Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
zaaknummer: 3115095 \ CV EXPL 14-25998
uitspraak: 6 maart 2015
vonnis van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam,
in de zaak van
de stichting
Stichting 3B-Wonen,
gevestigd te Bergenschenhoek,
eiseres,
gemachtigde: mr. R. Benneker te Rotterdam,
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats],
gedaagde,
procederend in persoon.
Partijen worden hierna aangeduid als “3B-Wonen” en “[gedaagde]”.
1.Het verloop van de procedure
1.1
Het verloop van de procedure volgt uit de volgende processtukken, waarvan de kantonrechter heeft kennisgenomen:
- het exploot van dagvaarding van 23 mei 2014, met producties;
- de conclusie van antwoord, met producties;
- de conclusie van repliek, met één productie;
- de conclusie van dupliek, met producties;
- de op 3 november 2014 bij de rechtbank ontvangen brief van [gedaagde] inhoudende een aanvulling op de conclusie van dupliek;
- de op 12 november 2014 bij de rechtbank ontvangen akte uitlaten producties van de zijde van 3B-Wonen.
1.2
De datum van uitspraak van dit vonnis is door de kantonrechter op heden bepaald.
2.De vaststaande feiten
Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend, dan wel niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken, staat tussen partijen het volgende vast.
2.1
Tussen partijen bestaat sinds 29 juni 2010 een huurovereenkomst met betrekking tot de woonruimte aan de [adres] te [woonplaats](hierna: het gehuurde).
2.2
De algemene huurvoorwaarden zelfstandige woonruimte van 3B-Wonen zijn op de huurovereenkomst van toepassing.
2.3
In de huurovereenkomst is onder meer het volgende opgenomen:
“Artikel 4
4.1 (…)
De door de huurder te betalen prijs vanaf 1 juli 2010
De maandelijkse door de huurder verschuldigde huurprijs is € 550,79
Dit bedrag bestaat uit:”
- de kale huurprijs € 476,16
- het bedrag voor servicekosten € 74,63
Het voorschotbedrag voor servicekosten is als volgt samengesteld:
Electra algemene ruimten € 23,00
Schoonmaken algemene ruimten € 25,00
Onderhoud tuinen € 2,50
Fonds servicekosten* € 1,54
Zonneschermen € 22,59”
2.4
In december 2013 heeft de Dienst van de Huurcommissie een rapport opgesteld met betrekking tot de hoogte van de door 3B-Wonen in rekening gebrachte voorschotbedragen. Hierin staat onder meer het volgende opgenomen:
“Zonneschermen.
In rekening gebracht wordt een vast maandelijks bedrag van € 22,59.
(…)
Omdat uitsluitend de verschuldigdheid in het geding is heeft een cijfermatig onderzoek naar de juistheid en/of samenstelling van dit bedrag vooralsnog niet plaatsgevonden.
(…)
5. BELEID HUURCOMMISSIE
Volgens het beleid van de Huurcommissie zoals is vastgelegd in het beleidsboek “Servicekostenbeleid Huurcommissie”, komen de volgende voorschotbedragen voor doorberekening aan de huurder in aanmerking:
(…)
Elektraverbruik € 15,00
Schoonmaken € 15,00
Haagbeuken € 2,50
Rioolontstopping € 0,80
Glasvezelverzekering € 0,80
Zonneschermen€ 22,59
€ 56,69”
2.5
De Huurcommissie heeft uitspraak gedaan op een verzoek van [gedaagde] om het voorschotbedrag voor de servicekosten te beoordelen. De Huurcommissie heeft in deze uitspraak, verzonden op 9 april 2014, bepaald dat het voorschot voor de servicekosten met ingang van 1 oktober 2013 wordt vastgesteld op € 34,10 per maand. Daartoe heeft de Huurcommissie onder meer het volgende overwogen:
“De Huurcommissie beoordeelt of het voorschotbedrag voor servicekosten in
redelijke verhouding staat tot de verwachte kosten. De Huurcommissie kan het
voorschotbedrag verlagen als blijkt dat het overeengekomen bedrag veel hoger is
dan de verwachte kosten.
(…)
Wat is een redelijk voorschot voor de servicekosten?
