ECLI:NL:RBROT:2014:9225

• Datum uitspraak: 26 november 2014
• Publicatiedatum: 12 november 2014
• Zaaknummer: C-10-441938 - HA ZA 14-23
• Instantie: Rechtbank Rotterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: R.C. Verschuur
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Weigering van een bod op een veiling door een notaris en de onderbouwing daarvan

In deze zaak heeft eiser op 7 november 2012 op een openbare veiling een bod van € 28.000 gedaan op een registergoed. De veiling werd geleid door [notaris] Notarissen N.V. en de veilingmeester heeft het bod niet geaccepteerd. De notaris beroept zich op de Algemene Veilingvoorwaarden Voor Executieveilingen 2006 (AVVE), die hem de bevoegdheid geven om een bod niet te erkennen zonder opgave van redenen. Eiser betwist echter de redenen die de notaris heeft opgegeven voor de weigering van zijn bod en stelt dat deze onterecht zijn. De rechtbank oordeelt dat, wanneer de notaris redenen voor de weigering geeft, deze redenen juist moeten zijn en onderbouwd moeten worden bij gemotiveerde betwisting. De notaris wordt toegelaten tot het bewijs van de juistheid van zijn redenen.

Eiser vordert een verklaring voor recht dat de notaris onrechtmatig heeft gehandeld en verzoekt om schadevergoeding van € 30.423,50. De notaris en de betrokken vennootschap voeren verweer en stellen dat zij gerechtigd waren om het bod van eiser te weigeren op basis van de AVVE. De rechtbank laat in het midden of de notaris gerechtigd was om het bod te weigeren zonder opgave van redenen, maar oordeelt dat als er redenen worden gegeven, deze onderbouwd moeten worden. De rechtbank staat de notaris toe om bewijs te leveren van de opgegeven redenen voor de weigering van het bod.

De zaak wordt op 10 december 2014 opnieuw behandeld, waarbij de notaris bewijs moet leveren van de instructies van de hypotheekhouder en de redenen voor de weigering van eiser als bieder. De rechtbank wijst het verzoek van de notaris om tussentijds hoger beroep in te stellen af en houdt verdere beslissingen aan.

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK ROTTERDAM

Team Handel

zaaknummer / rolnummer: C/10/441938 / HA ZA 14-23

Vonnis van 26 november 2014

in de zaak van

[eiser] ,

wonende te [woonplaats],

eiser,

advocaat mr. J.M.L.G. de Jong,

tegen

1. de naamloze vennootschapVAN HEESWIJK NOTARISSEN N.V.,

gevestigd te Rotterdam,

2.
MR. [gedaagde] ,

wonende te [woonplaats],

gedaagden,

advocaat mr. A.A. Marcus.

Partijen zullen hierna[eiser] en [notaris] c.s. genoemd worden.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

• het tussenvonnis van 30 april 2014
• het proces-verbaal van comparitie van 10 juli 2014

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De feiten

2.1.

[eiser] heeft op 7 november 2012 op een veiling € 28.000,-- bij opbod geboden op het registergoed aan de [adres]. De veiling vond plaats door [notaris] Notarissen N.V. ten overstaan van mr. [notaris] (hierna: [notaris]). De veilingmeester heeft afgeslagen en het bod was dus definitief. [notaris] heeft vervolgens mondeling meegedeeld: ’ik accepteer het bod niet’.

2.2.

De veiling is vervolgens voortgezet. Het registergoed is uiteindelijk voor € 29.000,-- bij opbod en € 40.000,-- bij afslag toegewezen aan een derde.

2.3.

[eiser] heeft het registergoed op 15 maart 2013 laten taxeren door [taxateur]. Deze heeft de marktwaarde getaxeerd op € 80.000,--; de taxatiekosten bedragen € 423,50.[eiser] stelt dat hij op grond van de getaxeerde marktwaarde na aankoop en levering van het registergoed op de veiling voor € 50.000,-- het registergoed voor € 80.000,-- had kunnen verkopen. Nu hij niet in de gelegenheid is gesteld tot de aankoop, bedraagt zijn schade het verschil van € 30.000,--, te vermeerderen met de taxatiekosten.[eiser] stelt dat [notaris] c.s. jegens hem onrechtmatig hebben gehandeld en vordert vergoeding van de gestelde schade van [notaris] c.s.

