Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
zaaknummer: 2498346 CV EXPL 13-54354
uitspraak: 25 juli 2014
vonnis van de kantonrechter, zittinghoudende te Rotterdam
in de zaak van
de stichting
STICHTING VESTIA,
STICHTING VESTIA,
gevestigd te Rotterdam,
eiseres,
gemachtigde: mr. C.M. Malipaard,
tegen
[gedaagde],
wonende te Rotterdam,
gedaagde,
gemachtigde: mr. W. Suttorp.
Partijen worden hierna aangeduid als Vestia en [gedaagde].
1.Het verloop van het proces
1.1
Het verloop van de procedure volgt uit de volgende processtukken, waarvan de kantonrechter heeft kennis genomen:
- het exploot van dagvaarding van 28 oktober 2013, met producties;
- de conclusie van antwoord;
- de conclusie van repliek, met producties;
- de conclusie van dupliek, met producties;
- de akte uitlaten namens Vestia.
1.2
De datum van deze uitspraak is door de kantonrechter nader bepaald op heden.
2.De vaststaande feiten
Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend, dan wel niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken, staat tussen partijen het volgende vast.
2.1
[gedaagde] huurt van Vestia een woning aan [adres]te Rotterdam (hierna: het gehuurde). Op de huurovereenkomst zijn de Algemene huurvoorwaarden woonruimte (verder de algemene voorwaarden) van toepassing.
2.2
Artikelen 12, 13 lid 1 sub c en 14 lid 1 en 2 van de algemene voorwaarden bepalen
dat [gedaagde] het gehuurde als woonruimte dient te gebruiken en dat het verboden is in het gehuurde bedrijfsmatige activiteiten te ontplooien of gedeeltelijke bedrijfsmatige activiteiten te ontplooien zonder toestemming van Vestia.
2.3
Op 31 juli 2013 heeft de politie Rotterdam-Rijnmond in een slaapkamer in het gehuurde een hennepkwekerij aangetroffen en ontmanteld.
3.De vordering
3.1
Vestia heeft bij dagvaarding gevorderd bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
a. de huurovereenkomst tussen partijen te ontbinden;
b. [gedaagde] te veroordelen om het gehuurde binnen vijf dagen na betekening van het vonnis met alle daarin zich bevindende personen en/of zaken te ontruimen en te verlaten en door afgifte van de sleutels aan Vestia ter beschikking te stellen;
c. [gedaagde] te veroordelen tot betaling van de maandelijkse vergoeding van de laatst geldende huurprijs voor elke maand dat [gedaagde] het gehuurde na ontbinding van de huurovereenkomst in gebruik heeft;
d. [gedaagde] te veroordelen in de kosten van het geding, waaronder wettelijke rente en nakosten.
3.2
Aan haar vordering legt Vestia naast de onder 2 genoemde vaststaande feiten -zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang- het volgende ten grondslag.
3.2.1
[gedaagde] is tekort geschoten in de nakoming van haar wettelijke en contractuele verplichtingen uit de huurovereenkomst. [gedaagde]heeft willens en wetens een zeer gevaarlijke situatie gecreëerd door de inrichting van een hennepkwekerij in het gehuurde en de daarbij aangebrachte (elektriciteits)voorzieningen. Dit heeft onacceptabele risico’s met zich meegebracht voor haar en voor omwonenden.
Uit de rapportage van Stedin volgt dat er sprake was van een zeer onprofessioneel aangelegde elektrische installatie. Zo werd er gebruik gemaakt van ondeugdelijk materiaal, waren er open verbindingen met kans op brand of stroomstoten bij aanraking, was er sprake van ondeugdelijk afscherming van onder spanning staande delen en was er sprake van ongeaarde installatiedelen waarbij de gehele installatie zat aangesloten in een ongeaarde wandcontactdoos. De lampen en voorschakelapparaten die veel warmte afgeven, zaten gemonteerd op een ondergrond van brandbaar materiaal. Ook de aansluitingen van de lampen waren niet hittevast uitgevoerd. De toegepaste beveiliging tegen overstroom was niet afgestemd op de toegepaste materialen en er was onvoldoende beveiliging tegen kortsluiting. Op de vloer van de kwekerij was gebruik gemaakt van watervasthoudend materiaal waardoor er een groter vochtgehalte kan ontstaan waardoor de kans op elektrocutie vele malen groter is.
