Uitspraak
vonnis
RECHTBANK ROTTERDAM
Team Handel
zaaknummer / rolnummer: C/10/439141 / KG ZA 13-1308
Vonnis in kort geding van 6 januari 2014
in de zaak van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
WOONHOTEL ROTTERDAM B.V.,
gevestigd te Vlaardingen,
eiseres,
advocaat mr. G.F. van den Ende,
tegen
vennootschap onder firma
VASTGOED WOONHOTEL ROTTERDAM VOF,
gevestigd te Rotterdam,
gedaagde,
advocaat mr. J.G. Princen.
Partijen zullen hierna Woonhotel Rotterdam en de VOF genoemd worden.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding d.d. 3 december 2013
- de mondelinge behandeling d.d. 16 december 2013
- de pleitnotities van Woonhotel Rotterdam
- de producties en de pleitnotities van de VOF.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
Als enerzijds gesteld en anderzijds niet of onvoldoende bestreden alsmede op grond van de inhoud van de door partijen overgelegde producties, kan in dit kort geding van de volgende feiten worden uitgegaan.
2.1.
De woningcorporaties Stichting Woonstad Rotterdam en Stichting Woonbron zijn de vennoten van de VOF. Op grond van art. 70c lid 1 Woningwet en het Besluit beheer sociale huursector hebben Stichting Woonstad en Stichting Woonbron (mede) tot kerntaak, het zorgen voor tijdelijke huisvesting voor personen en gezinnen met minimale inkomsten die urgent moeilijkheden ondervinden bij het vinden van passende huisvesting.
2.2.
Cheankirorol B.V. is de enig aandeelhouder en bestuurder van Woonhotel Rotterdam. De heer [X] (hierna: [X]) is enig aandeelhouder en bestuurder van Cheankirorol B.V.
2.3.
Op 14 februari 2005 is tussen de VOF enerzijds en Woonhotel Rotterdam anderzijds een overeenkomst getiteld ‘concessieovereenkomst’ tot stand gekomen. Op grond van die overeenkomst huurt Woonhotel Rotterdam van de VOF de onroerende zaak aan de [adres], voor zover het de appartementsrechten betreft van 210 wooneenheden op de vierde tot en met de twaalfde verdieping met bijbehorende liften, buitengebied en entreepartij op de begane grond (hierna, zoals in de concessieovereenkomst aangeduid: ‘de Onroerende Zaak), en exploiteert Woonhotel Rotterdam in de Onroerende Zaak een hotel. Een deel van het hotel wordt geëxploiteerd onder de naam Woonhotel Rotterdam, waarbij tijdelijke huisvesting wordt aangeboden aan doelgroepen die verkeren in een knellende woonsituatie en voor wie huisvesting het primaire probleem is (in de concessieovereenkomst aangeduid als de Sociale Doelgroep). Het andere deel van het hotel wordt geëxploiteerd als commercieel hotel op 4 sterren niveau onder de naam Art Hotel Rotterdam. De concessieovereenkomst luidt voor zover hier belang:
“(…)
1.
De vennootschap onder firma V.O.F. VastgoedWoonhotel Rotterdam v.o.f.(…)
De vennootschap onder firma V.O.F. VastgoedWoonhotel Rotterdam v.o.f.(…)
en
2.
De besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid Woonhotel Rotterdam B.V. (…);
De besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid Woonhotel Rotterdam B.V. (…);
(…)
NEMEN HET VOLGENDE IN AANMERKING:
(…)
c. De vennoten van Concessiegever (de VOF; opm vzr) hebben in het kader van hun Kerntaak het idee opgevat om voor mensen uit de Sociale Doelgroep (personen die door hun inkomen of door andere omstandigheden moeilijkheden ondervinden bij het vinden van hun passende huisvesting; opm vzr) die verkeren in een knellende woonsituatie voor wie huisvesting het primaire probleem is tijdelijk onderdak te verzorgen, omdat zij hier een groeiende vraag naar signaleerden. Om het strikt bedienen van de Sociale Doelgroep en de Zakelijke Markt (door Partijen wel aangeduid als “de Magic Mix”) (…).
