ECLI:NL:RBROT:2014:194

• Datum uitspraak: 6 januari 2014
• Publicatiedatum: 14 januari 2014
• Zaaknummer: C/10/438139 / KG ZA 13-1260
• Instantie: Rechtbank Rotterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Kort geding
• Rechters: A.F.L. Geerdes
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Huurachterstand en ontruiming van Woonhotel Rotterdam in kort geding

In deze zaak, die op 6 januari 2014 door de Rechtbank Rotterdam is behandeld, vorderde de V.O.F. Vastgoed Woonhotel Rotterdam en Stichting Woonstad Rotterdam (hierna: de VOF) in kort geding ontruiming van het Woonhotel Rotterdam en betaling van een aanzienlijke huurachterstand door Woonhotel Rotterdam B.V. en Holding Thuis B.V. De VOF stelde dat Woonhotel Rotterdam sinds 2009 niet volledig aan haar betalingsverplichtingen voldeed, wat resulteerde in een achterstand van € 1.778.072,08, vermeerderd met de huur over december 2013 en andere kosten. Woonhotel Rotterdam voerde aan dat de exploitatie verliesgevend was door onvoorziene omstandigheden, zoals de wereldwijde recessie en gebreken aan de onroerende zaak. De voorzieningenrechter oordeelde dat de VOF voldoende bewijs had geleverd van de huurachterstand, maar dat de ontruiming niet toewijsbaar was. De rechter wees de vordering tot ontruiming af, omdat de VOF zelf aan de bewoners had meegedeeld dat zij het hotel niet hoefden te verlaten. De rechter oordeelde dat de hoogte van de achterstand in concessievergoedingen niet met de vereiste mate van zekerheid kon worden vastgesteld, en dat de vertrouwenscommissie moest adviseren over de hoogte van de concessievergoeding. De vordering tot betaling van € 700.000,-- werd toegewezen, terwijl de overige vorderingen werden afgewezen. De proceskosten werden gecompenseerd, waarbij iedere partij de eigen kosten droeg.

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK ROTTERDAM

Team Handel

zaaknummer / rolnummer: C/10/438139 / KG ZA 13-1260

Vonnis in kort geding van 6 januari 2014

in de zaak van

1. vennootschap onder firma

V.O.F. VASTGOED WOONHOTEL ROTTERDAM ,

gevestigd te Rotterdam,

2. de stichting

STICHTING WOONSTAD ROTTERDAM ,

gevestigd te Rotterdam,

eiseressen,

advocaat mr. J.G. Princen,

tegen

1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

WOONHOTEL ROTTERDAM B.V. ,

gevestigd te Vlaardingen,

2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

HOLDING THUIS B.V. ,

gevestigd te Vlaardingen,

gedaagden,

advocaat mr. J.C. Debije.

Partijen zullen hierna de VOF, Woonstad, Woonhotel Rotterdam en Holding Thuis genoemd worden.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

• de dagvaarding d.d. 20 november 2013
• de mondelinge behandeling d.d. 16 december 2013
• de akte vermeerdering van eis, de producties en de pleitnotities van de VOF en Woonstad
• de producties en pleitnotities van Woonhotel Rotterdam en Holding Thuis.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De feiten

Als enerzijds gesteld en anderzijds niet of onvoldoende bestreden alsmede op grond van de inhoud van de door partijen overgelegde producties, kan in dit kort geding van de volgende feiten worden uitgegaan.

2.1.

De woningcorporaties Stichting Woonstad Rotterdam en Stichting Woonbron zijn de vennoten van de VOF. Op grond van art. 70c lid 1 Woningwet en het Besluit beheer sociale huursector hebben Woonstad en Stichting Woonbron (mede) tot kerntaak, het zorgen voor tijdelijke huisvesting voor personen en gezinnen met minimale inkomsten die urgent moeilijkheden ondervinden bij het vinden van passende huisvesting.

2.2.

Cheankirorol B.V. is de enig aandeelhouder en bestuurder van Woonhotel Rotterdam. De heer [X] (hierna: [X]) is enig aandeelhouder en bestuurder van Cheankirorol B.V. [X] is daarnaast enig aandeelhouder en bestuurder van Holding Thuis.

2.3.

