Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
zaaknummer: 5168775 CV EXPL 16-26034
uitspraak: 25 november 2016
vonnis van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam,
in de zaak van
de stichting
Stichting Woonbron,
gevestigd te Rotterdam,
eiseres,
gemachtigde: mr. E. Piepers, advocaat te Rotterdam,
tegen
[gedaagde ],
wonende te [plaatsnaam],
gedaagde,
gemachtigde: mr. J.C. Hardam, advocaat te Schiedam.
Partijen worden hierna aangeduid als “Woonbron” en “[gedaagde ]”.
1.Het verloop van de procedure
1.1
Het verloop van de procedure volgt uit de volgende processtukken, waarvan de kantonrechter kennis heeft genomen:
- het exploot van dagvaarding van 14 juni 2016, met producties;
- de conclusie van antwoord, met producties;
- het vonnis d.d. 16 augustus 2016 waarbij een comparitie van partijen is bepaald;
- de akte van [gedaagde ] met producties voor de comparitie van partijen;
- het proces-verbaal van de op 7 september 2016 gehouden comparitie van partijen.
1.2
De datum van de uitspraak van het vonnis is nader bepaald op heden.
2.De vaststaande feiten
Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend, dan wel niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken, alsmede op grond van de in zoverre niet weersproken inhoud van de producties, staat tussen partijen het volgende vast.
2.1
Op grond van een tussen partijen gesloten huurovereenkomst huurt [gedaagde ] van Woonbron de woonruimte aan de [straat-en plaatsnaam], tegen een huurprijs per maand van € 331,35 tot juli 2016 en € 333,33 vanaf juli 2016.
2.2
In oktober 2014 heeft Woonbron onderzoek verricht aan de balkons in het appartementencomplex aan de [straatnaam] waarin de woonruimte van [gedaagde ] gelegen is. Vanaf mei 2015 hebben nadere inspecties van de balkons plaatsgevonden. Bij brief van 17 november 2015 heeft Woonbron de bewoners van een aantal adressen in de [straatnaam], onder wie [gedaagde ], uit voorzorg geadviseerd om geen gebruik te maken van het balkon bij hun woonruimte, omdat gebleken is dat een aantal balkons niet voldoen aan de huidige veiligheidsnorm. Daarbij is medegedeeld dat in 2016 overgegaan zal worden tot het vervangen van de betreffende balkons. Tot op heden is dit niet uitgevoerd.
2.3
In maart/april 2015 heeft [gedaagde ] bij Woonbron geklaagd over stankoverlast uit het doucheputje. Woonbron heeft in april 2015 een aannemer ingeschakeld die werkzaamheden heeft verricht om de gemelde stankoverlast te verhelpen. Op 1 mei 2015 is het werk opgeleverd. Op 8 mei 2016 heeft Woonbron herhaaldelijk telefonisch contact opgenomen met [gedaagde ] om te vragen of er nog stankoverlast was. Omdat de telefoon niet werd beantwoord, is diens voicemail ingesproken. [gedaagde ] heeft niet teruggebeld.
2.4
Op 23 november 2015 heeft [gedaagde ] weer bij Woonbron geklaagd over stankoverlast uit het doucheputje. Woonbron heeft wederom een aannemer ingeschakeld. Die heeft de standleiding van beneden naar boven vergroot van 50 mm naar 100 mm. Het werk is op
27 januari 2016 opgeleverd. Sindsdien is er geen stankoverlast meer.
2.5
Op 7 januari 2016 heeft [gedaagde ] de huurcommissie verzocht om de huurprijs van de woonruimte tijdelijk te verlagen vanwege vermindering van woongenot door gebreken aan het gehuurde. Bij uitspraak van de huurcommissie van 26 april 2016 zijn de stankoverlast uit het doucheputje en de aantasting van de staalconstructie in het beton van het balkon aangemerkt als gebreken van de categorie C. In verband daarmee is de huurprijs tijdelijk verlaagd tot 40% van de huurprijs van € 331,35, te weten € 132,54 per maand, ingaande per 1 augustus 2015.
