Uitspraak
vonnis
RECHTBANK ROTTERDAM
Afdeling privaatrecht
Team Handel
zaaknummer / rolnummer: C/10/368680 / HA ZA 10-3664
Vonnis van 24 april 2013
in de zaak van
1. commanditaire vennootschap
GRINDWEG C.V.,
2. [eiseres sub 2],
beide gevestigd te Rotterdam,
eiseressen in de hoofdzaak en in het incident,
advocaat mr. R.M. Köhne,
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats 1],
gedaagde in de hoofdzaak en in het incident,
advocaat mr. drs. M.C. van Meppelen Scheppink.
Eiseressen zullen hierna Grindweg respectievelijk [eiseres sub 2] genoemd worden en wanneer zij samen bedoeld worden Grindweg c.s. Gedaagde wordt aangeduid als [Gedaagde].
1. De procedure
1.1 Het verdere verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis in de hoofdzaak en in het incident van 1 februari 2012 en de daaraan ten grondslag liggende processtukken;
- het proces-verbaal van comparitie van 16 april 2012
- de bij gelegenheid van de comparitie van partijen door Grindweg c.s. toegezonden akte aanvulling grondslag van eis tevens overlegging producties;
- de conclusie van repliek tevens houdende akte vermeerdering van eis en akte houdende aanvulling grondslag van eis, met producties;
- de conclusie van dupliek, met producties;
- de akte uitlating producties van de zijde van Grindweg c.s.
2. De feiten in de hoofdzaak
Als enerzijds gesteld en anderzijds niet, althans onvoldoende gemotiveerd weersproken, staat tussen partijen, gelet ook op de inhoud van de in het geding gebrachte en in zoverre niet weersproken producties, het navolgende vast.
2.1. Op 19 december 2006 hebben [Gedaagde] en [bedrijf 1] een intentieovereenkomst (hierna: de intentieovereenkomst) gesloten waarin onder meer het volgende is opgenomen:
“[Gedaagde]
en
[bedrijf 1] (…) of nader te noemen meester,
In overweging nemende dat:
1. [Gedaagde] een “voorreservering” heeft van het OBR op een grondperceel gelegen nabij [adres] met [kadastraal nummer] (…) totaal groot ca. 2158 m2, hierna te noemen “het project”.
2. [Gedaagde] een bouwplan wenst te ontwikkelen van ca. 1500 m2 b.v.o. passend in het vigerende bestemmingsplan Molenlaankwartier.
3. [bedrijf 1] de intentie heeft het project te verwerven en het bouwplan voor haar rekening en risico verder wenst te ontwikkelen en financieren.
(…)
Komen als volgt overeen;
1. Zodra de reservering definitief op naam van [Gedaagde] is gesteld, zal [bedrijf 1] het project op basis van de grondreserveringsovereenkomst, zoals dit door [Gedaagde] wordt verworven, van [Gedaagde] verwerven tegen een koopsom van (…).
5. Deze intentieovereenkomst zal voor 1 februari 2007 worden gevolgd door een definitieve overeenkomst. In het andere geval, wordt deze intentieovereenkomst, tenzij partijen schriftelijk verlenging zijn overeengekomen, ontbonden zonder dat partijen gehouden zijn elkaar een vergoeding wegens ontbinding te voldoen. Indien [bedrijf 1] op basis van de overeenkomst reeds een bedrag heeft voldaan aan [Gedaagde], is [Gedaagde] verplicht binnen veertien (14) dagen na ontbinding van deze overeenkomst het reeds ontvangen bedrag terug te betalen aan [bedrijf 1], zonder vergoeding van rente.”
2.2. Op 1 februari 2007 is tussen Grindweg, vertegenwoordigd door haar enig beherend vennoot [eiseres sub 2], en [Gedaagde] een overeenkomst gesloten (hierna: de overeenkomst). Deze overeenkomst luidt, voor zover hier relevant, als volgt:
“Overeenkomst [gedaagde] en Grindweg C.V.
(…)
Optie Grindweg/Bosweg, Rotterdam Hillegersberg
(…)
overwegende dat:
• [Gedaagde] een grondreservering heeft van het OBR op een grondperceel gelegen nabij [adres] met [kadastraal nummer] en arcering aangegeven op de aan deze overeenkomst gehechte plantekening, totaal groot ca. 2.313m2, hierna te noemen “de optie”
• Grindweg C.V. de optie wenst te verwerven en op het grondperceel voor haar rekening en risico een bouwplan wenst te ontwikkelen van ca. 1.450 m2 passend in het vigerend bestemmingsplan Molenlaankwartier
• beide partijen na een schriftelijke intentieovereenkomst van 19 december 2006 hebben besloten de transactie te willen vastleggen in een definitieve overeenkomst
• het voor de transactie van belang is dat de verkoop van de optie en de daaruit voorvloeiende rechten en plichten middels deze overeenkomst tot stand is gekomen
komen als volgt overeen:
Artikel 1: Transactie Pro
1.1 Grindweg C.V. zal de optie op basis van de grondreserveringsovereenkomst, zoals dit door [Gedaagde] is verworven, van [Gedaagde] verwerven tegen een koopsom van € 636.075,00 excl. BTW (…).
