ECLI:NL:RBROT:2014:1607

Uitspraak

RECHTBANK ROTTERDAM

zaaknummer: 2066431 CV EXPL 13-23464

uitspraak: 28 februari 2014

vonnis van de kantonrechter, zittinghoudende te Rotterdam

in de zaak van

[eiseres],

wonende te [woonplaats],

eiseres,

gemachtigde: mr. F.C.P. Teeuw,

tegen

de stichting
[gedaagde],

tevens h.o.d.n. [gedaagde],

gevestigd te [vestigingsplaats],

gedaagde,

gemachtigde: mr. H.J. ter Meulen.

Partijen worden hierna aangeduid als [eiseres] en [gedaagde].

1.Het verloop van het proces

1.1

Het verloop van de procedure volgt uit de volgende processtukken, waarvan de kantonrechter heeft kennis genomen.

het exploot van dagvaarding van 1 mei 2013, met producties;
de conclusie van antwoord, met producties;
de conclusie van repliek;
de conclusie van dupliek, met producties.

1.2

De datum van deze uitspraak is door de kantonrechter nader bepaald op heden.

2.De vaststaande feiten

Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend, dan wel niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken, staat tussen partijen het volgende vast.

2.1

[eiseres] huurt met ingang van 16 augustus 2010 de zelfstandige woonruimte in het woongebouw [AA] aan de [adres] te [woonplaats].

2.2

Artikel 5.2 van de huurovereenkomst (hierna: het beding) luidt als volgt:

“In aanmerking nemende de volgende omstandigheden;

“a. Alle woningen in [AA] beschikken over een energieprestatie-certificaat met het label A zoals omschreven in het Besluit Energieprestatie Gebouwen (BEG)

b. Ten tijde van de datum van verhuur is in de Tweede respectievelijk Eerste Kamer, een wetsvoorstel in behandeling dat er op gericht is om de puntenwaardering te wijzigen met betrekking tot de verwarmingswijze en de warmte-isolatie van woningen (een en ander zoals opgenomen in het Woningwaarderingsstelsel deel uitmakende van het Besluit Huurprijzen Woonruimte (BHW)). Deze wijziging is erop gericht om de bestaande waarderingen te vervangen door het energieprestatie-certificaat zoals omschreven in het BEG. Dat heeft ten gevolge dat de puntenwaardering en de daarmee overeenkomende huurprijs cq. huurprijswijziging wordt gekoppeld aan de betreffende energielabels.

De bedoeling is om deze wijziging te doen ingaan met ingang van 1 maart 2011 maar de kans is aanwezig dat deze streefdatum niet wordt gehaald.

c. Indien betreffend wetsvoorstel definitief zal zijn geworden (“kracht van wet heeft verkregen”) heeft dit ten gevolge dat voor de woningen in [AA] een hogere huurprijs mag worden gevraagd omdat deze woningen voldoen aan het hoogste energieprestatie-certificaat, (label A) en zodoende een hogere puntenwaardering ontvangen.

d. Partijen spreken hierbij de intentie uit (en komen hiernavolgend overeen) om de huurprijs van de hierbij te verhuren woning, vast te stellen op basis van de maximaal redelijke huurprijs uitgaande van energielabel A zoals omschreven in voormeld wetsvoorstel. Omdat deze vaststelling eerst mogelijk is zodra betreffend wetsvoorstel, kracht van wet heeft verkregen, zullen partijen de huurprijs hiernavolgende als volgt vaststellen:

• Bij aangaan van de huurovereenkomst, conform de maximaal redelijke huurprijs uitgaande van het huidige Woningwaarderingsstelsel zoals van toepassing ten tijde van het sluiten van de huurovereenkomst;

• Met in achtneming van de maand volgend op de maand waarin het hiervoor vermelde wetsvoorstel “Woonwaardering en Energie” kracht van wet heeft gekregen, op basis van de maximaal redelijke huurprijs zoals die voortvloeit uit de betreffende wetswijziging, te weten met in achtneming van de puntenwaardering conform het in deze wijziging vermelde energieprestatie-certificaat.

