Uitspraak
vonnis
RECHTBANK ROTTERDAM
Team haven en handel
zaaknummer / rolnummer: C/10/455249 / HA ZA 14-737
Vonnis van 29 april 2015
in de zaak van
de stichting
STICHTING QUAWONEN,
gevestigd te Bergambacht,
eiseres,
advocaat mr. G. van der Spek,
tegen
1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[gedaagde1],
gevestigd te Rosmalen, gemeente 's-Hertogenbosch,
2. de naamloze vennootschap
[gedaagde2],
gevestigd te Rosmalen, gemeente 's-Hertogenbosch,
gedaagden,
advocaat mr. D.C. Orobio de Castro.
Partijen zullen hierna QuaWonen en [gedaagden] genoemd worden. Apart zullen [gedaagden] worden aangeduid als [gedaagde1] en [gedaagde2].
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 26 november 2014 en de daaraan ten grondslag liggende processtukken;
- de brief van 24 februari 2015 van mr. G. van der Spek, met producties;
- de comparitieaantekeningen van mr. R. Sekeris en mr. G. van der Spek;
- de pleitnota van mr. D.C. Orobio de Castro en mr. E. Verweij;
- het proces-verbaal van comparitie van 10 maart 2015;
- de brief van 17 maart 2015 van mr. E. Verweij;
- de brief van 18 maart 2015 van mr. G. van der Spek.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
QuaWonen houdt zich bezig met het stichten en exploiteren van woningen ten behoeve van verbetering van de volkshuisvesting.
2.2.
[gedaagde1] houdt zich onder meer bezig met het ontwikkelen van bouwplannen, het aannemen, uitvoeren of doen uitvoeren en uitbesteden van bouwwerken. Een van de handelsnamen van [gedaagde1] is IJsselbouw. IJsselbouw B.V. (hierna: 'IJsselbouw') was een rechtsvoorganger van het tegenwoordige [gedaagde1].
2.3.
In 2008 heeft QuaWonen een aantal aannemers/ontwikkelaars, waaronder IJsselbouw, uitgenodigd om in competitieverband deel te nemen aan het verder ontwikkelen van twee deelplannen van het project Parkwijk te Lekkerkerk. De twee deelplannen betroffen de nieuwbouw aan de Koninginneweg/Marijkeweg en de ontwikkeling van het zogeheten IJsbaanterrein.
2.4.
Op 24 november 2008 heeft IJsselbouw een door QuaWonen geredigeerde zogeheten 'Ontwikkelingsverklaring' ondertekend. De Ontwikkelingsverklaring vermeldt onder meer:
'(…)
Overwegingen:
A. De aannemer/ontwikkelaar is uitgenodigd en heeft zich bereid verklaard om op basis van de te verstrekken projectinformatie een projectvisie en prijsaanbieding te presenteren inzake de realisatie van twee deelplannen voor het project Parkwijk te Lekkerkerk;
B. Partijen gezamenlijk, bij opdracht en uitvoering van het plan, de rol van ontwikkelaar op zich zullen nemen waarbij de taak- en risicoverdeling nader zal worden overeengekomen. In hoofdlijnen: de corporatie zal de rol van ontwikkelaar vervullen voor wat betreft de huurwoningen en de koopwoningen in het betaalbare marktsegment, de aannemer/ontwikkelaar voor wat betreft de koopwoningen in het middeldure/dure marktsegment. De corporatie zal bij prijsovereenstemming de realisatie van haar woningen opdragen aan de aannemer/ontwikkelaar.
C. De corporatie selecteert uit de aanbiedingen van de aannemers/ontwikkelaars de (economisch) meest gunstige en behoudt zich het recht voor niet tot gunning over te gaan indien deze aanbieding niet zal leiden tot voldoende vertrouwen in de economische haalbaarheid van het project, zulks naar inzicht van de corporatie.
D. De opgave bestaat uit twee deelgebieden:
1. Koninginneweg/Marijkeweg: dit deel bestaat uit drie blokken met appartementen en vijf eengezinswoningen in de betaalbare huursector. De drie appartementenblokken bestaan uit 20 woningen en groepsruimtes voor een zorgpartij, 38 appartementen in de sociale huursector en 18 middeldure appartementen. Dit plangebied is inmiddels door QuaWonen uitgewerkt tot een eerste fase bouwvergunning;
2. IJsbaanterrein: ten behoeve van dit deelgebied is met de gemeente een programma afgesproken, te weten 2 vrijstaande woningen, 16 rijtjeswoningen en 13 2^1 kappers, allen in de middeldure en de dure koopsector. Het staat de aannemer/ontwikkelaar vrij dit programma te perfectioneren;
De gemeente zal zorg dragen voor het bouw- en woningrijp maken van de deelgebieden. Voor beide gebieden zijn de stedenbouwkundige randvoorwaarden vastgesteld, deze zijn voornamelijk van belang voor het IJsbaanterrein, daar de ontwikkeling op deze locatie nog van start dient te gaan;
(…)
H. De aannemer/ontwikkelaar zich door ondertekening van dit document committeert aan de hiernavolgende uitgangspunten.
Uitgangspunten visie- en planvorming IJsbaanlocatie:
1. Bij gunning verkrijgt de aannemer/ontwikkelaar recht, onder voorbehoud van goedkeuring door het College van B&W van de gemeente Nederlek, de uit te geven grond IJsbaanlocatie te kopen;
2. Achtergrond locatie: op de IJsbaanlocatie is op dit moment de ijsbaan van Lekkerkerk gelegen. De ijsbaan zal uitgeplaatst worden door de gemeente, hierover dient uiterlijk 1 januari 2010 duidelijkheid te zijn. Een eventuele onmogelijkheid tot uitplaatsing van de ijsbaan geeft geen recht op vergoedingen van reeds gemaakte kosten.
