ECLI:NL:RBROT:2015:2503 - Rechtbank Rotterdam - Aannemer kan retentierecht niet inroepen tegen juridisch ...

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK ROTTERDAM

Team Handel

zaaknummer / rolnummer: C/10/470155 / KG ZA 15-168

Vonnis in kort geding van 16 april 2015

in de zaak van

de publiekrechtelijke rechtspersoon

DE GEMEENTE HENDRIK-IDO-AMBACHT,

zetelend te Hendrik-Ido-Ambacht,

eiseres,

advocaat mr. J.C.G. Franken,

tegen

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

BREDA BOUW B.V.,

gevestigd te Teteringen,

gedaagde,

advocaat mr. W.M.J.M. Heijltjes.

Partijen zullen hierna de Gemeente en Breda Bouw genoemd worden.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

de (niet betekende) dagvaarding, met producties,
de mondelinge behandeling ter openbare zitting van 2 april 2015,
de akte overlegging van producties van Breda Bouw,
twee schema’s van Breda Bouw, toegezonden bij brief van mr. Heijltjes van 30 maart 2015,
de pleitnota van de Gemeente,
de pleitnota van Breda Bouw.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De feiten

2.1.

De Gemeente is (juridisch) eigenaar van een kavel bouwgrond gelegen in het nieuwbouwplan De Volgerlanden te Hendrik-Ido-Ambacht, kadastraal bekend als gemeente Hendrik-Ido-Ambacht, sectie E, nummers 8125 (gedeeltelijk) en 11117 (gedeeltelijk), groot respectievelijk ca. 31 m² en 804 m², bestemd voor de bouw van één woning met bijbehoren (verder: het perceel).

2.2.

Bij overeenkomst van 28 december 2012 heeft de Gemeente het perceel verkocht aan[koper 1] en [koper 2](verder: de kopers) tegen de koopsom van € 415.000,- inclusief BTW. De notariële levering van het perceel is meermalen op verzoek van kopers uitgesteld in verband met financieringsproblemen. Tot op heden hebben de kopers de koopsom niet aan de Gemeente voldaan en heeft de notariële levering van het perceel aan de kopers niet plaatsgevonden.

2.3.

Op 23 juli 2013 hebben de Burgemeester en wethouders van de Gemeente aan [koper 1] een omgevingsvergunning verleend voor – samengevat – het bouwen van een woning op het perceel. Onderdeel van deze omgevingsvergunning is het aanvraagformulier van 3 juni 2013. Op dit aanvraagformulier is op het blad met het opschrift
“Locatie”bij
“Eigendomssituatie van het perceel”het antwoord
“U bent eigenaar van het perceel”aangevinkt.

2.4.

Op 24 september 2013 hebben de kopers met Breda Bouw een aannemingsovereenkomst gesloten voor de bouw van een woning op het perceel met een aanneemsom van € 439.000,- exclusief BTW.

2.5.

Op 15 oktober 2013 hebben landmeters van de Gemeente het perceel uitgezet en de rooilijn aangegeven. Hierna heeft Breda Bouw het perceel als werkterrein ingericht en daartoe onder meer een hekwerk rondom dit perceel geplaatst. Op 11 november 2014 is Breda Bouw met de bouw van een woning op het perceel aangevangen, waarna ambtenaren van de Gemeente de bouwwerkzaamheden diverse malen hebben gecontroleerd.

2.6.

Op 24 januari 2014 heeft de Gemeente aan Breda Bouw aangezegd dat zij niet verder mag bouwen op het perceel.

2.7.

Op 27 januari 2014 heeft Breda Bouw haar retentierecht ingeroepen en doen inschrijven in de openbare registers van het kadaster.

2.8.

De kopers hebben drie facturen van Breda Bouw voor de verrichte werkzaamheden van elk € 48.400,- inclusief BTW onbetaald gelaten.

2.9.

Bij tussen Breda Bouw en de kopers gewezen vonnis van de Raad van Arbitrage voor de Bouw van 16 juli 2014 zijn de kopers wegens voortijdige beëindiging van de aannemingsovereenkomst veroordeeld tot betaling van een hoofdsom van € 338.998,52, vermeerderd met wettelijke rente. Voorts zijn zij bij dat vonnis veroordeeld tot betaling van instandhoudingskosten ad € 170,- per week vanaf 2 juli 2014 tot uiterlijk 15 september 2014 en betaling van expertisekosten en proceskosten.

