Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
zaaknummer: 3336977 VZ VERZ 14-10618
uitspraak: 1 september 2014
beschikking ex artikel 7:291 Burgerlijk Pro Wetboek van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam
inzake
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
Markthal Rotterdam B.V.,
gevestigd te ’s-Gravenhage,
verzoekster,
en
de besloten vennootschap
JS Slagerij Groep B.V.,
gevestigd te ’s-Gravenhage,
medeverzoekster.
Partijen worden hierna aangeduid als “Markthal” en “JS Slagerij” en hebben woonplaats gekozen te Amsterdam aan de Strawinskylaan 1999 ten kantore van NautaDutilh N.V. van welk kantoor mr. M.F.A. Evers tot gemachtigde is gesteld.
1.Het verloop van de procedure
1.1
Op 15 augustus 2014 is het verzoek ontvangen ter goedkeuring van de bedingen, afwijkende van de artikelen 7:292 e.v. BW, opgenomen in de tussen voornoemde partijen gesloten huurovereenkomst met betrekking tot het gedeelte van de marktvloer in de Markthal ter grootte van circa 37,44 m2 met de daarop gelegen casco unit nummer 25 en 27, alsmede een ruimte ter grootte van 10 m2 voor koeling, opslag en preparatie (met koeling) gelegen op niveau -1 in de Markthal.
1.2
De kantonrechter heeft op grond van de inhoud van de stukken een mondelinge behandeling van het verzoek achterwege gelaten.
1.3
De uitspraak is bepaald op heden.
2.Het verzoek
2.1
De Markthal is een permanente winkelvoorziening in een markant gebouw, gericht op de verkoop van vele soorten voeding, voedingswaren en aanverwante artikelen. Naast een dagelijks aanbod van verse producten zijn diversiteit en compleetheid van de aangeboden producten van groot belang voor het functioneren van de Markthal en zal dit de belangrijkste attractiefactor vormen voor de consument ten opzichte van andere winkelconcentraties.
2.2
Teneinde het bijzondere concept van de Markthal een succes te maken zijn de volgende bedingen in de huurovereenkomst opgenomen:
3.1
Deze huurovereenkomst is aangegaan voor de duur van 10 jaar, ingaande op de datum ter beschikkingstelling en van rechtswege, zonder dat daartoe opzegging is vereist eindigend op de datum 10 jaar na datum ter beschikkingstelling. Huurder is zich ervan bewust dat de huurovereenkomst onverminderd het bepaalde in art. 3.4 e.v. aan het eind van de in art. 3.1 genoemde periode eindigt en zal zijn bedrijfsvoering, investeringen in/aan het Gehuurde en afschrijving van de inrichting van het Gehuurde hierop afstemmen.
3.2
Huurder is gerechtigd deze huurovereenkomst tussentijds te beëindigen per het einde van het 5e jaar. Indien huurder gebruik wenst te maken van zijn breekoptie, dan dient huurder zulks schriftelijk, middels aangetekende brief of deurwaardersexploot aan verhuurder mede te delen met in acht neming van een aanzegtermijn van tenminste 12 maanden.
3.3
Huurder kan, onverminderd het bepaalde in artikel 3.4, na ommekomst van de in artikel 3.1 genoemde termijn geen aanspraak maken op enige vorm van huur-, termijn- of ontruimingsbescherming en doet uitdrukkelijk afstand van enig recht ter zake. Huurder zal het Gehuurde op de einddatum ontruimd en leeg aan verhuurder opleveren op de wijze zoals bepaald in deze huurovereenkomst en de algemene bepalingen, tenzij tussen verhuurder en huurder overeenkomstig artikel 3.4 en verder een nieuwe huurovereenkomst voor het Gehuurde tot stand komt.