(…)
4. Uitgangspunt bij ontwikkeling dient het programma te zijn zoals dat is afgesproken tussen de gemeente en de corporatie, te weten: (…)
Als indicatie voor een prijsniveau wordt uitgegaan van middelduur (ca. € 250.000 VON) tot duur (ca. € 400.000 VON).
(…)
7. Corporatie wenst een bedrag van € 3,9 mio. excl. BTW voor de IJsbaanlocatie te ontvangen (prijspeil 1-1-2008). Jaarlijks zal de prijs geïndexeerd worden met 2,5%, te beginnen op 1 januari 2009.
Uitgangspunten prijsaanbieding:
(…)
3. Aannemer/ontwikkelaar zal een bieding exclusief BTW doen voor de verwerving van de appartementsrechten ten behoeve van de middeldure koopwoningen in Blokken A en B van deelplan I. Bij een onvoldoende bieding heeft corporatie het recht hiervan af te zien en de woningen voor eigen rekening en risico te laten ontwikkelen en realiseren. De gedane opgave voor de bouwkosten van deze woningen is dan leidend.
(…)
6. Aannemer/ontwikkelaar zal een opgave doen en zich bij een prijsbieding committeren aan de directe bouwkosten exclusief BTW voor de woningen in het huurwoningensegment (…) voor deelplan I.
(…)
8. Aannemer/ontwikkelaar zal de bouwkavels ten behoeve van de realisatie van de eigen koopwoningen van corporatie afnemen direct aansluitend op het verkrijgen van de onherroepelijke bouwvergunning er van uitgaande dat de corporatie dan vrij kan beschikken over de kavels. De betaling van de grondwaarde zal gelijktijdig plaatsvinden met de juridische overdracht.
9. In overleg met de corporatie wordt de opgave zoals genoemd in artikel 3 en 6 beoordeeld en indien noodzakelijk geoptimaliseerd tot een gewenst kosten-opbrengstenmodel.
(…)'
2.5.
QuaWonen heeft aan vijf aannemers/ontwikkelaars die de Ontwikkelingsverklaring hadden ondertekend nadien een 'Selectieleidraad' doen toekomen. De Selectieleidraad vermeldt onder meer:
'(…)
Omschrijving van de opdracht
Aard en omvang complete opdracht
Het complete project deelplan 1 en 2 project Parkwijk omvat het volgende:
- aannemer/ontwikkelaar verkrijgt het recht, onder voorbehoud van goedkeuring van het College van B&W van gemeente Nederlek, de uit te geven grond IJsbaanlocatie te kopen;
- aannemer/ontwikkelaar verkrijgt het recht en de verplichting op deze locatie woningen te ontwikkelen, realiseren en te verkopen. Een en ander passend binnen de randvoorwaarden zoals genoemd in de leidraad en onder voorbehoud van goedkeuring door het College van B&W van gemeente Nederlek;
- aannemer/ontwikkelaar verkrijgt het recht de uit te geven appartementsrechten ten behoeve van de koopappartementen onder voorbehoud van goedkeuring door het College van B&W van gemeente Nederlek, aan de Koninginneweg te kopen;
- aannemer/ontwikkelaar verkrijgt het recht en de verplichting op deze locatie appartementen te ontwikkelen, realiseren en verkopen. Een en ander passend binnen de randvoorwaarden van de gemeente en het definitief Ontwerp zoals dat reeds ontwikkeld is door QuaWonen en Han van Zwieten architecten;
- aannemer/ontwikkelaar verkrijgt het recht de huurwoningen in deelplan 1 te realiseren.
De locaties
IJsbaanlocatie
(…)
Er zijn vergaande plannen om de ijsbaan inclusief clubhuis uit te plaatsen naar een andere locatie. Verwacht wordt dat de gemeente in 2010 zal starten met de realisatie van een nieuwe ijsbaanlocatie, uitplaatsing kan dan eveneens plaatsvinden in 2010.
(…)
Randvoorwaarden
Stedenbouwkundige randvoorwaarden IJsbaanlocatie
(…)
4. op de naastgelegen kavel is een paardenbak aanwezig voor de vereniging "Lekruiters", hiervoor is een belemmeringscirkel bepaald voor geur en stof. Volgens de VNG-norm bedraagt deze 30 meter (indicatief). Verplaatsing van de "Lekruiters" is in studie;
(…)
De vraag
Tijdens deze selectie wordt gevraagd de volgende informatie aan te leveren:
1. Uw visie op de ijsbaanlocatie, deelplan 2, inclusief een concept plan hoe u denkt deze locatie te gaan ontwikkelen, aan te geven middels schetsen en beeldmateriaal betreffende de architectonische uitstraling. In het plan dient duidelijk de verkaveling en duurzaam bouwen maatregelen aangegeven te worden;
2. uw visie en ervaring betreffende consument gericht bouwen en meer specifiek de mogelijkheden die u ziet binnen het door u aangedragen ontwikkelingsplan;
3. grondaanbieding voor de middeldure koopappartementen in deelplan I;
4. bouwkostenopgave voor de huurwoningen in deelplan I. Subsidiair dient ook een bouwkostenopgave voor de middeldure koopwoningen ingediend te worden, dit laatste zodat QuaWonen een gefundeerde keus kan maken tussen uitbesteden of zelf realiseren van de koopappartementen.
