ECLI:NL:RBROT:2014:4915

Uitspraak

Rechtbank Rotterdam

team handel

zaak-/rolnummer: C/10/412648 / HA ZA 12-997

VONNIS van de meervoudige kamer van 18 juni 2014

in de zaak van

de publiekrechtelijke rechtspersoon

BUREAU BEHEER LANDBOUWGRONDEN,

gevestigd te Den Haag,

eiser,

verweerder in het incident tot tussenkomst;

advocaten mr. M. Rus-van der Velde en mr. J.S. Procee,

- tegen -

[gedaagde],

wonende te Berkel en Rodenrijs,

gedaagde,

verweerder in het incident tot tussenkomst,

advocaat mr. J.J. van der Gouw,

- en tegen -

1. de vennootschap onder firma
[tussenkomende partij 1],

gevestigd te Berkel en Rodenrijs

en haar vennoten

2.
[tussenkomende partij 2],

wonende te [woonplaats] en

3.
[tussenkomende partij 3]

wonende te [woonplaats],

verzoekers in het incident tot tussenkomst,

advocaat mr. J.J. van der Gouw,

- en tegen -

[tussenkomende partij 2],

wonende te [woonplaats],

verzoeker in het incident tot tussenkomst,

advocaat mr. J.J. van der Gouw.

Partijen worden hierna aangeduid als BBL en [gedaagde]. De vennootschap onder firma [tussenkomende partij 1] en haar vennoten [tussenkomende partij 2] en [tussenkomende partij 3] worden gezamenlijk als [tussenkomende partijen] aangemerkt. In persoon worden deze vennoten als [tussenkomende partij 2] en [tussenkomende partij 3] aangemerkt.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- het proces-verbaal van descente en de daarin genoemde stukken;

het tussenvonnis van 30 januari 2014 en de daarin genoemde stukken;
de brief van mr. Rus-van der Velde van 27 februari 2013;
het faxbericht van mr. Rus-van der Velde van 1 maart 2013;
de brief van mr. Van der Gouw van 8 februari 2013;
het concept-deskundigenbericht;
de brief van mr. Van der Gouw van 10 mei 2013;
de brief van mr. Procee van 13 mei 2013;
de brief van mr. Procee van 28 mei 2013;
het deskundigenbericht;
het aanvullend deskundigenbericht;
de brief van mr. Van der Gouw van 28 november 2013;
het faxbericht van mr. Rus-van der Velde van 29 november 2013;
de notitie van deskundigen voor de pleidooizitting van 2 december 2013;
de pleitnota van BBL voor de pleidooizitting van 2 december 2013;
de pleitaantekeningen van [gedaagde] voor de pleidooizitting van 2 december 2013;
de brief van mr. Van der Gouw van 16 december 2013;
het faxbericht van mr. Rus-van der Velde van 23 december 2013.

1.2.

Tenslotte is vonnis bepaald.

2.Het geschil en de verdere beoordeling

2.1.

In voormeld tussenvonnis is de onteigening uitgesproken. In geschil is nog de hoogte van de schadeloosstelling vanwege de onteigening. Peildatum voor de schadeloosstelling is de dag van inschrijving in de openbare registers van het vonnis waarbij de vervroegde onteigening is uitgesproken (art. 40a Onteigeningswet, hierna: Ow). Deze peildatum is 21 februari 2013, blijkens de brief van BBL van 27 februari 2013.

2.2.

De rechtbank heeft in haar tussenvonnis als voorschot op de schadeloosstelling € 401.417,- aan [gedaagde] toegewezen. Aan [tussenkomende partijen] is geen voorschot toegewezen.

2.3.

Het onteigende is gelegen in Berkel en Rodenrijs (gemeente Lansingerland) en bestaat, na kadastrale vernummering van het voormalige perceel C 3672, uit de volgende twee perceelgedeelten:

- het gedeelte van het perceel, kadastraal bekend als [kadastrale aanduiding 1]

- het gedeelte van het perceel, kadastraal bekend als [kadastrale aanduiding 2]

De rechtbank zal de voormelde onteigende twee perceelsgedeelten, en in voorkomend geval ook het overblijvende daarvan, hierna ook wel aanduiden als de zuidwestelijke grond respectievelijk de noordoostelijke grond.

2.4.

Eigenaar van het onteigende was voorheen [gedaagde].

2.5.

Op de locatie van het onteigende dreef [tussenkomende partijen] een boerenbedrijf gecombineerd met agritoerisme en met restaurant- en winkelfaciliteiten. Tussen partijen is niet (langer) in geschil dat [tussenkomende partijen] op de peildatum pachter was van [gedaagde]. Het verzoek van [tussenkomende partijen] om te mogen tussenkomen wordt daarom toegestaan.

2.6.

[tussenkomende partij 2] heeft zich in het verzoek tot tussenkomst twee maal gesteld. Voor zover [tussenkomende partij 2] beoogt om ook buiten zijn hoedanigheid van vennoot in [tussenkomende partijen] schadeloosstelling te verkrijgen zal dit worden afgewezen, omdat niet valt in te zien en [tussenkomende partij 2] ook niet duidelijk maakt welke schade hij lijdt anders dan in zijn hoedanigheid van vennoot in [tussenkomende partijen].

2.7.

Het onteigende maakt onderdeel uit van het deelgebied Groenzone Berkel-Pijnacker, dat op zijn beurt onderdeel uitmaakt van de te realiseren Groenblauwe Slinger, een gebied van circa 200 km2 dat Midden-Delfland verbindt met het Groene Hart en dat bestaat uit onder meer 1.600 ha. nieuw natuur- en recreatiegebied en 125 km aan recreatieve routes.

2.8.

De rechtbank heeft drie deskundigen benoemd. Deze deskundigen hebben op 9 september 2013 een (eerste) deskundigenrapport uitgebracht. In het rapport komen de deskundigen, samengevat, tot de navolgende bevindingen:

a. toe te kennen aan [gedaagde]

Waarde van het onteigende € 732.816,-

Waardevermindering van het overblijvende € 246.217,-

Bijkomende vergoedingen:

-Inkomensschade nihil

-Accountantskosten € 2.500,-

-Belastingschade nihil

-Kosten deskundige en juridische bij stand
p.m.

Tezamen € 981.533,-

+ 1 x p.m.

De rechtbankdeskundigen hebben een aanvullend deskundigenrapport opgesteld, gedateerd 18 oktober 2013. In dit aanvullende deskundigenrapport zijn de rechtbankdeskundigen teruggekomen op hun bevinding voor wat betreft de post “waardevermindering van het overblijvende.” In hun aanvullende deskundigenrapport begroten de rechtbankdeskundigen deze waardevermindering primair op € 55.542,- en (eerst) subsidiair alsnog op het bedrag van € 246.217,- waarvan zij voorheen ook al uitgingen.

b. toe te kennen aan de maatschap [gedaagde]-[tussenkomende partijen]: nihil

c. toe te kennen aan [tussenkomende partijen]

Inkomensschade € 96.718,-

Omrijschade € 4.500,-

Bijkomende vergoedingen:

-Liquidatieschade versnelde afstoot € 2.500,-

gedeeltelijke rundveestapel

-Accountantskosten € 2.500,-

-Belastingschade p.m.

-Kosten deskundige en juridische bijstand
p.m.

Tezamen
€ 106.218,-

+ 2x p.m.