3.2.2
[gedaagde]heeft het gehuurde niet conform de bestemming gebruikt en aldus gehandeld in strijd met de huurovereenkomst en de daarop van toepassing verklaarde algemene voorwaarden. Bij de inval zijn er weliswaar minder dan vijf planten aangetroffen maar gelet op de aanwezigheid van diverse professionele instrumenten en een grow tent is er sprake van bedrijfsmatige teelt. Vestia kan hier niet mee instemmen.
3.2.3
Het hiervoor genoemde tekortschieten [gedaagde] rechtvaardigt ontbinding van de huurovereenkomst.
4.Het verweer
4.1
[gedaagde] heeft de vordering betwist en heeft daartoe -zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang- het volgende aangevoerd.
[gedaagde] is niet tekort geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst. Voor zover er wel sprake is van een tekortkoming rechtvaardigt deze niet een ontbinding van de huurovereenkomst. Gelet op de persoonlijke omstandigheden van [gedaagde] zijn de gevolgen van de ontbinding te verstrekkend in verhouding tot de gestelde tekortkoming. De gevorderde uitvoerbaar bij voorraadverklaring dient te worden afgewezen.
4.2
[gedaagde] had voor eigen gebruik 3 à 4 planten in een growtent. Er is dan ook geen sprake van bedrijfsmatig kweken. Het rapport van Stedin behelst slechts algemene bewoordingen en is niet toegespitst op de situatie zoals die bij [gedaagde] is aangetroffen.
Bij de growtent (waar overigens niet meer dan 3 à 4 planten in kunnen) is één transformator en één lamp aangetroffen terwijl de elektriciteitsvoorziening was aangesloten op het normale netwerk. De transformator en de stekkerdoos zijn door [gedaagde] geplaatst op een brandvrije plaat buiten de growtent en er is een rookmelder geplaatst.
5.De beoordeling van de vordering
5.1
Op de vordering tot ontbinding van een huurovereenkomst is het regime van het algemene verbintenissenrecht en het stelsel van artikel 6:265 BW Pro van toepassing. Ingevolge artikel 6:265 lid 1 BW Pro geeft iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen aan de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortschietende partij aantoont dat de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt of een geslaagd beroep doet op de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid. In de onderhavige zaak is het derhalve allereerst van belang om vast te stellen of [gedaagde] tekort is geschoten in de nakoming van haar verplichtingen voortvloeiend uit de huurovereenkomst.
5.2
In dat verband is van belang of er sprake is van hennepteelt voor eigen gebruik dan wel van beroeps- of bedrijfsmatige hennepteelt. Bij [gedaagde] zijn 3 à 4 planten aangetroffen. Uit de Aanwijzing Opiumwet vloeit weliswaar voort dat bij de aanwezigheid van meer dan 5 planten wordt aangenomen dat er sprake is van beroeps-of bedrijfsmatige teelt, maar dat betekent geenszins dat bij de aanwezigheid van minder planten automatisch van het tegendeel wordt uitgegaan. Bij de beoordeling speelt immers eveneens een rol welke apparatuur in de betreffende ruimte is aangetroffen. De aanwezigheid van hulpmiddelen is namelijk een aanwijzing dat er sprake is van een professionele hennepkwekerij. Bij [gedaagde] werd in een slaapkamer van het gehuurde in ieder geval aangetroffen een grow tent, een assimilatielamp, een transformator en een ventilator. Deze aangetroffen apparatuur was in werking.
