ECLI:NL:RBROT:2014:5204

Uitspraak

RECHTBANK ROTTERDAM

zaaknummer: 2698503 \ VZ VERZ 14-540

uitspraak: 30 juni 2014

beschikking van de kantonrechter, zittinghoudende te Rotterdam

in de zaak van

[verzoeker],

wonende te Hellevoetsluis,

verzoeker,

gemachtigde: mr. E.H.C.M. Biemans te Ridderkerk,

tegen

de vereniging met beperkte rechtsbevoegdheid

[Vereniging van Eigenaars]

gevestigd te Hellevoetsluis,

verweerster,

gemachtigde: mr. A.J.A. Dielisssen te Bergen op Zoom.

Partijen worden hierna aangeduid met ‘[verzoeker]’ en ‘de VvE’.

1.Het verloop van de procedure

1.1.

Het verloop van de procedure volgt uit de volgende processtukken, waarvan de kantonrechter heeft kennisgenomen.

het verzoekschrift d.d. 9 januari 2014, met producties;
de email van [verzoeker] d.d. 22 februari 2014, met bijlagen;
de brief van [verzoeker] d.d. 26 februari 2014, met producties;
de brief van [verzoeker] d.d. 25 maart 2014, met producties;
de bij brief van 5 april 2014 ten behoeve van de mondelinge behandeling door
het verweerschrift;
de brief van [verzoeker] d.d. 12 mei 2014, met producties;
de brief van de gemachtigde van de VvE d.d. 13 mei 2014.

1.2.

De mondelinge behandeling heeft in eerste instantie plaatsgevonden op 14 april 2014. [verzoeker] is in persoon verschenen, vergezeld van zijn echtgenote. Aan de zijde van de VvE zijn verschenen de heren[X], voorzitter van de VvE,[Y] commissaris van de VvE, [Z], commissaris van de VvE en [W]van Maasdelta VvE Beheer en Makelaardij B.V., de beheerder van de VvE, bijgestaan door de gemachtigde van de VvE. Daarnaast zijn als toehoorder verschenen de appartementseigenaren van het [adres]. Daar [verzoeker] het verweerschrift – als gevolg van de late verzending door de VvE – ten tijde van de mondelinge behandeling niet ontvangen had, is de mondelinge behandeling aangehouden. Op 19 mei 2014 is de mondelinge behandeling voortgezet. [verzoeker] is wederom in persoon verschenen, vergezeld van zijn echtgenote en bijgestaan door zijn gemachtigde. Namens de VvE zijn verschenen de heren [X] [W]J.R. van Bommel en [Z] als voornoemd. Als toehoorder was aanwezig P. Groenendijk, een collega van de heer M.S.M. [W]. Beide partijen hebben hun standpunten door de respectievelijke gemachtigden doen toelichten, de gemachtigde van [verzoeker] aan de hand van een pleitnota, die – evenals de ter zitting door [verzoeker] overgelegde foto – aan het procesdossier is toegevoegd. Van het overigens ter zitting verhandelde heeft de griffier aantekening gehouden.

1.3.

De uitspraak van de beschikking is door de kantonrechter bepaald op heden.

2.De vaststaande feiten

Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend, dan wel niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken, staat tussen partijen het volgende vast.

2.1.

[verzoeker] is de eigenaar van een appartement, plaatselijk bekend als [adres] te Hellevoetsluis en is in die hoedanigheid lid van de VvE. De VvE heeft in totaal 71 leden.

2.2.

Artikel 15 van de Splitsingsakte d.d. 22 december 1977 luidt:

“
15. Artikel 37 lid 8 wordt vervangen door de volgende bepaling:

Besluiten van de vergadering tot verbouwing of besluiten tot het aanbrengen van nieuwe installaties of tot het wegbreken van bestaande installaties zullen geen financiële consequenties hebben voor de eigenaar, die van zodanige maatregel geen voordeel trekt.”

2.3.

Artikel 20 van de Splitsingsakte d.d. 22 december 1977 luidt voor zover thans van belang:

“
20. Aan het Regelement wordt toegevoegd een artikel 44, luidende als volgt:

De eigenaars zijn verplicht bij te dragen in de kosten en schulden, die voor gemeenschappelijke rekening zijn, als volgt:

a. (…)

b. (…)

c. In de kosten van:

-- centrale verwarming algemene gedeelten;

-- mechanisch ventilatiesysteem(…)”

2.4

Artikel 2 van het Reglement van Splitsing van eigendom luidt voor zover thans van belang:

“
Artikel 2

Tot de gemeenschappelijke gedeelten worden ondermeer gerekend:

a. funderingen, dragende muren en kolommen, het geraamte van het gebouw met de ondergrond, het ruwe metselwerk, alsmede de vloeren, de buitengevels, waaronder begrepen raamkozijnen, deuren, balkon-constructies, borstweringen, galerijen, terrassen en gangen, de daken, schoorstenen en ventilatiekanalen, de traphuizen en hellingbanen, alsmede het hek- en traliewerk;(…)”

2.5.

