Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
zaaknummer: 3117957 CV EXPL 14-26174
uitspraak: 27 maart 2015
vonnis van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam
in de zaak van
[eiser 1]en
[eiser 2],
[eiser 2],
beiden wonende te Rotterdam,
eisers,
gemachtigde: mr. S. Nooteboom te Rotterdam,
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
Nu Wonen Rotterdam B.V.,
gevestigd te Rotterdam,
gedaagde,
gemachtigde: mr. J.C. Brökling te Spijkenisse.
Eisers worden hierna in beginsel gezamenlijk aangeduid met ‘[eisers]’ (indien nodig worden zij afzonderlijk met hun achternaam aangeduid), gedaagde met ‘Nu Wonen’.
1.Het verloop van de procedure
Het verloop van de procedure volgt uit de volgende processtukken:
- de dagvaarding van 23 mei 2014 met producties;
- de conclusie van antwoord met producties;
- de conclusie van repliek met producties;
- de conclusie van dupliek met één productie;
- de akte uitlaten productie van [eisers];
- de akte uitlaten van Nu Wonen.
De uitspraak van het vonnis is nader bepaald op heden.
2.De vaststaande feiten
Er wordt uitgegaan van de volgende vaststaande feiten. Deze feiten zijn door de ene partij gesteld en door de andere partij erkend of niet weersproken.
2.1
[eisers] zijn met elkaar getrouwd. Zij zijn eigenaar van de woning aan de [straatnaam en wooonplaats].
2.2
[eiser 1] heeft de woning in 2009 te koop gezet. Omdat de woning niet werd verkocht, besloot zij de woning te verhuren. Hiervoor heeft zij Nu Wonen benaderd. Nu Wonen beschrijft haar werkzaamheden aldus:
Als er gegadigden voor uw woning zich aandienen doen wij vooruit, voor U, een grondig antecedentenonderzoek en kritische voorselectie waarbij ook de loongegevens worden gecontroleerd want, u wilt uiteraard wel de juiste en correcte huurder in uw woning. Pas dan stellen we de kandidaat aan u voor waarbij u altijd het laatste woord heeft!
(…)
Totaal beheer
Nu Wonen zal het financiële, commerciële, en technische beheer van uw woning overnemen. Wat houdt dit in? Bij het financiële gedeelte zal Nu Wonen zorg dragen voor de incheck, het beheren van de borg (en eventueel verrekenen van mankementen bij outcheck). Daarnaast zal Nu Wonen de aansluitingen voor gas, water en licht op haar naam zetten. De huurder zal Nu Wonen een maandelijks voorschot betalen en zal met Nu Wonen aan het eind van de huurtermijn “afrekenen” wat betreft het totale verbruik. Iedere maand incasseren we de huurpenningen bij de huurder en storten we deze door naar uw rekening. Wanneer Nu Wonen het totale beheer overneemt zijn we op alle punten aanspreekpunt voor u als verhuur-der en tevens ook voor de huurder. U heeft geen contact met de huurder, alle communicatie loopt via Nu Wonen.
2.3
[eiser 1] en Nu Wonen zijn op 3 juni 2011 een beheerovereenkomst aangegaan. De op de overeenkomst van toepassing zijnde algemene voorwaarden bepalen in artikel 13:
Beheerder kan, in de breedste zin van het woord, niet aansprakelijk gesteld worden voor de gevolgen van het plegen van onrechtmatige daden door verhuurder en/of huurder. Verhuur-der is op de hoogte van de gemeentelijke bepalingen en verordeningen inzake het verhuren van woonruimte. Beheerder is hiervoor niet verantwoordelijk en/of aansprakelijk.
2.4
De woning is per 6 juni 2011 verhuurd aan [huurder]. [huurder]betaalde iedere maand contant € 875,00 aan Nu Wonen. Nu Wonen betaalde daarvan € 770,88 aan [eiser 1]. Het verschil (€ 104,12) is de beheervergoeding voor Nu Wonen. De huurovereenkomst heeft vijf maanden geduurd. De beheervergoeding bedraagt daarom € 520,60.
