ECLI:NL:RBROT:2015:9134

• Datum uitspraak: 21 augustus 2015
• Publicatiedatum: 14 december 2015
• Zaaknummer: KTN-2760423
• Instantie: Rechtbank Rotterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: K.J. Bezuijen
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Ontbinding koopovereenkomst en aansprakelijkheid bemiddelaar bij verkoop woning

In deze zaak, die diende voor de Rechtbank Rotterdam op 21 augustus 2015, gaat het om een geschil tussen kopers en verkopers van een woning, waarbij de kopers aanspraak maken op een contractuele boete van € 15.000,00 wegens het niet nakomen van de leveringsverplichting door de verkopers. De kopers, vertegenwoordigd door hun gemachtigde A.D. van Tongeren van DAS rechtsbijstand, hebben de koopovereenkomst ontbonden omdat de verkopers niet in staat waren de woning te leveren op de afgesproken datum, aangezien de bank geen toestemming gaf voor de levering. De verkopers, vertegenwoordigd door mr. M.H. de Lange, betwisten de vordering en stellen dat zij niet tekort zijn geschoten in hun verplichtingen.

De kantonrechter oordeelt dat de verkopers niet hebben voldaan aan hun leveringsverplichting en dat de ontbinding van de koopovereenkomst door de kopers rechtsgeldig was. De rechter wijst de vordering van de kopers toe en kent hen de contractuele boete toe, evenals de wettelijke rente. Daarnaast wordt de vordering van de kopers voor buitengerechtelijke incassokosten afgewezen, omdat niet aan de wettelijke eisen is voldaan. In de vrijwaringzaak die door verkoper 2 tegen de makelaar is aangespannen, oordeelt de kantonrechter dat de makelaar tekort is geschoten in zijn zorgplicht en veroordeelt hem tot betaling van de schade die verkoper 2 heeft geleden.

De uitspraak benadrukt de verantwoordelijkheden van partijen in een koopovereenkomst en de zorgplicht van een makelaar bij de verkoop van onroerend goed. De rechter legt uit dat de makelaar had moeten ingrijpen en de ontbindende voorwaarde had moeten inroepen, wat leidde tot zijn aansprakelijkheid voor de schade van verkoper 2.

Uitspraak

RECHTBANK ROTTERDAM

zaaknummers:

2760423 CV EXPL 14-5422 (hoofdzaak) en

3677284 CV EXPL 14-59607 (vrijwaringzaak)

uitspraak: 21 augustus 2015

vonnis van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam,

in de hoofdzaak met zaaknummer 2760423 CV EXPL 14-5422 van

1)
[koper 1] ,

2)
[koper 2] ,

wonende te Vlaardingen,

eisers,

gemachtigde: dhr. A.D. van Tongeren, DAS rechtsbijstand,

tegen

1)
[verkoper 1] ,

gedagvaard zonder bekende vaste woon- en/of verblijfplaats,

vertegenwoordigd door gedaagde sub 2,

2)
[verkoper 2] ,

wonende te Vlaardingen,

gemachtigde: mr. M.H. de Lange,

gedaagden,

en in de vrijwaringzaak met zaaknummer 3677284 CV EXPL 14-59607 van

[verkoper 2] ,

wonende te Vlaardingen,

eiseres,

gemachtigde: mr. M.H. de Lange,

tegen

[de makelaar] ,

kantoorhoudende te Maastricht,

gedaagde,

in persoon procederend.

Partijen worden als volgt aangeduid:

eisers in de hoofdzaak als “ [kopers] .”, gedaagden in de hoofdzaak gezamenlijk als “ [verkopers]” en afzonderlijk als “ [verkoper 1] ” en “ [verkoper 2] ” en partijen in de vrijwaringszaak als “ [verkoper 2] ” en “ [de makelaar] ”.