Voor de tenuitvoerlegging van dit vonnis heeft de voorzieningenrechter van de rechtbank Amsterdam op 12 augustus 2014 verlof verleend.

2.10.

Op 21 januari 2015 heeft Breda Bouw aan de Gemeente meegedeeld dat zij op korte termijn de deurwaarder opdracht zal geven om de executie van het vonnis de Raad van Arbitrage voor de Bouw van 16 juli 2014 aan te zeggen en over te gaan tot verkoop van de opstal en de grond van het perceel.

3.Het geschil

3.1.

De Gemeente vordert samengevat - :

Breda Bouw te verbieden over te gaan tot tenuitvoerlegging van het arbitraal vonnis van de Raad van Arbitrage voor de Bouw van 16 juli 2014, voor zover daarbij tevens de grond van het perceel wordt verkocht;

Breda Bouw te veroordelen tot betaling van de buitengerechtelijke kosten ad € 925,-, althans een in goede justitie te bepalen bedrag, alsmede in de kosten van deze procedure, te voldoen binnen 14 dagen na dagtekening van dit vonnis en te vermeerderen met nakosten en wettelijke rente vanaf bedoelde termijn.

3.2.

Breda Bouw voert verweer.

3.3.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4.De beoordeling

4.1.

Het spoedeisend belang bij de gevorderde voorziening volgt uit het voornemen van Breda Bouw om op korte termijn tot executoriale verkoop van het perceel, inclusief de grond over te gaan.

4.2.

De Gemeente legt aan haar vordering ten grondslag dat Breda Bouw inbreuk op haar eigendomsrecht dreigt te maken en aldus onrechtmatig jegens haar dreigt te handelen. Breda Bouw voert als verweer dat zij een retentierecht op het perceel heeft dat ook tegenover de Gemeente kan worden ingeroepen en de grond van het perceel omvat. Hiermee is gegeven dat de door Breda Bouw voorgenomen executie berust op artikel 3:292 BW Pro en niet op haar recht om zich te verhalen op de aan de kopers toebehorende vermogensrechten uit hun koopovereenkomst met de Gemeente, zodat op het laatste niet behoeft te worden ingegaan.

4.3.

De Gemeente betwist onder meer dat het retentierecht van Breda Bouw tegen haar kan worden ingeroepen. Niet in geschil is dat de Gemeente een ouder recht op het perceel heeft dan Breda Bouw. Onderzocht dient derhalve te worden of de vordering van Breda Bouw voortspruit uit een overeenkomst die de kopers bevoegd waren met betrekking tot het perceel aan te gaan, dan wel of Breda Bouw geen reden had om aan die bevoegdheid van de kopers te twijfelen.

4.4.

Breda Bouw stelt dat de kopers bevoegd waren om de aannemingsovereenkomst met haar aan te gaan, omdat zij een koopovereenkomst met de Gemeente hadden gesloten en omdat die overeenkomst en de bouwvergunning de kopers bovendien een bouwplicht oplegden. In deze door de Gemeente betwiste stelling kan Breda Bouw niet worden gevolgd. Het gaat om de bevoegdheid van de kopers in hun civielrechtelijke verhouding met de Gemeente en het sluiten van een koopovereenkomst alleen maakt een koper tegenover de verkoper in beginsel niet bevoegd om (onvoorwaardelijk) over het gekochte te beschikken. In beginsel is daarvoor levering van het verkochte vereist. Uit het door Breda Bouw gestelde blijkt niet van een uitzondering op dit beginsel. Uit de contractsbepalingen uit de koopovereenkomst tussen de Gemeente en de kopers blijkt niet dat de kopers over het perceel konden beschikken zonder dat zij de koopsom hadden voldaan. Breda Bouw heeft tegenover de betwisting van de Gemeente ook niet onderbouwd dat de gestelde bouwplicht inging voordat de levering van het perceel had plaatsgevonden. Het beroep van Breda Bouw op de door de Gemeente uitgevoerde publiekrechtelijke taken met betrekking tot de bouw op het perceel ná het sluiten van de aannemingsovereenkomst faalt, omdat de kopers bij het sluiten van de aannemingsovereenkomst daaraan geen bevoegdheid om over het perceel te beschikken konden ontlenen.