Verklaren te zijn overeengekomen als volgt:

Al hetgeen hiervoor in de considerans is weergegeven wordt hierbij als herhaald en ingelast beschouwd. De hierin uitgesproken intentie wensen partijen in acht te nemen bij de uitwerking van de huurovereenkomst.

De huurprijs van de woning bedraagt met ingang van datum huurovereenkomst het navolgende bedrag:
€ 368,59. Deze huurprijs geldt van
16 augustus 2010 tot 1 maart 2011. Indien de wetgeving wordt uitgesteld zal over deze huurprijs per 1 juli van ieder jaar de jaarlijkse huurprijswijziging worden berekend m.i.v. 1 juli 2011.

Reeds nu komen partijen overeen om de huurprijs te doen vaststellen op basis van de maximaal redelijke huurprijs zoals deze voortvloeit uit de nieuwe (gewijzigde) puntenwaardering zoals opgenomen in het hiervoor besproken wetsvoorstel Woningwaardering en Energie, zulks met ingang van de maand volgend op de maand waarin betreffend wetsvoorstel kracht van wet heeft verkregen. Vervolgens zal over deze aldus gewijzigde huurprijs per 1 juli van ieder jaar de jaarlijkse huurprijswijziging worden berekend. Huurprijs II geldt vanaf 1 maart 2011 en bedraagt
€ 436,08.

[…]”

2.3

Op 1 juli 2011 is de wet Woningwaardering en Energie in werking getreden, welke wet heeft geleid tot invoering van het energielabel in het woningwaarderingsstelsel.

2.4

Bij brief van 20 januari 2012 heeft [eiseres] bezwaar gemaakt tegen de door [gedaagde] bij brief van 30 mei 2011 aangezegde huurverhoging per 1 augustus 2011.

3.De vordering

3.1

[eiseres] heeft bij dagvaarding gevorderd bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad,

- verkort weergegeven -:

primairte verklaren voor recht dat het beding nietig is en te bevestigen dat de aanvangshuurprijs van deze huurovereenkomst € 368,59 luidt;

subsidiairte verklaren voor recht dat het beding is vernietigd op grond van dwaling en dat de aanvangshuurprijs van deze huurovereenkomst € 368,59 luidt;

voorwaardelijk primair en subsidiair[gedaagde] te veroordelen tot betaling aan [eiseres] van een bedrag ad € 1.933,07, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de dag der dagvaarding danwel tot veroordeling van [gedaagde] tot terugbetaling van het teveel betaalde aan huur, zijnde het boven het maandelijkse bedrag van € 368,59 betaalde bedrag, en [eiseres] toe te staan het teveel betaalde aan huur te verrekenen met de huur;

[gedaagde] te veroordelen in de proceskosten.

3.2

Aan haar vordering legt [eiseres] -zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang- het volgende ten grondslag.

Mede gezien het gestelde in artikel 11 lid 5 UHW dient de huurprijs op de datum van ingang van de huurovereenkomst als aanvangshuurprijs aangemerkt te worden. Deze huurprijs dient in casu vastgesteld te worden op € 368,59. Het beding biedt geen aanknopingspunt dat als aanvangshuurprijs € 436,08 heeft te gelden en dat partijen voor de periode tot de maand volgend op de maand waarin het wetsvoorstel Woningwaardering en Energie kracht van wet heeft verkregen een korting op de huurprijs zijn overeengekomen.

Partijen hebben weliswaar de vrijheid om de huurprijs vast te stellen, maar deze contractsvrijheid wordt voor sociale woonruimte door de wet beperkt. Het beding dient dan ook te passen in het systeem van de wet, hetgeen niet het geval is. In het bijzonder omzeilt het beding de regeling van artikel 7:249 BW. Toetsing op grond van dit artikel zou immers leiden tot de uitkomst dat de huurprijs van € 368,59 redelijk is maar de huurder wordt de mogelijkheid ontnomen in het licht van de wet Woningwaardering en Energie de redelijkheid van de huurprijs van € 436,08 te laten toetsen. Daardoor is het beding in strijd met artikel 7:265 BW en daarmee nietig, nu het leidt tot doorbreking van de huurprijsbescherming van de huurder.

