Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
Locatie Rotterdam
vonnis van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam
in de zaak van
[eiseres],
gevestigd te [plaats],
eiseres bij dagvaarding van 25 juli 2012,
gemachtigde: mr. K.A.M. Jaspers, advocaat te Rotterdam,
tegen
[gedaagde],
gedaagde
wonende te [plaats],
gemachtigde: mr. R. Scheltes, advocaat te Rotterdam.
Partijen worden hierna aangeduid als respectievelijk “[eiseres]” en “[gedaagde]”.
1. Het verloop van de procedure
1.1 Het verloop van de procedure volgt uit de volgende processtukken, waarvan de kantonrechter heeft kennisgenomen.
• het exploot van dagvaarding van 25 juli 2012, met producties 1 tot en met 20;
• de conclusie van antwoord, met twee producties;
• het vonnis van 8 oktober 2012 waarbij een comparitie van partijen is bepaald;
• de ten behoeve van de comparitie van partijen door [eiseres] in het geding gebrachte productielijst met de producties 21 tot en met 39;
• de brief d.d. 30 november 2012 van [eiseres] met twee producties;
• het proces-verbaal van de op 7 november 2012 gehouden comparitie van partijen;
• de akte uitlaten aan de zijde van [gedaagde], met twee producties;
• de conclusie van repliek, met productie 40;
• de conclusie van dupliek, met één productie;
• de akte uitlaten aan de zijde van [eiseres].
1.2 De kantonrechter heeft de uitspraak van het vonnis bepaald op heden.
2. De vaststaande feiten
Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend, dan wel niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken, alsmede gelet op de in zoverre niet of onvoldoende betwiste inhoud van de overgelegde producties, staat tussen partijen -voor zover thans van belang- het volgende vast.
2.1 De rechtsvoorgangster van [eiseres] en [gedaagde] hebben op 1 april 1988 een huurovereenkomst gesloten met betrekking tot de woning aan [adres] (verder de woning). Deze woning betreft een vierkamerwoning en maakt onderdeel uit van een wooncomplex. De woning is circa 80 m² groot en heeft een kale huurprijs van thans € 360,03 per maand.
2.2 Naast [gedaagde] woont ook haar minderjarige zoon [A] (geboren op [geboortedatum]) in de woning.
2.3 [eiseres] houdt zich al jarenlang bezig met het herstructureringsproject in de deelgemeente Kralingen-Crooswijk, masterplan Jaffa genaamd.
Zij wil de kwaliteit van de woningen en de leefbaarheid in de wijk verbeteren door woningen van slechte kwaliteit te slopen en nieuwe woningen te bouwen. In dit plan zal de [straat] en daarmee de woning van [gedaagde] worden gesloopt. Vanwege sloop en herindeling van de panden bestaan de huidige huurwoningen na de werkzaamheden niet meer. Er is geen sprake van een terugkeergarantie. In het Sociaal Statuut bij herstructurering zijn nadere afspraken opgenomen.
2.4 Op 15 oktober 2009 is het masterplan Jaffa door de deelgemeente Kralingen-Crooswijk vastgesteld. Het college van Burgemeester en Wethouders van de gemeente Rotterdam heeft op 1 december 2009 ingestemd met het masterplan. Op 30 juni 2010 heeft de gemeente Rotterdam bekend gemaakt dat een nieuw bestemmingsplan wordt voorbereid voor Jaffa-west.
2.5 Bij aangetekend verzonden brief van 11 januari 2012 heeft [eiseres] de huurovereenkomst met [gedaagde] opgezegd tegen 1 januari 2013.
De brief houdt met betrekking tot de opzeggingsgronden, voor zover thans van belang, het volgende in:
“(…)
In het Masterplan Jaffa zijn onder meer plannen opgenomen voor de woning waar u nu in woont. (…)
Uw woning zal worden gesloopt en nieuwe woningen komen daarvoor in de plaats wat betekent dat de huurovereenkomst niet in stand kan blijven. Om deze plannen uit te kunnen voeren, moet uw woning uiterlijk per 1 januari 2013 leeg tot onze beschikking staan.
De huurovereenkomst wordt hierbij dan ook opgezegd op grond van dringen eigen gebruik als bedoeld in artikel 7:274 lid 1 sub c Burgerlijk Wetboek.
Naar aanleiding van het Masterplan Jaffa heeft de gemeente Rotterdam op 30 juni 2010 bekend gemaakt dat een nieuw bestemmingsplan wordt voorbereid voor Jaffa-west. (…) Onder de voorwaarde dat het Bestemmingsplan Jaffa-west definitief zal zijn vastgesteld en zal gelden, wordt tevens opgezegd op grond van het feit dat [eiseres] Rotterdam krachtens dat bestemmingsplan op het verhuurde liggende bestemming zal willen verwezenlijken, als bedoeld in artikel 7:274 lid 1 sub e BW.