3.De stellingen van partijen
3.1
Woonbron vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
de huurprijsvermindering voor de woonruimte aan de [straat-en plaatsnaam] vast te stellen op nihil, dan wel op een bedrag dat de kantonrechter redelijk acht;
[gedaagde ] te veroordelen in de proceskosten.
3.2
Aan de vordering legt Woonbron - zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang - ten grondslag dat er geen sprake is van gebreken aan de door [gedaagde ] gehuurde woonruimte, die een huurprijsvermindering rechtvaardigen, laat staan een vermindering tot 40% van de huurprijs zoals de huurcommissie heeft toegepast. Gelet op de hoogte en de duur daarvan is die huurprijsvermindering niet evenredig.
3.3
Ten aanzien van de stankklachten in maart/april 2015 stelt Woonbron dat die op 1 mei 2015 zijn verholpen. Vervolgens is tot 23 november 2015 niet geklaagd over stankoverlast. Op 23 november 2015 is een nieuwe klacht over stank uit het doucheputje ontvangen. Die klacht is op 27 januari 2016 opgelost. Aldus heeft Woonbron voldaan aan haar herstelverplichting en er is dan ook geen grond voor huurprijsvermindering.
3.4
Ten aanzien van het balkon stelt Woonbron dat [gedaagde ] op 17 november 2015 uit voorzorg is verzocht het balkon niet te gebruiken tot de vervanging in 2016. Het niet kunnen gebruiken van het balkon levert slechts een beperkte vermindering van het huurgenot op, zodat de huurprijsvermindering ook wat dit aangaat niet evenredig is. In dit verband wijst Woonbron erop dat bij het bepalen van de huurprijs volgens het waarderingsstelsel voor woonruimte de aanwezigheid van een balkon twee punten oplevert. Daarnaast wijst Woonbron erop dat deze zaak niet op zichzelf staat, maar dat er twintig balkons zijn in het appartementencomplex met dezelfde problematiek. Als Woonbron ten aanzien van die andere appartementen ook te maken krijgt met huurprijsvermindering tot 40% dan komt haar exploitatie zozeer onder druk te staan dat zij haar onderhoudsverplichtingen en andere taken niet meer zal kunnen nakomen.
3.5
[gedaagde ] betwist de vordering en voert daartoe - zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang - aan dat Woonbron in gebreke is gebleven met het verrichten van noodzakelijke reparatie- en onderhoudswerkzaamheden, waardoor er sprake is (geweest) van gebreken die het huurgenot verminderen. De huurcommissie heeft dan ook terecht de huurprijsvermindering toegepast.
3.6
De stellingen van partijen worden voor zover nodig in het kader van de beoordeling van de vordering nader besproken.
4.De beoordeling van de vordering
4.1
Op de voet van artikel 7:262 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) zijn partijen niet gebonden aan de onder 2.5 vermelde uitspraak van de huurcommissie nu Woonbron binnen acht weken nadien een beslissing heeft gevorderd over datgene waarover de huurcommissie om een uitspraak was verzocht.
4.2
Gelet op het gevorderde gaat het er in de kern om of huurprijsvermindering dient plaats te vinden ter zake van de door [gedaagde ] gehuurde woonruimte, gelet op:
de (inmiddels verholpen) stankoverlast uit het doucheputje, en
de betonrot op het balkon.
