Uitspraak
vonnis
RECHTBANK ROTTERDAM
Team handel
zaaknummer / rolnummer: C/10/347195 / HA ZA 10-320
Vonnis van 1 mei 2013
in de zaak van
[eiseres],
gevestigd te Dinteloord,
eiseres,
advocaat mr. J.G.M. Roijers,
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats],
gedaagde,
advocaat mr. P.J. de Bruin.
Partijen zullen hierna [eiseres] en [gedaagde] genoemd worden.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 19 september 2012 en de daaraan ten grondslag liggende processtukken;
- de akte overleggen producties van [eiseres], met producties;
- de conclusie na getuigenverhoren van [gedaagde], met producties.
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald, aanvankelijk op 27 maart 2013.
2. De verdere beoordeling
2.1. Bij voormeld tussenvonnis is de zaak naar de rol verwezen voor de akte als bedoeld in 2.15 van dat vonnis aan de zijde van [eiseres]. Naar aanleiding van hetgeen [eiseres] bij akte overleggen producties heeft gesteld en de reactie daarop van [gedaagde] overweegt de rechtbank als volgt.
Bewijsopdracht
2.2. [gedaagde] voert aan dat de verklaringen van de door [eiseres] naar voren gebrachte getuigen niet geloofwaardig zijn en [eiseres] mitsdien niet in haar bewijsopdracht is geslaagd. Reeds hierom is de vordering van [eiseres], aldus [gedaagde], niet toewijsbaar. De rechtbank verwerpt dit verweer en licht dit als volgt toe.
2.3. Onder 2.12 van voormeld tussenvonnis heeft de rechtbank overwogen dat, in de gegeven omstandigheden, naar haar oordeel doorslaggevend gewicht toekomt aan de verklaringen van de door [eiseres] naar voren gebrachte getuigen. Hierbij is het volgende overwogen: "De rechtbank onderkent dat die getuigen niet geheel onafhankelijk van [eiseres] zijn, nu zij allen hebben verklaard (indirect) zakelijke banden met haar te hebben. Dat doet aan de consistentie en geloofwaardigheid van hun verklaringen echter niet af. Overigens geldt datzelfde bezwaar voor de in contra-enquête gehoorde getuigen, die immers familie respectievelijk vriend van [gedaagde] zijn."
Vervolgens heeft de rechtbank onder 2.13 van dat vonnis uitdrukkelijk en zonder voor¬behoud beslist dat [eiseres] in haar bewijsopdracht is geslaagd en dat zulks betekent dat [eiseres] tijdig omtrent het gebrek in de prestatie van [gedaagde] heeft geklaagd.
De rechtbank is in beginsel door deze eindbeslissing gebonden, tenzij haar is gebleken dat die beslissing berust op een onjuiste juridische of feitelijke grondslag. De rechtbank ziet in hetgeen [gedaagde] ter zake naar voren heeft gebracht geen aanleiding om op haar eind¬beslissing terug te komen. Uit de stellingen van [gedaagde] volgt immers niet dat sprake is van een beslissing die op een onjuiste juridische of feitelijke grondslag berust. Ook overigens zijn geen bijzondere omstandigheden gesteld of gebleken die afwijking van die bindende eindbeslissing toelaatbaar en noodzakelijk maken.
Schade
2.4. Bij tussenvonnis d.d. 30 november 2011 heeft de rechtbank al geoordeeld dat [gedaagde] wanprestatie heeft gepleegd en ter zake schadeplichtig is. In het navolgende zal de rechtbank ingaan op de (omvang van de) schade die [eiseres] heeft geleden als gevolg van de wanprestatie van [gedaagde], te weten het handelen in strijd met zijn verplichting de appartementsrechten op nummers 163a en 163c te leveren vrij van bijzondere beperkingen.
2.5. [eiseres] stelt dat zij als gevolg van de wanprestatie van [gedaagde] in totaal een bedrag van € 59.907,41 aan schade heeft geleden. Dit bedrag heeft [eiseres], gelet op het door haar als productie 12 bij akte overleggen producties in het geding gebrachte "Kostenoverzicht per ultimo oktober 2012", als volgt gespecificeerd:
- kostenoverzicht per 31 mei 2010: € 48.831,42;
- nieuwe declaraties in kwestie [persoon 1]: € 7.831,99;
- griffierechten procedure [persoon 1]: € 1.744,--;
- aanvullende betaling aan [persoon 1]: € 1.500,--.
2.6. Gelet op het door [eiseres] in het geding gebrachte "kostenoverzicht per 31 mei 2010" (productie 12, brief d.d. 2 juni 2010 van mr. Gasseling) waarin een totaalbedrag van
€ 46.831,42 is vermeld, gaat de rechtbank er vanuit dat [eiseres] ter zake het totaal van die kosten abusievelijk een bedrag van € 48.831,42 in plaats van € 46.831,42 heeft gevorderd en dat het hier een verschrijving betreft. De rechtbank gaat uit van het laatstgenoemde bedrag.
Volgens het kostenoverzicht omvat het bedrag van € 46.831,42 kosten in verband met bouwkundige werkzaamheden (Ell Mar, € 22.351,43), kosten van rechtsbijstand (Advocaten De Bok, € 16.251,56) en overige kosten (UPC, Evides, Stedin, Ell Mar, voorschot en leges,
€ 8.228,43). De rechtbank zal in het navolgende afzonderlijk op deze schadeposten ingaan.
