ECLI:NL:RBROT:2016:10137

• Datum uitspraak: 7 september 2016
• Publicatiedatum: 6 januari 2017
• Zaaknummer: 508590 KG ZA 16-964
• Instantie: Rechtbank Rotterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Kort geding
• Rechters: Th. Veling
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Executiegeschil over ontruiming van een registergoed met betrekking tot een hypotheekrecht

In deze zaak, die voor de Rechtbank Rotterdam is behandeld, betreft het een kort geding waarin eisers, een groep stichtingen en een besloten vennootschap, zich verzetten tegen de ontruiming van een registergoed. Dit registergoed is in gebruik door eisers en is onderworpen aan een hypotheekrecht dat door de stichting is gevestigd. De stichting heeft de executie van haar hypotheekrecht ingeleid, wat heeft geleid tot een ontruimingsaanzegging door de gedaagde partij, een besloten vennootschap. De eisers vorderen in kort geding dat de gedaagde wordt verboden om tot ontruiming over te gaan, met een dwangsom als sanctie in het geval van overtreding.

De voorzieningenrechter heeft de procedure en de relevante feiten in kaart gebracht, waaronder de dagvaarding, de pleitnota's en de eerdere procedures. De voorzieningenrechter heeft vastgesteld dat de gedaagde partij zich beroept op artikel 525 lid 3 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv), dat de bevoegdheid tot ontruiming regelt. De rechter heeft echter geoordeeld dat er onvoldoende bewijs is dat de eisers zich zonder recht of titel op het registergoed bevinden, en dat de gedaagde partij mogelijk niet bekend was met het gebruik van het registergoed door de eisers.

Uiteindelijk heeft de voorzieningenrechter geoordeeld dat de gedaagde partij de executie jegens de eisers moet staken, en heeft de vordering van de eisers toegewezen. De gedaagde is veroordeeld in de proceskosten, en de rechter heeft de dwangsom beperkt tot € 250.000,00. Dit vonnis is uitgesproken op 7 september 2016 door mr. Th. Veling.

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK ROTTERDAM

Team handel

zaaknummer / rolnummer: C/10/508590 / KG ZA 16-964

Vonnis in kort geding van 7 september 2016

in de zaak van

1. de stichting

[eisers] ,

2. de stichting

[eisers] ,

3.
[eisers] , handelend onder de naam

[eisers] ,

4. de stichting

[eisers] ,

5. de stichting

[eisers] ,

6. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

[eisers] ,

7.
[eisers] , handelend onder de naam

[eisers] ,

8.
[eisers] ,

9.
[eisers] , handelend onder de naam
[eisers] ,

10.
[eisers] ,

11.
[eisers] ,

12.
[eisers] ,

13.
[eisers] ,

14.
[eisers] ,

allen gevestigd of wonende te Ooltgensplaat, gemeente Goeree-Overflakkee,

eisers,

advocaat mr. A. Quispel te Oud-Beijerland.

tegen

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

[gedaagde] ,

gevestigd te Rotterdam,

gedaagde,

gemachtigde M. Rave, gerechtsdeurwaarder te Goes.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

• de dagvaarding van 23 augustus 2016, met producties,
• een brief van eisers van 23 augustus 2016, met aanvullende producties,
• de akte van 24 augustus 2016 van gedaagde, met producties,
• de mondelinge behandeling,
• de pleitnota van gedaagde.

1.2.

Ter zitting heeft de voorzieningenrechter een mondelinge uitspraak gedaan, waarbij de tenuitvoerlegging jegens eisers van de executoriale titels betekend bij exploten van 19/20 augustus 2016 is geschorst tot en met 7 september 2016, of zoveel eerder als vonnis wordt gewezen, op straffe van de verbeurte van een dwangsom van € 250.000,00.

1.3.

Het vonnis is bepaald op heden.

2. De feiten

2.1.

