ECLI:NL:RBROT:2015:642

• Datum uitspraak: 30 januari 2015
• Publicatiedatum: 2 februari 2015
• Zaaknummer: 2832542
• Instantie: Rechtbank Rotterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: R.J. van Boven
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Huurprijsvermindering en gebreken in huurwoning; geluidsoverlast cv-leidingen

In deze zaak heeft de verhuurder, Ressort Wonen, beroep aangetekend tegen een uitspraak van de huurcommissie die een huurprijsverlaging had goedgekeurd voor een woning die door de gedaagde werd gehuurd. De huurcommissie had vastgesteld dat er sprake was van een ernstig gebrek, namelijk geluidsoverlast van de cv-leidingen, wat volgens de wet rechtvaardigde dat de huurprijs tijdelijk verlaagd werd tot 40% van de maximale huurprijs. De verhuurder betwistte deze conclusie en voerde aan dat de geluidsoverlast niet ernstig genoeg was om een huurprijsverlaging te rechtvaardigen. De kantonrechter heeft de procedure gevolgd en de relevante processtukken beoordeeld, waaronder het rapport van de huurcommissie en de verklaringen van beide partijen. De rechter oordeelde dat de geluidsoverlast, hoewel niet constant, wel degelijk de nachtrust van de huurder verstoorde en dat dit een gebrek vormde dat recht gaf op huurprijsvermindering. De rechter heeft de vordering van Ressort Wonen om de oorspronkelijke huurprijs te handhaven afgewezen en bevestigd dat de huurprijs voor de periode van 1 januari 2013 tot 1 augustus 2014 verlaagd moest worden tot € 176,95 per maand. Vanaf 1 augustus 2014 moest de huurder weer de oorspronkelijke huurprijs van € 347,63 per maand betalen, met de mogelijkheid tot huurprijsverhogingen. Ressort Wonen werd veroordeeld in de proceskosten van de gedaagde.

Uitspraak

RECHTBANK ROTTERDAM

zaaknummer: 2832542 CV EXPL 14-9279

uitspraak: 30 januari 2015

vonnis van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam,

in de zaak van

de stichting
“WONINGSTICHTING RESSORT WONEN”,

zijnde rechtsopvolgster van Woningstichting Rozenburg en Woningstichting Nieuwe Waterweg, h.o.d.n. Stichting Ressort Wonen,

gevestigd te Rozenburg, gemeente Rotterdam,

eiseres,

gemachtigde: GGN mastering credit,

tegen

[gedaagde] ,

wonende te Rozenburg, gemeente Rotterdam,

gedaagde,

gemachtigde: mr. J.J.M. Vrancken.

Partijen worden hierna aangeduid als Ressort Wonen en [gedaagde].

1. Het verloop van het proces

1.1

Het verloop van de procedure volgt uit de volgende processtukken, waarvan de kantonrechter heeft kennisgenomen:

• het exploot van dagvaarding van 21 februari 2014, met producties;
• de aantekeningen van het mondelinge antwoord van gedaagde d.d. 6 maart 2014;
• het vonnis van deze rechtbank d.d. 6 maart 2014 waarin een comparitie van partijen is bepaald;
• de brief van mr. Vrancken d.d. 1 mei 2014, met bijlagen;
• het proces-verbaal van de op 9 mei 2014 gehouden comparitie van partijen;
• de conclusie van repliek, met productie;
• de conclusie van dupliek.

1.2

De datum van deze uitspraak is door de kantonrechter bepaald op heden.

2. De vaststaande feiten

Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend dan wel niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken, gelet ook op de in zoverre niet betwiste inhoud van de in het geding gebrachte

producties, staat tussen partijen – voorzover van belang – het volgende vast:

2.1

[gedaagde] huurt een woning aan de [adres] te [plaatsnaam](hierna: het gehuurde) van Ressort Wonen.

2.2

[gedaagde] heeft de huurcommissie verzocht om een huurprijsverlaging vanwege een gebrek, bestaande uit geluidsoverlast cv-leidingen, aan het gehuurde.

