Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
zaaknummer: 3315568 CV EXPL 14-38637
uitspraak: 3 april 2015
vonnis van de kantonrechter zitting houdende te Rotterdam,
in de zaak van
de stichting
Stichting Studentenhuisvesting,
gevestigd te Utrecht, mede kantoor houdende te Rotterdam,
eiseres in conventie,
gedaagde in reconventie,
gemachtigde: mr. J. Vos, advocaat te Amsterdam,
tegen
F.C.J. van der Graaff Activa Beheer I B.V.,
gevestigd en kantoorhoudende te Maasdam, gemeente Binnenmaas,
gedaagde in conventie,
eiseres in reconventie,
gemachtigde: mr. R.C. Steenhoek, advocaat te Rotterdam.
Partijen worden hierna aangeduid als “SSH” en “Van der Graaff”.
1.Het verdere verloop van de procedure
1.1.
Hiervoor verwijst de kantonrechter naar het op 27 februari 2015 gewezen tussenvonnis.
In dit vonnis is bepaald dat een descente wordt gehouden.
Voordat de descente gehouden werd, heeft SSH meegedeeld dat partijen tot een eensluidende conclusie zijn gekomen over het punt waarover de kantonrechter geïnformeerd wenste te worden (het al of niet aanwezig zijn van een afvoerkanaal).
Partijen hebben beide een brief gezonden, waarna zij in de gelegenheid zijn gesteld een akte te nemen om op elkaars brieven te reageren. Van deze gelegenheid hebben partijen gebruik gemaakt.
1.2.
De kantonrechter heeft bepaald dat heden bij vervroeging vonnis wordt gewezen.
2.De verdere beoordeling van het geschil
2.1.
In het tussenvonnis heeft de kantonrechter in rechtsoverweging 4.6 overwogen dat alleen nog onduidelijk was of een afzonderlijk ventilatiekanaal aanwezig is dat loopt vanuit het gehuurde naar het dak. Het vaststellen daarvan is van belang nu Van der Graaff stelt dat dit kanaal niet aanwezig is en dat daardoor fysiek geen mogelijkheid bestaat om een deugdelijke afzuiging te realiseren, gelet op de ligging van het gehuurde.
SSH heeft door een rapport aangetoond dat een dergelijk kanaal wel aanwezig is, maar dat het kanaal niet in gebruik is. Er staat geen afzuiger op het kanaal.
Van der Graaff heeft een en ander niet weersproken. Zij heeft een tweede rapport van haar bouwkundige, Bouwcheck, in het geding gebracht, waarin, onder meer en na enig zoekwerk, wordt bevestigd dat het bewuste kanaal aanwezig is.
Door deze vaststelling ontvalt de grond aan het door Van der Graaff gebruikte argument dat van een gebrek aan het gehuurde sprake is. In feite is daarmee duidelijk geworden dat er geen goede grond aanwezig is voor het opschorten van de huurbetalingen.
2.2.
Van der Graaff stelt evenwel, op basis van het tweede rapport van Bouwcheck, opnieuw dat het gehuurde niet geschikt is om als horecagelegenheid te gebruiken en dat het gehuurde daarvoor ook niet geschikt gemaakt kan worden.
De kantonrechter stelt voorop dat Van der Graaff niet in de gelegenheid is gesteld haar vorderingen met nieuwe argumenten en een nieuw onderzoek te onderbouwen. In beginsel kan de kantonrechter deze nieuwe argumenten alleen al om deze reden buiten beschouwing laten. Desondanks zal de kantonrechter toch een oordeel geven.
2.3.
Het rapport van Bouwcheck is niet te beschouwen als een onafhankelijk deskundig rapport. Bouwcheck is immers ingehuurd door Van der Graaff en niet benoemd door de kantonrechter. In haar eerste rapport heeft Bouwcheck gesteld dat geen ventilatiekanaal aanwezig is, terwijl zij nu ook vaststelt dat dit kanaal wel degelijk aanwezig is. Dit betekent dat het eerste rapport onjuist, althans onzorgvuldig, is geweest. Bouwcheck schrijft daarover onder visuele waarneming 1 dat zij dit kanaal eerder niet heeft aangetroffen en dat daarom besloten is nu maar precies uit te zoeken hoe het luchtbehandelingssysteem nu precies is aangelegd. Kennelijk heeft het aan die precisie ontbroken bij de eerste inspectie.
Deze wijze van rapporteren vormt voor de kantonrechter reden om het tweede rapport met de nodige terughoudendheid te beschouwen. Daarvoor is ook reden omdat de formuleringen in dit rapport niet bepaald op een onafhankelijke opstelling wijzen.
2.4.
Bouwcheck constateert onder punt 2 van haar rapport dat de bestaande afzuiging rommelig, onjuist en niet professioneel is aangelegd en van een onvoldoende capaciteit is. Dit moge juist zijn, maar kan niet betekenen dat van een gebrek aan het gehuurde sprake is, nu al is geoordeeld dat het aanbrengen van deze voorzieningen de verantwoordelijkheid is van de huurder. Kennelijk heeft de vorige huurder, mevrouw [S.], een en ander niet naar behoren doen aanbrengen. Dit kan evenwel, gelet op de afspraken die partijen hebben gemaakt, niet als een aan SSH toe te rekenen gebrek worden aangemerkt.