Kosten in verband met bouwkundige werkzaamheden (Ell Mar, € 22.351,43 incl. BTW)
2.7. [eiseres] vordert een bedrag van € 22.351,43 (inclusief 19% BTW) in verband met werkzaamheden die zij – conform de offerte d.d. 19 maart 2010 van de aannemer (productie 2 bij repliek) – aan de woning van [persoon 1] heeft laten verrichten. Ter onderbouwing van dit onderdeel van de vordering heeft [eiseres] verwezen naar de brief van de gemeente d.d. 26 maart 2009 (productie 2, brief d.d. 2 juni 2010 van mr. Gasseling), de offerte d.d. 19 maart 2010 van de aannemer, een brief van de aannemer d.d. 22 oktober 2012, een door de aannemer opgesteld calculatie¬overzicht en een daarbij behorende begrotingsstaat d.d. 5 januari 2010 (producties 4 en 5, akte overlegging producties). Voorts heeft [eiseres] als bijlagen bij de bouw¬vergunning een kopie van de aanvraag bouwvergunning d.d. 8 september 2009, een brief van de gemeente Rotterdam d.d. 22 september 2009 en een kopie van de originele bouw¬vergunning met bijlagen in het geding gebracht (producties 1, 2 en 3 akte overleggen producties). Verder heeft [eiseres] verwezen naar de bouwtekeningen bij de bouwvergun¬ning (productie 3 bij dagvaarding en productie 4, conclusie na tussen¬¬¬vonnis).
2.8. [gedaagde] voert aan dat de vordering onvoldoende is gespecificeerd doordat de kosten van onderhoud en verfraaiing van het appartement van [persoon 1] niet zijn gesplitst van de kosten van herstel van dat appartement. Bovendien zijn de kosten voor onderhoud en verfraaiing, gelet op de brief van de gemeente d.d. 26 maart 2009, niet een gevolg van de gestelde wanprestatie. Uitgaande van de offerte d.d. 19 maart 2010 en de door [eiseres] overgelegde lijst van werkzaamheden van de aannemer, is maximaal een bedrag van
€ 2.245,07 toewijsbaar, aldus nog steeds [gedaagde].
2.9. Ter beoordeling ligt voor de vraag of alle in voornoemde offerte vermelde werkzaamheden noodzakelijk waren om het gebruik van het appartement als afzonderlijke woning te legaliseren. De rechtbank heeft onder 4.18 van haar tussenvonnis d.d. 20 april 2010 overwogen dat in beginsel alleen die kosten als schade worden aangemerkt die betrekking hebben op de werkzaamheden nodig voor het alsnog mogen gebruiken van de nummers 163a en 163c als afzonderlijke woningen. Daarbij zijn de volgens de bouw¬vergunning van 23 november 2009 (productie 3, dagvaarding) benodigde werkzaamheden leidend. In de brief d.d. 26 maart 2009 van de gemeente Rotterdam wordt aangegeven dat het gebruik van de woning op de 1e en 2e verdieping (woning van [persoon 1]) als afzonderlijke woning kan worden gelegaliseerd als, na het verkrijgen van een bouwvergunning, de volgende werkzaamheden zijn verricht:
a) de woning is voorzien van een deurbel ter plaatse van de toegangsdeur;
b) de dakkapellen/dakramen gelegen ter plaatse van de erfgrens op de 2e verdieping over een weerstand tegen branddoorslag en brandoverslag van 30 minuten beschikken;
c) een voorziening voor luchtverversing in de keuken ter plaatse van het kooktoestel op de 1e verdieping is gerealiseerd;
d) een voorziening voor luchtverversing in de badkamer op de 2e verdieping is gerealiseerd;
e) de woning is voorzien van een hekwerk dat "overklauteren" niet mogelijk maakt.
2.10. Voornoemde brief vermeldt voorts dat eventueel aanvullende eisen uit het Bouwbesluit kunnen worden gesteld. Aangezien [eiseres] niet heeft gesteld dat dergelijke aanvullende eisen door de gemeente zijn gesteld en zulks ook niet kan worden afgeleid uit de in het geding gebrachte bescheiden, gaat de rechtbank er vanuit dat dergelijke aanvullende eisen niet zijn gesteld. Bij conclusie na tussenvonnis (van 20 april 2010) heeft [eiseres] gesteld dat het verschil tussen de offerte van 7 januari 2010 en die van 19 maart 2010 is gelegen in de posten "nutsvoorzieningen" en "meterkastinrichting door installateur". Volgens [eiseres] was na overleg met de gemeente over de offerte gebleken dat, teneinde afzonderlijke woningen te kunnen realiseren, iedere woning een eigen meterkast¬aanslui¬ting diende te krijgen, bij gebreke waarvan geen bouwvergunning zou worden verleend. Ter onderbouwing van haar stelling heeft [eiseres] verwezen naar de door haar overgelegde brief van de aannemer d.d. 22 oktober 2012 waarin is aangegeven dat onder de eisen waaraan de woning minimaal moet voldoen tevens de levering van nutsvoorzieningen valt. Nu [gedaagde] de stellingen van [eiseres] op dit punt niet (voldoende) heeft betwist, gaat de rechtbank er vanuit dat die juist zijn. Dit betekent dat naast de kosten met betrekking tot de hierboven onder a) tot en met e) weergegeven werkzaamheden tevens de kosten verbonden aan de levering van nutsvoor¬zieningen voor vergoeding door [gedaagde] in aanmerking komen. Voorts komen de kosten van de op de bij de bouwvergunning behorende tekeningen weergegeven materialen en werkzaamheden (rookmelders ("RM"), ventilatie slaapkamers, plexiglas balkon), als door [gedaagde] niet (voldoende) betwist, voor vergoeding in aanmerking.
