ECLI:NL:RBROT:2014:10818

Uitspraak

RECHTBANK ROTTERDAM

zaaknummer: 3119314 CV EXPL 14-26241

uitspraak: 19 december 2014

vonnis van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam,

in de zaak van

[eiser],

wonende te Puttershoek, gemeente Binnenmaas,

eiser bij exploot van dagvaarding van 16 mei 2014,

gemachtigde: mr. W.W.H. de With,

tegen

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

DE TOWER VASTGOED B.V.,

gevestigd te Middelharnis, gemeente Goeree-Overflakkee,

gedaagde,

gemachtigde: mr. E.B. van den Ouden.

Partijen worden hierna aangeduid met “[eiser]” respectievelijk “De Tower Vastgoed”.

1.Het verloop van de procedure

Het verloop van de procedure volgt uit de volgende processtukken, waarvan de kantonrechter heeft kennis genomen:

het exploot van dagvaarding van 16 mei 2014 met producties;
de conclusie van antwoord met producties;
het vonnis van 23 juli 2014 waarbij een comparitie van partijen is bepaald;
de ten behoeve van de comparitie bij brief van 25 september 2014 namens [eiser] op voorhand toegestuurde producties;
het proces-verbaal van de op 9 oktober 2014 gehouden comparitie van partijen;
de faxbrief van 20 oktober 2014 namens De Tower;
de faxbrief van 4 november 2014 namens [eiser].

De kantonrechter heeft de uitspraak van het vonnis nader bepaald op heden.

2. De vaststaande feiten

Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend, dan wel niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken, alsmede op grond van de in zoverre niet weersproken inhoud van de producties, staat tussen partijen, voor zover thans van belang, het volgende vast.

2.1

De Tower Vastgoed is eigenaar van manege “[naam manege]”, staande en gelegen te [plaats en straatnaam]

2.2

De Tower Vastgoed heeft de manege van 1 maart 2012 tot en met 31 augustus 2013 verhuurd aan de heer [V] en mevrouw [V] (verder ook [V]).

2.3

De Tower Vastgoed heeft met haar huurders een schriftelijke huurbeëindigingsovereenkomst gesloten, die door deze partijen is ondertekend en is gedateerd 20 augustus 2013.

In deze overeenkomst is het volgende -voor zover thans van belang- opgenomen:

“Ontbinding huurovereenkomst inzake het manegepand aan de Heerendijk 33a te Oude-Tonge

I Onroerende zaak:

De manege met rijhallen, kantine, stallen en verdere aanhorigheden, alsmede met ondergrond, erf en weiland, alsmede diverse roerende zaken zoals opgenomen in de aan deze akte gehechte staat, staande en gelegen te [plaats en straatnaam]

Beide partijen bevestigen bij ondertekening van dit contract te ontbinden en zijn het volgende overeengekomen:

1.
De huurder huurt het verhuurde van de verhuurder voor een bedrag van € 4.500,00,- per maand, zonder BTW, en inclusief het gebruik van gas, water en elektriciteit, met ingang van 1 maart 2012 tot en met 31 Augustus 2013 inclusief inventaris. Hierna beeindigd deze huurovereenkomst en kunnen er geen rechten worden ontleend aan deze overeenkomst. (…) “

2.4

[eiser] heeft op 18 december 2012 aan [V]een geldlening verstrekt voor een bedrag van € 17.500,00 voor de aanschaf van een overkapping voor de door [V]nieuw aan te schaffen stapmolen voor de paarden. [V]heeft het geleende bedrag gebruikt voor de aanschaf van de stapmolen zelf.

2.5

De in het geding zijnde stapmolen (verder de stapmolen) is na beëindiging van de huurovereenkomst op de manege gebleven.

2.6

Een door mevrouw[V] ondertekende verklaring, gedateerd 18 april 2014, houdt voor zover thans van belang het volgende in:

“(…) na het einde van de huurovereenkomst van de manege hebben wij de stapmolen ter overname aangeboden aan de nieuwe huurders, maar deze waren niet geïnteresseerd in overname. Vervolgens zijn wij met de heer [eiser] overeengekomen dat wij de stapmolen aan hem in eigendom zouden geven tegen kwijting van de door hem aan ons gegeven geldlening. Dit is gebeurd en de stapmolen is dus eigendom geworden van de heer [eiser]. (…) ‘

3.De vordering

3.1

[eiser] heeft bij dagvaarding gevorderd bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad,

te verklaren voor recht dat de stapmolen die zich bevindt op het terrein van de manege aan[plaats en straatnaam], eigendom is van [eiser];

De Tower Vastgoed te gelasten om toe te staan dat [eiser] de hem in eigendom toebehorende stapmolen verwijdert, dan wel laat verwijderen door een door hem aangewezen derde, van het aan De Tower Vastgoed in eigendom toebehorende terrein van de manege aan de[plaats en straatnaam] en te gelasten dat De Tower Vastgoed daartoe ook de huurders van de manege over inlicht;

De Tower Vastgoed te veroordelen in de proceskosten, met rente zoals in de dagvaarding omschreven.