1. Het verdere verloop van de procedure in de hoofdzaak

1.1

Het verdere verloop van de procedure volgt uit de volgende processtukken, waarvan de kantonrechter heeft kennisgenomen:

- het vonnis van deze rechtbank in het vrijwaringsincident d.d. 14 november 2014 en de daaraan ten grondslag liggende stukken;

- de conclusie van antwoord, met productie;

- de akte overleggen productie namens [kopers] ., met productie;

- de conclusie van repliek, met producties;

- de conclusie van dupliek.

1.2

De datum van deze uitspraak is door de kantonrechter nader bepaald op heden.

2. Het verweer in de hoofdzaak

2.1

[verkopers] hebben de vordering betwist en daartoe uiteindelijk het volgende -zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang- aangevoerd.

[verkopers] zijn niet tekort geschoten in hun leveringsverplichting uit hoofde van de tussen partijen gesloten koopovereenkomst met betrekking tot de woning aan de [adres en woonplaats] (hierna: de woning) zodat zij geen contractuele boete van 10 % van de koopsom aan [kopers] . verschuldigd zijn.

Voor het geval [verkopers] een boete verschuldigd zijn, wordt aangevoerd dat [kopers] . geen schade hebben geleden. Tevens wordt er een beroep op matiging gedaan.

[verkopers] betwisten buitengerechtelijke incassokosten verschuldigd te zijn nu [kopers] . op grond van een verzekering juridische bijstand verkrijgen. Met betrekking tot de gevorderde nakosten wordt betwist dat deze in de onderhavige procedure gevorderd kunnen worden en om die reden afgewezen dienen te worden.

2.1.1

Partijen hebben op 19 december 2012 een koopovereenkomst gesloten met betrekking tot de verkoop van de woning van [verkopers] aan [kopers] . tegen een koopsom van € 150.000,00. Partijen zijn daarbij nièt overeengekomen dat de levering van de woning op 21 januari 2013 zou plaatsvinden, maar pas na goedkeuring door de bank van [verkopers] . Nu hun bank geen toestemming voor de levering heeft gegeven, geldt de ontbindende voorwaarde zoals opgenomen in artikel 16.4 van de overeenkomst.

[kopers] . hebben de overeenkomst per brief van 23 mei 2013 ontbonden zodat [verkopers] de overeenkomst niet meer hoefden te ontbinden.

3. De beoordeling in de hoofdzaak

3.1

Partijen twisten over hetgeen is overeengekomen met betrekking tot de levering van de woning van [verkopers]. Volgens [kopers] . zou de levering op 21 januari 2013 plaatsvinden en volgens [verkopers] pas op een nader te bepalen datum, nadat hun bank toestemming had gegeven voor levering. Op [verkopers] rust op grond van artikel 150 Rv de bewijslast van hun stelling, nu zij zich op de rechtsgevolgen daarvan beroepen. De kantonrechter zal hen echter niet tot bewijslevering toe laten en overweegt daartoe als volgt.

3.2

Op 19 december 2012 is de koopovereenkomst door alle partijen ondertekend. Artikel 3.1 van de koopovereenkomst bepaalt dat de akte van levering zal gepasseerd worden op 21 januari 2013 of zoveel eerder of later als partijen tezamen nader overeenkomen.

Per brief van 22 februari 2013 hebben [kopers] . [verkopers] in gebreke gesteld nu zij de woning op 21 januari 2013 niet hebben geleverd en hebben [kopers] . aanspraak gemaakt op de contractuele boete van € 15.000,00 op grond van artikel 10.2 van de koopovereenkomst. Daarnaast hebben zij [verkopers] tot uiterlijk 4 maart 2013 in de gelegenheid gesteld om alsnog aan hun verplichtingen te voldoen.