Ad a) Vaststaat dat [gedaagde ] in maart/april 2015 bij Woonbron heeft geklaagd over stankoverlast, maar ook dat Woonbron naar aanleiding van deze melding een aannemer heeft ingeschakeld, die werkzaamheden heeft verricht om de stankoverlast in de woonruimte van [gedaagde ] te verhelpen. Het werk is op 1 mei 2015 opgeleverd en onweersproken is dat
op 8 mei 2015 nog is gebeld naar [gedaagde ] en zijn voicemail is ingesproken met de vraag of de stankoverlast weg was. Naar aanleiding van het voicemailbericht heeft [gedaagde ] niet teruggebeld naar Woonbron. Onvoldoende gesteld of gebleken is dat [gedaagde ] tussen
1 mei 2015 en 23 november 2015 nog heeft geklaagd bij Woonbron over stankoverlast. Pas op laatstgenoemde datum heeft hij dat weer gedaan. Gelet op het tijdverloop na 1 mei 2015 wordt de stankoverlast waarvan op 23 november 2015 melding is gedaan als een nieuw probleem met de afvoer aangemerkt. Dat probleem is op 27 januari 2016, dus negen weken na de melding, opgelost, want stankoverlast is nadien uitgebleven. Erkend wordt dat de aanpak van het probleem langer heeft geduurd dan wenselijk, gelet op de in artikel 7:257 lid 2 BW genoemde termijn van zes weken. Tevens wordt onderkend dat dit enige derving van huurgenot met zich heeft gebracht. Dit kan [gedaagde ] echter niet baten, want voor een aanspraak op evenredige huurprijsvermindering is immers niet alleen de aanwezigheid van een gebrek in de zin van artikel 7:204 BW vereist, maar ook van een gebrek van zodanige ernst en omvang dat sprake is van een substantiële aantasting van het huurgenot, hetgeen niet het geval is geweest, althans op basis van het door [gedaagde ] aangevoerde niet kan worden aangenomen. [gedaagde ] heeft namelijk geen feitelijkheden gesteld ten aanzien van de mate van hinder die hij heeft ondervonden door de stankoverlast.
Ad b) Weliswaar wordt betonrot niet genoemd in artikel 1 van bijlage II bij het Besluit huurprijzen woonruimte (Bhw) onder categorie C, maar die lijst met daaronder vallende gebreken is niet limitatief. In het gebrekenboek van de huurcommissie is opgenomen een "Uitgebreide lijst met ernstige gebreken en tekortkomingen" als nadere uitwerking van Bijlage II, Categorie C, Bhw. Als criterium voor opname in de lijst is aangehouden dat een bewoner door de tekortkoming of het onderhoudsgebrek in zijn of haar woongenot belemmerd wordt en/of dat gebrek een gevaarsituatie voor de bewoner betekent. Door Woonbron is niet weersproken dat vrij recent een groot stuk beton van het balkon van [gedaagde ] naar beneden is gevallen. Dat levert een gevaarlijke situatie op. Gelet hierop levert de betonrot zoals hier aan de orde een gebrek op als bedoeld in categorie C. Dit betreft ook een gebrek van zodanige ernst en omvang dat sprake is van een substantiële aantasting van het huurgenot, temeer omdat [gedaagde ] het balkon niet kan gebruiken, althans hem dat is afgeraden. Dat geeft ex artikel 7:207 lid 1 BW aanleiding voor een daarmee evenredige vermindering van de huurprijs. Dit artikel geeft geen grondslag om de huurprijs meer dan evenredig te verminderen als prikkel voor herstel. Artikel 6 Bhw evenmin.
4.3
Ter beantwoording van de vraag wat een evenredige huurprijsvermindering is, wordt Woonbron gevolgd in haar stelling dat het “waarderingsstelsel voor woonruimte welke een zelfstandige woning vormt”, bijlage I onder A bij het Bhw, hierbij soelaas biedt. Conform dit stelsel wordt aan de hand van een puntensysteem de kwaliteit van een woonruimte bepaald en gewaardeerd. Door vergelijking van de huurwaarde van een woonruimte zonder gebreken, met de huurwaarde van diezelfde woonruimte rekening houdend met gebreken, kan het verlies aan huurgenot door de gebreken worden gewaardeerd, hetgeen het mogelijk maakt om met een zekere mate van objectiviteit een evenredige huurprijsvermindering te berekenen. In dit geval leidt dit tot het volgende.
