ECLI:NL:RBROT:2014:9045

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK ROTTERDAM

Team handel

zaaknummer / rolnummer: C/10/434870 / HA ZA 13-1047

Vonnis van 5 november 2014

in de zaak van

1.[eiser1],

wonende te [woonplaats],

2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

[eiser2],

gevestigd te[woonplaats],

eisers,

advocaat mr. I.J.M.I. Souren,

tegen

de publiekrechtelijke rechtspersoon

GEMEENTE DORDRECHT,

zetelend te Dordrecht,

gedaagde,

advocaat mr. A.C.M. Geerts.

Partijen zullen hierna[eiser1], [eiser2] en tezamen[eiser1] c.s. respectievelijk de Gemeente genoemd worden.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

het tussenvonnis van 27 november 2013
het proces-verbaal van comparitie van 31 maart 2014
de akte wijziging eis van[eiser1] c.s., met producties
de antwoordakte van de Gemeente, met productie.

1.2.

Op de voet van artikel 15 lid 2 Rv is deze zaak verwezen naar een meervoudige kamer.

1.3.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De feiten

2.1.

Bij notariële akte van 1 augustus 1989, overgeschreven ten hypotheekkantore te Rotterdam op 2 augustus daarna in deel 10659 nummer 34, is aan R.F. [eiser2] geleverd:

Het erfpachtsrecht tot en met een en dertig mei tweeduizend dertien van een perceel grond (grondeigenaar de Gemeente Dordrecht) met de zich daarop bevindende twee loodsen met toebehoren, gelegen te Dordrecht [adres], kadastraal bekend gemeente Dordrecht sectie R nummer 2291, groot twintig are vijf en zeventig centiare.

De koopsom voor het registergoed bedroeg
f266.625 inclusief 18% omzetbelasting.

2.2.

Bij notariële akte van 2 december 1997, ingeschreven ten kantore van het Kadaster en Openbare Registers te Rotterdam op 3 december daarna in deel 17268 nummer 17, is door R.F. [eiser2] aan[eiser1] geleverd:

het erfpachtsrecht tot en met eenendertig mei tweeduizenddertien van een perceel grond, grondeigenaar de gemeente Dordrecht, met de rechten van de erfpachter op de daarop gebouwde opstallen, te weten het woonhuis met een aangrenzende bedrijfshal, plaatselijk bekend als[adres]Dordrecht, uitmakende een zodanig gedeelte ter grootte van ongeveer vijftien are vijftig centiare van het perceel kadastraal bekend gemeente Dordrecht sectie R nummer 2291 (…).

De koopsom voor het registergoed bedroeg
f550.000,-.

2.3.

In beide akten is, voor zover thans van belang, het volgende bepaald:

“GEMEENTEBEPALINGEN

Te dezer zake wordt verwezen naar een akte, houdende uitgifte in erfpacht op tien juni negentienhonderd drie en zestig verleden (…)”

2.4.

In genoemde akte van 10 juni 1963 kwam, voor zover thans van belang, het volgende voor:

“Op deze uitgifte in erfpacht zullen voorzover daarvan bij deze akte niet uitdrukkelijk wordt afgeweken toepasselijk zijn de Algemene Voorwaarden voor de uitgifte in erfpacht van gronden der gemeente Dordrecht, van welke Algemene Voorwaarden een gedrukt en gezegeld exemplaar is gedeponeerd onder de minuten van de te Dordrecht standplaats gehad hebbende notaris D.W.I. Harshagen, blijkens akte van depot zes juni negentienhonderd negen en twintig voor die notaris verleden (…).

Voorts verklaarden de comparanten dat deze uitgifte in erfpacht verder geschiedt onder de navolgende bijzondere voorwaarden:

1. Het terrein is bestemd voor de bouw van een hal, waarin een pijpleiding en constructiebedrijf zal worden uitgeoefend.

(…).”

2.5.

De artikelen 22, 23 en 24 van de Algemene Voorwaarden (hierna: Algemene Voorwaarden) luiden - voor zover thans van belang - als volgt:

“Artikel 22

Aan het erfpachtsrecht kan bij besluit van de gemeenteraad een einde gemaakt worden indien die raad het wenselijk acht, dat om een reden die, volgens zijn oordeel, van algemeen nut is, de gemeente over de grond beschikken kunne.

