ECLI:NL:RBROT:2014:4914 - Rechtbank Rotterdam - Schadeloosstelling onteigende grond in Groenzone Berkel-P...

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK ROTTERDAM

team handel

zaaknummer / rolnummer: C/10/411733 / HA ZA 12-950

VONNIS van de meervoudige kamer van 18 juni 2014

in de zaak van

de publiekrechtelijke rechtspersoon

HET BUREAU BEHEER LANDBOUWGRONDEN,

gevestigd te Den Haag,

eiser,

advocaat mr. J.S. Procee te Den Haag,

tegen

[gedaagde],

wonende te [woonplaats],

gedaagde,

advocaten mr. M.N. van Amersfoort en mr. G.J.I.M. Seelen te Leiden.

Partijen zullen hierna BBL en [gedaagde] genoemd worden.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

het proces-verbaal van descente en de daarin genoemde stukken,
het tussenvonnis van 9 januari 2013 en de daarin genoemde stukken,
de brief van mr. Procee van 7 januari 2013, met bijlage,
het concept-deskundigenbericht van 27 maart 2013,

- het deskundigenbericht van 11 juli 2013, met producties (met daarin opgenomen het schriftelijk commentaar van beide partijen op het concept-deskundigenrapport),

- de notitie van deskundigen voor de pleidooizitting,

- de pleitnota van mr. Procee,

- de pleitnota van mr. Van Amersfoort.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De verdere beoordeling

2.1.

In voormeld tussenvonnis is de onteigening uitgesproken. In geschil is nog de hoogte van de schadeloosstelling voor het onteigende. Peildatum voor de schadeloosstelling is 26 februari 2013, als dag van inschrijving in de openbare registers van het vonnis waarbij de vervroegde onteigening is uitgesproken (art. 40a Ow). De rechtbank heeft in haar tussenvonnis het voorschot op de schadeloosstelling vastgesteld op het na te melden bedrag van € 256.074,-.

2.2.

Het onteigende was voorheen weiland en maakt onderdeel uit van het deelgebied Groenzone Berkel-Pijnacker, dat op zijn beurt onderdeel uitmaakt van de te realiseren Groenblauwe Slinger, een gebied van circa 200 km2 dat Midden-Delfland verbindt met het Groene Hart en dat bestaat uit onder meer 1.600 ha. nieuw natuur- en recreatiegebied en 125 km aan recreatieve routes.

deskundigenrapport

2.3.

De rechtbank heeft drie deskundigen benoemd. Deze deskundigen hebben op 11 juli 2013 rapport uitgebracht. In het rapport komen de deskundigen, samengevat, tot de navolgende bevindingen:

-de waarde van het onteigende perceel is € 823.095,- ( € 22,50 per m2). Dit bedrag is gelijk aan het bedrag waarvan deze deskundigen uitgingen in hun concept-deskundigenrapport. De deskundigen gaan bij hun waardering uit van de -waardeverhogende- mogelijkheid om ter plaatse van het onteigende glastuinbouw (kassen) te realiseren, zij het met inachtneming dat de onteigende grond nog geen bouwrijpe grond is maar slechts ruwe bouwgrond, waaraan nog wel het een en ander dient te geschieden alvorens het voor kastuinbouw in gebruik kan worden genomen.

-indien de eliminatieregel niet zou worden toegepast begroten de deskundigen de waarde van de grond op € 10,- per m2.

-waardevermindering van het overblijvende: nihil.

-bijkomende vergoedingen (vervangende sloot, inkomensschade, belastingschade, boekhoud-/ accountantskosten): nihil.

-kosten juridische en deskundige bijstand p.m.

2.4.

Het huidige bestemmingsplan is het bestemmingsplan “Groenzone Berkel-Pijnacker”, vastgesteld in februari 2006. Op basis daarvan rust thans op het onteigende de bestemming recreatieve doeleinden en natuur. Aan de orde is de vraag of niet alleen dit bestemmingsplan, maar ook de aan dit bestemmingsplan voorafgaande 4e en 5e herziening van het bestemmingsplan Landelijk Gebied bij de waardering van het onteigende moet worden geëlimineerd. De rechtbankdeskundigen rapporteren hierover:

“
Voor zover op het onteigende of een gedeelte daarvan krachtens het vigerende bestemmingsplan “Groenzone” de bestemming “Recreatieve doeleinden en natuur” (soms in combinatie met de bestemming “water”) rust, dient in beginsel voorafgaand aan de waardebepaling onderzocht te worden of de invloed van deze bestemming krachtens het bepaalde in artikel 40e 0w geëlimineerd moet worden. Aangezien de betrokken bestemming als een onrendabele bestemming moet worden aangemerkt, komt alleen de eventuele eliminatie van een nadelige invloed van deze bestemming aan de orde. Voorop staat hierbij, dat met eliminatie een ander resultaat voor de schadeloosstelling moet worden bereikt dan zonder eliminatie. Is dat niet het geval, bijvoorbeeld omdat de op de vigerende bestemming en bestaand gebruik gebaseerde waarde van de grond niet verandert wanneer de invloed van de vigerende bestemming bij de waardebepaling wordt geëlimineerd, dan bestaat geen belang bij beroep op de eliminatieregel en kan het soms gecompliceerde onderzoek naar de toepasselijkheid daarvan achterwege worden gelaten. Deze redenering kan worden afgeleid uit de negen Dowato-arresten van de Hoge Raad van 25 november 2011, LJN: BS1685, BS1686, BS8872, BS8804, BS8803, BS8802, BS8800, BS8799, BS8806 en BS88805.