2.5
Artikel 22 van de met [huurder]gesloten huurovereenkomst luidt:
Huurder geeft toestemming voor een maandelijkse inspectie van de woning ter controle van onregelmatigheden in de woning op het gebied van vervuiling, verwaarlozing, vernieling, algehele overlast in de buurt en activiteiten die in strijd zijn met de bepalingen in het wet-boek op het gebied van drugsgebruik en hennepkwekerijen (Opiumwet). (…)
2.6
[eiser 1] heeft bij brief van de gemeente Rotterdam van 28 oktober 2011 vernomen dat in haar woning een hennepkwekerij was aangelegd.
2.7
[eiser 1] heeft de beheerovereenkomst met Nu Wonen bij brief van haar gemachtigde van 8 februari 2012 ontbonden.
2.8
Welling Bouw|Vastgoed heeft bij factuur van 2 februari 2012 € 17.099,35 aan herstel-werkzaamheden in rekening gebracht.
3.De stellingen van partijen
3.1
[eiser 1] vordert Nu Wonen te veroordelen aan haar te betalen (1) op grond van een on-gedaanmakingsverbintenis uit de ontbonden overeenkomst € 520,60, (2) een schadevergoe-ding van € 21.953,75 en (3) vernietiging van artikel 13 van op de overeenkomst tussen par-tijen van toepassing zijnde algemene voorwaarden, met veroordeling van Nu Wonen in de (na)kosten van de procedure.
[eiser 1] stelt dat Nu Wonen tekortgeschoten is in de nakoming van de beheerovereenkomst. Zij heeft niet gehandeld zoals van een redelijk bekwaam en redelijk handelend vakgenoot verwacht mocht worden. Nu Wonen heeft geen antecedentenonderzoek gedaan, geen voor-onderzoek, zij heeft geen sluitende administratie gevoerd en de woning niet gecontroleerd (ondanks het uitdrukkelijke verzoek daartoe van [eiser 1] bij het aangaan van de beheerover-eenkomst). Zij heeft hiermee het risico genomen dat een huurder met slechte bedoelingen het huis zou huren. Dit risico heeft zich verwezenlijkt. Nu Wonen is daarom aansprakelijk voor de schade die [eiser 1] daardoor lijdt.
De schadevergoeding die [eiser 1] vordert (€ 21.953,75) bestaat uit € 17.099,35 aan herstel-werkzaamheden, € 3.854,40 aan misgelopen huur in de vijf maanden dat het huis niet ver-huurd kon worden door herstelwerkzaamheden en € 1.000,00 aan buitengerechtelijke incas-sokosten. Doordat [eiser 1] de beheerovereenkomst ontbonden heeft, moet Nu Wonen de door haar ontvangen beheervergoeding van € 520,60 aan [eiser 1] betalen. Een beroep door Nu Wonen op artikel 13 van de algemene voorwaarden (dat aansprakelijkheid voor schade uitsluit) is onredelijk bezwarend.
3.2
Nu Wonen concludeert tot afwijzing van de vordering, met veroordeling van [eiser 1] in de (na)kosten van de procedure.
Nu Wonen voert aan dat [eiser 2] geen partij bij de beheerovereenkomst is. De beheerover-eenkomst is administratief gericht, het gaat enkel om bijvoorbeeld het incasseren van de huur. Nu Wonen is niet aansprakelijk voor de gedragingen van de huurder. Nu Wonen heeft gehandeld zoals van een redelijk bekwaam en redelijk handelend vakgenoot verwacht mag worden. Zij heeft wel degelijk onderzoek naar de huurder gedaan. Zij is niet toerekenbaar tekortgeschoten. Nu Wonen betwist daarnaast de hoogte van de gestelde schade.
3.3
Voor zover voor de beoordeling van belang, wordt hierna ingegaan op de overige stel-lingen van partijen.
4.De beoordeling
partijen bij de beheerovereenkomst
4.1
De beheerovereenkomst is gesloten tussen [eiser 1] en Nu Wonen. [eiser 2] is geen par-tij bij die overeenkomst. Een deelgenoot (wat de woning betreft zijn [eisers] deelgenoten, zij zijn immers gezamenlijk eigenaar van de woning) wordt bij handelingen die hij op grond van artikel 3:170 BW zelfstandig verricht, bevoegd geacht de overige deelge-noten te vertegenwoordigen. Gelet hierop moet ook [eiser 2] als partij bij de overeenkomst aangemerkt worden.
goed opdrachtnemer
4.2
De beheerovereenkomst is een overeenkomst van opdracht. Bij een overeenkomst van opdracht moet de opdrachtnemer (Nu Wonen) bij zijn werkzaamheden de zorg van een goed opdrachtnemer in acht nemen (artikel 7:401 BW). Hij moet handelen zoals een redelijk be-kwaam en redelijk handelend vakgenoot zou doen. Of hij dit in een specifieke situatie heeft gedaan, hangt af van de omstandigheden van het geval.