Artikel 40 van het Reglement van Splitsing van eigendom luidt voor zover thans van belang:

“
Artikel 40

(…)

4. Hij (ktr: lees: administrateur) behoeft de machtiging van de vergadering voor het instellen van en berusten in rechtsvorderingen en het aangaan van dadingen alsmede voor het aangaan van rechtshandelingen en het geven van kwijtingen een belang van een nader in de akte te bepalen bedrag te boven gaande. Hij behoeft geen machtiging om verweer te voeren in kort geding.(…)”

2.6.

De notulen van de op 14 november 2011 gehouden algemene ledenvergadering (nader te noemen: ALV) luiden voor zover thans van belang:

“
In de MJOB (ktr: lees: meerjaren onderhoudsbegroting) is opgenomen voor 2012 en verder:

(…)

2014 de overige puien worden vervangen. 1 pui vertoont lekkage. Deze moet waarschijnlijk eerder worden vervangen (...)

BESLUITVORMING:

De MJOB wordt door de ALV goedgekeurd en vastgesteld.”

2.7.

De notulen van de op 14 mei 2012 gehouden ALV van de VvE luiden voor zover thans van belang:

“
7.0 Meerjarenonderhoudsbegroting: vaststelling en mandaatverlening

In de MJOB is opgenomen voor 2012 en verder:

(…)

2014: de overige puien worden vervangen. 1 pui vertoont lekkage. Deze moet waarschijnlijk eerder vervangen worden.

(…)

BESLUIT:

De ALV besluit om de meerjarenonderhoudsbegroting vast te stellen en verleent de beheerder mandaat om het grootonderhoud 2012+2013 uit te laten voeren binnen het gestelde bedrag in de MJOB en de beheerder dit namens de VvE te laten uitvoeren.(…)”

2.8.

De notulen van de op 15 april 2013 gehouden ALV van de VvE luiden voor zover thans van belang:

“(…)
8.2. 2014: restant puien vervangen

In de MJOB is opgenomen om het restant van de puien te vervangen. Een enkele eigenaar vraagt of dit wel nodig is daar bij een aantal te vervangen puien niets aan de hand is. De Beheerder zal een enquête onder de desbetreffende pui eigenaren verspreiden zodat men kan aangeven of het vervangen wel gewenst is of niet gewenst is en of er wel geen problemen zijn. In de najaar ALV kan dan verdere definitieve besluitvorming plaatsvinden.(…)”

2.9.

De notulen van de op 18 november 2013 gehouden ALV van de VvE luiden voor zover thans van belang:

“
Besluitenlijst

VvE Zeegat

Notulen van de algemene ledenvergadering, gehouden maandag 18 november 2013, aanvang 19:30 uur.

De notulen d.d. 15 april 2013. worden door de vergadering goedgekeurd en vastgesteld.

(…)

De ALV besluit om als meerwerk te accepteren begeleiding t.b.v. [adres], 10 uur en zal dit bedrag door belasten aan de eigenaar van het appartement.

De ALV besluit om de extra kosten inzake inspectie en begeleiding, 24 uur alsmede extra onderzoek t.b.v. bereikbaarheid 26 uur te accepteren maar wel door te leggen aan Feenstra.

De ALV besluit om voor extra benodigd advies 10 uur advies op te nemen.

De ALV besluit om de extra kosten inzake het onderzoek door Duinwijck ad € 949,85 aan de heer [verzoeker] door te belasten daar de VvE met deze kosten wordt geconfronteerd door het niet meewerken alsmede de door hem open haart.

De ALV besluit unaniem om de heer [verzoeker] niet terug te betalen inzake de CV en MV.

De ALV besluit, indien daar noodzaak toe is, om de beheerder te machtigen voor het vragen van een vervangende machtiging bij de kantonrechter inzake het verkrijgen van toegang tot het privé gedeelte bij [adres].(…)”

2.10.

De notulen van de op 22 april 2014 gehouden ALV van de VvE luiden voor zover thans van belang:

“
8. Continuering beheerscontract Maasdelta

(…)

De beheerder geeft aan dat de kosten conform ALV besluit door belast zijn, een bedrag van € 949,85 en een post van 10 uur, ook ten bedrage van € 949,85. [Postmeeting is uit overleg tussen beheerder en voorzitter komen vast te staan dat het hier 2 maal gaat om dezelfde post, en dat deze 1 maal ten onrechte aan de heer [verzoeker] in rekening werd gebracht; dit zal ter kennis aan de heer [verzoeker] worden gebracht, en het teveel in rekening gebrachte bedrag zal worden gecrediteerd](…)”

2.11.