2.3

Op 26 november 2013 heeft de onderzoeksambtenaar van de huurcommissie een rapport ‘voorbereidend onderzoek’ (hierna: het rapport) opgesteld. Onder punt 3 overige bevindingen in het rapport staat vermeld:

“overige gebreken en/of tekortkomingen niet vallend onder de categorie A. B of C.

De huurder heeft bij de aanzegging onderhoudsgebreken aangegeven dat er al sinds lange tijd sprake is van geluidsoverlast van de cv-leidingen. De huurder hoort met name ’s nachts een tikkend geluid boven het plafond waardoor zijn nachtrust ernstig verstoord wordt. […] de rapporteur heeft tijdens het onderzoek geconstateerd dat er sprake is van een tikkend geluid […]. Mogelijk is genoemde klacht inherent aan het gebrek (CQa4)
Voortdurende ernstige geluidsoverlast van tot de woonruimte behorende c.v.-installatie zoals deze omschreven is in het gebrekenboek van de dienst van de huurcommissie.”

2.4

Op 15 januari 2014 heeft de huurcommissie uitspraak gedaan omtrent het verzoek tot huurprijsverlaging van [gedaagde] (hierna: de uitspraak). De uitspraak van de huurcommissie luidt – voor zover relevant –:

“ […]

Verklaring van de partijen

Korte samenvatting verklaring huurder: Ik kan mij verenigen met de inhoud van het rapport van onderzoek en de geadviseerde woningwaarderingspunten.

Korte samenvatting verklaring gemachtigde van de verhuurder ([gemachtigde]):

Ik kan mij verenigen met de inhoud van het rapport van onderzoek en de geadviseerde woningwaarderingspunten.

De planning is om komend jaar het dak te vervangen. De leidingen tussen het plafond en het dak worden compleet vervangen. […] We hebben identieke klachten van andere bewoners. Daar hebben we wat aan gedaan. nu klagen er nog 2 of 3 bewoners.

[…]

Beoordeling

[…]

Onderhoud en gebreken

Gelet op het rapport van onderzoek en de verklaringen op de zitting heeft de woonruimte volgens de Huurcommissie een ernstig gebrek:

Er is sprake van geluidsoverlast van de cv-leidingen. De cv-leidingen zijn op sommige plaatsen in de loop der jaren licht verzakt waardoor er mogelijk bij het uitzetten en krimpen van de leidingen contactgeluid ontstaat. Er is sprake van een tikkend geluid, waarvan de huurder aangeeft dat het met name in de nachtelijke uren als zeer hinderlijk wordt ervaren. Dit is een gebrek, analoog aan het gebrek in categorie C, nummer Qa4, t.w.:
Voortdurende ernstige geluidsoverlast van tot de woonruimte behorende c.v.-installatie.

Bij een gebrek in categorie C kan de Huurcommissie de huurprijs tijdelijk verlagen tot 40% van de maximale huurprijs.

[…]

De huurprijs wordt tijdelijk verlaagd tot 40% van € 442,38 (maximale huurprijs). De huurder betaalt dus € 176,95 per maand.

[…]

De verlaging van de huurprijs gaat daarom in op 1 januari 2013.”

3. Het geschil

3.1

Ressort Wonen heeft bij dagvaarding gevorderd bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, - verkort weergegeven –:

- te bepalen dat de huurprijs niet wordt verlaagd per 1 januari 2013 en dat de oorspronkelijke huurprijs gehandhaafd blijft, alsmede dat de eventuele huurprijsverhogingen zijn toegestaan;

- [gedaagde] te veroordelen tot betaling aan Ressort Wonen de huurprijs van € 347,63 per maand per 1 januari 2013, zomede tot betaling van de eventuele huurprijsverhogingen;

- [gedaagde] te veroordelen in de proceskosten.

3.2

Aan haar vorderingen legt Ressort Wonen naast de onder 2 genoemde vaststaande feiten - zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang - ten grondslag dat er geen sprake is van een gebrek in de categorie CQa4 dat een huurprijsvermindering tot 40% van de maximale huurprijs rechtvaardigt.