Bouwcheck stelt onder 3 van haar rapport hetzelfde over de toiletten. Ook voor deze opmerking geldt dat dit geen gebrek aan het gehuurde kan opleveren.
Onder 4 van haar rapport beschrijft Bouwcheck de afzuiging van de wasemkap die eveneens onjuist zou zijn aangelegd. De wijze van aanleggen zou ook verboden zijn. Waarom dat verboden is wordt niet uitgelegd. Ook hier geldt dat Van der Graaff zelf de verantwoording draagt voor de aangetroffen situatie. Overigens is eerder in dit geding nimmer over deze aansluiting gesproken.
De beschrijving van de ventilatie in een containerruimte van het aangrenzende restaurant is niet relevant voor het gehuurde en de kantonrechter gaat daar dan ook aan voorbij.
Ook de opmerking onder 6 van het rapport acht de kantonrechter niet relevant. Het gaat erom dat het kanaal er is en dat wordt erkend.
De opmerking onder 7 van het rapport ziet op de benodigde afvoercapaciteit voor een café. Bouwcheck concludeert dat dan een luchtbehandelingsinstallatie nodig is en dat zou ter plaatse niet kunnen worden gerealiseerd. Waarom dat nodig is wordt evenwel niet toegelicht in het rapport. De gemachtigde zegt niets over dit punt. De stelling is daarmee niet voldoende onderbouwd en wordt om die reden gepasseerd, nu SSH een en ander ook gemotiveerd weerspreekt. De kantonrechter heeft geen reden om op dit punt een bewijsopdracht te verstrekken of een deskundige te benoemen, alleen al omdat zulks niet wordt aangeboden door Van der Graaff.
Onder 8 van haar rapport permitteert Bouwcheck het zich op te merken dat de verhuurder verantwoordelijk is voor alle onvolkomenheden die zij heeft aangetroffen. Bouwcheck gaat daarmee geheel voorbij aan de oordelen in het tussenvonnis. Het is overigens niet aan een bouwkundig deskundige om juridische oordelen te vellen. Het komt de kantonrechter voor dat een bouwkundige daartoe niet is opgeleid.
2.5.
De kantonrechter komt samenvattend tot het oordeel dat ook in het tweede rapport van Bouwcheck geen gebrek aan het gehuurde wordt aangetoond of aannemelijk gemaakt.
Van der Graaff is de partij die het gehuurde geschikt dient te maken voor het gebruik als horecaruimte en niet is gebleken dat die mogelijkheid fysiek niet aanwezig is, nu wel degelijk een ventilatiekanaal is aangetroffen.
2.6.
Door Van der Graaff worden verder nog facturen van de huurbetaling in het geding gebracht. Uit de facturen blijkt dat deze achteraf, na het vervallen van de huurtermijnen, zijn toegezonden. Het is voor de kantonrechter niet duidelijk wat Van der Graaff hiermee wil aantonen. De facturen zijn er tenslotte en ook na ontvangst werden ze niet betaald. Voorop staat dat de huurder gehouden is de huurtermijnen te betalen op de overeengekomen tijdstippen. De vraag of daartoe tijdig een factuur is gezonden doet niet af aan deze betalingsverplichting.
2.7.
Nu is geoordeeld dat geen sprake kan zijn van een gebrek aan het gehuurde had en heeft Van der Graaff ten onrechte gemeend de huurbetalingen te kunnen opschorten. Er is dan ook sprake van een huurachterstand zoals gevorderd, welke huurachterstand wordt toegewezen. De huurachterstand rechtvaardigt de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde.
Tegen de gevorderde boeterente wordt geen verweer gevoerd, zodat deze boete van in totaal
€ 6.300,-- wordt toegewezen.
2.8.
De buitengerechtelijke kosten worden afgewezen, nu niet is gebleken van andere werkzaamheden dan het versturen van twee aanmaningen door de aanvankelijke procesgemachtigde. De daartoe gemaakte kosten zien slechts op het voorbereiden van dit geding en rechtvaardigen niet een afzonderlijke vergoeding.
2.9.
De huur dan wel schadevergoeding tot de datum van ontruiming wordt eveneens toegewezen.
Het na deze datum gevorderde bedrag wordt toegewezen in die zin dat SSH voor het vaststellen van deze schade wordt verwezen naar de schadestaatprocedure, nu de hoogte van deze schade nog niet kan worden vastgesteld.
2.10.
Nu de gevorderde boeterente wordt toegewezen, wordt de wettelijke rente gelet op het bepaalde in artikel 6:92 lid 2 BW afgewezen.
2.11.
De door SSH gevorderde nakosten worden afgewezen. Wanneer SSH deze kosten niet zou kunnen incasseren staat haar de procedure van artikel 237 lid 4 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering ter beschikking.
2.12.
Van der Graaff wordt belast met de kosten van het geding in conventie.
2.13.