4.4
Onweersproken is dat de woonruimte van [gedaagde ] met balkon op 71 punten wordt gewaardeerd. Zonder balkon is dit 69 punten, want voor privé-buitenruimten tot 25 m² zoals het balkon van [gedaagde ] worden 2 punten toegekend, die nu in mindering strekken.
De maximale huurprijsgrens bij 71 punten bedroeg per 1 juli 2015 € 345,51 en bedraagt per 1 juli 2016 € 334,38. Bij 69 punten bedroeg dit per 1 juli 2015 € 335,78 en bedraagt dit per 1 juli 2016 € 324,96. Een huurprijsvermindering van 71 naar 69 punten, levert - uitgaande van genoemde bedragen - in geld een vermindering op van € 9,73 vanaf 1 juli 2015 en
€ 9,42 vanaf 1 juli 2016. Procentueel betreffen dit huurprijsverminderingen van afgerond 2,82%, zowel vanaf 1 juli 2015 (€ 9,73 / €345,51 x 100%) als vanaf 1 juli 2016
(€ 9,42 / € 334,38 x 100%).
Toepassing van deze huurprijsvermindering van 2,82% op de huur van [gedaagde ] vanaf
1 juli 2015 en vanaf 1 juli 2016 leidt tot de volgende bedragen: € 9,34 (2,82% van
€ 331,35) en € 9,40 (2,82% van € 333,33).
Omdat het aangevoerde geen aanknopingspunt biedt voor het oordeel dat [gedaagde ] al vóór 17 november 2015 - zijnde de datum waarop Woonbron geadviseerd heeft het balkon niet te gebruiken - huurgenot heeft geleden, doordat hij het balkon niet kon gebruiken, wordt de datum van 17 november 2015 aangehouden als de datum waarop de huurvermindering aanvangt. Dat betekent dat de huurprijs van 17 november 2015 tot en met 30 juni 2016 wordt vastgesteld op € 322,01 (€ 331,35 -/- € 9,34) en vanaf 1 juli 2016 op € 323,93
(€ 333,33 -/- € 9,40).
4.5
Woonbron stelt dat bij twintig balkons in het appartementencomplex dezelfde problemen zijn geconstateerd en dat haar exploitatie in het gedrang komt als ook de huren van die woonruimten naar beneden worden bijgesteld. Zonder nadere onderbouwing, die ontbreekt, kan dit echter niet worden aangenomen, temeer daar de hierboven genoemde bedragen aan huurprijsvermindering niet erg hoog zijn. Bovendien, aannemende dat de exploitatie hierdoor in het gedrag komt, levert dit geen reden op om af te zien van hetgeen waarop [gedaagde ] aanspraak heeft, namelijk huurprijsvermindering evenredig aan zijn verlies aan huurgenot.
4.6
[gedaagde ] wordt als de in overwegende mate in het ongelijk gestelde partij in de kosten veroordeeld, aan de zijde van Woonbron vastgesteld op € 117,00 aan griffierecht, € 94,08 aan explootkosten en € 1,97 aan informatiekosten, tezamen € 213,05 aan verschotten, en
€ 120,00 aan salaris voor de gemachtigde.
5.De beslissing
De kantonrechter:
wijst de vordering toe in die zin dat de huurprijs van de woonruimte aan de
[straat-en plaatsnaam] wordt vastgesteld op:
- € 322,01 van 17 november 2015 tot en met 30 juni 2016, en
- € 323,93 vanaf 1 juli 2016;
veroordeelt [gedaagde ] in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van Woonbron vastgesteld op € 231,05 aan verschotten en € 120,00 aan salaris voor de gemachtigde;
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad en wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. C.H. van Breevoort-de Bruin en uitgesproken ter openbare terechtzitting.
465