(…)

Artikel 23

1.
Indien het erfpachtsrecht eindigt:

Ingevolge een krachtens art. 22 genomen raadsbesluit, of

door verloop van de termijn, waarvoor het is verleend, en een nieuwe overeenkomst met de erfpachter niet wordt aangegaan wegens gebrek aan overeenstemming doordat de gemeente de canon hoger wenste stellen dan hij was,

dan bepalen drie deskundigen het bedrag, dat deswege aan de erfpachter toekomt als schadevergoeding.

2.
De deskundigen worden benoemd door burgemeester en wethouders en de erfpachter, of indien die beide partijen niet tot overeenstemming omtrent de benoeming geraken kunnen, op verzoek van de meest gerede partij, door de arrondissementsrechtbank te Dordrecht.

3.
De kosten, op de uitspraak der ingevolge dit artikel benoemde deskundigen vallende, komen ten laste van de gemeente.

4.
De deskundigen zullen bij taxatie van de waarde der opstallen en van het erfpachtsrecht uitsluitend de openbare verkoopwaarde van een en ander in aanmerking nemen en daarbij in het bijzonder letten op de tijd, die het recht nog geduurd zou hebben. De schadevergoeding wordt door hen vastgesteld op tien procent boven de aldus getaxeerde waarde van het recht en de opstallen.

5.
(…)

Artikel 24

1.
Indien het erfpachtsrecht eindigt door verloop van de termijn, waarvoor het is verleend, en een nieuwe overeenkomst met de erfpachter niet wordt aangegaan, om een andere reden, dan vermeld in art. 23, 1e lid, sub b, dan kan de gemeente, te harer keuze:

a.
de erfpachter de gelegenheid geven de opstallen binnen een door de gemeente te bepalen termijn te verwijderen overeenkomstig het bepaalde in artikel 772, 1e lid, van het Burgerlijk Wetboek;

b.
de opstallen tegen afbraakwaarde, te schatten door drie deskundigen, die op de in artikel 23, 2e lid, voorgeschreven wijze worden benoemd, over te nemen;

c.
de opstallen binnen drie maanden na het eindigen van het erfpachtsrecht in publieke veiling verkopen.”

2.6.

R.F. [eiser2] voornoemd heeft in 2005 het aan hem toebehorende erfpachtsrecht (zie 2.1) ingebracht in [eiser2] Beheer B.V. (eiseres sub 2).

2.7.

Het bedrijf van[eiser1] (Podiumbouw Drechtsteden B.V.) is gevestigd op het hiervoor onder 2.2 genoemde perceel en hij woont in de bedrijfswoning aldaar.

2.8.

Op 21 december 2010 heeft de Gemeente nieuwe voorstellen tot uitgifte in erfpacht van de percelen aan de [woonplaats] aan[eiser1] c.s. doen toekomen.[eiser1]

2.9.

[eiser1] en [eiser2] hebben beide separaat bij brieven van 24 januari 2011 hierop als volgt gereageerd:

“(…) Wij zijn met name geschrokken van de verhoogde erfpachtcanon ten opzichte van de canon die wij thans betalen. Wij maken daartegen dan ook op voorhand bezwaar.

Als gezamenlijke erfpachters hebben wij als deskundige ingeschakeld [betrokkene1] Vastgoed Management B.V. te [woonplaats], de heer[betrokkene1]. (…).”

2.10.

Op 23 maart 2011 heeft[eiser1] c.s. tezamen met vier andere erfpachters een brief aan de Gemeente gestuurd met de volgende inhoud:

“(…) De door de gemeente aan ons gedane voorstellen zijn wat betreft de grondwaarde, het rentepercentage en canon nog indicatief. Het gehanteerde indicatieve percentage voor de bepaling van de canon van 4% achten wij redelijk. Echter de door de gemeente gehanteerde grondprijzen achten wij aanzienlijk te hoog en die prijzen leiden tot voor ons onaanvaardbare en zeer aanzienlijke verhogingen.