1.2 Op deze transactie zijn van toepassing de financiële voorwaarden zoals gesteld onder art. 2 Financi Proën.
1.3 [Gedaagde] zal zorgen voor het zorgvuldig bewaken van de grondreservering. Een en ander op basis van de door het OBR gestelde randvoorwaarden. Er dient ondermeer ervoor te worden zorggedragen, dat het door Grindweg C.V. te ontwikkelen bouwplan past binnen het vigerende bestemmingsplan.
(…)
Artikel 2: Financi Proën
(…)
2.2 Grindweg C.V. neemt de reserveringsvergoeding voor haar rekening, aan [Gedaagde] te betalen middels separate factuur ten bedrage van € 18.000,00 excl. BTW. (…)
2.3 De ontwikkeling van bedoeld project geschiedt voor rekening en risico van Grindweg C.V. Dit betekent onder meer, dat in geval tussentijds beëindiging plaatsvindt geen enkele aanspraak kan worden gemaakt op vergoeding van reeds gemaakte kosten en van schade als gevolg van het niet doorgaan van het onderhavige project.
(…)
Artikel 5: Aansprakelijkheid Pro en overmacht
5.1 [Gedaagde] is niet aansprakelijk indien zij niet, niet tijdig of niet volledig aan de verplichtingen jegens Grindweg C.V. kan voldoen als gevolg van overmacht.
5.2 Ingeval van overmacht zullen partijen overleg plegen over de verdere voortgang.
(…).”
2.3. Een brief van 7 februari 2007 van het Ontwikkelingsbedrijf Gemeente Rotterdam (hierna: OBR) aan [Gedaagde] luidt, voor zover hier van belang, als volgt:
“Hierbij deel ik u mede dat met ingang van heden op naam van [gedaagde] – hierna te noemen “belanghebbende” – is gereserveerd een perceel grond gelegen Grindweg, ter grootte van circa 2.143 m2 (…)
De hiervoor genoemde grondreservering (…) geschiedt onder de navolgende bepalingen:
1. De grondreservering geldt – behoudens het bepaalde onder punten 2 en 4 – voor een periode van 12 maanden, vanaf dagtekening deze brief en strekt niet verder dan het gedurende die periode voor belanghebbende vrijhouden van de grond. Zij geeft met name nog geen recht op uitgifte in eigendom van het onderhavige perceel grond noch op enig feitelijk gebruik daarvan.
2. De grondreservering wordt verleend teneinde belanghebbende in staat te stellen op het gereserveerde perceel grond een project te ontwikkelen bestaande uit een bedrijfspand.
De ontwikkeling van bedoeld project geschiedt voor rekening en risico van belanghebbende. Dit betekent onder meer dat in geval de grondreservering eindigt en geen gronduitgifte zal volgen de belanghebbende geen enkele aanspraak kan maken op vergoeding van reeds gemaakte kosten en van schade als gevolg van het niet doorgaan van het onderhavige project.
Belanghebbende is voorts gehouden:
- zo spoedig mogelijk na goedkeuring van het schetsplan door de hiervoor genoemde dienst een definitief bouwplan te ontwikkelen en ter realisering van dit bouwplan bij de dienst Stedebouw + Volkshuisvesting (…) een bouwvergunning aan te vragen. (…)
- het Ontwikkelingsbedrijf van de gemeente tijdig te informeren over de voortgang van de planontwikkeling onder meer door toezending van het definitieve bouwplan.
3. Ten tijde van de grondreservering dient belanghebbende schriftelijk aan de directeur van het Ontwikkelingsbedrijf van de gemeente te berichten of hij al dan niet in aanmerking wenst te komen voor de uitgifte in eigendom van het onderhavige perceel grond.
(…)
4. De grondreservering eindigt – behoudens het bepaalde onder punt 2 en het hierna volgende – door het verstrijken van de onder punt 1 genoemde periode. (…)
6. De grondreservering is op naam van belanghebbende gesteld en is zonder schriftelijke toestemming van de directeur van het Ontwikkelingsbedrijf van de gemeente niet overdraagbaar.
(…)”
2.4. Bij brief van 4 februari 2008 heeft OBR - onder meer - het volgende aan [Gedaagde] meegedeeld:
“Met mijn brief van 7 februari 2007 (…) heb ik u t.b.v. de bouw van een bedrijfspand een voorreservering verleend voor een perceel grond gelegen aan de Grindweg ter grootte van circa 2.143 m2.
Met de bewoners van het pand [adres] is inmiddels overeenstemming bereikt over hun grondtransactie. Daarbij is het aan hen te verkopen perceel vergroot. Op bijgaande tekening is aangegeven welk perceel thans voor uw project beschikbaar is. De noordelijke begrenzing zal worden aangepast zodra het stedebouwkundig matenplan gereed is. De grootte bedraagt thans 1.587 m2.