2.11. [gedaagde] heeft het door [eiseres] overgelegde ¬calculatieoverzicht en de daarin vermelde werkzaamheden (productie 5, akte overleggen producties) op zichzelf niet betwist. Derhalve zal de rechtbank de schade begroten aan de hand van dit overzicht en hetgeen zij hiervoor onder 2.9 en 2.10 heeft overwogen.
Onderhoudskosten (€ 1.801,23 excl. BTW) en kosten plaatsen rolsteiger (€ 183,-- excl. BTW)
2.12. Met [gedaagde] is de rechtbank van oordeel dat de door de aannemer verrichte onderhoudswerkzaamheden niet noodzakelijk waren om het gebruik van het appartement als afzonderlijke woning te legaliseren. Uit de brief van de gemeente d.d. 26 maart 2009, de bouwvergunning en de daarbij behorende stukken kan niet worden afgeleid dat de gemeente de door de aannemer verrichte onderhoudswerkzaamheden verplicht heeft gesteld.
Voorts heeft [eiseres] geen feiten en/of omstandigheden gesteld waaruit volgt dat de hier gevorderde schade het gevolg is van de wanprestatie van [gedaagde]. De in het calculatie¬overzicht aangekruiste onderhoudskosten, die in totaal een bedrag van € 1.801,23 (excl. BTW) belopen, komen naar het oordeel van de rechtbank dan ook niet voor vergoeding door [gedaagde] in aanmerking.
2.13. [gedaagde] heeft aangevoerd dat de werkzaamheden, nodig om het gebruik van het appartement als afzonderlijke woning te legaliseren, zonder rolsteiger konden worden uitgevoerd en de daarmee gepaard gaande kosten derhalve niet voor vergoeding in aanmerking komen. [eiseres] heeft geen feiten gesteld die op het tegendeel wijzen. De rechtbank acht het aannemelijk dat de rolsteiger is geplaatst in verband met de onderhoudswerkzaamheden, gelet ook op de aard van die werkzaamheden. De daaraan verbonden kosten (€ 183,-- excl. BTW) komen, gelet op hetgeen hiervoor onder 2.12 is overwogen, niet voor vergoe¬ding door [gedaagde] in aanmerking.
Dakdoorvoer maken ten behoeve van ventilatie douche (€ 164,57 excl. BTW)
2.14. Gelet op de brief van de gemeente d.d. 26 maart 2009 waarin is aangegeven dat een voorziening voor luchtverversing in de badkamer op de 2e verdieping moet worden gerealiseerd, komen de hieraan verbonden kosten voor vergoeding door [gedaagde] in aanmerking. Aangezien [gedaagde] de verschuldigdheid van deze kosten heeft erkend,
acht de rechtbank het gevorderde bedrag van € 164,57 (€ 19,-- + € 14,50 + € 13,30 + € 8,25 + € 2,02 + € 94,-- + € 13,50 = € 164,57) toewijsbaar.
Glas op lichtluik vervangen (€ 964,90 excl. BTW)
2.15. Deze schadepost komt, gelet op de door de gemeente verplicht gestelde werkzaamheden zoals hiervoor onder 2.9 sub b weergegeven, voor vergoeding door [gedaagde] in aanmerking. [gedaagde] heeft de verschuldigdheid van deze kosten erkend.
Gelet op hetgeen hiervoor onder 2.13 is overwogen, komen de kosten voor het verwijderen van de rolsteiger ad € 57,-- (excl. BTW) niet voor vergoeding door [gedaagde] in aan¬merking. Het vorenstaande betekent dat een bedrag van € 907,90 (€ 53,-- + € 48,75 +
€ 145,50 + € 394,50 + € 178,15 + € 88,-- = € 907,90) toewijsbaar is.
Balkonhek voorzien van plexiglas (€ 539,50 excl. BTW)
2.16. Gelet op de door [eiseres] overgelegde tekeningen behorende bij de bouwvergunning (productie 3 bij dagvaarding en productie 4 bij conclusie na tussenvonnis), waarop op de 2e verdieping is aangegeven "balkonhek bekleden met plexiglas aan binnenzijde balkonhek" (slaapkamer I), waren de hier bedoelde werkzaamheden nodig om het gebruik van het appartement als afzonderlijke woning te legaliseren. Kennelijk gaat het hier om de werkzaamheden als bedoeld onder e van 2.9. Nu [gedaagde] de verschuldigdheid van deze kosten heeft erkend, is het gevorderde bedrag van € 539,50 (€ 53,-- + € 398,50 + € 88,-- =
€ 539,50) toewijsbaar.