Aan deze bedragen dient volgens de rechtbankdeskundigen te worden toegevoegd:

-een rentevergoeding over het verschil tussen de door de rechtbank vast te stellen schadeloosstellingen en het bedrag van het betaalde voorschot over de periode tussen inschrijving van het onteigeningsvonnis in de openbare registers en de datum van het vonnis waarbij de schadeloosstelling wordt vastgesteld, en voorts

-de wettelijke rente over het bedrag van de schadeloosstellingen vanaf de datum van laatstgenoemd vonnis tot de datum van betaling van het restant van de schadeloosstelling
.

2.9.

De rechtbank zal de vorderingen beoordelen in de volgorde die de rechtbankdeskundigen in voormeld overzicht hanteren, als eerste in de procedure tegen [gedaagde] (A), vervolgens in de procedure tegen de maatschap [gedaagde]-[tussenkomende partijen] (B) en ten slotte in de procedure tegen [tussenkomende partijen] (C).

A de procedure tegen [gedaagde]

Waarde van het onteigende (onbebouwde grond)

2.10.

De rechtbank zal de beoordeling van deze kwestie in twee delen splitsen:

1) moet de waarde van de grond gerelateerd worden aan de mogelijkheid om deze als kastuinbouwgrond te verkopen (elimineren)?

2) waarde van de grond.

2.11.

Het huidige bestemmingsplan is het bestemmingsplan “Groenzone”, vastgesteld in februari 2006. Op basis daarvan rust thans op het onteigende de bestemming recreatie. Aan de orde is de vraag of niet alleen dit bestemmingsplan, maar ook de aan dit bestemmingsplan voorafgaande 4e en 5e herziening van het bestemmingsplan Landelijk Gebied bij de waardering van het onteigende moet worden geëlimineerd. De rechtbankdeskundigen rapporteren hierover:

“
Met inachtneming van de (…) door de Hoge Raad geformuleerde uitgangspunten komen deskundigen tot de conclusie dat de invloed van de krachtens het bestemmingsplan “Groenzone”

aan het onteigende gegeven recreatieve bestemming dient te worden geëlimineerd. Daartoe

overwegen zij het volgende.

Blijkens de tot de onteigeningstukken behorende zakelijke beschrijving en de inhoud van het

KB van 8 november 2010 waarbij de onderhavige gronden ter onteigening zijn aangewezen

maakt de omvorming van het gebied waarin het onteigende is gelegen deel uit van een sedert

1994 door de provincie Zuid-Holland ingezet beleid om doorlopende natuur- en recreatiegebieden te maken in de S-vormige open ruimte tussen de steden rond Den Haag en Rotterdam. Het

programma, in de betrokken beleidsstukken aangeduid als de “Groenblauwe Slinger”, is gericht

op het groen houden van deze gebieden en deze gebieden op sommige plekken uit te breiden

met de functies natuur en recreatie.

De reeds eerder in dit rapport geciteerde brief van Gedeputeerde Staten van Zuid-Holland van

13 juli 1999 aan B en W van Berkel en Rodenrijs maakt duidelijk dat anno 1999 sprake was van

een reeds vrij duidelijk uitgekristalliseerd en op de realisering van de Groenblauwe Slinger gericht beleid, dat in de ogen van de provincie niet meer ter discussie stond en een einde diende te maken aan (volledige) glastuinbouwbestemmingen in het te transformeren gebied. Alleen een beperkte uitbreidingsmogelijkheid voor bestaande glastuinbouwbedrijven (de zogenaamde 2 hectare-regeling) zou voorlopig nog toelaatbaar zijn. Gemakshalve worden de citaten uit de betrokken brief waarin dit tot uitdrukking komt hierna nogmaals opgenomen:

‘Zoals u bekend is werkt de provincie al enige jaren voortvarend aan de realisering van de Groenblauwe Slinger, de ecologische recreatieve verbinding van Midden-Delfland naar het Groene Hart. De Groenzone Berkel-Pijnacker is onderdeel van de slinger dat de smalle, maar cruciaal verbindende schakel vormt tussen de qua omvang grotere gebieden van de Slinger.

In februari van dit jaar hebben Provinciale Staten de nota “Stad en land in balans” vastgesteld, het ontwikkelingsperspectief van de Groenblauwe Slinger. Dit perspectief geeft het langetermijnbeeld voor de inrichting en de organisatie van uitvoering, financiering en verdere planvorming van het gebied weer. Daarmee staat voor de provincie de ambitie om tot realisering van dit groengebied gekomen niet meer ter discussie, de Groenblauwe Slinger komt er. Voor de provincie is de Groenblauwe Slinger in de Zuidvleugel van de Randstad veruit het belangrijkste groenproject, juist met name in de omgeving waar de komende tien jaar tienduizenden nieuwe bewoners zullen komen. Wij vinden het van cruciaal belang dat die bewoners in hun directe omgeving kunnen recreëren en dat de aangrenzende gebieden van de VINEX-locaties duurzaam worden ingericht.’

(------)

‘Wij hebben met waardering geconstateerd dat uw raad in 1998 een voorbereidingsbesluit heeft genomen voor het gebied in de Groenzone met een (volledige) glastuinbouwbestemming. Onzes inziens was dit besluit niet alleen noodzakelijk om als overheid geloofwaardig te blijven, maar ook om slagvaardig tot verdere besluitvorming met betrekking tot de realisering te kunnen komen. Wij hopen daarom ook dat dit voorbereidingsbesluit aaneensluitend gevolgd zal worden door het vaststellen van een bestemmingsplan waarin de zogenaamde 2 hectareregeling is opgenomen. Deze regeling is naar ons oordeel in de tussenfase van planvorming tot realisering een goede middenweg om enerzijds verdere “verglazing” tegen te gaan en anderzijds tegemoet te komen aan de gerechtvaardigde belangen van de betrokken tuinders. In dit verband willen wij er nog op wijzen dat de agrarische sector naar ons oordeel niet wordt gedupeerd, mits er snel duidelijkheid komt.’

Deze brief is gevolgd door overleg tussen de rijksoverheid, de provincie en de gemeenten, welk

overleg heeft geleid tot een intentieverklaring die op 22 november 2001 is ondertekend door het

(toenmalige) ministerie van LNV, de provincie Zuid-Holland en de (toenmalige) gemeenten Berkel

en Rodenrijs en Pijnacker. In deze intentieverklaring zijn vastgelegd de tussen de betrokken

overheden gemaakte afspraken over het met het oog op de realisering van de Groenblauwe Slinger

te voeren beleid inzake planologische invulling en grondverwerving. Blijkens de intentieverklaring

werd onder meer afgesproken dat de provincie de doorwerking van de provinciale plannen in de

gemeentelijke bestemmingsplannen zal bevorderen, en dat de betrokken gemeenten voor de

beoogde groengebieden een aanvang zullen nemen met de planologische verankering van de

benodigde “groene” aanduidingen door middel van herziening van bestemmingsplannen en

voorbereidingsbesluiten. Ook werd afgesproken dat de gemeenten zich in de periode voorafgaand

aan het aanpassen van de bestemmingsplannen zullen inspannen om activiteiten te voorkomen die

strijdig zijn met de beoogde groene doelstelling voor het gebied.

Op streekplanniveau werden de plannen voor de realisering van de Groenblauwe Slinger

vastgelegd in het streekplan Rijnmond van 1996, het streekplan Zuid-Holland West van 2003 en

het streekplan/ structuurplan RR2020 van 2005 (zie de eerder in dit rapport opgenomen citaten uit

deze streekplannen).