Op 14 februari 2005 is tussen de VOF enerzijds en Woonhotel Rotterdam anderzijds een overeenkomst getiteld ‘concessieovereenkomst’ tot stand gekomen. Op grond van die overeenkomst huurt Woonhotel Rotterdam van de VOF de onroerende zaak aan de [adres], voor zover het de appartementsrechten betreft van 210 wooneenheden op de vierde tot en met de twaalfde verdieping met bijbehorende liften, buitengebied en entreepartij op de begane grond (hierna, zoals in de concessieovereenkomst aangeduid: ‘de Onroerende Zaak), en exploiteert Woonhotel Rotterdam in de Onroerende Zaak een hotel. Een deel van het hotel wordt geëxploiteerd onder de naam Woonhotel Rotterdam, waarbij tijdelijke huisvesting wordt aangeboden aan doelgroepen die verkeren in een knellende woonsituatie en voor wie huisvesting het primaire probleem is (in de concessieovereenkomst aangeduid als de Sociale Doelgroep). Het andere deel van het hotel wordt geëxploiteerd als commercieel hotel op 4 sterren niveau onder de naam Art Hotel Rotterdam. De concessieovereenkomst luidt voor zover hier belang:

“(…)

1.
De vennootschap onder firma V.O.F. Vastgoed Woonhotel Rotterdam v.o.f. (…)

en

2.
De besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid Woonhotel Rotterdam B.V. (…);

(…)

NEMEN HET VOLGENDE IN AANMERKING:

(…)

c. De vennoten van Concessiegever (de VOF; opm vzr) hebben in het kader van hun Kerntaak het idee opgevat om voor mensen uit de Sociale Doelgroep (personen die door hun inkomen of door andere omstandigheden moeilijkheden ondervinden bij het vinden van hun passende huisvesting; opm vzr) die verkeren in een knellende woonsituatie voor wie huisvesting het primaire probleem is tijdelijk onderdak te verzorgen, omdat zij hier een groeiende vraag naar signaleerden. Om het strikt bedienen van de Sociale Doelgroep en de Zakelijke Markt (door Partijen wel aangeduid als “de Magic Mix”) (…).

(…)

k. De hoofddoelstelling van het Woonhotel Rotterdam wordt door Partijen aldus opgevat dat dit betreft het oplossen van het tijdelijke huisvestingsprobleem door het aanbieden van laagdrempelige en kwalitatief hoogwaardige woonruimte, aan die doelgroepen die passen binnen de kerntaak van de corporaties en die verkeren in een knellende woonsituatie en voor wie huisvesting het primaire probleem is. Deze hoofddoelstelling houdt in het aanbieden van kwalitatief georganiseerd niveau voorzieningen tegen prijzen die in de Exploitatie van de 106 appartementen voor de Sociale Doelgroep van het Woonhotel Rotterdam een tekort doet ontstaan. Uitgangspunt in het Bedrijfsplan is dat de vennoten van de Concessiegever in het vastgoed met een onrendabele top geconfronteerd worden en de bedrijfsvoering positief wordt door verhuur aan de Zakelijke Markt.

l. (…) Het zakelijke hotel product van het Woonhotel Rotterdam is dermate vormgegeven dat het positief kan concurreren met de overige logiesaanbieder in Rotterdam, hetzelfde geldt voor de te hanteren prijzen (…).

m. De hiervoor genoemde uitgangspunten van het Woonhotel Rotterdam is door Partijen gezamenlijk verwoord in een Bedrijfsplan, waarin onder andere de financiële uitgangspunten en begrote resultaten van de Exploitatie worden toegelicht. De slogan “Sociaal is het doel en Zakelijk het middel; daarom Zakelijk tot doe” heeft als basis uitgangspunt voor dit Bedrijfsplan gediend (…).

(…)

q. Partijen zijn vervolgens het navolgende overeengekomen:

Hoofdstuk 1. Uitgangspunten

Artikel 1. Doel en uitgangspunten van de Overeenkomst

1.1

Partijen beogen met de Overeenkomst

a)
het mogelijk te maken door middel van een concessieverlening van Concessiegever aan Concessienemer voor het mogen exploiteren van het Woonhotel (…), dat Concessienemer een bijdrage levert ten behoeve van de Kerntaak (de Sociale Doelgroep) als bedoeld in het BBSH van de vennoten van Concessiegever (…), aan het oplossen van tijdelijke huisvestingsproblemen (…),

b)
de exploitatie van het Woonhotel mede mogelijk te maken door onderdeel van de concessie te maken het mede verrichten van commerciële activiteiten ten behoeve van de zakelijke markt (…),

1.3

Partijen gaan uit van de haalbaarheid van de exploitatie van het Woonhotel. Partijen verklaren grondig onderzoek te hebben gedaan naar de haalbaarheid. Concessienemer heeft vervolgens een Bedrijfsplan -Het Bedrijfsplan Woonhotel Rotterdam d.d. januari 2004 (bijlage 3)- opgesteld, dat voor Partijen voldoende grondslag is om tot haalbaarheid van de exploitatie van het Woonhotel te kunnen concluderen. Het Bedrijfsplan Woonhotel Rotterdam maakt onderdeel uit van deze Overeenkomst.