Bij waardering op basis van de vigerende recreatieve bestemming zou het onteigende de hoogste waarde ontlenen aan het bestaande agrarische gebruik. Bij waardering met eliminatie van de

invloed van de recreatieve bestemming zou de waarde van het onteigende bepaald moeten worden op basis van de niet aan de invloed van de (komende) recreatieve bestemming onderworpen

voorafgaande gemeentelijke planologische regeling waarin, zoals hierna zal worden uiteengezet,

op het onteigende in het kader van de toen vigerende agrarische bestemming ook glastuinbouw

was toegestaan. Een dergelijk planologisch regime leidt tot een hogere waarde dan alleen de

agrarische waarde. Dat brengt met zich mee, dat belang bestaat bij beroep op, en onderzoek naar,

de toepasselijkheid van de eliminatieregel.

In de arresten van 9 juli 2010 (onder meer: Van Eijk en Maasstede/Zuid-Holland, TBR 20 10/204)

heeft de Hoge Raad voor de uitkomst van dit onderzoek beslissend geacht, of de in het bestemmingsplan aan het onteigende gegeven en mogelijk te elimineren bestemming is bepaald door

een ten tijde van de vaststelling van dat bestemmingsplan al bestaand (concreet) plan voor de realisering van het werk ter plaatse van het onteigende, en of aldus het bestemmingsplan in zoverre

slechts is vastgesteld teneinde daarmee de juridisch-planologische onderbouwing en regeling te

geven die de beoogde aanleg van het werk waarvoor onteigend wordt mogelijk moet maken. In het arrest van 8 februari 2013 (LJN: BY4119) heeft de Hoge Raad aanvaard, dat een dergelijk

plan niet reeds formeel hoeft te zijn vastgesteld ten tijde van de totstandkoming van het bestemmingsplan. Voldoende is, aldus de Hoge Raad, dat sprake is van een “voor toepassing van art.

40c 0w voldoende concreet plan”, en een verdere concretisering van dat plan na vaststelling

van het bestemmingsplan doet daaraan dan niet af.

Met inachtneming van de aldus door de Hoge Raad geformuleerde uitgangspunten komen deskundigen tot de conclusie dat de invloed van de krachtens het bestemmingsplan “Groenzone”

aan het onteigende gegeven recreatieve bestemming dient te worden geëlimineerd. Daartoe

overwegen zij het volgende.

Blijkens de tot de onteigeningstukken behorende zakelijke beschrijving en de inhoud van het

KB van 8 november 2010 waarbij de onderhavige gronden ter onteigening zijn aangewezen

maakt de omvorming van het gebied waarin het onteigende is gelegen deel uit van een sedert

1994 door de provincie Zuid-Holland ingezet beleid om doorlopende natuur- en recreatiegebieden te maken in de S-vormige open ruimte tussen de steden rond Den Haag en Rotterdam. Het

programma, in de betrokken beleidsstukken aangeduid als de “Groenblauwe Slinger”, is gericht

op het groen houden van deze gebieden en deze gebieden op sommige plekken uit te breiden

met de functies natuur en recreatie.

De reeds eerder in dit rapport geciteerde brief van Gedeputeerde Staten van Zuid-Holland van

13 juli 1999 aan B en W van Berkel en Rodenrijs maakt duidelijk dat anno 1999 sprake was van

een reeds vrij duidelijk uitgekristalliseerd en op de realisering van de Groenblauwe Slinger gericht beleid, dat in de ogen van de provincie niet meer ter discussie stond en een einde diende te maken aan (volledige) glastuinbouwbestemmingen in het te transformeren gebied. Alleen een beperkte uitbreidingsmogelijkheid voor bestaande glastuinbouwbedrijven (de zogenaamde 2 hectare-regeling) zou voorlopig nog toelaatbaar zijn. Gemakshalve worden de citaten uit de betrokken brief waarin dit tot uitdrukking komt hierna nogmaals opgenomen:

“Zoals u bekend is werkt de provincie al enige jaren voortvarend aan de realisering van de Groenblauwe Slinger, de ecologische recreatieve verbinding van Midden-Delfland naar het Groene Hart. De Groenzone Berkel-Pijnacker is onderdeel van de slinger dat de smalle, maar cruciaal verbindende schakel vormt tussen de qua omvang grotere gebieden van de Slinger.

In februari van dit jaar hebben Provinciale Staten de nota “Stad en land in balans” vastgesteld, het ontwikkelingsperspectief van de Groenblauwe Slinger. Dit perspectief geeft het langetermijnbeeld voor de inrichting en de organisatie van uitvoering, financiering en verdere planvorming van het gebied weer. Daarmee staat voor de provincie de ambitie om tot realisering van dit groengebied gekomen niet meer ter discussie, de Groenblauwe Slinger komt er. Voor de provincie is de Groenblauwe Slinger in de Zuidvleugel van de Randstad veruit het belangrijkste groenproject, juist met name in de omgeving waar de komende tien jaar tienduizenden nieuwe bewoners zullen komen. Wij vinden het van cruciaal belang dat die bewoners in hun directe omgeving kunnen recreëren en dat de aangrenzende gebieden van de VINEX-locaties duurzaam worden ingericht.”

