ECLI:NL:RBROT:2015:8659

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK ROTTERDAM

Team handel

zaaknummer / rolnummer: C/10/460900 / HA ZA 14-1008

Vonnis van 14 oktober 2015

in de zaak van

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

MUERMANS VASTGOED HOLDING B.V.,

kantoorhoudend te Herten,

eiseres,

advocaat mr. S.D. Worotikan,

tegen

de stichting

STICHTING PENSIOENFONDS UNILEVER NEDERLAND "PROGRESS",

gevestigd te Rotterdam,

gedaagde,

advocaat mr. J. van Baaren.

Partijen worden hierna Muermans en Progress genoemd.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

 de dagvaarding van 14 augustus 2014, met de producties 1 tot en met 27;

 de conclusie van antwoord, met de producties 1 tot en met 5;

 het tussenvonnis van 18 februari 2015, waarbij een comparitie van partijen is bepaald;

 de brief van 20 februari 2015 van de rechtbank met vraagpunten;

 de brief van 4 maart 2015 van Muermans;

 de brief van 4 maart 2015 van Progress, met de producties 6 tot en met 10;

 de brief van 6 maart 2015 van Progress;

 het proces-verbaal van de zitting van 2 september 2015.

1.2.

Op de comparitie is bepaald dat vonnis zal worden gewezen.

2.Het geschil

2.1.

Muermans vordert, bij uitvoerbaar bij voorraad verklaard vonnis, samengevat:

primair:

veroordeling van Progress tot nakoming van de verplichting tot vergoeding van de kosten van aanleg van de vluchtweg door veroordeling van Progress tot betaling van (tenminste) € 83.925, te vermeerderen met rente;

subsidiair:

Progress te veroordelen tot betaling van vervangende schadevergoeding, van (tenminste) € 83.925 met overige schade, op te maken bij staat en te vermeerderen met rente;

en voorts:

voor recht te verklaren dat de afspraak tussen partijen inhoudt dat Progress verantwoordelijk is voor de vluchtweg en alle daaraan verbonden kosten, zoals bedongen in de leveringsakte en de fax van 6 februari 2003, en dat Progress toerekenbaar tekortschiet in de nakoming van deze verplichting en Muermans hierdoor schade heeft geleden;

Progress te veroordelen in de buitengerechtelijke kosten van € 1.645;

Progress te veroordelen in de proceskosten, te vermeerderen met rente en nakosten.

2.2.

Progress voert verweer tegen deze vorderingen en concludeert tot afwijzing daarvan, met voordeling van Muermans in de kosten van de procedure, te vermeerderen met rente en nakosten.

3.De beoordeling

3.1.

De rechtbank gaat uit van de volgende tussen partijen vaststaande feiten.

In 1988 zijn tussen Kok Beheer, optredend namens Progress, en Kantoorcentrum [kantoorcentrum 1] te Heerlen (hierna: [kantoorcentrum 2] ) afspraken gemaakt met betrekking tot het handhaven van een vluchtweg (nooduitgang) ten behoeve van een gebouwencomplex van Progress in Heerlen (hierna: het complex). De vluchtweg loopt via een raam in het trappenhuis en over de binnenplaats tussen panden van [kantoorcentrum 2] aan de [straatnaam 1] te Heerlen.

In de desbetreffende brief van 17 februari 1988 aan [kantoorcentrum 2] is opgenomen:
“Verder werd met u overeengekomen dat, zodra zich in de toekomst huurderswisselingen in het pand [straatnaam 2] , (Termeer Schoenen B.V.), alsmede [straatnaam 3] (Dixons B.V.) voordoen het bovenstaande komt te vervallen en een vluchtweg aan de voorzijde van deze panden aan de Promenade gecreëerd wordt”.

In 2002 en 2003 is tussen Progress en de gemeente Heerlen contact geweest over de vluchtweg, in elk geval ten dele vastgelegd in correspondentie.

In 2002 en 2003 is ook tussen Progress en Muermans contact geweest over de vluchtweg, eveneens in elk geval ten dele vastgelegd in correspondentie.

Partijen hebben een overeenkomst gesloten tot verkoop van het complex door Progress aan Muermans. De levering was aanvankelijk gepland op 1 december 2002. In dit kader heeft een due diligence-onderzoek door Muermans plaatsgevonden.

Bij fax van 4 oktober 2002 heeft Muermans Progress bericht naar aanleiding van de uitkomsten van het due dilligence-onderzoek. Daarin heeft Muermans haar zorgen geuit over de kwestie van de vluchtweg, mede gelet op de omstandigheid dat [kantoorcentrum 2] op dat moment het perceel waarlangs de vluchtweg liep had afgesloten.

