Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
zaaknummer: 3626849 VV EXPL 14-646
uitspraak: 13 januari 2015
vonnis in kort geding ex artikel 254 lid 4 Wetboek Pro van Burgerlijke Rechtsvordering van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam,
in de zaak van
de stichting
Stichting Woonbron,
gevestigd te Rotterdam,
eiseres bij exploot van dagvaarding van 10 december 2014,
gemachtigde: mr. T.A. Vermeulen te Rotterdam,
tegen
[gedaagde],
wonende te Rotterdam,
gedaagde,
gemachtigde: mr. W. Suttorp te Rotterdam.
Partijen worden hierna aangeduid als “Woonbron” en “[gedaagde]”.
1.Het verloop van de procedure
1.1
De kantonrechter heeft kennis genomen van de inhoud van de dagvaarding in kort geding van 10 december 2014 met producties.
1.2
De mondelinge behandeling van het kort geding heeft plaatsgevonden op 30 december 2014. Voorafgaand aan die zitting zijn van de zijde van [gedaagde] nog 3 producties ingediend. Ter zitting is namens Woonbron verschenen mevrouw[SdB], sociaal beheerder, bijgestaan door de gemachtigde mr. T.A. Vermeulen. [gedaagde] is in persoon verschenen, bijgestaan door haar gemachtigde mr. W. Suttorp. Ter zitting hebben partijen hun standpunten nader toegelicht, waarbij aan de zijde van [gedaagde] een pleitnota is overgelegd, die aan de dossierstukken is toegevoegd. De griffier heeft eveneens aantekening gehouden van het verhandelde ter zitting.
1.3
De kantonrechter heeft de uitspraak van het vonnis bepaald op heden.
2.De vaststaande feiten
In het kader van de onderhavige procedure kan van de volgende vaststaande feiten worden uitgegaan.
2.1
Tussen Woonbron als verhuurder en [gedaagde] als huurder bestaat sinds 6 januari 2014 een huurovereenkomst met betrekking tot de woning aan de [straatnaam en plaats].
2.2
Op de huurovereenkomst zijn de Algemene Huurvoorwaarden 2013 van toepassing.
Hierin staat onder meer:
(…)
Huurder zal het gehuurde als een goed huurder en overeenkomstig de daaraan gegeven bestemming gebruiken.
(artikel 9 lid Pro 1)
Indien de bestemming van het gehuurde ‘woonruimte’ is, zal huurder het gehuurde gedurende de huurtijd zelf als woonruimte voor hem en de leden van zijn huishouden gebruiken. Hij dient er zijn hoofdverblijf te hebben, hetgeen betekent dat hij er permanent woont en hij geen andere permanente woonruimte heeft.
(artikel 9 lid Pro 2)
Huurder zal in, vanuit of in de nabijheid van het gehuurde geen woning- of buurtgerelateerde misdrijven of overtredingen plegen of aanleiding geven tot bestuursdwang door de overheid.
(artikel 11 lid Pro 2)
Het is huurder niet toegestaan activiteiten te verrichten die op grond van de Opiumwet strafbaar zijn gesteld. Het handelen in drugs in en in de nabijheid van de woning is niet toegestaan. Het is huurder evenmin toegestaan voorzieningen aanwezig te hebben om op / in het gehuurde hennep te kweken.
(artikel 11 lid Pro 3)
Bij overtreding van het in de leden 2 of 3 bepaalde wordt zonder nadere aankondiging een procedure gestart waarin ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde wordt gevorderd.
(artikel 11 lid Pro 4)
(…)
2.3
Tijdens een doorzoeking van de politie in het gehuurde op 28 oktober 2014 werden op verschillende (verborgen) plaatsen drugs, versnijdingsmiddelen en aan drugshandel- en verwerking gerelateerde en met drugssporen besmette accessoires gevonden en in beslag genomen. In totaal is aangetroffen: 298,4 gram heroïne, 40,3 gram cocaïne, 1118,5 gram versnijdingsmiddel en diverse accessoires zoals tape, vacuumzakken, sealapparaat, grammenweegschaal met cocaïnesporen, ammoniak en diverse andere artikelen met poeder- en drugssporen. Voorts blijkt uit de rapportage van de politie dat tijdens de doorzoeking geen vrouwenkleding of vrouwelijke verzorgingsproducten werd aangetroffen maar wel mannenkleding en mannelijke verzorgingsproducten.
2.4
Op 25 november 2014 heeft de burgemeester van Rotterdam zowel Woonbron als [gedaagde] onder meer als volgt bericht:
“(…)
Uit de rapportage van Delfshaven ondersteund door de rapportage van de Politie Eenheid Rotterdam, is gebleken dat in genoemde woning drugs is aangetroffen.
(…)
Gezien de ernst van de constatering, heb ik het voornemen gebruik te maken van mijn bevoegdheid tot bestuursdwang ex artikel 13b Opiumwet door genoemde woning voor een bepaalde periode te sluiten.”
2.5
Bij brief van 25 november 2014 heeft Woonbron [gedaagde] verzocht de huur van de woning per direct op te zeggen. [gedaagde] heeft hierop niet gereageerd.
2.6
Naar aanleiding van zijn voornemen heeft de burgemeester [gedaagde] en Woonbron uitgenodigd hun zienswijzen naar voren te brengen tijdens een hoorzitting op 11 december 2014.
3.De vordering
3.1
Tegen de achtergrond van de vaststaande feiten vordert Woonbron [gedaagde] te veroordelen tot ontruiming van de woning.