Onze bezwaren tegen de voorgestelde erfpachtscanon laten zich als volgt samenvatten:

Ook in de voorbij erfpachtperiode heeft de gemeente de erfpachtcanon regelmatig, zij het minder frequent, herzien. Het kan toch niet, dat de zittende bedrijven nu ineens geconfronteerd worden met dergelijke prijsverhogingen;

Door u is aangegeven dat de gemeente als uitgangspunt hanteert, dat bij einde erfpachtrecht de grondwaarde bepaald wordt op een prijs voor vrij uitgeefbaar terrein van € 160,- per m2 voor droog bedrijventerrein en van € 180,- per m2 voor nat bedrijventerrein. De gemeente gaat volgens uw informatie uit van prijzen van vrij uitgeefbaar terrein, omdat volgens de oude erfpachtvoorwaarden zij kan eisen, dat haar percelen door sloop vrij opgeleverd worden. Deze uitgangpunten achten wij onjuist. (…)

Ook externe taxateurs houden in hun taxaties rekening met de technische en economische veroudering van dit soort bedrijfsterreinen. (…)

Uw benadering (…) achten wij evenzeer onjuist omdat ook bij die fictie het altijd nog zo is, dat deze kavels (…) in het geheel niet vergelijkbaar zijn met vrij uitgeefbaar nieuw bedrijfsterrein met een moderne infrastructuur en adequate verkaveling.

Voor sommige perceelsgedeelten worden nog hogere grondprijzen gehanteerd (…)

Ook uit gesprekken met de door ons geraadpleegde notaris, alsmede uit een vergelijking van de WOZ waarderingen blijkt, dat de thans door u gehanteerde grondprijzen aanzienlijk te hoog zijn;

Voor een aantal bedrijven komt bij een dergelijke prijsverhoging de bedrijfsvoering in gevaar en dreigt sluiting.

Door u is aangegeven, dat niet kan worden afgeweken van de thans voorgestelde grondprijzen omdat ook in andere gevallen (...) die prijzen zijn gehanteerd. (…);

Het is ons bekend dat de koopmogelijkheid van erfpachtgrond slechts door de gemeente gegeven wordt (…)

Wij achten de termijn van erfpacht uitgifte tekort. (…)

Door u is aangegeven, dat voor de overwegingen en definitieve standpuntbepaling van de gemeente het van belang is, dat goede vergelijkingstransacties worden aangevoerd (…)

Nog een vergelijking. (…)

Op grond van het vorenstaande zijn wij van mening, dat de gemeente Dordrecht voor de bepaling van de canon in redelijkheid een grondwaarde kan hanteren van € 125,- per m2 voor droogterrein en € 140,- per m2 voor nat terrein.

Ten slotte maken wij bezwaar tegen de voorgestelde nieuwe erfpachtvoorwaarden met name op de volgende onderdelen:

de verantwoordelijkheid en de aansprakelijkheid voor de toestand van de bodem (...) moet worden ingeperkt tot de gebruiksperiode van de erfpachter;
de schadevergoedingsregeling bij einde erfpacht moet behouden blijven conform de huidige regeling. Artikel 25 van de nieuwe erfpachtvoorwaarden voorziet daarin niet.

(…)”

2.11.

De Gemeente heeft op 24 oktober 2011 als volgt gereageerd op een brief van[eiser1] c.s. en de andere vier erfpachters:

“Per brief van 6 oktober 2011 heeft u een exemplaar van het taxatierapport van [betrokkene2] Drechtsteden bedrijfshuisvesting B.V. (hierna: [betrokkene2]) toegezonden. Dit taxatierapport is in opdracht van u en enkele andere erfpachters opgesteld. Uit dit taxatierapport zou blijken dat de door de gemeente gehanteerde grondwaarden voor de aan u en deze erfpachters uitgegeven percelen te hoog zijn. U verzoekt de in dit rapport opgenomen taxatiewaarden als grondslag voor de erfpachtuitgifte van deze percelen te hanteren.

Naast bovengenoemd verzoek, heeft u nog enkele aanvullende verzoeken. Alvorens op het bovenstaand verzoek in te gaan, ga ik eerst in op deze aanvullende verzoeken.