De brief van [W]van Maasdelta VvE Beheer en Makelaardij B.V., de beheerder van de VvE (nader te noemen: [W]), aan [verzoeker] d.d. 26 augustus 2013 luidt voor zover thans van belang:

“(…)
In de vastgestelde MJOB is onder Reservefonds A gebudgetteerd € 27.854,20 en onder reservefonds C gebudgetteerd € 199.071,62.

Onderstaand een overzicht van wat u betaald gerekend naar uw aandeel in de VvE inzake de Centrale verwarming en Mechanische ventilatie.

Deze gegevens zijn berekend op basis van het bovengenoemde gebudgetteerde bedragen per reservepost vermenigvuldigd met uw breukdeel van uw appartementsrecht gedeeld door het totaal aantal aandelen in de VvE conform de splitsingsakte van 22 december 1977.

A-66-[adres] (Woning met garage)

Dotatie reservefonds A: calamiteiten € 27.854,20 * 138/9.430 = € 407,62

Dotatie reservefonds C: breukdelen € 199.071,62 * 20/2.360 = € 1.687,05

A-72- Garage (Garage)

Dotatie reservefonds A : calamiteiten € 27.854,20 * 14/9.430 = € 41,35

Dotatie reservefonds C : breukdelen € 199.071,62 * 3/2.360 = € 253,06

Dit zou een totaal aan gebudgetteerde reservering brengen van € 2.389,08, betreffende uw appartementsrechten. Dit bedrag zit verrekend in uw maandelijkse VvE Bijdrage.(…)”

2.12.

De email van [W] aan [verzoeker] d.d. 22 oktober 2013 luidt voor zover thans van belang:

“(…)
U vroeg mij om op te geven hoeveel u in de reservering heeft bijgedragen aan de post met betrekking tot de schuifpui. Het bedrag wat begroot is in de door de ALV van 15-4-2013 vastgestelde MJOB opgenomen is bedraagt € 157.065,50 en valt onder reservepost B

-66 – [adres] *(woning met garage)

reservefonds B : gelijke delen € 157.065,50 * 10/710 = € 2.212,19

A-72 – Garage (Garage)

reservefonds B : gelijke delen € 157.065,50 * 1/710 = € 221,20(…)”

3.Het verzoek

3.1.

[verzoeker] heeft de kantonrechter verzocht, naar de kantonrechter begrijpt, bij beschikking, uitvoerbaar bij voorraad, (A) voor zover zij al niet van rechtswege nietig zijn, te vernietigen de (im- dan wel expliciet genomen) besluiten ter zake:

de kosten voor ‘meerwerk begeleiding t.b.v. [adres]’ ad € 949,85;

de extra kosten met betrekking tot het meerwerk, de inspectie en begeleiding van de private centrale verwarmingen en afzuiginstallaties ad € 2.279,64 en € 2.469,61;

de kosten voor extra benodigd advies ad € 949,85;

het niet aan [verzoeker] terugbetalen van zijn geld;

de machtiging van de beheerder tot het verkrijgen van toegang tot het appartement van [verzoeker];

de vervanging van de resterende schuifpuien;

en (B) de VvE voor zover nodig te verbieden om:

de schuifdeur c.q. schuifpui van [verzoeker] te vervangen;

de kosten met betrekking tot de CV en MV, waaronder het meerwerk en advies ter begeleiding, aan [verzoeker] in rekening te brengen;

en (C) de VvE te gebieden de aan [verzoeker] toebehorende gelden met betrekking tot de centrale verwarming en de mechanische afzuiginstallatie ad (tezamen) € 2.389,08 en de schuifpui ad € 2.433,39 aan [verzoeker] terug te betalen, een en ander verminderd met de reeds verrekende bedragen en vermeerderd met de wettelijke rente;

en (D) de VvE te veroordelen in de kosten van de procedure.

3.2.

Aan zijn verzoek legt [verzoeker] – zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang – het volgende ten grondslag:

3.2.1.

Omdat het onderwerp ‘
het in rekening brengen aan [verzoeker] van extra kosten’ niet op de agenda stond, is het besluit om de factuur ter zake ‘begeleiding t.b.v. [adres]’ ad € 949,85 bij [verzoeker] in rekening te brengen vernietigbaar. Bovendien wordt de hoogte van de factuur betwist.

3.2.2.

Aangezien de CV-ketel en de mechanische ventilatie privé-eigendom van [verzoeker] zijn en de ALV niet kan beslissen over privé-eigendommen c.q. geen uitgaven kan doen of werkzaamheden kan opdragen ten aanzien van het privé-eigendom van de appartementseigenaren, zijn de hierop betrekking hebbende besluiten nietig. Subsidiair stelt [verzoeker] zich op het standpunt dat de door de firma Duinwijck gemaakte kosten ad € 2.279,64, € 2.469,61 en € 949,85 alleen ten laste kunnen komen van de eigenaren die hun centrale verwarming en de mechanische afzuiginstallatie hebben laten vervangen, zodat dit besluit vernietigbaar is. De VvE dient de hiervoor genoemde bedragen, alsmede de ter zake de CV en mechanisch ventilatie gereserveerde bedragen voor zover ze zien op het deel van [verzoeker], dan ook aan hem terug te betalen c.q. kan deze bedragen niet bij [verzoeker] in rekening brengen.