Naar aanleiding van het feit dat de reservering op 7 februari 2008 eindigde en dat u voor een project een gewijzigd informatieplan heeft ingediend deel ik u hierbij mede de reservering te verlengen tot 7 december 2008.
(…)”
2.5. Bij brief van 8 juni 2009 heeft (de advocaat van) Grindweg c.s. [Gedaagde] gesommeerd zijn verplichtingen uit hoofde van de overeenkomst na te komen en op voorhand, voor het geval [Gedaagde] die verplichtingen niet nakomt, aansprakelijk gesteld voor door Grindweg c.s. geleden nog te lijden schade
2.6. Bij brief van 19 november 2009 heeft (de raadsman) [Gedaagde] OBR, voor zover hier van belang, het volgende meegedeeld:
“Cliënten verzochten mij te reageren op uw brief d.d. 4 februari jl. (…) waarin u eenzijdig en zonder toestemming van mijn cliënten de grootte van het door mijn cliënten gereserveerde perceel aan de Grindweg terugbrengt naar ca. 1587 m2.
Mijn cliënten kunnen met deze eenzijdige aanpassing van het gereserveerde perceel grond niet akkoord gaan. Naar mijn oordeel is deze aanpassing ook rechtens onjuist.
In de brief van 7 februari 2007 (…) is vastgelegd dat een perceel grond aan de Grindweg ter grootte van ca. 2143 m2 wordt gereserveerd. In de brief van 7 maart 2007 (…) is vastgelegd dat de gereserveerde kavel is vergroot tot circa 2313 m2.
Op basis daarvan bent u niet gerechtigd de grootte van het gereserveerde perceel eenzijdig terug te brengen naar 1587 m2.
Te meer niet, daar cliënten uitgaande van de sinds 7 maart 2007 gereserveerde kavelgrootte van 2313 m2, in de afgelopen periode een bouwplan voor een bedrijfspand op het betreffende perceel hebben ontwikkeld. Het informatieplan is door het dagelijks bestuur van deelgemeente Hillegersberg-Schiebroek inmiddels goedgekeurd. Cliënten hebben u met regelmaat geïnformeerd over de ontwikkelingen.
Van een gewijzigd informatieplan is – zoals u in uw brief aangeeft – overigens geen sprake geweest. Wel heeft het informatieplan nogal wat vertraging opgelopen omdat sprake was van een hiaat in het bestemmingsplan terzake van het “parkeren”. Inmiddels is daarover overeenstemming bereikt en zal voor dit onderdeel een vrijstellingsprocedure ex artikel 19 lid 2 WRO Pro worden gevolgd.
Cliënten staan thans op het punt bouwvergunning aan te vragen.
Inmiddels hebben zij u ook per brief van 5 februari jl. laten weten, dat zij graag in aanmerking willen komen voor uitgifte in eigendom van het gereserveerde perceel aan de Grindweg van ca. 2313 m2. Een en ander conform de afspraken c.q. voorwaarden op basi waarvan het perceel grond ter grootte van ca 2313 m2 is gereserveerd.
In dat verband wijs ik u erop dat het merkwaardig is dat u in uw brief gedateerd d.d. 4 februari jl. aangeeft dat de reservering op 7 februari 2008 eindigde. Op het moment van schrijven van uw brief was de termijn van grondreservering nog niet geëindigd. Binnen deze termijn hebben cliënten aangegeven in aanmerking te willen komen voor uitgifte in eigendom van het betreffende perceel grond.
(…)
Door deze verzoek en voorzover nodig sommeer ik u om mij binnen een week na dagtekening dezes te bevestigen dat de terugbrenging van de grootte van het gereserveerde perceel grond naar 1587 m2 ongedaan wordt gemaakt en de gereserveerde kavel grond ongewijzigd 2313 m2 blijft.
Clienten zullen binnen twee weken hun bouwvergunning gaan indienen bij het dagelijks bestuur van de deelgemeenten Hillegersberg-Schiebroek. Bij gebreke van een bevestigend bericht uwerzijds, zal ik mij genoodzaakt zien om clienten in overweging te geven om door de inzet van rechtsmiddelen, waaronder een kort geding, de gereserveerde kavelgrootte van 2313 m2 veilig te stellen.
(…)
Op voorhand stel ik de gemeente Rotterdam door deze aansprakelijk voor alle (vertragings)schade die door uw handelwijze in deze wordt geleden. (…).”
3. De vordering in de hoofdzaak
3.1. Grindweg c.s. heeft gevorderd [Gedaagde] te veroordelen tot betaling van € 381.225,15 vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 26 december 2009 en tot betaling van € 3.500,- terzake van buitengerechtelijke kosten, met veroordeling voorts van [Gedaagde] in de proceskosten vermeerderd met rente en nakosten.