In oktober 2004 werd in opdracht van de provincie het “Masterplan Groenzone” vervaardigd voor

de inrichting van Groenzone Berkel en Bergboezem Oude Leede. Dit Masterplan moest blijkens

de inleiding dienen als “onderlegger” voor de op groenbestemmingen gerichte herziening van de

gemeentelijke bestemmingsplannen. In de inleiding wordt tevens vermeld dat het Masterplan met

zijn schaalniveau van 1:10.000 nog niet de gedetailleerdheid van een inrichtingsplan heeft, maar

wel voldoende informatie geeft voor “de planologische vertaling van de functieveranderingen in

het gebied”.

In september 2009 werd door de Dienst Landelijk Gebied een voorontwerp gemaakt voor de

inrichting van de groenzone Berkel-Pijnacker met als startpunt het Masterplan Groenzone van

2004 en met verwerking van een aantal wijzigingen en detailleringen alsmede inpassing van

enkele nieuwe ontwikkelingen in het gebied. Dit voorontwerp, dat ter inzage heeft gelegen ter

voorbereiding van het onteigenings-KB van 8 november 2010, vormt blijkens de inleiding het

eindpunt in het proces van planvorming op het schaalniveau van de hele Groenzone. In december

2011 is het voorontwerp voor wat betreft het gebiedsgedeelte waarin het onteigende is gelegen

gevolgd door een Definitief Ontwerp voor het als “De Groenzoom” aangeduide (smalste)

onderdeel binnen de Groenblauwe Slinger.

Op gemeentelijke niveau vigeerde ter plaatse van het onteigende vanaf 1983 het in 1978 vast

gestelde bestemmingsplan “Landelijk Gebied” van de toenmalige gemeente Berkel en Rodenrijs.

In dit bestemmingsplan had een deel van het onteigende een agrarische bestemming die zonder

meer glastuinbouw met kassenbouw toeliet. Blijkens de eerder in dit rapport weergegeven

gemeentelijke planologische ontwikkelingen is deze bestemming gehandhaafd bij de 1e, 2e en 3e

herziening van dit bestemmingsplan, en is de glastuinbouwmogelijkheid bij de 4e herziening in

2000 gedeeltelijk geschrapt en vervangen door de beperkte 2 hectareregeling. Aangezien de

provincie een verdergaande beperking van de glastuinbouwmogelijkheid verlangde en daarom aan

de 4e herziening (gedeeltelijk) goedkeuring onthield, is op 29 november 2001 door de

gemeenteraad een 5e herziening van het bestemmingsplan Landelijk Gebied vastgesteld, waarin

(in ieder geval voor wat betreft het onteigende) alle mogelijkheden voor de realisering van

glastuinbouw binnen de agrarische bestemming werden gereduceerd tot de 2 hectareregeling. Voor

gronden (zoals het onteigende) waarop nog geen glastuinbouw was gerealiseerd bracht dit met zich

mee dat alleen een tot 2 ha (eventueel met vrijstelling tot 3 ha) gemaximeerd glastuinbouwareaal

werd toegestaan als uitbreiding van een reeds op naastgelegen grond bestaand glasminbouwbedrijf.

In het raadsvoorstel van 29 november 2001 werd deze beperking van de glastuinbouwmogelijkheden gemotiveerd met de overweging dat hiermee een effectief planologisch instrument voorhanden

kwam om verdere dichtslibbing met glas van het gebied van de Groenzone te voorkomen.

In februari 2006 werd het vigerende bestemmingsplan Groenzone vastgesteld, waarin de agrarische

bestemming van het onteigende (annex de reeds eerder planologisch gereduceerde

glastuinbouwmogelijkheid) werd vervangen door de vigerende recreatieve bestemming. In bij dit

bestemmingsplan behorende toelichting, waarin wordt verwezen naar de provinciale en regionale

planvorming, wordt vastgesteld dat de in het plan opgenomen Groenzone onderdeel uitmaakt van

de Groenblauwe Slinger.

Deskundigen concluderen dat zowel ten tijde van de vaststelling van de 4e en 5e herziening van het

bestemmingsplan Landelijk Gebied als ten tijde van de vaststelling van het bestemmingsplan

“Groenzone” sprake was van een voor toepassing van art 40c 0w voldoende concreet plan, gericht

op de aanleg van de Groenzone als werk waarvoor onteigend wordt. Dat na de vaststelling van de

bestemmingsplannen het plan voor de aanleg van de Groenzone nog verder is geconcretiseerd, doet

hieraan blijkens het arrest van de Hoge raad van 8 februari 2013 niet af. Dit leidt tot de slotsom dat

zowel de op bescherming van de aanleg van de Groenzone gerichte beperking van de

glastuinbouwmogelijkheden in de 4e en 5e herziening van het bestemmingsplan Landelijk gebied

als de op aanleg van de Groenzone gerichte recreatiebestemming in het bestemmingsplan

Groenzone niets anders zijn dan de juridisch-planologische onderbouwing en regelingen die de

beoogde aanleg van het werk waarvoor onteigend wordt mogelijk moeten maken, en dat de

nadelige invloed daarvan bij de waardebepaling moet worden geëlimineerd. Dat brengt met zich

mee dat voor de waardebepaling tot uitgangspunt moet worden genomen de planologische

toestand, vastgelegd in het bestemmingsplan Landelijk Gebied van 1978 en de 1e, 2e en 3e

herziening daarvan. Voor zover aan het onteigende krachtens deze bestemmingsplannen een

agrarische bestemming met de onbeperkte mogelijkheid van glastuinbouw was gegeven (de bestemming “A” zonder letteraanduiding en tot de bestemming “A(zbkk)”, agrarische doeleinden

waarbij blijkens de aanduiding “zbkk” op de plankaart zijn toegestaan gebouwen t.b.v. de tuintuinbouw en “kleine gebouwen” t.b.v. andere agrarische bedrijven), dient deze bestemming het

richtsnoer voor de waardebepaling te vormen.”

2.12.

BBL stemt in met de bevinding van de rechtbankdeskundigen dat het huidige bestemmingsplan Groenzone geëlimineerd moet worden. BBL stemt echter niet in niet met de bevinding van deze deskundigen dat ook de toenmalige 4e en 5e herziening van het bestemmingsplan Landelijk Gebied geëlimineerd moeten worden. Volgens BBL was onder vigeur van deze twee bestemmingsplannen nog geen sprake van een voldoende concreet plan voor uitvoering van het werk waarvoor is onteigend en vormen de 4e en 5e herziening niet de juridisch-planologische onderbouwing van het werk. Volgens BBL leidt eliminatie van de 4e en 5e herziening tot rechtsongelijkheid ten aanzien van eigenaren die onteigend zijn ten behoeve van de aanleg van de naastgelegen N470.

2.13.

[gedaagde] onderschrijft de bevindingen van de rechtbankdeskundigen dat zowel het bestemmingsplan Groenzone als de 4e en 5e herziening van het bestemmingsplan Landelijk Gebied geëlimineerd moeten worden.

2.14.

De rechtbank stelt vast dat tussen partijen niet in geschil is dat het bestemmingsplan Groenzone Berkel-Pijnacker moet worden geëlimineerd. Partijen verschillen wel van mening over de vraag of ook de vorige twee bestemmingsplannen (de 4e en de 5e herziening van het bestemmingsplan Landelijk Gebied) moeten worden geëlimineerd.

