ECLI:NL:RBROT:2014:1434

• Datum uitspraak: 28 februari 2014
• Publicatiedatum: 27 februari 2014
• Zaaknummer: KTN-2309393_28022014
• Instantie: Rechtbank Rotterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: G.J. Heevel
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Ambtshalve toetsing van een in de algemene huurvoorwaarden opgenomen bewijsbeding

In deze zaak, die diende voor de Rechtbank Rotterdam op 28 februari 2014, gaat het om een geschil tussen een stichting, eiseres, en twee gedaagden die een huurwoning huren. De eiseres heeft de gedaagden aangeklaagd omdat zij zouden tekortschieten in hun verplichtingen uit de huurovereenkomst. De eiseres stelt dat de gedaagden de huurwoning niet als hoofdverblijf gebruiken en deze zonder toestemming aan een derde, gedaagde sub 2, in gebruik hebben gegeven. De kantonrechter heeft kennisgenomen van verschillende processtukken, waaronder het exploot van dagvaarding en de conclusie van antwoord. Tijdens de comparitie van partijen op 15 januari 2014 is gebleken dat de gedaagden een deel van de woning ter beschikking hebben gesteld aan gedaagde sub 2, die geen huur betaalt en inmiddels is vertrokken. De kantonrechter oordeelt dat de tekortkoming van de gedaagden niet automatisch leidt tot ontbinding van de huurovereenkomst, gezien de bijzondere omstandigheden van het geval. De eiseres heeft de gedaagden verzocht om bewijs te leveren dat zij hun hoofdverblijf in de huurwoning hebben. De kantonrechter heeft geoordeeld dat de stellingen van partijen onvoldoende duidelijkheid geven over deze vraag en heeft de gedaagden toegelaten tot bewijslevering. De beslissing over de vordering van de eiseres is aangehouden, en de gedaagden moeten zich op 27 maart 2014 uitlaten over de wijze waarop zij bewijs willen leveren.

Uitspraak

RECHTBANK ROTTERDAM

zaaknummer: 2309393 CV EXPL 13-40989

uitspraak: 28 februari 2014

vonnis van de kantonrechter, zittinghoudende te Rotterdam

in de zaak van

de stichting

[eiseres] ,

gevestigd te Rotterdam,

eiseres bij exploot van dagvaarding van 28 mei 2013,

gemachtigde: mr. E. de Ruiter te Rotterdam,

tegen

1. [gedaagden sub 1],

thans beiden zonder bekende woon- of verblijfplaats,

gedaagden sub 1,

gemachtigde: mr. N. Köse-Albayrak te Rotterdam,

en

2. [gedaagde sub 2]

thans zonder bekende woon-of verblijfplaats,

gedaagde sub 2,

die niet in de procedure is verschenen.

Partijen worden hierna ‘[eiseres]’ respectievelijk ‘[gedaagden sub 1]’ respectievelijk ‘[gedaagde sub 2]’ genoemd.

1. Het verloop van de procedure

1.1.

Het verloop van de procedure volgt uit de volgende processtukken, waarvan de kantonrechter kennis heeft genomen:

• het exploot van dagvaarding van 28 mei 2013, met producties;
• de conclusie van antwoord, met producties;
• het tussenvonnis van 31 oktober 2013, waarbij een comparitie van partijen is bepaald;
• de bij brief van 6 januari 2014 namens [eiseres] overgelegde aanvullende producties;
• de bij brief van 8 januari 2014 namens Batbay overgelegde aanvullende producties.

1.2.

De comparitie van partijen heeft plaatsgevonden op 15 januari 2014 in het bijzijn van [eiseres] en [gedaagden sub 1] en hun gemachtigden.

1.3.

De uitspraak van het vonnis is nader bepaald op heden.

2. De vaststaande feiten

Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend, dan wel niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken, alsmede op grond van de in zoverre niet weersproken inhoud van de producties, staat tussen partijen het volgende vast.

2.1.

[gedaagden sub 1] huren sinds 1 juni 2007 van (de rechtsvoorganger van) [eiseres] de woning gelegen aan de [adres] (hierna: de huurwoning).

2.2.

Op de huurovereenkomst tussen [eiseres] en [gedaagden sub 1] zijn de door [eiseres] gehanteerde algemene huurvoorwaarden van toepassing (hierna: de algemene huurvoorwaarden).

