Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
zaaknummer: 3747711 CV EXPL 15-1181
uitspraak: 7 augustus 2015
vonnis van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam,
in de zaak van
Stichting Ouderenhuisvesting Rotterdam,
gevestigd te Rotterdam,
eiseres bij exploot van dagvaarding van 29 december 2014,
gemachtigde: mw. mr. T.J. de Groot te Woerden
tegen
[gedaagde]
woonplaats: Brielle
gedaagde,
gemachtigde: mr. R. Scheltes te Rotterdam
Partijen worden hierna aangeduid als “SOR” en “[gedaagde]”.
1.Het verloop van de procedure
Het verloop van de procedure volgt uit de volgende processtukken, waarvan de kantonrechter heeft kennis genomen:
- het exploot van dagvaarding van 29 december 2014, met producties;
- de conclusie van antwoord;
- het tussenvonnis van 17 maart 2015;
- het proces-verbaal van de op 30 april 2015 gehouden comparitie van partijen.
2.De vaststaande feiten
Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend, dan wel niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken, staat tussen partijen het volgende vast.
2.1
SOR is een toegelaten instelling als bedoeld in artikel 70 van de Woningwet. SOR richt zich op de huisvesting van 55-plussers in de omgeving van Rotterdam. SOR verhuurt huurappartementen voor senioren, verzorgingsplaatsen en bedrijfsruimten. SOR stelt zich ten doel om huisvesting te bieden met een bijbehorend pakket aan diensten, gericht op het zo lang mogelijk zelfstandig wonen.
2.2
SOR heeft met ingang van 1 december 2009 met [gedaagde] een huurovereenkomst gesloten met betrekking tot de woning aan de [adres] in het complex [naam complex] te Brielle. Het complex [naam complex] bestaat uit 202 woningen waarvan circa 100 sociale huurwoningen zijn. Het complex bevat onder meer een recreatieruimte, een gemeenschappelijke tuin en een lift. Daarnaast heeft het complex een eigen huismeester.
2.3
Partijen zijn een aanvangshuur overeengekomen van € 457,70 per maand en een voorschotbedrag van € 60,44 per maand voor bijkomende zaken en diensten.
Deze bestaan uit: stroomverbruik algemene ruimten; schoonmaken algemene ruimten; ontstoppingsbijdrage; tuinonderhoud; glasfonds/verzekering; administratiekosten; abonnementskosten telefoonaansluitingen liften; stookkosten; waterverbruik algemene ruimten; huismeester; inventaris inclusief onderhoud.
2.4
SOR heeft in het verleden in de jaarlijkse afrekening van de servicekosten een post “derving servicekosten door leegstand ” opgenomen tot een maximum van 2% van de overige servicekosten. In de laatste afrekening over 2013 is de 2% derving servicekosten wel opgenomen, maar is door SOR een voorbehoud gemaakt betreffende de doorberekening van de dervingskosten in afwachting van de uitkomst van deze procedure.
3.De vordering
3.1
SOR heeft bij dagvaarding gevorderd bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad,
I- te verklaren voor recht dat SOR gerechtigd is middels haar jaarlijkse afrekening servicekosten een vast percentage van maximaal 2%, dan wel een door de kantonrechter in goede justitie vast te stellen percentage, aan [gedaagde] in rekening te brengen ter zake van gederfde servicekosten ten aanzien van het complex [naam complex];
II- te verklaren voor recht dat de door SOR middels haar afrekening servicekosten over het boekjaar 2013 ten aanzien van het complex [naam complex] aan [gedaagde] in rekening gebrachte vergoeding ter zake van gederfde servicekosten door leegstand redelijk is, althans te bepalen welk bedrag redelijk is.
3.2
Aan haar vordering heeft eiseres - zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang - ten grondslag gelegd dat de servicekosten ten behoeve van de gezamenlijke woningen gemaakt worden, zodat – mede gelet op het specifieke karakter van de onderhavige woningen en de doelgroep van SOR – het alleszins gerechtvaardigd is dat de gederfde vaste kosten als gevolg van leegstand worden doorberekend aan alle huurders. Immers, het dienstenpakket ten behoeve van de huurders van het complex wordt bepaald door de min of meer vaste exploitatiekosten van het dienstenpakket en niet door het aantal bewoonde woningen. Het doorberekenen van gederfde servicekosten is al vele jaren een gebruikelijke handelwijze en vond indertijd steun in de rapport “Van service naar kosten” van het toenmalige Ministerie van VROM. De Huurcommissie heeft jarenlang dit beleid gevolgd, maar heeft dit beleid in 2012 zonder nadere motivering gewijzigd en bepaald dat vanaf het boekjaar 2013 geen kosten voor leegstandsderving aan de huurder doorberekend mogen worden.
4.Het verweer
[gedaagde] heeft de vordering betwist en heeft daartoe het volgende - zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang – aangevoerd. [gedaagde] kan zich vinden in de beleidswijziging van de Huurcommissie omdat deze uitgaat van verlies van inkomsten voor leegstand die tot het ondernemersrisico van de verhuurder behoren. Derving van huur door leegstand wordt ook niet achteraf verrekend met de zittende huurders.
