovereenkomst gevoegd bij de dagvaarding als productie 3, 5 en 6 c.q. conform de door de rechtbank, de voorzieningenrechter leest: voorzieningenrechter, bij dit vonnis te gelasten wijze van overdracht, de hiertoe noodzakelijke akten en stukken te passeren en te tekenen en al datgene te verrichten, wat nuttig, nodig of wenselijk mocht zijn en - zij zelf tegenwoordig zijnde - zou mogen, moeten of kunnen alles met de macht van substitutie;

3.
Meer subsidiair :

[gedaagde1] te veroordelen c.q. gebieden tot medewerking en/of effectuering van de eigendomsoverdracht aan [eiser] inzake appartementsindex 2, onder zodanige voorwaarden en binnen een zodanige termijn als de voorzieningenrechter in goede justitie zal vermenen te behoren;

alsmede ten aanzien van het in sub 1, 2 en 3 gevorderde te bepalen dat, voor zover [gedaagde1] in gebreke mocht blijven aan het hierboven onder sub 1, 2 en 3 verzochte tijdig te voldoen, dit vonnis bij de overdracht van de eigendom van appartementsindex 2, conform de koopovereenkomst zoals volgt uit de e-mailcorrespondentie met bijgevoegde huurovereenkomst, gevoegd bij de dagvaarding als productie 3, 5 en 6 c.q. conform de door de rechtbank, de voorzieningenrechter leest: voorzieningenrechter, bij dit vonnis te gelasten wijze van overdracht, in de plaats zal treden van de ontbrekende wilsverklaring van [gedaagde1] bij (al) die akte(n) aan de opstelling en ondertekening waarvan [gedaagde1] haar medewerking dient te geven teneinde de bedoelde overdracht te realiseren, subsidiair op straffe van een dwangsom van € 1.000,00 voor [gedaagde1] voor elke dag (delen van een dag daaronder begrepen) dat [gedaagde1] in gebreke mocht blijven aan het hierboven onder 1, 2 en 3 verzochte tijdig te voldoen, tot aan de dag dat alle noodzakelijke stukken zijn getekend;

4. [gedaagde1] te veroordelen tot vergoeding van de beslagkosten ad € 347,97 zoals deze volgen uit productie 12 van deze dagvaarding en te vermeerderen met het vast recht voor zover het huidige tarief in de onderhavige zaak het tarief uit 2015 (het jaar waarin het verzoekschrift tot beslaglegging is ingediend) te boven gaat (al dan niet na toegestane verrekening van het verschuldigde en betaalde griffierecht ter zake het verzoekschrift tot beslaglegging met het griffierecht in de onderhavige kwestie);

In de rechtsverhouding [eiser] - [gedaagden2/3] :

5.
Primair :

het door [gedaagden2/3] op 7 december 2015 gelegde conservatoire beslag tot levering van appartementsindex 2 per datum van het te dezen te wijzen vonnis op te heffen;

6.
Subsidiair :

[gedaagden2/3] te veroordelen voormeld beslag zelf binnen 48 uur na betekening van het te dezen te wijzen vonnis op te heffen, zulks op straffe van een onmiddellijk opeisbare dwangsom van € 5.000,00 per dag (een gedeelte van een dag daaronder begrepen) voor elke dag dat [gedaagden2/3] daarmee in gebreke blijft;

7.
Primair en subsidiair :

[gedaagden2/3] te verbieden opnieuw conservatoir leveringsbeslag te leggen gebaseerd op het door hem gepretendeerde voorkeursrecht, zulks eveneens op straffe van een onmiddellijk opeisbare dwangsom van € 5.000,00 per dag (een gedeelte van een dag daaronder begrepen) voor elke dag dat hij dit verbod overtreedt en blijft overtreden;

8.
Meer subsidiair :

te bepalen dat [gedaagden2/3] voornoemde levering door [gedaagde1] aan [eiser] volledig dient te gehengen en te gedogen, zulks op straffe van een hoofdelijk verschuldigde

dwangsom van € 5.000,00 per dag of gedeelte van een dag dat hij hiermee in gebreke is;

In de rechtsverhouding tot [gedaagde1] en tot [gedaagden2/3] :

9. [gedaagde1] en [gedaagden2/3] , hoofdelijk, des dat de één betalend de ander zal zijn bevrijd, te veroordelen in de kosten van deze procedure, een bedrag aan salaris voor de advocaat van [eiser] daaronder begrepen, alsmede te bepalen dat de wettelijke rente over deze kosten verschuldigd zal zijn indien deze niet binnen 14 dagen na het in deze te wijzen vonnis zijn voldaan.