(…)
k. De hoofddoelstelling van het Woonhotel Rotterdam wordt door Partijen aldus opgevat dat dit betreft het oplossen van het tijdelijke huisvestingsprobleem door het aanbieden van laagdrempelige en kwalitatief hoogwaardige woonruimte, aan die doelgroepen die passen binnen de kerntaak van de corporaties en die verkeren in een knellende woonsituatie en voor wie huisvesting het primaire probleem is. Deze hoofddoelstelling houdt in het aanbieden van kwalitatief georganiseerd niveau voorzieningen tegen prijzen die in de Exploitatie van de 106 appartementen voor de Sociale Doelgroep van het Woonhotel Rotterdam een tekort doet ontstaan. Uitgangspunt in het Bedrijfsplan is dat de vennoten van de Concessiegever in het vastgoed met een onrendabele top geconfronteerd worden en de bedrijfsvoering positief wordt door verhuur aan de Zakelijke Markt.
l. (…) Het zakelijke hotel product van het Woonhotel Rotterdam is dermate vormgegeven dat het positief kan concurreren met de overige logiesaanbieders in Rotterdam, hetzelfde geldt voor de te hanteren prijzen (…).
m. De hiervoor genoemde uitgangspunten van het Woonhotel Rotterdam is door Partijen gezamenlijk verwoord in een Bedrijfsplan, waarin onder andere de financiële uitgangspunten en begrote resultaten van de Exploitatie worden toegelicht. De slogan “Sociaal is het doel en Zakelijk het middel; daarom Zakelijk tot doe” heeft als basis uitgangspunt voor dit Bedrijfsplan gediend (…).
(…)
q. Partijen zijn vervolgens het navolgende overeengekomen:
Hoofdstuk 1. Uitgangspunten
Artikel 1. Doel en uitgangspunten van de Overeenkomst
1.1
Partijen beogen met de Overeenkomst
a)
het mogelijk te maken door middel van een concessieverlening van Concessiegever aan Concessienemer voor het mogen exploiteren van het Woonhotel (…), dat Concessienemer een bijdrage levert ten behoeve van de Kerntaak (de Sociale Doelgroep) als bedoeld in het BBSH van de vennoten van Concessiegever (…), aan het oplossen van tijdelijke huisvestingsproblemen (…),
het mogelijk te maken door middel van een concessieverlening van Concessiegever aan Concessienemer voor het mogen exploiteren van het Woonhotel (…), dat Concessienemer een bijdrage levert ten behoeve van de Kerntaak (de Sociale Doelgroep) als bedoeld in het BBSH van de vennoten van Concessiegever (…), aan het oplossen van tijdelijke huisvestingsproblemen (…),
b)
de exploitatie van het Woonhotel mede mogelijk te maken door onderdeel van de concessie te maken het mede verrichten van commerciële activiteiten ten behoeve van de zakelijke markt (…),
de exploitatie van het Woonhotel mede mogelijk te maken door onderdeel van de concessie te maken het mede verrichten van commerciële activiteiten ten behoeve van de zakelijke markt (…),
1.3
Partijen gaan uit van de haalbaarheid van de exploitatie van het Woonhotel. Partijen verklaren grondig onderzoek te hebben gedaan naar de haalbaarheid. Concessienemer heeft vervolgens een Bedrijfsplan -Het Bedrijfsplan Woonhotel Rotterdam d.d. januari 2004 (bijlage 3)- opgesteld, dat voor Partijen voldoende grondslag is om tot haalbaarheid van de exploitatie van het Woonhotel te kunnen concluderen. Het Bedrijfsplan Woonhotel Rotterdam maakt onderdeel uit van deze Overeenkomst.
(…)
Hoodstuk 3. Huur en verhuur
Artikel 8. Verhuur Onroerende Zaak en Onroerende Inrichting
(…)
8.6
Van deze Overeenkomst maken deel uit de algemene bepalingen huurovereenkomst winkelruimte en andere bedrijfsruimte ex artikel 7:290 BW (…) hierna te noemen ‘Algemene Bepalingen’ (…).
8.7
De Algemene Bepalingen zijn van toepassing behoudens voor zover daarvan in deze Overeenkomst uitdrukkelijk is afgeweken of toepassing daarvan ten aanzien van het Woonhotel niet mogelijk is (…).