Voorportaal vloer en onderste gedeelte van trap vernieuwen (€ 1.121,12 excl. BTW)
2.17. [gedaagde] heeft ter zake deze schadepost aangevoerd dat de betreffende werkzaamheden geen verband houden met de door de gemeente gestelde eisen aan het gebruik van het appartement als afzonderlijke woning. Dit verweer slaagt. Naar het oordeel van de rechtbank is immers niet gesteld of gebleken dat de betreffende werkzaamheden noodzakelijk waren om het gebruik van het appartement als afzonderlijke woning te legaliseren. Uit de brief van de gemeente d.d. 26 maart 2009, de bouwvergunning, de daar¬bij behorende bijlagen en de bouwtekeningen kan niet worden afgeleid dat de gemeente de betreffende werkzaamheden verplicht heeft gesteld. Nu niet gebleken is dat dit onderdeel van de gevorderde schade een gevolg is van de wanprestatie van [gedaagde], acht de rechtbank het bedrag van € 1.121,12 (€ 77,-- + € 77,88 + € 25,30 + € 124,80 + € 63,80 +
€ 263,-- + € 146,-- + € 83,20 + € 91,-- + € 42,64 + € 63,-- + € 63,50 = € 1.121,12) niet toewijsbaar.
Gat maken voor afzuiging afzuigkap (€ 159,-- excl. BTW)
2.18. Gelet op de brief van de gemeente d.d. 26 maart 2009 waarin is aangegeven dat een voorziening voor luchtverversing in de keuken ter plaatse van het kooktoestel op de 1e verdieping moet worden gerealiseerd, komen de hieraan verbonden kosten voor vergoeding door [gedaagde] in aanmerking. Nu [gedaagde] de verschuldigdheid van deze kosten heeft erkend, is het gevorderde bedrag van € 159,-- (€ 29,-- + € 17,-- + € 113,-- = € 159,--) toewijsbaar.
Gasaansluiting verbeteren (€ 155,50 excl. BTW)
2.19. Naar het oordeel van de rechtbank heeft [eiseres], gelet ook op de betwisting door [gedaagde], onvoldoende gesteld dat deze werkzaamheden noodzakelijk waren om het gebruik van het appartement als afzonderlijke woning te legaliseren. Voorts kan uit de brief van de gemeente d.d. 26 maart 2009, de bouwvergunning, de daarbij behorende bijlagen en de bouwtekeningen niet worden afgeleid dat de gemeente de betreffende werkzaamheden verplicht heeft gesteld. Nu dit onderdeel van de gevorderde schade geen gevolg is van de wanprestatie van [gedaagde] is het bedrag van € 155,50 (€ 92,-- + € 63,50) niet toewijsbaar.
Daarbij tekent de rechtbank aan dat, nu de offerte een apart kopje "nutsvoorzieningen" bevat waarbij deze post niet is genoemd, [eiseres] zelf er kennelijk van uit gaat dat deze post daartoe niet behoort.
Slaapverdieping ventilatie (€ 556,10 excl. BTW)
2.20. Gelet op de door [eiseres] overgelegde tekeningen behorende bij de bouwvergunning (productie 3 bij dagvaarding en productie 4 bij conclusie na tussenvonnis), waarop op de 2e verdieping is aangegeven "ventilatierooster in kozijn op glas plaatsen" (slaapkamer II) en "ventilatierooster in deur op glas plaatsen" (slaapkamer I), waren de hier bedoelde werkzaam¬heden noodzakelijk om het gebruik van het appartement als afzonder¬lijke woning te legali¬seren. Nu [gedaagde] de hoogte van de daaraan verbonden kosten niet heeft betwist, is het gevorderde bedrag van € 556,10 (€ 31,50 + € 105,70 + € 126,-- + € 34,20 + € 105,70 +
€ 153,-- = € 556,10) toewijsbaar.
Gipsbekledingen (€ 529,17 excl. BTW)
2.21. Naar het oordeel van de rechtbank heeft [eiseres], gelet ook op de betwisting door [gedaagde], onvoldoende gesteld dat de hier bedoelde werkzaamheden noodzakelijk waren om het gebruik van het appartement als afzonderlijke woning te legaliseren. Voorts kan uit de brief van de gemeente d.d. 26 maart 2009, de bouwvergunning, de daarbij behorende bijlagen en de bouwtekeningen niet worden afgeleid dat de gemeente de betreffende werkzaamheden verplicht heeft gesteld. Nu dit onderdeel van de gevorderde schade geen gevolg is van de wanprestatie van [gedaagde], is het bedrag van € 529,17
(€ 79,40 + € 33,60 + € 58,18 + € 28,28 + € 86,13 + € 11,40 + € 30,40 + € 68,02 + € 33,06 + € 100,70 = € 529,17) niet toewijsbaar.