Dat [gedaagde] heeft willen anticiperen op toekomstige wetgeving maakt dit niet anders. Het uitgangspunt is immers dat een eenmaal overeengekomen (aanvangs)huurprijs en later overeengekomen of aangezegde verhogingen getoetst worden aan de op dat moment bestaande regelgeving. Binnen dit systeem past niet dat eerder een verhoging overeen-gekomen wordt waarvan de omvang nog niet vaststaat en waarvan nadien blijkt dat deze ligt boven de maximale verhoging die jaarlijks gevraagd mag worden door [gedaagde]. [gedaagde] wil als het ware terugwerkende kracht toekennen aan een wet die per 1 juli 2011 in werking is getreden. Dit is in strijd met de rechtszekerheid.

Subsidiair: Het is aannemelijk dat [eiseres] heeft gedwaald met betrekking tot de aanvangshuurprijs nu zij van een bedrag van € 368,59 per maand uitging en niet van een aanvangshuurprijs ad € 436,08. Gelet op de door [gedaagde] verstrekte informatie had [eiseres] niet hoeven te verwachten dat de aanvangshuurprijs via de achterdeur € 436,08 zou luiden en dat de in rekening gebrachte huur een huurverhogingsclausule betrof in plaats van een huurprijsbeding.

Voorwaardelijk primair en subsidiair: Vernietiging van het beding leidt er toe dat de rechtsgrond aan de verhoging vervalt, evenals aan de op grond van deze verhoging gebaseerde periodieke verhogingen. Het onder protest teveel aan huur betaalde wordt teruggevorderd.

4.Het verweer

[gedaagde] heeft de vordering betwist en heeft daartoe het volgende -zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang- aangevoerd.

Zij verwijst primair naar het onherroepelijk geworden vonnis van de kantonrechter in deze rechtbank van 7 december 2012 in de gelijksoortige zaak [B] cs/[gedaagde] (zaaknummer 1326918 CV EXPL 12-12163, LJN: BY6354), waarmee [gedaagde] zich kan verenigen. Gelet op de uitspraak in die zaak dient de vordering aan [eiseres] te worden ontzegd.

Anders dan [eiseres] stelt is er geen sprake van een ongeoorloofde huurprijsverhoging. Het betreffende beding ziet op toepassing van een huurprijsbeding. De afspraak tussen partijen is immers dat de aanvangshuurprijs wordt vastgesteld op de maximaal redelijke huurprijs, zoals die voortvloeit uit de nieuwe (gewijzigde) puntenwaardering zoals opgenomen in het wetsvoorstel Woningwaardering en Energie, zulks met ingang van de maand volgend op de maand waarin betreffend wetsvoorstel kracht van wet heeft verkregen. Vooruitlopend daarop wordt de huurprijs ‘met korting’ vastgesteld op € 368,59, zijnde de per datum huurovereenkomst geldende maximaal redelijke huurprijs. Immers de huurders hebben al wel profijt van de extra energiebesparende voorzieningen, maar betalen daarvoor een relatief lagere huurprijs. Deze afspraak staat in duidelijke bewoordingen in de huurovereenkomst omschreven en [eiseres] noch andere huurders in het complex hebben hiertegen bij het aangaan van de huurovereenkomst bezwaar gemaakt. Partijen waren ingevolge artikel 7:246 BW ook bevoegd deze huurprijsafspraak te maken. [eiseres] kan zich gelet op de totstandkoming van de huurprijsafspraak achteraf niet met succes beroepen op de wettelijke huurprijsbescherming, nu dit in strijd met de redelijkheid en billijkheid is.

Evenmin is sprake van schending van artikel 7:249 BW, nu aan [eiseres] niet de mogelijkheid is ontnomen tot toetsing van de huurprijs zoals die gold bij aanvang van de huur, terwijl de huurcommissie de huurprijs na invoering van de wet Woningwaardering en Energie redelijk had moeten verklaren omdat aan de huurwoning energielabel A moet worden toegekend. Ten aanzien van beide huurprijsbedragen geldt dat deze de toets van de maximaal redelijke huurprijs kunnen doorstaan.