3.2

Aan zijn vordering heeft [eiser], naast de hiervoor onder 2.1, 2.2, 2.4 tot en met 2.6 genoemde vaststaande feiten -zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang- het volgende ten grondslag gelegd.

3.3

De stapmolen is eigendom geworden van [eiser]. Ondanks sommatie laat De Tower Vastgoed na haar medewerking te verlenen aan het (laten) verwijderen van de stapmolen door [eiser] van de manege.

4.Het verweer

4.1

De Tower Vastgoed heeft de vordering betwist en heeft daartoe het volgende - zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang - aangevoerd.

4.2

Het eigendomsrecht met betrekking tot de stapmolen berust bij De Tower Vastgoed en niet bij [eiser],

Primair omdat [V]in het kader van de huurbeëindigingsovereenkomst de huur- en gebruiksrechten ter zake daarvan ingeleverd heeft en tegelijkertijd alle tot de manege behorende zaken aan De Tower vastgoed heeft overgedragen. [V]kan daarna niet nogmaals de stapmolen aan [eiser] overdragen.

Subsidiair geldt dat de stapmolen aard- en nagelvast verbonden is met de ondergrond en deel uitmaakt van de manege waarvan De Tower Vastgoed eigenaar is, zodat De Tower Vastgoed door natrekking eigenaar is geworden van de stapmolen.

5.De beoordeling

5.1

Het meest verstrekkende verweer van De Tower Vastgoed betreft haar subsidiaire verweer.

5.1.1.

Op grond van artikel 5:14 BW is er eigendomsverkrijging door natrekking wanneer een roerende zaak een bestanddeel wordt van een andere roerende zaak die als hoofdzaak is aan te merken. Van een bestanddeel is ingevolge artikel 3:14 BW sprake indien de zaak volgens verkeersopvattingen een wezenlijk onderdeel uitmaakt van de andere zaak, dit wil zeggen zonder die zaak incompleet zou zijn.

Indien een zaak niet volgens dit criterium als bestanddeel kan worden aangemerkt dient getoetst te worden of de zaak zodanig met de hoofdzaak wordt verbonden, dat ze daarvan niet kan worden afgescheiden zonder schade van betekenis aan een van de zaken.

5.1.2.

Tijdens de comparitie van partijen heeft [eiser] onweersproken gesteld dat een stapmolen een luxe artikel is dat niet zonder meer bij elke manege hoort. Daarmee is in rechte vast komen te staan dat een stapmolen niet een essentieel (standaard)onderdeel van een manege is.

5.1.3.

De Tower Vastgoed heeft tijdens de comparitie van partijen een foto overgelegd van de stapmolen en gesteld dat deze stapmolen in de plaats is gekomen van de oude, is gegoten in beton en aangesloten op het elektriciteitsnet. [eiser] heeft bij die gelegenheid gesteld dat de stapmolen op een betonnen plaat staat, die er al lag voordat de stapmolen werd geplaatst, de stapmolen is bevestigd zodanig dat deze niet omvalt, maar wel zonder beschadiging is weg te halen. [eiser] heeft voorts gesteld dat stapmolens op marktplaats te koop worden aangeboden, een stapmolen makkelijk verplaatsbaar is en deze stapmolen volgens een stapmolenbouwer – van wie [eiser] een (e-mail)verklaring als productie 8 in het geding heeft gebracht- zonder beschadiging kan worden verplaatst. De Tower Vastgoed heeft weliswaar gesteld dat de stapmolen duurzaam met de grond is verenigd, maar onbetwist gelaten dat de stapmolen zonder beschadiging kan worden verplaatst, waarmee dat in rechte vaststaat. De wijze waarop de stapmolen stroom betrokken heeft, volgens De Tower Vastgoed via aansluiting op het net via een verzwaarde meterkast, volgens [eiser] tijdelijk via een verlengsnoer, is in dit kader niet relevant omdat dit niets zegt over het verplaatsen met of zonder beschadiging.

5.1.4

Het voorgaande leidt tot de conclusie dat de stapmolen noch naar verkeersopvattingen een bestanddeel van de manege is, noch zodanig met (de ondergrond) van die manege verbonden is dat de stapmolen niet zonder beschadiging van betekenis kan worden verwijderd. De Tower Vastgoed is dan ook niet door natrekking eigenaar geworden van de stapmolen.

