Uitspraak
Rechtbank Rotterdam
Team Bestuursrecht 3
zaaknummer: ROT 13/3582
uitspraak van de meervoudige kamer van 13 maart 2014 in de zaak tussen
[eiser], eiser,
gemachtigde: mr. C. Billen,
en
het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Krimpen aan den IJssel, verweerder.
Procesverloop
Bij besluit van 14 augustus 2012 (het primaire besluit), medegedeeld bij brief van
21 augustus 2012, heeft verweerder eiser een tegemoetkoming in planschade van € 1.100,- (exclusief wettelijke rente) toegekend.
Bij besluit van 18 april 2013 (het bestreden besluit) heeft verweerder het bezwaar van eiser gegrond verklaard en het primaire besluit herroepen. Verweerder heeft daarbij de tegemoetkoming in planschade aan eiser verhoogd en vastgesteld op € 5.600 (exclusief wettelijke rente) en een vergoeding toegekend van de redelijkerwijs gemaakte kosten van deskundige bijstand in verband met het aanvragen van de planschadevergoeding ten bedrage van € 437,-.
Eiser heeft tegen het bestreden besluit beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Eiser heeft bij brief van 10 oktober 2013 nadere stukken ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 24 oktober 2013. Eiser is verschenen, vergezeld door zijn echtgenote. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door A.P.F. Jansen, werkzaam bij de gemeente Krimpen aan den IJssel, en mr. I.M.A.M. de Looij, werkzaam bij de Stichting adviesbureau onroerende zaken (SAOZ).
Overwegingen
1.
Ingevolge artikel 6.1, eerste lid, van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) kennen burgemeester en wethouders degene die in de vorm van een inkomensderving of een vermindering van de waarde van een onroerende zaak schade lijdt of zal lijden als gevolg van een in het tweede lid genoemde oorzaak, op aanvraag een tegemoetkoming toe, voor zover de schade redelijkerwijs niet voor rekening van de aanvrager behoort te blijven en voor zover de tegemoetkoming niet voldoende anderszins is verzekerd.
Ingevolge artikel 6.2, eerste lid, van de Wro blijft binnen het normale maatschappelijke risico vallende schade voor rekening van de aanvrager.
Ingevolge het tweede lid, aanhef en onder b, voor zover thans van belang, blijft van schade in de vorm van een vermindering van de waarde van een onroerende zaak in ieder geval voor rekening van de aanvrager: een gedeelte gelijk aan twee procent van de waarde van de onroerende zaak onmiddellijk voor het ontstaan van de schade.
2.
Voor de beoordeling van een aanvraag om een tegemoetkoming in planschade dient te worden onderzocht of de aanvrager als gevolg van de desbetreffende wijziging van het planologische regime in een nadeliger positie is komen te verkeren en ten gevolge daarvan schade lijdt of zal lijden. Hiertoe dient de desbetreffende wijziging, waarvan gesteld wordt dat deze planschade heeft veroorzaakt, te worden vergeleken met het oude planologische regime. Daarbij is niet de feitelijke situatie van belang, maar hetgeen maximaal op grond van het oude planologische regime kon worden gerealiseerd, ongeacht of verwezenlijking heeft plaatsgevonden. Slechts ingeval realisering van de maximale mogelijkheden met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid kan worden uitgesloten, kan aanleiding bestaan om van dit uitgangspunt af te wijken.
3.
Eiser, eigenaar van de onroerende zaken gelegen aan de [perceel 1] (vrijstaande woning) en [perceel 2] (bouwkavel voor een vrijstaande woning) te Krimpen aan den IJssel (objecten), heeft bij aanvraagformulier van 18 juli 2011 een aanvraag tot tegemoetkoming in de schade ingediend, verband houdende met de wijziging van de planologische situatie ten behoeve van de realisering van een school aan [adres] te Krimpen aan den IJssel. Verweerder heeft adviesbureau Gloudemans (hierna: Gloudemans) gevraagd om advies uit te brengen.
4.