1.
Erfpachttermijn

(…) Zoals al eerder aangegeven, hanteert de gemeente het beleid dat erfpachttermijnen zoveel als mogelijk worden afgestemd op de erfpachttermijnen van omliggende erfpachtpercelen. (…)

2.
Frequentie van de canonherziening

(…) De in het voorstel verwoorde systematiek met betrekking tot de herziening van de canon is geheel conform het vigerende beleid van de gemeente. (…)

3.
Schadevergoeding bij einde erfpachtrecht

(…) Ook het niet toekennen van een schadeloosstelling bij beëindiging van het erfpachtrecht door tijdsverloop is geheel conform het vigerende beleid van de gemeente en geheel in overeenstemming met wettelijke voorschriften. (…)

4.
Bodemverontreiniging

(…) De gemeente stelt zich op het standpunt dat de zittende erfpachter (als eerste erfpachter of als rechtsopvolger van de eerste erfpachter) verantwoordelijk is voor de thans aanwezige verontreiniging (…)

5.
Aankoop blote eigendom

(…) De gemeente verkoopt in beginsel geen blote eigendommen (…). Indien u de blote eigendom van het aan u uitgegeven perceel wenst te kopen, dient u een schriftelijk verzoek in te dienen, waaruit blijkt dat aankoop van de blote eigendommen noodzakelijk is en beantwoordt aan deze voorwaarden. (…)

6.
Taxatiewaarde

(…) In mijn brief van 8 april 2011 heb ik aangegeven dat de gemeente slechts zal overwegen de aan de canonberekening ten grondslag liggende grondwaarde aan te passen als uit een met transactiecijfers onderbouwd taxatierapport van een onafhankelijk deskundige blijkt dat de door ons genoemde grondwaarde te hoog is. (…)

Conclusie:

Het door u overgelegde taxatierapport heeft mij niet kunnen overtuigen dat de door mij genoemde taxatiewaarden van de onderhavige percelen te hoog zijn vastgesteld. Daarvoor bevat dit taxatierapport te veel algemeenheden, niet onderbouwde stellingen en is mijns inziens essentiële waardebepalende informatie buiten beschouwing gelaten. Bovendien bevestigen de door mij en de door de door u ingeschakelde taxateurs genoemde onderbouwende transactiecijfers mijn stelling dat de door mij genoemde taxatiewaarden niet te hoog zijn vastgesteld.

Ik handhaaf derhalve mijn voorstel met de betrekking tot de hoogte van de grondwaarden en de daaruit voortvloeiende canon. U kunt dit voorstel beschouwen als mijn ultiem en definitief ambtelijk voorstel. (…)”

2.12.

Op 25 september 2012 heeft de Gemeente aan (de rechtsbijstandverlener van)[eiser1] het volgende geschreven:

“(…) Gelet op het voorgaande ben ik van mening dat de gemeente uw cliënt een voorstel tot een nieuwe erfpachtovereenkomst heeft gedaan, dat voldoet aan de eisen van redelijkheid en billijkheid en welke is gebaseerd op een taxatiewaarde die een juiste weergave van de marktprijs van het betreffende perceel betreft. Ik zie derhalve geen reden het college voor te stellen uw cliënt een aangepaste aanbieding te doen.

U vraagt nog of de gemeente bereid is de acceptatietermijn van het voorstel te verlengen (…). De gemeente houdt dan ook vast aan de datum van 1 oktober 2012.”

2.13.

Bij schrijven van 28 september 2012 heeft (de rechtsbijstandverlener van)[eiser1] hierop gereageerd:

“(…)

De inhoud van uw brief heeft cliënt bijzonder teleurgesteld. (…)

Cliënt kan niet anders dan concluderen dan dat hij door de gemeente voor het blok wordt gezet. Gelet op de ingrijpende (financiële) gevolgen die het moeten verlaten van zijn bedrijfs- en woonlocatie met zich meebrengt, ziet cliënt op dit moment dan ook geen andere mogelijkheid danonder protestakkoord te gaan met het voorstel zoals dat nu op tafel ligt.

Onder voorbehoud van alle rechten en weren van cliënt.”

2.14.