3.2
Aan deze vordering heeft Woonbron – zakelijk weergegeven – ten grondslag gelegd dat door in en/of vanuit de woning te handelen in verdovende middelen en/of de woning voor dat doel ter beschikking te stellen en de woning bovendien niet zelf te bewonen maar onder te verhuren [gedaagde] op verschillende wijze gehandeld heeft in strijd met de contractuele bepalingen. Mitsdien is er sprake van ernstige tekortkomingen zijdens [gedaagde], die elk op zich maar zeker in onderlinge samenhang ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigen.
In verband met de aangetroffen grote hoeveelheid drugs kan, gezien het beleid van de burgemeester van Rotterdam, met een aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid voorspeld worden dat de burgemeester overgaat tot sluiting en dat deze beslissing stand zal houden in bezwaar en beroep. Mede gelet op haar taak als toegelaten instelling in de zin van artikel 70 Woningwet Pro heeft Woonbron er belang bij dat de woning vóór de sluiting wordt ontruimd. De ervaring leert dat de burgemeester van Rotterdam afziet van het nemen van een maatregel ten aanzien van een verhuurd huis indien de verhuurder, voordat de maatregel is genomen, beschikt over een ontruimingstitel. Gelet op de kosten en vertraging die te verwachten zijn als de ontruiming pas na de sluiting zal kunnen plaatsvinden, heeft Woonbron spoedeisend belang bij haar vordering.
4.Het verweer
[gedaagde] heeft tegen de vordering -zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang- het volgende aangevoerd.
Woonbron dient in haar vordering niet-ontvankelijk te worden verklaard. Een beoogde ontruiming, nog voordat er een bestuurlijk besluit is genomen, is prematuur en toont volgens [gedaagde] aan dat er geen sprake is van een spoedeisend belang. Er is door Woonbron ook nog geen bodemprocedure aanhangig gemaakt.
[gedaagde] betwist dat zij in strijd heeft gehandeld met haar verplichtingen als huurster.
Zij heeft daartoe aangevoerd dat zij niet op de hoogte was van de aanwezigheid van de drugs en haar terzake dus niets verweten kan worden. Haar ex-vriend heeft achter haar rug om gehandeld. Dat [gedaagde] niet op de hoogte was van de aanwezigheid van de drugs in het gehuurde blijkt wel uit het feit dat zij door de politie is verhoord, maar niet als verdachte is aangemerkt. Er is absoluut geen recidivekans, nu [gedaagde] de banden met haar ex-vriend direct heeft verbroken. Bovendien is het maar de vraag of de burgemeester daadwerkelijk tot sluiting van de woning zal overgaan, nu het enkel aanwezig zijn van drugs in een woning nog geen sluiting rechtvaardigt.
[gedaagde] betwist tevens dat zij geen hoofdverblijf in de woning zou hebben. Het politieonderzoek was daar niet op gericht. Als de politie goed had gekeken, had zij wel degelijk kledingstukken, post en verzorgingsproducten van [gedaagde] waargenomen. Daarbij komt dat [gedaagde] een deel van haar spullen had meegenomen om gedurende enige tijd bij haar zus te logeren, die haar hulp nodig had in verband met klachten aan haar voet. Ook was een deel van haar kleding opgeborgen in een koffer in de berging, omdat de moeder van haar ex-vriend zou langskomen en zij vanuit de Marokkaanse traditie niet mocht weten dat haar zoon al samenwoonde. [gedaagde] verwijst naar de overgelegde verklaringen van haar zus, diens huisarts en buurtbewoners.
Het kwijtraken van de woning zou voor [gedaagde] leiden tot een onevenredig groot nadeel. [gedaagde] is overspannen en wordt thans begeleid door maatschappelijk werk.
5.De beoordeling van de vordering
5.1
In dit kort geding dient, mede op basis van hetgeen partijen naar voren hebben gebracht, te worden beoordeeld of de in deze zaak aannemelijk te achten omstandigheden een ordemaatregel vereisen dan wel of de vordering van Woonbron in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen heeft dat het gerechtvaardigd is op de toewijzing daarvan vooruit te lopen door het treffen van een voorziening zoals gevorderd. Gelet op het voorlopige karakter van de kort gedingprocedure past geen uitgebreid onderzoek naar de feiten en is er geen plaats voor nadere bewijsvoering. De kantonrechter zal zijn beslissing dan ook moeten nemen aan de hand van de onbetwiste stukken en onweersproken gelaten stellingen en wat hem aannemelijk voorkomt.
5.2
Gelet op de gemotiveerde betwisting van [gedaagde] dat zij op de hoogte was van de door haar (inmiddels) ex-vriend in het gehuurde ondergebrachte drugs, waarvoor zij hem geen toestemming heeft gegeven, in de periode dat zij bij haar zus verbleef in verband met haar verzorging vanwege klachten aan haar voet, hetgeen wordt bevestigd in een schriftelijke verklaring van haar zus alsmede door diens huisarts, alsmede de omstandigheid dat thans nog niet bekend is of de burgemeester van Rotterdam daadwerkelijk tot sluiting van de woning zal besluiten, is naar het oordeel van de kantonrechter thans de juistheid van de grondslag van de vordering van Woonbron onvoldoende komen vast te staan om te kunnen oordelen dat de vordering in een bodemprocedure met een hoge mate van waarschijnlijkheid zal worden toegewezen. Dit leidt tot afwijzing van de vordering in kort geding.
5.3
Woonbron wordt als de in het ongelijk gestelde partij in de kosten van deze procedure veroordeeld.
6.De beslissing
De kantonrechter,
rechtdoende in kort geding:
wijst de vordering af;
veroordeelt Woonbron in de kosten van dit geding, tot op heden aan de zijde van [gedaagde] begroot op € 400,00 voor het salaris van de gemachtigde;
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.J.L.M. van der Wildt en uitgesproken ter openbare terechtzitting.
364