Gloudemans heeft op 15 juni 2012 een rapport uitgebracht. Daarbij is het (oude) bestemmingsplan “Kortland” vergeleken met het bestemmingsplan “Kerkdreef 1”. In het rapport is gesteld dat ingevolge het bestemmingsplan “Kortland” op de locatie aan de Kerkdreef één hoofdgebouw mocht worden opgericht. De voorschriften onder het bestemmingsplan “Kortland” schrijven voor dat het hoofdgebouw op 5 m afstand uit de achterste perceelsgrens geplaatst moet worden. Uitgaande van de ligging van de voorgevelrooilijn aan de Burgemeester Aalberslaan betekent dit dat de achterste perceelsgrens gevormd wordt door de oostelijke perceelsgrens met de Kerkdreef en dat dit niet de perceelsgrens betreft met het perceel van eiser. Omdat de voorschriften niet spreken over een in acht te nemen afstand tot een zijdelingse perceelsgrens zou in beginsel het hoofdgebouw tot in de grens met eisers perceel geplaatst mogen worden. In beginsel, omdat Gloudemans betekenis toekent aan de gevestigde erfdienstbaarheid van niet bouwen evenwijdig aan en op een afstand van 4 m uit de gemeenschappelijke kadastrale grens. Bepalingen van privaatrechtelijke aard kunnen aan de realisering van een bouwwerk in de weg staan.
Uit de (oude) voorschriften volgt voorts dat de bestaande diepte van het hoofdgebouw niet mocht worden vergroot. Het hoofdgebouw mag daarbij een goothoogte bereiken van 6 m waarboven een kapconstructie mogelijk was, waarbij de bebouwing een totale bouwhoogte mocht bereiken van 11 m. Het was daarbij niet uitgesloten dat de kapconstructie evenwijdig aan de Burgemeester Aalberslaan mocht worden geprojecteerd, waardoor bezien vanaf het perceel van eiser zicht mogelijk was op een kopgevel die een hoogte mocht bereiken van 11 m. Gloudemans is van mening dat het zicht vanaf het perceel van eiser in zuidelijke richting ernstig zou worden verstoord door het op te richten hoofdgebouw. Dit te realiseren hoofdgebouw zou een forse schaduwwerking met zich brengen op eisers perceel.
Het nieuwe bestemmingsplan “Kerkdreef 1” maakt het mogelijk een hoofdgebouw op te richten dat een goothoogte bereikt van 6 m en een nokhoogte van 11 m. Deze maatvoering is gelijk aan hetgeen reeds mogelijk was op basis van het bestemmingsplan “Kortland”. Het nieuwe bestemmingsplan brengt aldus geen verslechtering met zich op dit onderdeel. Het nieuwe bestemmingsplan geeft een beperking aan de maximaal te bebouwen oppervlakte aan gebouwen, namelijk 2000 m2. Het bestemmingsplan “Kortland” kende hierin geen beperking, doch wel ten aanzien van de diepte van het te bebouwen hoofdgebouw. Deze beperking kent het nieuwe bestemmingsplan weer niet. Dit zou impliceren dat de bebouwing overeenkomstig het nieuwe bestemmingsplan over een grotere breedte langs de perceelsgrens geplaatst mag worden. Gloudemans is echter van mening dat de bestaande footprint van de bebouwing onder het bestemmingsplan “Kortland” dermate groot en bepalend was voor het woongenot, dat deze verruiming in het nieuwe bestemmingsplan niet zal leiden tot een verdergaande aantasting van het woongenot. Gloudemans is van mening dat het bestemmingsplan “Kerkdreef 1” voor wat betreft de bebouwingsmogelijkheden op het perceel ten zuiden van eiser geen planologisch nadeliger situatie met zich brengt.
Ter zake van het gebruik heeft Gloudemans gesteld dat het bestemmingsplan “Kortland” voorschrijft dat de gronden bestemd tot “Woongebied” gebruikt mochten worden voor woningen en dat de gronden met de subbestemming “b” mede gebruikt mochten worden voor een bedrijfsmatige functie. De bouw van nieuwe woningen was niet mogelijk omdat deze binnen de geluidscontour van 55 dB(A) van het bedrijfsterrein IJsseldijk zouden vallen. Ter plaatse was bedrijvigheid toegestaan die vermeld stond in de categorieën 1 en 2 van de Staat van Inrichtingen. Het bestemmingsplan “Kortland” schreef voor dat het bedrijfsdeel op de begane grond moest plaatsvinden. Dit neemt niet weg dat kantoren gerelateerd aan de bedrijfsfunctie op de verdiepingen gelegen mochten zijn. De invloed op het woongenot in en rondom de objecten van eiser beperkte zich tot enige geluidhinder inherent aan de bedrijfsmatige functie. Denk hierbij aan overlast als gevolg van de verkeersbewegingen van en naar de bedrijfsfunctie. Zo waren bijvoorbeeld een papierwarenindustrie, confectiekledingindustrie en bepaalde drukkerijen toegestaan. De invloed hiervan op het woongenot zou beperkt zijn doch wel merkbaar. Voorts was inkijk mogelijk vanuit de op de verdiepingen gelegen kantoorruimten op het perceel van eiser.