2.15.

Indien de in een bestemmingsplan aan het onteigende gegeven bestemming bepaald is door een ten tijde van de vaststelling van dat bestemmingsplan al bestaand (concreet) plan en het bestemmingsplan in zoverre dan ook slechts is vastgesteld teneinde daarmee de juridisch-planologische onderbouwing en regeling te geven die de beoogde aanleg van het werk waarvoor onteigend wordt mogelijk moet maken, dan moet dit bestemmingsplan onder toepassing van art. 40c Ow worden weggedacht (vgl. o.a. ECLI:NL:HR: 2010:BL1634 HR 09-07-2010). De vereiste mate van concreetheid van de plannen is, zoals valt af te leiden uit jurisprudentie, beperkt (HR 8 februari 2013, LJN: BY4119, Hof ’s-Gravenhage, 31 januari 2012, LJN: BY 1909, 1944,1932 en 1950 en TBR 2013,29 m.nt. E. van der Schans, rechtbank Arnhem 6 juli 1011, LJN: BR2030).

2.16.

In het licht van de feiten die in voormeld rapport van de door de rechtbank benoemde deskundigen worden aangehaald, is de rechtbank, met partijen en de rechtbankdeskundigen, van oordeel dat het vigerende bestemmingsplan Groenzone Berkel-Pijnacker slechts is vastgesteld (in 2006) teneinde daarmee de juridisch-planologische onderbouwing en regeling te geven die de beoogde aanleg van het werk waarvoor onteigend wordt mogelijk moet maken.

2.17.

Over eliminatie van de twee eerdere bestemmingsplannen (vastgesteld in 2000 en 2001) wordt als volgt geoordeeld. Peildatum voor de waardebepaling is ex art. 40a Onteigeningswet het ogenblik der onteigening. In acht wordt derhalve genomen het op de peildatum geldende -al dan niet te elimineren- bestemmingsplan. In deze procedure speelt dat de twee vorige bestemmingsplannen al vooruitlopen op het huidige bestemmingsplan: het huidige bestemmingsplan waarin aan de hier in geding zijnde gronden een recreatieve bestemming werd gegeven. In de 4e en 5e herziening van het voordien geldende bestemmingsplan werden de mogelijkheden voor glastuinbouw vooruitlopend op deze positieve bestemming al vergaand beperkt.

2.18.

De rechtbank is van oordeel dat uit de feiten die aangehaald worden in het rapport van de rechtbankdeskundigen eveneens blijkt dat óók al ten tijde van vaststelling van de vorige twee bestemmingsplannen sprake was een voldoende concreet plan, dat voorafgaande aan de 4e en 5e herziening tot stand was gekomen en de inhoud van de in herzieningen (en het bestemmingsplan Groenzone) aan het onteigende gegeven bestemming(en) heeft bepaald. Dat zijn het Streekplan Rijnmond uit 1996 en de Nota Groenblauwe Slinger Stad en land in balans Ontwikkelingsperspectief van maart 1999 (hierna “de Nota”). Met deze Nota heeft de provincie Zuid-Holland (hierna “de Provincie”) een ontwikkelingsperspectief gegeven voor het waterrijke, groene gebied (de Groenblauwe Slinger) dat tussen de grote steden in het westen van Zuid-Holland ligt voor de lange termijn. Volgens de Provincie vormt dit ontwikkelingsperspectief de basis voor de uitwerking van de deelgebieden binnen de Groenblauwe Slinger en biedt het een kader voor de noodzakelijke samenwerking tussen Rijk, provincie, gemeenten, waterschappen, belangenorganisaties en particulieren. Het ruimtelijk gebruik in de deelgebieden van de Groenblauwe Slinger bestaat uit tuinbouw, landbouw recreatie, natuur en combinaties daarvan. De verstedelijkingsdruk op deze deelgebieden is hoog en wanneer deze gebieden meer en meer een taak krijgen in de verzorging van het woon- en leefklimaat van de twee miljoen omwonenden moet er volgens de Provincie worden ingegrepen om te voorkomen dat het gebied in en rond de Groenblauwe Slinger ernstig aan kwaliteit inboet. Teneinde dat te voorkomen en het woon- en leefklimaat te verbeteren heeft de Provincie de volgende doelen geformuleerd:

“- het ontwikkelen van een regionale, robuuste en natte groenstructuur, die aansluit op

de stedelijke structuur;

scheppen van een aantrekkelijk woon- en leefmilieu voor mens, plant en dier;
ontwikkeling van vitale, recreatieve en ecologische verbindingen;
vormgeven van goede verbindingen en aantrekkelijke overgangsgebieden tussen stad en land;
versterken van de identiteit van het gebied met water als inrichtingsmiddel;
creëren en beheren van een duurzame water- en milieu-inrichting.”

Om deze doelen te kunnen realiseren streeft de Provincie naar de ontwikkeling van een concreet ontwikkelingsplan voor het gebied van de Groenblauwe Slinger. De vertaling van het Groenblauwe Slinger concept in het ruimtelijk beleid van de betrokken gemeenten is essentieel. De Provincie staat in dit verband een intensieve bestuurlijke samenwerking tussen Provincie en gemeenten voor.

2.19.

Het deelgebied Groenzone Berkel – Pijnacker, waarin het onteigende is gelegen, is door de Provincie aangemerkt als een zeer smalle en kwetsbare zone, maakt deel uit van het gebied Groenblauwe Slinger en vormt daarom voor de Provincie aanleiding een speciaal plan van aanpak voor dit gebied op te stellen, waarbij de stadsregio’s Rotterdam en Haaglanden, de gemeenten Berkel en Pijnacker en het Hoogheemraadschap van Delfland met de Provincie gezamenlijk een inrichtingsplan voor de Groenzone ontwikkelen. De Groenzone is door de Provincie aangewezen als transformatiegebied om zo aan de verstedelijkingsdruk weerstand te kunnen bieden. In dat verband moest het verouderd planologisch beleid aangepast te worden en moet de glastuinbouw een halt worden toegeroepen. Ook uit de door de deskundigen aangehaalde brief van Gedeputeerde Staten van 13 juli 1999 aan het college van B&W van Berkel en Rodenrijs volgt dat toen al sprake was van een voldoende concreet plan.

Dat er een concreet plan was blijkt afdoende uit het voorgaande. De 4e en 5e herziening van het voorheen geldende bestemmingsplan vormen – met de beperking van de (glastuin)bouwmogelijkheden – daarvan een eerste planologische uitwerking en vormen in zoverre wel de juridisch-planologische onderbouwing voor het werk. Dat blijkt ook nog uit de omstandigheid dat de gedeeltelijk goedkeuring van de 4e herziening is ingegeven door de vrees van Gedeputeerde Staten dat gebruik zou kunnen worden gemaakt van de “theoretische” ruimte die deze herziening biedt voor nieuwbouw c.q. grotere glastuinbouwbedrijven dan de toegestane twee ha in het gebied van de Groenzone.

2.20.