Rookmelders aanbrengen en aansluiten op bestaande installatie en belinstallatie (€ 1.658,-- excl. BTW)
2.22. Gelet op de door [eiseres] overgelegde tekeningen behorende bij de bouw¬vergunning (productie 3 bij dagvaarding en productie 4 bij conclusie na tussenvonnis), waarop de afkorting "RM" (rookmelder) is aangegeven (begane grond, 1e en 2e verdieping), gaat de rechtbank er vanuit dat de hier bedoelde werkzaamheden noodzakelijk waren om het gebruik van het appartement als afzonder¬lijke woning te legaliseren. Nu [gedaagde] de hoogte van de daaraan verbonden kosten voor zover verband houdende met de montage van de rookmelders, het aanleggen van leidingen en het opnieuw aanbrengen van de belinstal¬latie niet heeft betwist, acht de rechtbank de gevorderde bedragen van respectievelijk
€ 432,--, € 189,-- en € 132,--, derhalve in totaal € 753,--, toewijsbaar.
2.23. Voor wat betreft de kosten van het opruimen van werkplekken en het afvoeren van restmateriaal heeft [gedaagde] aangevoerd dat deze schade slechts voor een gering deel verband houdt met de werkzaamheden noodzakelijk voor het gebruik van het appartement als afzonderlijke woning en mitsdien maximaal een bedrag van € 100,-- voor vergoeding in aanmerking komt.
Hiervoor is onder 2.12 overwogen dat de kosten ter zake door de aannemer verrichte onderhoudswerkzaamheden niet voor vergoeding door [gedaagde] in aanmerking komen.
De rechtbank acht het aannemelijk dat de schadepost "opruimen van werkplekken en het afvoeren van restmateriaal" voor een deel betrekking heeft op uitgevoerde onderhouds¬werkzaamheden. Aangezien de omvang van dat deel, bij gebreke van een specificatie, niet duidelijk is, begroot de rechtbank deze schadepost op een bedrag van € 122,50, te weten de helft van het gevorderde bedrag van € 245,--. Nu min of meer hetzelfde geldt voor de schadeposten "begeleiding van de werkzaamheden" (€ 428,--) en "precario kosten en parkeergeld" (€ 232,--), zal de rechtbank die schadeposten eveneens begroten op de helft van die bedragen, te weten
€ 214,-- respectievelijk € 116,--. Het vorenstaande betekent dat in totaal een bedrag van
€ 452,50 (€ 122,50 + € 214,-- + € 116,-- = € 452,50) toewijsbaar is.
Nutsvoorzieningen (€ 8.136,83 excl. BTW)
2.24. Gelet op hetgeen de rechtbank hiervoor onder 2.10 heeft overwogen, waren de hier bedoelde werkzaamheden noodzakelijk om het gebruik van het appartement als afzonder¬lijke woning te legaliseren. Nu [gedaagde] de hoogte van de daaraan verbonden kosten niet heeft betwist, zijn de in het calculatieoverzicht onder "nuts bedrijven en hiervoor voorzieningen maken" en "meterkast inrichting door installateur" vermelde bedragen toewijsbaar, met uitzondering van de kosten ter zake "offerte van Evides", "offerte van Stedin" en "offerte van UPC". [eiseres] heeft deze kosten, nu deze ook afzonderlijk worden vermeld in het door haar overgelegde kostenoverzicht per 31 mei 2010, kennelijk dubbel gevorderd. De rechtbank zal onder 2.29 op deze kosten ingaan. Het vorenstaande betekent dat de met betrekking tot de "offerte van Evides", "offerte van Stedin" en "offerte van UPC" gevorderde bedragen zoals die zijn vermeld in het calculatieoverzicht in mindering moeten worden gebracht op het totaal gevorderde bedrag van € 8.136,83. Daarmee is een bedrag van € 6.001,06 (€ 8.136,83 – € 678,35 –
€ 1.218,37 – € 239,05 = € 6.001,06) toewijsbaar.
Algemene kosten, verlies over uren, reiskosten en winst/risico
2.25. In de door [eiseres] overgelegde "Staart van begroting" d.d. 5 januari 2010, waarin de in het calculatieoverzicht vermelde totaalbedragen zijn overgenomen, is het bedrag van
€ 5.804,22 ter zake "Totaal Lonen" vermeerderd met een bedrag van € 1.860,82 aan algemene kosten, verlies over uren, reiskosten en winst/risico. Voorts zijn de bedragen van
€ 5.557,25 ter zake "Totaal Materiaal" en € 4.384,77 ter zake "Totaal Onderaannemers" vermeerderd met respectievelijk € 657,14 en € 518,50 aan algemene kosten en winst/risico. [gedaagde] heeft (de omvang van) deze kosten niet betwist. Zoals de rechtbank hiervoor reeds heeft overwogen, komen de gevorderde bouwkosten, voor zover die betrekking hebben op door de aannemer verrichte onderhouds¬werkzaamheden niet voor vergoeding door [gedaagde] in aanmerking. Aangezien de algemene kosten, verlies over uren, reiskosten en winst/risico berekend zijn over de totale bouwkosten en daarmee voor een deel zien op uitgevoerde onderhouds¬werkzaamheden en in aanmerking nemende dat ongeveer de helft van het gevorderde bedrag aan bouwkosten voor toewijzing vatbaar is, zal de rechtbank deze schadepost begroten op de helft daarvan, zijnde een bedrag van € 1.518,23 (€ 1.860,82 +
€ 657,14 + € 518,50 = € 3.036,46 * 0,5 = € 1.518,23).