3.2.3.

Er is door de ALV geen besluit over het vervangen van de schuifpuien genomen. Subsidiair stelt [verzoeker] dat de schuifpui tot zijn privé-eigendom behoort, zodat het besluit, nu de VvE geen bindende beslissingen kan nemen over privé-eigendommen of privégedeelten, nietig is. Meer subsidiair stelt [verzoeker] dat het besluit wegens strijd met de redelijkheid en billijkheid vernietigd dient te worden. De VvE is dan ook gehouden het ter zake de schuifpui voor [verzoeker] gereserveerde geld aan [verzoeker] te voldoen.

3.2.4.

Daar er geen besluit over het vervangen van de schuifpuien genomen is, kon ook niet besloten worden om, indien daartoe noodzaak is, de beheerder te machtigen om aan de kantonrechter een vervangende machtiging voor het verkrijgen van toegang tot het appartement van [verzoeker] te vragen. Bovendien was dit onderwerp niet geagendeerd, zodat het besluit ook om die reden vernietigbaar is.

3.3.

De overige stellingen van [verzoeker] worden – voor zover van belang – in de beoordeling besproken.

4.Het verweer

4.1.

De VvE concludeert, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, tot afwijzing van het verzoek, met veroordeling van [verzoeker] in de (na)kosten van de procedure, vermeerderd met de wettelijke rente over deze kosten in het geval [verzoeker] deze kosten niet binnen veertien dagen na dagtekening van de beschikking voldoet en voert hier – zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang – het volgende voor aan.

4.1.1.

Minder dan een week voor de start van de werkzaamheden door de installateur liet [verzoeker] weten geen medewerking te verlenen aan plaatsing van een HR-ketel in zijn appartement. Mede gelet op het feit dat [verzoeker] – anders dan de andere appartemenseigenaren – een open haard heeft, hetgeen extra aandacht vraagt omdat dit van invloed kan zijn op de werking van met name de mechanische ventilatie, heeft De VvE de firma Duinwijck toen opdracht gegeven te onderzoeken of het veilig zou zijn als de CV-ketel van [verzoeker] gehandhaafd zou blijven. Het besluit om deze kosten bij [verzoeker] in rekening te brengen is dan ook redelijk.

4.1.2.

Het besluit om de extra kosten inzake inspectie en begeleiding, alsmede extra onderzoek van de firma Duinwijck te accepteren, raakt [verzoeker] niet, omdat tevens besloten is deze kosten door te belasten aan installateur Feenstra.

4.1.3.

Ten aanzien van het besluit van de VvE om [verzoeker] de voor de centrale verwarming en mechanische ventilatie gereserveerde bedragen niet te voldoen, wordt aangevoerd dat [verzoeker] ten onrechte in de veronderstelling verkeert dat hij gerechtigd is tot 1/71e deel van het vermogen van de VvE.

4.1.4.

Tijdens de ALV van zowel 14 november 2011 als 14 mei 2012 is besloten alle schuifpuien te vervangen. [verzoeker] heeft hier toen geen bezwaren tegen geuit c.q. heeft geen verzoek tot vernietiging ingediend. Aangezien de tijdens de ALV van
18 november 2013 gedane mededeling, dat er middels een enquête nagegaan zou worden in hoeverre het vervangen van de schuifpuien wenselijk was, van het hiervoor bedoelde besluit afweek, heeft het bestuur bij nader inzien besloten niet tot het houden van een enquête over te gaan. Betwist wordt dat de schuifpui privé-eigendom van [verzoeker] is. Bovendien heeft de VvE – anders dan [verzoeker] – een redelijkerwijs te respecteren belang bij het vervangen van de schuifpui.

4.1.5.

Het besluit om, indien daar noodzaak toe is, de beheerder te machtigen een vervangende machtiging voor het verkrijgen van toegang tot het privégedeelte van [adres] aan de kantonrechter te vragen, heeft uitsluitend betrekking op de vervanging van het schuifpui. Bovendien wordt de vervangende machtiging alleen gevraagd wanneer [verzoeker] niet meewerkt.

4.2.

De overige stellingen van de VvE worden – voor zover van belang – in de beoordeling besproken.

5.De beoordeling van de vordering

5.1.

Tijdens de mondelinge behandeling van 14 april 2014 heeft [verzoeker] gesteld dat tegen de VvE verstek verleend moet worden, omdat zij in strijd met artikel 40 van het Reglement van Splitsing van eigendom niet beschikt over een machtiging van de ALV om verweer te voeren. Dit standpunt heeft [verzoeker], ook na de beslissing van de kantonrechter daarop ter zitting, gehandhaafd.