Bij fax van 20 november 2002 heeft Muermans Progress onder meer bericht:
”Uw standpunt ten aanzien van D kan ik niet volgen.
Wij zijn het erover eens dat de bouwkundige en andere maatregelen door u getroffen worden om de vluchtweg aan te passen.”
Verder wordt in deze fax gesproken over het begrip huurderswisseling en over vrijwaring voor aanspraken van derden.

Op 21 november 2002 heeft Progress Muermans een kopie gestuurd van haar brief van diezelfde datum aan de gemeente. Die brief betreft de aanpassing van de bestaande vluchtweg via de [straatnaam 1] aan de eisen van het gewijzigde Bouwbesluit. Concreet gaat het om de afmetingen van de vluchtweg, een panieksluiting, de brandwerendheid, een sleutelkastje en een noodvoorziening bij stroomuitval voor het elektrische rolhek.

Het college van B&W van de gemeente heeft Progress bij brief van 30 januari 2003 bericht:
“Naar aanleiding van een ingekomen brief van de heer [kantoorcentrum 2] d.d. 8 januari 2003, delen wij u het volgende mede. Op grond van artikel 2.160 van het Bouwbesluit dient een bestaand bouwwerk voldoende routes te hebben waarlangs bij brand een veilige plaats kan worden bereikt. Voorts bepaalt artikel 2.162 van het Bouwbesluit dat een rookvrije vluchtroute naar het aansluitende terrein dient te leiden en vandaar naar de openbare weg gevlucht moet kunnen worden zonder dat deuren gepasseerd moeten worden die met een sleutel moeten worden geopend.
Om aan de strijdige situatie met betrekking tot voornoemde voorschriften een einde te maken heeft u een begin gemaakt aan een vluchtmogelijkheid van de Promenade door een gat aan de achterzijde te vergroten naar het achtergelegen perceel.
De heer [kantoorcentrum 2] heeft ons medegedeeld dat de voorgestelde oplossing namelijk het vergroten van ruimte niet voldoet, daar er door aanwezigheid van een elektrische poort niet ongestoord gevlucht kan worden. Deze poort wordt geregeld ‘s avonds gesloten waardoor er geen sprake meer is van een ongestoorde vluchtweg, daar een draaizwengel noodzakelijk is om deze poort te openen.
Wij hebben daartoe ter plaatse d.d. 22 januari 2003 een controle uitgevoerd, hieruit is gebleken dat de geplande vluchtroute niet conform de gemaakte afspraken, namelijk dat via een loopdeur een vluchtweg gecreëerd zou worden, kan worden uitgevoerd. Wij wijzen u er volledigheidshalve op dat indien de vluchtweg niet via deze weg gerealiseerd kan worden, u op grond van de voornoemde artikelen in het Bouwbesluit verplicht bent, indien de geplande oplossing niet voldoet, een alternatieve locatie voor de realisering van de vluchtweg te zoeken. Eventuele privaatrechtelijke problemen die hierbij in de weg staan mogen er niet toe leiden dat de realisering van de vluchtweg vertraagd wordt.
De vluchtweg dient in dit geval derhalve op eigen terrein te worden gerealiseerd.
Middels het bijgesloten formulier dient u binnen acht weken een schetsplan van de nieuw geplande vluchtweg in te dienen. (…) “.

Muermans heeft bij fax van 6 februari 2003 aan Progress bericht:
“Zoals overeengekomen draagt Progress op haar kosten en voor haar rekening voor de uitvoering van het gestelde in de brief van de gemeente d.d. 30-1-2003 (…)“.

Op 7 februari 2003 heeft Progress krachtens koopovereenkomst aan Muermans de appartementsrechten geleverd betreffende het onroerend goed waarvoor de onderhavige vluchtweg diende.

Artikel D (overige verklaringen van verkoper) onder a van de leveringsakte houdt onder meer in:
“(…) Verkoper staat ervoor in dat de vluchtweg via de [straatnaam 1] (perceel van [kantoorcentrum 3] ) voor zijn rekening en kosten voldoet en blijft voldoen aan het huidig vigerende bouwbesluit en/of huidige gemeentelijke verordening tot de huurovereenkomst van de hierna te noemen winkels eindigt. Verkoper zal op zijn kosten al die voorzieningen, maatregelen en/of (bouwkundige) aanpassingen realiseren die daarvoor nodig zijn.
Verkoper staat er voorts voor in dat de vluchtweg als zodanig (via het perceel van [kantoorcentrum 2] ) in stand blijft tot het moment dat de huurovereenkomst van [straatnaam 4] eindigt.
Verkoper vrijwaart koper voor alle (schade)aanspraken van derden, geen uitgezonderd, daaronder ook begrepen die van de (semi)overheid en of andere instanties. Voorts vrijwaart verkoper koper tegen alle vorderingen en aanspraken van [kantoorcentrum 2] en/of zijn rechtsopvolgers onder algemene of bijzondere titel “.