3.3

Wat er ook zij van een voor uit te schuiven leveringsdatum, ten aanzien waarvan tussen partijen niet in geschil is dat er nimmer een exacte (nadere) datum is afgesproken, het had voor [verkopers] uit de ingebrekestelling van 22 februari 2013 duidelijk moeten zijn dat het [kopers] . ernst was met spoedige levering van de woning en dat zij niet bereid waren nog langer te wachten. Weliswaar is door hen in deze brief aan [verkopers] nog tot 4 maart 2013 uitstel gegeven voor het alsnog leveren van de woning, maar dat uitstel maakt niet dat daarmee de ingebrekestelling aan kracht heeft verloren. Enkel het tijdstip waarop het verzuim aan de zijde van [verkopers] zou intreden, is hiermee opgeschoven.

Indien [verkopers] meenden dat [kopers] . ook na 22 februari 2013 (nog) instemden met een onbeperkt uitstel om te voldoen aan de leveringsverplichting totdat er toestemming van de bank was, had het op hun weg gelegen om dit te stellen en aan te tonen, hetgeen zij hebben nagelaten. Uit de door hen overgelegde e-mail van de notaris, gedateerd 2 mei 2014, volgt dit niet, nu de notaris slechts bericht dat hij op 23 januari 2013 de stukken zijdens kopers heeft ontvangen en het de bedoeling was zo spoedig mogelijk te passeren. Deze mededeling van de notaris ziet derhalve op de periode van voor genoemde ingebrekestelling van 22 februari 2013.

3.3

[verkopers] hebben niet gereageerd op de ingebrekestelling. Ook hebben zij geen beroep gedaan op de ontbindende voorwaarde van artikel 16.4 van de koopovereenkomst in verband met het (nog steeds) niet verkrijgen van de toestemming van de bank, welke ontbindende voorwaarde is opgenomen ter bescherming van [verkopers] als verkopers en niet ten gunste van [kopers] . als kopers.

3.4

Nadat op 4 maart 2013 de op [verkopers] rustende verplichting mee te werken aan de feitelijke en juridische levering van de woning uitbleef, mochten [kopers] . overgaan tot ontbinding van de koopovereenkomst. [kopers] . zijn hiertoe overgegaan bij brief van 23 mei 2013. Deze ontbinding had direct rechtsgevolg. Dit betekent dat [kopers] . terecht aanspraak maken op de tussen partijen overeengekomen contractuele boete.

3.5

[verkopers] hebben nog aangevoerd dat [kopers] . geen schade hebben geleden. Wat hier ook van zij, dit doet niet af aan het feit dat [kopers] . op grond van de koopovereenkomst aanspraak kunnen maken op de gevorderde boete. De gevorderde hoofdsom is dan ook toewijsbaar.

3.6

[verkopers] hebben een beroep op matiging van de boete ex artikel 6:94 Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) gedaan. Op grond van artikel 6:94 BW kan de rechter op verlangen van de schuldenaar de bedongen boete matigen, indien de billijkheid dit klaarblijkelijk eist. Deze maatstaf brengt mee, dat de rechter pas als de toepassing van een boetebeding in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt, van zijn bevoegdheid tot matiging gebruik mag maken. Daarbij moet de rechter niet alleen letten op de verhouding tussen de werkelijke schade en de hoogte van de boete, maar ook op de aard van de overeenkomst, de inhoud en de strekking van het beding en de omstandigheden waaronder het is ingeroepen. De kantonrechter is van oordeel dat er geen grond is voor matiging van de contractueel overeengekomen boete. De opneming van dit soort boetebedingen in overeenkomsten als onderhavige heeft tot doel een drukmiddel te vormen om een partij die tekort schiet tot nakoming te bewegen. Tevens heeft een dergelijk beding de strekking de partij die niet in gebreke is te ontlasten van het bewijs van zijn schade. Bij het sluiten van de overeenkomst waren dan ook beide partijen het erover eens dat deze sanctie redelijk was. Juist bij de aankoop van woningen, die in veel gevallen samengaat met de verkoop van een andere woning, hebben partijen er belang bij zekerheid te hebben over (het tijdstip van) nakoming. Gelet op de aard van de overeenkomst en de inhoud en strekking van het beding en de omstandigheden waaronder het beding wordt ingeroepen, waaronder de omstandigheid dat [verkopers] de mogelijkheid hadden de ontbindende voorwaarde van artikel 16.4 van de koopovereenkomst in te roepen en het nalaten daarvan voor hun rekening en risico komt, ziet de kantonrechter geen aanleiding om de gevorderde boete in dit geval buitensporig te achten.