(------)

“Wij hebben met waardering geconstateerd dat uw raad in 1998 een voorbereidingsbesluit heeft genomen voor het gebied in de Groenzone met een (volledige) glastuinbouwbestemming. Onzes inziens was dit besluit niet alleen noodzakelijk om als overheid geloofwaardig te blijven, maar ook om slagvaardig tot verdere besluitvorming met betrekking tot de realisering te kunnen komen. Wij hopen daarom ook dat dit voorbereidingsbesluit aaneensluitend gevolgd zal worden door het vaststellen van een bestemmingsplan waarin de zogenaamde 2 hectareregeling is opgenomen. Deze regeling is naar ons oordeel in de tussenfase van planvorming tot realisering een goede middenweg om enerzijds verdere “verglazing” tegen te gaan en anderzijds tegemoet te komen aan de gerechtvaardigde belangen van de betrokken tuinders. In dit verband willen wij er nog op wijzen dat de agrarische sector naar ons oordeel niet wordt gedupeerd, mits er snel duidelijkheid komt.”

Deze brief is gevolgd door overleg tussen de rijksoverheid, de provincie en de gemeenten, welk

overleg heeft geleid tot een intentieverklaring die op 22 november 2001 is ondertekend door het

(toenmalige) ministerie van LNV, de provincie Zuid-Holland en de (toenmalige) gemeenten Berkel

en Rodenrijs en Pijnacker. In deze intentieverklaring zijn vastgelegd de tussen de betrokken

overheden gemaakte afspraken over het met het oog op de realisering van de Groenblauwe Slinger

te voeren beleid inzake planologische invulling en grondverwerving. Blijkens de intentieverklaring

werd onder meer afgesproken dat de provincie de doorwerking van de provinciale plannen in de

gemeentelijke bestemmingsplannen zal bevorderen, en dat de betrokken gemeenten voor de

beoogde groengebieden een aanvang zullen nemen met de planologische verankering van de

benodigde “groene” aanduidingen door middel van Herziening van bestemmingsplannen en

voorbereidingsbesluiten. Ook werd afgesproken dat de gemeenten zich in de periode voorafgaand

aan het aanpassen van de bestemmingsplannen zullen inspannen om activiteiten te voorkomen die

strijdig zijn met de beoogde groene doelstelling voor het gebied.

Op streekplanniveau werden de plannen voor de realisering van de Groenblauwe Slinger

vastgelegd in het streekplan Rijnmond van 1996, het streekplan Zuid-Holland West van 2003 en

het streekplan/ structuurplan RR2020 van 2005 (zie de eerder in dit rapport opgenomen citaten uit

deze streekplannen).

In oktober 2004 werd in opdracht van de provincie het “Masterplan Groenzone” vervaardigd voor

de inrichting van Groenzone Berkel en Bergboezem Oude Leede. Dit Masterplan moest blijkens

de inleiding dienen als “onderlegger” voor de op groenbestemmingen gerichte Herziening van de

gemeentelijke bestemmingsplannen. In de inleiding wordt tevens vermeld dat het Masterplan met

zijn schaalniveau van 1:10.000 nog niet de gedetailleerdheid van een inrichtingsplan heeft, maar

wel voldoende informatie geeft voor “de planologische vertaling van de functieveranderingen in

het gebied”.

In september 2009 werd door de Dienst Landelijk Gebied een voorontwerp gemaakt voor de

inrichting van de groenzone Berkel-Pijnacker met als startpunt het Masterplan Groenzone van

2004 en met verwerking van een aantal wijzigingen en detailleringen alsmede inpassing van

enkele nieuwe ontwikkelingen in het gebied. Dit voorontwerp, dat ter inzage heeft gelegen ter

voorbereiding van het onteigenings-KB van 8 november 2010, vormt blijkens de inleiding het

eindpunt in het proces van planvorming op het schaalniveau van de hele Groenzone. In december

2011 is het voorontwerp voor wat betreft het gebiedsgedeelte waarin het onteigende is gelegen

gevolgd door een Definitief Ontwerp voor het als “De Groenzoom” aangeduide (smalste)

onderdeel binnen de Groenblauwe Slinger.

Op gemeentelijke niveau vigeerde ter plaatse van het onteigende vanaf 1983 het in 1978 vast

gestelde bestemmingsplan “Landelijk Gebied” van de toenmalige gemeente Berkel en Rodenrijs.

In dit bestemmingsplan had een deel van het onteigende een agrarische bestemming die zonder

meer glastuinbouw met kassenbouw toeliet. Blijkens de eerder in dit rapport weergegeven

gemeentelijke planologische ontwikkelingen is deze bestemming gehandhaafd bij de 1e, 2e en 3e

Herziening van dit bestemmingsplan, en is de glastuinbouwmogelijkheid bij de 4e Herziening in

2000 gedeeltelijk geschrapt en vervangen door de beperkte 2 hectareregeling. Aangezien de

provincie een verdergaande beperking van de glastuinbouwmogelijkheid verlangde en daarom aan

de 4e Herziening (gedeeltelijk) goedkeuring onthield, is op 29 november 2001 door de

gemeenteraad een 5e Herziening van het bestemmingsplan Landelijk Gebied vastgesteld, waarin

(in ieder geval voor wat betreft het onteigende) alle mogelijkheden voor de realisering van

glastuinbouw binnen de agrarische bestemming werden gereduceerd tot de 2 hectareregeling. Voor

gronden (zoals het onteigende) waarop nog geen glastuinbouw was gerealiseerd bracht dit met zich

mee dat alleen een tot 2 ha (eventueel met vrijstelling tot 3 ha) gemaximeerd glastuinbouwareaal

werd toegestaan als uitbreiding van een reeds op naastgelegen grond bestaand glasminbouwbedrijf.