(…)

Hoofdstuk 5. Financiële aspecten

Artikel 12. Financiering

12.1

Concessiegever is bereid om met het oog op de doelstelling ten aanzien van de Sociale Doelgroep aan Concessienemer een bedrag (exclusief BTW) tot maximaal

€ 601.086,32 om niet ter beschikking te stellen voor de Aanloopkosten. Concessiegever stelt in het kader van dit artikellid ten behoeve van de Inrichting een per onderdeel geoormerkt budget beschikbaar;

(…)

Artikel 13. Concessievergoeding c.q. huurprijs

13.1

De betalingsverplichting van Concessienemer voor de huur van de Onroerende Zaak inclusief de Onroerende Inrichting bestaat uit de voldoening van de Concessievergoeding welke is opgebouwd zoals nader gespecificeerd in Bijlage 5.

13.2

De betalingsverplichting van Concessienemer voor de huur van de Roerende Inrichting bestaat uit de voldoening van de huurprijs voor de Roerende Inrichting welke is opgebouwd zoals nader gespecificeerd in Bijlage 19.

13.3

De betalingen van de Concessievergoeding en van de huurprijs voor de Roerende Inrichting dienen door Concessienemer te geschieden in twaalf gelijke maandelijkse termijnen telkens vóór of uiterlijk op de eerste dag van iedere volgende maand.

(…)

Hoofdstuk 8. Bijzondere bepalingen

Artikel 25. Wijziging overeenkomst

25.1

Partijen zijn onverminderd het overigens in deze Overeenkomst bepaald gerechtigd een Wijziging op deze Overeenkomst voor te stellen.

25.2

Een dergelijke voorstel tot Wijziging zal:


een gedetailleerde beschrijving van de voorgestelde wijzigingen bevatten;


de reden vermelden voor de voorgestelde wijziging;

(…)

Artikel 31. Cross Default

31.1

Partijen onderkennen dat tegelijk met deze Overeenkomst, door aan Partijen gerelateerde vennootschappen een overeenkomst wordt gesloten waaruit een exploitatie voortvloeit die verband houdt met de exploitatie voortvloeiende uit de onderhavige Overeenkomst (de Restaurantovereenkomst, welke wordt gesloten tussen De Nieuwe Unie als verhuurster en Thuis B.V. als huurster). Partijen komen overeen op de in dit artikel bepaalde wijze een verband aan te brengen tussen de beide in dit artikel bedoelde overeenkomsten, nu de exploitaties voortvloeiende uit beide overeenkomsten onlosmakelijk met elkaar verbonden zijn (…).

31.2

Indien een partij een toerekenbare tekortkoming pleegt, of anderszins haar verplichtingen niet nakomt uit één van de in lid 1 bedoelde overeenkomsten, zal deze toerekenbare tekortkoming, dan wel niet nakoming van de verplichtingen uit die overeenkomst anderszins tevens gelden als een toerekenbare tekortkoming dan wel niet nakoming anderszins in de andere overeenkomst en zal de andere partij alle mogelijkheden uit de ene overeenkomst in gelijke zijn kunnen aanwenden ten aanzien van de andere overeenkomst. Aldus beogen Partijen te bewerkstelligen dat het lot van de twee overeenkomsten als bedoeld in lid 1 van dit artikel is gelijkgeschakeld en willen Partijen in ieder geval voorkomen dat na het eindigen van de ene overeenkomst, de andere overeenkomst voortduurt, tenzij Partijen hieromtrent in overleg anderszins besluiten.

(…)

Artikel 33. Onvoorziene omstandigheden

33.1

Indien zich onvoorziene omstandigheden voordoen die van dien aard zijn dat ongewijzigde instandhouding van deze Overeenkomst, of een deel daarvan, naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet van een der Partijen verwacht kan worden, zijn Partijen verplicht om een oplossing te zoeken die het doel en de strekking van deze Overeenkomst inclusief Bijlagen dicht mogelijk benadert.

(…)

Hoofdstuk 9. Geschillen

Artikel 36. Geschillenregeling

36.1

Partijen beogen geschillen, welke mochten ontstaan naar aanleiding van deze Overeenkomst dan wel van nadere overeenkomst die daarvan het gevolg mochten zijn, in der minne te schikken en zijn door deze Overeenkomst verbonden zich daarvoor in te spannen.