(…)
De selectie
In eerste instantie zal de kwaliteit van de plannen voor de IJsbaanlocatie beoordeeld worden. Hierbij wordt gekeken naar het woningbouwprogramma, architectonische uitstraling, hoe de randvoorwaarden meegenomen zijn in het planontwerp, duurzaamheidsmaatregelen en de visie op en ervaring met consument gericht ontwikkelen/bouwen.
(…)
Van de beste drie plannen zal ook de financiële aanbieding beoordeeld worden door QuaWonen, te weten de grondbieding voor de koopappartementen en de bouwkostenopgave voor de huurwoningen.
(…)'
2.6.
QuaWonen heeft op 26 november 2008 een 'Nota van Inlichtingen selectie Parkwijk' opgesteld. Deze is aan de aannemers/ontwikkelaars ter beschikking gesteld. Van de bijlagen bij de Nota van Inlichtingen maakt deel uit het stuk 'Vragen en antwoorden Parkwijk'. In dat stuk heeft QuaWonen vragen beantwoord die aannemers/ontwikkelaars met het oog op de selectieprocedure aan QuaWonen hebben voorgelegd.
2.7.
De opsomming 'Vragen en antwoorden Parkwijk' vermeldt onder meer:
'(…)
18. Is het de bedoeling dat er plannen worden gemaakt met en zonder de paardenbak van de Lekruiters?
A. Verwachting is dat de Lekruiters eveneens verplaatst zullen gaan worden met de ijsbaan. Er dient een plan gemaakt te worden zonder de aanwezigheid van de Lekruiters.
19. Kunt u aangeven wanneer de Lekruiters verhuizen?
A. Verwachting is dat de Lekruiters gelijktijdig met de ijsbaan verplaatst zullen worden.
20. Wanneer wordt formeel de grond van de ijsbaan aan de winnende ontwikkelaar overgedragen gezien de belofte van de gemeente dat de ijsbaan officieel overgaat als de nieuwe ijsbaan aanwezig is (er wordt gesproken over een periode van ca. 2 a 3 jaar voordat deze is gerealiseerd).
A. Overdracht vindt plaats 2 weken nadat de bouwvergunning onvoorwaardelijk en onherroepelijk is geworden (of zoveel eerder als partijen overeenkomen)
21. Wanneer dient men het biedingsbedrag aan de QuaWonen over te maken en wordt de grond overgedragen? Bij bijvoorbeeld 70% verkocht?
A. De koopprijs dient te worden voldaan bij 70% verkocht.
(…)
30. Betalingsmoment grondkosten is niet duidelijk in de stukken, wij nemen aan dat artikel 8 van de uitgangspunten prijsbieding met name bedoeld is voor de koopappartementen? Voorstel binnen 2 maanden na 70% voorverkoop en onherroepelijke bouwvergunning + ABC-levering.
A. Zie antwoord op vraag 20 en 21.
(…)'
2.8.
Bij brief van 19 december 2008 heeft IJsselbouw haar aanbieding aan QuaWonen toegezonden. De brief vermeldt onder meer:
'(…)
Onze aanbieding is opgebouwd uit een aantal verschillende onderdelen, welke wij hieronder apart zullen behandelen.
Parkplan 56 appartementen en 5 grondgebonden woningen en 20 wooneenheden.
Wij bieden u de bouwkundige werkzaamheden voor de realisatie van het deelgebied Koninginneweg/Marijkeweg aan voor de vaste prijs van
€ 8.990.451,-- exclusief BTW(…).
€ 8.990.451,-- exclusief BTW(…).
(…)
Voorts bieden wij u voor de appartementsrechten van de 18 koopappartementen
€ 2.664.824,-- exclusief BTW, prijspeil 01-09-2009 (…)
€ 2.664.824,-- exclusief BTW, prijspeil 01-09-2009 (…)
(…)
De IJsbaanlocatie
Voor de IJsbaanlocatie hebben wij samen met architectenbureau Kokon een stedenbouwkundig plan uitgewerkt dat wij in bijgevoegd boekwerk plus twee A1 presentatieborden en een maquette hebben getoond. Op basis van uw uitgangspunten en ons plan is IJsselbouw bereid € 4.950.000,-- exclusief BTW, prijspeil 01-01-2009 (…) te bieden voor de uit te geven grond op de IJsbaanlocatie.
Wij verwachten u met onze bieding een paar interessante voorstellen te hebben gedaan en zien graag uit naar een vervolgoverleg.
(…)'
2.9.
Bij brief van 2 februari 2009 heeft QuaWonen IJsselbouw onder meer bericht:
'Hierbij willen wij u mededelen dat u de partij bent die de meest economische aanbieding heeft ingediend voor Parkwijk I en de ontwikkeling van het IJsbaanterrein.
Qua bouwkosten bent u de laagste inschrijver (…).
Uw bieding op de 18 appartementsrechten van fase I is wat laag, dit zouden we graag met u bespreken. De bieding voor het IJsbaanterrein voldeed ruim aan de minimale eisen.