(…)”
2.6 In de huuropzeggingsbrief heeft [eiseres] aan [gedaagde] toegezegd dat zij haar conform het Sociaal Statuut maximaal drie woningen zal aanbieden en daarbij rekening zal houden met haar persoonlijke omstandigheden en zoveel mogelijk met de door haar aangegeven woonvoorkeur.
2.7 Op 9 augustus 2012 heeft [eiseres] een huisbezoek afgelegd bij [gedaagde] met als doel haar woonwensen te inventariseren met het oog op een andere passende woning. Het toen opgemaakte en door [gedaagde] ondertekende inventarisatieformulier houdt, voor zover thans van belang, het volgende in:
“(…)
1.Persoonlijke gegevens
(…)
Gezinssamenstelling: moeder en kind
(…)
Ontvangt u huurtoeslag: nee
(…)
4. Nieuwe woning
Huur
(…)
4.2. Type woning
(…)
Flatwoning met lift
Flatwoning zonder lift max 1e etage
(…)
Aantal kamers: 3
Bijzonderheden: voorkeur 4-kamerwoning (reageren via de woonkrant)
Het liefst dichte keuken, liefst vrij uitzicht
Berghok in de woning zou fijn zijn
(…)
4.4. Voorkeur locatie nieuwe woning
1e wijkvoorkeur: Kralingen –West
Schinkelstraat, Wollefoppenstraat/Vlinderbuurt
Dr. Zamenhofstraat, Nieuwbouw Brouwerstraat, Weteringstraat
2e voorkeur: Crooswijk
Voorkeur straten: niet nieuw Crooswijk
(…)
4.5. Specifieke eisen zijn voor uw nieuwe woning van belang?
(…)
Nee
(…)
Samenvatting van de belangrijkste zaken en afspraken
Vanaf 1 juli 2011 krijgt u een stadsvernieuwingsurgentie en deze verloopt op 31 december 2012.
De eerste negen maanden moet zelf actief op zoek naar vervangende woonruimte. Met uw woonpas kunt u reageren op woningen die in de woonkrant worden aangeboden of via internet www.woonnet-rijnmond.nl. Uiteraard kunnen wij u hierbij ondersteunen
Heeft u na negen maanden niets geschikts gevonden, dan gaan wij voor u bemiddelen. Maar u moet zelf ook actief blijven zoeken.
[eiseres] doet u maximaal 3 aanbiedingen
U levert uw jaaropgave en id bewijs in
(…)”
2.8 Tussen 1 juli 2011 en 31 december 2012 kon [gedaagde] met haar woonpas, voorzien van een stadsvernieuwingsurgentie met voorrang reageren op woonruimte in de regio Rotterdam Rijnmond die voorwaardenvrij (zonder eisen op het gebied van passendheid) werden geadverteerd. [gedaagde] heeft zelf op woningen gereageerd.
2.9 Het Sociaal Statuut bij Herstructurering van mei 2009 van [eiseres] (verder het Sociaal Statuut), houdt -voor zover thans van belang- het volgende in:
“(…)
7.1 Een huurder, wiens woning wordt gesloopt, (…) zodanig dat herhuisvesting noodzakelijk is (…) wordt – passend bij diens zoekprofiel (onder meer qua gezinsinkomen en –samenstelling) (…) een voorrangsrecht verleend op huurwoningen binnen het bezit van [eiseres], ofwel het bezit van een collega-corporatie.
(…)
7.5
[[eiseres] doet maximaal drie passende aanbiedingen.
Een aanbieding is passend indien deze minimaal voldoet aan hetgeen is gesteld in het zoekprofiel dat voor de huurder is opgesteld en op basis waarvan een herhuisvestingverklaring is verstrekt.
Aanbiedingen, weigeringen en weigeringsredenen worden schriftelijk vastgelegd. Over de weigeringsredenen wordt een rapport opgesteld met het oog op een eventuele huurbeëindigingsprocedure.
Woningaanbiedingen vervallen, indien de huurder niet reageert binnen een nader af te spreken periode (bedenktijd).
Wanneer de huurder als woonwens een andere wijk heeft aangegeven, maar [[eiseres] in de eigenwijk of een naastgelegen wijk een aanbieding kan doen, die voldoet aan het zoekprofiel dat voor de huurder is opgesteld en op basis waarvan een herhuisvestingverklaring is verstrekt, geldt deze aanbieding als een passende.