3.2. Grindweg c.s heeft aan haar vordering het navolgende ten grondslag gelegd.
3.2.1 [Gedaagde] is toerekenbaar tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen voortvloeiend uit de overeenkomst door de grondreservering niet zorgvuldig te bewaken. [Gedaagde] heeft de met het OBR overeengekomen fatale termijn voor het aanvragen van de bouwvergunning laten verstrijken, waardoor het OBR zich op het standpunt stelde dat de grondreservering was geëindigd en zij zich vrij achtte (een deel van) de gereserveerde grond aan een derde te verkopen. Voor zover het OBR zich ten onrechte vrij achtte tot verkoop van de grond aan een derde, heeft [Gedaagde] nagelaten om van het OBR alsnog levering van het gehele perceel te verlangen. [Gedaagde] had geen genoegen moeten nemen met levering van een kleiner perceel, nu [Gedaagde] het oudste recht op levering had (3:298 BW).
3.2.2 [Gedaagde] is voorts toerekenbaar tekortgeschoten in de nakoming van de overeenkomst door niet datgene aan Grindweg c.s. te leveren wat is overeengekomen. [Gedaagde] kon niet meer het volledige perceel aan Grindweg c.s. leveren.
3.2.3 Voor zover [Gedaagde] zich op overmacht kan beroepen en de gestelde tekortkomingen hem aldus niet kunnen worden aangerekend, vordert Grindweg c.s. vergoeding van haar schade ex artikel 6:78 BW Pro. In dat geval heeft [Gedaagde] bovendien wanprestatie gepleegd door in strijd met artikel 5.2 niet in overleg met Grindweg c.s. te treden over de verdere voortgang.
3.2.4 [bedrijf 1] heeft Grindweg c.s. aangewezen als nader te noemen meester. Daarmee is Grindweg c.s. partij geworden bij de intentieovereenkomst. Op grond van het bepaalde onder 5 van de intentieovereenkomst is [Gedaagde] gehouden de reeds door Grindweg c.s. in het kader van de overeenkomst gemaakte kosten te vergoeden.
3.2.5 [Gedaagde] is ongerechtvaardigd verrijkt ten koste van Grindweg c.s. [Gedaagde] heeft het ten dele door Grindweg c.s. bekostigde project voor het hier bedoelde perceel aan een ander verkocht.
3.2.6 De door Grindweg c.s. als gevolg van de tekortkoming van [Gedaagde] geleden schade ad in totaal € 381.225,15 bestaat uit de door Grindweg c.s. ten behoeve van het niet te haren gunste uitgevoerde project gemaakte kosten ad € 69.640,15 en de door Grindweg gederfde winst ad € 311.585,-.
3.2.7 De advocaat van Grindweg c.s. heeft werkzaamheden verricht anders dan ter instructie van de zaak en ter voorbereiding van de gedingstukken, zodat Grindweg c.s. aanspraak maakt op vergoeding door [Gedaagde] van buitengerechtelijke kosten tot een bedrag van € 3.500,-.
4. Het verweer in de hoofdzaak
4.1. Het verweer van [Gedaagde] strekt tot afwijzing van de vorderingen van Grindweg c.s., met veroordeling van Grindweg c.s. in de proceskosten.
4.2. [Gedaagde] heeft de volgende verweren gevoerd.
4.2.1. [Gedaagde] is niet tekortgeschoten in de nakoming van de overeenkomst. [Gedaagde] heeft de grondreservering deugdelijk bewaakt. [Gedaagde] heeft de bouwvergunning voor het project op tijd aangevraagd. Het OBR heeft de grondreservering bij brief van 4 februari 2008 verlengd tot 7 december 2008. Binnen die termijn heeft [Gedaagde] de bouwvergunning aangevraagd. Van een fatale termijn was bovendien geen sprake. De bouwvergunning diende te worden ingediend zo spoedig mogelijk na goedkeuring van het informatieplan. Het informatieplan is pas goedgekeurd op 4 februari 2008. Enkele weken daarna is de bouwvergunning aangevraagd. Voorts heeft [Gedaagde] bij brief van 5 februari 2008, derhalve voor afloop van de eerste grondreserveringsperiode op 7 februari 2008, bij het OBR aangegeven dat zij in aanmerking wenste te komen voor uitgifte in eigendom van de grond. Voor zover de stelling van Grindweg c.s. is dat [Gedaagde] de grondreservering niet deugdelijk heeft bewaakt door uiteindelijk in te stemmen met een beperkte verkleining van het perceel, voert [Gedaagde] aan dat sprake is van een inspanningsverplichting. [Gedaagde] heeft gedaan wat redelijkerwijs van hem verwacht mocht worden.
4.2.2. [Gedaagde] is niet tekortgeschoten in de nakoming van de overeenkomst voor zover het de levering van het overeengekomen perceel betreft. Grindweg c.s. had op grond van de overeenkomst geen recht op levering. Voor zover [Gedaagde] op dit punt al tekortgeschoten is, beroept [Gedaagde] zich op overmacht. Het OBR heeft een deel van de grond abusievelijk aan een derde verkocht, terwijl de grond nog steeds ten behoeve van [Gedaagde] gereserveerd was. Daarvan treft [Gedaagde] geen verwijt. Bij gebreke van toerekenbaarheid van de tekortkoming is [Gedaagde] niet schadeplichtig.