[bedrijf1] en [bedrijf2] (hierna: [bedrijf1] en [bedrijf2] ) hebben als eigenaren van [plaats]
” te Ooltgensplaat, gemeente Goeree-Overflakkee (hierna: [plaats] ) op 7 juli 2006 een recht van hypotheek gevestigd ten behoeve van de [stichting] (hierna: [stichting] ) op de percelen kadastraal bekend gemeente Ooltgensplaat, [registergoed] (hierna tezamen: her Registergoed).

In de hypotheekakte van 7 juli 2006 (hierna: de hypotheekakte) zijn de percelen met nummers [registergoed] omschreven als:

“II ZEKERHEDEN

[…]

C. percelen recreatiegrond, oorspronkelijk deel uitmakend van [plaats] ”, met wegen en een fortgracht, thans voornamelijk in gebruik als recreatie- respectievelijk kampeerterrein en waarop onder meer aangebracht recreatiewoningen en stacaravans, […].”

In de hypotheekakte is voorts het volgende huur- en ontruimingsbeding opgenomen:

IV HYPOTHEEKBEPALINGEN EN –BEDINGEN

[…]

D. Huur-beding

1. Het is de schuldenaar en/of de hypotheekgever gedurende de looptijd van de lening niet toegestaan, zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de hypotheekhouder de verbonden zaken geheel of gedeeltelijk te verhuren of verpachten of op enigerlei andere wijze in gebruik of genot af te staan.

2. […]

E. Beheers- en ontruimings-beding

1. (…)

2. Indien zulks met het oog op de executie vereist of dringend gewenst is, is de hypotheekhouder bevoegd de verbonden zaken onder zich te nemen en te verlangen dat dan het verhypothekeerde geheel wordt ontruimd en ter vrije beschikking van de hypotheekhouder wordt gesteld, zonodig uit kracht van deze akte. […]”

2.2.

[bedrijf1] en [bedrijf2] zijn bij beschikking van de Rechtbank Rotterdam van 30 september 2014 in staat van faillissement verklaard.

2.3.

[stichting] is overgegaan tot de executie van haar hypotheekrecht.

2.4.

Bij exploot van 14 januari 2016 heeft [stichting] aan eisers sub 1 tot en met 5 en eiser sub 7 een beroep doet op het huurbeding in de hypotheekakte aangezegd.

2.5.

Op 17 februari 2016 heeft een openbare executieveiling plaatsgevonden van het Registergoed.

2.6.

In de notariële akte “
Bijzondere Veilingvoorwaarden ” van 15 januari 2016 (hierna: de bijzondere veilingvoorwaarden) onder (A) ii. en vii. zijn de percelen met kadasternummers [registergoed] omschreven als:

“percelen grond, oorspronkelijk deel uitmakend van [plaats] ”, met wegen en een fortgracht, thans voornamelijk in gebruik als recreatie- respectievelijk kampeerterrein, en waarop onder meer aangebracht recreatiewoningen en stacaravans”.

Voorts is in de bijzondere veilingvoorwaarden voor zover hier relevant vermeld:

“
[…]

HOOFDSTUK II. BIJZONDERE VEILINGVOORWAARDEN

[…]

Artikel 5. Aanvaarding, gebruikssituatie, ontruiming

De Schuldeiseres [bedoeld wordt [stichting] , toevoeging rechtbank]
heeft een onderzoek ingesteld naar de gebruikssituatie van het Registergoed.

Voor zover aan Schuldeiseres bekend is het Registergoed (deels) in gebruik bij derden.

Er staan meerdere bedrijven bij de Kamer van Koophandel ingeschreven op [adres] te Ooltgensplaat. Verkoper is niet bekend met huurovereenkomsten. De bank heeft geen toestemming gegeven tot verhuur en heeft bij de aanzegging van de executie een beroep gedaan op de vernietiging van de (mogelijke) huurovereenkomst(en).

Blijkens info van de gemeente Goeree-Overflakkee uit de Basisregistratie Personen staan er twee personen ingeschreven op [adres] en [adres] . Onbekend is ten titel waarvan deze personen op deze adressen verblijven. Verkoper is niet bekend met huurovereenkomsten.

b. De koper aanvaardt het verkochte in de staat waarin het zich ten tijde van de feitelijke levering blijkt te bevinden en overigens is de Verkoper niet bekend met huurovereenkomsten inzake het verkochte.