Naast een gunstige aanbieding voor de bouwkosten is een aantrekkelijk plan voor het IJsbaanterrein gemaakt, zowel op stedenbouwkundig- als op architectonisch niveau. Daarnaast hebben wij het als positief ervaren dat reeds is nagedacht over de toekomstige wozoco. Zoals wij u hebben medegedeeld zijn de plannen hierover echter in een dusdanig stadium dat hier verder nog geen concrete afspraken over gemaakt kunnen worden.
Als rechthebbende partij willen wij graag met u de verdere uitwerking van fase I ter hand nemen. Gezien de planning wordt gestreefd naar opdrachtverstrekking in mei 2009.
(…)'
2.10.
IJsselbouw heeft Parkwijk I (deelgebied Koninginneweg/Marijkeweg) in opdracht van QuaWonen gerealiseerd. Partijen hebben geen overeenstemming bereikt over de koop door IJsselbouw van de 18 appartementsrechten van fase I. Met betrekking tot Parkwijk I bestaat tussen partijen echter geen geschil.
2.11.
Bij brief van 7 juli 2011 heeft QuaWonen IJsselbouw onder meer bericht:
'Naar aanleiding van ons plezierige gesprek van 5 juli jl. betreffende het project IJsbaan te Lekkerkerk, willen wij graag de besproken zaken nog even op een rijtje zetten.
U heeft aangegeven graag voortgang te willen maken met het project. IJsselbouw heeft nog steeds vertrouwen in de ontwikkeling en verkoop van deze locatie. Wel wordt er, gezien de huidige markt, door u een herontwikkeling voorgesteld waarbij een aanpassing in het programma plaats zal vinden. U heeft hierbij wel toegezegd dat de overeenkomst voor het overige gestand gedaan zal worden, het overeengekomen bedrag van de grondbieding is niet in het geding.
Wij hebben aangegeven medewerking te willen verlenen aan een herontwikkeling van het plan. Eén en ander echter wel voor zover dit kan rekenen op de goedkeuring van de gemeente Nederlek. Tijd is hierbij echter wel een belangrijke factor. Afgesproken is dat er in september een vervolgafspraak over het nieuwe plan zal plaatsvinden.
Voor de volledigheid willen wij u er nog op wijzen dat er vaste afspraken liggen wat betreft de aanvraag van de bouwvergunning en start bouw. Aangezien de gemeente Nederlek reeds de, politiek lastige, keuze heeft gemaakt om de locatie vrij te maken door verhuizing van de huidige ijsbaan, is het van het grootste belang dat deze planning aangehouden wordt. Wij willen u dan ook verzoeken de planning wat betreft de bestemmingsplanprocedure en het bouwrijp maken af te stemmen met de gemeente, om het proces zo voorspoedig mogelijk te laten verlopen. Graag blijven wij op de hoogte van deze afspraken. Daarnaast zijn er vanuit de prijsvraag en bijbehorende nota's een aantal randvoorwaarden gesteld, welke van kracht geworden zijn door de gunning per brief d.d. 2 februari 2009. Wij gaan er van uit dat de ontwikkeling binnen deze randvoorwaarden, met uitzondering van het programma, zal worden uitgevoerd.
Wij hopen op een voortzetting van de prettige samenwerking.'
2.12.
Bij brief van 28 oktober 2011 heeft [gedaagde1] QuaWonen onder meer bericht:
'(…)
Naar aanleiding van onze goede gesprekken van 5 juli jl. en 11 oktober jl. en uw schrijven van 7 juli jl., inmiddels aangevuld met uw schrijven van 24 oktober jl., willen wij u middels dit schrijven bevestigen hetgeen wij besproken hebben.
[gedaagde1]/IJsselbouw ziet nog steeds mogelijkheden om op de ijsbaanlocatie een product te ontwikkelen dat ook in deze tijd afgezet kan worden. Dat product is niet het product zoals ingediend ten tijde van de competitie Parkwijk. In de huidige markt moeten producten volledig voldoen aan de wensen van de koper wil deze gaan overwegen tot de aankoop van een woning over te gaan. Probleem met het oorspronkelijke plan is dat de kavels te klein zijn om er een goede tweekapper op te zetten die aan deze eis tegemoet komt.
Het gevolg van de sterk veranderde markt is dat er andere en meer gedifferentieerde producten op de locatie moeten worden ontwikkeld. In een 7-tal modellen hebben wij alternatieven opgezet, met makelaars getoetst en deze leiden allen tot een potentiële grondopbrengst van circa € 3.300.000,- exclusief BTW. Dit bedrag wijkt sterk af van de grondopbrengst ad € 4.950.000,- excl. BTW welke wij ten tijde van de competitie voor ogen hadden. Wij begrijpen dat wij daarmee een voor u teleurstellende boodschap brengen. In het overleg van 11 oktober jl. hebben wij reeds aangegeven dat wij, in tegenspraak met hetgeen u nu twee keer op papier zet, in het overleg van 7 juli jl. niet hebben aangegeven dat wij de grondprijs van € 4,95 miljoen gestand doen. In het eerste overleg hebben wij daar niet over gesproken en in het tweede overleg expliciet gemaakt dat, in onze beeldvorming, de residuele grondwaarde onder de woningen circa € 3,3 miljoen is.