In het raadsvoorstel van 29 november 2001 werd deze beperking van de glastuinbouwmogelijkheden gemotiveerd met de overweging dat hiermee een effectief planologisch instrument voorhanden

kwam om verdere dichtslibbing met glas van het gebied van de Groenzone te voorkomen.

In februari 2006 werd het vigerende bestemmingsplan Groenzone vastgesteld, waarin de agrarische

bestemming van het onteigende (annex de reeds eerder planologisch gereduceerde

glastuinbouwmogelijkheid) werd vervangen door de vigerende recreatieve bestemming. In bij dit

bestemmingsplan behorende toelichting, waarin wordt verwezen naar de provinciale en regionale

planvorming, wordt vastgesteld dat de in het plan opgenomen Groenzone onderdeel uitmaakt van

de Groenblauwe Slinger.

Deskundigen concluderen dat zowel ten tijde van de vaststelling van de 4e en 5e Herziening van het

bestemmingsplan Landelijk Gebied als ten tijde van de vaststelling van het bestemmingsplan

“Groenzone” sprake was van een voor toepassing van art 40c 0w voldoende concreet plan, gericht

op de aanleg van de Groenzone als werk waarvoor onteigend wordt. Dat na de vaststelling van de

bestemmingsplannen het plan voor de aanleg van de Groenzone nog verder is geconcretiseerd, doet

hieraan blijkens het arrest van de Hoge raad van 8 februari 2013 niet af. Dit leidt tot de slotsom dat

zowel de op bescherming van de aanleg van de Groenzone gerichte beperking van de

glastuinbouwmogelijkheden in de 4e en 5e Herziening van het bestemmingsplan Landelijk gebied

als de op aanleg van de Groenzone gerichte recreatiebestemming in het bestemmingsplan

Groenzone niets anders zijn dan de juridisch-planologische onderbouwing en regelingen die de

beoogde aanleg van het werk waarvoor onteigend wordt mogelijk moeten maken, en dat de

nadelige invloed daarvan bij de waardebepaling moet worden geëlimineerd. Dat brengt met zich

mee dat voor de waardebepaling tot uitgangspunt moet worden genomen de planologische

toestand, vastgelegd in het bestemmingsplan Landelijk Gebied van 1978 en de 1e, 2e en 3e

Herziening daarvan. Voor zover aan het onteigende krachtens deze bestemmingsplannen een

agrarische bestemming met de onbeperkte mogelijkheid van glastuinbouw was gegeven (de bestemming “A” zonder letteraanduiding en tot de bestemming “A(zbkk)”, agrarische doeleinden

waarbij blijkens de aanduiding “zbkk” op de plankaart zijn toegestaan gebouwen t.b.v. de tuintuinbouw en “kleine gebouwen” t.b.v. andere agrarische bedrijven), dient deze bestemming het

richtsnoer voor de waardebepaling te vormen.

2.5.

BBL stemt in met de bevinding van de rechtbankdeskundigen dat het huidige bestemmingsplan Groenzone geëlimineerd moet worden. BBL stemt echter niet in niet met de bevinding van deze deskundigen dat ook de toenmalige 4e en 5e herziening van het bestemmingsplan Landelijk Gebied geëlimineerd moeten worden. Volgens BBL was onder vigeur van deze twee bestemmingsplannen nog geen sprake van een voldoende concreet plan voor uitvoering van het werk waarvoor is onteigend en vormen de 4e en 5e herziening niet de juridisch-planologische onderbouwing van het werk. Volgens BBL leidt eliminatie van de 4e en 5e herziening tot rechtsongelijkheid ten aanzien van eigenaren die onteigend zijn ten behoeve van de aanleg van de naastgelegen N470.

2.6.

[gedaagde] onderschrijft de bevindingen van de rechtbankdeskundigen inzake

eliminatie van zowel de bestemmingsplannen Groenzone als van de 4e en 5e herziening van het bestemmingsplan Landelijk Gebied.

[gedaagde] beroept zich ter bepaling van de schadeloosstelling op een in haar opdracht opgesteld deskundigenrapport van Overwater Grondbeleid Adviesbureau B.V. “versie november 2012.” In dit rapport staan, samengevat, de volgende bevindingen:

-de waarde van het onteigende bedraagt € 1.097.500,- (€ 30,- per m2)

-waardevermindering overblijvende € 65.500,- (functieverlies bedrijfsopstallen)

-inkomensschade nihil

-bijkomende schaden:

-aanpassingkosten overblijvende € 5.000,-

-boekhoud- en accountantskosten € 11.900,- incl. BTW

-belastingschade P.M.

-deskundigenkosten € 23.600,- (2 % over € 1.179.900,-)

-kosten juridische bijstand P.M.

Totaal € 1.203.500,- + 2 x P.M.

[gedaagde] verlangt vergoeding van de rente die zij misloopt over hetgeen haar toekomt boven het voorschot van € 256.074,- dat haar al is betaald uit hoofde van het tussenvonnis en [gedaagde] maakt aanspraak op een integrale vergoeding van juridische en deskundige bijstand.