3.2.

[gedaagde1] en [gedaagden2/3] voeren ieder afzonderlijk verweer.

3.3.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4. Het geschil in reconventie in procedure I

4.1.

[gedaagden2/3] vordert (zakelijk weergegeven) bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, om:

op te heffen het door [eiser] op 29 december 2015 gelegde beslag tot levering op appartementsindex 2, althans [eiser] te gelasten dit gelegde beslag binnen 48 uur na betekening van het ten deze te wijzen vonnis op te heffen, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 5.000,00 voor iedere dag dat hij hiermee in gebreke blijft, althans zodanig bedrag en/of zodanige termijn als de voorzieningenrechter in goede justitie juist acht;

[eiser] te verbieden opnieuw conservatoir beslag en/of conservatoir leveringsbe-slag te leggen op het winkelpand, gebaseerd op de beweerdelijk door hem met [gedaagde1] gesloten koopovereenkomst, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 5.000,00 voor iedere dag dat hij dit verbod overtreedt en blijft overtreden, althans zodanig bedrag als de voorzieningenrechter in goede justitie juist acht;

te bevelen dat [eiser] de levering door [gedaagde1] aan [gedaagden2/3] van het winkelpand volledig dient te gehengen en te gedogen, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 5.000,00 voor iedere dag dat hij hiermee in gebreke blijft, althans zodanig bedrag als de voorzieningenrechter in goede justitie juist acht; en

[eiser] te veroordelen in de kosten van deze procedure, vast te stellen conform het liquidatietarief voor Rechtbanken en Hoven, althans te begroten op een door de voorzieningenrechter in goede justitie te bepalen bedrag, alles te voldoen binnen 14 dagen na dagtekening van het in deze te wijzen vonnis en, voor het geval voldoening niet binnen deze termijn plaatsvindt, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf bedoelde termijn voor voldoening, tot de dag der algehele voldoening, telkens na afloop van een jaar te vermeerderen met de over dat jaar verschuldigde rente conform artikel 6:119 BW.

4.2.

[eiser] voert verweer.

4.3.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

5. Het geschil in procedure II

5.1.

[gedaagden2/3] vordert (zakelijk weergegeven), na wijziging en vermeerdering van eis, bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, om:

1. [gedaagde1] te gebieden om, na betekening van het in deze te wijzen vonnis, het winkelpand:

Primair :

aan [gedaagden2/3] te leveren, althans te verkopen en te leveren, vrij van hypotheken en/of beslagen, tegen ontvangst van de door [gedaagden2/3] te betalen koopsom van € 200.000,00 kosten koper en voorts onder de gebruikelijke voorwaarden en bedingen, en derhalve op diens eerste verzoek te verschijnen voor notaris mr. [notaris2] , notaris te Middelharnis, althans diens plaatsvervanger, en verschenen zijnde mee te werken aan het passeren van de leveringsakte waarbij het winkelpand wordt verkocht en geleverd aan [gedaagden2/3] , zulks op straffe van verbeurte van een dwangsom te betalen aan [gedaagden2/3] van € 25.000,00 per overtreding, alsmede van € 2.500,00 voor elke dag dat de overtreding voortduurt, althans zodanige bedragen en termijnen die de rechtbank, de voorzieningenrechter leest: voorzieningenrechter, in goede justitie juist acht;

met bepaling dat indien [gedaagde1] in gebreke mocht blijven uitvoering te geven aan deze veroordeling, de voorzieningenrechter machtiging verleent om het in dit kort geding gewezen vonnis, waarbij [gedaagde1] tot deze medewerking werd veroordeeld, conform artikel 3:300 BW in de plaats te doen stellen van de wilsverklaring van [gedaagde1] in de notariële akte en dat de aldus opgemaakte leveringsakte rechtsgeldig in de daartoe bestemde openbare registers kan worden ingeschreven;

Subsidiair :

aan [gedaagden2/3] te leveren, althans te verkopen en te leveren, vrij van hypotheken en/of beslagen, tegen ontvangst van de door [gedaagden2/3] te betalen koopsom die is vastgesteld door drie deskundigen conform het bepaalde in artikel 11 van de akte van levering en die na deze vaststelling door [gedaagden2/3] als koopsom is aanvaard, en derhalve op diens eerste verzoek te verschijnen voor notaris mr. [notaris2] , notaris te Middelharnis, althans diens plaatsvervanger, en verschenen zijnde mee te werken aan het passeren van de leveringsakte waarbij het winkelpand wordt verkocht en geleverd aan [gedaagden2/3] , zulks op straffe van verbeurte van een dwangsom te betalen aan [gedaagden2/3] van