Eliminatie van de 4e en 5e herziening is overigens ook in overeenstemming met het doel van eliminatie van het bestemmingsplan. Het doel van die eliminatie is dat de onteigende geen profijt van of nadeel ondervindt van het plan waarvoor wordt onteigend en de daarmee samenhangende bestemmingsplannen die op realisatie van dat werk zijn gericht. Met het opstellen van die plannen is in veel gevallen langere tijd gemoeid. Het ligt dan voor de hand dat, zoals ook hier is gebeurd, mogelijke hindernissen voor de realisatie van toekomstige plannen reeds in een vroeg stadium worden geblokkeerd. Het gevolg daarvan mag echter niet zijn dat de onteigeningsvergoeding daardoor lager (of in een omgekeerde situatie hoger) wordt. Ware dit anders dan zou degene die onteigend wordt onredelijk nadeel ondervinden van de omstandigheid dat de planologische onderbouwing van het plan voor het werk waarvoor wordt onteigend, niet in één keer plaats vindt maar gefaseerd.

2.21.

De stelling van BBL dat eliminatie van de 4e en 5e herziening tot rechtsongelijkheid ten aanzien van eigenaren die onteigend zijn ten behoeve van de aanleg van de naastgelegen N470 leidt, noopt niet tot een ander oordeel, nu de rechtbank de onderhavige casus dient te beoordelen.

2.22.

Over de waarde van de onteigende grond wordt als volgt geoordeeld.

2.23.

De rechtbankdeskundigen gaan primair uit van een totale waarde van de onteigende grond van € 732.816,-. Dit bedrag bestaat uit:

-€ 322.529,-, voor de noordoostelijke grond

(zijnde:

-1.36.50 ha. met de bestemming “A(zb)” à € 4,50 per m2 = € 61.425,-

-1.63.19 ha. met de bestemming “A(zbkk)” à € 16,- per m2 = € 261.104,-);

-€ 410.287,- voor de zuidwestelijke grond

(zijnde:

-1.57.19 ha. met de bestemming “A(zb)” à € 5,10 per m2 = € 80.167,-

-1.57.20 ha. met de bestemming “A(zbkk)” à € 21,- per m2 = € 330.120,-).

De rechtbankdeskundigen waarderen de grond in verpachte staat omdat de grond op de peildatum volgens hun bevindingen werd verpacht aan [tussenkomende partijen]. In het verleden was volgens de rechtbankdeskundigen nog sprake van een maatschap tussen [gedaagde] en [tussenkomende partijen] maar de rechtbankdeskundigen wijzen er op dat [gedaagde] economisch niet of nauwelijks meer actief is. [gedaagde] is geboren op 22 maart 1928 en hij verblijft in een verzorgingstehuis. De maatschapsovereenkomst is volgens de rechtbankdeskundigen “van kleur verschoten” doordat [tussenkomende partijen] de grond is gaan pachten van [gedaagde].

2.24.

BBL kan zich niet vinden in waardering van de grond op de basis dat de grond kan worden aangewend voor glastuinbouw. Volgens BBL mogen de 4e en de 5e herziening van het bestemmingsplan niet worden geëlimineerd. Daarom moet volgens BBL worden uitgegaan worden van de -lagere- agrarische waarde van de grond.

2.25.

[gedaagde] stemt in met de bevindingen van de rechtbankdeskundigen over de waarde van het onteigende.

2.26.

De rechtbank volgt, zoals hiervoor is overwogen, het standpunt van de rechtbank-deskundigen en van [gedaagde] over de wijze waarop moet worden geëlimineerd, en niet dat van BBL. Voor die situatie weerspreekt geen der partijen de bevindingen van de rechtbankdeskundigen over de waarde van de grond. De rechtbank zal van deze waarde uit gaan. De rechtbank zal derhalve aan [gedaagde] toewijzen € 732.816,- overeenkomstig de bevindingen van de rechtbankdeskundigen. De rechtbank acht deze bevindingen logisch en concludent en maakt ze tot de hare. In dit oordeel wordt betrokken dat de deskundigen in acht hebben genomen:

-dat de onteigende gronden waren ingeklemd tussen reeds bestaande glastuinbouwbedrijven;

-dat sprake is van een goede kavelvorm;

-dat uitbreidingsmogelijkheden beperkt zijn doordat buurmans grond slechts éénmaal te koop is;

-dat de markt voor (potentiële) glastuinbouwgronden er niet beter op geworden is.

2.27.

De rechtbankdeskundigen begroten de waardevermindering van het overblijvende (uiteindelijk) primair op € 55.542,- en subsidiair op € 246.217,-. Aan de primaire berekening leggen zij het volgende ten grondslag.

De rechtbankdeskundigen gaan er van uit dat de noordoostelijke grond en de zuidwestelijke grond op de peildatum niet meer één geheel vormden. Voorheen vormden zij volgens de rechtbankdeskundigen nog wel één geheel. Dit is echter veranderd door de aanleg van de provinciale weg N470. Daarvoor was al eerder grond van onder meer [gedaagde] onteigend. Gevolg van deze aanleg was dat de grond van [gedaagde] werd gesplitst in een noordoostelijk deel en een zuidwestelijk deel. Passage van het ene naar het andere areaalgedeelte was op de peildatum alleen nog mogelijk via de onder de provinciale weg gecreëerde landbouwtunnel.

Volgens de rechtbankdeskundigen is bij de noordoostelijke grond (erf en bebouwing met achtergelegen moestuin en weiland) geen sprake van waardevermindering ten gevolge van de onteigening. Wel is volgens de rechtbankdeskundigen -deels- sprake van waardevermindering van de zuidoostelijke grond vanwege de onteigening. Primair berekenen zij dit als volgt:

-totale waarde van de zuidoostelijke grond (perceel C 5250 en het -niet in de onteigening betrokken- perceel C 3375): € 741.191,-

-waarde van het onteigende deel van de zuidwestelijke grond: € 410.287,-

-waarde van het overblijvende € 275.362,-

-waardevermindering van het overblijvende (het verschil tussen de € 741.191,- en de som van de waarde van het onteigende en het overblijvende): € 55.542,-.

De overblijvende zuidwestelijke grond heeft volgens het bestemmingsplan

Groenzone Berkel-Pijnacker de bestemming “recreatieve doeleinden en natuur” gekregen. In hun waardering gaan de rechtbankdeskundigen uit van de mogelijkheid om op een deel van de zuidwestelijke grond glastuinbouw uit te oefenen, namelijk op het deel waarop de bestemming A(zbkk) rustte (en niet de bestemming A(zb)). Volgens de rechtbankdeskundigen moet de door hen voorgestane wijze van eliminatie ex 40c Ow, dus inclusief eliminatie van de 4e en 5e herziening van het bestemmingsplan, niet alleen worden toegepast op het onteigende, maar ook op het overblijvende, voor zover daarop de bestemming A(zbkk) rustte. Zou dit niet gedaan worden, dan zou volgens de rechtbankdeskundigen de -conform de jurisprudentie van de Hoge Raad- uit te voeren vermogensvergelijking ter vaststelling van de vergoeding wegens waardevermindering van het overblijvende, in het onderhavige geval neerkomen op het vergelijken van appels met peren.

2.28.

BBL stemt in met de bevinding van de rechtbankdeskundigen dat de

noordoostelijke grond geen waardevermindering ondergaat als gevolg van de onteigening.