Op diezelfde dag, 7 februari 2003, heeft Muermans de appartementsrechten geleverd aan Jimi Beheer BV (hierna: Jimi).

Bij brief van 19 november 2003 aan de gemeente heeft een adviseur van Progress het standpunt kenbaar gemaakt dat, vanwege een eerder afgegeven bouwvergunning voor de vluchtroute, de bestaande vluchtroute door de gemeente (telefonisch) is erkend. Voorts is aangegeven dat eventuele aanpassingen aan de bestaande vluchtopening, om een vluchtmogelijkheid te verkrijgen die voldoet aan het Bouwbesluit 2003, op korte termijn worden gerealiseerd.

Namens [kantoorcentrum 2] is de adviseur van Progress bij e-mail van 17 december 2003 medegedeeld dat [kantoorcentrum 2] geen toestemming heeft verleend voor de inmiddels gerealiseerde verruiming van de doorgang, noch voor het betreden van haar percelen via die doorgang. Progress is gesommeerd de doorgang te verwijderen, althans ervoor te zorgen dat van de doorgang geen gebruik kan worden gemaakt zonder voorafgaande toestemming van [kantoorcentrum 2] .

Begin 2004 is tussen (de toenmalige advocaten van) partijen gecorrespondeerd over de kwestie, onder andere over de aangekondigde blokkering van de vluchtweg.

Op 24 oktober 2007 heeft Muermans Progress een prijsopgave gedaan voor de kosten van een alternatieve nooduitgang.

In reactie hierop heeft Progress bij brief van 29 oktober 2007 aan Muermans bericht dat tot dan toe [kantoorcentrum 2] gehouden was de vluchtweg te handhaven omdat er geen huurderswisselingen hadden plaatsgevonden en dat uit de brief van 24 oktober 2007 afgeleid wordt dat er zich inmiddels wel een huurderswisseling heeft voorgedaan. Volgens Progress zagen haar verplichtingen slechts op de bestaande (oude) vluchtweg.

In 2011 is door een rechtsopvolger van Muermans een alternatief voor de vluchtweg gerealiseerd door middel van een trapconstructie.

Medio 2012 is Muermans op deze kwestie bij Progress teruggekomen.

3.2.

Muermans vordert primair nakoming van de door haar gestelde verplichting van Progress om de kosten voor een alternatieve vluchtweg (/nooduitgang) voor haar rekening te nemen. Subsidiair vordert Muermans schadevergoeding omdat Progress in die verplichting is tekortgeschoten. Muermans baseert de gestelde verplichting op artikel D onder a van de leveringsakte van 7 februari 2003 en de daaraan voorafgegane fax van 6 februari 2003, waartegen Progress niet heeft geprotesteerd.

3.3.

Progress voert in de kern als verweer aan dat zij uitsluitend verplichtingen op zich heeft genomen ten aanzien van de bestaande vluchtweg, niet ten aanzien van (de kosten van) een alternatieve vluchtweg. Progress veronderstelt (sinds 2012) dat inmiddels sprake is geweest van een huurderswisseling, zodat haar verplichtingen ten aanzien van de bestaande vluchtweg zijn vervallen. Verder betoogt Progress dat er in de periode tussen 29 oktober 2007 en 5 juni 2012 geen contact is geweest tussen partijen en dat Muermans geen duidelijkheid heeft verschaft omtrent onder meer de daadwerkelijke kosten, de vraag aan wie is gefactureerd, welke afspraken daarover zijn gemaakt, of Muermans door Jimi is aangesproken, wat de grondslag daarvoor is, en wat de betekenis is van omstandigheid dat het complex in 2012 is verkocht aan Karioka BV. Progress betwist dat Muermans, die vanaf 7 februari 2003 geen eigenares meer is van het complex, een rechtsgeldige titel heeft voor haar vordering.

3.4.