Het bestemmingsplan “Kerkdreef 1” staat een onderwijsinstelling toe met hieraan ondergeschikt een kinderdagverblijf en depotruimte dan wel een werkplaats voor een museum. Deze functie brengt met zich dat er veel personen verblijven in het op het perceel op te richten hoofdgebouw. Gloudemans is van mening dat het intensievere gebruik van het op te richten hoofdgebouw door meerdere personen een verdergaande aantasting van het woongenot met zich zal brengen in de vorm van een aantasting van de privacy alsmede overlast in de vorm van geluid. Het gebruik van de locatie voor een school brengt ook met zich dat gedurende de dag kinderen van en naar school gaan en buiten verblijven op de speelplaats. Een dergelijke vorm van geluidsoverlast was onder het bestemmingsplan “Kortland” niet te verwachten. De intensivering van het gebruik van de locatie zal leiden tot een verdergaande aantasting van het woongenot. De inbreuk op het woongenot kan daarbij als licht worden aangemerkt. Van voorzienbaarheid acht Gloudemans geen sprake.
Voor wat betreft het [perceel 1] zal de beperkte inbreuk op het woongenot als gevolg van het schoolgebouw, aldus Gloudemans, niet leiden tot een waardedaling van dit object. Er kan tussen de woning en het schoolgebouw op kavel[perceel 2]een woning gebouwd worden. In dit kader is van belang dat op 17 april 2009 aan eiser een bouwvergunning is verleend voor het oprichten van een nieuwe (vervangende) woning aan de [perceel 2].
Bij de waardering van het object [perceel 2] heeft de taxateur rekening gehouden met de omstandigheid dat de locatie per peildatum 17 februari 2011 aangemerkt moet worden als een bouwkavel. Dat eiser per peildatum een vergunning had voor de bouw van een woning doet hier voor wat betreft de waardering niet aan af. Bij het bepalen van de waarde van de bouwkavel is rekening gehouden met eventuele extra bijkomende kosten en is uitgegaan van een bouwkavel ter grootte van 550 m2. De waarde van de bouwkavel wordt op 17 februari 2011 overeenkomstig het bestemmingsplan “Kortland” getaxeerd op € 220.000,- en overeenkomstig het bestemmingsplan “Kerkdreef 1” gewaardeerd op € 214.500,-. Sprake is dus van een nadelig saldo van € 5.500,-. Nu het maatschappelijk risico volgens Gloudemans 2% van de waarde van de bouwkavel vóór de gewraakte planologische mutatie omvat, zijnde € 220.000,-, brengt dit met zich dat er een bedrag ter tegemoetkoming resteert van
€ 1.100,-. Verweerder heeft het advies van Gloudemans aan het primaire besluit ten grondslag gelegd en aan eiser een tegemoetkoming in planschade van € 1.100,- toegekend.
5.
In bezwaar heeft eiser, onder verwijzing naar het rapport van taxatie- & adviesbureau Minderhoud (hierna: Minderhoud) van 19 juli 2012, het bij het primaire besluit vastgestelde bedrag aan tegemoetkoming betwist.
Minderhoud is van mening dat de planologische vergelijking en de technische planologische bouwmogelijkheden, zoals uiteengezet in het rapport van Gloudemans, correct zijn weergegeven. Minderhoud is het echter niet eens met de hoogte van de tegemoetkoming. Terecht is geconstateerd dat het gebruik intensiever is en er sprake is van een aantasting van het woongenot in de vorm van aantasting privacy en geluidsoverlast. Nu het schoolgebouw slechts op enkele meters van de erfgrens is gebouwd en op 10 meter afstand van de gevel van de nieuw te bouwen woning, taxeert Minderhoud de planschade aanzienlijk hoger dan in het rapport van Gloudemans is berekend. Omdat door het speelterrein dicht bij de woning [perceel 2]de geluidnorm voor die woning wel eens fors zou kunnen overschrijden is Minderhoud het niet eens met de kwalificatie van Gloudemans, dat er slechts sprake is van een lichte inbreuk op het woongenot.