Gelet op de beslissingen in conventie wordt de primaire vordering in reconventie eveneens afgewezen. Van een toerekenbare tekortkoming aan de zijde van SSH is, gelet op de overwegingen in reconventie, niets gebleken.
Subsidiair heeft Van der Graaff een beroep gedaan op dwaling bij het tot stand komen van de overeenkomst. Zij stelt dat SSH haar in de waan heeft gelaten dat het gehuurde voor exploitatie als horecaonderneming geschikt zou zijn, terwijl dat achteraf niet het geval is.
De kantonrechter stelt vast dat deze stellingen niet zijn komen vast te staan. Niet is komen vast te staan dat het gehuurde niet geschikt is voor het gebruik als horecagelegenheid. Het is aannemelijk geworden dat de ventilatie van het gehuurde niet op orde is, maar ook is komen vast te staan dat er mogelijkheden zijn om de ventilatie wel op orde te brengen. Dat zulks voor risico en rekening dient te komen van Van der Graaff blijkt heel duidelijk uit de huurovereenkomst, zoals overwogen in het tussenvonnis. Daarenboven staat vast dat het gehuurde niet als horecagelegenheid is verhuurd, maar als een casco bedrijfsruimte die door de huurder geschikt mag worden gemaakt om als horecagelegenheid te worden gebruikt. Dit blijkt uit het bepaalde in artikel 1.3 van de huurovereenkomst, waarin is opgenomen dat het gehuurde door of vanwege huurder uitsluitend zal worden bestemd om te worden gebruikt als eetcafé of restaurant. Niet is gebleken dat het gehuurde niet als eetcafé of restaurant gebruikt kan worden. Dit blijkt alleen al uit het feit dat de vorige exploitant kennelijk over alle voor deze vorm van exploitatie benodigde vergunningen kon beschikken. Niet blijkt van dwaling aan de zijde van Van der Graaff.
Tenslotte heeft Van der Graaff meer subsidiair een beroep gedaan op nakoming door SSH van de verplichting om het rustig genot van het gehuurde te verschaffen. Niet is gebleken dat SSH tekort is geschoten in het nakomen van deze verplichting, nu de kantonrechter heeft geoordeeld dat het geschikt maken van het gehuurde voor het overeengekomen gebruik een verplichting van Van der Graaff zelf is.
Ook de kwestie van het overlopende riool kan niet tot toewijzing van een vordering leiden. Vast is komen te staan dat het riool verkeerd was aangesloten. Na herstel hebben zich geen overstromingen meer voorgedaan. Ook de aansluiting van de toiletgroep op het riool behoort tot de verplichtingen die Van der Graaff op zich heeft genomen en kan dus niet leiden tot een aansprakelijkheid van SSH voor de schade die is ontstaan aan de houten vloer in het gehuurde.
Van der Graaff wordt als de in het ongelijk gestelde partij belast met de kosten van het geding in reconventie.
3.De beslissing
De kantonrechter,
in conventie
ontbindt de huurovereenkomst tussen partijen met betrekking tot het gehuurde aan de [straat- en plaatsnaam];
veroordeelt Van der Graaff om het gehuurde binnen twee weken na het wijzen van dit vonnis te ontruimen en te verlaten met al degenen die zich van harentwege daar bevinden en al hetgeen zich daarin van harentwege bevindt en het gehuurde onder afgifte van alle sleutels geheel ter vrije beschikking aan SSH te stellen;
veroordeelt Van der Graaff tot betaling aan SSH van € 31.895,07 zijnde de tot en met januari 2015 verschuldigde huur, te verhogen met de maandelijks vanaf 1 februari 2015 bij vooruitbetaling verschuldigde huurtermijn van € 1.875,26 tot aan het moment van de ontbinding van de huurovereenkomst, te verhogen met de wettelijke rente over de huurpenningen vanaf de maandelijkse vervaldata van de huurpenningen tot aan de dag der algehele voldoening;
veroordeelt Van der Graaff tot betaling aan SSH van € 1.875,26 per maand ten titel van gebruikersvergoeding/schadevergoeding vanaf de datum van ontbinding van de huurovereenkomst tot de datum van de ontruiming en oplevering van het gehuurde;
veroordeelt Van der Graaff tot betaling aan SSH van een schadevergoeding vanaf de datum van de ontruiming tot aan 28 februari 2018, nader op te maken bij staat;
veroordeelt van der Graaff tot betaling aan SSH van de boete ad € 6.300,--;
veroordeelt van der Graaff tot betaling aan SSH van de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van SSH vastgesteld op € 102,87 voor de kosten van dagvaarding, op € 923,-- voor het griffierecht en op € 1.200,-- voor het salaris van haar gemachtigde;
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad en wijst af het meer of anders gevorderde;
i
n reconventie:
n reconventie:
wijst de vorderingen af;
veroordeelt Van der Graaff tot het betalen van de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van SSH vastgesteld op € 1.200,-- voor het salaris van haar gemachtigde.
Dit vonnis is gewezen door de kantonrechter mr. L.J. van Die en is uitgesproken ter openbare terechtzitting.
401