De door Muermans ingestelde vorderingen strekken ertoe dat Progress aansprakelijk wordt gehouden voor de kosten van de inmiddels gerealiseerde alternatieve vluchtweg. Zoals ter zitting door Muermans is bevestigd, heeft zijzelf in dit kader financiële verplichtingen op zich genomen jegens een opvolgend eigenares van het complex. Er van uitgaande dat dit een voldoende belang voor Muermans oplevert voor haar vorderingen in deze procedure, dient te worden beoordeeld of er een juridische verplichting voor Progress bestaat om de kosten van de nieuwe vluchtweg voor haar rekening te nemen.

Volgens Muermans vloeit deze verplichting voort uit artikel D onder a van de akte waarbij zij het complex van Progress heeft verkregen. De rechtbank deelt dit standpunt niet, om de navolgende redenen.

3.5.

Artikel D onder a van de akte spreekt uitdrukkelijk over “de vluchtweg via de [straatnaam 1] (perceel van [kantoorcentrum 2] )” respectievelijk “de vluchtweg als zodanig” en voegt daar aan toe “(via het perceel van [kantoorcentrum 2] )”. Er is redelijkerwijs geen andere lezing mogelijk dan dat de daarbij geformuleerde verplichting ziet op de bestaande vluchtweg. Nu vaststaat dat de vluchtweg inmiddels is vervangen door een alternatieve constructie is nakoming van artikel D onder a naar de letterlijke tekst ervan niet aan de orde.

3.6.

De stellingen van Muermans geven aanleiding om vervolgens te onderzoeken of deze verplichting in de omstandigheden van het geval ertoe heeft geleid dat Progress ook de verplichting had te zorgen voor een alternatieve vluchtweg.

3.6.1.

De in artikel D onder a geformuleerde verplichting ziet op het voldoen aan met name het Bouwbesluit en op het in stand blijven van de vluchtweg totdat de huurovereenkomst van [straatnaam 4] eindigt.

3.6.2.

In dit kader is van belang dat onvoldoende concreet is gesteld en onderbouwd dat de bestaande vluchtweg moest worden vervangen omdat hij niet voldeed aan het Bouwbesluit.
Uit de hiervoor onder 3.1 vermelde correspondentie kan slechts worden afgeleid dat er discussie is geweest tussen Progress en de gemeente, maar tot een aanschrijving is het niet gekomen. Progress heeft zich op het standpunt gesteld – zo begrijpt de rechtbank – dat de bestaande vluchtweg, mogelijk met aanpassingen, kon worden gehandhaafd omdat daarvoor eerder bouwvergunning was verleend. Muermans heeft niet aannemelijk gemaakt dat dit standpunt op voorhand als onhoudbaar moet worden beschouwd, laat staan dat zij op basis daarvan Progress heeft aangesproken. De rechtbank kan in deze omstandigheden niet vaststellen dat het Bouwbesluit in de weg stond aan handhaving van de bestaande vluchtweg.

3.6.3.

Voor zover moet worden aangenomen dat het probleem zat in het standpunt van [kantoorcentrum 2] dat zij geen medewerking zou hoeven te verlenen aan de vluchtweg, blijkt dat begin 2004 nog contact is geweest tussen partijen over onder andere de eerder aangekondigde blokkering van de vluchtweg. Welk vervolg dit heeft gekregen in de jaren tot 2011 – toen een alternatieve vluchtweg is geconstrueerd – heeft Muermans niet duidelijk gemaakt. Voor zover Muermans zich op het standpunt stelt dat haar rechten zijn overgegaan op de opvolgende rechtsverkrijger(s) geldt hetzelfde: niet blijkt welk vervolg een eventuele discussie met [kantoorcentrum 2] heeft gekregen. Op de comparitie heeft Progress in dit kader aangevoerd dat [kantoorcentrum 2] als eigenares inmiddels was vertrokken, en dat met de nieuwe eigenaar misschien gemakkelijk een regeling getroffen had kunnen worden.

Hierbij komt dat Progress bij brief van 29 oktober 2007 Muermans heeft bericht dat tot dan toe [kantoorcentrum 2] gehouden was de vluchtweg te handhaven omdat er geen huurderswisselingen hadden plaatsgevonden en dat uit de brief van 24 oktober 2007 afgeleid wordt dat er zich inmiddels wel een huurderswisseling heeft voorgedaan. Uit deze brief van 29 oktober 2007 kon Muermans afleiden dat Progress er van uitging dat vanwege een huurderswisseling haar verplichting op grond van artikel D ons a van de akte was geëindigd en dat zij zich niet meer gehouden voelde om jegens [kantoorcentrum 2] zo nodig actie te ondernemen. Niet gebleken is dat Muermans daartegen heeft geprotesteerd en op actie jegens [kantoorcentrum 2] heeft aangedrongen. Muermans stelt alleen dat zij naar aanleiding van die brief Progress begin 2008 heeft gebeld om een afspraak te maken om het standpunt van Muermans weer te geven en om samen te zoeken naar een oplossing; tot een afspraak is het nooit gekomen omdat Progress daar geen reden toe zag, aldus Muermans.