Naar de mening van Minderhoud is de invloed van de wijziging van de bestemming woongebied naar maatschappelijke doeleinden zoals onderwijsinstellingen aanzienlijk groter dan de door Gloudemans getaxeerde € 5.500,-. In de nieuwe situatie is het perceel, afgezien van de huidige economische situatie, zeer moeilijk te verkopen en alleen tegen een ongunstige prijs. Gelet op de mate van de nadelige planologische situatie is er sprake van een middelzware tot zware planschade, die door Minderhoud wordt geschat op circa 15% van de waarde van het perceel, zijnde € 32.000,-. Na aftrek van het normaal maatschappelijk risico van 2% resteert een bedrag van € 27.400,-.
6.
Verweerder heeft in het kader van de bezwaarschriftenprocedure de SAOZ om advies gevraagd. De SAOZ heeft in januari 2013 een rapport uitgebracht. Evenals Gloudemans komt ook de SAOZ tot de conclusie dat ter zake van de bouwmogelijkheden eiser geen planologisch nadeel ondervindt.
Wat betreft het gebruik is ook de SAOZ van mening dat de planwijziging nadelig voor eiser is. Van de voorheen toegestane bedrijfsfunctie kon eiser ondanks de beperking tot milieucategorie 1 en 2 en de in acht te nemen technische milieunormen toch de nodige hinder ondervinden. Het toelaten van een onderwijsinstelling en kinderopvang levert echter ook de nodige hinder op, die meer gepaard gaat met piekmomenten. Daar komt bij dat deze activiteiten thans ook op de verdiepingen zijn toegestaan, hetgeen met name voor de privacy van eiser als nadelig is te beschouwen.
De SAOZ is van mening dat de planologische inbreuk zwaarder is dan waar Gloudemans van uit is gegaan. Dit komt omdat Gloudemans er ten onrechte van uit is gegaan dat onder het oude bestemmingsplan gebruik van de verdieping(en) van de hoofdbebouwing voor kantoorruimte was toegestaan. Daardoor is de impact van de planwijziging op vooral de privacy van eiser groter dan door Gloudemans is aangehouden.
De SAOZ is met Gloudemans van mening dat de nadelige gevolgen van het gewijzigde planologisch regime zich in het concrete geval niet manifesteren voor het bestaande pand [perceel 1], doch alleen voor het bouwperceel [perceel 2]. [perceel 1]wordt namelijk al dermate beïnvloed en afgeschermd door de bouwmogelijkheden van [perceel 2], dat de nadelen van de planmutatie zich hier niet reëel zullen laten gevoelen.
Het [perceel 2] taxeert de SAOZ per peildatum op € 220.000,-. Zij volgt hierbij de taxatieopbouw van Gloudemans en niet die van eiser zelf, omdat de werkzaamheden voor het technisch bouwrijp maken van de gronden meer omvatten dan eiser zelf aanhoudt. De SAOZ taxeert de waarde van het object op basis van het nieuwe planologische regime op
€ 210.000,-. Die waarde is dus per peildatum gedaald met een bedrag van € 10.000,-. De SAOZ acht de inbreuk zeker niet zo zwaar als eiser en zijn taxateur Minderhoud aanvoeren. Een schade van 14% komt alleen voor bij een planologische inbreuk die als bovenmatig zwaar zou moeten worden aangemerkt, hetgeen blijkens de jurisprudentie slechts bij hoge uitzondering het geval is. De onderhavige inbreuk is hier zonder meer duidelijk merkbaar, doch zeker niet als erg zwaar, laat staan bovenmatig te kwalificeren. Nu de schade een bedrag beloopt van € 10.000,- resteert na aftrek van € 4.400,- van het vastgestelde bedrag wegens normaal maatschappelijk risico, een tegemoetkoming van € 5.600,-.
7.
Bij het bestreden besluit heeft verweerder het advies van de SAOZ overgenomen en aan eiser een tegemoetkoming in planschade toegekend van € 5.600,-.
8.
In beroep heeft eiser aangevoerd dat het rapport van de SAOZ zodanig onzorgvuldig tot stand is gekomen dat verweerder dit niet aan het bestreden besluit ten grondslag heeft mogen leggen. Eiser verwijst hierbij naar de contra-expertise van Langhout & Wiarda (L&W) van 25 mei 2013.