4.3
Nu Wonen adverteert ermee (zie 2.3) dat zij grondig onderzoek doet naar een mogelijke huurder van in dit geval het huis van [eiser 1]. Het doel van dit onderzoek is het vinden van een juiste en correcte huurder. De tekst suggereert dat Nu Wonen als een detectivebureau de mogelijke huurder doorlicht, maar in de praktijk gaat het alleen om (kort gezegd) een onder-zoek naar de kredietwaardigheid van de potentiële huurder. Hoe dit zij, het feit dat een huur-der geen bankrekening heeft, althans aangeeft de huur contant te willen betalen, betekent weliswaar niet per definitie dat deze huurder niet kredietwaardig is, maar dát [huurder]de huur contant wilde betalen, had voor Nu Wonen aanleiding moeten zijn hem (en het huis dat hij huurde) in de gaten te houden. Het is immers in het huidige maatschappelijke verkeer niet gebruikelijk om de huur contant te betalen.
4.4
In de conclusie van dupliek (onder randnummer 2.3) voert Nu Wonen aan met [huurder]afgesproken te hebben dat Nu Wonen af en toe langs zou komen om de woning te inspec-teren. Nog los van de vraag of ook met Benalla overeengekomen is dat Nu Wonen het huis regelmatig zou inspecteren, hetgeen Nu Wonen betwist, Nu Wonen erkent hiermee naar het oordeel van de kantonrechter dat er aanleiding bestond om de woning regelmatig te inspec-teren. Nu Wonen kan zich er niet achter verschuilen dat [huurder]steeds niet thuis was op de momenten dat hij bezocht werd. Het had op gelet op de gemaakte inspectieafspraak tus-sen Nu Wonen en [huurder]en gelet op de argwaan die aanwezig had moeten zijn omdat [huurder]de huur contant betaalde, op de weg van Nu Wonen gelegen een concrete afspraak met [huurder]voor woningbezichtiging te maken, hetgeen gelet op het in artikel 22 van de huurovereenkomst bepaalde ook toegestaan was. Dat heeft Nu Wonen niet gedaan en zij is niet in de woning gaan kijken. Zij heeft dus niet in een vroeg stadium kunnen constateren dat [huurder]een hennepkwekerij in de woning exploiteerde. Nu Wonen heeft aldus niet gehandeld zoals een redelijk bekwaam en redelijk handelend vakgenoot in de gegeven omstandigheden zou moeten doen.
artikel 13 algemene voorwaarden
4.5
[eiser 1] vordert vernietiging van artikel 13 van de algemene voorwaarden. Dit onderdeel van de vordering wordt afgewezen omdat [eiser 1] geen belang heeft bij dit onderdeel van de vordering. Het gaat in deze zaak namelijk niet om aansprakelijkheid van Nu Wonen voor de gevolgen van een onrechtmatige daad van de huurder, maar om schadeplichtigheid van Nu Wonen zelf omdat zij niet heeft gehandeld zoals een redelijk bekwaam en redelijk hande-lend vakgenoot in de gegeven omstandigheden zou moeten doen.
beheervergoeding
4.6
Het niet handelen als een goed opdrachtnemer is een tekortkoming die ontbinding van de overeenkomst rechtvaardigt. Ontbinding van de overeenkomst betekent het ontstaan van ongedaanmakingsverbintenissen (artikel 6:271 BW).
4.7
De beheerovereenkomst (productie 5 bij de dagvaarding) bepaalt in artikel 5 dat een be-heervergoeding alleen verschuldigd is als de woning verhuurd is en de huur daadwerkelijk is voldaan. Hieruit kan afgeleid worden dat het, anders dan Nu Wonen lijkt aan te voeren, wel degelijk [eiser 1] is die de beheervergoeding aan Nu Wonen betaalde. De huurder betaalde
€ 875,00 per maand aan huur en [eiser 1] kreeg daarvan € 770,88. Het verschil van € 104,12 is de beheervergoeding die [eiser 1] betaalde aan Nu Wonen. Omdat er door de ontbinding ongedaanmakingsverbintenissen zijn ontstaan, moet Nu Wonen de beheervergoeding terug-betalen aan [eiser 1]. Dit onderdeel van de vordering (het gaat om € 520,60) is daarom toe-wijsbaar.
schadevergoeding
4.8
Iedere tekortkoming in de nakoming van de beheerovereenkomst verplicht Nu Wonen de schade die [eiser 1] daardoor lijdt te vergoeden (artikel 6:74 lid 1 BW).