Daar de onderhavige verzoekschriftprocedure niet in het hiervoor genoemde artikel genoemd wordt, kan deze stelling – zoals de kantonrechter reeds ter zitting medegedeeld heeft – niet slagen. Dat een andere rechter, zoals [verzoeker] heeft gesteld, hier in eerste aanleg anders over geoordeeld heeft, doet hier – nu de kantonrechter niet gebonden is aan lagere jurisprudentie – niet aan af.

5.2.

Krachtens het in artikel 5:130 lid 2 BW bepaalde moet een verzoek tot vernietiging van een besluit van een orgaan van de vereniging van eigenaars worden gedaan binnen een maand na de dag waarop de [verzoeker] heeft kennis genomen of heeft kunnen nemen van het besluit. [verzoeker] heeft onweersproken gesteld dat hij de notulen van de ALV van de VvE d.d. 18 november 2013 op 11 december 2013 ontvangen heeft. Nu [verzoeker] zijn verzoekschrift op 9 januari 2014 ingediend heeft, betekent dit dat [verzoeker] kan worden ontvangen in zijn verzoek. De ten aanzien van de schuifpui door de VvE aangevoerde stelling dat dit besluit al tijdens de ALV van 14 november 2011 (en van 14 mei 2012) genomen is en dat [verzoeker] toen geen verzoek tot vernietiging heeft ingediend, maakt dit oordeel niet anders.

Hoewel de kantonrechter het met de VvE eens is dat tijdens de hiervoor genoemde ALV van 14 november 2011 al besloten is dat alle schuifpuien vervangen zouden worden, het vervangen van de schuifpuien was immers opgenomen in de meerjaren onderhoudsbegroting en de ALV heeft deze begroting goedgekeurd, is zij tevens van oordeel dat de VvE met haar tijdens de ALV van 15 april 2013 gedane mededeling dat er voor wat betreft de nog niet vervangen schuifpuien nog een enquête onder de betreffende appartementseigenaren gehouden zou worden en dat definitieve besluitvorming in de najaar ALV, ofwel – naar wat de kantonrechter uit de processtukken opmaakt – in de ALV van 18 november 2013, zou plaatsvinden, de indruk heeft gewekt dat een definitief besluit nog niet genomen was. Gelet op de stelling van de VvE dat zij zich tijdens de ALV van 15 april 2013 heeft laten verleiden een enquête toe te zeggen, maar dat het bestuur hier later op teruggekomen is omdat dit in strijd was met het op 14 november 2011 genomen besluit, en op het feit dat gesteld noch gebleken is van een expliciet genomen besluit om terug te komen op het besluit om de schuifpuien te vervangen, acht de kantonrechter dit echter onvoldoende om aan te nemen dat er (uiteindelijk) geen besluit aan de vervanging van de schuifpuien ten grondslag ligt. Wel acht de kantonrechter dit voldoende om te oordelen dat het feit dat [verzoeker] de termijn voor het indienen van het op de schuifpui betrekking hebbende verzoek overschreden heeft, [verzoeker] had dit verzoek immers in beginsel binnen een maand na de dag dat hij kennis genomen had of had kunnen nemen van het besluit van 14 november 2011 moeten indienen, verschoonbaar is.

Ten aanzien van het onder A1 verzochte:

5.3.

[verzoeker] heeft in de eerste plaats gesteld dat dit besluit vernietigbaar is, omdat dit onderwerp niet op de agenda van de ALV van 18 november 2013 stond. Hoewel gesteld noch gebleken is van een bepaling die aan besluitvorming zonder voorafgaande agendering in de weg staat, had [verzoeker] een groot persoonlijk belang bij het besluit. De redelijkheid brengt dan ook met zich dat de VvE [verzoeker] voorafgaand aan de ALV in kennis had moeten stellen van het voornemen om in de ALV van 18 november 2013 over dit onderwerp te besluiten, zodat [verzoeker] ervoor had kunnen kiezen de ALV bij te wonen om zijn standpunt hieromtrent naar voren te brengen. Nu de Vve dit nagelaten heeft, mocht zij naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet tot het nemen van dit besluit overgaan. Het besluit wordt dan ook op grond van het in artikel 5:124 jo 5:15 lid 1 sub b BW bepaalde vernietigd. Ten overvloede wordt het volgende overwogen. [verzoeker] heeft de factuur betwist. Volgens [verzoeker] zijn alleen de heren [W] en [O] en een monteur op 2 juli 2013 vijf minuten in zijn appartement geweest en is toen door de monteur vastgesteld dat het niet nodig was werkzaamheden bij [verzoeker] uit te voeren. De kantonrechter oordeelt hieromtrent als volgt. Op haar factuur van 11 december 2011 heeft de firma Duinwijck de door haar gestelde werkzaamheden voor het appartement van [verzoeker] als volgt omschreven:

“
Omschrijving Projectcode Nettobedrag

Begeleiding t.b.v. [adres]; 10 uur x € 78,50 82126.30 785,00”

De VvE heeft deze kosten bij factuur van 11 december 2013 bij [verzoeker] in rekening gebracht, waarbij de kosten als volgt omschreven zijn:

“
Omschrijving

1 kosten [adres] begeleiding(ALV besluit 18-11-13) 1.899,70”

Nog daargelaten of de hiervoor bedoelde monteur bij de firma Duinwijck werkzaam was, acht de kantonrechter het besluit om een factuur bij [verzoeker] in rekening te brengen, waar geenszins uit blijkt op welke ten behoeve van de centrale verwarming en mechanische ventilatie van [verzoeker] verrichte werkzaamheden het betrekking heeft, mede gelet op het verweer van [verzoeker], niet redelijk. Ook om die reden komt het besluit voor vernietiging in aanmerking.

Ten aanzien van het onder A2 verzochte:

5.4.

De VvE heeft aangevoerd dat de ALV besloten heeft deze extra kosten door te belasten aan de firma Feenstra, omdat de kosten door toedoen van deze firma gemaakt zijn. Dit is niet door [verzoeker] weersproken. Nu dit met zich brengt dat [verzoeker] niet door deze kosten geraakt wordt, wordt het verzoek afgewezen.

Ten aanzien van het onder A3 verzochte:

5.5.

Tijdens de mondelinge behandeling van 19 mei 2014 heeft de VvE aangevoerd dat het tijdens de ALV van 22 april 2014 genomen besluit om een rekening van € 949,95 te crediteren, betrekking heeft op hetgeen in het petitum onder A3 verzocht is. Dit bedrag betreft een reservering voor eventuele extra advieskosten en deze kosten komen, indien extra advies ingewonnen wordt, niet voor rekening van [verzoeker], maar voor rekening van de VvE, aldus de VvE. In reactie daarop heeft [verzoeker] gesteld dat het feit dat deze kosten voor rekening van de VvE komen, met zich brengt dat [verzoeker] er voor 1/71e deel aan meebetaalt. [verzoeker] verzet zich hiertegen. Het volgende wordt hieromtrent overwogen. Daar op voorhand niet geoordeeld kan worden of het (eventueel) in te winnen advies de situatie van [verzoeker] raakt c.q. op grond van artikel van 15 van de Splitsingsakte d.d. 22 december 1977 niet voor zijn rekening komt, kan thans niet geoordeeld worden of het besluit onredelijk is. Het verzoek tot vernietiging van het besluit wordt om die reden afgewezen.

Ten aanzien van het onder A4 verzochte:

5.6.

Blijkens de stellingen van [verzoeker] heeft dit deel van het verzoek betrekking op de bedragen die de VvE voor zowel de centrale verwarming en mechanische ventilatie, als voor de schuifpui van [verzoeker] van de door [verzoeker] betaalde VvE-bijdragen heeft gereserveerd.

5.6.1.

Ten aanzien van de centrale verwarming en mechanische ventilatie wordt het volgende overwogen. [verzoeker] heeft onweersproken gesteld dat hij vanwege zijn open haard een eigen infrastructuur voor het lozen van rookgassen heeft. [verzoeker] maakt dus geen gebruik van de infrastructuur van het flatgebouw. Naar het oordeel van de kantonrechter staat hiermee voldoende vast dat [verzoeker] geen voordeel trekt van de door de VvE aangelegde centrale verwarming en mechanische ventilatie. Nu artikel 15 van de Splitsingsakte d.d. 22 december 1977 voor een dergelijke situatie bepaalt dat het besluit geen financiële consequenties voor [verzoeker] mag hebben, en het besluit om het ten behoeve van de centrale verwarming en mechanische ventilatie voor [verzoeker] gereserveerde bedrag niet aan hem terug te betalen met zich brengt dat [verzoeker] hier wel financiële nadeel van ondervindt, betekent dit dat het hiervoor bedoelde besluit op grond van het in artikel 5:124 jo. 2:14 jo 5:129 lid 1 bepaalde nietig.

5.6.2.