BBL stemt niet in met de bevinding van de rechtbankdeskundigen dat de zuidwestelijke grond wel een waardevermindering ondergaat als gevolg van de onteigening. BBL betwist wat betreft de primaire waardebepaling door de rechtbankdeskundigen dat de door de rechtbankdeskundigen voorgestane wijze van eliminatie bij de waardebepaling van het onteigende mag worden doorgetrokken naar de vaststelling van de waardevermindering van het overblijvende. BBL stelt daartoe dat op deze grond geen werk gerealiseerd wordt en dat evenmin sprake is van een plan voor dit werk. Volgens BBL levert eliminatie ter zake van het overblijvende strijd op met art. 41 Ow. BBL betwist dat bij de zuidwestelijke grond sprake is van een waardevermindering die het gevolg is van de onteigening. Verlies van glastuinbouwmogelijkheden is volgens BBL geen gevolg van de onteigening, maar planschade. Planschade komt volgens BBL in de onderhavige procedure niet voor vergoeding in aanmerking.

2.29.

[gedaagde] betwist de bevindingen van de rechtbankdeskundigen dat de noordoostelijke grond en de zuidwestelijke grond separaat gewaardeerd moeten worden. Volgens [gedaagde] vormen beide gronden één geheel; de beide delen staan met elkaar in verbinding via een veetunnel. [gedaagde] stelt dat de rechtbankdeskundigen ten onrechte hebben nagelaten te onderzoeken of bij het overblijvende noordoostelijke grond sprake is van waardevermindering.

Volgens [gedaagde] is het onredelijk en in strijd met het onteigeningsrecht om bij de berekening van de waardevermindering van het overblijvende de eliminatieregel toe te passen ten aanzien van de vaststelling van de waarde van de overblijvende zuidwestelijke grond. Deze waardevermindering is volgens [gedaagde] in feite planschade. [gedaagde] stelt dat hij echter geen planschade meer kan claimen omdat deze vordering is verjaard. Aan [gedaagde] kan niet worden tegengeworpen dat hij geen planschadeclaim heeft ingediend omdat in het vigerende bestemmingsplan de resterende grond nu juist nog wel op de nominatie stond om ook onteigend te worden, zij het dat die onteigening voor dat deel dus niet is doorgegaan.

Volgens [gedaagde] moeten de rechtbankdeskundigen een nieuw deskundigenrapport uitbrengen.

2.30.

De rechtbank onderschrijft de bevindingen van de rechtbankdeskundigen dat de overblijvende noordoostelijke grond geen waardevermindering heeft ondergaan. Bij dit oordeel wordt in acht genomen dat BBL instemt met deze bevinding en dat [gedaagde] niet onderbouwt waarom hier wél sprake zou kunnen zijn van waardevermindering. Er is onvoldoende grond om aan te nemen dat de enkele aanwezigheid van een veetunnel ertoe zou moeten leiden dat de grond als één geheel moet worden beschouwd. De enkele stelling van [gedaagde] dat de rechtbankdeskundigen dit niet goed onderzocht zouden hebben vormt niet een voldoende rechtvaardiging om daar nader onderzoek te laten verrichten. Het had op de weg van [gedaagde] gelegen om te onderbouwen waarom in zijn visie wel sprake kon zijn van waardevermindering. [gedaagde] noemt geen enkel bedrag aan waardevermindering, hij stelt niet om welke reden sprake zou kunnen zijn van waardevermindering en evenmin op welk onderdeel van het overblijvende deze vermindering dan betrekking heeft.

2.31.

De rechtbank onderschrijft eveneens de primaire bevindingen van de rechtbankdeskundigen inzake de waardevermindering van de overblijvende zuidwestelijke grond. Aan de orde is de vergoeding van schade die de onteigende lijdt doordat het geheel voor onteigening meer waard is dan thans, na de onteigening, het geval is. Zoals hiervoor aan de orde kwam is de waarde van het onteigende vastgesteld door uit te gaan van de mogelijkheid van glastuinbouw op de grond. Dat leidt tot een hogere waarde dan de waarde als agrarische grond – de bestemming die zou gelden als de 4e en 5e herziening niet zouden zijn geëlimineerd. Door, zoals [gedaagde] betoogt, in het kader van de vaststelling van de waardevermindering van het overblijvende, enerzijds uit te gaan van de waarde van het onteigende met de mogelijkheid van glastuinbouw, en anderzijds uit te gaan van agrarische grond ten aanzien van de waarde van het overblijvende, ontstaat een navenante verhoging van de vergoeding, waar naar het oordeel van de rechtbank geen redelijke grond voor bestaat. De door de deskundigen toegepaste berekening is naar het oordeel van de rechtbank in lijn met zowel de gedachte van eliminatie als de achtergrond van de vergoeding van de waardevermindering van het overblijvende. De onteigening weggedacht zou immers over de gehele grond glastuinbouw mogelijk zijn geweest.

Inkomensschade

2.32.

De rechtbankdeskundigen begroten de inkomensschade op nihil. De rechtbankdeskundigen nemen aan dat de rente over het voor [gedaagde] vrijkomend vermogen de inkomensderving in ruim voldoende mate compenseert. Partijen weerspreken deze bevinding niet. De rechtbank ziet geen grond om ambtshalve tot een ander oordeel te komen, zodat de rechtbank deze bevinding overneemt.

Accountantskosten

2.33.

De rechtbankdeskundigen begroten de vanwege de onteigening te maken accountantskosten op € 2.500,-. Partijen weerspreken deze bevinding niet. De rechtbank ziet geen grond om ambtshalve tot een ander oordeel te komen, zodat de rechtbank deze bevinding overneemt. De rechtbank zal aan [gedaagde] € 2.500,- toewijzen.

Belastingschade

2.34.

De rechtbankdeskundigen begroten de belastingschade op nihil. Partijen weerspreken deze bevinding niet. De rechtbank ziet geen grond om ambtshalve tot een ander oordeel te komen, zodat de rechtbank deze bevinding overneemt.

Resumé

2.35.

Aan [gedaagde] komt derhalve toe aan schadeloosstelling, exclusief kosten van advocaat en deskundigenbijstand en belastingschade, een bedrag van (€ 732.816,-. + € 55.542,- + € 2.500,- =) € 790.858,-.

2.36.

[gedaagde] heeft recht op schadeloosstelling over het gemis van de vergoeding, voor zover die hem (nog) niet is betaald. Deze schade moet worden vastgesteld naar rato van een marktconforme rente, samengesteld berekend. Naar het oordeel van de rechtbank is een marktconforme rente op de peildatum 2,25%. Het voorschot was € 401.417,- . Over het verschil ad € 389.441,- komt aan [gedaagde] rente toe vanaf de dag van inschrijving van het onteigeningsvonnis. Daarnaast heeft [gedaagde] vanaf heden recht op de wettelijke rente over het per saldo te betalen bedrag.

Kosten deskundige en juridische bijstand

2.37.

BBL stemt in met de vergoeding van kosten van advocaat en deskundigen die [gedaagde] en [tussenkomende partijen] gezamenlijk vorderen. De rechtbank zal deze kosten toewijzen, in een veroordeling van BBL in de gezamenlijke kosten van [gedaagde] en [tussenkomende partijen], nu geen splitsing is aangebracht in de advocaatkosten van [gedaagde] en die van [tussenkomende partijen].

De kosten van advocaat en deskundigen bedragen volgens opgave van [gedaagde] en [tussenkomende partijen]

(€ 46.686,45 + 6.004,98 + € 7.707,70 + € 13.418,30 + € 8.226,97 + € 1.406,63 + € 7.368,90 + € 677,60 + € 931,70=) € 92.429,23.

B de procedure tegen de maatschap [gedaagde]-[tussenkomende partijen]

2.38.