De Gemeente heeft op 10 oktober 2012 het volgende aan (de rechtsbijstandverlener van)[eiser1] bericht:

“U heeft namens uw cliënt, dhr. G.[eiser1], per brief van 28 september 2012 (…) aangegeven dat uw cliënt akkoord gaat met het voorstel van de gemeente (…).

Graag zie ik de door uw cliënt getekende overeenkomsten tegemoet (…).”

2.15.

Op 25 september 2012 heeft (de rechtsbijstandverlener van) [eiser2] een brief gestuurd aan de Gemeente met de volgende inhoud:

“(…) De heer [betrokkene3] heeft in een geheel gelijksoortige kwestie u namens zijn cliënte de heer[eiser1] bij schrijven van 18 september jl. medegedeeld zich niet te kunnen vinden in het voorstel dat thans op tafel ligt. Ook mijn cliënte kan zich niet vinden in uw voorstel. Mijn cliënte sluit zich geheel aan bij hetgeen de heer [betrokkene3] in zijn brief ter onderbouwing van zijn afwijzing heeft aangevoerd. (…)”

2.16.

Per e-mail heeft (de rechtsbijstandverlener van) [eiser2] op 28 september 2012 aan de Gemeente bericht:

“(…) Cliënt sluit zich aan bij de brief welke u vandaag in de zaak van de heer[eiser1] van de heer [betrokkene3] heeft ontvangen.

Cliënt gaat ook onder protest akkoord met het voorstel dat in zijn zaak werd gedaan. Cliënt zal, zich met een verwijzing naar het gestelde in de brief van de heer [betrokkene3], alle rechten en weren voorbehouden.”

2.17.

Op 26 april 2013 heeft (de advocaat van)[eiser1] c.s. het volgende schriftelijk aan de Gemeente bericht:

“In vervolg op uw brief van 17 april jl. en ons telefoongesprek van 25 april jl. inzake de erfpacht van de heer G.[eiser1] en mevrouw [betrokkene4] en [eiser2] Beheer B.V., bevestig ik met deze brief de gemaakte afspraken.

Wij bespraken dat cliënten bereid zijn om de nieuwe erfpachtovereenkomst aan te gaan, zij het dat cliënten echter nog altijd het gevoel hebben dat zij onder grote druk worden gezet om de door de gemeente daartoe voorgestelde erfpachtovereenkomst te tekenen. Dit terwijl zij zeer ernstige twijfels hebben bij de redelijkheid en de houdbaarheid van een aantal bepalingen van deze erfpachtovereenkomst.

De oplossing die wij ten aanzien van deze situatie bespraken en overeen zijn gekomen is als volgt. Cliënten gaan ‘onder protest’ akkoord met de door de gemeente voorgestelde erfpachtovereenkomst, dat wil zeggen onder de voorwaarde dat een aantal van de bepalingen van de erfpachtovereenkomst, in het bijzonder de bepaling ten aanzien van de hoogte van de canon en de bepaling ten aanzien van de beëindiging van de erfpacht, echter niet perse tot deze bepalingen beperkt, zo spoedig mogelijk ter toetsing aan een daartoe bevoegde rechter - in eerste en enige aanleg – worden voorgelegd. Indien de rechter voor einddatum van de huidige erfpachtovereenkomst, zijnde 31 mei 2013, geen uitspraak heeft gedaan, zal de huidige erfpachtovereenkomst worden voortgezet zonder dat de gemeente overgaat tot opzegging van de erfpachtovereenkomst.

Indien de rechter in het voordeel van cliënten oordeelt dan treden partijen in overleg om tot de door de rechter aangegeven wijziging van de erfpachtovereenkomst te komen. Oordeelt de rechter in het voordeel van de gemeente Dordrecht, dan treedt de erfpachtovereenkomst zoals deze thans voorligt met terugwerkende kracht vanaf 1 juni 2013 in werking en zullen door cliënten de nodige stappen worden gezet tot spoedige vestiging van het nieuwe erfpachtrecht. (…)”

2.18.