5.2

Vervolgens dient beoordeeld te worden of [eiser] de eigendom van de stapmolen verkregen heeft.

5.2.1.

Vaststaat dat de stapmolen na de beëindiging van de huurovereenkomst is gebleven op de manege die aan De Tower Vastgoed in eigendom toebehoort. De Tower Vastgoed heeft zich er tegen verzet dat door of namens [eiser] de stapmolen van de manege werd weggehaald. Aldus gedraagt De Tower Vastgoed zich als bezitter van de stapmolen en wordt zij ingevolge artikel 3: 119 BW vermoed daarvan de rechthebbende te zijn. [eiser] heeft, ter weerlegging van dit rechtsvermoeden, met een beroep op de onder 2.6 bedoelde verklaring, gesteld dat hij een beter recht heeft dat hij heeft verkregen door eigendomsoverdracht door Van der Vlies, die daartoe als eigenaar van de stapmolen bevoegd was, waarbij de bezitsverschaffing symbolisch heeft plaats gevonden door overhandiging van de sleutel van de stapmolen.

5.2.2.

Tijdens de comparitie van partijen heeft De Tower Vastgoed desgevraagd toegelicht op welke passage in de huurbeëindigingsovereenkomst zij zich beroept met betrekking tot de eerdere bezitsoverdracht van de stapmolen aan haar -tegelijk met het inleveren van de huur- en gebruiksrechten in het kader van de huurbeëindigingsovereenkomst-, waardoor [eiser] niet door een volgende bezitsoverdracht door [V]de eigendom van de stapmolen kon verwerven.

De Tower Vastgoed heeft aangevoerd dat in die overeenkomst onder punt 1 is opgenomen dat [V]het gehuurde huurde inclusief het gebruik van inventaris en dat voorts in de huurbeëindigingsovereenkomst is opgenomen dat alles wat de huurders hebben gekregen teruggegeven wordt, dus ook de stapmolen die ter vervanging diende van de oude.

5.2.3

Anders dan De Tower Vastgoed heeft betoogd volgt noch uit de tekst, noch uit de strekking van de huurbeëindigingsovereenkomst dat de stapmolen behoorde tot de inventaris van de manege die [V]huurde en evenmin dat de stapmolen in de plaats is gekomen van de oude. De staat van “diverse roerende zaken” waarnaar in de beëindigingsovereenkomst (hiervoor onder 2.3 weergegeven) wordt verwezen, is in de onderhavige procedure niet overgelegd. Derhalve is niet komen vast te staan dat De Tower Vastgoed de eigendom van de stapmolen heeft verkregen door bezitsoverdracht door Van der Vlies. [V]was derhalve als rechthebbende beschikkingsbevoegd de stapmolen in eigendom over te dragen aan [eiser].

5.2.4

Nu niet is betwist dat voor die eigendomsoverdracht een geldige titel bestond heeft er een rechtsgeldige eigendomsoverdracht aan [eiser] plaats gevonden door middel van bezitsverschaffing door overhandiging van de sleutels van de stapmolen. Het onder 3:119 BW bedoelde rechtsvermoeden is dan ook door [eiser] afdoende weerlegd.

5.3

Het voorgaande leidt tot de conclusie dat de vorderingen van [eiser] toewijsbaar zijn. De Tower Vastgoed zal, als de in het ongelijk gestelde partij, worden veroordeeld in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [eiser] vastgesteld op € 178,30 aan verschotten en € 200,00 aan salaris voor de gemachtigde.

6.De beslissing

De kantonrechter:

verklaart voor recht dat de stapmolen eigendom is van [eiser];

gelast De Tower Vastgoed om toe te staan dat [eiser] de hem in eigendom toebehorende stapmolen verwijdert, dan wel laat verwijderen door een door hem aangewezen derde, van het aan De Tower Vastgoed in eigendom toebehorende terrein van de manege aan de Heerendijk 33a te Oude-Tonge, gemeente Goeree-Overflakkee en te gelasten dat De Tower Vastgoed daartoe, zo nodig, ook de huurders van de manege over inlicht;

veroordeelt De Tower Vastgoed in de proceskosten, tot aan deze uitspraak vastgesteld op
€ 178,30 aan verschotten en € 200,00 aan salaris voor de gemachtigde, genoemde bedragen te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf 14 dagen na de uitspraak van het vonnis tot aan de dag der voldoening;

verklaart dit vonnis, voor zover het de veroordelingen betreft, uitvoerbaar bij voorraad en wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit vonnis is gewezen door mr. K.J. Bezuijen en uitgesproken ter openbare terechtzitting.

362