In het rapport van onderzoek wordt geadviseerd het voorschot vast te stellen op
€ 56,69 per maand.
(…)
De commissie is van oordeel dat de zonneschermen duurzaam verenigd zijn met
het gehuurde, daarmee onroerend zijn en daarom deel uitmaken van de kale
huurprijs. Dit is dwingend recht waarvan niet bij overeenkomst kan worden
afgeweken. De zonneschermen betreffen een door verhuurder zelf aangebrachte
voorziening ten behoeve van de vorige huurder.
Indien verhuurder deze kosten bij de nieuwe huurder in de servicekosten had
willen opnemen, dan had verhuurder bij de bezichtiging van de woning de huurder
expliciet op de aanwezige zonneschermen moeten wijzen. De huurder zou dan
voldoende gelegenheid hebben om een weloverwogen keuze te maken. Verhuurder
had voorafgaand aan de ondertekening van de huurovereenkomst huurder een
gespecificeerd overzicht van de servicekosten moeten verstrekken, zodat huurder
niet voor verrassingen zou komen te staan. Verhuurder had er voor kunnen kiezen
om hierover een extra clausule in de huurovereenkomst op te nemen.
Gelet op bovenstaande Is de commissie van oordeel dat er bij huurder geen kosten
voor de zonneschermen als onderdeel van de servicekosten In rekening mogen
worden gebracht.
De Huurcommissie stelt het maandelijks voorschotbedrag voor de servicekosten in
afwijking van het rapport als volgt vast:
Elektraverbruik € 15,00
Schoonmaken € 15,00
Haagbeuken € 2,50
Rioolontstopping € 0,80
Glasvezelverzekering € 0,80
Zonneschermen€ 0,00
€ 34,10”
2.6
In het Besluit servicekosten is onder meer het volgende opgenomen:
“Artikel 1
De vergoeding voor de in de bij dit besluit behorende bijlage genoemde zaken en diensten wordt in ieder geval aangemerkt als servicekosten als bedoeld in artikel 237 lid 3 van Pro Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek.
(…)
Bijlage behorende bij artikel 1 van Pro het Besluit servicekosten
(…)
“Roerende zaken
3. De krachtens de huurovereenkomst mede ter beschikking gestelde roerende zaken in het woongedeelte van het gehuurde dan wel in de gemeenschappelijke gedeelten, waaronder in elk geval:
a. roerende apparatuur voor het verwarmen van water;
b. roerende keukenapparatuur;
c. roerende kachel;
d. meubilering, stoffering en overige inboedel.”
3. De stellingen van partijen
3.1 3
B-Wonen heeft bij dagvaarding gevorderd bij vonnis, zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
1. te verklaren voor recht dat het voorschotbedrag voor de servicekostenpost zonneschermen vanaf 1 oktober 2013 € 22,59 per maand bedraagt en het totale maandelijkse voorschotbedrag voor de servicekosten vanaf 1 oktober 2013 € 56,69 per maand bedraagt;
2. [gedaagde] te veroordelen in de kosten van deze procedure, waaronder begrepen het salaris en de verschotten van de gemachtigde van eiseres.
3.2 3
B-Wonen kan zich niet verenigen met de uitspraak van de Huurcommissie. 3B-Wonen heeft aangevoerd dat zij op grond van artikel 4.1 van de tussen partijen gesloten huurovereenkomst (voorschot) servicekosten aan [gedaagde] in rekening kan brengen voor het gebruik van de zonneschermen. De zonneschermen zijn krachtens de huurovereenkomst mede ter beschikking gestelde roerende zaken als bedoeld in artikel 7:237 lid 3 BW Pro jo. de bijlage bij het Besluit servicekosten. [gedaagde] kan niet de huurovereenkomst gedeeltelijk opzeggen door de servicekostenpost met betrekking tot de zonneschermen op te zeggen. Voorts heeft 3B-Wonen aangevoerd dat de Huurcommissie op basis van het verzoek van [gedaagde] op grond van 7:261 lid 3 BW niet had mogen/kunnen oordelen over de vraag of [gedaagde] al dan niet servicekosten verschuldigd is voor het gebruik van de zonneschermen.