(…)
Hoofdstuk 5. Financiële aspecten
Artikel 12. Financiering
12.1
Concessiegever is bereid om met het oog op de doelstelling ten aanzien van de Sociale Doelgroep aan Concessienemer een bedrag (exclusief BTW) tot maximaal
€ 601.086,32 om niet ter beschikking te stellen voor de Aanloopkosten. Concessiegever stelt in het kader van dit artikellid ten behoeve van de Inrichting een per onderdeel geoormerkt budget beschikbaar;
(…)
Artikel 13. Concessievergoeding c.q. huurprijs
13.1
De betalingsverplichting van Concessienemer voor de huur van de Onroerende Zaak inclusief de Onroerende Inrichting bestaat uit de voldoening van de Concessievergoeding welke is opgebouwd zoals nader gespecificeerd in Bijlage 5.
13.2
De betalingsverplichting van Concessienemer voor de huur van de Roerende Inrichting bestaat uit de voldoening van de huurprijs voor de Roerende Inrichting welke is opgebouwd zoals nader gespecificeerd in Bijlage 19.
13.3
De betalingen van de Concessievergoeding en van de huurprijs voor de Roerende Inrichting dienen door Concessienemer te geschieden in twaalf gelijke maandelijkse termijnen telkens vóór of uiterlijk op de eerste dag van iedere volgende maand.
(…)
Hoofdstuk 8. Bijzondere bepalingen
Artikel 25. Wijziging overeenkomst
25.1
Partijen zijn onverminderd het overigens in deze Overeenkomst bepaald gerechtigd een Wijziging op deze Overeenkomst voor te stellen.
25.2
Een dergelijke voorstel tot Wijziging zal:
een gedetailleerde beschrijving van de voorgestelde wijzigingen bevatten;
een gedetailleerde beschrijving van de voorgestelde wijzigingen bevatten;
de reden vermelden voor de voorgestelde wijziging;
de reden vermelden voor de voorgestelde wijziging;
(…)
Artikel 33. Onvoorziene omstandigheden
33.1
Indien zich onvoorziene omstandigheden voordoen die van dien aard zijn dat ongewijzigde instandhouding van deze Overeenkomst, of een deel daarvan, naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet van een der Partijen verwacht kan worden, zijn Partijen verplicht om een oplossing te zoeken die het doel en de strekking van deze Overeenkomst inclusief Bijlagen dicht mogelijk benadert.
(…)
Hoofdstuk 9. Geschillen
Artikel 36. Geschillenregeling
36.1
Partijen beogen geschillen, welke mochten ontstaan naar aanleiding van deze Overeenkomst dan wel van nadere overeenkomst die daarvan het gevolg mochten zijn, in der minne te schikken en zijn door deze Overeenkomst verbonden zich daarvoor in te spannen.
36.2
De in lid 1 van dit artikel 36 genoemde geschillen die niet langs minnelijke weg kunnen worden opgelost, worden in eerste instantie voorgelegd aan een vertrouwenscommissie. De leden van de vertrouwenscommissie zijn onafhankelijk en worden als volgt benoemd:
a)
1 lid wordt benoemd door de Concessiegever;
1 lid wordt benoemd door de Concessiegever;
b)
1 lid wordt benoemd door Concessienemer
1 lid wordt benoemd door Concessienemer
c)
1 lid wordt benoemd door de eerstgenoemde leden gezamenlijk.
1 lid wordt benoemd door de eerstgenoemde leden gezamenlijk.
De vertrouwenscommissie wordt ingesteld binnen drie weken na schriftelijke aanmelding van het geschil, dat niet langs minnelijke weg kan worden opgelost, aan de wederpartij. De vertrouwenscommissie doet binnen vier weken nadat zij door Partijen is ingesteld, een definitieve uitspraak in de vorm van een advies aan Partijen.
36.3
Indien het advies van de vertrouwenscommissie niet leidt tot overeenstemming zal het geschil worden beslecht door een ter zake bevoegde rechter.
36.4
Het bepaalde in dit artikel laat onverlet de bevoegdheid van de Partijen om:
Zich te wenden tot de President van de Rechtbank in kort geding om een voorlopige voorziening te vragen en/of conservatoire beslagen te leggen;
Zich te wenden tot de President van de Rechtbank in kort geding om een voorlopige voorziening te vragen en/of conservatoire beslagen te leggen;
De tegen een uitspraak in kort geding openstaande rechtsmiddelen aan te wenden.