2.7.

De rechtbank stelt vast dat tussen partijen niet in geschil is dat het bestemmings-plan Groenzone Berkel-Pijnacker moet worden geëlimineerd, dat wil zeggen dat bij dit bestemmingsplan toepassing moet worden gegeven aan art. 40 c (sub 3) Onteigeningswet (hierna: Ow). Partijen verschillen wel van mening over de vraag of ook de vorige twee bestemmingsplannen (de 4e en de 5e herziening van het bestemmingsplan Landelijk Gebied) moeten worden geëlimineerd.

2.8.

Indien de in een bestemmingsplan aan het onteigende gegeven bestemming bepaald is door een ten tijde van de vaststelling van dat bestemmingsplan al bestaand (concreet) plan en het bestemmingsplan in zoverre dan ook slechts is vastgesteld teneinde daarmee de juridisch-planologische onderbouwing en regeling te geven die de beoogde aanleg van het werk waarvoor onteigend wordt mogelijk moet maken, dan moet dit bestemmingsplan onder toepassing van art. 40c Ow worden weggedacht (vgl. o.a. ECLI:NL:HR:2010:BL1634 HR 09-07-2010). De vereiste mate van concreetheid van de plannen is, zoals valt af te leiden uit jurisprudentie, beperkt (HR 8 februari 2013, LJN: BY4119, Hof ’s-Gravenhage, 31 januari 2012, LJN: BY 1909, 1944,1932 en 1950 en TBR 2013, 29 m.nt. E. van der Schans, rechtbank Arnhem 6 juli 1011, LJN: BR2030).

2.9.

In het licht van de feiten die in voormeld rapport van de door de rechtbank benoemde deskundigen worden aangehaald, is de rechtbank, met partijen en de rechtbankdeskundigen, van oordeel dat het vigerende bestemmingsplan Groenzone Berkel-Pijnacker slechts is vastgesteld (in 2006) teneinde daarmee de juridisch-planologische onderbouwing en regeling te geven die de beoogde aanleg van het werk waarvoor onteigend wordt mogelijk moet maken.

2.10.

Over eliminatie van de twee eerdere bestemmingsplannen (vastgesteld in 2000 en 2001) wordt als volgt geoordeeld. Peildatum voor de waardebepaling is ex art. 40a Onteigeningswet het ogenblik der onteigening. In acht wordt derhalve genomen het op de peildatum geldende -al dan niet te elimineren- bestemmingsplan. In deze procedure speelt dat de twee vorige bestemmingsplannen al vooruitlopen op het huidige bestemmingsplan: het huidige bestemmingsplan waarin aan de hier in geding zijnde gronden een recreatieve bestemming werd gegeven. In de 4e en 5e herziening van het voordien geldende bestemmingsplan werden de mogelijkheden voor glastuinbouw vooruitlopend op deze positieve bestemming al vergaand beperkt.

2.11.

De rechtbank is van oordeel dat uit de feiten die aangehaald worden in het rapport van de rechtbankdeskundigen eveneens blijkt dat óók al ten tijde van vaststelling van de vorige twee bestemmingsplannen sprake was een voldoende concreet plan, dat voorafgaande aan de 4e en 5e herziening tot stand was gekomen en de inhoud van de in herzieningen (en het bestemmingsplan Groenzone) aan het onteigende gegeven bestemming(en) heeft bepaald. Dat zijn het Streekplan Rijnmond uit 1996 en de Nota Groenblauwe Slinger Stad en land in balans Ontwikkelingsperspectief van maart 1999 (hierna “de Nota”). Met deze Nota heeft de provincie Zuid-Holland (hierna “de Provincie”) een ontwikkelingsperspectief voor het waterrijke, groene gebied (de Groenblauwe Slinger) dat tussen de grote steden in het westen van Zuid-Holland gegeven voor de lange termijn. Volgens de Provincie vormt dit ontwikkelingsperspectief de basis voor de uitwerking van de deelgebieden binnen de Groenblauwe Slinger en biedt het een kader voor de noodzakelijke samenwerking tussen Rijk, provincie, gemeenten, waterschappen, belangenorganisaties en particulieren. Het ruimtelijk gebruik in de deelgebieden van de Groenblauwe Slinger bestaat uit tuinbouw, landbouw, recreatie, natuur en combinaties daarvan. De verstedelijkingsdruk op deze deelgebieden is hoog en wanneer deze gebieden meer en meer een taak krijgen in de verzorging van het woon- en leefklimaat van de twee miljoen omwonenden moet er volgens de Provincie worden ingegrepen om te voorkomen dat het gebied in en rond de Groenblauwe Slinger ernstig aan kwaliteit inboet. Teneinde dat te voorkomen en het woon- en leefklimaat te verbeteren heeft de Provincie de volgende doelen geformuleerd:

“- het ontwikkelen van een regionale, robuuste en natte groenstructuur, die aansluit op

de stedelijke structuur;

scheppen van een aantrekkelijk woon- en leefmilieu voor mens, plant en dier;
ontwikkeling van vitale, recreatieve en ecologische verbindingen;
vormgeven van goede verbindingen en aantrekkelijke overgangsgebieden tussen stad en land;
versterken van de identiteit van het gebied met water als inrichtingsmiddel;
creëren en beheren van een duurzame water- en milieu-inrichting.”