36.2

De in lid 1 van dit artikel 36 genoemde geschillen die niet langs minnelijke weg kunnen worden opgelost, worden in eerste instantie voorgelegd aan een vertrouwenscommissie. De leden van de vertrouwenscommissie zijn onafhankelijk en worden als volgt benoemd:

a)
1 lid wordt benoemd door de Concessiegever;

b)
1 lid wordt benoemd door Concessienemer

c)
1 lid wordt benoemd door de eerstgenoemde leden gezamenlijk.

De vertrouwenscommissie wordt ingesteld binnen drie weken na schriftelijke aanmelding van het geschil, dat niet langs minnelijke weg kan worden opgelost, aan de wederpartij. De vertrouwenscommissie doet binnen vier weken nadat zij door Partijen is ingesteld, een definitieve uitspraak in de vorm van een advies aan Partijen.

36.3

Indien het advies van de vertrouwenscommissie niet leidt tot overeenstemming zal het geschil worden beslecht door een ter zake bevoegde rechter.

36.4

Het bepaalde in dit artikel laat onverlet de bevoegdheid van de Partijen om:


Zich te wenden tot de President van de Rechtbank in kort geding om een voorlopige voorziening te vragen en/of conservatoire beslagen te leggen;


De tegen een uitspraak in kort geding openstaande rechtsmiddelen aan te wenden.

(…)”.

2.4.

Op 18 maart 2005 is tussen een rechtsvoorganger van Woonstad en een rechtsvoorganger van Holding Thuis een huurovereenkomst tot stand gekomen met betrekking tot het restaurant dat onderdeel uitmaakt van de Onroerende Zaak.

2.5.

Een brief van Woonhotel Rotterdam aan de VOF d.d. 30 november 2011 luidt voor zover hier van belang:

“(…)

Door de reeds vernoemde crisis is er helaas ook een dieptepunt ontstaan in de vorm van het niet kunnen voldoen van de huren door het hotel aan de VOF vanwege de enorme wereldwijd verminderde vraag naar hotelaccommodatie met dito omzetachteruitgang, waar u frequent en gedetailleerd over geïnformeerd bent.

(…)

In de bijlage met de vorderingen over en weer treft u de huurachterstand per september 2011 zijnde euro 780.737,95, waarin euro 58.736,55 aan door u aan Woonhotel doorberekende rente. Reeds herhaald in eerdere uitgebreide correspondentie en communicatie hebben wij de verschuldigdheid en ook de hoogte van de rente betwist (…)”.

2.6.

Een brief van de VOF aan Woonhotel Rotterdam d.d. 17 juli 2013 luidt voor zover hier van belang:

“(…)

5. Wij kunnen niet anders concluderen dan dat het proces met u in 2013 net zo verloopt als eerder gelijksoortige processen in 2008, 2010, 2011 en 2012: u betaalt niet terwijl u de huurachterstand erkent, weigert de overeengekomen en gevraagde informatie te verstrekken en geeft geen opheldering over het door u aan Woonhotel Rotterdam B.V. onttrokken bedrag van EUR 766.543 per eind 2011 welke bedrag zonder recht of titel is verstrekt aan uw vennootschap Cheankirorol B.V. Daarnaast wilt u gemaakte afspraken keer op keer wijzigen. U lijkt niet te begrijpen dat uw verzoeken sowieso afgewezen zullen worden indien u weigert gemaakte afspraken na te komen en gevraagde informatie te verstrekken.

6. Middels deze brief wijzen wij al uw verzoeken als genoemd op 16 april 2013 en verwoord in uw e-mailbericht van 21 april 2013 integraal af. Er wordt niet ingestemd met een huurverlaging noch met kwijtschelding van bestaande schulden. Uw verzoek de variabele huurcomponent te laten vervallen, is in onze brief van 10 april 2012 reeds afgewezen. Met betrekking tot uw poging tot een deal te geraken met de Belastingdienst inzake den ten onrechte ontvangen huurtoeslag, hebben wij in onze brief van 10 april 2012 al aangegeven dat de huurtoeslag op geen enkele wijze in het oorspronkelijke businessmodel was meegenomen en dat u voor de afwikkeling daarvan zelf de volledige verantwoordelijkheid draagt.