3.4
Indien huurder geen gebruik heeft gemaakt van zijn recht uit art. 3.2, is verhuurder verplicht om uiterlijk 12 maanden voor het verstrijken van de in artikel 3.1 genoemde termijn aan huurder de Versunit of (een) gelijkwaardig deel van de Marktvloer met casco unit(s) met bijbehorende ruimte op niveau -1 te huur aan te bieden, mits (i) huurder als goed huurder zijn verplichtingen uit de onderhavige huurovereenkomst, waaronder doch niet uitsluitend de afspraken met betrekking tot branchering, de openingstijden, het kwaliteitsniveau van de exploitatie van het Gehuurde en zijn betalingsverplichtingen, is nagekomen en (ii) een voortgezette exploitatie door huurder- mede in aanmerking genomen de branche, de formule en het kwaliteitsniveau van de door huurder in het Gehuurde uitgeoefende onderneming – past in het concept van de Markthal, het/de door verhuurder gewenste brancheringspatroon, kwaliteit en uitstraling van de Markthal.
3.5
Onder een gelijkwaardig deel van de Marktvloer met casco unit(s) als bedoeld in art. 3.4 wordt verstaan een deel van de Marktvloer met casco unit(s) met een oppervlakte die niet meer dan 20% groter of kleiner is dan de Versunit, gelegen op een qua niveau ten opzichte van de Versunit gelijkwaardige locatie in de Markthal. Ter bepaling van het niveau van de oude en nieuwe locatie geldt de indeling in de zoneringsplattegrond (bijlage d van het Huishoudelijk Reglement als uitgangspunt, waarbij A staat voor het hoogste niveau en E voor het laagste niveau).
3.6
Het hiervoor in artikel 3.4 genoemde aanbod dient schriftelijk per aangetekend schrijven te worden gedaan, waarbij een termijn van aanvaarding geldt van 30 kalenderdagen en waarin naast de omschrijving van het aangeboden deel van de Marktvloer met casco unit(s) tevens de nieuwe huurprijs, de looptijd en overige huurvoorwaarden zijn opgenomen. Daarbij geldt dan:
- de nieuwe huurprijs dient aan te sluiten bij de markthuurprijsontwikkeling in de Markthal en bij het niveau (volgens bijlage d van het Huishoudelijk Reglement) van het aangeboden deel van de Marktvloer met casco unit(s);
- de looptijd tenminste 5 (vijf) jaar zal zijn;
- de overige voorwaarden zullen zijn gebaseerd op het door verhuurder op dat moment gehanteerde standaard contract voor verhuur van het deel van de Marktvloer met casco units in de Markthal.
2.3
Partijen verzoeken de bedingen als genoemd in artikel 3.1 en 3.3 goed te keuren.
3.De beoordeling
3.1
In deze procedure vragen partijen een aantal bedingen in de huurovereenkomst, die afwijken van het bepaalde in de artikelen van de vierde titel, afdeling 6 van boek 7 BW, goed te keuren.
3.2
Goedkeuring van deze bedingen is op grond van artikel 7:291 lid 3 BW Pro mogelijk indien de bedingen de rechten die de huurder aan deze afdeling ontleent niet wezenlijk aantasten of wanneer de maatschappelijke positie van de huurder in vergelijking met die van de verhuurder zodanig is dat hij de bescherming van de afdeling in redelijkheid niet behoeft. Deze beide redenen voor goedkeuring dienen in onderling verband te worden bezien en gewogen (Hof Amsterdam 8 september 2009, WR 2010 57 en 58). Daarbij moeten alle feiten en omstandigheden van het geval en de belangen van beide partijen worden gewogen.
3.3
In de kern gaat het er om dat de afwijkende bedingen betekenen dat de huur, in afwijking van de wettelijke bepalingen, na 10 jaar van rechtswege tot een einde komt en dat de rechterlijke toetsing van deze beëindiging wordt uitgesloten.
3.4
Door de afwijkende bedingen worden de rechten van de huurder ten opzichte van de wettelijke regeling wezenlijk aangetast, nu de wettelijke regeling tot uitgangspunt neemt dat de huurovereenkomst ook na 10 jaar voortduurt behoudens opzegging door één van de partijen, waarbij een opzegging door de verhuurder door de rechter moet worden getoetst. De wettelijke regels beschermen de huurder tegen een ongerechtvaardigde opzegging van de huur door de verhuurder en juist door deze regels uit te sluiten wordt de positie van de huurder wezenlijk aangetast. Dit vaststellende moet worden onderzocht of de huurder de bescherming die de wet hem biedt in redelijkheid wellicht niet behoeft gelet op de maatschappelijke positie van de beide partijen.