(…)
7.6
Zoveel als mogelijk en redelijk is, zal [[eiseres] bevorderen en zich inspannen om:
1. rekening te houden met individuele wensen van de te herhuisvesten bewoners en zal bevorderen dat bewoners, zoveel als mogelijk en redelijk is, uitzicht wordt geboden op een wooncarrière. De invulling kan bestaan uit bijvoorbeeld meer ruimte, een gewenste locatie en/of wijk, een betere uitrusting van de woning, betere geluidsisolatie of betere energieisolatie;
2. huurders, die in een benedenwoning wonen, voorrang te geven bij de toewijzing van benedenwoningen;
3. voor bewoners, die aangeven in de omgeving van de te verlaten woning te willen blijven woningen, passend aanbod te vinden in de deelgemeente;
4. om de technische kwaliteiten van de aangeboden woning op het gebied van toegankelijkheid, veiligheid en aanpasbaarheid indien mogelijk in een redelijke relatie te laten staan tot de leeftijd van een of meer leden van het huishouden van de huurder (55 jaar en ouder) en /of tot de lichamelijke handicaps van een of meer leden;
7.7
Indien bewoners dit niet wensen, zal [[eiseres] geen definitieve woning aanbieden waarvoor op het moment van aanbieden plannen in ontwikkeling zijn om deze binnen tien jaar te slopen en/of ingrijpend te renoveren.
(…)”
2.10 Op 2 juni 2012 is het bestemmingsplan Jaffa-West onherroepelijk geworden,
zonder dat er bezwaar tegen de voorgenomen wijziging is aangetekend.
3. De vordering
3.1 [eiseres] heeft bij dagvaarding gevorderd bij vonnis, zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
1. de tussen partijen gesloten huurovereenkomst per 1 januari 2013, althans op een door de kantonrechter te bepalen datum, te beëindigen;
2. [gedaagde] te veroordelen om uiterlijk op 1 januari 2013, althans op een door de kantonrechter te bepalen datum, de woning aan [adres] te ontruimen en te verlaten met alle zich daarin en/of daarop bevindende personen en/of zaken, voor zover deze laatste niet het eigendom van [eiseres] zijn, en onder afgifte van alle sleutels ter vrije en algehele beschikking van [eiseres] te stellen;
3. [gedaagde] te veroordelen in de proceskosten.
3.2 Aan haar vordering legt [eiseres], naast de hiervoor onder 2.1, 2.3 tot en met 2.5 en 2.10 genoemde vaststaande feiten -zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang- het volgende ten grondslag.
3.3 De sloopplannen ten aanzien van de woning van [gedaagde] maken onderdeel uit van een zeer grootschalig project, dat tot doel heeft de kwaliteit van een compleet stadsdeel op hoger niveau te brengen. Volgens planning zal medio februari 2013 worden gestart met de sloopwerkzaamheden.
De strategische, financiële, stedenbouwkundige en volkshuisvestelijke belangen van [eiseres] zijn zeer groot. Het masterplan Jaffa is een project dat een groot gebied beslaat en dat grote consequenties heeft voor de bewoners. Het is derhalve zeer belangrijk dat de werkzaamheden volgens de tijdsplanning worden uitgevoerd. Vertraging van het project zal grote gevolgen hebben voor bewoners, ondernemers en [eiseres] zelf. Daarentegen is het belang van [gedaagde] kennelijk een andere woning te krijgen die zoveel mogelijk aansluit bij hun wensen.
3.4 [gedaagde] kan andere passende woonruimte verkrijgen, gelet op de woningen waarop zij zelf heeft gereageerd met hun woonpas voorzien van een stadsvernieuwingsurgentie en de woningen die [eiseres] aan haar heeft aangeboden.
3.5 Het vonnis kan bij toewijzing uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard. [eiseres] heeft de woning nodig voor de uitvoering van het herstructureringsplan.
Van haar kan daarom in redelijkheid niet worden verlangd dat zij het gehuurde nog langer, dit wil zeggen gedurende een hoger beroep, aan [gedaagde] ter beschikking stelt. Het niet uitvoerbaar bij voorraad verklaren van het vonnis zal leiden tot een ernstige vertraging van het gehele project, dat gepaard gaat met groot financieel nadeel voor [eiseres], maar ook maatschappelijke gevolgen heeft, aangezien een leegstaande straat de leefbaarheid in de omgeving zeer nadelig beïnvloed. Bij één hoger beroep zal immers een hele wijk niet aangepakt kunnen worden. De belangen van [eiseres] dienen dan ook zwaarder te wegen dan het belang van [gedaagde] om in het gehuurde te blijven wonen.
Niet valt te verwachten dat het hof in hoger beroep anders zou kunnen oordelen over de onvermijdelijke beëindiging van de huurovereenkomst op basis van de opzeggingsgrond van artikel 7:274 lid 1 sub e BW. Een eventueel hoger beroep van [gedaagde] zal dan ook slechts dienen om de huurbeëindiging zo lang mogelijk nodeloos (kansloos) te rekken (zie HR NJ 1982,445 en NJ 1996,655) hetgeen [eiseres] voorkomt als misbruik van recht.
4. Het verweer
4.1 [gedaagde] heeft de vordering van [eiseres] betwist en geconcludeerd tot afwijzing daarvan met veroordeling van [eiseres] in de kosten van de procedure. Zij heeft daartoe uiteindelijk -zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang- het volgende aangevoerd.