3.7

Dit alles leidt tot de slotsom dat de gevorderde hoofdsom van € 15.000,00 zal worden toegewezen.

3.8

De gevorderde wettelijke rente zal als onweersproken en op de wet gegrond eveneens worden toegewezen op de wijze zoals in de beslissing is vermeld.

3.9

[kopers] . maken aanspraak op een vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten. De kantonrechter stelt vast dat het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten van toepassing is, nu het verzuim van [verkopers] na 30 juni 2012 is ingetreden. De gevorderde vergoeding van buitengerechtelijke kosten zal worden afgewezen, nu niet voldaan is aan de in artikel 6:96, lid 6 BW gestelde eisen.

3.1

De door [kopers] . (voorwaardelijk) gevorderde afwikkelingskosten (nakosten) worden afgewezen, nu voldoende gegevens ontbreken om die kosten reeds thans te kunnen begroten. Mocht tussen partijen een geschil ontstaan omtrent de omvang van die kosten, staat het [kopers] . vrij de kantonrechter te verzoeken deze te begroten op de voet van artikel 237 lid 4 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv).

3.11

[verkopers] worden als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten veroordeeld, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [kopers] . bepaald op € 96,76 aan dagvaardingskosten, € 437,00 aan vast recht en € 600,00 aan salaris voor de gemachtigde

(2 punten). Genoemde bedragen te vermeerderen met de verschuldigde rente vanaf 14 dagen na de uitspraak van het vonnis tot aan de dag der voldoening.

4. Het verloop van de procedure in de vrijwaringzaak

4.1

Het verloop van de procedure volgt uit de volgende processtukken, waarvan de kantonrechter heeft kennisgenomen:

• het exploot van dagvaarding van 2 december 2014, met producties;
• de rolbeslissing van deze rechtbank d.d. 3 april 2015;
• de conclusie van antwoord, met producties;
• de conclusie van repliek;
• de conclusie van dupliek.

4.2

De datum van deze uitspraak is door de kantonrechter bepaald op heden.

5. Het geschil in de vrijwaringzaak

5.1

[verkoper 2] heeft bij dagvaarding gevorderd bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, [de makelaar] te veroordelen aan [verkoper 2] te betalen datgene waartoe [verkoper 2] , als gedaagde in de hoofdzaak jegens [kopers] . wordt veroordeeld, met inbegrip van de kostenveroordeling en een veroordeling van [de makelaar] in de proceskosten van de vrijwaringzaak, te vermeerderen met rente.

5.2

Aan haar vordering legt [verkoper 2] - zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang - ten grondslag dat [de makelaar] tekort schiet in de nakoming van zijn verplichtingen jegens [verkoper 2] (en [verkoper 1] ) uit hoofde van de hem gegeven opdracht tot bemiddeling bij verkoop van de woning. [de makelaar] heeft verzuimd namens [verkoper 2] (en [verkoper 1] ) de ontbindende voorwaarde van artikel 16.4 van de koopovereenkomst, zijnde het weigeren van toestemming tot levering door de bank in te roepen en [verkoper 2] te wijzen op de noodzaak tot het inroepen van deze ontbindende voorwaarde of de werking daarvan. Aldus heeft [de makelaar] niet gehandeld zoals van een redelijk en bekwaam en redelijk handelend vakgenoot mag worden verwacht. [de makelaar] dient dan ook de nadelige gevolgen van een eventuele veroordeling van [verkoper 2] in de hoofdzaak te dragen.