[…]

g. De uitoefening van de in artikel 3:264 van het Burgerlijk Wetboek vermelde bevoegdheid wordt aan de koper overgelaten. De uitoefening van de bevoegdheid geschiedt voor rekening en risico van de koper.

Indien het Registergoed in gebruik is en niet vrij van gebruik wordt geleverd, is het aan de koper om op zijn kosten ontruiming van het verkochte te bewerkstelligen. De Verkoper staat niet in voor kopers bevoegdheid tot ontruiming.”

Verkoper heeft niet het verlof tot het inroepen van het huurbeding verzocht aan de voorzieningenrechter, omdat instandhouding van de huurovereenkomst in het belang is van de opbrengt. […]”

2.7.

Op 18 februari 2016 is het Registergoed bij
“Akte van gunning” aan gedaagde gegund. In het
“Procesverbaal inzet en afslag executieveiling” van 18 februari 2016 (hierna: proces-verbaal van toewijzing) onder (C) ii. en vii. zijn de percelen met kadasternummers [registergoed] omschreven als:

“percelen grond, oorspronkelijk deel uitmakend van [plaats] ”, met wegen en een fortgracht, thans voornamelijk in gebruik als recreatie- respectievelijk kampeerterrein, en waarop onder meer aangebracht recreatiewoningen en stacaravans”.

2.8.

Op 30 maart 2016 is de
“Akte de command” en de
“Akte houdende verklaring van betaling” verleden, waarna de eigendom van het Registergoed op gedaagde is overgegaan.

2.9.

Bij exploot van 25 mei 2016 heeft gedaagde aan eisers een beroep op het huurbeding in de hypotheekakte aangezegd.

2.10.

Bij exploot van 19 augustus 2016 en herstelexploot van 20 augustus 2016 heeft gedaagde aan eisers (over)betekend het proces-verbaal van toewijzing, en tevens aan eisers de ontruiming van het Registergoed tegen 25 augustus 2016 aangezegd.

3. Het geschil

3.1.

Eisers vorderen bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, gedaagde te verbieden om tot ontruiming van het Registergoed over te gaan, en wel op straffe van een dwangsom ad € 1.000.000,- in het geval gedaagde toch tot ontruiming mocht overgaan, met veroordeling van gedaagde in de proceskosten.

3.2.

Gedaagde voert verweer.

3.3.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4. De beoordeling

Ontvankelijkheid

4.1.

Gedaagde stelt dat de dagvaarding nietig is vanwege het niet in acht nemen van de gewone dagvaardingstermijn van een week. Aan eisers is echter toestemming verleend om gedaagde met toepassing van een verkorte dagvaardingstermijn te dagvaarden, wat eveneens is vermeld op het eerste blad van het exploot van dagvaarding, waarmee aan het voorschrift van artikel 117 Rv is voldaan.

4.2.

Gedaagde stelt voorts dat sprake is van misbruik van procesrecht, nu eisers een tweede kort geding tussen dezelfde partijen en over dezelfde feiten en omstandigheden aanspannen.

De voorzieningenrechter overweegt dat het beginsel van ne bis in idem een verbod inhoudt om - anders dan via het instellen van een rechtsmiddel - jegens dezelfde wederpartij een herhaalde vordering van gelijke inhoud en strekking in te stellen. Uit rechtspraak van de Hoge Raad (HR 16 december 1994, NJ 1995, 213) kan worden afgeleid dat schending van dit beginsel in een burgerlijk geschil op zichzelf geen grond is die kan leiden tot niet-ontvankelijkheid. Wel kan het beginsel een rol spelen bij de vraag of sprake is van misbruik van procesrecht door op dezelfde gronden een identieke vordering jegens dezelfde wederpartij in te stellen. Als uitgangspunt heeft te gelden dat het gesloten stelsel van rechtsmiddelen zich verzet tegen een herbeoordeling van de vordering om te voorkomen dat deze procedure in feite als een verkapt hoger beroep dient. Dit is slechts anders indien sprake is van nieuwe feiten en/of omstandigheden die het opnieuw instellen van de vordering zouden kunnen rechtvaardigen.