Indien het beding toch beoordeeld zou worden als een huurprijsverhoging in de zin van artikel 7:248 BW dan is die onder de gegeven omstandigheden niet ‘onredelijk bezwarend’. Huurders zijn immers gebaat bij het feit dat het gehuurde een energielabel A heeft. [gedaagde] heeft hiervoor aanzienlijke investeringen gedaan zodat het redelijk is dat zij daartegenover de huurprijs mag berekenen die de wet Woningwaardering en Energie voor deze categorie maximaal toelaatbaar acht. [eiseres] heeft sinds juni 2010 profijt van de energiebesparende maatregelen en heeft daarvoor tot 1 augustus 2011 een lagere huurprijs betaald.

5.De beoordeling van de vordering

5.1.

Anders dan [eiseres] betoogt ziet het hiervoor onder 2.2 weergegeven beding van artikel 5.2 van de huurovereenkomst tussen partijen niet op een gefixeerde aanvangshuurprijs van € 368,59 noch op een in dat beding geïncorporeerde huurverhoging ex artikel 7:248 BW tot € 436,08. Uit de eenduidige bewoordingen van het beding blijkt immers dat partijen specifiek afspraken hebben gemaakt over de hoogte, de wijze waarop en op basis waarvan zij de aanvangshuurprijs wensen vast te stellen en hoe zij de aanvangshuurprijs vervolgens wensen aan te passen aan de alstoen nog in werking te treden wet Woningwaardering en Energie. Partijen hebben daarbij aansluiting gezocht bij het nieuwe puntenwaarderingsstelsel op basis van toekenning van energielabels, zoals die voortvloeit uit die wet. Omdat die wet op het moment van het sluiten van de overeenkomst nog niet in werking was getreden, zijn partijen overeengekomen om de maximaal redelijke huurprijs met ingang van de datum van de huurovereenkomst tot in ieder geval 1 maart 2011 vast te stellen op basis van het op dat moment geldende woningwaarderingsstelsel. Gelet op de formulering van de considerans en van hetgeen partijen vervolgens, met inachtneming van de considerans, verklaren overeen te komen, is sprake van een beding betreffende de aanvangshuurprijs, welke partijen hebben vastgesteld overeenkomstig de overweging onder (d) van de considerans:

‘… zullen partijen de huurprijs hiernavolgende als volgt vaststellen:

- Bij aangaan van de huurovereenkomst, conform de maximaal redelijke huurprijs uitgaande van het huidige Woningwaarderingsstelsel zoals van toepassing ten tijde van het sluiten van de huurovereenkomst.

– Met inachtneming van de maand volgend op de maand waarin het hiervoor vermelde wetsvoorstel “Woonwaardering en Energie” kracht van wet heeft gekregen, op basis van de maximaal redelijke huurprijs zoals die voortvloeit uit de betreffende wetswijziging, te weten met inachtneming van de puntenwaardering conform het in deze wijziging vermelde energieprestatie-certificaat.’.

In zoverre wordt aangesloten bij het oordeel van de kantonrechter in de (hiervoor onder 4 vermelde) uitspraak in de zaak [B] cs/[gedaagde].

5.2.

Nu sprake is van een beding betreffende de aanvangshuurprijs, in de zin van hetgeen partijen daarover uitdrukkelijk zijn overeengekomen, dienen de verweren van [eiseres] voor zover die uitgaan van een andere uitleg van het beding te worden gepasseerd.

5.3.