4.2 [eiseres] heeft zich niet gehouden aan haar eigen Sociaal Statuut door [gedaagde] niet drie passende aanbiedingen te doen voor vervangende woonruimte. [gedaagde] heeft geen aanbiedingen voor passende woonruimte van [eiseres] gehad en heeft evenmin zelf passende woonruimte kunnen vinden, hoewel zij wel met haar woonpas heeft gereageerd. Het registratiesysteem van [eiseres] stelt automatisch vast dat iedere woning die niet is verkregen door de kandidaat-huurder is geweigerd. [gedaagde] kon de woningen niet accepteren, omdat de woningen telkens al door iemand met een hoger rangnummer werden geaccepteerd. [eiseres] heeft ook onvoldoende aangetoond dat voor [gedaagde] passende woonruimte in Kralingen beschikbaar is.
4.3 [gedaagde] heeft gesteld dat zij als gevolg van de depressieve klachten veel zorg nodig heeft van haar volwassen kinderen. Haar volwassen kinderen logeren om en om bij haar en zijn speciaal bij haar in de buurt komen wonen. Het is voor [gedaagde] belangrijk om dicht bij haar kinderen te wonen. [gedaagde] acht vanwege haar medische situatie en zorgbehoefte minimaal een vierkamerwoning passend. Ter onderbouwing hiervan heeft zij een aan haar gerichte brief d.d. 4 september 2012 van haar behandelaar
[B], psychiater-psychotherapeut overgelegd, waarin deze haar schrijft “Op uw verzoek delen wij hiermede dat u bij onze instelling onder psychiatrische behandeling staat, en dat u en uw thuis wonende zoon, in het kader van uw behandeling, naast de overige behandelmethodes, minstens om de dag verzorgers aan huis als logee dienen te ontvangen. Derhalve wordt van u verwacht dat u de verzorgers voldoende (logeer)ruimte ter beschikking stelt. Vanuit de aard van uw ziektebeeld is het ook noodzakelijk dat u voor uzelf voldoende leefruimte om u heen heeft.”
[gedaagde]’s voorkeur gaat uit naar een flatwoning met lift of een flatwoning zonder lift op maximaal de eerste etage. [gedaagde] kan moeilijk trappen lopen en zij wil vanwege haar depressieve klachten een woning met vrij uitzicht.
4.4 [gedaagde] verzet zich tegen de gevorderde uitvoerbaar verklaring bij voorraad van het vonnis. Haar belang bij het afwachten van een eventueel hoger beroep in de eigen woning overstijgt het belang van [eiseres].
4.5 Het verweer van [gedaagde] zal voor het overige -voor zover van belang- onder de beoordeling aan de orde komen.
5. De beoordeling van de vordering
5.1 In eerste instantie heeft het debat tussen partijen zich voornamelijk toegespitst op de vraag of [eiseres] terecht haar opzegging van de huurovereenkomst heeft gebaseerd op de opzeggingsgrond van artikel 7:274 lid 1 sub c BW (dringend eigen gebruik).
Tijdens de comparitie van partijen heeft [gedaagde] erkend dat met het onherroepelijk worden van de bestemmingsplanwijzing Jaffa-west de opzegging van de huur kan worden gegrond op artikel 7:274 lid 1 sub e BW. Zij heeft toen tevens aangevoerd dat daarmee haar verweer voor wat betreft de opzegging van de huurovereenkomst op grond van dringend eigen gebruik is komen te vervallen.
5.2 Met het onherroepelijk worden van de bestemmingsplanwijziging Jaffa-west is de voorwaarde waaronder [eiseres] de huuropzegging tevens heeft gebaseerd op het willen verwezenlijken van een krachtens een geldend bestemmingsplan op het verhuurde rustende bestemming als bedoeld in artikel 7:274 lid 1 sub e BW in vervulling gegaan.
Daarmee is in rechte komen vast te staan dat [eiseres] haar huuropzegging terecht heeft gegrond op deze opzeggingsgrond.
5.3 Gelet op de inmiddels door partijen ingenomen standpunten met betrekking tot de opzeggingsgrond van artikel 7:274 lid 1 sub c BW, behoeft deze op dringend eigen gebruik gebaseerde opzeggingsgrond geen verdere bespreking en beslissing meer.
5.4 [eiseres] stelt zich op het standpunt dat het onherroepelijk worden van het bestemmingsplan èn de omstandigheid dat de verhuurder de op het verhuurde liggende bestemming wil verwezenlijken, per definitie leiden tot beëindiging van de huurovereenkomst. De belangenafweging die bij dringend eigen gebruik wordt toegepast speelt immers, aldus [eiseres], bij deze opzeggingsgrond geen rol en voorts hoeft niet te blijken dat de huurder andere passende woonruimte kan verkrijgen. In de visie van [eiseres] kan de kantonrechter niet anders dan haar vorderingen toewijzen.