Conclusie kosten bouwkundige werkzaamheden
2.26. Uit het vorenoverwogene volgt dat in totaal een bedrag van € 11.051,86 toewijsbaar is (€ 164,57 + € 907,90 + € 539,50 + € 159,-- + € 556,10 + € 753,-- + € 452,50 + € 6.001,06 + € 1.518,23 = € 11.051,86). Het gaat hier om schadevergoeding. Niet valt in te zien dat de door [eiseres] aan de aannemer betaalde BTW een schadepost is. Derhalve is de gevorderde BTW niet toewijsbaar.
Overige schadeposten (UPC, Evides, Stedin, Ell Mar, voorschot en leges, € 8.228,43)
2.27. [eiseres] vordert, gelet op het door haar overgelegde kostenoverzicht per 31 mei 2010, vergoeding van de volgende schadeposten:
a. UPC: € 150,--
b. Evides: € 719,06
c. Stedin: € 1.315,39
d. Ell Mar: € 1.253,98
e. Voorschot schade: € 4.500,--
f. Leges gemeente Rotterdam: € 290,--
Totaal: € 8.228,43
2.28. De rechtbank acht de vordering sub 2.27 onder a niet toewijsbaar aangezien het aanleggen van een kabelaansluiting niet kan worden beschouwd als een noodzakelijk werk om het gebruik van het appartement als afzonderlijke woning te legaliseren.
2.29. Gelet op hetgeen hiervoor onder 2.10 en 2.24 is overwogen, de bij brief d.d. 2 juni 2010 van mr. Gasseling in het geding gebrachte specificatie van Evides en de offerte van Stedin zijn ter zake de sub 2.27 onder b en c gevorderde bedragen een bedrag van € 678,35 (excl. BTW) respectievelijk € 1.105,37 (excl. BTW) toewijsbaar. Zoals hiervoor onder 2.26 is overwogen, is de gevorderde BTW niet toewijsbaar.
2.30. Ten aanzien van de kosten van herstel van de vloer onder de trap (€ 1.253,98) is de rechtbank van oordeel dat de betreffende werkzaamheden niet noodzakelijk waren om het gebruik van het appartement als afzonderlijke woning te legaliseren. De werkzaamheden worden immers niet genoemd in de brief van de gemeente d.d. 26 maart 2009, noch in de bouwvergunning, noch in de daarbij behorende bijlagen en bouwtekeningen. Nu de hier bedoelde schade geen gevolg is van de wanprestatie van [gedaagde], is dit onderdeel van de vordering niet toewijsbaar.
2.31. De gevorderde leges (€ 290,--) in verband met de aanvraag van de bouwvergun¬ning komen voor vergoeding door [gedaagde] in aanmerking aangezien die een direct gevolg zijn van de wanprestatie van [gedaagde].
2.32. Naar het oordeel van de rechtbank heeft [eiseres] onvoldoende feiten en/of omstandigheden gesteld waaruit volgt dat het gevorderde bedrag van € 4.500,-- betrekking heeft op schade die een gevolg is van de wanprestatie van [gedaagde]. De door [eiseres] overgelegde brief d.d. 11 september 2009 van mr. Gasseling aan de raadsman van [persoon 1] (productie 12, brief d.d. 2 juni 2010 van mr. Gasseling) is daarvoor onvoldoende. In deze brief wordt immers enkel aangekondigd dat door [eiseres] een bedrag van € 4.500,-- aan [persoon 1] zal worden betaald als voorschot op schade¬vergoeding en dat een nadere invulling van dit bedrag, gezien het feit dat geen overeenstem¬ming bestaat over de (omvang van de) vergoeding van door [persoon 1] betaalde bedragen aan hypotheek, nog zal moeten volgen.
[eiseres] heeft geen andere feiten en/of omstandigheden heeft gesteld waaruit kan worden afgeleid dat het bedrag van € 4.500,-- schade betreft voortvloeiende uit de wanprestatie van [gedaagde]. Het vorenstaande betekent dat dit onderdeel van de vordering niet toewijsbaar is.
2.33. Gelet op het vorenstaande is aan overige schadeposten in totaal een bedrag van
€ 2.073,72 toewijsbaar.
Kosten in verband met kort geding rechtbank Breda (Advocaten De Bok, € 16.251,56)
2.34. [eiseres] heeft een bedrag van € 16.251,56 gevorderd ter zake vergoeding van kosten van rechts¬bijstand die, aldus [eiseres], in de periode van april 2009 tot en met april 2010 zijn gemaakt in verband met het door [persoon 1] jegens haar aanhangig gemaakt kort geding. [eiseres] heeft de hierop betrekking hebbende facturen bij brief d.d. 2 juni 2010 van mr. Gasseling in het geding gebracht. Bij conclusie na tussenvonnis (vonnis van 20 april 2011 dat abusievelijk is gedateerd 20 april 2010) heeft [eiseres] een aantal specificaties van deze facturen (producties 7) in het geding gebracht.