Gelet op de in werking zijnde aangetroffen apparatuur in samenhang met de aanwezigheid van 3 à 4 planten is er naar het oordeel van de kantonrechter in het onderhavige geval sprake van als bedrijfsmatig aan te merken hennepteelt. Dat er een brandmelder was geplaatst en de stroomvoorziening was aangesloten op het reguliere netwerk zodat er geen sprake was van illegaal afnemen van stroom, maakt dat oordeel niet anders.
Door het exploiteren van een hennepkwekerij handelde [gedaagde] in strijd met goed huurderschap ex. artikel 7:213 BW Pro. Dit betekent dat zij tekort is geschoten in de nakoming van haar verplichtingen voortvloeiende uit de huurovereenkomst. Het exploiteren van een hennepkwekerij in een woning is niet van een zo bijzondere aard of geringe betekenis dat daardoor de ontbinding niet wordt gerechtvaardigd. Daarbij speelt een rol dat het een feit van algemene bekendheid is dat het kweken van hennep onaanvaardbare risico’s voor het gehuurde en de woonomgeving met zich meebrengt, waarbij kan worden gedacht aan het risico van brand- en waterschade, alsmede het risico van stankoverlast. Daarbij is niet relevant dat de gevaren zich in het onderhavige geval niet hebben verwezenlijkt in de periode waarin de kwekerij actief was. Het voorgaande leidt tot de conclusie dat ontbinding van de huurovereenkomst getoetst aan artikel 6:265 BW Pro toewijsbaar is.
5.3
[gedaagde] doet een beroep op artikel 6:2 lid 2 BW Pro jo. artikel 6:248 lid 2 BW Pro, waarin is bepaald dat een tussen partijen krachtens wet, dan wel krachtens overeenkomst geldende regel niet van toepassing is voor zover dit in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn. Bij de toetsing aan de redelijkheid en billijkheid is een volle belangenafweging van partijen aan de orde. In dat verband voert [gedaagde] aan dat Vestia bij de gevorderde ontbinding en ontruiming onvoldoende belang heeft nu [gedaagde], naar zeggen van Vestia, zo weer een andere woning van Vestia kan huren. [gedaagde] betwist dit en stelt dat zal bij toewijzing van de ontbinding juist op een zwarte lijst wordt gezet waardoor zij niet aan een andere huurwoning zal kunnen komen. Verder heeft [gedaagde] onvoldoende inkomen om een woning in de vrije sector te huren, zit zij in de schuldsanering, leeft ze van een uitkering, heeft ze geen toereikende opleiding om een hoger inkomen te kunnen verkrijgen en is zij alleenstaande moeder. Zij woont in het gehuurde met haar puberzoon in wiens belang het niet is om op straat te komen te staan waardoor een uithuisplaatsing van haar zoon een reële mogelijkheid wordt, aldus [gedaagde].
De kantonrechter is van oordeel dat deze omstandigheden niet dermate bijzonder en zwaarwegend zijn dat het woonbelang van [gedaagde] dient te prevaleren boven het belang van Vestia bij een huurder die zich als goed huurder gedraagt. Het belang van [gedaagde] is mede gelegen in het beschermen en bewaken van de leefomgeving van al haar huurders in de omgeving van het gehuurde, daaronder begrepen het voorkomen van een negatieve uitstraling op de directe woonomgeving. Nu de “thuis” hennepteelt weer lijkt toe te nemen zoals door Vestia onbetwist is gesteld, hanteert zij een zero-tolerance-beleid zodat zij, naar het oordeel van de kantonrechter, wel degelijk een belang heeft bij de gevorderde ontbinding en ontruiming. Weliswaar zijn de gevolgen voor [gedaagde] aanzienlijk (in zijn algemeenheid geldt overigens dat voor een ieder een onvrijwillige ontbinding van de huurovereenkomst met de bijbehorende ontruiming ingrijpend is), echter [gedaagde] heeft de gevolgen over zichzelf afgeroepen door in het gehuurde willens en wetens een bedrijfsmatige hennepkwekerij te exploiteren. In dat licht is voor de eigen belangen van [gedaagde] slechts een marginale rol weggelegd. Door het handelen van [gedaagde] in strijd met een wezenlijke verplichting van een huurder kan het naar het oordeel van de kantonrechter in de gegeven omstandigheden niet van Vestia worden verlangd de huurovereenkomst nog langer voort te zetten. [gedaagde] heeft geen bijzondere omstandigheden aangevoerd die tot het oordeel zouden kunnen leiden dat ontbinding van de huurovereenkomst in dit geval in strijd zou zijn met de maatstaven van redelijkheid en billijkheid.