Om deze doelen te kunnen realiseren streeft de Provincie naar de ontwikkeling van een concreet ontwikkelingsplan voor het gebied van de Groenblauwe Slinger. De vertaling van het Groenblauwe Slinger concept in het ruimtelijk beleid van de betrokken gemeenten is essentieel. De Provincie staat in dit verband een intensieve bestuurlijke samenwerking tussen Provincie en gemeenten voor.

2.12.

Het deelgebied Groenzone Berkel – Pijnacker, waarin het onteigende is gelegen, is door de Provincie aangemerkt als een zeer smalle en kwetsbare zone, maakt deel uit van het gebied Groenblauwe Slinger en vormt daarom voor de Provincie aanleiding een speciaal plan van aanpak voor dit gebied op te stellen, waarbij de stadsregio’s Rotterdam en Haaglanden, de gemeenten Berkel en Pijnacker en het Hoogheemraadschap van Delfland met de Provincie gezamenlijk een inrichtingsplan voor de Groenzone ontwikkelen. De Groenzone is door de Provincie aangewezen als transformatiegebied om zo aan de verstedelijkingsdruk weerstand te kunnen bieden. In dat verband moest het verouderd planologisch beleid aangepast te worden en moet de glastuinbouw een halt worden toegeroepen. Ook uit de door de deskundigen aangehaalde brief van Gedeputeerde Staten van 13 juli 1999 aan het college van B&W van Berkel en Rodenrijs volgt dat toen al sprake was van een voldoende concreet plan.

Dat er een concreet plan was blijkt afdoende uit het voorgaande, de 4e en 5e herziening van het voorheen geldende bestemmingsplan vormen – met de beperking van de (glastuin)bouwmogelijkheden – daarvan een eerste planologische uitwerking en vormen in zoverre wel de juridisch-planologische onderbouwing voor het werk. Dat blijkt ook nog uit de omstandigheid dat de gedeeltelijk goedkeuring van de 4e herziening is ingegeven door de vrees van Gedeputeerde Staten dat gebruik zou kunnen worden gemaakt van de “theoretische” ruimte die deze herziening biedt voor nieuwbouw c.q. grotere glastuinbouwbedrijven dan de toegestane twee hectare in het gebied van de Groenzone.

2.13.

Eliminatie van de 4e en 5e herziening is overigens ook in overeenstemming met het doel van eliminatie van het bestemmingsplan. Het doel van die eliminatie is dat de onteigende geen profijt of nadeel ondervindt het plan waarvoor wordt onteigend en de daarmee samenhangende bestemmingsplannen die op realisatie van dat werk zijn gericht. Met het opstellen van die plannen is, zoals [gedaagde] terecht heeft betoogd, in veel gevallen langere tijd gemoeid. Het ligt dan voor de hand dat, zoals ook hier is gebeurd, mogelijke hindernissen voor de realisatie van toekomstige plannen reeds in een vroeg stadium worden geblokkeerd. Het gevolg daarvan mag echter niet zijn dat de onteigeningsvergoeding daardoor lager (of in een omgekeerde situatie hoger) wordt. Ware dit anders dan zou degene die onteigend wordt onredelijk nadeel (of voordeel) ondervinden van de omstandigheid dat de planologische onderbouwing van het plan voor het werk waarvoor wordt onteigend, niet in één keer plaats vindt maar gefaseerd.

2.14.

De stelling van BBL dat eliminatie van de 4e en 5e herziening tot rechtsongelijkheid ten aanzien van eigenaren die onteigend zijn ten behoeve van de aanleg van de naastgelegen N470 leidt, noopt niet tot een ander oordeel, nu de rechtbank de onderhavige casus dient te beoordelen.

waarde grond

2.15.

De rechtbankdeskundigen gaan uit van een waarde van € 22,50 per m2.

2.16.

De rechtbank acht de bevindingen van de rechtbankdeskundigen over de waarde per m2 concludent en maakt ze tot de hare. Blijkens het rapport hebben de deskundigen een grondige analyse gemaakt van 10 grondtransacties in de nabijheid, met vergelijking van de verschillen tussen die gronden en de onderhavige grond en met inachtneming van de betaalde koopsommen. Voorts leggen de deskundigen uit waarom andere grondtransacties geen reëel vergelijkingsalternatief vormen alsmede dat de hier onteigende gronden waren ingeklemd tussen reeds bestaande glastuinbedrijven, dat sprake is van een goede kavelvorm, dat uitbreidingsmogelijkheden beperkt zijn doordat buurmans grond slechts éénmaal te koop is en dat de markt er voor (potentiële) glastuinbouwbedrijven niet beter op is geworden. Deze waardering is, met inachtneming dat de deskundigen rapporteren op basis van hun kennis, ervaring en intuïtie, naar het oordeel van de rechtbank concludent.

2.17.

BBL stemt – in geval de rechtbank de 4e en 5e herziening wel elimineert – in met de door de deskundigen gerapporteerde waarde van € 22,50 per m2.

2.18.