4.2.3. Er bestaat geen causaal verband tussen het gestelde niet tijdig indienen van de bouwvergunning en de schade. De schade is niet het gevolg van wanprestatie van [Gedaagde] maar van de ten onrechte door het OBR uitgevoerde verkleining van het gereserveerde perceel.
4.2.4. Bij de overeenkomst (artikel 2.3) hebben partijen geregeld dat het project voor rekening en risico van Grindweg c.s. wordt ontwikkeld. De gestelde kosten en gederfde winst dienen dan ook zelf voor rekening van Grindweg c.s. te blijven.
4.2.5. Grindweg c.s. is niet althans niet tijdig door [bedrijf 1] aangewezen als nader te noemen meester zodat Grindweg c.s. zich niet op de intentieovereenkomst kan beroepen. Voor zover geoordeeld mocht worden dat Grindweg c.s. wel op de intentieovereenkomst kan beroepen, geldt dat ook in die overeenkomst reeds is vastgelegd dat het project voor rekening en risico van Grindweg c.s. wordt uitgevoerd. Voorts is de afspraak rond de kosten onder 5 van de intentieovereenkomst niet overgenomen in de uiteindelijke overeenkomst tussen [Gedaagde] en Grindweg c.s.
4.2.6. [Gedaagde] betwist de juistheid van het door [Gedaagde] gevorderde schadebedrag. Grindweg c.s. heeft de in het kader van het project gemaakte kosten twee keer in de schadeberekening meegenomen. De door Grindweg c.s. gestelde kosten zijn bovendien niet het gevolg van de gestelde tekortkoming van [Gedaagde]. [Gedaagde] betwist de hoogte van de gestelde gederfde winst. De hoogte van gederfde winst is hoogst onzeker, zeker bij een bouwproject als het onderhavige. Bovendien behoort schade tot op zekere hoogte bij het risico van projectontwikkeling.
4.2.7. Grindweg c.s. heeft haar schadebeperkingsplicht geschonden door niet het gewijzigde aanbod van [Gedaagde] van 19 september 2009 te accepteren.
4.2.8. Grindweg c.s. heeft de stelling dat buitengerechtelijke werkzaamheden zijn verricht die voor vergoeding in aanmerking komen niet onderbouwd.
5. De beoordeling
5.1. Grindweg c.s. heeft haar vordering primair gebaseerd op toerekenbaar tekortschieten van [Gedaagde] in de nakoming van de overeenkomst. [Gedaagde] heeft gemotiveerd betwist dat hij toerekenbaar tekortgeschoten is in de nakoming van zijn contractuele verplichtingen. Voor de beoordeling van de vraag of [Gedaagde] de overeenkomst al dan niet is nagekomen, dient allereerst te worden vastgesteld waaruit de verplichtingen van [Gedaagde] voortvloeiend uit de overeenkomst bestaan.
5.2. In dat kader overweegt de rechtbank als volgt. De vraag welke verplichtingen partijen over en weer bij een overeenkomst op zich hebben genomen is een vraag van uitleg van de overeenkomst. Uit de schriftelijke inhoud van de overeenkomst, in samenhang met de tekst van de brief van het OBR van 7 februari 2007, volgt dat Grindweg c.s. het stuk grond dat het OBR voor [Gedaagde] heeft gereserveerd in eigendom wenst te verkrijgen en daarop een bouwplan wil (laten) ontwikkelen. Bij de overeenkomst heeft [Gedaagde] er (onder meer) mee ingestemd dat Grindweg c.s. het gereserveerde stuk grond te zijner tijd van haar in eigendom zal verkrijgen, tegen betaling door Grindweg c.s. van een zekere prijs. [Gedaagde] kan het betreffende stuk grond slechts aan Grindweg c.s. leveren, als [Gedaagde] daarvan zelf ter uitvoering van de grondreservering eigenaar wordt. [Gedaagde] heeft zich bij de overeenkomst met zoveel woorden (in artikel 1.3) verbonden om zorg te dragen voor zorgvuldige bewaking van de grondreservering, met als kennelijk doel de daadwerkelijke levering van het stuk grond door het OBR aan [Gedaagde], zodat [Gedaagde] dat stuk grond vervolgens aan Grindweg c.s. kan leveren. Naar het oordeel van de rechtbank volgt hieruit dat de verplichtingen van [Gedaagde] voortvloeiend uit de overeenkomst daarin bestaan dat [Gedaagde] zich er voldoende voor inspant dat het bedoelde stuk grond aan haar in eigendom wordt overgedragen en in dat kader datgene doet (of laat) dat redelijkerwijs van hem verwacht mag worden.
5.3. Hierbij overweegt de rechtbank nog dat een overeenkomst niet uitsluitend aan de hand van de tekst moet worden uitgelegd, maar dat het bij die uitleg ook aankomt op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan elkaars verklaringen en gedragingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten (Haviltex). Grindweg c.s. heeft evenwel geen stellingen naar voren gebracht waaruit kan worden afgeleid dat partijen iets anders beoogd hebben overeen te komen dan hetgeen volgt uit de tekst van de overeenkomst, in samenhang met de inhoud van de grondreservering. Evenmin heeft Grindweg c.s. stellingen naar voren gebracht waaruit zou kunnen worden afgeleid dat Grindweg c.s. redelijkerwijs heeft kunnen en mogen begrijpen dat iets anders dan hetgeen hiervoor is omschreven was overeengekomen.