In haar conclusie van repliek stelt zij subsidiair dat een vermindering van de huurprijs tot 40% van de maximale huurprijs proportioneel hoog is en dat de huurprijs over de periode van 1 januari 2013 tot 1 augustus 2014 verminderd dient te worden tot een percentage tussen 70 en 100 van de maximale huurprijs.

3.2.1

De onderzoeker heeft bij het voorbereidend onderzoek onvoldoende zelfstandig onderzoek verricht zodat de huurcommissie het tikken van de cv-leidingen ten onrechte heeft aangemerkt als een ernstig gebrek in de zin van categorie C onder Qa4 van het door de huurcommissie gehanteerde gebrekenboek. Volgens het Bouwbesluit is er bij de categorie CQa4 slechts sprake van ernstige geluidsoverlast van de cv-installatie indien vrijwel constant geluiden zoals tikken/ruisen/zoemen hoorbaar zijn in het hoofdwoonvertrek en/of de slaapvertrekken. Er is in het gehuurde weliswaar sprake van een tikkend geluid op gezette tijden als gevolg van krimp en uitzetting van de leidingen bij toe- en afname van de warmtevraag dat zich in de morgen en de avond voordoet, maar dit geluid is niet hevig of voortdurend overlast veroorzakend.

Zelfs al zou er sprake zijn van een gebrek, dan is er nog geen aanleiding tot het verlagen van de huurprijs tot 40% van de maximaal toegestane huurprijs. Ressort Wonen heeft er alles aangedaan om de klachten te verhelpen. Zo zijn de montagebeugels vervangen, is er vilt aangebracht onder de leidingen, zijn er compensatoren geplaatst en is de cv-pomp herhaaldelijke malen afgesteld. Recentelijk is het dak van het complex vervangen en zijn de leidingen vernieuwd. Deze werkzaamheden zijn afgerond in de week van 21-25 juli 2014 zodat de huurverlaging heeft te gelden tot en met juli 2014.

3.3

[gedaagde] erkent dat de huurprijsverlaging heeft te gelden tot en met juli 2014 zodat hij vanaf 1 augustus 2014 gehouden is de overeengekomen huurprijs, alsmede de eventuele verhogingen volgens de daarvoor geldende regels, te voldoen.

Met betrekking tot de periode van 1 januari 2013 tot 1 augustus 2014 schaart hij zich achter het oordeel van de huurcommissie.

4. De beoordeling van de vordering

4.1

Ressort Wonen heeft tijdig, te weten binnen acht weken nadat de uitspraak van de Huurcommissie is verzonden, onderhavige vordering (tot huurprijsvaststelling) ingesteld bij de kantonrechter zodat zij in zoverre kan worden ontvangen in die vordering.

4.2

Een huurder heeft de mogelijkheid om in geval van vermindering van huurgenot ten gevolge van een gebrek in de zin van artikel 7:204 BW een daaraan evenredige vermindering van de huurprijs te verkrijgen. In het Besluit gebreken dat via artikel 6 Besluit huurprijzen woonruimte (Bhw) is opgenomen als Bijlage II bij het Bhw staat de categorieën gebreken opgesomd. Deze categorieën zijn niet limitatief en vaak stellen huurcommissies normatieve beleidsuitgangspunten op. Zo ook in onderhavig geval waar in het gebrekenboek van de huurcommissie aan de categorie C een aanvullende lijst is toegevoegd. Op deze aanvullende lijst staat onder Qa4 vermeld: ‘van voortdurende ernstige geluidsoverlast van de tot de woonruimte behorende cv-installatie is slechts sprake indien vrijwel constant geluiden zoals tikken/ruisen/zoemen hoorbaar zijn in het hoofdwoonvertrek en/of de slaapvertrekken’.