3.3
[gedaagde] heeft aangevoerd dat geen (voorschot) servicekosten voor het gebruik van de zonneschermen in rekening kunnen worden gebracht. De zonneschermen zijn geen roerende zaken zodat artikel 7:237 lid 3 BW Pro jo. de bijlage bij het Besluit servicekosten niet van toepassing is. Zelfs indien de zonneschermen roerende zaken zouden zijn, vallen zonneschermen niet onder de roerende zaken zoals genoemd in de bijlage bij het Besluit servicekosten. Voorts heeft [gedaagde] aangevoerd dat hij is verleid en misleid door 3B-Wonen bij het aangaan van de huurovereenkomst. Hij beroept zich op dwaling. Sprake lijkt te zijn van koop op afbetaling. Hij neemt daarmee een schuld over van de vorige huurder. Dit is niet te verenigen met het systeem van servicekosten. Daarnaast is hij er recentelijk van op de hoogte geraakt dat slechts een aantal huurders gebruik maakt van zonneschermen via 3B-Wonen, hetgeen 3B-Wonen had behoren mede te delen bij het aangaan van de huurovereenkomst. 3B-Wonen heeft hem bovendien tijdens de bezichtiging niet de zonneschermen laten zien. De zonneschermen zijn zowel vanuit de woning als van buiten niet duidelijk zichtbaar. Ten slotte heeft [gedaagde] aangevoerd dat de hoogte van het bedrag dat hij per maand betaalt aan servicekosten voor het gebruik van zonneschermen, gelet op de (tweedehands) waarde van de zonneschermen, buitenproportioneel hoog is.
3.4
Ten behoeve van de overzichtelijkheid zal de kantonrechter onder de beoordeling per onderwerp de standpunten van partijen – voor zover van belang – nader uiteenzetten.
4.De beoordeling van de vordering
4.1
Door de tijdig bij de kantonrechter ingestelde vordering heeft de uitspraak van de Huurcommissie zijn betekenis verloren. De kantonrechter dient dan ook op de voet van artikel 7:262 lid 1 BW Pro uitspraak te doen over het gehele voorschotbedrag, ofwel alle aan de Huurcommissie voorgelegde servicekostenposten.
De Huurcommissie heeft het verzoek van [gedaagde] opgevat als een verzoek tot beoordeling van de vraag of het voorschotbedrag voor servicekosten in redelijke verhouding staat tot de verwachte kosten (artikel 7:261 lid 3 BW Pro). Het verzoek aan de Huurcommissie ziet op de servicekostenposten elektraverbruik, schoonmaken, haagbeuken, rioolontstopping, glasvezelverzekering en zonneschermen. 3B-Wonen heeft de kantonrechter een beslissing gevraagd over de servicekostenpost zonneschermen. Voor de overige servicekostenposten lijkt zij, gelet op het in haar vordering genoemde totaalbedrag aan servicekosten waarvoor zij een verklaring voor recht vraagt, aan te sluiten bij de uitspraak van de Huurcommissie. De door de Huurcommissie vastgestelde servicekostenposten zijn ook door [gedaagde] niet betwist. De kantonrechter is van oordeel dat de Huurcommissie bij de beoordeling van de servicekosten op goede gronden tot haar beslissing is gekomen. De kantonrechter zal dan ook ten aanzien van de niet in geschil zijnde kostenposten aansluiten bij deze beslissing door de voorschotbedragen op die posten vast te stellen op de bedragen die de Huurcommissie in haar uitspraak heeft opgenomen.