(…)

11. Sinds 2009 voldoet Woonhotel Rotterdam B.V. structureel niet aan haar betalingsverplichtingen jegens ons. U laat na de volledige verschuldigde vaste en variabele huur ter zake van het hotel alsmede de huur ter zake van de roerende inrichting per betaaltermijn te voldoen. Deze huurachterstand heeft u ook verscheidene malen erkend, onder meer in uw brief van 8 september 2010 en in uw brief van 30 november 2011 waarin u de huurachterstand per eind augustus 2011 erkende voor een bedrag van

€ 780.737,95(…).

Conclusie:

Hierbij wordt u verzocht en zo nodig gesommeerd het volledige bedrag van EUR 1.420.803,57 binnen 14 dagen na heden te betalen (…). Indien u hiermee nalatig zult zijn, zullen nadere rechtsmaatregelen volgen, waaronder mogelijk ontbinding van de Concessieovereenkomst of het aanvragen van uw faillissement (…)”.

2.7.

Een brief van Woonhotel Rotterdam aan de VOF d.d. 26 juli 2013 luidt voor zover hier van belang:

“(…)

Dan resteert er een saldo van 668 K achterstallige huur ex BTW, welke ontstaan is in de zwaarste crisis periode. De concessienemer verzoekt aan concessiegever dit huurbedrag te crediteren teneinde een doorstart van het Art en Woonhotel Rotterdam te realiseren (…)”.

2.8.

De bijlage bij de brief van Woonhotel Rotterdam aan de VOF d.d. 11 september 2013 luidt voor zover hier van belang:

“(…)

3.
Achterstand voldoening Concessievergoeding

(…)

Hierin (de door de VOF berekende huurachterstand ad € 1.420.803,57; opm vzr) is het niet te voldoene bedrag aan Concessievergoeding ontstaan bij start van de crisis in 2009 en welke tegen einde 2010 ongeveer 700 K bedroeg (…).

(…)

Ad 11: Achterstand Concessievergoeding

Ik kan niet anders in deze opmerken dat de achterstand Concessievergoeding niet ingelopen kan worden, hoe graag een ieder dat ook zou willen (…)”.

2.9.

Een brief van Woonhotel Rotterdam aan de VOF d.d. 29 november 2013 luidt voor zover hier van belang:

“(…)

Om daadwerkelijk geen enkel misverstand te laten verstaan deel ik u met klem mede uw vermeende vordering te betwisten en zeker niet erkend te hebben het door u genoemde bedrag van 766.000 euro.

Mocht een dergelijke erkenning door u uit eerdere correspondentie gelezen worden, dan betwist ik dat en stel dat HERKENNING van het bedrag slechts aan de orde is in het licht van afstemming van ons beider administraties (…)”.

2.10.

Een (ongedateerde) brief van de VOF aan de bewoners van het Woonhotel luidt voor zover hier van belang:

“(…)

Beste bewoners van het Woonhotel

U hoeft het Woonhotel NIET te verlaten!

Inmiddels zal het u duidelijk zijn geworden dat de corporaties (…) een kort geding voeren tegen de exploitant van het Woonhotel ([X]). Wij hebben de brief ontvangen die de heer [X] u gestuurd heeft, waarin hij aangeeft dat het hotel wordt ontruimd en u het Woonhotel zou moeten verlaten. Dit is niet waar.

Wij vinden het belangrijk u het volgende te maken:


De bewoners van het Woonhotel hoeven het hotel NIET te verlaten (…).


Het kort geding is erop gericht om de heer [X] te dwingen zijn achterstallige huur te laten betalen en het hotel te verlaten. Alleen de heer [X], zijn BV en zijn medewerkers moeten dus vertrekken. De rechtbank zal hierover beslissen.

(…)”.

2.11.

Bij dagvaarding d.d. 3 december 2013 heeft Woonhotel Rotterdam de VOF in kort geding gedagvaard. In die procedure, die bekend is onder zaak- en rolnummer C/10/438139 / KG ZA 13-1260 en die gelijktijdig met het onderhavige kort geding is behandeld, vordert Woonhotel Rotterdam -kort gezegd- de VOF te veroordelen uitvoering te geven aan hoofdstuk 9 van de concessieovereenkomst door de geschillen tussen partijen voor te leggen aan een daartoe te benoemen vertrouwenscommissie en aldus over te gaan tot benoeming van een lid van die commissie en/of op grond van de Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Winkelruimte, art. 9.2, over te gaan tot het benoemen van een deskundige. In die procedure wordt eveneens op 6 januari 2014 vonnis gewezen.

3. Het geschil

3.1.