L&W onderschrijft in haar rapport in grote lijnen de conclusie van de SAOZ, dat er qua bebouwingsmogelijkheden geen planologisch nadeel is opgetreden. Met betrekking tot de gebruiksmogelijkheden meent L&W dat een bestemming “maatschappelijk-onderwijs” planologisch een wezenlijke grotere impact op het woongenot heeft dan de voorafgaande bestemming “woongebied”. Er is sprake van een grote verkeersaantrekkende werking met de daaraan inherente parkeer- en geluidsoverlast. Voorts zij gewezen op de aanwezigheid van een schoolplein vrijwel onmiddellijk grenzend aan het perceel van eiser. De SAOZ gooit beide schadefactoren op één hoop en stelt dat dergelijke overlast gepaard gaat met piekmomenten. Deze opvatting is niet juist. Van ’s morgens vroeg tot ’s avonds laat, maar ook in het weekeinde, kunnen kinderen aanwezig zijn. Voorts is er sprake van een forse aantasting van de privacy. Thans kan vanuit 3 bouwlagen de privacy worden aangetast. Volgens L&W is de situeringswaarde van de eigendommen van eiser wezenlijk verslechterd.
Daarnaast geeft L&W aan dat de planologische verslechtering is opgetreden voor zowel het [perceel 1] als [perceel 2]. Wat betreft [perceel 2]komt de waarde die de SAOZ aan het perceel toekent voorafgaand aan de planologische wijziging L&W niet als onjuist voor. Als gevolg van de planologische wijziging is aantasting van de privacy fors toegenomen. Voorts is sprake van een wezenlijke toename van geluidsoverlast als gevolg van kinderen op het schoolplein. L&W komt daarbij aan een schadebedrag van € 20.000,-.
De afstand van de perceelsgrens van[perceel 1] tot de bestemming “maatschappelijk-onderwijs” bedraagt circa 22 meter. Naar de mening van W&L neemt de op het tussenliggende perceel nog op te richten woning de toename van de aantasting van de privacy niet geheel weg. Voorts bevindt de woning zich binnen de invloedssfeer van het schoolplein. Er treedt een wezenlijke toename van geluidsoverlast op als gevolg van kinderen op het schoolplein. De waarde van de woning van eiser onmiddellijk voorafgaand aan het nieuwe bestemmingsplan bedraagt circa € 410.000,- Na de peildatum € 395.000,-. De schade bedraagt dus € 15.000,-.
Hierdoor komt L&W tot de volgende schadevaststelling:
[perceel 2] schade 20.000 - 4.400= € 15.600
[perceel 1]: schade 15.000 - 8.200= € 6.800
De tegemoetkoming in schade dient, aldus L&W, dan ook in totaal € 22.400 te bedragen.
Eiser zelf heeft in zijn aanvullend schrijven van 10 oktober 2013 – kort samengevat – aangegeven dat de wijziging van de bestemming “Woongebied” naar “Maatschappelijk gebied” tot gevolg heeft dat er flink veel geluidsoverlast zal ontstaan, zeker niet alleen door geluidspieken. Geluidsoverlast zal ontstaan verspreid over de hele dag. Daarnaast kunnen in het weekeinde ook kinderen op het schoolplein vertoeven. Voorts heeft de komst van de school de plannen van eiser doorkruist. Hij wilde [perceel 1] verkopen en een nieuwe woning op [perceel 2] plaatsen om daar te gaan wonen. Als gevolg van de komst van de school waren er niet veel mensen meer geïnteresseerd in de woning op [perceel 1]. Dit betekent dat het maar zeer de vraag is of de woning op [perceel 2] er wel komt. Eiser heeft verder berekend dat de waarde van de kavel [perceel 2] veel hoger ligt dan waar alle deskundigen van uit zijn gegaan en komt zelf op een waarde van € 295.525,-.
9.
De rechtbank overweegt allereerst dat artikel 6.1, eerste lid, van de Wro, anders dan artikel 49 van Pro de WRO geen betrekking heeft op een vergoeding van schade, maar op een tegemoetkoming in de schade. Voorts geldt dat alleen die schade wordt vergoed die uitkomt boven de financiële nadelen die behoren tot het maatschappelijke risico dat elke burger behoort te dragen. Het normale maatschappelijke risico moet worden betrokken bij het bepalen van de hoogte van de tegemoetkoming van de schade.
