Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
Team Bestuursrecht 2
zaaknummer: ROT 15/3490
uitspraak van de meervoudige kamer van 18 december 2015 in de zaak tussen
[eiseres]
en
de heffingsambtenaar van de Regionale Belasting Groep, verweerder,
gemachtigde: mr. Y. Kievit.
Procesverloop
Bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ), gedagtekend 28 februari 2015, heeft verweerder de waarde van [de onroerende zaak] voor het belastingjaar 2015 (met waardepeildatum 1 januari 2014) vastgesteld op € 1.480.000,-.
Bij uitspraak op bezwaar, gedagtekend 1 mei 2015 (het bestreden besluit), heeft verweerder het bezwaar ongegrond verklaard.
Eiseres heeft beroep ingesteld tegen het bestreden besluit.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 16 november 2015. Eiseres is samen met [a] verschenen. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. Tevens is G. Pragt, taxateur van verweerder, verschenen.
Overwegingen
1. Eiseres en haar partner [a] zijn ieder voor 50% eigenaar van de onroerende zaak. Het betreft een voormalig schoolgebouw met gymzaal en kleedkamers. De onroerende zaak is op 11 oktober 2012 aangekocht voor € 325.000,-. In geschil is de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2014.
In beroep heeft verweerder tot een waarde van € 1.163.000,- geconcludeerd.
2. Reeds gelet op deze door verweerder in beroep verdedigde waarde is het beroep van eiseres gegrond en dient het bestreden besluit te worden vernietigd. De rechtbank ziet aanleiding te bepalen dat deze uitspraak in de plaats treedt van het vernietigde besluit en overweegt daartoe als volgt.
3. Eiseres voert aan dat de waarde van € 1.163.000,- te hoog is en stelt dat deze ten hoogste € 650.000,- is. Ter onderbouwing hiervan verwijst eiseres naar het door haar ingebrachte taxatierapport van 18 mei 2015 van Wijnstra makelaardij.
3.1
Op verweerder rust de bewijslast aannemelijk te maken dat de waarde van
€ 1.163.000,- niet te hoog is. Ter onderbouwing van de waarde overlegt verweerder een taxatierapport van 25 juni 2015 van G. Pragt (hierna: taxatierapport van verweerder).
3.2.
Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
Op grond van artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ, voor zover van belang, wordt de waarde van een onroerende zaak voor zover die niet tot woning dient, in afwijking in zoverre van het tweede lid, bepaald op de vervangingswaarde indien dit leidt tot een hogere waarde dan die ingevolge het tweede lid. Bij de berekening van de vervangingswaarde wordt rekening gehouden met:
a. de aard en de bestemming van de zaak;
b. de sedert de stichting van de zaak opgetreden technische en functionele veroudering, waarbij de invloed van latere wijzigingen in aanmerking wordt genomen.
3.3
De rechtbank is gelet op artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ van oordeel dat, indien de waarde van de onroerende zaak op basis van de gecorrigeerde vervangingswaarde hoger uitkomt dan de waarde in het economisch verkeer die uit artikel 17, tweede lid, van de wet WOZ volgt, de waarde vastgesteld dient te worden op de gecorrigeerde vervangingswaarde.
Eiseres bestrijdt de door verweerder gebruikte waarden in de berekening van de gecorrigeerde vervangingswaarde, ook ter zitting, niet. Ook overigens ziet de rechtbank geen aanleiding deze berekening in het taxatierapport van verweerder voor deze incourante onroerende zaak voor onjuist te houden.
De door eiseres blijkens het door haar overgelegde taxatierapport voorgestane waarde van
€ 650.000,- is gebaseerd op de waarde in het economische verkeer en de eigen aankoopprijs op 11 oktober 2012 van de onroerende zaak ten bedrage van € 325.000,- ook. Wat verder ook van deze waarden zij, de waarde op basis van de gecorrigeerde vervangingswaarde komt in dit geval hoger uit en de wet schrijft in dat geval voor dat de gecorrigeerde vervangingswaarde moet worden aangehouden. Hetgeen eiseres overigens aanvoert, zoals de leegstand van de onroerende zaak, de slechte omgeving en de problematisch exploitatie, zijn zaken die betrekking hebben op de waarde in het economische verkeer en hebben geen invloed op de gecorrigeerde vervangingswaarde. Deze gronden leiden daarom niet tot een lagere waarde. Ook het gegeven dat de belastingdienst voor de overdrachtsbelasting van een (veel) lagere waarde uitgaat, waar eiseres op heeft gewezen, maakt deze lagere waarde niet aannemelijk omdat dit los staat van een waardering op basis van de Wet WOZ.
4. Omdat verweerder na het instellen van het beroep tot een lagere waarde heeft geconcludeerd dan in het bestreden besluit is het beroep gegrond. Verweerder dient het door eiseres betaalde griffierecht te vergoeden.
5. Van proceskosten die voor vergoeding in aanmerking komen is de rechtbank niet gebleken.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt het bestreden besluit;
- wijzigt de WOZ-beschikking in die zin dat de waarde voor het belastingjaar 2015 wordt vastgesteld op € 1.163.000,-;
- bepaalt dat verweerder de aanslag dienovereenkomstig verlaagt;
- bepaalt dat verweerder aan eiseres het betaalde griffierecht van € 45,- vergoedt.
Deze uitspraak is gedaan door mr. L.A.C. van Nifterick, voorzitter, en mrs. A.P. Hameete en C.F.J de Jongh, leden in aanwezigheid van mr. M. Noordegraaf, griffier.
De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 18 december 2015.
griffier voorzitter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof Den Haag (belastingkamer).