De VOF vordert -na vermeerdering van eis- bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

1) Woonhotel Rotterdam en Holding Thuis, subsidiair Woonhotel Rotterdam, te veroordelen om het gehuurde inclusief het restaurantgedeelte aan de [adres] binnen drie dagen na betekening van dit vonnis met al het hare en de haren te ontruimen en, onder afgifte van de sleutels en onder achterlating van dat wat van de VOF en Woonstad is, ter algehele en vrije beschikking van de VOF en Woonstad te stellen,

2) Woonhotel Rotterdam te veroordelen om binnen drie dagen na betekening van dit vonnis aan de VOF te betalen een bedrag van € 1.778.072,08 te vermeerderen met de inmiddels verschuldigde huur over december 2013 ad € 59.055,48 en de verschuldigde huur voor de roerende zaken ad € 31.870,40 over december 2013, althans tenminste het niet betwiste bedrag van € 780.737,95, vermeerderd met de wettelijke handelsrente over het toe te wijzen bedrag vanaf de datum van verzuim, althans vanaf de dag van de sommatie, althans vanaf de dag der dagvaarding, tot aan de dag der algehele voldoening,

3) Woonhotel Rotterdam en Holding Thuis te verbieden voorafgaand en tijdens de ontruiming van het hotel en/of het restaurant roerende zaken, welke eigendom zijn van de VOF en Woonstad uit het pand af te voeren te verwijderen, te vervreemden, te verplaaten, dan welk onklaar te maken, zulks op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 50.000,-- per dag, een deel van een dag hieronder begrepen, per overtreding, met een maximum van € 1.700.000,--,

4) Woonhotel Rotterdam en Holding Thuis te verbieden keukenapparatuur alsmede in de loop der jaren door henzelf aangeschafte restaurant- en hotelinventaris voorafgaand en tijdens die ontruiming van het hotel en/of het restaurant roerende zaken, uit het pand af te voeren, te verwijderen, te vervreemden, te verplaatsen, dan welk onklaar te maken, zulks op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 50.000,-- per dag, een deel van een dag hieronder begrepen, per overtreding, met een maximum van € 200.000,--, met de verplichting van Woonhotel Rotterdam en Holding Thuis om mee te werken aan een eigendomsoverdracht middels verkoop aan de VOF en Woonstad van de hier bedoelde zaken tegen een door een door partijen te benoemen externe deskundige vast te stellen koopprijs gebaseerd op de waarde van deze zaken bij gelijkblijvend gebruik,

5) Woonhotel Rotterdam en Holding Thuis te veroordelen in de proceskosten, onder de bepaling dat (i) de proceskosten voldaan dienen te worden binnen veertien dagen na dagtekening van dit vonnis, en -voor het geval voldoening binnen deze termijn niet plaatsvindt- (ii) te vermeerderen met de wettelijke rente te rekenen vanaf bedoelde termijn voor voldoening, alsmede (iii) met veroordeling van Woonhotel Rotterdam en Holding Thuis in de nakosten.

3.2.

Woonhotel Rotterdam en Holding Thuis voeren gemotiveerd verweer.

3.3.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4. De beoordeling

4.1.

Tussen partijen staat vast dat Woonhotel Rotterdam op grond van de concessieovereenkomst aan de VOF een vergoeding verschuldigd is voor de huur van de Onroerende Zaak, inclusief de Onroerende Inrichting (art. 13.1 Concessieovereenkomst; zie 2.3) en de huur van de Roerende Inrichting (art. 13.2 Concessieovereenkomst).

Woonhotel Rotterdam heeft niet betwist dat op grond van de concessieovereenkomst in 2013 de in art.13.1 bedoelde vergoeding € 59.055,48 (incl. btw) bedraagt en de in art. 13.2 bedoelde vergoeding € 31.870 ,40 (incl. btw), derhalve in totaal een bedrag van een bedrag van € 90.925,88 (incl. btw) per maand.

4.2.

Woonhotel Rotterdam heeft voorts erkend dat zij reeds sinds 2009 de overeengekomen concessievergoeding niet meer volledig voldoet. Zij heeft niet betwist dat zij -zoals de VOF stelt- in 2011 nog € 1.030.510,88 aan concessievergoedingen heeft betaald, in 2012 € 760.141,37 en in 2013 € 293.134,50. Daarmee is voorshands voldoende aannemelijk dat Woonhotel Rotterdam een forse achterstand heeft in de betaling van de overeengekomen concessievergoedingen.

4.3.