€ 25.000,00 per overtreding, alsmede van € 2.500,00 voor elke dag dat de overtreding voortduurt, althans zodanige bedragen en termijnen die de rechtbank, de voorzieningenrechter leest: voorzieningenrechter, in goede justitie juist acht;

met bepaling dat indien [gedaagde1] in gebreke mocht blijven uitvoering te geven aan deze veroordeling, de voorzieningenrechter machtiging verleent om het in dit kort geding gewezen vonnis, waarbij [gedaagde1] tot deze medewerking werd veroordeeld, conform artikel 3:300 BW in de plaats te doen stellen van de wilsverklaring van [gedaagde1] in de notariële akte en dat de aldus opgemaakte leveringsakte rechtsgeldig in de daartoe bestemde openbare registers kan worden ingeschreven;

2. [gedaagde1] te veroordelen tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [gedaagden2/3] te betalen een voorschot van € 23.949,00, althans een zodanig bedrag als de voorzieningenrechter in goede justitie juist acht, vermeerderd met de wettelijke rente over € 22.689,00 vanaf de dag der dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening, telkens na afloop van een jaar te vermeerderen met de over dat jaar verschuldigde rente;

3. [gedaagde1] te veroordelen tot vergoeding van de door [gedaagden2/3] gemaakte beslagkosten ad

€ 608,97, zoals deze volgen uit productie 7 bij de dagvaarding;

4. [gedaagde1] te veroordelen in de kosten van dit geding, vast te stellen conform het liquidatietarief voor Rechtbanken en Hoven, althans te begroten op een door de rechtbank, de voorzieningenrechter leest: voorzieningenrechter, in goede justitie te bepalen bedrag, alles te voldoen binnen 14 dagen na dagtekening van het in deze te wijzen vonnis en, voor het geval voldoening niet binnen deze termijn plaatsvindt, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf bedoelde termijn voor voldoening, tot de dag der algehele voldoening, telkens na afloop van een jaar te vermeerderen met de over dat jaar verschuldigde rente conform artikel 6:119 BW.

5.2.

[gedaagde1] voert verweer. Tegen de wijziging en vermeerdering van eis heeft [gedaagde1] geen bezwaar gemaakt.

5.3.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

6. De beoordeling in conventie en in reconventie in procedure I en de beoordeling in procedure II

6.1.

Vooropgesteld zij dat tussen partijen in beide procedures niet in geschil is dat tussen [gedaagde1] en [eiser] op 20 oktober 2015 een (perfecte) koopovereenkomst betreffende het winkelpand, althans appartementsindex 2, is gesloten.

6.2.

Alle vorderingen ingesteld in de procedures I en II - de beoordeling van het spoedeisend belang nog daargelaten - staan of vallen met het antwoord op de vraag of sprake is van een met betrekking tot het winkelpand bestaand voorkeursrecht ^[1] , waaraan [gedaagden2/3] rechten kan ontlenen.

6.3.

Om te bepalen of [gedaagden2/3] een voorkeursrecht op het winkelpand geldend kan maken is uitleg van het bepaalde in artikel 11 van de notariële leveringsakte d.d. 4 mei 1990 (zie 2.3) nodig. Bij de uitleg van registergoederenakten, zoals voormelde akte van levering van het winkelpand is, hanteert de Hoge Raad op grond van vaste rechtspraak een objectief criterium. Bij de uitleg van de notariële akte van de levering van een registergoed komt het aan op de in de akte tot uitdrukking gebrachte partijbedoeling, die moet worden afgeleid uit de in deze akte gebezigde bewoordingen, uit te leggen naar objectieve maatstaven in het licht van de gehele inhoud van de akte. De ratio van deze objectieve uitleg is volgens de literatuur het belang van de rechtszekerheid in het goederenrecht jegens derden en het daarmee in verband staande stelsel van openbare registers. Dat de akte moet worden uitgelegd naar objectieve maatstaven in het licht van de gehele inhoud van de akte betekent dat voor de vaststelling van de partijbedoeling slechts acht mag worden geslagen op de gegevens die voor derden uit of aan de hand van de in de openbare registers ingeschreven akten kenbaar zijn. Daaronder zullen in ieder geval vallen de bewoordingen van het beding in de desbetreffende akte, de structuur van de akte en de eventuele openbare toelichting daarop. Het staat daarbij aan de rechter vrij om de letterlijke betekenis van de in de akte gebruikte formuleringen te hanteren als argument bij de uitleg van de akte. Concepten of de onderhandelingen voorafgaand aan de akte zijn ontoelaatbaar in de procedure om de inhoud van de akte vast te stellen.