Het leek ons evenwel niet nodig om voor het huidige plan zo ver te gaan en dusdanige kosten te maken om aan te tonen dat het huidige plan niet haalbaar is. We zouden liever met u nadenken over een beter alternatief.
Omdat wij ons gecommitteerd voelen aan dit plan hebben wij de afspraak met u gemaakt om op 24 november a.s. om 14.00 uur bij u op kantoor verder te praten over de mogelijke scenario's voor de ontwikkeling van de ijsbaanlocatie. Daarbij hebben wij het kort gehad over het mogelijk afscheid nemen van elkaar, optrekken met elkaar inclusief de Gemeente naar een haalbare variant voor alle partijen, het laten liggen van het plan tot betere tijden of een alternatief bedenken.
(…)'
2.13.
Bij brief van 24 november 2011 heeft IJsselbouw QuaWonen onder meer bericht:
'Vandaag hebben wij wederom bij elkaar gezeten om te bespreken hoe we om kunnen gaan met de ontwikkeling van de IJsbaanlocatie in Lekkerkerk in relatie tot de verslechterde marktomstandigheden.
Uw conclusie was dat wij u een titel hebben gegeven waarop ontbinding plaats kan vinden en dat wij daarmee schadeplichtig zijn aan u. Dit baseert u op het gegeven dat wij u kenbaar zouden hebben gemaakt dat wij ons bod niet gestand doen.
In de gesprekken die wij met u hebben gehad en de brieven die over en weer zijn verzonden hebben wij nooit aangegeven dat wij ons bod niet gestand doen. Ook hebben wij niet aan u aangegeven dat wij ons bod wel gestand kunnen doen.
De insteek om met u in gesprek te gaan over de ontwikkeling van de IJsbaanlocatie in relatie tot de verslechterde marktomstandigheden kwam voort uit het feit, dat de door ons ingediende stukken van de prijsvraag, met de bijbehorende grondwaarde van € 4.950.000,-- excl. BTW nooit afgezet zouden worden in de huidige markt. Gezien de overduidelijke verslechtering van de markt leek het ons onzinnig om de uitvoering van de prijsvraagindiening op de afgesproken manier voort te zetten. Dit zou inhouden dat wij onze indiening verkoopgereed zouden gaan maken, in verkoop zouden brengen, de 70% verkoop nooit zouden halen, om vervolgens met u in gesprek te gaan over de ontstane situatie of de overeengekomen afspraken te beëindigen. Een investering voor ons die inclusief interne kosten zo'n € 100.000,- zou zijn. Dan kijk ik nog niet naar de kosten die er nodig zijn om de RO-procedures in gang te zetten en de omgevingsvergunning voor elkaar te krijgen, waar een hoop gemeenschapsgeld mee gemoeid is.
Als professionele partijen in het vastgoed leek het ons beter deze investering niet meer te doen, maar met QuaWonen in overleg te treden hoe we om konden gaan met de verslechterde markt. Wij hebben daarbij op de IJsbaanlocatie een aantal alternatieven uitgewerkt, waarvan wij geloven dat wij deze wel verkocht zouden krijgen, met als grote nadeel, dat de residuele grondwaarde onder deze alternatieven circa € 3.300.000,-- excl. BTW zal zijn.
Indien u van ons verlangt dat wij ons aan de afspraak met QuaWonen houden, zullen wij overgaan tot het verkoopgereed maken van het project en dit in verkoop brengen. Dan kunnen we over anderhalf jaar gezamenlijk de conclusie trekken dat het product zoals ingediend tijdens de prijsvraag, met de bijbehorende opbrengsten, niet meer opgenomen wordt door de markt.
Gezien het grote verschil van de mogelijk te behalen grondwaarde versus de grondwaarde uit de bieding, hebben wij u aangeboden om gezamenlijk te kijken hoe we de komende periode dit verschil kunnen verkleinen. Wij zijn er echter van overtuigd dat de komende jaren de markt niet dusdanig gaat veranderen dat het hele verschil wordt overbrugd. Wij voelen ons evenwel niet verplicht om dat risico met u te delen. Mocht u zich, gezien de ontstane situatie, liever geheel vrij voelen om te bezien wat u met deze locatie wilt gaan doen, dan zijn wij bereid om de overeenkomst gezamenlijk te beëindigen waarbij beide partijen de door haar gemaakte kosten voor haar rekening nemen.
(…)'
2.14.
Bij brief van 7 december 2011 aan IJsselbouw heeft QuaWonen de overeenkomst tussen partijen buitengerechtelijk ontbonden en aanspraak gemaakt op vergoeding van schade. De brief vermeldt onder meer:
'(…)
Bij brief d.d. 19 december 2008 heeft u (IJsselbouw B.V.) ingeschreven op onze prijsvraag voor het project Parkwijk. In deze brief heeft u een bod gedaan voor verwerving van de grond van de IJsbaanlocatie van € 4.950.000 excl. BTW, prijspeil 1 januari 2009. Na gunning is een overeenkomst tot stand gekomen op grond waarvan u als ontwikkelaar bent gehouden op deze locatie woningen te ontwikkelen, realiseren en verkopen.