2.35. [gedaagde] concludeert dat hooguit de geliquideerde proceskosten voor vergoeding in aanmerking komen. Hij voert daartoe het volgende aan. De gevorderde kosten van rechts¬bijstand zijn, gelet op de hoogte van het bedrag aan verbouwingskosten dat maximaal voor vergoeding in aanmerking komt, buitenproportio¬neel. [eiseres] heeft geen rekening gehou¬den met de belangen van [gedaagde]. Het is niet redelijk dat [eiseres] de kosten van rechtsbijstand, zonder enig overleg met hem daarover en/of zonder hem te betrekken in de door [persoon 1] aanhangig gemaakte procedure, laat oplopen en vervolgens al die kosten bij [gedaagde] in rekening brengt. Uit de overgelegde specificaties blijkt niet dat alle gevorder¬de kosten zijn toe te schrijven aan het door [persoon 1] jegens [eiseres] aanhangig gemaakte kort geding.
2.36. De rechtbank overweegt het volgende.
2.37. Ingevolge artikel 6:98 van het Burgerlijk Wetboek (BW) komt voor vergoeding slechts in aanmerking schade die in zodanig verband staat met de gebeurtenis waarop de aansprakelijkheid van de schuldenaar berust, dat zij hem, mede gezien de aard van de aansprakelijkheid en van de schade, als een gevolg van deze gebeurtenis kan worden toegerekend. Naar het oordeel van de rechtbank is het causaal verband tussen de wanprestatie van [gedaagde] en het door [persoon 1] jegens [eiseres] aanhangig gemaakte kort geding gegeven. Het kort geding is blijkens de inleidende dagvaarding immers aanhangig gemaakt vanwege het feit dat de appartementsrechten op nummers 163a en 163c niet vrij van bijzondere beperkingen zijn geleverd waardoor het (door [persoon 1] van [eiseres] gekochte) appartement eerst mocht worden bewoond nadat bepaalde bouwkundige aanpassingen in de woning zouden zijn gerealiseerd. In beginsel vormen de kosten die [eiseres] in het kader van deze procedure heeft gemaakt dan ook schade die voor vergoeding door [gedaagde] in aanmerking komt.
2.38. Met betrekking tot de omvang van de door [eiseres] gevorderde kosten van rechtsbijstand merkt de rechtbank allereerst op dat [eiseres] het op het "kostenoverzicht per 31 mei 2010" vermelde bedrag van € 609,13 (31 maart 2010) niet heeft onderbouwd. Een hierop betrekking hebbende factuur is niet in het geding gebracht. Voorts zijn geen specificaties overgelegd van de facturen met de declaratienummers 2318 (€ 1.834,73), 78
(€ 1.625,45) en 588 (€ 510,18). Nu [eiseres] niet, althans onvoldoende, heeft onderbouwd dat voornoemde gevorderde bedragen betrekking hebben op werkzaamheden die in het kader van het kort geding zijn gemaakt, komen die bedragen, in totaal € 4.579,49 (€ 609,13 + € 1.834,73 + € 1.625,45 + € 510,18 = € 4.579,49), niet voor vergoeding door [gedaagde] in aanmerking.
2.39. Uit het betoog van [gedaagde], zoals dat hiervoor onder 2.35 is weergegeven, leidt de rechtbank af dat [gedaagde] een beroep doet op matiging.
Op grond van artikel 6:109 BW kan de rechter tot matiging van schadevergoeding overgaan indien toekenning van volledige schadevergoeding in de gegeven omstandigheden tot kennelijk onaanvaardbare gevolgen zou leiden. Uit deze omschrijving van de matigings¬bevoegdheid volgt dat de rechter een grote mate van terughoudendheid moet betrachten. Ook met inachtneming van die terughoudendheid is de rechtbank echter van oordeel dat in dit geval in beginsel matiging aangewezen is. Daartoe wijst de rechtbank op het volgende.
2.40. [eiseres] is door [persoon 1] in kort geding gedagvaard. Aan [eiseres] kan niet worden tegengeworpen dat zij verweer tegen de vordering van [persoon 1] heeft gevoerd. Dat neemt echter niet weg dat [eiseres] ervoor diende te waken dat de kosten in verband met deze procedure niet te hoog zouden oplopen. [eiseres] wist toen immers al dat zij [gedaagde] in verband met de kwestie [persoon 1] voor de door haar geleden schade aansprake¬lijk zou stellen. Gelet hierop had het op de weg van [eiseres] gelegen ervoor te waken dat de kosten van rechtsbijstand niet uit de pas zouden lopen, gelet ook op het feit dat [gedaagde] als particulier de transactie met [eiseres] is aangegaan. [eiseres] had moeten weten dat [gedaagde] belang had bij de uitkomst van die procedure en had hem daarin moeten betrekken. In ieder geval had [eiseres] (tussentijds) overleg met [gedaagde] moeten voeren over de kwestie [persoon 1] en de daaruit voortvloeiende kosten van rechtsbijstand. Gesteld noch gebleken is dat [eiseres] dit heeft gedaan. Zonder [gedaagde] op enigerlei wijze bij de kwestie te betrekken, heeft [eiseres] de kosten laten oplopen tot een bedrag dat de voor vergoeding in aanmerking komende verbouwingskosten ruimschoots overschrijdt. In die omstandigheden is het onaanvaardbaar al die kosten achteraf bij [gedaagde] in rekening te brengen.