[gedaagde] persisteert bij een waarde van € 30 m2 waarvan de door haar ingeschakelde deskundige uitgaat en stelt daartoe dat bij de berekening van de waarde per m2 moet worden uitgegaan van het gewogen gemiddelde van 6 door haar aangehaalde grondtransacties, met als wegingsfactor de hoeveelheid verkochte grond. Deze stelling noopt niet tot een ander oordeel. De waarde van grond wordt niet slechts bepaald door de oppervlakte. De rechtbank onderschrijft de reactie op deze stelling door de deskundigen. Deze reactie houdt in dat in vijf van de zes transacties waar [gedaagde] zich op beroept, geen sprake is van vergelijkbare gevallen. In die vijf gevallen gaat het om meer waardevolle grond, in reeds bestaande grote glastuinbouwcentra met goede infrastructurele voorzieningen zoals ontsluitingswegen en dergelijke. Bij het onteigende gaat het om grond die (slechts) ruwe bouwgrond is en waaraan nog het nodige moet gebeuren voordat het geschikt is voor glastuinbouw, waarbij te denken valt aan slootdempingen, opruimingskosten, saneringsrisico’s, ontsluitingen en capaciteitsvergroting van verschillende nutsvoorzieningen en dergelijke.

2.19.

[gedaagde] stelt niet te kunnen beoordelen hoe de rechtbankdeskundigen tot een gemiddelde grondprijs van € 28,83 per m2 komen bij de door hen in acht genomen referentietransacties. Volgens [gedaagde] komen de door de rechtbankdeskundigen gehanteerde gegevens (rekenkundig) uit op € 29,01 per m2. De door de rechtbankdeskundigen in dit verband gegeven verklaring dat zij een kleine correctie hebben toegepast in verband met een aftrek voor erfverharding en andere voorzieningen acht de rechtbank juist. Overigens impliceert een verschil van € 0,18 per m2 niet zonder meer dat de waarde van € 22,50 per m2 navenant verhoogd moet worden.

2.20.

Volgens [gedaagde] komen de rechtbankdeskundigen wellicht uit op (slechts)

€ 22,50 per m2 omdat zij hebben miskend dat glastuinbouw wél toegestaan was op de eerste strook vanaf de Noordersingel ter diepte van 160 m. Deze stelling is feitelijk onjuist nu de rechtbankdeskundigen expliciet hebben verklaard zij hier geen aftrek op de grondwaarde hebben toegepast.

Waardevermindering van het overblijvende

2.21.

Het overblijvende bestaat in dit geval uit een woning- en erfkavel met de zich daarop bevindende bebouwing alsmede een huisweide.

2.22.

Volgens de rechtbankdeskundigen is geen sprake van waardevermindering van het overblijvende. De deskundigen motiveren dit als volgt: “
Bij een waardering van de grond als potentiële glastuinbouwgrond dient er vanuit te worden gegaan dat de bedrijfsgebouwen geen relatie meer hebben tot het grasland. Dientengevolge hebben zij als gevolg van de te realiseren glastuinbouwpotentie een functieverandering ondergaan en hebben zij door dit functieverlies ten opzichte van het grasland geen grondgebonden verhouding meer. Een redelijk handelend eigenaar zal, indien hij in de gelegenheid wordt gesteld zijn voor veehouderij in gebruik zijnd grasland te verkopen ten behoeve van glastuinbouwdoeleinden, waardoor een prijs gerealiseerd kan worden die een veelvoud vormt van de prijs bij voortgezet gebruik als grasland, kiezen voor het realiseren van die hogere prijs en daarbij een eventuele waardedaling van grondgebonden gebouwen voor liefnemen.”

2.23.

BBL stemt in met de bevinding van de rechtbankdeskundigen. BBL heeft ter descente verklaard dat van waardevermindering van het overblijvend geen sprake is omdat er nog genoeg grasland overblijft waarop het hobbymatig gebruik kan worden voortgezet.

2.24.

In haar pleitnota stelt [gedaagde], in afwijking van het deskundigenrapport waar zij zich op beroept, dat de waardevermindering van het overblijvende € 125.535,-. bedraagt, in plaats van het bedrag van € 65.500,- dat in het desbetreffende deskundigenrapport wordt genoemd. De onbebouwde huisweide van 0.88.69 ha. kon volgens [gedaagde] voorheen gebruikt worden voor glastuinbouw. Als gevolg van afsplitsing van het onteigende van het overblijvende kan dit na onteigening niet meer. Hooguit kan dit stuk grond nog hobbymatig worden gebruikt. Dit leidt volgens [gedaagde] tot een waardedaling van € 30,- per m2 naar

€ 15,- per meter.

2.25.

De rechtbank onderschrijft de bevinding van de rechtbankdeskundigen dat een redelijk handelend verkoper vanwege de goede prijs die hij voor het (laagwaardigere) grasland kan verkrijgen omdat deze grond na verkoop de (hoogwaardigere) functie van kastuinbouw krijgt, een eventuele waardevermindering van het overblijvende -letterlijk- op de koop toe zal nemen.

Aanpassingskosten overblijvende € 5.000,-

2.26.

Het deskundigenrapport waar [gedaagde] zich op beroept voorziet in een vergoeding van € 5.000 voor het aanbrengen van een erfafscheiding (hek) aan de nieuwe erfgrens na onteigening, dit mede ter wering van waterrecreanten nu het project voorziet in kanorecreatievaart op dit water.

2.27.

BBL is volgens mededeling ter descente niet bereid om [gedaagde] € 5.000,- te betalen voor een erfafscheiding omdat er al een sloot als erfafscheiding aangebracht zal worden, die zal worden onderhouden door BBL. Van schade is op dit punt volgens BBL geen sprake.