4.5.

Het tijdstip dat bepaalt of Breda Bouw geen reden had om te twijfelen aan de bevoegdheid van de kopers om de aannemingsovereenkomst te sluiten, is het tijdstip waarop de aannemingsovereenkomst is aangegaan (NvW, Parl. Gesch. Boek 3, blz. 887/888). Voorts geldt dat op de schuldeiser in beginsel een onderzoeksplicht naar de bevoegdheid van zijn wederpartij met betrekking tot het goed rust, waarbij de aard van de opgedragen werkzaamheden mede beslissend is. In het kader van dit kort geding is het aan Breda Bouw om feiten en omstandigheden te stellen die aannemelijk maken dat zij ten tijde van het sluiten van de aannemingsovereenkomst te goeder trouw was.

4.6.

Zonder toestemming van de eigenaar mag een perceel niet worden bebouwd. Als professionele bouwer mag Breda Bouw daarmee bekend worden geacht. Dat van Breda Bouw, zoals zij stelt, niet kan worden verwacht dat zij de verkoopstukken op artikelniveau gaat navragen en controleren, laat onverlet dat de eigendom van het perceel – anders dan eigendom van roerende zaken – door een ieder eenvoudig kan worden vastgesteld door raadpleging van de openbare registers van het kadaster. Die raadpleging mag van Breda Bouw als professioneel bouwer worden gevergd en tevens mag van haar worden verwacht dat in het geval daaruit blijkt dat haar contractuele wederpartij niet de eigenaar van het te bouwen perceel is, zij bij de eigenaar navraag doet naar de bevoegdheid van haar contractuele wederpartij. Niet in geschil is dat Breda Bouw de openbare registers van het kadaster niet heeft geraadpleegd en geen navraag bij de Gemeente heeft gedaan. Nu Breda Bouw aldus haar onderzoeksplicht heeft verzaakt, kan in beginsel niet worden aangenomen dat zij geen reden had om aan de bevoegdheid van de kopers te twijfelen. Breda Bouw heeft geen feiten en omstandigheden gesteld die tot een ander oordeel leiden. De feitelijke macht over het perceel waarop Breda Bouw zich beroept is niet relevant omdat die feitelijke macht volgens haar stellingen eerst op 15 oktober 2014 en derhalve na het sluiten van de aannemingsovereenkomst is ontstaan. De bepalingen in de koopovereenkomst tussen de Gemeente en de kopers zijn evenmin relevant nu Breda Bouw niet heeft weersproken dat zij bij het sluiten van de aannemingsovereenkomst niet bekend was met de inhoud van die koopovereenkomst. Voorts mag Breda Bouw als professionele bouwer er mee bekend worden geacht dat de door de Gemeente verleende bouwvergunning (omgevingsvergunning) slechts de publiekrechtelijk toestemming om het betreffende bouwplan te realiseren omvat en niet bepalend is voor civielrechtelijke verhoudingen, zodat zij daaraan niet het vertrouwen kon ontlenen dat de kopers bevoegd waren om over het perceel te beschikken. Dit wordt niet anders doordat op het bij de bouwvergunning behorende aanvraagformulier is vermeld dat de aanvrager eigenaar is van het perceel. Ten eerste is niet gesteld dat Breda Bouw bij het sluiten van de aannemingsovereenkomst daarvan kennis had genomen. Ten tweede vrijwaarde dat Breda Bouw niet van de voormelde onderzoeksplicht, omdat haar als professioneel bouwer bekend dient te zijn dat die vermelding afkomstig is van de aanvrager en zij alleen op basis daarvan er redelijkerwijs niet op mocht vertrouwen dat de kopers ook daadwerkelijk eigenaar van het perceel waren.

4.7.