2.41. Nu in het onderhavige geval toekenning van de gevorderde schadevergoeding tot voor [gedaagde] onaanvaardbare gevolgen leidt, is matiging op zijn plaats. Dat reeds een deel van de onderhavige vordering om andere redenen niet toewijsbaar is, doet hier niet aan af. De rechtbank zal het gevorderde bedrag aan schade matigen tot een bedrag gelijk aan het bedrag van de krachtens de wet te begroten proceskosten en het bedrag dat overeenkomt met twee punten van het toepasselijke liquidatietarief conform rapport Voorwerk II.
De proceskosten ter zake het door [persoon 1] aanhangig gemaakte kort geding worden begroot op een bedrag van € 262,-- aan vast recht en een bedrag van € 816,-- aan salaris voor de advocaat. De buitengerechte¬lijke kosten worden begroot op een bedrag van € 3.576,--
(2 maal tarief van € 1.788,--). In totaal is een bedrag van € 4.654,-- (€ 262,-- + € 816,-- +
€ 3.576,--) toewijsbaar.
Kosten in verband met bodemprocedure rechtbank Breda (declaraties ad € 7.831,99, griffierechten ad € 1.744,-- en aanvullende betaling aan [persoon 1] ad € 1.500,--)
2.42. Volgens [eiseres] dienen ook de door haar gemaakte kosten (van rechtsbijstand) in verband met een door [persoon 1] op 20 oktober 2011 jegens haar bij de rechtbank Breda aanhangig gemaakte bodemprocedure door [gedaagde] te worden vergoed. Ter onder¬bouwing van deze kosten heeft [eiseres] verwezen naar de processtukken in laatst¬genoem¬de procedure, waaronder het proces-verbaal van comparitie, gehouden op
16 april 2012, waarin is vastgelegd dat [eiseres] aan [gedaagde] € 1.500,-- dient te betalen, een viertal declaraties over de periode van 6 juli 2010 tot en met 8 mei 2012 van mr. Gasseling ad in totaal € 7.831,99, een nota van de rechtbank Breda d.d. 11 november 2011 en een telefoonnotitie d.d. 22 november 2011 in verband met een correctie van het te betalen griffierecht naar een bedrag van € 1.744,-- (producties 7 tot en met 11, akte overleggen producties).
2.43. [gedaagde] heeft aangevoerd dat het causaal verband ontbreekt tussen de in de dagvaarding vermelde gebreken en de onderhavige wanprestatie. Dit verweer slaagt voor zover het de gebreken betreft zoals die zijn weergegeven sub 9 onder 1e tot en met 4e van de dagvaarding d.d. 20 oktober 2011. De daar omschreven gebreken houden immers geen verband met de onderhavige wanprestatie van [gedaagde], te weten het handelen in strijd met zijn verplichting de appartementsrechten op nummers 163a en 163c te leveren vrij van bijzondere beperkingen. De hierop betrekking hebbende kosten van rechtsbijstand komen derhalve niet voor vergoeding door [gedaagde] in aanmerking.
2.44. Voor wat betreft de gebreken vermeld onder 5e (rookmelders) en 6e (aansluiten leidingen op de meterkast en meterput) heeft [persoon 1] bij voornoemde dagvaarding gesteld dat [eiseres] haar verplichtingen voortvloeiende uit de in het kader van het kort geding gesloten overeenkomst niet is nagekomen. Nu het hier gaat om een door [persoon 1] gestelde wanprestatie van [eiseres] die inhoudt dat [eiseres] haar verplichtingen uit de in het kader van het kort geding getroffen vaststellingsovereenkomst jegens [persoon 1] niet is nagekomen, ontbreekt het causaal verband met de onderhavige wanprestatie van [gedaagde]. Dit betekent dat de hierop betrekking hebbende kosten van rechtsbijstand niet voor vergoeding door [gedaagde] in aanmerking komen.
Conclusie schade
2.45. Het vorenoverwogene leidt tot de conclusie dat aan schade in totaal een bedrag van € 17.779,58 toewijsbaar is. De berekening is als volgt:
- kosten bouwkundige werkzaamheden: € 11.051,86
- overige schadeposten: € 2.073,72
- kosten in verband met kort geding rechtbank Breda: € 4.654,--
Totaal: € 17.779,58
Buitengerechtelijke kosten
2.46. De vordering tot vergoeding van buitengerechtelijke kosten zal worden afgewezen. [eiseres] heeft niet (voldoende onderbouwd) gesteld dat zij deze kosten daadwerkelijk heeft gemaakt en dat die kosten betrekking hebben op verrichtingen die meer omvatten dan een enkele aanmaning, het enkel doen van een schikkingsvoorstel, het inwinnen van eenvoudige inlichtingen of het op gebruikelijke wijze samenstellen van het dossier.
Proceskosten
2.47. [gedaagde] zal als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [eiseres] worden begroot op:
- dagvaarding: € 73,89
- vast recht: € 160,--
- salaris advocaat: € 2.712,-- (6 punten × tarief € 452,--)
Totaal: € 2.945,89
3. De beslissing
De rechtbank,
veroordeelt [gedaagde] tot betaling van € 17.779,58 (zegge: zeventienduizend zevenhonderd negenenzeventig euro en achtenvijftig eurocent) aan [eiseres];
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [eiseres] bepaald op € 2.945,89;
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. Th. Veling en in het openbaar uitgesproken op 1 mei 2013.?