5.5 [gedaagde] deelt dat standpunt niet. [eiseres] heeft zich in haar visie niet gehouden aan haar eigen Sociaal Statuut door [gedaagde] niet drie passende aanbiedingen te doen voor vervangende woonruimte.
5.6 Indien een bestemmingsplan onherroepelijk vaststaat, zoals in casu het geval is met betrekking tot de bestemmingsplanwijziging Jaffa-west, ligt een vordering tot beëindiging van een huurovereenkomst die door de verhuurder is opgezegd op grond van artikel
7:274 lid 1 sub e BW in beginsel voor toewijzing gereed, zonder dat een belangenafweging in de zin van het bepaalde in sub c van dat artikellid behoeft plaats te vinden en zonder dat blijkt dat de huurder andere passende woonruimte kan krijgen.
5.7 [eiseres] heeft bij gelegenheid van de comparitie van partijen gesteld en bij repliek herhaald, dat zij, ondanks toepasselijkheid van artikel 7:274 lid 1 sub e BW als beëindigingsgrond, zich aan de toezegging uit het Sociaal Statuut houdt, inhoudende dat zij haar huurders bij herstructurering maximaal drie passende aanbiedingen (gelet op het gezinsinkomen en de gezinssamenstelling) zal doen.
Door zich te conformeren aan deze toezegging ook in geval van de door haar gebezigde opzeggingsgrond van artikel 7:274 lid 1 sub e BW heeft [eiseres] jegens [gedaagde] een
extra verplichting op zich genomen, waaraan voldaan moet zijn alvorens geoordeeld kan worden dat de huurovereenkomst op grond van artikel 7:274 lid 1 sub e BW kan worden beëindigd.
5.8. Tussen partijen is thans nog in geschil of [eiseres] in concreto uitvoering heeft gegeven aan haar toezegging conform het Sociaal Statuut.
5.9 [eiseres] heeft gesteld dat [gedaagde] (minimaal) drie passende aanbiedingen in de zin van het Sociaal Statuut heeft gehad, waarbij [eiseres] de passendheid heeft beoordeeld aan de hand van de gezinssamenstelling (één volwassene en één kind) en het gezinsinkomen van [gedaagde]. De aangeboden woningen aan de Ketenstraat 173, de
Wollefoppenstraat 2 B, de Ketenstraat 52, de Blaardorpstraat 7 en de Willem Ruyslaan 53 acht [eiseres] passend, gelet op het aantal kamers en de (subsidiabele) huurprijs. [eiseres] acht een driekamerwoning passend voor [gedaagde], maar heeft geheel onverplicht in overeenstemming met de wensen van [gedaagde] een vierkamerwoning aan de Willem Ruyslaan 53 aangeboden.
5.10 De door [gedaagde] overgelegde brief van de psychiater acht [eiseres] onbetrouwbaar, gelet op de door haar als productie 37 in het geding gebrachte brief van
18 augustus 2011 van de Inspectie voor de Gezondheidszorg waarin aan [B] krachtens artikel 87A van de Wet BIG een bevel is opgelegd om met onmiddellijke ingang zijn werkzaamheden als arts en psychotherapeut te staken. Een verklaring van een andere psychiater waaruit blijkt dat [gedaagde] als gevolg van depressiviteit een vierkamerwoning nodig heeft, heeft [eiseres] tot op heden nog niet van [gedaagde] ontvangen. Uit de door [gedaagde] overgelegde verklaring van de huisarts blijkt niet waarom [gedaagde] in de buurt van haar kinderen moet wonen in verband met de zorg die zij van haar kinderen krijgt. De door [eiseres] aangeboden woningen zijn bovendien gelegen in de wijken Kralingen of Crooswijk. Vier van de vijf aangeboden woningen liggen niet verder dan op twee minuten fietsen of drie minuten lopen van de woningen van haar kinderen. Voorts is niet gebleken dat [gedaagde] geen trappen kan lopen en van [eiseres] kan derhalve niet worden verlangd dat zij daarmee rekening houdt.
5.11 [gedaagde] heeft betwist dat [eiseres] drie passende aanbiedingen heeft gedaan.
Zij erkent dat de onder 5.9 bedoelde woningen zijn aangeboden. Zij heeft de woning aan de Ketenstraat 173 geweigerd, omdat dit een driekamerwoning op de tweede etage zonder lift is en [gedaagde] van mening is dat een vierkamerwoning op maximaal de eerste etage zonder lift passend is. Ditzelfde geldt voor de woning aan de Wollefoppenstraat 2 B.