Ten aanzien van de vervanging van de schuifpui wordt het volgende overwogen. [verzoeker] heeft in de eerste plaats aangevoerd dat hier in de ALV geen besluit over genomen is. Gelet op het hiervoor onder 5.2. overwogene, kan deze stelling niet slagen. Daarnaast heeft [verzoeker] aangevoerd dat de schuifpui tot zijn privé-eigendom behoort en dat de VvE niet gerechtigd is beslissingen over het privé-eigendom van haar leden te nemen. Ook deze stelling kan niet slagen. Op grond van het in artikel 2 van het Reglement van Splitsing van eigendom bepaalde wordt (onder meer) tot de gemeenschappelijke gedeelten gerekend de buitengevels, waaronder begrepen raamkozijnen en deuren, ofwel hetgeen waar de binnenkant van het appartement afgeschermd wordt van de buitenkant. Nu een schuifpui als zodanig aangemerkt moet worden, behoort het tot de gemeenschappelijk gedeelten en is de VvE gerechtigd hier beslissingen over te nemen. De stelling van [verzoeker] dat de schuifpui volgens de prospectus privé-eigendom is, maakt dit oordeel – indien al juist –, nu aan de prospectus geen rechten kunnen worden ontleend, niet anders. [verzoeker] heeft nog gesteld dat een andere appartementseigenaar de schuifpui vervangen heeft, hetgeen er volgens hem op duidt dat de schuifpui privé-eigendom is. Gelet op de (onvoldoende weersproken) stelling van de VvE dat deze appartementseigenaar de schuifpui naar aanleiding van klachten en lekkages zodanig dichtgekit heeft dat die schuifpui niet meer open kan, dat het de vraag is of hij hiertoe gerechtigd was, en dat ook hij een nieuwe schuifpui krijgt, maakt ook deze stelling voornoemd oordeel niet anders. Dit geldt ook voor hetgeen [verzoeker] over de – volgens hem – soortgelijke flats in Maassluis en Papendrecht heeft aangevoerd. Nergens blijkt immers uit dat deze VvE’s dezelfde statuten als de onderhavige VvE hebben én dat de schuifpuien van die VvE’s – zoals [verzoeker] stelt – privé-eigendom zijn. De enkele stelling dat een aantal leden van de hiervoor bedoelde VvE’s hun schuifpui vervangen heeft, is hiervoor onvoldoende.

Ten slotte heeft [verzoeker] aangevoerd dat het besluit wegens strijd met de redelijkheid en billijkheid dient te worden vernietigd. Het volgende wordt overwogen. Tussen partijen is niet in geschil dat de leidingen in de dorpel van de pui geplaatst zijn. Ook heeft de VvE niet betwist dat vervanging van schuifpui een probleem met de leidingen zal opleveren. De VvE heeft weliswaar aangevoerd dat het huidige aluminium kozijn bij het vervangen van de schuifpui ‘naar buiten’ weggenomen wordt en het nieuwe aluminium kozijn ‘van buiten’ wordt geplaatst, zodat [verzoeker] geen nadeel van vervanging van de schuifpui ondervindt, maar nu gesteld noch gebleken is dat de VvE heeft laten onderzoeken of de schuifpui op de plaats van de oude pui geplaatst kan worden, wordt deze stelling als onvoldoende onderbouwd verworpen.

Het voorgaande leidt tot de conclusie dat [verzoeker] een redelijk belang bij het niet vervangen van de schuifpui heeft. De VvE heeft aangevoerd dat haar belang bij vervanging van de schuifpui erin gelegen is dat:

de puien vaak onderhevig zijn aan grote windbelasting, waardoor de grote schuifpuien naar binnen worden gedrukt, hetgeen overlast van kou en tocht geeft;
er op veel plaatsen lekkages in de puien zijn, waardoor schade aan de inboedel wordt veroorzaakt;
de nieuwe schuifpui het schuivend deel aan de buitenzijde heeft, waardoor de schuif dicht wordt gedrukt en niet naar binnen wordt gedrukt;
er sprake is van eenheid in het appartementencomplex.

De Vve heeft daarbij aangevoerd dat het risico op lekkage dient te worden voorkomen. Gelet op de onweersproken stelling van [verzoeker] dat er sinds de pui vorig jaar gekit is geen lekkage is geweest en dat er nooit lekkage naar de benedenburen opgetreden is, dat goed onderhoud van de schuifpui voldoende is om lekkages te voorkomen en dat het vanaf de buitenkant van het appartementencomplex niet zichtbaar is of de appartementen verschillende schuifpuien hebben, is de kantonrechter van oordeel dat de VvE onvoldoende geconcretiseerd heeft dat zij ten aanzien van de schuifpui van [verzoeker] een redelijk belang bij vervanging heeft. Daarbij wordt overwogen dat er in het kader van een belangenafweging geen rekening kan worden gehouden met elk risico dat zich eventueel kan voordoen. Het voorgaande leidt tot de conclusie dat het besluit tot het vervangen van de schuifpui van [verzoeker] op grond van een redelijke belangenafweging ex artikel 5:124 jo. 2:15 BW in het voordeel van [verzoeker], dient te worden vernietigd.

Ten aanzien van het onder A5 verzochte:

5.7.