4.2
Dat het gebruik van de zonneschermen als servicekosten tussen partijen is overeengekomen en dat deze feitelijk aan [gedaagde] ter beschikking zijn gesteld is als onbetwist vast komen te staan. Het geschil tussen partijen spitst zich toe op de vraag of het voorschotbedrag servicekosten dat in rekening wordt gebracht voor het gebruik van zonneschermen redelijk is. Ter beoordeling van deze vraag dient, zoals de Huurcommissie terecht heeft gedaan, eerst de vraag te worden beantwoord of [gedaagde] al dan niet servicekosten verschuldigd kan zijn voor het gebruik van zonneschermen. De stelling van 3B-Wonen dat de huurcommissie niet had mogen/kunnen oordelen over de vraag of [gedaagde] servicekosten verschuldigd is voor het gebruik van zonneschermen kan de kantonrechter niet volgen. Om te beoordelen of servicekosten voor het gebruik van de zonneschermen in rekening kunnen worden gebracht zal worden ingegaan op de vraag of de zonneschermen krachtens de huurovereenkomst mede ter beschikking gestelde roerende zaken zijn als bedoeld in artikel 7:237 lid 3 BW Pro jo. de bijlage bij het Besluit servicekosten.
Roerend of onroerend?
4.3
[gedaagde] heeft zich op het standpunt gesteld dat de zonneschermen onroerend zijn geworden doordat deze, zoals de Huurcommissie heeft geoordeeld, duurzaam met het gehuurde zijn verenigd. Voor zover [gedaagde] zich nog op het standpunt heeft willen stellen dat de zonneschermen als bestanddeel in de zin van 3:4 BW onroerend zijn geworden door bevestiging aan het gehuurde dient als volgt te worden geoordeeld.
4.4
De kantonrechter is van oordeel dat de zonneschermen niet kunnen worden aangemerkt als bestanddeel van het gehuurde in de zin van artikel 3:4 BW Pro. Om te bepalen of iets een bestanddeel vormt van een zaak, dient in de eerste plaats aan het zogenaamde maatschappelijk criterium en – indien daaraan niet is voldaan – vervolgens aan het fysiek criterium te worden getoetst. Gesteld noch gebleken is dat zonneschermen naar verkeersopvatting onderdeel uitmaken van het gehuurde. Zo kan niet worden gezegd dat het gehuurde zonder de zonneschermen incompleet is. Het gehuurde is zonder de zonneschermen een volwaardige woning. Ook uit de verklaring van [gedaagde] in zijn toelichting bij de conclusie van dupliek volgt dat dit niet het geval is. De zonneschermen zijn bevestigd met schroeven/bouten en kunnen derhalve eenvoudig worden verwijderd. Eventuele gaten die na verwijdering achterblijven kunnen op zichzelf niet worden aangemerkt als schade van betekenis. Ook een eventuele verbinding van buiten naar binnen en de aanwezigheid van een schakelaar maken dit oordeel niet anders.
4.5
Vervolgens ligt de vraag voor of de zonneschermen moeten worden geacht een werk te zijn dat duurzaam met de woning is verenigd. De vraag of de vereniging duurzaam is moet aan de hand van objectieve maatstaven worden beoordeeld. Het gaat erom of het bouwsel naar aard en inrichting bestemd is om duurzaam ter plaatse te blijven. Bij de beantwoording van de vraag of een gebouw of werk is bestemd om duurzaam ter plaatse te blijven moet worden gelet op de bedoeling van de bouwer, voor zover die bedoeling naar buiten kenbaar is. Onder de bouwer wordt tevens verstaan degene die opdracht heeft gegeven voor het aanbrengen van het betreffende gebouw of werk. Als onzekerheid blijkt de bestaan over de vraag of een object kan worden aangemerkt als duurzaam met de grond verenigd kunnen bij toepassing van die maatstaf en het oordeel of de bestemming van het object naar buiten toe kenbaar moet worden geacht de verkeersopvattingen in aanmerking worden genomen.
4.6
De kantonrechter is van oordeel dat de zonwering niet moet worden geacht duurzaam met de woning te zijn verenigd. Bij dit oordeel speelt onder meer de constructie, zoals onder 4.4 overwogen, een rol. Voorts zijn er geen, althans onvoldoende, omstandigheden gesteld op grond waarvan, in aanmerking genomen de verkeersopvatting, kan worden geoordeeld dat de bouwer van de woningen dan wel 3B-Wonen de naar buiten kenbare bedoeling heeft gehad de zonneschermen duurzaam ter plaatse te laten blijven. De bedoeling van de bouwer dan wel van 3B-Wonen om de zonneschermen duurzaam ter plaatse te laten blijven zou voor derden onder meer af te leiden kunnen zijn uit de inrichting van het gehele complex. In het onderhavige geval is slechts een deel van de woningen van het complex (van negen woningen) voorzien van zonneschermen. Dit is juist een indicatie dat het niet de bedoeling van de bouwer dan wel 3B-Wonen is om de zonneschermen duurzaam ter plaatse te laten blijven. Ook uit het voorstel van 3B-Wonen om het zonnescherm tegen betaling door [gedaagde] over te nemen waarna hij volledig vrij is over het zonnescherm te beschikken, duidt erop dat aan de huurder de keuze gelaten wordt of hij een zonnescherm wenst te handhaven.