Partijen in het onderhavige kort geding waren weliswaar ook partij in de eerdere verzoekschriftprocedure, maar van het opnieuw instellen van een vordering van gelijke inhoud en strekking is geen sprake. Dit kort geding is geïnitieerd door eisers, in tegenstelling tot het eerder ingestelde verzoek door gedaagde. Daarnaast maakt het feit dat in beide procedures beslist wordt over de bevoegdheid tot ontruiming nog niet dat sprake is van een vordering/verzoek van gelijke inhoud en strekking. Herbeoordeling van het eerdere verzoek is niet aan de orde, nu de procedures van geheel andere aard zijn. In dit kort geding handelt het om de reikwijdte van de in artikel 525 lid 3 Rv bepaalde bevoegdheid tot ontruiming op grond van het proces-verbaal van toewijzing, terwijl het eerdere verzoek tot het verkrijgen van verlof tot het inroepen van het huurbeding zag op de reikwijdte van artikel 3:264 lid 5 BW.

4.3.

Anders dan gedaagde stelt, overweegt de voorzieningenrechter dat alle eisers belang hebben bij de onderhavige procedure, aangezien het exploot waarin de ontruiming is aangezegd aan ieder van hen is betekend en niet wordt betwist dat zij gebruik maken van het Registergoed.

4.4.

Het spoedeisend belang ligt besloten in de aard van de vordering.

4.5.

De conclusie van het voorgaande is dat eisers in hun vordering kunnen worden ontvangen.

Inhoudelijke beoordeling

4.6.

Ter beoordeling staat de vraag of artikel 525 lid 3 Rv aan gedaagde de bevoegdheid geeft om eisers tot ontruiming van het Registergoed te dwingen.

4.7.

Het geschil tussen partijen betreft een executiegeschil. Gedaagde heeft bij exploot van 19 augustus 2016 en herstelexploot van 20 augustus 2016 de tenuitvoerlegging van (de grossen van) de bijzondere veilingvoorwaarden, het proces-verbaal van toewijzing, de
“Akte van gunning”, de
“Akte de command” en de
“Akte houdende verklaring van betaling” aangezegd. Dit zijn in executoriale vorm opgemaakte notariële akten, die ten uitvoer kunnen worden gelegd. De vraag is of (de grosse van) deze akten ook een executoriale titel tegenover eisers opleveren.

4.8.

Op grond van artikel 525 lid 3 Rv kan naast de geëxecuteerde, ook degene die zich op het moment van inschrijving van het proces-verbaal van toewijzing zonder recht of titel op het Registergoed bevindt en als zodanig niet bekend was aan gedaagde, door gedaagde op grond van het proces-verbaal van toewijzing, tot ontruiming van het Registergoed worden genoodzaakt. Deze personen zijn degenen die de hypotheekhouder niet heeft kunnen traceren na aankondiging van de veiling bedoeld in artikel 516 Rv en die na de veiling zonder recht of titel in het geveilde pand blijken te wonen, bijvoorbeeld krakers (Kamerstukken II 2012/13, 33 484, nr. 3, p. 10-11, MvT).

4.9.