5.4. Tegen de achtergrond van het voorgaande moet thans worden beoordeeld of [Gedaagde], zoals Grindweg c.s. heeft gesteld, toerekenbaar tekortgeschoten is in de nakoming van zijn verplichtingen voortvloeiend uit de overeenkomst. Het verwijt dat Grindweg c.s. [Gedaagde] onder meer maakt is dat [Gedaagde] niet in staat is gebleken het volledige perceel van circa 2158 m2 aan Grindweg te leveren. De enkele omstandigheid dat [Gedaagde] niet het volledige perceel heeft kunnen leveren aan Grindweg c.s., levert op zichzelf geen tekortkoming op. Immers, naar het oordeel van de rechtbank legt de overeenkomst op [Gedaagde] de verplichting om datgene te doen dat redelijkerwijs van hem verwacht mag worden om te bewerkstelligen dat het (volledige) perceel aan Grindweg c.s. kan worden geleverd.
5.5. Grindweg c.s. heeft voorts gesteld dat [Gedaagde] toerekenbaar tekortgeschoten is door de grondreservering niet zorgvuldig te bewaken. Volgens Grindweg c.s. heeft [Gedaagde] niet aan de voorwaarden van de grondreservering voldaan door niet op tijd een bouwvergunning aan te vragen. [Gedaagde] heeft dat gemotiveerd betwist. [Gedaagde] heeft aangevoerd dat de grondreservering geen fatale termijn voor het indienen van de bouwvergunningsaanvraag noemt, maar slechts bepaalt dat zo spoedig mogelijk na goedkeuring van het schetsplan door de dienst Stedebouw en Volkshuisvesting van de gemeente Rotterdam een definitief bouwplan moet worden ontwikkeld en een bouwvergunning moet worden aangevraagd. Daaraan heeft [Gedaagde] naar zijn zeggen voldaan door, rekening houdend met de goedkeuring van het schetsplan op 4 februari 2008, op 22 februari 2008 een bouwvergunningsaanvraag in te dienen. Grindweg c.s. heeft het een en ander naar het oordeel van de rechtbank onvoldoende gemotiveerd betwist. Grindweg c.s. heeft in reactie op deze stellingen van [Gedaagde] verwezen naar hetgeen het OBR in de door [Gedaagde] aangespannen bodemprocedure bij conclusie van antwoord heeft aangevoerd. In dat stuk heeft het OBR verwoord dat het definitieve bouwplan en de bouwvergunning op grond van de grondreservering vóór 7 februari 2007 hadden moeten worden ingediend. De enkele omstandigheid dat het OBR deze stelling heeft ingenomen in de procedure tussen [Gedaagde] en het OBR is onvoldoende om van de juistheid van deze stelling uit te gaan. In deze procedure is het uiteindelijk niet tot een vonnis (en tot vaststelling van de feiten door de rechtbank) gekomen. Grindweg c.s. is niet ingegaan op de onderbouwde stelling van [Gedaagde] dat de grondreservering een dergelijke termijn niet noemt. Het door Grindweg c.s. overgelegde “verslag en update bouwplan” biedt in dat kader geen soelaas. In dat verslag heeft [Gedaagde] kennelijk aangegeven wat het verwachte tijdspad is voor onder meer het aanvragen van de bouwvergunning. Dat de in dat verslag genoemde data bindend zijn voor [Gedaagde] is niet onderbouwd en wordt door [Gedaagde] betwist. Ook uit de brief van het OBR van 4 februari 2008, volgt niet zonder meer dat [Gedaagde] de hier bedoelde verplichtingen uit de grondreservering heeft verzaakt. In deze brief heeft het OBR niet eenduidig aangegeven waarom zij zich bevoegd achtte om het gereserveerde perceel ten koste van [Gedaagde] te verkleinen. Het OBR wijst er in deze brief op dat de grondreservering op 7 februari 2008 eindigde en dat er een gewijzigd informatieplan door [Gedaagde] is ingediend, doch daaraan voegt het OBR toe dat de grondreservering is verlengd. Dat laatste lijkt strijdig met de assumptie dat het OBR zich vanwege het niet vervullen van de (bestuursrechtelijke) voorwaarden van de grondreservering vrij achtte over het perceel te beschikken. Bovendien dateert deze brief van vóór 7 februari 2007 - de datumstempel luidt immers 4 februari 2007 - zodat de mededelingen van het OBR hoe dan ook voorbarig voorkomen. Al met al oordeelt de rechtbank dat Grindweg c.s., in het licht van de betwisting van [Gedaagde], onvoldoende heeft onderbouwd dat [Gedaagde] niet heeft voldaan aan de hier bedoelde voorwaarden voortvloeiend uit de grondreservering.