Kortom, van een beoogde duurzame verbinding met het gehuurde is geen sprake.
In het woongedeelte van het gehuurde?
4.7
Onder servicekosten wordt verstaan de vergoeding voor de overige zaken en diensten die geleverd worden in verband met bewoning van de woonruimte (7:237 lid 3 BW). Ingevolge de bijlage van het Besluit servicekosten mag de verhuurder in elk geval de kosten van de krachtens de huurovereenkomst aan de huurders ter beschikking gestelde roerende zaken in het woongedeelte van het gehuurde als servicekosten bij de huurder in rekening brengen. [gedaagde] stelt zich op het standpunt dat de zonneschermen niet in de in de bijlage van het Besluit servicekosten genoemde lijst van kosten die in rekening kunnen worden gebracht staan opgenomen, én dat zonneschermen zich niet in het gehuurde bevinden.
4.8
De in de bijlage bij het Besluit servicekosten genoemde lijst is niet limitatief is. Dit volgt uit zowel de bewoordingen gebruikt in de bijlage als uit de toelichting bij het Besluit. Dat het gebruik van zonneschermen niet genoemd is in de in de bijlage genoemde lijst betekent dan ook niet dat daarvoor geen servicekosten in rekening kunnen worden gebracht.
4.9
De onder 2.5 genoemde bepaling in de bijlage van het Besluit servicekosten, gelezen in samenhang met de definitie van servicekosten zoals opgenomen in artikel 7:237 lid 3 BW Pro, kan niet tot een andere conclusie leiden dan dat het begrip ‘woonruimtegedeelte’ ruimer moet worden opgevat dan slechts ‘in de woning’. Hoewel definities uit het ene besluit niet van toepassing zijn op het andere besluit, zoekt de kantonrechter aansluiting bij hetgeen omtrent het begrip woonruimtegedeelte is opgenomen in het Besluit kleine herstellingen. Onder woonruimtegedeelte wordt dan ook verstaan ‘in of aan de woning’. Zonneschermen kunnen worden aangemerkt als roerende zaken aan het gehuurde.
4.1
De conclusie van al het voorgaande is dat de zonneschermen roerende zaken zijn en voor het gebruik daarvan op grond van artikel 7:237 lid 3 BW Pro jo. de bijlage bij het Besluit servicekosten in rekening kan worden gebracht.
Dwaling bij het aangaan van de huurovereenkomst?
4.11
[gedaagde] heeft een beroep gedaan op dwaling. Een overeenkomst die tot stand is gekomen onder invloed van dwaling en bij een juiste voorstelling van zaken niet – of niet op dezelfde voorwaarden – zou zijn gesloten, is wegens dwaling (gedeeltelijk) vernietigbaar, indien, de wederpartij in verband met hetgeen zij omtrent de dwaling wist of behoorde te weten, de dwalende had behoren in te lichten (artikel 6:228 lid 1 aanhef Pro sub b BW).