In uw brief erkent u de overeenkomst. U heeft aangegeven dat planontwikkeling zoals u dat voor ogen stond bij het doen van uw aanbieding, in verband met de verslechtering van de markt, niet zal leiden tot 70% verkoop. U meent dat uitvoering van de overeenkomst op deze wijze onzinnig zou zijn. U geeft aan dat u bij verlaging van de koopprijs tot circa € 3.300.000 excl. BTW een succesvolle verkoop wel mogelijk acht. Uw relaas bevestigt dat de wijze waarop de prijs van de te realiseren woningen wordt bepaald essentieel is voor de mogelijkheid tot verkoop van de woningen.
U geeft nog aan dat u niet bereid bent het (verkoop)risico, dat zich vertaalt in het verschil tussen de overeengekomen koopprijs en de koopprijs waarbij een succesvolle verkoop mogelijk is, met ons te delen. U meent kennelijk dat wij dit risico dienen te dragen.
Anders dan u tot uitgangspunt neemt, staat het u niet vrij de verkoopprijzen van de woningen vast te stellen op een niveau dat de woningen onverkoopbaar zullen zijn. Dat verhoudt zich immers niet tot uw verplichting tot verkoop. U weigert hiermee bovendien de IJsbaanlocatie af te nemen voor de overeengekomen prijs, terwijl u de verwezenlijking van de overeengekomen voorwaarde voor het tijdstip van betaling belet. Anders dan u schrijft brengt deze voorwaarde niet mee dat het verkooprisico op ons rust. Tot slot weigert u hiermee de IJsbaanlocatie te ontwikkelen op basis van de overeengekomen prijs.
Nu u volhardt in uw weigering de overeenkomst na te komen ontbinden wij hierbij de overeenkomst en stellen wij u aansprakelijk voor onze schade. In de komende periode zal QuaWonen haar schade meer definitief begroten.
Vooralsnog begroot QuaWonen haar schade op € 4.950.000,00
Te vermeerderen met de indexering ad € 250.593,75
Te vermeerderen met BTW ad
€ 988.112,81
€ 988.112,81
€ 6.188.706,56
Te verminderen met de door u begrote huidige residuele waarde incl. BTW ad
€ 3.927.000,00
€ 3.927.000,00
€ 2.261.706,56
Wij verzoeken u deze post ad € 2.261.706,56 binnen 7 dagen na dagtekening te voldoen op onze bankrekening met nummer 32.25.30.148.
Ook voor het geval onverhoopt zou blijken dat bovenstaande ontbinding geen stand houdt wensen wij de overeenkomst te beëindigen. Reden waarom wij het door u geformuleerde aanbod tot beëindiging van de overeenkomst onder deze voorwaarde aanvaarden.'
2.15.
QuaWonen heeft Grontmij Nederland B.V. (hierna: Grontmij) opdracht gegeven om de marktwaarde van de IJsbaanlocatie per 7 december 2011 te begroten. In een rapport van 29 oktober 2013 begroot Grontmij de residuele grondwaarde per die datum op € 3.506.711,00.
3.Het geschil
3.1.
QuaWonen vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
te verklaren voor recht dat QuaWonen naar aanleiding van de mededelingen van [gedaagde1] van 24 november 2011 de overeenkomst rechtsgeldig heeft ontbonden;
te verklaren voor recht dat [gedaagden] hoofdelijk aansprakelijk zijn voor de schade van QuaWonen welke het gevolg is van de ontbinding van de overeenkomst;
[gedaagden] te veroordelen tot betaling van de door QuaWonen als gevolg van de ontbinding geleden en te lijden schade, op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet;
[gedaagden] hoofdelijk - des de een betalende de ander zal zijn bevrijd - te veroordelen in de kosten van dit geding.
3.2.
[gedaagden] voeren verweer en concluderen tot afwijzing van de vorderingen, met veroordeling van QuaWonen in de kosten van het geding inclusief nakosten.
3.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
QuaWonen grondt haar vorderingen - kort weergegeven - op de volgende stellingen. [gedaagde1] is de rechtsopvolger van IJsselbouw. Na aanbesteding en gunning is tussen QuaWonen en IJsselbouw een koop- en ontwikkelingsovereenkomst tot stand gekomen ter zake het IJsbaanterrein te Lekkerkerk. Op grond van die overeenkomst was [gedaagde1] gehouden het perceel van QuaWonen af te nemen tegen het bedrag van haar inschrijving ad € 4.950.000,00 exclusief BTW en indexering. [gedaagde1] heeft bij brief van 24 november 2011 medegedeeld haar verplichtingen uit de overeenkomst niet te zullen nakomen. QuaWonen heeft de overeenkomst vervolgens ontbonden. QuaWonen lijdt schade doordat geen wederzijdse nakoming maar ontbinding van de overeenkomst heeft plaatsgevonden. [gedaagde1] is verplicht om QuaWonen die schade te vergoeden. [gedaagde2] heeft voor [gedaagde1] een zogeheten 403-verklaring afgegeven. Op grond daarvan is zij hoofdelijk verbonden ter zake van de door [gedaagde1] aan QuaWonen verschuldigde schadevergoeding.
4.2.
De rechtbank zal de vorderingen afwijzen.
4.3.