Woonhotel Rotterdam stelt echter dat de exploitatie van het woonhotel verliesgevend is gebleken, zodat zij de concessievergoedingen niet volledig heeft kunnen voldoen. Woonhotel Rotterdam stelt -en de VOF betwist- dat de verliesgevende exploitatie van het woonhotel het gevolg is van onvoorziene omstandigheden, zoals wereldwijde recessie vanaf 2008 en de omstandigheid dat uiteindelijk is gebleken dat bewoners van het woonhotel geen aanspraak kunnen maken op huurtoeslag. Daarnaast heeft Woonhotel Rotterdam te kampen gehad met ernstige gebreken aan de Onroerende Zaak die de VOF aan haar verhuurt ten behoeve van het woonhotel, aldus de VOF.

Woonhotel Rotterdam stelt -en de VOF betwist- dat die verliesgevende exploitatie niet volledig voor haar rekening en risico dient te komen. Partijen hebben immers in de concessieovereenkomst tot uitgangspunt genomen dat het verzorgen van de kerntaak van de wooncorporaties zou worden gefinancierd vanuit een door de commerciële exploitatie te realiseren winst en partijen hebben uitdrukkelijk de haalbaarheid van het concept tot (contractueel) uitgangspunt genomen, aldus Woonhotel Rotterdam.

4.4.

De voorzieningenrechter stelt voorop dat de enkele omstandigheid dat Woonhotel Rotterdam meent dat er sprake is van onvoorziene omstandigheden (of andere omstandigheden) op grond waarvan zij meent dat zij de overeengekomen concessievergoeding niet (volledig) verschuldigd is, Woonhotel Rotterdam niet ontslaat van haar betalingsverplichtingen uit hoofde van de concessieovereenkomst. Indien Woonhotel Rotterdam meent dat de overeengekomen concessievergoeding niet in stand kan blijven, had het op haar weg gelegen op dat punt actie te ondernemen, door bijvoorbeeld, indien geen overeenstemming met de VOF kon worden bereikt over de gewenste verlaging van de concessievergoeding, aan te sturen op het instellen van een vertrouwenscommissie als bedoeld in art. 36 van de concessieovereenkomst (zoals zij thans in het gelijktijdig met deze procedure gevoerde kort geding doet (zie 2.11)) of het anderszins instellen van een rechtsvordering tegen de VOF. Gesteld noch gebleken is dat Woonhotel Rotterdam eerder al heeft gedaan, zodat het in beginsel voor haar rekening en risico dient te komen dat de achterstand in de overeengekomen concessievergoeding zo hoog is opgelopen.

4.5.

Het voorgaande betekent echter niet dat de gevorderde achterstand in concessievergoedingen van € 1.778.072,08 in kort geding thans onverkort toewijsbaar is.

Zoals ook wordt overwogen in het vonnis d.d. 6 januari 2014 met zaak-/rolnummer C/10/438139 / KG ZA 13-1260 (zie 2.11) betreffen de hoogte van de concessievergoeding en de door Woonhotel Rotterdam gestelde onvoorziene omstandigheden/wijziging van omstandigheden, punten waarop de vertrouwenscommissie zal moeten adviseren.

Tegen de achtergrond van het onder 4.3 genoemde verweer kan voorshands niet uitgesloten worden dat de vertrouwenscommissie tot het advies komt de concessievergoeding te verlagen en dat (uiteindelijk) in een bodemprocedure zal worden geoordeeld dat de VOF dat advies dient te volgen. Tegen die achtergrond kan niet met de voor kort geding vereiste mate van zekerheid worden vastgesteld dat Woonhotel Rotterdam in een bodemprocedure uiteindelijk zal worden veroordeeld tot betaling een achterstand van € 1.778.072,08, vermeerderd met de vergoeding voor december 2013 en vermeerderd met de wettelijke handelsrente.

4.5.1.

Woonhotel Rotterdam heeft in haar brief van 30 november 2011 wel een achterstand van € 780.737,95 (incl. btw), verminderd met € 58.736,55 rente erkend. In haar brief van 26 juli 2013 erkent Woonhotel Rotterdam vervolgens een achterstand van ‘668 K’ exclusief btw. Weliswaar betwist Woonhotel Rotterdam in haar brief van 29 november 2013 dat zij een dergelijk bedrag heeft erkend, maar zij motiveert die betwisting niet, althans onvoldoende. Ook in de onderhavige procedure heeft zij de achterstand van een dergelijke omvang niet
gemotiveerd betwist, terwijl dat, gelet op voornoemde eerdere brieven waarin een erkenning gelezen kan worden, wel op haar weg had gelegen.