6.4.

In het licht van voormeld criterium en nu de betrokken partijen alle drie, althans [gedaagden2/3] enerzijds en [eiser] respectievelijk [gedaagde1] anderzijds, een andere, tegenovergestelde betekenis geven aan de in artikel 11 van de notariële leveringsakte d.d. 4 mei 1990 gebezigde bewoordingen, die alle verdedigbaar zijn, terwijl partijen hun stellingen daaromtrent slechts globaal en niet met relevante stukken gemotiveerd hebben onderbouwd (door o.a. het overleggen van stukken waaruit blijkt in welke rechtsverhouding de verkoper en koper in de diverse leveringstransacties ten aanzien van het winkelpand tot elkaar staan), kan in het kader van dit kort geding, gelet op de reikwijdte daarvan, niet bepaald worden of voormelde vraag bevestigend of ontkennend beantwoord moet worden. Een bodemprocedure, waarin plaats is voor bewijslevering - tenminste, indien en voor zover partijen hun stellingen op dit punt juist en voldoende hebben geadstrueerd -, kan, indien partijen dit wensen, aanhangig gemaakt worden. De voorzieningenrechter merkt daarbij op dat, indien partijen kiezen voor het entameren van een bodemprocedure op dezelfde wijze als in dit kort geding is geschied, het aan (één van) hen is om in dat geval, wederom, ingevolge artikel 220 Rv voeging te vragen. Voorts is het aan partijen, en niet aan de voorzieningenrechter, om op het voorstel van [gedaagde1] om een procedure in de zin van artikel 96 Rv te starten, al dan niet in te gaan.

6.5.

Teneinde te kunnen bepalen dat met artikel 11 van de notariële leveringsakte d.d. 4 mei 1990 bedoeld is een voorkeursrecht ten aanzien van het winkelpand in het leven te roepen, dient bepaald te worden of dit recht thans (nog) bestaat ^[2] en op juiste wijze ^[3] is toegekomen aan dan wel is overgegaan op [gedaagden2/3] , althans [gedaagde2] , en derhalve nog geldend is en zo ja, of het voorkeursrecht, in het licht van het bepaalde in artikel 3:298 BW, een direct recht op levering van het winkelpand geeft (zoals [gedaagden2/3] voorstaat, anders [eiser] en [gedaagde1] , waarbij [eiser] nog wijst op het in de huurovereenkomst in artikel 17 ten behoeve van hem opgenomen voorkeursrecht van koop van appartementsindex 2). Gelet op het partijdebat in de procedures I en II dient dan voorts ter beoordeling van de verschillende vorderingen te worden bepaald of sprake is van onrechtmatig handelen aan de zijde van [gedaagde1] jegens [gedaagden2/3] c.q. [eiser] dan wel of sprake is van het door [eiser] profiteren van de door [gedaagde1] jegens [gedaagden2/3] gepleegde wanprestatie (m.a.w. had [eiser] , zoals [gedaagden2/3] stelt en [eiser] betwist, al voor het sluiten van de koopovereenkomst met [gedaagde1] , wetenschap van het beweerdelijke voorkeursrecht?). Ook stelt [gedaagde1] , hetgeen [gedaagden2/3] betwist, dat [gedaagden2/3] , voor zover hij aan een voorkeursrecht afdwingbare rechten zou kunnen ontlenen afstand van die rechten heeft gedaan door uitdrukkelijk te verklaren geen belangstelling voor het winkelpand te hebben (zie verder voetnoot 2). De visie van ieder van partijen op de omstandigheden waaronder het gestelde onrechtmatig handelen dan wel de wanprestatie zou hebben plaatsgevonden is evenwel verre van eenduidig te noemen, zodat de daaromtrent ingenomen stellingen in dit kort geding voorshands niet aannemelijk te achten zijn. Verder bestaat bij een mogelijke overdracht van het winkelpand aan [gedaagden2/3] , ingevolge het voorkeursrecht, vooralsnog, anders dan [gedaagden2/3] meent, geen overeenstemming met [gedaagde1] over de essentialia van deze koopovereenkomst, waaronder de koopprijs die ingevolge artikel 11 van de notariële leveringsakte d.d. 4 mei 1990 bij het ontbreken van overeenstemming daarover door drie - door verkoper, koper en de daartoe bevoegde kantonrechter te benoemen - deskundigen dient te worden bepaald. Dat [gedaagde1] met haar huurder [eiser] een koopprijs van € 200.000,00 k.k. is overeengekomen, brengt niet zonder meer met zich dat die prijs (zijnde de onderhandse vrijwillige verkoopwaarde, vrij van huur en gebruik, aldus [gedaagden2/3] ; anders [gedaagde1] in het in procedure II door hem overgelegde taxatierapport), bij enkele aanvaarding door [gedaagden2/3] , als potentiële koper en niet tevens huurder van het winkelpand, ook tussen [gedaagde1] en [gedaagden2/3] zou gelden. Het voorgaande geldt ondanks het beroep van [gedaagden2/3] op het vonnis van de voorzieningenrechter van de rechtbank Arnhem d.d. 29 augustus 1996 (ECLI:NL:RBARN:1996:AH5686), zulks mede gelet op het verschil in hoedanigheid tussen [eiser] en [gedaagden2/3]