In deze zaak is de beoogde verhuurder, Corio, een van de grotere verhuurders van winkelruimte in Nederland. Het is haar professie om te verhuren en zij heeft daartoe veel kennis in huis.
J&S Slagerij bestaat sinds 2012 en er zullen 6 mensen gaan werken. Hoewel partijen hebben aangevoerd dat J&S Slagerij noch vanuit bedrijfseconomisch noch vanuit financieel perspectief afhankelijk is van de Markthal, kan niet gezegd worden dat de maatschappelijke positie een gelijkwaardige is.
3.5
Beide partijen, ook de huurder, hebben desondanks verzocht de afwijkende bedingen goed te keuren. De kantonrechter kan aan dat verzoek gehoor geven wanneer de huurder de bescherming die de wet hem biedt niet nodig heeft.
Voorop staat daarbij dat het gaat om de verhuur van een unit op de marktvloer van de Markthal. Deze marktvloer is in feite een overdekte markt waarvan het de bedoeling is dat zij de functie van de weekmarkt, waar het gaat om verse producten, overneemt. Een overdekte markthal is in Nederland nog nergens in deze vorm aanwezig. Beide partijen stappen derhalve in een avontuur waarvan de afloop ongewis is.
Voor beide partijen is het van groot belang dat de Markthal succesvol zal zijn. Partijen zijn het er over eens dat dit succes alleen mogelijk is wanneer alle partijen zich daarvoor optimaal inzetten. De gezamenlijke verantwoordelijkheid ziet op de kwaliteit van het gebodene. Zij zijn van plan gezamenlijk zorg te dragen voor een gevarieerd aanbod van verse producten, waarbij veel aandacht moet worden besteed aan de uitstalling, presentatie en hygiëne van de producten (het marktvloerconcept). Daartoe wordt een marktmeester aangesteld, die tot taak heeft het marktvloerconcept te bewaken en die ook bevoegd is om huurders die zich onvoldoende aan dit concept houden te beboeten. Op deze wijze hopen en verwachten partijen van de marktvloer een succes te maken, dat wil zeggen veel bezoekers te trekken.
3.6
Partijen hebben aangevoerd dat de gezamenlijk verantwoordelijkheid voor het markthalconcept ook moet inhouden dat er enerzijds sprake is van flexibiliteit bij het invullen en in stand houden van het concept, maar dat het voor de huurders ook belangrijk is dat er een grote periode van zekerheid is voor de huurders. Onderhandelingen tussen partijen hebben geleid tot het huidige huurcontract. Het contract kenmerkt zich door een extra zekerheid voor de huurder doordat hij in de eerste tien jaren niet met een huuropzegging kan worden geconfronteerd, maar ook in een van rechtswege afgebakende huurperiode van 10 jaar.
De huurder kan, in overeenstemming met de wettelijke regels, na 5 en na 10 jaar de huur beëindigen, maar de mogelijkheid voor de verhuurder om de huur na 5 jaar te beëindigen is uitgesloten, zodat de huurder in feite een garantie heeft om 10 jaar in de Markthal te kunnen huren. Verder is de wettelijke mogelijkheid om na 5 jaar de huurprijs te herzien uitgesloten, nu de huur voor 10 jaar wordt aangegaan (artikel 7:303 lid 1 sub a BW Pro).
Ook als na 10 jaar de huurovereenkomst van rechtswege eindigt is de positie van de huurder nog steeds een relatief sterke omdat de verhuurder zich er, op een aantal voorwaarden die zien op het Markthalconcept, toe verplicht een nieuwe huurovereenkomst aan te bieden voor het gehuurde dan wel een gelijkwaardige unit op de marktvloer.
De kantonrechter stelt vast dat de positie van huurder gedurende tien jaar goed is gewaarborgd en dat de positie van de huurder, ook na afloop van deze tien jaar, een redelijke zekerheid biedt voor het voortzetten van de huurovereenkomst wanneer de huurder voldoet aan de eisen die het marktvloerconcept aan hem stelt.