Het voorgaande in aanmerking genomen is de vordering tot betaling van de achterstand van de concessievergoeding tot -op zijn minst- een bedrag van € 700.000,-- (inclusief btw) naar het oordeel van de voorzieningenrechter in genoegzame mate komen vast te staan, zodat de vordering tot betaling van dat bedrag zal worden toegewezen. Omtrent het meergevorderde zijn partijen op een bodemprocedure aangewezen.

4.6.

De gevorderde ontruiming van het hotel, acht de voorzieningenrechter op dit moment niet toewijsbaar. Ten eerste heeft de VOF zelf aan de bewoners van het woonhotel bericht dat zij het woonhotel niet hoeven te verlaten en dat het enkel de bedoeling is dat Woonhotel Rotterdam en haar medewerkers het hotel verlaten (zie 2.10). Voorshands valt moeilijk in te zien hoe dat zich verhoudt tot de vordering van de VOF om Woonhotel Rotterdam te veroordelen het hotel te ontruimen.

Daar komt bij dat, zoals wordt overwogen in het vonnis in de zaak met zaak-/rolnummer C/10/438139 / KG ZA 13-1260, de VOF zal moeten meewerken aan het instellen van een vertrouwenscommissie als bedoeld in art. 36 van de concessieovereenkomst. Voorshands valt niet geheel uit te sluiten dat die vertrouwenscommissie zal adviseren dat de door Woonhotel Rotterdam te betalen concessievergoeding met ingang van een bepaalde datum in enigerlei mate naar beneden moet worden bijgesteld. Derhalve valt op voorhand niet vast te stellen wat Woonhotel Rotterdam uiteindelijk aan concessievergoedingen verschuldigd zal zijn en of -in een bodemprocedure- de concessieovereenkomst zonder meer zal worden ontbonden en Woonhotel Rotterdam zal worden veroordeeld de Onroerende Zaak te ontruimen.

4.7.

De vordering tot ontruiming van het restaurantgedeelte, acht de voorzieningenrechter evenmin toewijsbaar. In art. 31 van de concessieovereenkomst is weliswaar een ‘cross default’bepaling opgenomen, maar vaststaat dat enkel de VOF en Woonhotel Rotterdam partij zijn bij die overeenkomst, terwijl de huurovereenkomst met betrekking tot het restaurantgedeelte tot stand is gekomen tussen Woonstad en Holding Thuis. Tussen partijen is niet in geschil dat Holding Thuis aan haar (betalings)verplichtingen uit hoofde van die huurovereenkomst jegens Woonstad voldoet en dat er geen sprake is van tekortkomingen in de nakoming aan de zijnde van Holding Thuis die ontbinding van de huurovereenkomst op zichzelf zouden rechtvaardigen.

4.8.

Woonhotel Rotterdam heeft nog verzocht dat in geval van toewijzing van de geldvordering, bepaald wordt dat deze vordering niet als vordering of steunvordering kan dienen bij een eventuele faillissementsaanvraag. Hieraan gaat de voorzieningenrechter voorbij nu een dergelijk verzoek een deugdelijke (wettelijke of contractuele) grondslag ontbeert.

Proceskosten

4.9.

Nu de VOF en Woonhotel Rotterdam over en weer in het (on)gelijk worden gesteld, ziet de voorzieningenrechter aanleiding de proceskosten tussen hen te compenseren. Daarnaast zal de voorzieningenrechter Woonstad veroordelen in de proceskosten aan de zijde van Holding Thuis, nu de vordering van Woonstad wordt afgewezen. Omdat Woonhotel Rotterdam en Holding Thuis in dit kort geding bij dezelfde advocaat zijn verschenen, zal de voorzieningenrechter de proceskosten aan de zijde van Holding Thuis begroten op de helft van de griffierechten en een halve punt advocatensalaris.

5. De beslissing

De voorzieningenrechter,

5.1.

veroordeelt Woonhotel Rotterdam om aan de VOF te betalen een bedrag van

€ 700.000,--,

5.2.

veroordeelt Woonstad in de proceskosten aan de zijde van Holding Thuis, tot op heden begroot op € 1.857,50 aan verschotten en op € 408,-- aan salaris voor de advocaat,

5.3.

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,

5.4.

compenseert de proceskosten tussen de VOF en Woonhotel Rotterdam aldus, dat iedere partij de eigen kosten draagt,

5.5.

wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit vonnis is gewezen door mr. A.F.L. Geerdes en in het openbaar uitgesproken op 6 januari 2014, in tegenwoordigheid van mr. L.A. Bosch, griffier.2083/676