Verder had die woning geen vrij uitzicht en is die woning ongeveer twintig vierkante meter kleiner dan haar huidige woning. De woning aan de Ketenstraat 52 is een driekamerwoning en is te hoog gelegen op de tweede verdieping. De woning aan de Blaardorpstraat 7 is eveneens een driekamerwoning en is evenmin passend. De woning aan de Willem Ruyslaan 53 is te ver gelegen van de woningen van de verzorgende familieleden van [gedaagde].
5.12 Onder verwijzing naar de tekst van artikel 7.1 van het Sociaal Statuut stelt [gedaagde] zich op het standpunt dat een aanbieding niet slechts passend is wanneer deze voldoet aan passendheid qua gezinsinkomen en -samenstelling, maar dat ook andere omstandigheden naar redelijkheid moeten worden meegenomen in het zoekprofiel.
5.13 Uitgangspunt voor de beoordeling van de passendheid van de aangeboden woonruimte is het bepaalde in de artikelen 7.1 en 7.5 van het Sociaal Statuut. In die bepalingen wordt voor de passendheid aansluiting gezocht bij het zoekprofiel van de huurder, “onder meer qua gezinsinkomen en samenstelling”. Dit laatste impliceert dat, naast gezinsinkomen- en samenstelling ook andere omstandigheden meegewogen kunnen worden bij de beantwoording van de vraag wat passend is. Verder is een aanbieding pas passend wanneer die minimaal voldoet aan het zoekprofiel.
5.14 [gedaagde] heeft in haar zoekprofiel (zie hiervoor onder 2.7) onder meer aangegeven dat zij in haar nieuwe woning drie kamers wenst en bij voorkeur vier kamers. In zoverre voldoen de door [eiseres] aangeboden woningen aan de Ketenstraat 173, de Wollefoppenstraat 2 B, de Ketenstraat 52, de Blaardorpstraat 7 en de Willem Ruyslaan 53 aan het zoekprofiel van [gedaagde]. Gedurende de onderhavige procedure heeft [gedaagde] zich echter expliciet op het standpunt gesteld dat een vierkamerwoning voor haar passend is, gelet op haar medische situatie en de noodzakelijke zorg van haar volwassen kinderen die naast haar minderjarige zoon afwisselend bij haar in de woning moeten logeren.
5.15 De stellingen van [gedaagde] zijn op dit punt niet consistent te noemen, nu zij enerzijds uitdrukkelijk een woning dicht in de buurt van haar zorgverlenende kinderen wenst, omdat deze in het geval van een dringende situatie snel bij haar moeten kunnen komen èn zij anderzijds een extra slaapkamer strikt noodzakelijk acht, omdat haar zorgverlenende kinderen om en om een week bij haar logeren.
Afgezien daarvan is de kantonrechter van oordeel dat [gedaagde] onvoldoende heeft onderbouwd dat vanwege medische redenen een vierkamerwoning met een extra (derde) slaapkamer in de woning noodzakelijk is. De brief van de psychiater-psychotherapeut
[B] van 4 september 2012 acht de kantonrechter daartoe onvoldoende.
Uit deze brief – hiervoor aangehaald onder 4.3- volgt immers niet dat er voor [gedaagde] een medische noodzaak bestaat voor permanente verzorging in haar woning (24 uurs-verzorging dan wel gedurende de nachtelijke uren) en zij om die reden een extra ruimte voor verzorgers in haar woning nodig heeft.
In zoverre kan dan ook in het midden blijven of de brief van 4 september 2012 van de behandelaar van [gedaagde] al dan niet betrouwbaar is en in hoeverre bij de beoordeling daarvan van belang is de inhoud van de door [gedaagde] als productie 4 bij akte van 12 december 2012 in het geding gebrachte e-mail van 10 december 2012 van genoemde [gedaagde] aan de gemachtigde van [gedaagde] en de vervolgens bij dupliek door haar in het geding gebrachte uitdraai d.d. 6 januari 2013 uit het BIG-register betreffende de registratie van deze behandelaar op die datum. [gedaagde] heeft ook geen second opinion van een andere arts of psychiater overgelegd, waaruit kan worden afgeleid dat zij vanwege haar geestelijke toestand een vierkamerwoning nodig heeft. In de door [gedaagde] overgelegde verklaringen van de huisarts [C] van 27 november 2012 is slechts de vraag opgenomen of [gedaagde] een woning toegewezen kan krijgen in de buurt van haar huidige woonadres. [gedaagde] heeft evenmin voldoende onderbouwd dat zij als gevolg van knieklachten geen trappen kan lopen. In de door [gedaagde] overgelegde verklaring van de huisarts [C] van 7 januari 2013 is slechts de vraag opgenomen of [gedaagde] in aanmerking kan komen voor een woning op de begane grond, de eerste of de tweede verdieping, in verband met gezondheidklachten en slijtage. In geen van beide verklaringen van de huisarts worden de lichamelijke en psychische klachten van [gedaagde] en de daarmee samenhangende noodzakelijk geachte aanpassingen van de woonsituatie specifiek vermeld.