Volgens de rechtbankdeskundigen was er op de peildatum geen sprake meer van een economische samenwerking tussen [gedaagde] en [tussenkomende partij 2] in maatschapsverband omdat [gedaagde] economisch toen niet meer actief was en [tussenkomende partij 2] toen met [tussenkomende partij 3] de onderneming [tussenkomende partijen] exploiteerde, als pachters van [gedaagde]. [tussenkomende partij 2] noch [gedaagde] stelt dat hij enige schadelosstelling verlangt in de hoedanigheid van maat in de maatschap. Bij deze stand van zaken bestaat geen aanleiding om aan [gedaagde] of [tussenkomende partijen] in hun hoedanigheid van maat in deze maatschap enige schadelosstelling toe te kennen.

Een proceskostenveroordeling kan achterwege blijven omdat op dit onderdeel geen proceskosten zijn gemaakt.

C de procedure tegen [tussenkomende partijen]

Inkomensschade

2.39.

De rechtbankdeskundigen beschrijven het bedrijf van [tussenkomende partijen] als volgt: [tussenkomende partijen] is pachter van [gedaagde]. Het bedrijf van [tussenkomende partijen] omvat veeteelt (16 runderen en een fokstier, een aantal lammeren, vleesvarkens en waterbuffels, een geit en verschillende soorten pluimvee), alsmede het drijven van een klein restaurant en een winkel waarin (ook eigen) ecologische producten worden geserveerd, respectievelijk verkocht.

Omdat de bedrijfscijfers van [tussenkomende partijen] inconsistent zijn zien de rechtbankdeskundigen zich genoodzaakt de inkomensschade normatief te berekenen aan de hand van de KWIN-gegevens (Kwantitatieve Informatie (Lely-stad)) en deels ook aan de hand van eigen wetenschap. De rechtbankdeskundigen begroten de inkomensderving van [tussenkomende partijen] op € 1.750,- per ha. per jaar. Bij een onteigend oppervlakte van 6.14.08 ha. levert dit op jaarbasis een inkomensschade op van € 10.746,40,-. De pacht omvat mede bedrijfsgebouwen. Daarom dient volgens de rechtbankdeskundigen op de jaarlijkse inkomensschade de voor pachters van behuisd land geldende kapitalisatiefactor 9 te worden toegepast. Dat komt uit op € 96.718,-.

Gelet op de substantiële omvang van het bedrijf van [tussenkomende partijen] achten de rechtbank-deskundigen dermate twijfelachtig dat [tussenkomende partijen] medewerking verkrijgt van de autoriteiten voor vestiging van een soortgelijk bedrijf elders, dat de rechtbankdeskundigen in hun schadeberekening niet van deze mogelijkheid uitgaan. De rechtbankdeskundigen rapporteren voorts dat het hen uit eigen wetenschap bekend is dat in het buitengebied een nieuwvestiging van de door [tussenkomende partijen] in de vorm van agroturismo uitgeoefende bedrijfsvoering op zeer grote problemen stuit en niet of nauwelijks op enige medewerking van plaatselijke overheden kan worden gerekend (vrees voor precedentwerking).

Gedeeltelijke liquidatie van het bedrijf ligt volgens de rechtbankdeskundigen het meest in de rede. De winkel en het restaurant kunnen, zo nodig aangepast, worden voortgezet ter plaatse. Dit is het deel van het bedrijf dat de meeste inkomsten genereert. De gemeente Lansingerland is voornemens het bestemmingsplan aan te passen zodat detailhandel wordt toegestaan. Er is geen vervangend weiland beschikbaar dat dichtbij genoeg ligt om op rendabele wijze als vervanging te kunnen dienen voor het onteigende weiland. De veestapel zal derhalve deels moeten worden ingekrompen. Dit kan worden opgevangen als [tussenkomende partijen] haar biologische/ ecologische rundvlees van derden gaat betrekken, maar dat levert dan wel lagere marges op. Het houden van schapen, varkens, geiten en pluimvee ter plaatse kan wel worden gecontinueerd.

In hun berekening hebben de rechtbankdeskundigen voorts rekening gehouden met enige verzwaring van vaste lasten, een besparing van pachtpenningen en enige nuttig aan te wenden arbeid alsmede met enige omrijschade naar de door BBL opnieuw te ontsluiten zuidwestelijke grond.

2.40.

BBL stemt in met de bevinding dat het bedrijf van [tussenkomende partijen] niet verplaatst hoeft te worden. BBL stemt ook -geheel- in met de door de rechtbankdeskundigen begrote totale schadeloosstelling voor [tussenkomende partijen] van € 106.218,- + 2 x p.m.

2.41.

[tussenkomende partijen] stemt niet in met de bevinding dat zij haar agrarische activiteiten voor een groot deel moet staken. [tussenkomende partijen] stelt dat de maatman voor [tussenkomende partij 2] is: een boer in hart en nieren, wiens onderneming is het drijven van een agriturismo, bestaande uit een klein veehouderijbedrijf, waarvan het vlees en gevogelte worden geserveerd en verkocht in een klein restaurant en een winkeltje met beperkte openingstijden op de boerderij. Het uitoefenen van enkel een winkel- en horecabedrijf houdt volgens [tussenkomende partij 2] in dat hij eigenlijk een ander beroep moet gaan uitoefenen, want hij is in hoofdzaak boer.

Bovendien was het volgens [tussenkomende partijen] op de peildatum nog in strijd met het bestemmingsplan om ter plaatse horeca en detailhandel uit te oefenen anders dan als agrarische nevenactiviteit. Er was toen ook geen concreet zicht op legalisatie in de vorm van een ter inzage gelegd ontwerp-bestemmingsplan ex art. 3.8 Wet Ruimtelijke Ordening jo. afdeling 3.4 Algemene wet bestuursrecht waarin horeca en detailhandel als hoofdactiviteit wel wordt toegestaan.

De rechtbankdeskundigen gaan er volgens [tussenkomende partijen] ten onrechte van uit dat vestiging van het bedrijf van [tussenkomende partijen] elders onwaarschijnlijk is. De rechtbankdeskundigen hebben niet eens onderzocht of geschikte of geschikt te maken vervangende objecten

beschikbaar zijn. [tussenkomende partijen] beroept zich op meerdere beleidsdocumenten waarin wordt beschreven dat de aanwezigheid of vestiging van een bedrijf als dat van [tussenkomende partijen] van overheidswege juist wordt onderschreven respectievelijk gestimuleerd.

2.42.

In een geval als dit noopt het beginsel dat de onteigende recht heeft op volledige schadeloosstelling de rechtbank ertoe allereerst vast te stellen welke oplossing - verplaatsen van het gehele bedrijf naar een nieuwe locatie dan wel voortzetting van het bedrijf in afgeslankte vorm op het overblijvende - met inachtneming van alle relevante omstandigheden van het geval het meest in de rede ligt. De voorkeur van de onteigende is daarbij niet beslissend.