Hoewel QuaWonen wellicht de bedoeling heeft gehad om het ontwikkelingsrisico met betrekking tot de IJsbaanlocatie bij de aannemer/ontwikkelaar, in dit geval IJsselbouw, te leggen, heeft zij dat feitelijk niet gedaan. Door in het kader van de selectieprocedure kenbaar te maken dat de aannemer/ontwikkelaar door gunning 'een recht' zou verkrijgen om grond te kopen, en door in reactie op vragen van aannemers/ontwikkelaars toe te zeggen dat de koopprijs voor de grond pas zou dienen te worden voldaan 'bij 70% verkocht', is het ontwikkelingsrisico van de IJsbaanlocatie in overwegende mate bij QuaWonen blijven rusten. Ter nadere toelichting wijst de rechtbank op het volgende.
4.4.
Het gegund zijn van 'een recht' om uit te geven grond voor een bepaalde prijs te kopen, impliceert niet zonder meer dat er tevens een onvoorwaardelijke plicht is ontstaan om de grond tegen die prijs te kopen. Bijzondere omstandigheden die meebrengen dat QuaWonen er op mocht vertrouwen dat er tussen haar en IJsselbouw door aanbesteding en gunning een overeenkomst tot stand kwam op grond waarvan IJsselbouw niet alleen gerechtigd, maar ook onvoorwaardelijk verplicht was om het perceel van QuaWonen af te nemen tegen het bedrag van € 4.950.000,00 exclusief BTW en indexering zijn niet gesteld of gebleken.
4.5.
Anders dan QuaWonen stelt, heeft IJsselbouw in haar brief van 24 november 2011 niet aan QuaWonen medegedeeld dat zij (eventuele) verplichtingen uit een met QuaWonen gesloten overeenkomst niet zou nakomen. In betreffende brief heeft IJsselbouw aan QuaWonen medegedeeld dat de marktomstandigheden ten opzichte van 2008 zodanig waren verslechterd dat ontwikkeling van de IJsbaanlocatie conform de door IJsselbouw ingediende stukken van de prijsvraag, met de bijbehorende grondwaarde van € 4.950.000,00 exclusief BTW, nooit afgezet zou kunnen worden in de bestaande markt. In geval van verkoopgereed maken en in verkoop brengen zou in de visie van IJsselbouw 70% verkoop niet haalbaar zijn. Om die reden achtte IJsselbouw verdere investeringen in het verkoopgereed maken en in verkoop brengen van het project niet zinvol.
4.6.
Voormelde visie van IJsselbouw houdt verband met het feit dat, naar tussen partijen niet in geschil is, betaling door IJsselbouw aan QuaWonen van de prijs voor de grond niet eerder hoefde plaats te vinden dan 'bij 70% verkocht'.
4.7.
Indien 70% verkoop niet zou kunnen worden bereikt, was het door IJsselbouw verrichten van verdere werkzaamheden voor het verkoopgereed maken en in verkoop brengen niet zinvol. Zolang geen 70% verkoop was bereikt, hoefde de grondprijs immers niet aan QuaWonen te worden betaald.
4.8.
Opmerking verdient dat (nog) niet hoeven te betalen, impliceert dat (nog) niet zal worden geleverd en dus tevens dat (nog) niet zal hoeven te worden afgenomen. Immers, aangenomen mag worden dat QuaWonen zich niet heeft willen verplichten tot levering vóór het moment waarop op de wederpartij een verplichting tot betaling zou komen te rusten. Dat kan ook worden afgeleid uit de inhoud van de 'Ontwikkelingsverklaring'. Die vermeldt onder 'Uitgangspunten prijsaanbieding' onder 8 onder meer: 'De betaling van de grondwaarde zal gelijktijdig plaatsvinden met de juridische overdracht.'
4.9.
QuaWonen heeft zich in deze procedure op het standpunt gesteld dat de norm van 70% verkocht slechts het betalingsmoment aangeeft. Dat heeft in de visie van QuaWonen niets te maken met het ontwikkelingsrisico. In haar brief van 7 december 2011 - de ontbindingsbrief - stelt QuaWonen zich ten aanzien van dit aspect van het geschil op het volgende standpunt:
'Anders dan u tot uitgangspunt neemt, staat het u niet vrij de verkoopprijzen van de woningen vast te stellen op een niveau dat de woningen onverkoopbaar zullen zijn. Dat verhoudt zich immers niet tot uw verplichting tot verkoop. U weigert hiermee bovendien de IJsbaanlocatie nu af te nemen voor de overeengekomen prijs terwijl u de verwezenlijking van de overeengekomen voorwaarde voor het tijdstip van betaling belet. Anders dan u schrijft brengt deze voorwaarde niet mee dat het verkooprisico op ons rust. Tot slot weigert u hiermee de IJsbaanlocatie te ontwikkelen op basis van de overeengekomen prijs.'
4.10.
De visie van QuaWonen is derhalve dat het aan IJsselbouw was om zodanige verkoopprijzen te hanteren dat zij de 70%-verkoopnorm wel zou bereiken. Dat IJsselbouw in dat geval verlies op het project zou lijden, kwam naar het oordeel van QuaWonen voor risico van IJsselbouw. Door niet bereid te zijn zodanig lage verkoopprijzen te hanteren dat de 70%-verkoopnorm in de bestaande markt haalbaar zou worden, verhinderde IJsselbouw in de visie van QuaWonen ten onrechte dat de (opschortende) voorwaarde voor betaling werd vervuld.
4.11.