5.16 De door [gedaagde] gestelde (medische) omstandigheden en bezwaren zijn dan ook onvoldoende van gewicht om te oordelen dat de door [eiseres] aangeboden (driekamer)woningen niet passend zouden zijn.
Daarbij heeft de kantonrechter in aanmerking genomen dat ook woonruimte die in grootte, ligging of anderszins een wezenlijk ander woongenot biedt dan het gehuurde, passend kan zijn (HR 10 oktober 1985, NJ 1986, 291. Ook neemt de kantonrechter in aanmerking dat [eiseres] aan [gedaagde] de vierkamerwoning aan de Willem Ruyslaan 53 heeft aangeboden en onweersproken heeft gesteld dat vier van de vijf aangeboden woningen niet verder dan maximaal 260 meter van de huidige woning van [gedaagde] liggen en derhalve dicht bij de woningen van haar (zorgverlenende) kinderen.
5.17 [gedaagde] heeft voorts nog gewezen op het beleid van [eiseres] om alle nieuw vrijgekomen woningen aan een streefhuur te koppelen die net onder de huurtoeslaggrens van € 664,00 per maand ligt, hetgeen voor [gedaagde] een substantiële huurverhoging betekent. Afgezien van het feit dat [gedaagde] niet ingaat op wat dit voor haar ten aanzien van de aangeboden woningen in concreto qua huurprijs betekent, ook al zou het zo zijn dat de nieuwe huurprijs aanmerkelijk hoger ligt dan die van hun huidige woning, dan brengt dat niet met zich mee dat de woningen om die reden niet passend moeten worden geoordeeld.
[gedaagde] heeft immers niet betwist dat de aangeboden woningen onder de maximale grens voor huurtoeslag ligt, en in zoverre aansluit bij haar gezinsinkomen van (in 2010) € 18.551,00 per jaar en zij heeft erkend dat zij is aangewezen op een sociale huurwoning. Ook indien [gedaagde] thans nog een inkomen op minimumniveau heeft, zijn de aangeboden woningen qua huurprijs naar objectieve maatstaven passend te achten. De omstandigheid dat [gedaagde] voor haar huidige woning een vrijwel niet aangepaste, lage huurprijs verschuldigd is maakt dit niet anders.
5.18 [gedaagde] heeft zich er bij antwoord op beroepen dat [eiseres] zich heeft
verbonden om aanbiedingen, weigeringen en weigeringsredenen schriftelijk vast te leggen.
[gedaagde] heeft bij dupliek het standpunt aangaande het vereiste van schriftelijke vastlegging wel herhaald, maar heeft daaraan geen concrete (procedurele) consequenties meer verbonden. Nu niet is gesteld of gebleken dat [gedaagde] in haar (processuele) belangen is geschaad, behoeft deze kwestie geen (verdere) beoordeling en beslissing.
5.19 Voorts heeft [gedaagde] zich beroepen op artikel 7.6 van het Sociaal Statuut,
waarin zij een inspanningsverplichting van [eiseres] leest om in ieder geval geen woning aan te bieden die op de kwalificaties genoemd in dat artikel slechter is dan de huidige woning. Anders dan [gedaagde] lijkt te stellen, houdt deze bepaling geen garantie in voor een wooncarrière. [gedaagde] heeft niet met feiten onderbouwd dat [eiseres] ten aanzien van de vijf aangeboden woningen zich niet heeft gehouden aan haar inspanningsverplichting om zoveel als mogelijk en redelijk rekening te houden met haar individuele wensen en te bevorderen dat zoveel als mogelijk en redelijk is uitzicht wordt geboden op een wooncarrière. Ditzelfde geldt met betrekking tot haar beroep op artikel 7.6 sub 3 met betrekking tot voorhanden zijnde mogelijkheden om in de omgeving van de te verlaten woning en binnen Kralingen te willen blijven wonen.
Het verweer van [gedaagde] dat de aangeboden woningen om deze redenen niet passend zijn wordt dan ook verworpen.
5.20 Met een beroep op de tekst van artikel 7.7 van het Sociaal Statuut stelt [gedaagde]
zich op het standpunt dat [eiseres] zich met het zich verplichten om geen woningen aan te bieden die in een herstructureringsgebied liggen, zich ook heeft verplicht om geen woningen aan te bieden die niet “van beton zijn”, omdat het in de verwachting ligt dat houten oudbouwwoningen binnen tien jaar wel zullen worden gerenoveerd.
Of deze gevolgtrekking juist is kan verder in het midden blijven, omdat niet gesteld of gebleken is dat [gedaagde] aan [eiseres] te kennen heeft gegeven dat zij geen woning wenst ten aanzien waarvan plannen in ontwikkeling zijn om deze binnen tien jaar te slopen en/of ingrijpend te renoveren.