10.
Vervolgens stelt de rechtbank op basis van de bovengenoemde vier deskundigenadviezen vast, dat er sprake is van een planologisch nadeliger positie waaruit op de voet van artikel 6.1 van de Wro voor tegemoetkoming vatbare schade in de vorm van waardevermindering voortvloeit. In haar uitspraak van 5 september 2012 (ECLI:NL:RVS:2012: BX6492) heeft de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (de Afdeling) overwogen dat de vraag of de door een belanghebbende gestelde planschade binnen het normale maatschappelijke risico valt als bedoeld in het eerste lid van artikel 6.2 van de Wro, moet worden beantwoord met inachtneming van alle van belang zijnde omstandigheden van het geval. Van belang is onder meer of de planologische ontwikkeling als een normale maatschappelijke ontwikkeling kan worden beschouwd waarmee de benadeelde rekening had kunnen houden in die zin dat de ontwikkeling in de lijn der verwachtingen lag, ook al bestond geen concreet zicht op de omvang waarin, de plaats waar en het moment waarop de ontwikkeling zich zou voordoen. In dit verband komt betekenis toe aan de mate waarin de ontwikkeling naar haar aard en omvang binnen de ruimtelijke structuur van de omgeving en het gevoerde planologische beleid past. Omstandigheden die verder van belang kunnen zijn, zijn de afstand van de locatie waar de ontwikkeling heeft plaatsgevonden tot de onroerende zaak van de aanvrager en de aard en de omvang van het door de ontwikkeling veroorzaakte nadeel.
11.
Zowel L&W als de SAOZ hebben in hun rapportages aangegeven dat de onderhavige planologische ontwikkeling, alle omstandigheden in aanmerking genomen, niet in de lijn der verwachtingen lag. Hoewel summier gemotiveerd heeft verweerder, met het overnemen van het advies van de SAOZ, naar het oordeel van de rechtbank een afdoende motivering gegeven voor de vaststelling dat de schade niet in die zin tot het maatschappelijk risico van eiser behoort dat deze krachtens artikel 6.2, eerste lid, van de Wro geheel voor zijn rekening behoort te blijven.
12.
Ter zake van eisers aanvraag hebben vier deskundigen zich een oordeel gevormd omtrent de hoogte van de tegemoetkoming in planschade. Uit de rapportages kan op grond van de planologische vergelijking worden geconcludeerd dat voor wat betreft de bebouwingsmogelijkheden op het perceel ten zuiden van de objecten van eiser er geen sprake is van een planologische nadeliger situatie. Voorts heeft de rechtbank geconstateerd dat de deskundigen het er over eens zijn dat de intensivering van het gebruik als gevolg van het bestemmingsplan Kerkdreef 1 ten opzichte van het bestemmingsplan Kortland op de locatie [perceel 2] zal leiden tot een aantasting van het woongenot.
13.
In beroep heeft L&W namens eiser, in afwijking van de drie andere deskundigen, zich op het standpunt gesteld dat de nadelige gevolgen van de gewijzigde planologie zich in het concrete geval tevens manifesteren voor het object [perceel 1].
13.1
De rechtbank overweegt in dit verband dat de deskundigen Gloudemans, Minderhoud en SAOZ het er over eens zijn dat de nadelige gevolgen van de bestemmingswijziging zich niet manifesteren voor het pand [perceel 1]. Dit pand wordt namelijk dermate beïnvloed en afgeschermd door de bouwmogelijkheden van [perceel 2] dat de nadelen van de planmutatie, met name de privacy, zich hier niet reëel zullen laten gevoelen. Dat de afschermende werking vooralsnog niet is gerealiseerd, is een keuze van eiser en kan daar niet aan afdoen. Gelet op de ruime afstand van ongeveer 45 meter is er als gevolg van het schoolgebouw sprake van een slechts zeer beperkte inbreuk op het woongenot voor het object [perceel 1]. Wat betreft het aspect geluid is geconcludeerd dat eiser bij het object IJssel 308 reeds geconfronteerd wordt met veel vrachtverkeer vanuit het industrieterrein. Voorts is, mede gelet op de voormalige bedrijfsbestemming op basis waarvan eveneens (geluid)hinder kon ontstaan, door Gloudemans en de SAOZ vastgesteld dat er ten aanzien van het object[perceel 1] slechts sprake is van een zodanig beperkte toename van geluidsoverlast (kinderen en verkeer), dat die niet tot planschade leidt. De rechtbank ziet in dit verband in de stellingname van L&W in haar advies geen aanleiding voor het oordeel dat verweerder in dit verband de adviezen van Gloudemans en de SAOZ niet aan het bestreden besluit ten grondslag heeft mogen leggen.