Artikel 8.2 van de algemene huurvoorwaarden luidt – voor zover relevant – als volgt:

“Gedurende de huurtijd zal huurder het gehuurde zelf als woonruimte voor hem en leden van zijn huishouden gebruiken en er zijn hoofdverblijf hebben.”

Artikel 9.1 van de algemene huurvoorwaarden luidt – voor zover relevant – als volgt:

“Huurder mag niet zonder schriftelijke toestemming van verhuurder het gehuurde geheel of gedeeltelijk onderverhuren of in gebruik geven aan derden.”

Artikel 9.4 van de algemene huurvoorwaarden luidt – voor zover relevant – als volgt:

“Indien de huurder het gehuurde zonder toestemming van verhuurder geheel of gedeeltelijk heeft onderverhuurd, in huur heeft afgestaan of aan derden in gebruik heeft gegeven, rust de bewijslast dat huurder onafgebroken het hoofdverblijf in het gehuurde heeft behouden op de huurder.”

2.3.

Op 19 februari 2013 hebben medewerkers van [eiseres] een huisbezoek afgelegd.

Tijdens dat huisbezoek is [gedaagde sub 2] in de huurwoning aangetroffen. Naar aanleiding van dat huisbezoek hebben de medewerkers van [eiseres] een buurtonderzoek gedaan.

2.4.

Op 26 februari 2013 heeft er op het kantoor van [eiseres] een gesprek plaatsgevonden tussen medewerkers van [eiseres] en de dochter van [gedaagden sub 1]

2.5.

Bij brief van 27 februari 2013 heeft [eiseres] [gedaagden sub 1] – kort gezegd – bericht over het huisbezoek van 19 februari 2013. Tevens heeft [eiseres] bij dezelfde brief aangekondigd een procedure op te starten om de huurovereenkomst te laten ontbinden indien [gedaagden sub 1] de huur niet binnen een termijn van tien dagen vrijwillig opzeggen.

2.6.

[gedaagden sub 1] verblijven gedeeltes van het jaar in hun land van herkomst.

3. De vordering en de stellingen van partijen

3.1.

[eiseres] heeft bij dagvaarding gevorderd bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad,

1) de tussen [eiseres] en [gedaagden sub 1] gesloten huurovereenkomst met onmiddellijke ingang, althans op een door de kantonrechter te bepalen datum, te ontbinden;

2) [gedaagden sub 1] te veroordelen om met onmiddellijke ingang, althans op een door de kantonrechter te bepalen datum, de huurwoning gelegen aan de [adres] te ontruimen en te verlaten met alle zich daarin en/of daarop bevindende personen en/of zaken, voor zover deze laatste niet het eigendom van [eiseres] zijn, en onder afgifte van alle sleutels ter vrije en algehele beschikking van [eiseres] te stellen;

3) op voorwaarde dat de vordering onder 1 wordt toegewezen, te bepalen dat de tussen [eiseres] en [gedaagde sub 2] voortgezette (onder)huurovereenkomst met betrekking tot de huurwoning aan de [adres] met onmiddellijke ingang, althans op een door de kantonrechter te bepalen datum, eindigt;

4) [gedaagde sub 2] te veroordelen om met onmiddellijke ingang, althans op een door de kantonrechter te bepalen datum, de huurwoning gelegen aan de [adres] te ontruimen en te verlaten met alle zich daarin en/of daarop bevindende personen en/of zaken, voor zover deze laatste niet het eigendom van [eiseres] zijn, en onder afgifte van alle sleutels ter vrije en algehele beschikking van [eiseres] te stellen;

5) [gedaagden sub 1] en [gedaagde sub 2] te veroordelen in de kosten van deze procedure.

3.2.

Aan haar vordering heeft [eiseres] naast de vaststaande feiten de volgende stellingen – zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang – ten grondslag gelegd.