5.3

[de makelaar] heeft de vordering betwist en heeft daartoe het volgende -zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang- aangevoerd. [de makelaar] heeft voor [verkoper 2] (en [verkoper 1] ) de benodigde werkzaamheden uitgevoerd om de woning te kunnen verkopen. Doordat [verkoper 2] niet de benodigde papieren aanleverde, is de leveringsdatum van de woning niet gehaald. [de makelaar] treft hiervoor geen blaam zodat hij niet aansprakelijk is.

6. De beoordeling in de vrijwaringzaak

6.1

Partijen zijn een bemiddelingsovereenkomst aangegaan in de zin van artikel 7:425 BW. Op de bemiddelingsovereenkomst zijn ook de algemene bepalingen betreffende de overeenkomst van opdracht van toepassing.

6.2

[de makelaar] dient op grond van artikel 7:401 BW als opdrachtnemer bij de uitvoering van zijn werkzaamheden de zorg van een goed opdrachtnemer in acht te nemen. Dat houdt in dat hij dient te handelen zoals een redelijk bekwaam en redelijk handelend vakgenoot te werk zou zijn gegaan (HR 9 juni 2000 ECLI:NL:HR:2000:AA 6159). De vraag waartoe deze norm in een concreet geval verplicht, is een kwestie van uitleg. Het gaat er in zoverre om wat in het maatschappelijk verkeer gebruikelijk is en wat partijen over en weer van elkaar hebben verwacht en mochten verwachten.

6.2.1

In dat kader wordt door de kantonrechter als volgt overwogen. [de makelaar] , die als makelaar als professionele deelnemer in de desbetreffende branche kan worden aangemerkt, trad op als tussenpersoon bij de verkoop van de woning van [verkoper 2] en [verkoper 1] , die een dergelijke hoedanigheid niet bezitten. Dankzij inspanningen van [de makelaar] -die overigens niet ter discussie staan- is de woning verkocht aan [kopers] . De door [verkoper 2] en [verkoper 1] getekende koopovereenkomst betreft een standaard door Nederlandse makelaars gehanteerde NVM koopakte.

6.2.2

Uit de door [verkoper 2] in het geding gebrachte kopie van de bemiddelingsovereenkomst blijkt dat daarin geen (expliciete) verplichting is opgenomen die inhoudt dat [de makelaar] gehouden was de ontbinden voorwaarde in te roepen of [verkoper 2] daarop te wijzen. Niettemin kan de zorgplicht die op een redelijk bekwaam en redelijk handelende professionele makelaar rust onder omstandigheden toch meebrengen dat hij zich de belangen van zijn cliënt(en) inzake het tijdig inroepen van de ontbindende voorwaarde aantrekt, hen tijdig waarschuwt voor het verstrijken van die termijn en zijn cliënten zodanig informeert en adviseert dat deze nog in staat zullen zijn de ontbindende voorwaarde in te roepen om de schade die in de regel dreigt bij het niet voldoen aan de leveringsverplichting, te voorkomen of te beperken.

In deze zaak doet een dergelijke situatie zich voor. Immers, [de makelaar] wist dat het ging om een, door financiële problemen ingegeven, verkoop van een onroerende zaak met een restschuld. Hij heeft onbetwist gelaten dat hij wist dat bij de verkoop een leveringsvoorbehoud (ontbindende voorwaarde) is overeengekomen. Daarnaast heeft hij erkend dat [verkoper 2] hem de onder 3.3 genoemde ingebrekestelling van 22 februari 2013 met daarin de fatale termijn van 4 maart 2013 heeft toegestuurd, zodat hij van de inhoud daarvan op de hoogte was. Hij wist derhalve dat de ontbindende voorwaarde tot die datum ingeroepen kon worden en wat de gevolgen zouden zijn als daar geen beroep op werd gedaan.