2.4.

De veiling van het pand vond plaats onder toepasselijkheid van de Algemene Veilingvoorwaarden Voor Executieveilingen 2006 (AVVE) en de Bijzondere Veilingvoorwaarden van [notaris] Notarissen N.V., zoals blijkt uit het proces-verbaal van veiling van het pand.

Art. 2 lid 4 AVVE bepaalt het volgende:

"De Notaris heeft de bevoegdheid tijdens de zitting, ook zonder opgave van redenen:

- een bod niet als zodanig te erkennen;

- één of meer gegadigden van de veiling uit te sluiten;

- bij de inzet de veiling te hervatten bij het voorlaatste bod, opnieuw tot afslag over te gaan, de veiling af te gelasten of te onderbreken;

- andere, naar zijn oordeel noodzakelijke, maatregelen te treffen.”

2.5.

[notaris] heeft in een brief van 3 december 2012 aan de raadsman van[eiser] laten weten dat de reden voor weigering van[eiser] als bieder/gegadigde voor het pand was gelegen in een instructie van diverse banken, waaronder Amstelstaete Hypotheken B.V., de opdrachtgever van de veiling, om[eiser] niet te accepteren als bieder/gegadigde ter veiling.

3. Het geschil

3.1.

[eiser] vordert samengevat - een verklaring voor recht dat [notaris] c.s. jegens hem onrechtmatig hebben gehandeld en veroordeling van [notaris] c.s. tot betaling van € 30.423,50, vermeerderd met rente en kosten.

3.2.

[notaris] c.s. voeren verweer.

3.3.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4. De beoordeling

4.1.

[eiser] stelt dat de door [notaris] in zijn brief van 3 december 2012 opgegeven reden tot weigering vals was en ook niet onderbouwd is met bescheiden.[eiser] betwist dat diverse banken hem als koper zouden hebben geweigerd. [betrokkene1] van NIBC, die Amstelstaete heeft overgenomen, heeft mondeling aan[eiser] verklaard dat NIBC niet te kennen heeft gegeven[eiser] als koper te weigeren. Volgens[eiser] was de werkelijke reden van de weigering dat[eiser] eerder met succes klachten had ingediend tegen [notaris].

4.2.1.

[notaris] c.s. stellen bij conclusie van antwoord op grond van artikel 2 lid 4 AVVE dat [notaris] gerechtigd was het bod van[eiser], ook zonder opgave van reden, te weigeren. Er bestaat ook geen verplichting voor [notaris] c.s., nu zij wel een reden hebben opgegeven, deze te onderbouwen met bescheiden.

4.2.2.

[notaris] c.s. stellen voorts ter comparitie, in aanvulling op hetgeen zij bij antwoord naar voren hebben gebracht, dat er nog een reden is waarom het bod van[eiser] niet is geaccepteerd. In de veilingcommissie van notarissen van het Venduhuis/regio veiling Rotterdam is[eiser] als bieder op veilingen aan de orde gekomen. Daarbij is het volgende gesteld.[eiser] was in het verleden niet in staat tot betaling van een waarborgsom, had geen geld had en had ook zijn zaken niet in orde. Het was vaak zo dat[eiser] al doorverkocht had na een geslaagd bod op een veiling, voordat er door hem was betaald. Dat moet niet, als hij als bieder zelf het geld dan niet heeft. Er moeten dan niet nog problemen komen met betrekking tot bijvoorbeeld taxatie en het binnentreden van het gekochte pand.

Het is ook niet zo dat[eiser] niet alleen door [notaris] niet als bieder wordt geaccepteerd; dit geldt voor meerdere collega’s van [notaris]. Het is ook de taak van veilingnotarissen om goed toezicht te houden, waaronder valt de beoordeling wie wel en niet als koper wordt geaccepteerd.[eiser]

4.3.

[eiser] betwist de juistheid van hetgeen door [notaris] c.s. ter comparitie is gesteld.

4.4.

[notaris] c.s. ontkennen voorts de door[eiser] gestelde schade. [notaris] c.s. betwisten in dit verband de juistheid van de taxatie van [taxateur]. Voorts stellen [notaris] dat de uiteindelijke koper op de veiling er niet in is geslaagd het pand tegen een vraagprijs van € 75.000,-- dan wel laatprijs van € 70.000,-- te verkopen, waarop het pand door deze koper is verhuurd.