Dat de huur na 10 jaar niet kan worden voortgezet wanneer de huurder niet zou voldoen aan de eisen van het marktvloerconcept vormt een onzekerheid, temeer daar het de verhuurder is die dit, zonder dat een rechterlijk toets is vereist, zal bepalen. De kantonrechter stelt vast dat partijen zich van deze onzekerheid bewust zijn en dat de huurder heeft aangegeven dit volkomen logisch te vinden, gelet op het belang dat alle partijen hechten aan de bewaking van het marktvloerconcept.
3.7
Het is gebleken dat het gehuurde niet alleen bestaat uit een plek op de marktvloer, maar dat het gehuurde ook de constructie, inclusief dak, omvat die op de marktvloer wordt geplaatst. Verder behoort - in de meeste gevallen - tot het gehuurde een opslagruimte met daarin een koeling op het -1 niveau van de Markthal. De huurder behoeft om die reden relatief niet heel veel te investeren in het gehuurde. De investeringen zijn beperkt tot eventuele apparatuur ten behoeve van de exploitatie en een toonbank in de gehuurde constructie om de waren uit te kunnen stallen. De te plegen investeringen zijn dan ook te overzien, terwijl het ook gaat om roerende goederen die kunnen worden meegenomen en het is redelijkerwijs te verwachten dat deze investeringen in de huurperiode van 10 jaar ( en ook in een periode van vijf jaar als de huurder gebruik maakt van de mogelijkheid om de huurovereenkomst na vijf jaar op te zeggen) kunnen worden terugverdiend. De risico’s van de huurder blijven daarmee redelijk beperkt.
3.8
De kantonrechter, alles overziende, komt tot het oordeel dat gelet op de hiervoor genoemde feiten en omstandigheden de rechten van de huurder, ondanks de afwijkende bedingen behoorlijk zijn gewaarborgd.
De huurder kan, zonder veel financiële risico’s gedurende in elk geval 10 jaar tegen een, behoudens indexering, vaste huurprijs op een in potentie aantrekkelijke locatie zijn onderneming voeren. Na 10 jaar eindigt weliswaar de overeenkomst, maar uit de contractuele bepalingen blijkt dat de huurder, mits hij nog steeds voldoet aan het markthalconcept, de huurovereenkomst in beginsel kan voortzetten. Dat de huurder aan het markthalconcept moet voldoen om de huur te kunnen voortzetten is een niet onredelijke bepaling, gelet op de bijzondere aard van het concept. Daarbij geldt dat het markthalconcept van belang is voor alle partijen bij de overeenkomst. Dat een individuele toets bij beëindiging van de huur, zoals in de wet bepaald, moet wijken voor het gemeenschappelijke belang bij het handhaven van het marktvloer-concept wordt door alle partijen onderschreven en komt in de gegeven omstandigheden niet onredelijk voor. Een individuele procedure, waarin het gemeenschappelijk belang wellicht minder goed tot zijn recht kan komen, botst immers met het gemeenschappelijk belang van het markthalconcept. Omdat een dergelijke procedure lange tijd kan duren, nu hoger beroep mogelijk is en geen uitvoerbaarheid bij voorraad pleegt te worden verleend, zou een procedure het concept sterk verstoren. Daarbij is tevens van belang dat de toetsing na 10 jaar relatief beperkt is.
De kantonrechter komt tot dit oordeel gelet op het bijzondere concept voor de marktvloer. Er is sprake van een door partijen gezamenlijk aan te gaan experiment, dat afwijkt van soortgelijke contracten voor de huur van winkelruimte, bijvoorbeeld in winkelcentra. Juist het bijzondere karakter van het concept brengt met zich mee dat de huurder de door de afwijkende bedingen verminderde bescherming niet behoeft.
3.9
Nu de onderhavige procedure voortvloeit uit een gemeenschappelijk verzoek, zullen de proceskosten worden gecompenseerd in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
4.Beslissing
De kantonrechter:
keurt de hiervoor bedoelde afwijkende bedingen in de artikelen 3.1 en 3.3 van de huurovereenkomst tussen partijen goed;
compenseert de proceskosten.
Deze beschikking is gegeven door de kantonrechter mr. L.J. van Die en uitgesproken op de openbare terechtzitting.
540