5.4
De vordering van Vestia wordt derhalve toegewezen, met dien verstande dat de termijn voor de ontruiming wordt gesteld op 14 dagen na de uitspraak van dit vonnis.
5.5
[gedaagde] wordt als de in het ongelijk gestelde partij veroordeeld in de kosten van de procedure. De kantonrechter acht termen aanwezig om het salaris voor de gemachtigde vast te stellen op € 100,00 per punt, genoemde bedragen te vermeerderen met de verschuldigde rente vanaf 14 dagen na de uitspraak van het vonnis tot aan de dag der voldoening.
5.6
De door Vestia (voorwaardelijk) gevorderde afwikkelingskosten (nakosten) worden afgewezen, nu voldoende gegevens ontbreken om die kosten reeds thans te kunnen begroten. Mocht tussen partijen een geschil ontstaan omtrent de omvang van die kosten, staat het Vestia vrij de kantonrechter te verzoeken deze te begroten op de voet van artikel 237 lid 4 van Pro het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv).
5.7
[gedaagde] heeft aangevoerd dat een eventueel veroordelend vonnis niet uitvoerbaar bij voorraad moet worden verklaard. De kantonrechter dient in het geval er een dergelijk verweer gevoerd wordt de belangen van partijen af te wegen in het licht van de omstandigheden van het geval. Daarbij moet worden nagegaan of op grond van die omstandigheden het belang van degene die de veroordeling verkrijgt zwaarder weegt dan het belang van de wederpartij bij behoud van de bestaande toestand tot op het rechtsmiddel is beslist. Uit vaste jurisprudentie blijkt dat mogelijk ingrijpende gevolgen van de executie die moeilijk ongedaan gemaakt kunnen worden op zichzelf niet in de weg staan aan een uitvoerbaarverklaring bij voorraad maar (slechts) moeten meegewogen worden. De kantonrechter is, met name gelet op hetgeen onder 5.3 is overwogen, hier van oordeel dat de belangen van Vestia zwaarder wegen dan die van [gedaagde] zodat de gevorderde uitvoerbaar bij voorraadverklaring zal worden toegewezen.
6.De beslissing
De kantonrechter:
ontbindt de bovengenoemde huurovereenkomst tussen partijen en veroordeelt [gedaagde] om binnen 14 dagen na de uitspraak van dit vonnis het gehuurde te ontruimen met alle personen en zaken die zich vanwege haar daar bevinden en het gehuurde onder overgave van de sleutels ter beschikking van Vestia te stellen;
veroordeelt [gedaagde] om aan Vestia te betalen de maandelijkse vergoeding van de laatst geldende huurprijs voor elke maand dat [gedaagde] het gehuurde na ontbinding van de huurovereenkomst in gebruik heeft, een reeds ingegane maand voor een hele berekent;
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van Vestia vastgesteld op € 206,79 aan verschotten en € 250,00 aan salaris voor de gemachtigde, genoemde bedragen te vermeerderen met de verschuldigde rente vanaf 14 dagen na de uitspraak van het vonnis tot aan de dag der voldoening;
wijst af het anders of meer gevorderde;
verklaart dit vonnis, voor zover de veroordelingen betreft, uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. K.J. Bezuijen en uitgesproken ter openbare terechtzitting.
745