6.6.

Reeds vanwege de vele onduidelijkheden die ten aanzien van het voorkeursrecht bestaan in de rechtsverhouding tussen partijen, ligt op dit moment afwijzing van alle vorderingen - die in conventie van [eiser] in procedure I, die in reconventie van [gedaagden2/3] in procedure I en die van [gedaagden2/3] in procedure II - in de rede. Hetgeen partijen overigens over en weer hebben aangevoerd behoeft dan geen nadere bespreking.

6.7.

In de gegeven omstandigheden, waarin niet alleen [eiser] en [gedaagden2/3] , doch ook [gedaagde1] heeft bijgedragen aan de onduidelijkheid die bestaat in de rechtsverhouding tussen deze drie partijen ten aanzien van het beweerdelijke voorkeursrecht ziet de voorzieningenrechter aanleiding om de proceskosten in procedure I in conventie en in reconventie en in procedure II te compenseren op de wijze als hierna in het dictum bepaald.

7. De beslissing in procedures I en II

De voorzieningenrechter

procedure I

in conventie

7.1.

wijst de vorderingen af,

7.2.

compenseert de kosten van deze procedure tussen partijen, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt,

in reconventie

7.3.

wijst de vorderingen af,

7.4.

compenseert de kosten van deze procedure tussen partijen, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt,

procedure II

7.5.

wijst de vorderingen af,

7.6.

compenseert de kosten van deze procedure tussen partijen, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.

Dit vonnis is gewezen door mr. P. de Bruin en in het openbaar uitgesproken op 17 februari 2016.1734/2009

Voetnoten

1. Nb. dan wel een met betrekking tot het winkelpand bestaande koopoptie, zoals door [eiser] aan de orde gesteld. Vooralsnog zal de voorzieningenrechter evenwel in dit kort geding als uitgangspunt nemen dat in dezen sprake is van een gepretendeerd voorkeursrecht.

2. [gedaagden2/3] is geen partij geweest bij de notariële leveringsakte d.d. 4 mei 1990 en de vraag is of hij, althans één van hen, althans [gedaagde2] , aangemerkt kan worden als een persoon aan wie het winkelpand eerst moet worden aangeboden alvorens door [gedaagde1] tot verkoop en levering aan een derde kan worden overgaan, terwijl niet inzichtelijk is gemaakt of, indien sprake is van een voorkeursrecht dat geldt ten behoeve van (één van) [gedaagden2/3] , door [gedaagde1] aan de gestelde aanbiedingsplicht is voldaan en of [gedaagden2/3] daarop uitdrukkelijk, zoals [gedaagde1] stelt en [gedaagden2/3] betwist, heeft verklaard geen belangstelling te hebben voor het winkelpand, waarmee het voorkeursrecht geacht kan worden te zijn uitgewerkt. Het is verdedigbaar, zoals [gedaagden2/3] voorstaat, dat [gedaagde2] kan worden aangemerkt als een ‘rechtsopvolger in de rechte lijn’, maar hoe dit zich verhoudt tot (gedeeltelijke) overdracht aan [gedaagde3] is door [gedaagden2/3] niet uitgediept, terwijl dit in de eerste plaats op zijn weg had gelegen.

3. Daarbij dient bepaald te worden of sprake was van een toegestane vervreemding in de zin van artikel 11 van de notariële akte d.d. 4 mei 1990 aan [gedaagden2/3] , althans [gedaagde2] .