De (grondbedrijfjurist van de) Gemeente heeft hierop per e-mail van 1 mei 2013 als volgt gereageerd:

“(…) Voor dit moment wil ik als vervanger van de heer[betrokkene5] opmerken dat het ontbreken van een reactie van de zijde van de gemeente niet wil zeggen dat de gemeente Dordrecht (volledig) instemt met uw weergave van de afspraken. Ten aanzien van één element zie ik mij genoodzaakt een opmerking te maken. Indien en voor zover de van de zijde van de gemeente voorgestelde bepalingen door u ter beoordeling worden voorgelegd aan de rechter en deze zou oordelen dat zij aanpassen behoeven, dit niet per definitie betekent dat de gemeente de voorwaarden in die vorm op voorhand zal accepteren. De gemeente is en blijft vrij om de mening van de rechter op basis van eigen inzicht en beleid te zijner tijd te wegen om vervolgens op grond van de nieuwe omstandigheden te besluiten al dan niet met partijen op die basis te contracteren. (…)”

3.Het geschil

3.1.

[eisers] vordert - na wijziging van eis - samengevat:

een verklaring voor recht dat[eiser1] recht heeft op vergoeding van de waarde van de woning;

veroordeling van de Gemeente tot het aanpassen van artikel 25 leden 2 en 3 van de conceptovereenkomsten, in die zin dat de erfpachter recht heeft op vergoeding van de waarde van de op het gepachte aanwezige gebouwen, werken en beplantingen zowel bij het verwijderen door de erfpachter als wanneer de Gemeente toestemming geeft om de aanwezige gebouwen, werken en beplantingen te handhaven;

veroordeling van de Gemeente om de door [betrokkene2] vastgestelde waarden als uitgangspunt voor de te berekenen canon te hanteren;

veroordeling van de Gemeente tot het binnen een maand na betekening van dit vonnis aanbieden van aldus aangepaste overeenkomsten en canonberekeningen en dit aanbod gedurende twee weken daarna gestand te doen,

met veroordeling van de Gemeente in de proceskosten.

3.2.

[eisers] legt aan zijn vordering ten grondslag dat de gemeente handelt naar maatstaven van de redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar en in strijd met de algemene beginselen van behoorlijk bestuur:

bij het vaststellen van de grondwaarde en de nieuwe canon. Zij is niet ingegaan op het door[eiser1] c.s. overgelegde taxatierapport en zij heeft bovendien geen onafhankelijke taxateur ingeschakeld;

door in de nieuwe erfpachtovereenkomst geen redelijke beëindigingsregeling op te nemen die recht doet aan de situatie waarin[eiser1] c.s. thans verkeert.

3.3.

De Gemeente voert hier- kort gezegd - tegen aan[eiser1]

[eiser1] c.s. heeft het laatste definitieve voorstel van de Gemeente aanvaard;

voor zover er wordt gedoeld op een toekomstige waardevergoedingsbepaling ex artikel 5:99 BW, is er sprake van een bedrijfswoning en is de gemeente op juiste grond afgeweken van het in artikel 5:99 BW bepaalde;

tussen partijen geldt contractsvrijheid;

de door de Gemeente voorgestelde canon is gebaseerd op een marktconforme grondwaarde, vastgesteld door een onafhankelijke NVR-taxateur;

in de ‘oude’ regeling kon er slechts in enkele bijzondere gevallen een vergoeding van de waarde van de opstallen worden verkregen. De Gemeente mocht afwijken van die regeling na expiratie van het erfpachtsrecht. De nieuwe voorwaarden zijn gebruikelijk en voldoen aan de wettelijke regeling als bedoeld in artikel 5:99 BW.

4.De beoordeling

4.1.

[eisers] heeft zijn eis gewijzigd. De Gemeente heeft daartegen geen bezwaar gemaakt. Nu de rechtbank de eiswijziging ook niet ambtshalve in strijd acht met de beginselen van een goede procesorde, zal zij recht doen op de aldus gewijzigde – hierboven onder 3.1 weergegeven – eis.

Overeenkomst tussen de[eiser1] c.s. en de Gemeente?

4.2.