[gedaagden sub 1] gebruiken de huurwoning niet als hoofdverblijf en verhuren de huurwoning geheel dan wel gedeeltelijk onder aan [gedaagde sub 2]. Door die handelwijze schieten [gedaagden sub 1] tekort in de nakoming van hun verplichtingen voortvloeiende uit de wet en de huurovereenkomst. Deze tekortkomingen leveren ingevolge artikel 6:265 lid 1 BW, zowel ieder afzonderlijk als in samenhang, een grondslag op voor ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de huurwoning. Ingevolge artikel 9.4 van de algemene huurvoorwaarden rust de bewijslast dat [gedaagden sub 1] onafgebroken hoofdverblijf in de huurwoning hebben op [gedaagden sub 1], omdat zij de huurwoning hebben onderverhuurd, in huur hebben afgestaan dan wel aan een derde in gebruik hebben gegeven.

De veronderstelde (onder)huurovereenkomst tussen [gedaagde sub 2] en [gedaagden sub 1] is aangegaan met de kennelijke strekking [gedaagde sub 2] de positie van huurder te verschaffen. [gedaagden sub 1] bewonen de huurwoning immers niet zelf en hebben de woning in huur afgegeven aan [gedaagde sub 2]. Daarnaast kan in deze omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet van [eiseres] worden gevergd dat zij de (onder)huurovereenkomst met [gedaagde sub 2] voortzet.

3.3.

Het verweer van [gedaagden sub 1] strekt ertoe [eiseres] in haar vorderingen niet ontvankelijk te verklaren als zijnde ongegrond c.q. onjuist en/of niet bewezen, in ieder geval tot ontzegging van haar vorderingen, met veroordeling van [eiseres] in de kosten van deze procedure. Daartoe hebben [gedaagden sub 1] – kort en zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang – aangevoerd dat zij hoofdverblijf in de huurwoning hebben en dat van onderhuur aan [gedaagde sub 2] geen sprake is.

3.4.

De overige stellingen van partijen zullen voor zover daartoe relevant bij de beoordeling worden besproken.

3.5.

[gedaagde sub 2] is niet in de procedure verschenen en heeft tegen de vordering dan ook geen verweer gevoerd.

4. De beoordeling van het geschil

4.1.

Tegen [gedaagde sub 2] wordt, nu ten aanzien van haar de voorgeschreven formaliteiten en termijnen in acht zijn genomen, verstek verleend en zal een vonnis worden gewezen, dat ingevolge artikel 140 lid 2 Rv als een vonnis op tegenspraak beschouwd.

4.2.

Kernpunt van het geschil zijn de vragen of [gedaagden sub 1] hun hoofdverblijf in de woning hebben en of zij de huurwoning aan [gedaagde sub 2] hebben onderverhuurd dan wel in gebruik hebben gegeven. Op grond van de op de huurovereenkomst van toepassing zijnde algemene huurvoorwaarden rust op [gedaagden sub 1] de verplichting in de huurwoning hun hoofdverblijf te houden en het verbod deze geheel of gedeeltelijk, behoudens toestemming van [eiseres], aan derden te verhuren of in gebruik te geven. Onder ‘hoofdverblijf’ dient – kort gezegd – te worden verstaan dat het (niet-zakelijke) leven van [gedaagden sub 1] zich in hoofdzaak in en vanuit de huurwoning afspeelt.

4.3.

Allereerst ligt de vraag voor of sprake is van het door [gedaagden sub 1] onderhuren dan wel het in gebruik geven van de huurwoning aan een derde. De kantonrechter is van oordeel dat hier sprake van is. Uit de stellingen van [gedaagden sub 1] blijkt immers dat zij de huurwoning, al dan niet gedeeltelijk, om hen moverende redenen aan [gedaagde sub 2] in gebruik hebben gegeven. Gesteld noch gebleken is dat [gedaagden sub 1] [eiseres] daarvoor conform artikel 9.1 van de algemene huurvoorwaarden om toestemming hebben gevraagd en dat [eiseres] die toestemming heeft gegeven. Hiermee staat in rechte vast dat [gedaagden sub 1], in strijd met de op de huurovereenkomst van toepassing zijnde algemene huurvoorwaarden, de woning (deels) in gebruik hebben gegeven aan [gedaagde sub 2]. Dat door [gedaagden sub 1] en [gedaagde sub 2] nimmer over onderhuur is gesproken en dat zij jegens [eiseres] nooit een beroep op het recht op gebruik van de huurwoning hebben gedaan, maakt dat oordeel niet anders. Immers, uit de door [gedaagden sub 1] zelf aangevoerde feitelijke situatie volgt reeds dat zij de huurwoning, al dan niet gedeeltelijk aan [gedaagde sub 2] in gebruik hebben gegeven.