Qa4 betreft een categorie die door de huurcommissie niet is aangemerkt als een categorie waarvoor de organisatie van de huurcommissie niet over voldoende technische kennis beschikt om de aanwezigheid van een dergelijk gebrek zelf op eenvoudige wijze te constateren. De onderzoeker van de huurcommissie kan een gebrek in de zin van Qa4 dus zelfstandig vaststellen. Het verweer van Ressort Wonen dat een gebrek in de categorie Qa4 niet zonder meer op eenvoudige wijze is vast te stellen wordt dan ook verworpen.

4.3

Naar het oordeel van de kantonrechter is aan de hand van de in het geding gebrachte stukken vast komen te staan dat het tikkend geluid vanuit de cv-leidingen kan worden aangemerkt als een gebrek als bedoeld in voornoemde categorie CQa4. Immers, uit de onder 2.4 geciteerde uitspraak van de huurcommissie volgt dat er sprake is van een gebrek analoog aan het gebrek in categorie C, nummer Qa4 én dat deze conclusie wordt gedeeld door Ressort Wonen. Daarnaast voerde Ressort Wonen -ook al voordat [gedaagde]de huurcommissie inschakelde- diverse werkzaamheden uit aan de cv-leidingen naar aanleiding van klachten van meerdere huurders. Nu het probleem is opgelost nadat in de zomer van 2014 de gehele dakisolatie en dakbedekking van het complex zijn vervangen waarbij de leidingen zijn vernieuwd, is voldoende gebleken van een (ernstig) gebrek.

Dat volgens Ressort Wonen het tikkende geluid niet voortdurend te horen is, maakt dit oordeel niet anders nu[gedaagde] onbetwist heeft gesteld dat zijn nachtrust door het tikken ernstig verstoord werd en een onverstoorde nachtrust essentieel is voor een normaal huurgenot.

Dit alles leidt tot de slotsom dat de vordering van Ressort Wonen te bepalen dat de huurprijs niet wordt verlaagd per 1 januari 2013 en dat de oorspronkelijke huurprijs gehandhaafd blijft, zal worden afgewezen.

4.4

Ressort Wonen heeft daarnaast aangevoerd dat het gebrek niet noopt tot het tijdelijk verlagen van de huurprijs tot 40% van de maximale huurprijs, de maximaal laagste toegestane in rekening te brengen huurprijs.

Zoals hierboven overwogen leidt het gebrek in het gehuurde tot een verstoring van de nachtrust zodat de kantonrechter geen aanleiding ziet om een ander percentage te hanteren dan 40% van de maximale huurprijs. Dit ongeacht het gegeven dat Ressort Wonen diverse werkzaamheden heeft verricht om het probleem te verhelpen, nu al deze pogingen -in ieder geval bij het door [gedaagde] gehuurde- de overlast niet hebben verholpen.

4.5

Nu partijen geen verweer hebben gevoerd over de periode dat de tijdelijke huurprijs-verlaging van kracht is, te weten van 1 januari 2013 tot 1 augustus 2014, stelt de kantonrechter de periode van de tijdelijke huurprijsverlaging vast op 1 januari 2013 tot

1 augustus 2014.

4.6

Ressort Wonen wordt als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij veroordeeld in de proceskosten van Van Wingerden.

5. De beslissing

De kantonrechter:

stelt vast dat het gehuurde over de periode van 1 januari 2013 tot 1 augustus 2014 een gebrek vertoonde dat tijdelijk een vermindering van de huurprijs rechtvaardigt tot 40% van de maximale huurprijs, neerkomend op een bedrag van € 176,95 per maand;

bepaalt dat vanaf 1 augustus 2014 de door [gedaagde] aan Ressort Wonen te betalen huurprijs € 347,63 per maand bedraagt, alsmede dat eventuele huurprijsverhogingen zijn toegestaan;

veroordeelt Ressort Wonen in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [gedaagde] vastgesteld op € 120,00 aan salaris voor de gemachtigde;

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

wijst af het anders of meer gevorderde.

Dit vonnis is gewezen door mr. R.J. van Boven en uitgesproken ter openbare terechtzitting.

745