4.5.1.

De rechtbank kan in het midden laten de door [notaris] c.s. ingeroepen bevoegdheid van de veilingnotaris onder artikel 2 lid 4 AVVE om een bieder ter veiling te weigeren zonder opgave van reden. Als namelijk – zoals in de onderhavige zaak – wel redenen voor weigering door de veilingnotaris worden gegeven, brengen de redelijkheid en billijkheid mee dat deze redenen juist zijn en bij gemotiveerde betwisting worden onderbouwd.

De rechtbank is van oordeel dat een instructie van de executerende hypotheekhouder om een bepaalde bieder niet als koper te accepteren, als een geldige reden voor weigering kan worden aangemerkt.[eiser] heeft echter tegenover de stelling van [notaris] c.s. dat de executerende hypotheekhouder opdracht had gegeven[eiser] niet te accepteren, uitdrukkelijk gesteld dat [betrokkene1] van NIBC, de rechtsopvolger van Amstelstaete, zulks tegenover hem heeft ontkend. Onder deze omstandigheid zal de rechtbank [notaris] c.s. overeenkomstig hun bewijsaanbod toelaten te bewijzen dat Amstelstaete dan wel NIBC [notaris] voorafgaand aan de veiling heeft geïnstrueerd[eiser] niet als koper te accepteren. Indien [notaris] c.s. zullen slagen in dit bewijs, zal de vordering van[eiser] worden afgewezen.

4.5.2.

Indien [notaris] c.s. niet zullen slagen in het hiervoor onder 4.5.1. genoemde bewijs, komt aan de orde de tweede ter comparitie door [notaris] c.s. genoemde reden voor weigering van[eiser] als bieder. Ook tot het bewijs van deze reden zullen [notaris] c.s. worden toegelaten. Om proceseconomische redenen zal dit bewijs moeten plaatsvinden tegelijkertijd met het onder 4.5.1. genoemde bewijs.

4.6.

[notaris] c.s. hebben ter comparitie verzocht om tussentijds appel toe te staan indien het beroep van [notaris] c.s. op artikel 2 lid 4 AVVE wordt afgewezen. De rechtbank ziet echter geen reden om van dit tussenvonnis tussentijds appel toe te staan.

5. De beslissing

De rechtbank

5.1.

draagt [notaris] c.s. op te bewijzen

a. dat Amstelstaete dan wel NIBC [notaris] voorafgaand aan de veiling heeft geïnstrueerd[eiser] niet als koper te accepteren,

b. dat in de veilingcommissie van notarissen van het Venduhuis/regio veiling Rotterdam is besloten dat[eiser] niet als bieder op veilingen moet worden geaccepteerd in verband met eerdere problemen met[eiser], waaronder de betaling van een waarborgsom en gebrek aan geld,

5.2.

bepaalt dat de zaak weer op de rol zal komen van
10 december 2014 voor uitlating door [notaris] c.s. of zij bewijs willen leveren door het overleggen van bewijsstukken, door het horen van getuigen en / of door een ander bewijsmiddel,

5.3.

bepaalt dat [notaris] c.s., indien zij geen bewijs door getuigen willen leveren maar wel
bewijsstukken willen overleggen, die stukken direct in het geding moeten brengen,

5.4.

bepaalt dat [notaris] c.s., indien zij
getuigen willen laten horen, de getuigen en de verhinderdagen van de partijen en hun advocaten op
10 december 2014 in de maanden januari 2015 tot en met maart 2015 direct moeten opgeven, waarna dag en uur van het getuigenverhoor zullen worden bepaald,

5.5.

bepaalt dat dit getuigenverhoor zal plaatsvinden op de terechtzitting van mr. R.C. Verschuur in het gerechtsgebouw te Dordrecht aan Steegoversloot 36,

5.6.

bepaalt dat
alle partijen uiterlijk twee weken voor het eerste getuigenverhoor
alle beschikbare bewijsstukken aan de rechtbank en de wederpartij moeten toesturen,

5.7.

wijst af het verzoek van [notaris] c.s. om tussentijds hoger beroep te mogen instellen tegen dit vonnis,

5.8.

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit vonnis is gewezen door mr. R.C. Verschuur en in het openbaar uitgesproken op 26 november 2014. ^[1]

Voetnoten

1. 2323/2294