Nu sprake is van het onderhuren dan wel het in gebruik geven van de huurwoning aan een derde dient beoordeeld te worden of deze tekortkoming van [gedaagden sub 1] ontbinding van de tussen partijen bestaande huurovereenkomst rechtvaardigt. De kantonrechter meent van niet gelet op de bijzondere omstandigheden van het onderhavige geval. Tijdens de comparitie van partijen is het de kantonrechter gebleken dat [gedaagden sub 1] een deel van de woning ter beschikking hebben gesteld aan [gedaagde sub 2] in verband met hun leeftijd en gezondheidsklachten, dat [gedaagde sub 2] een vriendin is van de dochter van [gedaagden sub 1], dat [gedaagde sub 2] geen huur betaalt en dat [gedaagde sub 2] inmiddels uit de huurwoning is vertrokken. Dit betekent dat de vordering van [eiseres] ter zake van ontbinding van de huurovereenkomst enkel op grond van het onderhuren dan wel het in gebruik geven van de huurwoning aan een derde niet kan worden toegewezen.

4.4.

Vervolgens ligt ter beoordeling voor de vraag of [gedaagden sub 1] hoofdverblijf in de huurwoning hebben en hebben gehad.
Volgens [eiseres] hebben [gedaagden sub 1] hun hoofdverblijf niet in de huurwoning en hebben zij de huurwoning zonder toestemming aan [gedaagde sub 2] in gebruik gegeven. Hierbij baseert [eiseres] zich allereerst op het in 2.3 genoemde huisbezoek, tijdens welk huisbezoek behalve [gedaagde sub 2] geen persoonlijke bezittingen en foto’s van [gedaagden sub 1] in de huurwoning zijn aangetroffen. Tevens baseert [eiseres] zich op het in 2.4 genoemde gesprek met de dochter van [gedaagden sub 1], tijdens welk gesprek die dochter volgens [eiseres] heeft verklaard dat [gedaagden sub 1] de afgelopen jaren het grootste deel in het buitenland verbleven, dat [gedaagden sub 1] bij terugkomst in Nederland bij haar of andere familieleden verblijven en dat [gedaagde sub 2] de huurwoning de afgelopen jaren heeft bewoond. Tot slot heeft [eiseres] erop gewezen dat de bankrekening van [gedaagden sub 1] waarvan de huur wordt voldaan, gebonden is aan het adres van hun dochter aan de [adres 2] te [plaats] en niet aan het adres van de huurwoning.

Volgens [gedaagden sub 1] hebben zij hoofdverblijf in de huurwoning. Daartoe hebben [gedaagden sub 1] correspondentie (o.a. jaaropgaven Pensioenfonds van de Metalektro, polisbladen van Zilveren Kruis Achmea en brieven van de gemeente Rotterdam) overgelegd die zij hebben ontvangen op het adres van de huurwoning. Voorts hebben [gedaagden sub 1] bankafschriften overgelegd. Daarnaast hebben [gedaagden sub 1] erop gewezen dat de in de huurwoning aanwezige inboedel hen toebehoort en dat hun persoonlijke spullen in de huurwoning liggen. [gedaagden sub 1] hebben betwist dat hun dochter heeft verklaard dat zij bij terugkeer in Nederland bij hun dochter of andere familieleden verblijven. Verder hebben [gedaagden sub 1] aangevoerd dat zij gelet op hun leeftijd de behoefte hebben om vaker en langer in hun land van herkomst te verblijven, maar dat zij bij terugkomst in Nederland in de huurwoning verblijven. Volgens [gedaagden sub 1] hebben zij dan ook het wettelijke recht om een deel van de huurwoning aan [gedaagde sub 2] in gebruik te geven.

4.5.