QuaWonen miskent de strekking van de 70%-verkoopnorm. Voorts miskent zij dat zij in het kader van de selectieprocedure zelf het prijsniveau van de woningen heeft geïndiceerd. De eerdergenoemde 'Uitgangspunten visie- en planvorming IJsbaanlocatie' vermelden onder 4 immers:
'Als indicatie voor een prijsniveau wordt uitgegaan van middelduur (ca. € 250.000 VON) tot duur (ca. € 400.000 VON).'
4.12.
[gedaagden] hebben onbetwist aangevoerd dat IJsselbouw de door QuaWonen geïndiceerde prijzen tot uitgangspunt heeft genomen bij het bepalen van de residuele grondwaarde en daarmee van haar bieding in het kader van de selectieprocedure.
4.13.
Tegen deze achtergrond valt niet in te zien waarom IJsselbouw gehouden zou zijn (aanzienlijk) lagere verkoopprijzen te gaan hanteren indien op basis van de door QuaWonen geïndiceerde verkoopprijzen - als gevolg van onbetwist aanzienlijk verslechterde marktomstandigheden - 70% verkoop inmiddels onhaalbaar was geworden, met als gevolg dat IJsselbouw (nog) niet hoefde te betalen voor de grond.
4.14.
In verband met hetgeen hiervoor is overwogen, is mede van belang dat - naar [gedaagden] hebben aangevoerd en QuaWonen niet heeft betwist - het gebruikelijk is dat aannemers/ontwikkelaars een dergelijke (minimaal) 70%-verkoopnorm hanteren, althans - naar de rechtbank begrijpt - in voorkomende gevallen trachten te bedingen.
4.15.
De ratio van de door de aannemer/ontwikkelaar bedongen 70%-verkoopnorm is uiteraard risicobeperking. De aannemer/ontwikkelaar verbindt zich om de grond te betalen en om op de af te nemen grond woningen te gaan bouwen vanaf het moment (onder de opschortende voorwaarde) dat (minimaal) 70% van de te bouwen woningen is verkocht. Daarmee verkrijgt de aannemer/ontwikkelaar een vorm van zekerheid dat de investering die hij op dat moment dient te doen (door het verschuldigd raken van de koopprijs voor de grond en het moeten maken van kosten in verband met het bouwen van de woningen) hoogstwaarschijnlijk zal worden terugverdiend. Daar staat tegenover dat het risico van tegenvallende interesse uit de markt op en vanaf het moment van het in verkoop brengen van de woningen bij de (economisch) eigenaar van de grond blijft tot het moment van het intreden van de opschortende voorwaarde.
4.16.
Gelet op de strekking van de 70%-verkoopnorm is evident dat deze uitgaat van verkoop tegen reële verkoopprijzen. Dat wil in dit geval zeggen: verkoopprijzen waar partijen ten tijde van het overeenkomen van de 70%-verkoopnorm in redelijkheid van uit mochten gaan. Dat betekent, concreter, verkoop tegen verkoopprijzen van de orde van grootte waarop de calculaties van de aannemer/ontwikkelaar destijds in de verhouding tot de wederpartij in redelijkheid op mochten worden gebaseerd.
4.17.
In het onderhavige geval zijn door QuaWonen verkoopprijzen geïndiceerd. Dat brengt mee dat in dit geval de 70%-verkoopnorm (ook) daaraan gerelateerd kan worden. IJsselbouw mocht haar calculaties destijds in redelijkheid op die geïndiceerde verkoopprijzen baseren, zoals zij - onbetwist - stelt te hebben gedaan.
4.18.
Dat QuaWonen met de 70%-verkoopnorm akkoord is gegaan, heeft tot gevolg dat het in praktische zin voor haar risico kwam dat die norm door marktontwikkelingen niet (meer) haalbaar bleek. IJsselbouw mocht zich erop beroepen dat zolang duidelijk was dat 70% verkoop tegen de ten tijde van het doen van de bieding ten bedrage van € 4.950.000,00 exclusief BTW in december 2008 reëel geachte verkoopprijzen in de bestaande verslechterde marktomstandigheden onhaalbaar was, zij niet gehouden was de grond te betalen, noch om - vooralsnog - zinloze werkzaamheden te verrichten om het project verkoopgereed te maken.
4.19.
De verwijten die QuaWonen in de ontbindingsbrief van 7 december 2011 aan IJsselbouw maakt, zijn in het licht van hetgeen hiervoor is overwogen niet terecht. Van een rechtsgeldige buitengerechtelijke ontbinding is derhalve - reeds om die reden - geen sprake. Evenmin zijn [gedaagden] gehouden om door QuaWonen geleden schade te vergoeden.
4.20.
De slotsom is dat de vorderingen van QuaWonen dienen te worden afgewezen. De overige verweren behoeven derhalve geen behandeling.
4.21.
QuaWonen zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [gedaagden] worden begroot op:
- griffierecht € 608,00
- salaris advocaat
6.422,00(2,0 punten × tarief € 3.211,00)
6.422,00(2,0 punten × tarief € 3.211,00)
Totaal € 7.030,00
5.De beslissing
De rechtbank
5.1.
wijst de vorderingen af,
5.2.
veroordeelt QuaWonen in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagden] tot op heden begroot op € 7.030,00,
5.3.
veroordeelt QuaWonen in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 131,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat QuaWonen niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 68,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak.
Dit vonnis is gewezen door mr. C. Bouwman en in het openbaar uitgesproken op 29 april 2015.
[1729/
1885]
[1729/
1885]