4.9
[eiser 1] heeft de woning na het ontdekken van de hennepkwekerij voor € 17.099,35 op moeten laten knappen. Dit blijkt uit de als productie 19 bij de dagvaarding overgelegde factuur van Welling Bouw|Vastgoed. Als Nu Wonen [huurder]in de gaten had gehouden, was deze schade niet ontstaan, want dan had hij niet de gelegenheid gekregen de hennep-kwekerij aan te leggen en had de aanwezigheid daarvan in ieder geval niet zo lang geduurd. Nu Wonen moet deze schade daarom aan [eiser 1] vergoeden. Ook dit onderdeel van de vordering is dus toewijsbaar.
4.1
Nu Wonen betwist in haar brief van 15 februari 2012 (productie 10 bij de dagvaarding) aansprakelijk te zijn voor de door [eiser 1] geleden schade. Gelet op dit standpunt had van [eiser 1] niet verwacht hoeven worden dat zij Nu Wonen zou betrekken bij het aanvragen van een offerte voor herstelwerkzaamheden of voor het uitvoeren van die werkzaamheden. Het gaat anders dan Nu Wonen aanvoert niet alleen om ‘wat verven’ na het vertrek van een huurder die maar vijf maanden in de woning gezeten heeft. De woning was na de aanwezig-heid van de kwekerij simpelweg niet meer bewoonbaar en was dat vijf maanden eerder wel. De door Nu Wonen onder 2.4 van haar conclusie van dupliek genoemde onvolkomenheden betreffen slechts kleine dingen.
misgelopen huur
4.11
[eiser 1] vordert € 3.854,40 aan misgelopen huur over de maanden november 2011 tot en met april 2012. Dit onderdeel van de vordering is niet toewijsbaar. Onvoldoende duide-lijk is namelijk of de woning in die periode daadwerkelijk verhuurd had kunnen worden.
buitengerechtelijke incassokosten
4.12
Nu voldoende is gesteld en gebleken dat het gaat om verrichtingen die meeromvattend zijn dan de verrichtingen waarvoor de proceskostenveroordeling een vergoeding toekent (er is inhoudelijk tussen partijen gecorrespondeerd over de kwestie), is ook een vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten toewijsbaar. De vergoeding wordt vastgesteld op een bedrag van € 951,20 (€ 900,00 + 1% van hetgeen het toewijsbare bedrag de € 12.500,00 te boven gaat).
rente
4.13
De rente is toewijsbaar zoals onder de beslissing vermeld.
kosten van de procedure
4.14
Nu Wonen is de overwegend in het ongelijk gestelde partij. Zij wordt daarom veroor-deeld in de kosten van de procedure. De door [eiser 1] gevorderde nakosten worden afgewe-zen omdat voldoende gegevens om die kosten nu te kunnen begroten ontbreken. Als tussen partijen een geschil ontstaat over de omvang van die kosten, staat het [eiser 1] vrij de kanton-rechter te verzoeken deze te begroten op grond van artikel 237 lid 4 Wetboek van Burger-lijke Rechtsvordering.
5.De beslissing
De kantonrechter:
veroordeelt Nu Wonen om aan [eisers] te betalen € 18.571,15, vermeerderd met de wettelijke rente op grond van artikel 6:119 BW over € 17.099,35 vanaf 23 februari 2012 tot aan de dag van de algehele voldoening en over € 1.471,80 vanaf de dag van de dagvaarding tot aan de dag van de algehele voldoening;
veroordeelt Nu Wonen in de kosten van de procedure, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [eisers] vastgesteld op € 93,80 aan dagvaardingskosten, € 462,00 aan griffierecht en € 750,00 aan salaris voor de gemachtigde (2½ punt van € 300,00 per punt);
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad en wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. S.H. Poiesz en uitgesproken ter openbare terechtzitting.
686