De kantonrechter is van oordeel dat de stellingen van partijen en de producties c.q. verklaringen die [eiseres] en [gedaagden sub 1] in het geding hebben gebracht geen, althans onvoldoende, duidelijkheid geven over de vraag of [gedaagden sub 1] hun hoofdverblijf hebben (gehad) in de huurwoning. Zo kan bijvoorbeeld aan de ene kant waarde worden gehecht aan het afgelegde huisbezoek en de verklaringen van de omwonenden die door [eiseres] zijn overgelegd. Aan de andere kant hebben [gedaagden sub 1] correspondentie die zij op het adres van de huurwoning ontvangen, alsmede daar ontvangen bankafschriften, in het geding gebracht. De juistheid van de lezing van betrokken partijen volgt niet zonder meer uit hetgeen zij ter ondersteuning daarvan aanvoeren. Daarom is nadere bewijslevering noodzakelijk.

4.6.

Ten aanzien van bewijslevering heeft [eiseres] gewezen op artikel 9.4 van de algemene huurvoorwaarden. Ingevolge dat artikel rust de bewijslast dat huurder onafgebroken hoofdverblijf in het gehuurde heeft gehouden op huurder, indien huurder het gehuurde zonder toestemming van verhuurder geheel of gedeeltelijk heeft onderverhuurd, in huur heeft afgestaan of aan derden in gebruik heeft gegeven.

4.7.

Gelet op de uitspraak van het Hof van Justitie van de Europese Unie van 30 mei 2013 (HvJ EU, 30-05-2013, nr. C-488/11) is de Richtlijn 93/13/EEG van de Raad van 5 april 1993 betreffende oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten ook van toepassing op huurovereenkomsten voor woonruimte, gesloten tussen een verhuurder die handelt in het kader van zijn bedrijfs- of beroepsactiviteit en een huurder die handelt voor doeleinden die buiten zijn bedrijfs- of beroepsactiviteit vallen. Hieruit volgt dat de kantonrechter ambtshalve dient te toetsen of het beding in artikel 9.4 van de algemene huurvoorwaarden, op welk beding [eiseres] een beroep doet, jegens [gedaagden sub 1] onredelijk bezwarend is.

In het spoor van de wetsgeschiedenis van titel 7.4 van het Burgerlijk Wetboek (Huur) (
Kamerstukken I 2002/2003, 26 089, nr. 50) is de kantonrechter van oordeel dat de bewijsafspraak tussen partijen met betrekking tot het hoofdverblijf, zoals opgenomen in artikel 9.4 van de algemene huurvoorwaarden, niet onredelijk bezwarend is, nu het gaat om feiten die geheel in de sfeer van de huurder liggen. Een huurder moet immers geacht worden beter te weten wat zich afspeelt in de huurwoning dan de verhuurder. Ingevolge artikel 9.4 van de algemene huurvoorwaarden rust de bewijslast derhalve bij [gedaagden sub 1]

4.8.

Gelet op het voorgaande zal de kantonrechter [gedaagden sub 1] toelaten tot het bewijs dat zij hun hoofdverblijf hebben en hebben gehad in de huurwoning.

4.9.

Iedere verdere beslissing zal in dit stadium van het geding worden aangehouden.

5. De beslissing

De kantonrechter:

- laat
[gedaagden sub 1] toe tot het bewijs van feiten en/of omstandigheden dat zij hun hoofverblijf hebben en de afgelopen jaren hebben gehad in de huurwoning aan de [adres];

- bepaalt dat:

 [gedaagden sub 1] zich ter rolzitting van
donderdag 27 maart 2014 te 15.30 uur bij akte dienen uit te laten of, en zo ja op welke wijze, zij voornoemd bewijs wensen te leveren, waarbij de akte uiterlijk de dag vóór genoemde rolzitting om 12.00 uur ter griffie ontvangen moet zijn;

 indien zij dat willen doen door schriftelijke bewijsstukken, zij die dan dadelijk bij die akte in het geding moeten brengen;

 indien zij getuigen wensen voor te brengen, zij in die akte opgave moeten doen van het aantal en de personalia der door hen voor te brengen getuigen alsook van de verhinderdata van
beide partijen voor de daaropvolgende vier maanden; [gedaagden sub 1] zullen te zijner tijd zelf hebben zorg te dragen voor behoorlijke oproeping der getuigen;

- houdt verder iedere beslissing in dit stadium van het geding aan.

Dit vonnis is gewezen door mr. G.J. Heevel en uitgesproken ter openbare terechtzitting.

661