4.12
De eerste vraag is of [gedaagde] een onjuiste voorstelling van zaken had ten aanzien van hetgeen is overeengekomen met betrekking tot het gebruik van de zonneschermen. [gedaagde] heeft gesteld dat dit het geval is omdat sprake is van koop op afbetaling in plaats van servicekosten. Dit volgt volgens [gedaagde] uit een door 3B-Wonen gedaan aanbod om de kosten voor het gebruik van de zonneschermen ineens te voldoen, alsmede uit de door 3B-Wonen verstrekte serviceafrekeningen waarin de servicekostenpost zonneschermen niet staat opgenomen. Dat sprake is van koop op afbetaling heeft [gedaagde] echter onvoldoende onderbouwd. Dat 3B-Wonen op enig moment een aanbod heeft gedaan om de servicekosten voor het gebruik van het zonnescherm ineens te voldoen, maakt niet dat daarmee het karakter van de overeenkomst verandert. Dat de servicekostenpost voor het gebruik van zonneschermen niet in de afrekeningen van de servicekosten over de jaren 2010, 2011, 2012 en 2013 staat opgenomen brengt, mede gelet op de omstandigheid dat het om vaste bedragen gaat die reeds als voorschot zijn voldaan, niet met zich mee dat 3B-Wonen deze kosten niet als servicekosten beschouwt.
4.13
Voor zover [gedaagde] zich nog op het standpunt heeft willen stellen dat hij de overeenkomst niet – of niet op dezelfde voorwaarden – zou hebben gesloten als hem bij het sluiten van de overeenkomst was medegedeeld dat niet alle huurders een vergoeding betalen voor het gebruik van zonneschermen heeft hij dit onvoldoende onderbouwd. Hetgeen [gedaagde] heeft aangevoerd met betrekking tot zijn relatief grote behoefte aan vitamine D wegens zijn donkere huidskleur is daartoe onvoldoende. Daarbij kan in het midden worden gelaten in hoeverre 3B-Wonen gehouden was mededeling te doen van het feit dat niet alle huurders een vergoeding betalen voor het gebruik van zonneschermen.
4.14
Gelet op het voorgaande is de kantonrechter van oordeel dat het beroep van [gedaagde] op dwaling niet slaagt.
4.15
Ten aanzien van hetgeen [gedaagde] heeft aangevoerd met betrekking tot het niet tijdig inlichten over de servicekostenpost zonneschermen overweegt de kantonrechter als volgt. De Huurcommissie heeft geoordeeld dat 3B-Wonen voorafgaand aan de ondertekening van de huurovereenkomst [gedaagde] een gespecificeerd overzicht van de servicekosten had moeten verstrekken. Een dergelijke verplichting volgt echter niet uit de wet dan wel uit jurisprudentie. Gesteld noch gebleken is dat [gedaagde] geen overwogen keuze heeft kunnen maken bij het aangaan van de huurovereenkomst. Daarbij is in aanmerking genomen dat de servicekostenpost zonneschermen expliciet in de huurovereenkomst is opgenomen.
Opzegging servicekostenpost zonneschermen?
4.16
Voor zover [gedaagde] zich nog op opzegging van de servicekostenpost zonneschermen (bij brief van 13 mei 2013) heeft willen beroepen, treft ook dit verweer geen doel. Indien [gedaagde] het niet met de hoogte van de voorschot servicekosten eens is kan hij – zoals hij heeft gedaan – de Huurcommissie verzoeken uitspraak te doen en eventueel binnen acht weken na verzending daarvan een beslissing van de kantonrechter over dit punt vorderen. Opzegging van een onderdeel van de overeengekomen levering van zaken en diensten die geleverd worden in verband met de bewoning van woonruimte, vindt geen steun in het recht.
De gevorderde verklaringen voor recht
4.17
Aangezien [gedaagde] de hoogte van servicekostenpost voor het gebruik van de zonneschermen niet, althans onvoldoende gemotiveerd heeft weersproken, mag 3B-Wonen het bedrag van € 22,59 per maand als voorschot voor de servicekosten bij [gedaagde] in rekening brengen.
4.18
Gelet op al het voorgaande zullen de gevorderde verklaringen voor recht worden toegewezen.
4.19
[gedaagde] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van de procedure.
5.De beslissing
De kantonrechter:
verklaart voor recht dat het voorschotbedrag voor de servicekosten vanaf 1 oktober 2013
€ 56,69 per maand bedraagt, waarin begrepen een bedrag van € 22,59 voor de servicekostenpost zonneschermen;
veroordeelt gedaagde in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van eiseres vastgesteld op € 210,77 aan verschotten en € 300,00 aan salaris voor de gemachtigde (3 punten à € 100,00);
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad en wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. P. Vlaswinkel en uitgesproken ter openbare terechtzitting.
732