Het argument van de Gemeente dat[eiser1] c.s. het definitieve voorstel van de Gemeente heeft aanvaard, slaagt niet. Uit de correspondentie (zie 2.13, 2.15 en 2.16) blijkt dat[eiser1] c.s. ‘
onder protest en onder voorbehoud van alle rechten en weren’akkoord is gegaan met het voorstel van de Gemeente. Zulks omdat[eiser1] c.s., zo valt in diezelfde correspondentie te lezen, zich voor het blok gesteld voelde. Daar komt nog bij dat uit de onder 2.17 en 2.18 aangehaalde correspondentie blijkt dat partijen vervolgens zijn overeengekomen (een deel van) de bepalingen door deze rechtbank te laten toetsen.

Waardevergoeding ex artikel 5:99 BW voor de woning van[eiser1]?

4.3.

In geschil is of[eiser1] bij het einde van het erfpachtrecht op grond van artikel 5:99 BW recht zal hebben op vergoeding van de waarde van de opstallen ter zake van de aanwezige bedrijfswoning. Het door de Gemeente hiertegen aangevoerde argument dat een bedrijfswoning of dienstwoning in beginsel wordt beschouwd als een object met een bedrijfsbestemming met een bijzondere functie ‘bedrijfswoning’ en daarmee vatbaar is voor de uitsluitingsmogelijkheid van artikel 5:99 lid 2, aanhef en sub a BW, faalt. De enkele omstandigheid dat het perceel met de bestemming ‘dienst- of bedrijfswoning’ ook bebouwd kan worden met enkel bedrijfsopstallen, zoals de Gemeente stelt, is daartoe onvoldoende. Er is met een door de Gemeente verleende bouwvergunning een bedrijfswoning opgericht op een gedeelte van het perceel dat aan[eiser1] in erfpacht is uitgegeven; dit gedeelte van het perceel is derhalve bestemd tot woningbouw. Dat daar op basis van het bestemmingsplan ook bedrijfsopstallen zouden kunnen worden gebouwd, maakt dit niet anders. De gevorderde verklaring voor recht zal worden toegewezen.

Vergoeding van de waarde van de andere aanwezige gebouwen, werken en beplantingen (niet zijnde of behorende bij de bedrijfswoning) bij het einde van het erfpachtrecht?

4.4.

In beginsel geldt voor de grondeigenaar die met een erfpachter onderhandelt over verlenging van de erfpacht contractsvrijheid; in zoverre is de relatie tussen beide niet anders dan tussen andere contractspartijen. Het staat de grondeigenaar derhalve in beginsel vrij om, zoals de Gemeente in het onderhavige geval heeft gedaan, bij de verlenging te bedingen dat, in afwijking van het bepaalde in artikel 5:99 lid 1 BW en in overeenstemming met het bepaalde in artikel 5:99 lid 2 BW, geen aanspraak bestaat op vergoeding van de waarde van de bedrijfsgebouwen e.d. – uiteraard behoudens het geval sprake is van een woonbestemming, zoals hiervoor aan de orde kwam. Deze contractsvrijheid geldt echter niet onbeperkt; tussen partijen is na de expiratiedatum van de tijdelijke erfpacht een door de redelijkheid en billijkheid beheerste rechtsverhouding blijven bestaan. Eén van de omstandigheden die een rol speelt bij de vraag of de Gemeente als grondeigenaar heeft gehandeld als een redelijke (contracts)partij kan zijn dat de Gemeente misbruik heeft gemaakt van de machtspositie die zij heeft. Immers de erfpachter heeft de grond al in gebruik en bevindt zich ten aanzien van de vraag of al dan niet tot verlenging wordt overgegaan dus in een afhankelijke positie. Er kan sprake zijn van misbruik van die positie indien de Gemeente met[eiser1] c.s. niet dezelfde afspraken wil maken als die de Gemeente met een onafhankelijke derde had kunnen maken.[eiser1]

c.s. heeft niet gesteld, laat staan onderbouwd, dat de Gemeente, door een vergoedingsplicht bij einde erfpacht uit te sluiten voor de bedrijfsgebouwen e.d., voorwaarden heeft bedongen die bij gebreke van de afhankelijkheidsrelatie niet overeengekomen zouden zijn. Dat er onder het oude erfpachtrecht andere voorwaarden golden - wat de uitleg daar verder van zij - maakt niet dat het de Gemeente niet is toegestaan om nu te bedingen dat zij na het einde van de erfpacht geen vergoeding van de waarde van de bedrijfsgebouwen e.d. verschuldigd is.