De tegen een uitspraak in kort geding openstaande rechtsmiddelen aan te wenden.
(…)”.
2.4.
Een brief van Woonhotel Rotterdam aan de VOF d.d. 8 november 2013 luidt voor zover hier van belang:
“(…)
Met grote verbijstering ontving ik vanmorgen het bericht van mijn raadsman dat hij van mr. Princen uwerzijds een aankondiging ontving behelsende een kort geding tot ontruiming van haar ik aanneem het Art & Woonhotel Rotterdam en Restaurant Thuis.
(…)
Tussen Concessiegever en Concessienemer is een geschillenregeling overeengekomen (blz. 62 artikel 36.1) (…).
In eerdere brieven heb ik u daar ten overvloede op gewezen en ik heb mogen aannemen dat gezien alle gevoerde correspondentie en gesprekken met diverse functionarissen ondanks de zwaarte van de onderwerpen u zich tot de gewenste en overeengekomen minnelijke schikking inspande.
(…)
Dit artikel 36.2 wordt nu van kracht.
Naar mijn weten zijn vooralsnog de navolgende geschilpunten aan de orde:
-Concessievergoeding periode 2005-2012
-Concessievergoeding 2013 en verder
-Rapporten Troostwijk en schadeclaim Woonhotel Rotterdam B.V.
-Gebouwgebonden gebreken hotel
-Dossier Huurtoeslag
-Doorstart scenario Art & Woonhotel Rotterdam
-Rekening Courant Cheankirorol B.V.
Ik verzoek u mij binnen zeven dagen de door u als Concessiegever benoemde onafhankelijke lid van de vertrouwenscommissie bekend te maken, hetgeen ik eveneens mijnerzijds aan u zal doen. Tevens verzoek ik u mogelijk verdere geschilpunten uwerzijds te benoemen ter behandeling door de vertrouwenscommissie.
(…)”.
2.5.
Bij dagvaarding d.d. 20 november 2013 heeft Woonhotel Rotterdam de VOF in kort geding gedagvaarding. In die procedure, die bekend is onder zaak- en rolnummer C/10/439141 / KG ZA 13-1308 en die gelijktijdig met het onderhavige kort geding is behandeld, vordert de VOF -onder meer- Woonhotel Rotterdam te veroordelen tot betaling van een bedrag van € 1.778.072,08 aan achterstallige concessievergoedingen en tot ontruiming van de Onroerende Zaak. In die procedure wordt eveneens op 6 januari 2014 vonnis gewezen.
3.Het geschil
3.1.
Woonhotel Rotterdam vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
1) de VOF te veroordelen uitvoering te geven aan hoofdstuk 9 van de tussen partijen bestaande overeenkomst, door de bestaande geschillen inzake de uitvoering van de concessieovereenkomst voor te leggen aan een daartoe te benoemen vertrouwenscommissie en aldus over te gaan tot benoeming van een lid van die commissie en/of op grond van de Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Winkelruimte, artikel 9.2, over te gaan tot het benoemen van een deskundige, een en ander op verbeurte van een dwangsom van € 10.000,-- voor iedere dag dat de VOF hiermee in gebreke blijft,
2) de VOF te veroordelen in de proceskosten.
3.2.
De VOF voert gemotiveerd verweer.
3.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
Tussen partijen staat vast dat op grond van art. 36.2 van de concessieovereenkomst geschillen tussen partijen in eerste instantie worden voorgelegd aan een vertrouwenscommissie, indien deze geschillen niet in der minne kunne worden opgelost.
De VOF weigert echter mee te werken aan het instellen van een dergelijke vertrouwenscommissie, zoals verzocht door Woonhotel Rotterdam.
4.2.
De VOF stelt dat tussen partijen enkel in geschil is het niet betalen van de concessievergoedingen door Woonhotel Rotterdam en dat de geschillenregeling als bedoeld in art. 36 van de concessieovereenkomst daar niet op ziet.
Woonhotel Rotterdam stelt daartegenover dat zij al geruime tijd bij de VOF aandringt op aanpassing van de overeengekomen concessievergoeding, omdat, als gevolg van onvoorziene omstandigheden/wijziging van omstandigheden, zoals de wereldwijde recessie vanaf 2008, de omstandigheid dat uiteindelijk is gebleken dat bewoners van het woonhotel geen aanspraak maken op huurtoeslag en de gebreken aan de Onroerende Zaak, van Woonhotel Rotterdam niet verlangd kon worden dat zij haar (financiële) verplichtingen uit hoofde van de concessieovereenkomst onverkort nakomt.