5.6. Grindweg c.s. heeft voorts gesteld dat van [Gedaagde] verwacht had mogen worden dat hij geen genoegen had genomen met de verkleining van het perceel door het OBR en dat [Gedaagde] nakoming van de grondreservering had moeten afdwingen van het OBR. Onder verwijzing naar hetgeen hiervoor onder 5.2 is overwogen, oordeelt de rechtbank dat [Gedaagde] op grond van de overeenkomst gehouden was om datgene te doen dat redelijkerwijs van hem verwacht kon en mocht worden om te bewerkstelligen dat het volledige perceel grond uiteindelijk aan Grindweg c.s. geleverd zou kunnen worden. Naar het oordeel van de rechtbank heeft Grindweg c.s. onvoldoende onderbouwd dat [Gedaagde] in deze inspanningsverplichting tekort is geschoten. [Gedaagde] heeft onbetwist gesteld dat hij na de mededeling van het OBR dat het gereserveerde perceel was verkleind van 2.143 m² tot 1.587 m², per ommegaande heeft verzocht om ongedaanmaking van de verkleining. Als onbetwist staat voorts vast dat [Gedaagde] beslag heeft gelegd op het perceel, toen het OBR niet bereid bleek de verkleining ongedaan te maken. Vervolgens is [Gedaagde] een bodemprocedure gestart en in gesprek gegaan met het OBR over een oplossing. Toen die gesprekken spaak liepen heeft [Gedaagde] het OBR in kort geding betrokken. Naar aanleiding van de kortgedingzitting is een mediationtraject gestart. Dat heeft er uiteindelijk toe geleid dat het OBR 1.900 m² van het oorspronkelijke perceel aan [Gedaagde] heeft geleverd. Hieruit volgt naar het oordeel van de rechtbank dat [Gedaagde] het er na de verkleining door het OBR niet bij heeft gelaten, en het nodige heeft ondernomen om alsnog nakoming van de grondreservering te bewerkstelligen. Dat dat er uiteindelijk niet toe heeft geleid dat het volledige perceel van 2.143 m² aan [Gedaagde] is geleverd, is onvoldoende om de conclusie te rechtvaardigen dat [Gedaagde] zich onvoldoende heeft ingespannen. Grindweg c.s. heeft niet onderbouwd dat nog meer of andere inspanningen van [Gedaagde] verwacht hadden mogen worden. Niet gesteld of gebleken is dat [Gedaagde] na circa twee jaar van procedures en onderhandelingen in het kader van mediation in redelijkheid geen genoegen heeft kunnen en mogen nemen met levering van een perceel van 1.900 m².
5.7. Voor zover Grindweg c.s. met de stelling dat [Gedaagde] in het mediationtraject vergoeding van de door Grindweg c.s. gemaakte kosten door het OBR had moeten afdwingen, heeft bedoeld te betogen dat [Gedaagde] in het mediationtraject onvoldoende oog heeft gehad voor de belangen van Grindweg c.s., heeft Grindweg dat onvoldoende onderbouwd. Uit de stellingen van Grindweg c.s. vloeit niet voort dat [Gedaagde] in het mediationtraject heeft gehandeld in strijd met hetgeen partijen zijn overeengekomen. [Gedaagde] was gehouden zich voldoende in te spannen om het perceel in eigendom te verkrijgen. Zoals hiervoor reeds is overwogen is niet gebleken dat [Gedaagde] in dat opzicht onvoldoende inspanningen heeft betracht. Grindweg c.s. heeft onvoldoende onderbouwd dat in het mediationtraject een beter resultaat voor Grindweg c.s. mogelijk was, zonder de gerechtvaardigde belangen van [Gedaagde] te schaden. Bovendien volgt uit de overeenkomst dat partijen zijn overeengekomen dat het risico van het niet doorgaan van het project bij Grindweg c.s. ligt. In het licht daarvan valt niet in te zien dat [Gedaagde] in het mediationtraject (meer) aandacht voor de belangen van Grindweg c.s. had moeten hebben. Naar het oordeel van de rechtbank is [Gedaagde] in zoverre dan ook niet tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen jegens Grindweg c.s.
5.8.