Vast staat dat geen van eisers is aan te merken als de geëxecuteerde. Tussen partijen is in geschil of eisers zijn te kwalificeren als personen die zich op het moment van inschrijving van het proces-verbaal van toewijzing zonder recht of titel op het Registergoed bevinden en als zodanig niet bekend waren aan gedaagde. De voorzieningenrechter beschikt over onvoldoende gegevens om naar voorlopig oordeel te kunnen bepalen of de door eisers gepretendeerde huurovereenkomsten (nog) bestaan, en zo ja, of deze in strijd met het huurbeding tot stand zijn gekomen, en in het verlengde daarvan, of de inroeping van het huurbeding tegenover eisers effect sorteert. In deze procedure kan echter in het midden blijven of eisers zich met recht of titel op het Registergoed bevinden, in welk geval artikel 525 lid 3 Rv ten aanzien van hen geen bevoegdheid tot ontruiming aan gedaagde geeft. Mocht blijken dat eisers geen recht of titel hebben, dan geven de overgelegde stukken voldoende aanleiding om te twijfelen aan de juistheid van de stelling van gedaagde, dat zij ten tijde van de inschrijving van het proces-verbaal van toewijzing onbekend was met het gebruik van het Registergoed door eisers. Blijkens de veilingstukken was [stichting] als hypotheekhouder voorafgaand aan de executiekoop bekend met het feit dat het Registergoed (deels) in gebruik is en hield zij rekening met het bestaan van (mogelijk ongeldige) huurovereenkomsten. Voorafgaande aan de veiling heeft [stichting] bij exploot van 14 januari 2016 het huurbeding tegenover eisers sub 1 tot en met 5 en sub 7 ingeroepen. Niet uitgesloten is dat [stichting] ook met de identiteit van de overige eisers bekend was of zich daarvan had moeten vergewissen. In onder meer de bijzondere veilingvoorwaarden en het proces-verbaal van toewijzing wordt melding gemaakt dat een groot deel van het Registergoed als recreatie- respectievelijk kampeerterrein wordt gebruikt, waarop onder meer aangebracht recreatiewoningen en stacaravans. Kennelijk is dit gebruik al van langere duur, nu dit gebruik ook al in de hypotheekakte van 7 juli 2006 wordt genoemd. In artikel 5 van hoofdstuk II van de bijzondere veilingvoorwaarden is voorts vermeld dat [stichting] een onderzoek heeft ingesteld naar de gebruikssituatie van het Registergoed en toen heeft geconstateerd dat meerdere bedrijven en twee personen in het register van de Kamer van Koophandel en in de Basisregistratie Personen staan ingeschreven op het adres van het Registergoed. In een eventuele bodemprocedure dient nader te worden onderzocht of [stichting] ook bekend was met de identiteit van de overige eisers dan wel de omstandigheden voor [stichting] reden hadden moeten zijn om in het kader van de vergewisplicht nader feitelijk onderzoek naar het gebruik van het Registergoed te verrichten, waarbij zij mogelijk de identiteit van de overige eisers had kunnen vaststellen. Van voor de hypotheekhouder niet traceerbare personen is de voorzieningenrechter derhalve onvoldoende gebleken.

4.10.

Concluderend acht de voorzieningenrechter onvoldoende aannemelijk dat gedaagde aan artikel 525 lid 3 Rv tegenover eisers een bevoegdheid tot ontruiming kan ontlenen.

4.11.

Die conclusie doet er niet aan af dat gedaagde tegenover eisers mogelijk wel een andere titel tot ontruiming heeft of door middel van een gerechtelijke procedure kan verkrijgen. Dit ligt echter in het onderhavige executiegeschil niet ter toetsing voor.

4.12.

Op grond van het voorgaande, en mede gelet op de verstrekkende onomkeerbare gevolgen van een ontruiming, dient gedaagde de executie jegens eisers te staken en zal de vordering worden toegewezen.

4.13.

De gevorderde dwangsom zal worden beperkt tot € 250.000,00.

4.14.

Gedaagde zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van eisers worden begroot op:

- dagvaarding en overige kosten € 94,08

- griffierecht 619,00

- salaris advocaat
816,00

Totaal € 1.529,08

5. De beslissing

De voorzieningenrechter

5.1.

schorst ten aanzien van eisers de tenuitvoerlegging van de executoriale titel(s) betekend bij exploot van 19 augustus 2016 en herstelexploot van 20 augustus 2016, op straffe van de verbeurte van een dwangsom van € 250.000,00,

5.2.

veroordeelt gedaagde in de proceskosten, aan de zijde van eisers tot op heden begroot op € 1.529,08,

5.3.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad en wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit vonnis is gewezen door mr. Th. Veling en in het openbaar uitgesproken op 7 september 2016.

2031/1980