Tegen die achtergrond en nu partijen in de concessieovereenkomst uitdrukkelijk de haalbaarheid van het concept tot uitgangspunt hebben genomen en in het in de concessieovereenkomst genoemde Bedrijfsplan, dat blijkens de concessieovereenkomst onderdeel uitmaakt van die overeenkomst, is vermeld dat ‘de praktijk uiteindelijk zal aantonen (proefondervindelijk) of er voldoende commerciële markt in potentie is, of deze te bereiken valt en met welke (prijs)proposities’ (pagina 10 Bedrijfsplan), is voorshands voldoende aannemelijk dat de door Woonhotel Rotterdam in haar brief van 8 november 2013 (zie 2.4) opgesomde geschilpunten vallen onder de geschillenregeling als bedoeld in art. 36 van de concessieovereenkomst.
4.3.
De enkele omstandigheid dat Woonhotel Rotterdam eerst nadat rechtsmaatregelen door de VOF waren aangezegd, formeel heeft verzocht tot het instellen van een vertrouwenscommissie doet aan het voorgaande niet af. Blijkens de overgelegde correspondentie waren de door Woonhotel Rotterdam gestelde geschilpunten al geruime tijd onderwerp van gesprek tussen partijen en zoals reeds overwogen is het instellen van een vertrouwenscommissie op grond van art. 36.2 concessieovereenkomst eerst dan aan de orde wanneer een oplossing in der minne niet mogelijk is. Kennelijk heeft Woonhotel Rotterdam op grond van de aanzegging van de rechtsmaatregelen door de VOF geconcludeerd dat een oplossing in der minne niet mogelijk was.
4.4.
Op de grond van het voorgaande acht de voorzieningenrechter de vordering de VOF te veroordelen om uitvoering te geven aan hoofdstuk 9 van de concessieovereenkomst door de geschillen tussen partijen voor te leggen aan een vertrouwenscommissie en aldus over te gaan tot benoemd van een lid van die commissie, toewijsbaar. De mede gevorderde dwangsom zal worden gematigd en gemaximeerd.
4.5.
De vordering de VOF te veroordelen tot het benoemen van een deskundige op grond van art. 9.2 van de Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Winkelruimte acht de voorzieningenrechter op dit moment voorbarig en derhalve niet toewijsbaar. De hoogte van de concessievergoeding is namelijk één van de door Woonhotel Rotterdam genoemde geschilpunten waarop de vertrouwenscommissie zal moeten adviseren.
Proceskosten
4.6.
In het kader van een proceskostenveroordeling ziet de voorzieningenrechter aanleiding Woonhotel Rotterdam te veroordelen tot betaling van de griffierechten aan de zijde van de VOF. De onderhavige vorderingen hadden immers ook in reconventie in de onder 2.5 genoemde procedure worden gevorderd. Aldus heeft Woonhotel Rotterdam nodeloos kosten in de vorm van griffierechten aan de zijde van de VOF veroorzaakt. Voor het overige ziet de voorzieningenrechter aanleiding, evenals in de onder 2.5 genoemde procedure, de proceskosten tussen partijen te compenseren.
5.De beslissing
De voorzieningenrechter,
5.1.
veroordeelt de VOF om binnen drie weken na betekening van dit vonnis uitvoering te geven aan hoofdstuk 9 van de concessieovereenkomst door de bestaande geschillen tussen partijen inzake de uitvoering van de concessieovereenkomst voor te leggen aan een daartoe te benoemen vertrouwenscommissie en aldus over te gaan tot benoeming van een lid van die commissie, zulks op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 5.000,-- per dag, met een maximum van € 100.000,--,
5.2.
veroordeelt Woonhotel Rotterdam in de proceskosten voor wat betreft de griffierechten aan de zijde van de VOF, begroot op € 589,--, en compenseert de proceskosten voor het overige,
5.3.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
5.4.
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.F.L. Geerdes en in het openbaar uitgesproken op 6 januari 2014, in tegenwoordigheid van mr. L.A. Bosch, griffier. 2083/676