14.
Ter zake van het object [perceel 2] hebben alle deskundigen in het kader van de planologische vergelijking vastgesteld dat de intensivering van het gebruik ter plaatse zal leiden tot een aantasting van het woongenot, waardoor er een zodanige planologische verslechtering is opgetreden dat die (in beginsel) op de voet van artikel 6.1 van de Wro tot een tegemoetkoming van planschade kan leiden.
15.
In dat kader hebben de deskundigen (van) Gloudemans, de SAOZ en L&W de waarde van het object [perceel 2] op de peildatum van 17 februari 2011 eensluidend op
€ 220.000 getaxeerd. De rechtbank ziet in al hetgeen eiser zelf in dit kader, in afwijking van het advies van zijn eigen deskundigen, heeft aangevoerd geen aanleiding de deskundigen hierin niet te volgen.
16.
Ten aanzien van de hoogte van de planschade overweegt de rechtbank dat ingevolge artikel 6.2, tweede lid, van de Wro een deel van de schade bestaande uit 2% van de waarde van de onroerende zaak onmiddellijk voor het ontstaan van schade in ieder geval voor rekening van de aanvrager blijft. Daarom komt gelet op de door de SAOZ vastgestelde waarde van het object [perceel 2] per peildatum ingevolge artikel 6.2 van de Wro een bedrag gelijk aan 2% van deze waarde, zijnde een bedrag van € 4.400,-, wegens normaal maatschappelijk risico niet voor vergoeding in aanmerking.
17.
De rechtbank stelt vervolgens vast dat de SAOZ bij de vaststelling van de hoogte van de schadevergoeding in haar advies heeft aangegeven eiser en zijn adviseur Minderhoud niet te volgen in hun oordeel dat er sprake is van een forse schade van rond de 14%. Met de SAOZ is de rechtbank van oordeel dat een dergelijke forse schade alleen aan de orde kan zijn bij een planologische inbreuk die als bovenmatig zou moeten worden aangemerkt, hetgeen bij hoge uitzondering het geval is. Nu de inbreuk zonder meer duidelijk merkbaar is maar naar het oordeel van de rechtbank zeker niet als bovenmatig is te kwalificeren, heeft de SAOZ in die zin terecht in haar advies het door Minderhoud vastgestelde schadebedrag niet overgenomen.
18.
De SAOZ komt na haar taxatie zelf uit op een schadebedrag van € 10.000,-. Uitgaande van een indeling van de planschade in verschillende (sub)categorieën, komt zij daarmee op een percentage van circa 4,5%, hetgeen neerkomt op een lage klassering in de bandbreedte van de middelzware planschade, die veelal rond de 5 – 7% ligt. In dit kader overweegt de rechtbank dat de SAOZ in haar advies rekening heeft gehouden met precies dezelfde nadeelfactoren als de contra-expertise van L&W. Deze laatste heeft daarbij aangegeven dat wat betreft de gebruiksmogelijkheden een bestemming “maatschappelijk-onderwijs” planologisch een (wezenlijk) grotere impact heeft op het woongenot dan de bestemming “woongebied”. Als gevolg van de planologische wijziging is er bovendien sprake van een fors toegenomen aantasting van de privacy vanuit drie bouwlagen met verblijfsruimten, waar voorheen de privacy slechts uit één bouwlaag kon ontstaan (gebruik van de tweede bouwlaag voor verblijfsruimten was immers niet mogelijk). Voorts grenst het schoolplein vrijwel aan het perceel[perceel 2] en treedt, omdat de bouwkavel binnen de invloedssfeer van de ontsluiting ligt, ook door de toegenomen verkeersaantrekkende werking en de daaraan inherente parkeer- en geluidsoverlast eveneens planologisch nadeel op. Verder is er sprake van een wezenlijke toename van geluidsoverlast als gevolg van kinderen op het schoolplein en geldt dat als gevolg van de planologische maatregelen die het schadeveroorzakende regime biedt, de situeringswaarde wezenlijk is verslechterd. L&W komt daarbij uit op een schadebedrag van € 20.000, hetgeen neerkomt op een middelzware tot zware planschade (9 %).