Breda Bouw heeft voorts als verweer aangevoerd dat de Gemeente haar geen verwijt over gebrek aan twijfel kan tegenwerpen omdat de Gemeente jegens Breda Bouw de schijn heeft gewekt en in stand heeft gelaten dat aan de bevoegdheid van de kopers om het bouwtraject in te gaan niet getwijfeld behoefde te worden. Samengevat stelt Breda Bouw dat die schijn door de Gemeente jegens haar is gewekt en in stand is gehouden door het uitzetten van de bouwkavel op 15 oktober 2014, het vervolgens laten starten van de bouw en het uitvoeren van controles tijdens die bouw, hetgeen volgens Breda Bouw is te beschouwen als het feitelijk beschikbaar stellen van de bouwgrond. Naar voorlopig oordeel van de voorzieningenrechter faalt dit verweer, omdat Breda Bouw miskent dat zij reeds voor 15 oktober 2014 haar onderzoeksplicht heeft verzaakt en niet stelt, laat staan voldoende aannemelijk maakt, dat in het geval zij die onderzoeksplicht wel zou zijn nagekomen vorenbedoelde schijn eveneens bij haar zou zijn gewekt. Voorts geldt dat het enkele feit dat de Gemeente niet eerder dan op 24 januari 2014 heeft geprotesteerd nog niet betekent dat Breda Bouw redelijkerwijs mocht denken dat de Gemeente haar eigendomsrechten niet meer geldend zou maken.

4.8.

Op grond van het vorenstaande is niet aannemelijk dat Breda Bouw haar retentierecht ook tegen de Gemeente kan inroepen. Derhalve is aannemelijk dat Breda Bouw bij executoriale verkoop van de grond uit hoofde van artikel 3:292 BW Pro inbreuk maakt op het eigendomsrecht van de Gemeente, zodat het gevorderde verbod als na te melden dient te worden toegewezen en niet behoeft te worden ingegaan op de vraag of het retentierecht de grond van het perceel omvat.

4.9.

Niet weersproken is dat in opdracht van de Gemeente in redelijkheid buitengerechtelijke werkzaamheden zijn verricht die meer omvatten dan de verrichtingen ter voorbereiding van de gedingstukken en instructie van de zaak. Evenmin heeft Breda Bouw weersproken dat de redelijke kosten daarvan op een bedrag van € 925,- dienen te worden gesteld. De vordering tot betaling van dit bedrag ter zake van buitengerechtelijke kosten zal derhalve eveneens worden toegewezen.

4.10.

Breda Bouw zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van de Gemeente worden begroot op:

- dagvaarding € 0,00

- griffierecht 613,00

- salaris advocaat
816,00

Totaal € 1.429,00

De gevorderde nakosten zullen voorwaardelijk worden toegewezen als hierna vermeld.

5.De beslissing

De voorzieningenrechter

5.1.

verbiedt Breda Bouw over te gaan tot tenuitvoerlegging van het arbitraal vonnis van de Raad van Arbitrage voor de Bouw van 16 juli 2014, voor zover daarbij uit hoofde van artikel 3:292 BW Pro tevens de grond van eisers, kadastraal bekend als gemeente Hendrik-Ido-Ambacht, sectie E, nummers 8125 (gedeeltelijk) en 11117 (gedeeltelijk), groot respectievelijk 31 m² en 804 m² wordt verkocht,

5.2.

veroordeelt Breda Bouw tot betaling van buitengerechtelijke kosten ad € 925,00 te voldoen binnen 14 dagen na dagtekening van dit vonnis en – voor het geval voldoening van deze kosten niet binnen de gestelde termijn plaatsvindt – te vermeerderen met de wettelijke rente over dat bedrag te rekenen vanaf bedoelde termijn tot de voldoening,

5.3.

veroordeelt Breda Bouw in de proceskosten, aan de zijde van de Gemeente tot op heden begroot op € 1.429,00, te voldoen binnen 14 dagen na dagtekening van dit vonnis en – voor het geval voldoening van deze kosten niet binnen de gestelde termijn plaatsvindt – te vermeerderen met de wettelijke rente over dat bedrag te rekenen vanaf bedoelde termijn tot de voldoening, en te vermeerderen met nakosten ad € 131,00 (respectievelijk € 199,00 ingeval van betekening van dit vonnis),

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,

wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit vonnis is gewezen door mr. E.D. Rentema en in het openbaar uitgesproken op 16 april 2015.

2515/2477