3.6.4.

In deze omstandigheden kan de rechtbank niet vaststellen dat Progress na 2007 nog langer verplichtingen had op grond van artikel D onder a, laat staan dat zij in verzuim zou zijn geraakt met de nakoming ervan. Als er al verplichtingen zijn blijven bestaan, had het op de weg van Muermans, of haar belanghebbende rechtsopvolger(s), gelegen om Progress actief te betrekken bij eventuele problemen met [kantoorcentrum 2] . Nu dit niet althans onvoldoende is gebeurd, komt Muermans geen beroep toe op artikel D onder a.

De rechtbank verwerpt dan ook het standpunt van Muermans dat niet van belang is dat niet duidelijk is waarom Progress op enig moment is gestopt met het onderzoeken / realiseren van een alternatieve vluchtroute (dagvaarding 2.3 en 2.5).

3.6.5.

Uit het voorgaande volgt dat artikel D onder a van de akte uitsluitend ziet op de bestaande vluchtweg en dat er geen grond is voor de conclusie dat Progress is tekortgeschoten in de hieruit voortvloeiende verplichtingen.

3.6.6.

Uit de correspondentie waarop Muermans een beroep doet vloeien geen verdergaande verplichtingen voort dan die blijken uit artikel D onder a. Het gaat steeds om de handhaving van de bestaande vluchtweg. Voor zover Muermans heeft betoogd dat Progress – anders dan op basis van artikel D onder a van de akte – de verplichting op zich heeft genomen de kosten van een alternatieve vluchtweg op zich te nemen, wordt deze stelling daarom niet gevolgd door de rechtbank.

3.6.7.

Het beroep van Muermans op de fax van 6 februari 2003 kan haar ook niet baten. De omstandigheid dat op dat moment een schriftelijke betwisting door gedaagde is uitgebleven, kan niet tot de conclusie leiden dat overeenstemming is ontstaan over de inhoud van die fax. Er zijn onvoldoende bijkomende feiten en omstandigheden gesteld die dat anders maken. Dit geldt nog sterker omdat in de fax niet expliciet en concreet een verplichting is omschreven.
Met Progress stelt de rechtbank vast dat in de periode voorafgaand aan de levering onderhandelingen hebben plaatsgevonden over de tekst van artikel D onder a, maar dat de door Muermans bepleite verplichting daarin niet terecht is gekomen. Of tijdsdruk daaraan debet is kan in het midden blijven; het ongewijzigd laten passeren van de leveringsakte komt voor risico van Muermans.

3.6.8.

Wat betreft de vrijwaring voor aanspraken van derden geldt dat deze voortbouwt op de door Muermans gestelde verplichtingen voor Progress. Nu die verplichtingen niet zijn komen vast te staan, biedt ook de contractuele vrijwaring geen grondslag voor toewijzing van de vorderingen van Muermans.

3.7.

De conclusie is dat er geen grondslag is voor de gevorderde nakoming en/of voor de gevorderde schadevergoeding. De vorderingen van Muermans dienen daarom te worden afgewezen.

3.8.

Muermans dient als de in het ongelijk gestelde partij in de kosten van de procedure te worden veroordeeld, als gevorderd met rente indien de kosten niet binnen 14 dagen worden voldaan. De proceskosten worden begroot op € 1.892 wegens griffierecht en € 1.788 voor advocatensalaris (2,5 punt in tarief IV).

3.9.

Voor een zelfstandige veroordeling in de nakosten bestaat geen grond, nu de kostenveroordeling ook voor deze nakosten een executoriale titel oplevert (voor € 131,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat Muermans niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 68,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak).

4.De beslissing

De rechtbank

4.1.

wijst de vorderingen af;

4.2.

veroordeelt Muermans in de proceskosten, aan de kant van Progress tot op heden begroot op € 3.680, te betalen binnen 14 dagen na dit vonnis en te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over dit bedrag indien geen tijdige betaling plaatsvindt;

4.3.

verklaart deze kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. R.J.A.M. Cooijmans en is in het openbaar uitgesproken op 14 oktober 2015.

1694 /
106