19.
Hoewel verweerder in beginsel mag uitgaan van de expertise van de SAOZ, is verweerder er naar het oordeel van de rechtbank niet in geslaagd een heldere en plausibele verklaring te geven voor het opmerkelijke verschil in de door de SAOZ en L&W vastgestelde planschadebedragen. Voorts kan niet gezegd worden dat de door L&W uitgebrachte rapportage onjuistheden bevat dan wel dat in dit verband de conclusie ter zake van het object [perceel 2], dat het planologische nadeel fors meer is dan matig, inhoudelijk niet concludent zou zijn. Op basis van hetgeen hiervoor onder randnummer 18 is overwogen acht de rechtbank voldoende grond aanwezig voor het oordeel dat verweerder de aan eiser toegekende tegemoetkoming in de planschade op een te laag bedrag heeft vastgesteld. De rechtbank zal in die zin het advies van L&W volgen. In dat oordeel ligt besloten dat de rechtbank zich ten aanzien van de ten behoeve van het object[perceel 2] vastgestelde tegemoetkoming in de planschade niet kan vinden in het advies van de SAOZ, dat verweerder aan het bestreden besluit ten grondslag heeft gelegd.
20.
Om deze redenen zal het beroep van eiser gegrond worden verklaard. Het bestreden besluit zal wegens strijd met artikel 7:12, eerste lid, van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) worden vernietigd.
Gelet op de beschikbare adviezen en mede in aanmerking genomen de duur en het verloop van de procedure, acht de rechtbank het aangewezen om het geschil finaal te beslechten en met toepassing van artikel 8:72, derde lid, aanhef en onder b, van de Awb zelf in de zaak te voorzien en het primaire besluit te herroepen. De rechtbank zal bepalen dat deze uitspraak in de plaats treedt van het primaire- en het vernietigde besluit.
21.
Het advies van L&W ten aanzien van het object [perceel 2] geeft de rechtbank aanleiding om ten aanzien van dit object de planschade als middelzwaar tot zwaar te beoordelen. Daarbij geldt dat de gevolgen van de schadefactoren geen reden geven om de planschade in de bovenkant van de range “zwaar” onder te brengen. De rechtbank zal het planschadebedrag ten behoeve van object[perceel 2] op grond van artikel 6.1 van de Wro daarom overeenkomstig het advies van L&W vaststellen op in totaal € 15.600,- (20.000 – 4.400), exclusief wettelijke rente, en een vergoeding toekennen van de redelijkerwijs gemaakte kosten van deskundige bijstand in verband met het aanvragen van de planschadevergoeding ten bedrage van € 437,-.
22.
Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt de rechtbank dat verweerder aan eiser het door hem betaalde griffierecht vergoedt.
23.
De rechtbank ziet eveneens aanleiding om verweerder te veroordelen in de kosten die eiser in verband met de behandeling van het beroep bij de rechtbank tot aan deze uitspraak redelijkerwijs heeft moeten maken. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 487,- (1 punt voor het indienen van het beroepschrift, met een waarde per punt van € 487,- en een wegingsfactor 1).
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond,
- vernietigt het bestreden besluit,
- verklaart het bezwaar tegen het primaire besluit gegrond,
- herroept het besluit van 14 augustus 2012 en bepaalt dat aan eiser ten laste van de gemeente Krimpen aan den IJssel een tegemoetkoming van planschade op grond van artikel 6.1 van de Wet ruimtelijke ordening, een bedrag van € 15.600,-, exclusief wettelijke rente wordt toegekend,
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van het vernietigde besluit,
- bepaalt dat verweerder aan eiser het betaalde griffierecht van € 160,- vergoedt,
- veroordeelt verweerder in de proceskosten tot een bedrag van € 487,- te betalen aan eiser en kent aan eiser een vergoeding toe van de redelijkerwijs gemaakte kosten van deskundige bijstand in verband met het aanvragen van de planschadevergoeding ten bedrage van € 437,-,
Deze uitspraak is gedaan door mr. E.R. Houweling, voorzitter, en mr. A. van ‘t Laar en
mr. A.G. van Malenstein, leden, in aanwezigheid van mr. A. Vermaat, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 13 maart 2014.
griffier voorzitter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State.