De door[eiser1] c.s. aangevoerde omstandigheid dat verplaatsing van de bedrijven kostbaar is, is niet het gevolg van het uitsluiten van een vergoeding bij het einde van de erfpacht, maar van het (voorzienbare) eindigen van het erfpachtrecht voor bepaalde tijd. Deze omstandigheid maakt dus reeds om die reden niet dat de Gemeente misbruik zou maken van haar positie in de hiervoor bedoelde zin.

Dit onderdeel van de vordering van[eiser1] c.s. zal daarom worden afgewezen.

Hanteren van de door [betrokkene2] vastgestelde waarden als uitgangspunt voor de te berekenen canon?

4.5.

Ook ten aanzien van de bij de verlenging te bepalen hoogte van de canon is het uitgangspunt contractsvrijheid, waarbij de grondeigenaar dient te handelen als een redelijke (contracts)partij, een en ander afhankelijk van de omstandigheden van het geval. In dat kader dient in de onderhavige zaak tot uitgangspunt dat[eiser1] c.s. zich ten aanzien van de Gemeente in een afhankelijke positie bevindt, nu hij de grond al in gebruik heeft en dat gebruik bij voorkeur wil voortzetten, zodat de Gemeente een feitelijke machtspositie heeft. Van die positie behoort de Gemeente geen misbruik te maken door voorwaarden te bedingen die op een vrije markt niet aanvaard zouden zijn. De Gemeente heeft met andere woorden aan haar zorgplicht voldaan, als zij een vergoeding bedingt ter grootte van de actuele grondwaarde. Dat betreft immers de waarde die ook in het vrije verkeer als uitgangspunt genomen kan worden, uitgaande van een redelijk handelende partijen.

4.5.1.

Partijen verschillen hierover in wezen ook niet van mening; zij zijn het erover eens dat de Gemeente een canon mag bedingen ter grootte van de actuele grondwaarde. De discussie spitst zich toe op de vraag hoe hoog een marktconforme canon is.[eiser1] c.s. stelt zich daarbij op het standpunt dat de Gemeente de door [betrokkene2] vastgestelde waardes had moeten overnemen, nu de Gemeente zelf geen onafhankelijke (externe) taxateur heeft ingeschakeld, maar een interne taxateur. Dat enkele feit is, zo al een verplichting voor de Gemeente aangenomen zou kunnen worden om ook in het kader van het bepalen van een marktconforme canon een externe deskundige in te schakelen, onvoldoende om aan te nemen dat de Gemeente misbruik maakt van haar positie in de hiervoor bedoelde zin. Daar komt bij dat het in het kader van de contractsvrijheid van partijen niet aan de rechtbank is om, zoals[eiser1] c.s. vordert, de Gemeente te veroordelen de taxatie van [betrokkene2] te hanteren als uitgangspunt voor de te berekenen canon, en daarbij de Gemeente te veroordelen de aldus aangepaste overeenkomsten en onderliggende canonberekeningen aan te bieden en gestand te doen. Dit onderdeel van de vordering zal daarom worden afgewezen.

4.5.2.

Teneinde het dispuut tussen partijen op dit punt te beëindigen, wordt hen in overweging gegeven om in onderling overleg gezamenlijk één of meer deskundige(n) te benoemen teneinde die deskundige(n) een oordeel te laten geven (eventueel in de vorm van een bindend advies) over de marktconforme grondwaarde en de daaraan gerelateerde canon.

Proceskosten

4.6.

Nu partijen over en weer op punten in het ongelijk zullen worden gesteld, zullen de proceskosten worden gecompenseerd zoals hierna te vermelden.

5.De beslissing

De rechtbank

verklaart voor recht dat[eiser1] recht heeft op vergoeding van de op het perceel kadastraal bekend gemeente Dordrecht, sectie R, nummer [nummer] zich bevindende woning met aanhorigheden;

compenseert de proceskosten, des dat iedere partij eigen kosten draagt;

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. A. Eerdhuijzen, mr. A. Boer en mr. F. Damsteegt-Molier en in het openbaar uitgesproken op 5 november 2014.

2294/2148/1629