5.De beoordeling van de vordering
5.1
Op 1 juli 2014 is de Wet van 4 juni 2014 (Stb.2014, 205, 234) in werking getreden. Deze wet houdt een aantal wijzigingen in van boek zeven van het Burgerlijk Wetboek, waaronder de artikelen 7:237 lid 3 BW (de definitie van het begrip servicekosten) en de artikelen 7:259 tot 7:261 BW, almede van de Uitvoeringswet Huurprijzen Woonruimte, alles in verband met de modernisering en vereenvoudiging van de werkwijze van de Huurcommissie. Gezien het overgangsrecht is ten aanzien van de vordering sub II het recht van toepassing zoals dat gold vóór 1 juli 2014 omdat deze vordering betrekking heeft op het boekjaar 2013. Ten aanzien van vordering sub I geld het nieuwe recht. Voor de vraag die in deze procedure centraal staat heeft de wetswijziging echter geen gevolg.
5.2
Aan het verhuren van woningen in een complex als het [naam complex], is inherent dat sprake is van onvermijdelijke leegstand als gevolg van het opnieuw gebruiksklaar maken van de woning na een verhuizing, ook wel “frictieleegstand” genoemd. Volgens het systeem van artikelen 7:237 lid 3 BW en 7:259 lid 1 BW komen in beginsel uitsluitend overeengekomen en daadwerkelijk gemaakte kosten voor doorberekening aan de huurder in aanmerking. Met dit systeem en het in voornoemde artikelen vastgelegd toetsingskader staat het tot 2013 gevoerde beleid van de Huurcommissie op gespannen voet. Immers, ter zake derving van servicekosten door leegstand zijn partijen niets overeengekomen en wordt evenmin een dienst geleverd.
5.3
SOR beroept zich op het sedert jaar en dag gevoerde beleid van de Huurcommissie dat gestoeld is op het rapport “Van service naar kosten” van het toenmalige Ministerie van VROM. Dit uit 1984 daterend rapport vormt evenwel een te smalle basis om steun te kunnen blijven bieden voor het standpunt van SOR. Onduidelijk blijft op grond waarvan de Huurcommissie haar beleid heeft gewijzigd. Wellicht wordt het verklaard door het achterhaalde uitgangspunt dat bij de calculatie van de kale huurprijs van woningen, het gebruikelijk was rekening te houden met mogelijke huurderving door middel van een toeslagpercentage van 2%. Inmiddels worden de jaarlijkse maximale huurprijsverhogingen eerder door politiek/maatschappelijke overwegingen bepaald. Wat daar ook van zij, welbeschouwd was al in het bovengenoemd rapport geen sterker argument voor de afwijking van het in artikel 7:259 lid 1 BW gelegen toetsingskader te vinden dan dat het als redelijk werd ervaren een deel, namelijk maximaal 2%, voor rekening van de huurders te laten komen. Waarom dat redelijk is, valt in de desbetreffende passage in het meergenoemd rapport niet te lezen. Die redelijkheid kan niet gevonden worden in de omstandigheid dat de meeste servicekosten zoals de onder 2.3 genoemde kosten schoonmaken algemene ruimten, tuinonderhoud, abonnementskosten telefoonaansluitingen liften, huismeester en dergelijke kosten e.d. ook bij incidentele leegstand onverminderd doorlopen. Niet valt in te zien waarom het redelijk is om de zittende huurders in de kosten van leegstand – waaraan zij part noch deel hebben en waarop zij geen enkele invloed hebben – te laten bijdragen, zelfs niet als het beperkt blijft tot een percentage van maximaal 2%. Leegstand is immers een gegeven waarmee elke verhuurder rekening moet houden en aldus tot het ondernemersrisico behoort.
5.4
Met andere woorden, aan het tot 2013 gevoerde beleid van de Huurcommissie ten aanzien van doorbelasting van een deel van de derving van servicekosten, noch aan het meergenoemd rapport “Van service naar kosten”, noch aan overige argumenten kan SOR voldoende steun ontlenen voor haar standpunt dat zij gerechtigd is om over het boekjaar 2013 alsnog een bedrag voor derving servicekosten bij de huurders in rekening te brengen.
5.5
Dat het niet mogen doorbelasten van (een deel van) de gederfde servicekosten voor SOR substantiële financiële gevolgen heeft maakt dat oordeel niet anders.
5.6
Uit het bovenstaande volgt dat de vordering van SOR als ongegrond wordt afgewezen met veroordeling van SOR als de in het ongelijk gestelde partij in de kosten van het geding.
6.De beslissing
De kantonrechter,
wijst de vordering af;
veroordeelt SOR in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [gedaagde] vastgesteld op € 600,00 aan salaris voor de gemachtigde;
Dit vonnis is gewezen door mr. P. Vlaswinkel en uitgesproken ter openbare terechtzitting.
693