Grindweg c.s. heeft voorts aangevoerd dat [Gedaagde] tekortgeschoten is in de uit artikel 5.2 van de overeenkomst voortvloeiende verplichting om met Grindweg c.s. te overleggen over de voortgang van het project. Volgens Grindweg c.s. heeft [Gedaagde] haar niet tijdig op de hoogte gesteld van het tussen [Gedaagde] en het OBR ontstane geschil over de omvang van het perceel. Grindweg c.s. heeft gesteld dat zij daarvan pas in december 2008, via het OBR, op de hoogte is geraakt. De rechtbank overweegt dat [Gedaagde] op grond van overeenkomst gehouden was om Grindweg c.s. in een vroeg stadium op de hoogte te stellen van de verkleining door het OBR van het gereserveerde perceel. Dat had immers rechtstreeks gevolgen voor de omvang van het perceel dat Grindweg c.s. op grond van de overeenkomst in eigendom wenste te verkrijgen. [Gedaagde] heeft aangevoerd dat hij Grindweg c.s. in 2007 reeds op de hoogte heeft gesteld van het hier bedoelde problemen en aan Grindweg c.s. heeft meegedeeld dat het perceel onverwachts was verkleind. Ter onderbouwing van die stelling heeft [Gedaagde] onder meer de tussen partijen gevoerde e-mailcorrespondentie overgelegd en voorts een door hem zelf gemaakt overzicht van de in contactmomenten die partijen in 2007 tot en met 2009 hadden. Terecht heeft Grindweg c.s. bij de akte uitlating producties aangevoerd dat uit deze stukken niet volgt wanneer [Gedaagde] Grindweg op de hoogte heeft gesteld van de verkleining van het perceel door het OBR. In het overzicht van de contactmomenten van [Gedaagde] is niet aangegeven of en wanneer de verkleining van het perceel is besproken met Grindweg c.s. De door [Gedaagde] overgelegde e-mailcorrespondentie heeft grotendeels het uitblijven van de bouwvergunning en de betaling van legeskosten door Grindweg c.s. tot onderwerp. Pas in maart 2009 komt in de e-mailwisseling de kwestie van het verkleinen van het perceel aan de orde. Bij gebreke van een deugdelijke onderbouwing van het tegendeel, gaat de rechtbank er dan ook van uit dat [Gedaagde] Grindweg c.s. niet met voldoende voortvarendheid op de hoogte heeft gesteld van de verkleining van het gereserveerde perceel. In zoverre is [Gedaagde] toerekenbaar tekortgeschoten in de nakoming van de overeenkomst jegens Grindweg c.s.
Grindweg c.s. heeft evenwel onvoldoende onderbouwd dat zij door deze tekortkoming schade heeft geleden. Grindweg c.s. heeft niet onderbouwd dat zij hierdoor schade heeft, die zij niet zou hebben geleden indien [Gedaagde] haar wel tijdig had geïnformeerd. Niet gesteld is dat Grindweg c.s. kosten heeft gemaakt die zij niet had gemaakt als zij van de verkleining had afgeweten. Dat betekent dat de vordering ook op deze grond niet toewijsbaar is.
5.9. Grindweg c.s. heeft tenslotte nog aangevoerd dat [Gedaagde] op grond van de intentieovereenkomst van 19 december 2006 (op zijn minst) de door Grindweg c.s. betaalde reserveringskosten en architectkosten dient te vergoeden. Aannemende dat Grindweg c.s. rechtsgeldig is aangewezen als nader te noemen meester - [Gedaagde] heeft dit betwist - heeft Grindweg c.s. onvoldoende onderbouwd dat [Gedaagde] gehouden is deze kosten te vergoeden. De intentieovereenkomst bevat weliswaar een daartoe strekkende bepaling, doch deze bepaling is niet (meer) opgenomen in de overeenkomst. Het had op de weg van Grindweg c.s. gelegen om te onderbouwen waarom de bepaling uit de aan de uiteindelijke overeenkomst voorafgaande intentieovereenkomst toch nog gelding heeft tussen partijen. Dat heeft Grindweg c.s. niet gedaan. Voor zover Grindweg c.s. haar vordering op de intentieovereenkomst baseert, wordt de vordering dan ook bij gebreke van een deugdelijk onderbouwde grondslag afgewezen.
5.10. De conclusie van al het voorgaande is dat de vordering van Grindweg c.s. tot schadevergoeding zal worden afgewezen. De vordering tot vergoeding van de gestelde buitengerechtelijke kosten deelt dat lot. Grindweg c.s. zal daarbij als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten. Deze kosten worden begroot op
€ 1.395,- aan vastrecht en op drie punten van het liquidatietarief voor vorderingen tot
€ 390.000,-.
5.11. De beslissing over de proceskosten in het incident is bij het vonnis van 1 februari 2012 aangehouden tot de einduitspraak. Grindweg c.s. zal, als de in het ongelijk gestelde partij, worden veroordeeld in de proceskosten van het incident. Die kosten betreffen het salaris van de advocaat van [Gedaagde], begroot op één punt van het liquidatietarief voor vorderingen van onbepaalde waarde neerkomend op € 452,-.
6. De beslissing
De rechtbank,
in de hoofdzaak:
wijst de vorderingen van Grindweg c.s. af;
veroordeelt Grindweg c.s. in de aan de zijde van [Gedaagde] gevallen proceskosten, tot aan deze uitspraak vastgesteld op € 1.395,- aan vastrecht en op € 6.000,- aan salaris voor de advocaat van [Gedaagde];
in het incident:
veroordeelt Grindweg c.s. in de aan de zijde van [Gedaagde] gevallen proceskosten, tot aan deze uitspraak vastgesteld op € 452,- aan salaris voor de advocaat van [Gedaagde].
Dit vonnis is gewezen door mr. J.W. van den Hurk en in het openbaar uitgesproken op 24 april 2013.?
1861/427