Vervolgens dient de vraag zich aan of het partijen vrijstond het beding met betrekking tot de aanvangshuurprijs aan te gaan zoals in artikel 5.2 van de huurovereenkomst verwoord. Daarbij is van belang vast te stellen dat partijen blijkens de overweging onder (d) van de considerans hebben beoogd de huurprijs te bepalen conform de maximaal redelijke huurprijs vóór respectievelijk ná de inwerkingtreding van de wet Woningwaardering en Energie. Dat stond partijen ingevolge artikel 7:246 BW in beginsel vrij, maar bezien dient te worden of het beding aldus niet in strijd is met het systeem van de wet, in het bijzonder met de regeling van artikel 7:249 BW, zoals door [eiseres] betoogd. Voor zover al de huurcommissie niet zou zijn toegekomen aan toetsing van de redelijkheid van de overeengekomen huurprijs zoals die volgens het beding zou gelden vóór respectievelijk ná de inwerkingtreding van de wet Woningwaardering en Energie, indien [eiseres] zich daartoe op de voet van artikel 7:249 BW tot de huurcommissie had gewend (hetgeen zij kennelijk niet heeft gedaan), dan nog kan niet gezegd worden dat [eiseres] in materiële zin is tekort gedaan ter zake van de haar toekomende wettelijke huurprijsbescherming. Tussen partijen is niet in discussie dat de overeengekomen huurprijs vóór de inwerkingtreding van de wet Woningwaardering en Energie de alstoen maximaal redelijke huurprijs niet oversteeg. Met betrekking tot de overeengekomen huurprijs ná inwerkingtreding van die wet geldt het volgende. Partijen hebben in de huurovereenkomst (artikel 5.2 sub a) verklaard dat de huurwoning beschikt over een energie-certificaat met het label A zoals beschreven in het Besluit Energieprestatie Gebouwen. Voor zover [eiseres] (bij repliek) op die verklaring lijkt terug te komen met de stelling dat ‘het van belang is duidelijk te krijgen of ten aanzien van deze woning op 1 juli 2011 een energielabel aanwezig was’, moet die stelling worden gepasseerd. Gelet op haar verklaring in de huurovereenkomst had het op haar weg gelegen die stelling nader te onderbouwen, hetgeen zij heeft nagelaten. Niet ter discussie staat tussen partijen dat uitgaande van energielabel A de overeengekomen huurprijs ná inwerkingtreding van de wet Woningwaardering en Energie de maximaal redelijke huurprijs niet overstijgt. Aldus dient de conclusie zich aan dat [eiseres] met het huurprijsbeding niet is tekort gedaan ter zake van de wettelijke huurprijsbescherming, zodat het beding in zoverre ook niet als strijdig met artikel 7:265 BW is aan te merken.

5.4.

Subsidiair heeft [eiseres] gesteld dat het aannemelijk is dat zij bij het sluiten van de huurovereenkomst heeft gedwaald met betrekking tot de aanvangshuurprijs. Zij stelt daartoe dat het voor de hand ligt dat zij is uitgegaan van een aanvangshuurprijs van € 368,59 en dat zij niet had hoeven te verwachten dat het beding als een huurprijsbeding aangemerkt zou worden. Voor zover zij in dit verband een beroep doet op de vernietigingsgrond van artikel 6:228 BW faalt het, nu zij niet stelt en onderbouwt dat zij bij een juiste voorstelling van zaken de overeenkomst niet op dezelfde voorwaarden zou hebben afgesloten met [gedaagde], terwijl zij evenmin stelt in hoeverre in haar visie sprake is van een van de dwalingsgronden van artikel 6:228 eerste lid BW. Voor zover [eiseres] bedoeld heeft een beroep te doen op oneigenlijke dwaling stuit dit beroep af op artikel 3:35 BW, nu [gedaagde] - mede gelet op de eenduidige bewoordingen van het beding en in het bijzonder van hetgeen partijen daarin uitdrukkelijk hebben overwogen- gerechtvaardigd er op mocht vertrouwen dat de daarin vervatte verklaring van [eiseres] met betrekking tot de huurprijsafspraak overeenkwam met de betekenis die zij daaraan onder de gegeven omstandigheden redelijkerwijs mocht toekennen.

5.5

De slotsom luidt dan ook dat de vorderingen van [eiseres] dienen te worden afgewezen. [eiseres] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van deze procedure.

6.De beslissing

De kantonrechter:

- wijst de vorderingen van [eiseres] af;

- veroordeelt [eiseres] in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [gedaagde] vastgesteld op € 400,00 aan salaris gemachtigde.

Dit vonnis is gewezen door mr. R.J. van Boven en uitgesproken ter openbare terechtzitting.

832/866