2.28.

De rechtbank zal dit deel van de vordering afwijzen. Van waardevermindering zou sprake zijn als een reeds door [gedaagde] geplaatst hek vanwege de onteigening moet worden vervangen, maar dat stelt [gedaagde] niet. Evenmin stelt [gedaagde] dat het eventuele betreden van haar erf door waterrecreanten tot een waardedaling leidt.

2.29.

De totale schadeloosstelling bedraagt mitsdien, afgezien van kosten van advocaat en deskundigenbijstand, € 823.095,-.

Rente

2.30.

[gedaagde] heeft recht op schadeloosstelling over het gemis van de vergoeding, voor zover die haar (nog) niet is betaald. Deze schade moet worden vastgesteld naar rato van een marktconforme rente, samengesteld berekend. Naar het oordeel van de rechtbank is een marktconforme rente op de peildatum 2,25%. Over het per saldo te betalen bedrag is BBL de wettelijke rente verschuldigd vanaf heden.

proceskosten en buitengerechtelijke kosten

2.31.

[gedaagde] vordert uiteindelijk in totaal € 116.244,55 inclusief BTW, zijnde:

-€ 21.594,61 kosten deskundige [deskundige 1] van Flynth Adviseurs en Accountants,

-€ 28.047,36 kosten deskundige [deskundige 2] van Overwater Grondbeleid Adviesbureau B.V.,

-€ 66.602,58 salaris raadsman/ advocaat mr. G.J.I.M. Seelen.

2.32.

Volgens BBL is de vordering van [gedaagde] onredelijk hoog en moeten de kosten worden gematigd tot € 75.000,- in totaal. BBL stelt daarbij dat een andere partij die onteigend wordt in het zelfde project slechts circa € 90.000,- in totaal vordert terwijl die zaak qua complexiteit duidelijk ingewikkelder is. Volgens BBL was het voor [gedaagde] niet nodig geweest om zowel [deskundige 1] als [deskundige 2] als deskundige in te schakelen.

2.33.

De proceskosten komen voor vergoeding in aanmerking voor zover het redelijk was die kosten te maken en voor zover die kosten binnen een redelijke omvang zijn

gebleven (vergelijk Hoge Raad 10-03-1993, LJN: AC1357). Bij de beoordeling wat redelijk is, is mede van belang of de kosten in redelijke verhouding staan met het geldelijk belang van het geschil.

2.34.

De rechtbank stelt vast dat de in dit verband door [gedaagde] gevorderde kosten op alle drie de onderdelen deugdelijk zijn gespecifieerd. BBL betwist op zich ook niet de uurtarieven of de hoeveelheid in rekening gebrachte uren maar wel de uiteindelijke hoogte van de gevorderde kosten, zij het overigens zonder daarbij goed duidelijk te maken met welk deel van deze kosten, die toch uit verschillende kostenposten bestaan, zij met name niet instemt. De rechtbank leidt uit de overgelegde facturen af dat de accountant aan [gedaagde] kosten voor juridisch advies uitbrengt, dit terwijl [gedaagde] ook een advocaat heeft. Er wordt niet goed duidelijk gemaakt dat juridisch advies door zowel de accountant als door de advocaat steeds nodig was. Daarom zullen de accountantskosten naar redelijkheid en billijkheid enigszins worden gematigd, met een bedrag van € 2.000,-, derhalve tot € 19.594,61 (het exacte bedrag laat zich niet begroten, omdat facturen niet steeds alleen op juridische advieswerkzaamheden betrekking hebben). Voor het overige acht de rechtbank de gevorderde kosten redelijk, ook voor zover [gedaagde] zowel een gronddeskundige als een accountant heeft ingeschakeld.

2.35.

De rechtbank begrijpt dat de kosten van de door de rechtbank benoemde deskundigen inmiddels zijn voldaan door BBL. Hierover behoeft derhalve niet meer te worden beslist.

3.De beslissing

De rechtbank

3.1.

stelt de schadeloosstelling voor [gedaagde] vast op € 823.095,-, waarin begrepen het reeds betaalde voorschot van € 256.074,-, alsmede op een samengestelde rente van 2,25% per jaar over € 567.021,- vanaf 26 februari 2013 tot heden;

3.2.

veroordeelt BBL tot betaling aan [gedaagde] van een bedrag van € 567.021,- vermeerderd met de hiervoor onder 3.1. genoemde rente, de som daarvan te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf heden tot aan de dag der algehele voldoening;

3.3.

veroordeelt BBL in de kosten van juridische en deskundigenbijstand van [gedaagde], tot op heden begroot op:

-€ 19.594,61 kosten deskundige [deskundige 1] van Flynth Adviseurs en Accountants,

-€ 28.047,36 kosten deskundige [deskundige 2] van Overwater Grondbeleid Adviesbureau B.V.,

-€ 66.602,58 kosten mr. G.J.I.M. Seelen;

3.4.

wijst het meer of anders gevorderde af;

3.5.

wijst het Algemeen Dagblad aan als het nieuwsblad, waarin de griffier van deze rechtbank een uittreksel van dit vonnis zal doen plaatsen.

Dit vonnis is gewezen door mr. A.F.L. Geerdes, mr. R.P. Broeders en

mr. F. Damsteegt-Molier en in het openbaar uitgesproken op 18 juni 2014.

2517/676/327/2148