Volgens de rechtbankdeskundigen werd het inkomen van [tussenkomende partijen] vooral gegenereerd uit haar winkel- en restaurantactiviteiten en juist niet uit haar agrarische activiteiten. Deze bevinding is niet weersproken en de rechtbank ziet geen reden om anders te oordelen. Daarbij komt, naar ook volgt uit de eigen stellingname van [tussenkomende partijen], dat de arbeidstijd die gemoeid is met haar agrarische activiteiten hoger is dan de arbeidstijd die gemoeid is met haar winkel- en restaurantactiviteiten. Dan ligt, uitgaande van een redelijk handelend ondernemer, het meest in de rede dat wordt gekozen voor voortzetting van het bedrijf in afgeslankte vorm op het overblijvende. Van een redelijk handelend ondernemer mag ook worden verwacht dat hij zich aanpast aan veranderde omstandigheden. De stelling van [tussenkomende partijen] dat zij haar agrarische activiteiten gehéél dient te staken is feitelijk onjuist, althans [tussenkomende partijen] maakt niet duidelijk waarom de bevinding van de rechtbankdeskundigen dat [tussenkomende partijen] het houden van schapen, varkens, geiten en pluimvee nog wel kan voortzetten, onjuist is. Onder deze omstandigheden is de wens van [tussenkomende partijen] om haar agrarische activiteiten elders volledig voort te kunnen zetten, hoezeer ook begrijpelijk, niet voldoende zwaarwegend om tot het oordeel te komen dat de billijkheid vereist dat de schadeloosstelling wordt berekend op de grondslag van bedrijfsverplaatsing (vgl. HR 5 februari 1997, NJ 1997, 290).

2.43.

Ter zitting heeft BBL onweersproken gesteld dat de raad van de gemeente Lansingerland op 27 juni 2013 een bestemmingsplan heeft vastgesteld dat toestaat dat [tussenkomende partijen] een bedrijf uitoefent in de voormelde afgeslankte vorm. Het is weinig aannemelijk dat de gemeente Lansingerland in de -korte- periode tussen de peildatum (21 februari 2013) en 27 juni 2013 opeens van mening is veranderd. [tussenkomende partijen] stelt dit ook niet. Bij gebreke van nadere onderbouwing op dit punt door [tussenkomende partijen] neemt de rechtbank dan ook aan dat de vaststelling van het bestemmingsplan op 27 juni 2013 voortvloeit uit een reeds op de peildatum bestaande bereidheid van de gemeente Lansingerland om in planologisch opzicht tegemoet te zullen gaan komen aan de mogelijkheid voor [tussenkomende partijen] om zijn bedrijf ter plaatse voort te zetten. De schadeloosstelling kan derhalve (mede) gebaseerd worden op de reeds op de peildatum bestaande voorzienbaarheid dat voortzetting van het bedrijf van [tussenkomende partijen] in afgeslankte vorm op het overblijvende niet op planologische bezwaren stuitte.

2.44.

Zoals de rechtbankdeskundigen terecht tot uitgangspunt nemen dient bij inkomensschade van een pachter van behuisd land de kapitalisatiefactor 9 te worden toegepast (9 x de jaarlijkse inkomensschade ad € 10.746,40,- komt uit op, afgerond, € 96.718,-). [tussenkomende partijen] stelt geen feiten of omstandigheden die de conclusie rechtvaardigen dat de rechtbankdeskundigen ten onrechte rapporteren dat deugdelijke bedrijfscijfers ontbreken of dat de door de rechtbankdeskundigen gehanteerde berekeningsmethodiek onjuist zou kunnen zijn. Bij die stand van zaken bestaat geen aanleiding om te twijfelen aan de juistheid van het door de rechtbankdeskundigen, op basis van hun kennis, ervaring en intuïtie gebaseerde, bedrag aan inkomensschade als door hen gerapporteerd.

Omrijschade/ Liquidatieschade versnelde afstoot gedeeltelijke rundveestapel/ Accountantskosten

2.45.

De rechtbankdeskundigen begroten de omrijschade op € 4.500,-, de liquidatieschade wegens versnelde afstoot van de veestapel op € 2.500,- en de accountantskosten op € 2.500,-. BBL stemt in met deze bevinding en [tussenkomende partijen] weerspreekt deze niet. De rechtbank ziet geen reden om ambtshalve tot een ander oordeel te komen en zij zal deze bedragen, samen € 9.500,-, toewijzen.

Belastingschade

2.46.

BBL en [tussenkomende partijen] stemmen in met bevinding van de rechtbankdeskundigen dat deze schade p.m. kan worden vastgesteld. De rechtbank zal de Stichting Advisering Onroerende Zaken (SOAZ) te Rotterdam aanwijzen als organisatie die deze schade dient vast te stellen, dit tenzij partijen anders overeen komen.

Resumé

2.47.

Aan [tussenkomende partijen] komt derhalve toe aan schadeloosstelling van € 106.218,-, te vermeerderen met de voormelde kosten van advocaat en deskundigenbijstand.

2.48.

[tussenkomende partijen] heeft recht op schadeloosstelling over het gemis van de vergoeding, voor zover die haar (nog) niet is betaald. Deze schade moet worden vastgesteld naar rato van een marktconforme rente, samengesteld berekend. Naar het oordeel van de rechtbank is een marktconforme rente op de peildatum 2,25%. Het voorschot was nihil. Aan [tussenkomende partijen] komt de rente toe over het totaal van € 106.218,- vanaf de dag van inschrijving van het onteigeningsvonnis.

3.De beslissing

De rechtbank

[gedaagde]

3.1.

stelt de schadeloosstelling voor [gedaagde] vast op € 790.858,-, waarin begrepen het reeds betaalde voorschot van € 401.417,- , alsmede op een samengestelde rente van 2,25% per jaar over € 389.441,- vanaf 21 februari 2013 tot heden;

3.2.

veroordeelt BBL tot betaling aan [gedaagde] van een bedrag van € 389.441,- vermeerderd met de hiervoor onder 3.1. genoemde rente, de som daarvan te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf heden tot aan de dag der algehele voldoening;

3.3.

verklaart de beslissing tot zover uitvoerbaar bij voorraad;

3.4.

wijst het meer of anders gevorderde af.

[tussenkomende partijen]

3.5.

stelt de schadeloosstelling voor [tussenkomende partijen] vast op € 106.218,-, vermeerderd met een samengestelde rente van 2,25% per jaar over € 106.218,-, vanaf 21 februari 2013 tot heden;

3.6.

veroordeelt BBL tot betaling aan [tussenkomende partijen] van een bedrag van € 106.218,-, (honderdzesduizend tweehonderdachttien euro) vermeerderd met een samengestelde rente van 2,25% per jaar, de som daarvan te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf heden tot aan de dag der algehele voldoening;

3.7.

bepaalt dat de belastingschade van [tussenkomende partijen] moet worden begroot door de Stichting Advisering Onroerende Zaken te Rotterdam, tenzij partijen anders overeenkomen;

3.8.

verklaart deze beslissing tot zover uitvoerbaar bij voorraad;

3.9.

wijst het meer of anders gevorderde af.

[gedaagde] en [tussenkomende partijen]

3.10.

veroordeelt BBL in de kosten van bijstand van advocaat en deskundigen van [gedaagde] en [tussenkomende partijen], tot op heden begroot op € 92.429,23;

3.11.

verklaart deze beslissing tot zover uitvoerbaar bij voorraad;

in alle zaken

3.12.

wijst het Algemeen Dagblad aan als het nieuwsblad, waarin de griffier van deze rechtbank een uittreksel van dit vonnis zal doen plaatsen.

Dit vonnis is gewezen door mr. A.F.L. Geerdes, mr. R.P. Broeders en mr. F. Damsteegt-Molier en in het openbaar uitgesproken op 18 juni 2014.

2517/676/327/2148