[verzoeker] heeft in de eerste plaats gesteld dat dit besluit vernietigbaar is, omdat dit onderwerp niet op de agenda stond. Hoewel gesteld noch gebleken is van een bepaling die aan besluitvorming zonder voorafgaande agendering in de weg staat, had [verzoeker] een groot persoonlijk belang bij het besluit. De redelijkheid brengt dan ook met zich dat de VvE [verzoeker] voorafgaand aan de ALV in kennis had moeten stellen van het voornemen om in de ALV van 18 november 2013 over dit onderwerp te besluiten, zodat [verzoeker] ervoor had kunnen kiezen de ALV bij te wonen om zijn standpunt hieromtrent naar voren te brengen. Nu de Vve dit nagelaten heeft, mocht zij naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet tot het nemen van dit besluit overgaan. Het besluit wordt dan ook op grond van het in artikel 5:124 jo 5:15 lid 1 sub b BW bepaalde vernietigd. Ten overvloede wordt het volgende overwogen. De VvE heeft gesteld dat het de bedoeling was de vervangende machtiging van de kantonrechter alleen te vragen voor het vervangen van de schuifpui. Nu het besluit niet op die wijze geformuleerd is en de wijze waarop het besluit thans geformuleerd is te algemeen en daarmee te ruim is, acht de kantonrechter het besluit ook om die reden onredelijk.

Ten aanzien van het onder A6 verzochte:

5.8.

Gelet op het hiervoor onder 5.6.2. overwogene kan dit deel van het verzoek verder onbesproken blijven. Voor zover het verzoek ziet op de schuifpuien van derden, dient dit verzoek bij gebrek aan belang te worden afgewezen.

Ten aanzien van het onder B1 verzochte:

5.9.

De kantonrechter acht dit verzoek te absoluut geformuleerd. Het verzoek zal dan ook worden afgewezen.

Ten aanzien van het onder B2 verzochte:

5.10.

Gelet op het hiervoor onder 5.4. en 5.5. overwogene kan dit deel van het verzoek verder onbesproken blijven.

Ten aanzien van het onder C verzochte:

5.11.

Het hiervoor onder 5.6.1. overwogene brengt met zich dat de VvE de door haar ten behoeve van de centrale verwarming en mechanische ventilatie van [verzoeker] gereserveerde bedragen, verminderd met de reeds verrekende bedragen en vermeerderd met de – als zijnde niet weersproken toewijsbare – wettelijke rente vanaf de datum van het indienen van het verzoekschrift tot de dag der algehele voldoening, aan [verzoeker] dient te voldoen. Op grond van artikel 20 van de Splitsingsakte d.d. 22 december 1977 in samenhang bezien met de email van [W] aan [verzoeker] d.d. 26 augustus 2013 zal worden wordt toegewezen een bedrag van € 2.389,08. Op grond van hetgeen hiervoor onder 5.6.2. overwogen is, zal bovendien een bedrag van € 2.433,39 (zie email van [W] aan [verzoeker] d.d. 22 oktober 2013) ter zake van de door de VvE ten behoeve van de schuifpui van [verzoeker] gereserveerde bedragen, verminderd met de reeds verrekende bedragen en vermeerderd met de niet weersproken wettelijke rente, worden toegewezen.

5.12.

Als de overwegend in het ongelijk gestelde partij wordt de VvE veroordeeld in de kosten van de procedure.

6.De beslissing

De kantonrechter:

stelt vast dat het tijdens de ALV van 18 november 2013 genomen besluit om de door de VvE ten behoeve van de centrale verwarming en de mechanische ventilatie van [verzoeker] gereserveerde gelden niet aan hem te voldoen, nietig is;

vernietigt het tijdens de ALV van 18 november 2013 genomen besluit om als meerwerk te accepteren 10 uur begeleiding t.b.v. [adres] ad € 949,85 en om dit bedrag door belasten aan [verzoeker];

vernietigt het tijdens de ALV van 18 november 2013 genomen besluit om de door de VvE ten behoeve van de schuifpui van [verzoeker] gereserveerde gelden niet aan hem te voldoen;

vernietigt het tijdens de ALV van 18 november 2013 genomen besluit om de beheerder, indien daar noodzaak toe is, te machtigen een vervangende machtiging voor het verkrijgen van toegang tot het privé gedeelte bij [adres] aan de kantonrechter te vragen;

gebiedt de VvE om aan [verzoeker] te voldoen het door haar ten behoeve van de centrale verwarming en mechanische ventilatie, alsmede de schuifpui van [verzoeker] gereserveerde bedragen ad € 2.389,08 en € 2.433,39, verminderd met de reeds verrekende bedragen en vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de datum van het indienen van het verzoekschrift tot de dag der algehele voldoening;

veroordeelt de VvE in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [verzoeker] vastgesteld op € 77,00 aan verschotten en € 600,00 aan salaris voor de gemachtigde;

verklaart deze beschikking uitvoerbaar bij voorraad en wijst af het meer of anders verzochte.

Deze beschikking is gegeven door mr. K.J. Bezuijen en uitgesproken op de openbare terechtzitting.

874

Verzoek tot vernietiging van besluiten van de Vereniging van Eigenaars

Uitspraak

1.Het verloop van de procedure

2.De vaststaande feiten

3.Het verzoek

4.Het verweer

5.De beoordeling van de vordering

6.De beslissing