Dit alles in aanmerking genomen brengt de kantonrechter tot het oordeel dat [de makelaar] een zorgplicht had die inhield dat hij de ontbindende voorwaarde had moeten inroepen dan wel [verkoper 2] op deze voorwaarde en op de gevolgen van het niet inroepen daarvan had moeten wijzen.

6.3

Door [de makelaar] is -terwijl daar in de conclusie van repliek uitvoerig op gewezen is door de gemachtigde van [verkoper 2] - in zijn geheel niets gesteld over deze zorgplicht. In rechte is daarmee als onbetwist komen vast te staan dat [de makelaar] namens [verkoper 2] (en [verkoper 1] ) geen beroep op de ontbindende voorwaarde heeft gedaan en/of [verkoper 2] op de noodzaak hiervan en de consequenties van het nalaten gewezen heeft. Hij heeft derhalve niet voldaan aan zijn zorgplicht. Dit betekent dat hij tekort is geschoten in de nakoming van zijn verplichting uit de bemiddelingsovereenkomst die hij als makelaar en opdrachtnemer had jegens [verkoper 2] . Op grond van artikel 6:74 BW is [de makelaar] aansprakelijk voor de schade die [verkoper 2] dientengevolge heeft geleden of nog lijdt. Nu zij in de hoofdzaak wordt veroordeeld tot het betalen van de contractuele boete, vermeerderd met wettelijke rente en proceskosten, is die schade verwezenlijkt. De vordering van [verkoper 2] zal dan ook als overigens op de wet gegrond worden toegewezen.

6.4

[de makelaar] wordt als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten veroordeeld, zoals hierna weergegeven. Genoemde bedragen te vermeerderen met de verschuldigde rente vanaf 14 dagen na de uitspraak van het vonnis tot aan de dag der voldoening.

7. De beslissing

De kantonrechter:

in de hoofdzaak

veroordeelt [verkopers] hoofdelijk -in die zin dat wanneer de een betaalt de ander zal zijn bevrijd- om aan [kopers] . tegen kwijting te betalen € 15.000,00, vermeerderd met de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW vanaf de dag der dagvaarding tot de dag der algehele voldoening;

veroordeelt [verkopers] hoofdelijk -in die zin dat wanneer de een betaalt de ander zal zijn bevrijd- in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [kopers] . vastgesteld op € 558,76 aan verschotten en € 600,00 aan salaris voor de gemachtigde, genoemde bedragen te vermeerderen met de verschuldigde rente vanaf 14 dagen na de uitspraak van het vonnis tot aan de dag der voldoening;

verklaart dit vonnis voor zover het de veroordelingen betreft uitvoerbaar bij voorraad;

wijst af het anders of meer gevorderde;

in de vrijwaringzaak

veroordeelt [de makelaar] aan [verkoper 2] te betalen datgene waartoe [verkoper 2] , als gedaagde in de hoofdzaak jegens [kopers] . is veroordeeld te betalen, met inbegrip van de kostenveroordeling;

veroordeelt [de makelaar] in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [verkoper 2] vastgesteld op:

€ 70,35, te weten 75% van de dagvaardingskosten,

voor welk bedrag [de makelaar] van het Landelijk Dienstencentrum voor de Rechtspraak (LDCR) een nota met betaalinstructies ontvangt, alsmede

€ 600,00 aan salaris voor de gemachtigde,

€ 23,45 aan resterende dagvaardingskosten en

€ 77,00 voor het door [verkoper 2] verschuldigde en door de gemachtigde betaalde griffierecht,

van welke bedragen het totaal rechtstreeks aan die gemachtigde dient te worden voldaan, genoemde bedragen te vermeerderen met de verschuldigde rente vanaf 14 dagen na de uitspraak van het vonnis tot aan de dag der voldoening;

verklaart dit vonnis voor zover het de veroordelingen betreft uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. K.J. Bezuijen en uitgesproken ter openbare terechtzitting.

745