5.21 Het voorgaande leidt tot de conclusie dat [eiseres] tenminste drie maal woonruimte
aan [gedaagde] heeft aangeboden die voldoet aan de eisen van het Sociaal Statuut en ook overigens als passend moet worden beschouwd, gelet op haar gezinssamenstelling en
-inkomen.
5.22 De huurovereenkomst tussen partijen kan dan ook worden beëindigd op grond van de door [eiseres] gebezigde opzeggingsgrond van artikel 7:274 lid 1 sub e BW.
5.23 [gedaagde] heeft subsidiair nog bepleit dat de datum voor beëindiging van de
huurovereenkomst wordt vastgesteld op een datum later in het (voor)jaar, zodat zij zelf nog enige mogelijkheid heeft om een woning conform haar woonwensen te vinden.
De kantonrechter ziet hiervoor geen aanleiding nu [gedaagde] al geruime tijd, in ieder geval bij het opstellen en ondertekenen van haar zoekprofiel op 9 augustus 2011, er rekening mee diende te houden dat zij haar woning op termijn moest verlaten en ook zelf, met de woonpas met stadsvernieuwingsurgentie actief op zoek kon gaan naar alternatieve huisvesting. Haar nog een langere termijn gunnen dan na te melden maand, zou, gelet hierop en rekening houdend met de belangen van [eiseres] om tot sloop over te kunnen gaan niet redelijk zijn.
De kantonrechter zal dan ook vast stellen dat de huurovereenkomst tussen partijen met betrekking tot de woning aan [adres] eindigt met ingang van
15 april 2013. Het tijdstip van ontruiming stelt zij eveneens vast op 15 april 2013.
5.24 [eiseres] heeft verzocht het te wijzen vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren.
[gedaagde] heeft zich hiertegen verzet.
5.25 Op grond van artikel 7:272 lid 1 BW blijft de huurovereenkomst van rechtswege van kracht tot de rechter op de beëindigingsvordering onherroepelijk heeft beslist. De wetgever heeft in deze bepaling geen uitzondering gemaakt voor de opzegging wegens verwezenlijking van een geldend bestemmingsplan.
Op het beginsel van artikel 7:272 lid 1 BW dat geen uitvoerbaar bij voorraad verklaring kan volgen zolang er nog niet onherroepelijk is beslist heeft de Hoge Raad een uitzondering toelaatbaar geacht indien een rechtsmiddel wordt aangewend met alleen, dan wel hoofdzakelijk als doel de huurbeëindiging uit te stellen (HR 8 januari 1982, NJ 1982, 445, Lenderink/Woningstichting). Ook is een uitvoerbaar bij voorraad verklaring gerechtvaardigd geacht bij een onevenredigheid van de wederzijdse belangen ( HR 8 januari 19982, NJ 1982, 445 en HR 3 mei 1996, NJ 1996,655,Van Peski/Nieuw Amsterdam).
5.26 [eiseres] heeft gesteld dat als zij niet vóór 15 maart 2013 begint met de werkzaamheden, zij ISV-3 gelden ten bedragen van € 2.000.000,00 misloopt. Uit de door haar als productie 21 overgelegde “Verlengingsbeschikking ten behoeve van subsidieverlening ISV-3” valt dit echter niet in de door [eiseres] gestelde absolute zin te concluderen.
Met betrekking tot de fysieke start van het project houdt die beschikking in, dat het project moet worden uitgevoerd in de periode 15 maart 2013 tot en met 31 december 2019 en als
aanvullende voorwaarde is gesteld dat “Wanneer de activiteiten rond sloop/bouwrijp maken niet op 15 maart 2013 zijn begonnen, bijvoorbeeld vanwege problemen met voorverkoop percentage, noodzakelijke planaanpassingen e.d. waardoor de woningbouw vertraagt en daardoor de fysieke werkzaamheden pas na 1-1-2014 zullen starten – kan concerndirecteur cluster Stadsontwikkeling per 15 maart 2013 besluiten om de ISV3 bijdrage alsnog in te trekken.” [eiseres] heeft verder geen omstandigheden gesteld en deze zijn evenmin anderszins gebleken waaruit volgt dat zij de subsidie daadwerkelijk misloopt.
5.27 De kantonrechter is van oordeel dat in een situatie als de onderhavige het bepaalde in artikel 7: 272 lid 1 BW niet aan een uitvoerbaar bij voorraad verklaring in de weg staat, aangezien het belang daarbij voor [eiseres] zoveel zwaarder weegt dan het belang van [gedaagde] bij voortzetting van haar huurovereenkomst en in verband daarmee de afwijzing van de uitvoerbaar bij voorraad verklaring.
5.28 Het inmiddels onherroepelijk geworden herstructureringsproject Jaffa-west in de deelgemeente Kralingen-Crooswijk betreft een omvangrijk project, waarvoor de plannen al jarenlang in ontwikkeling zijn; in 2007 is de ontwikkelingsvisie Jaffa-west tot standgekomen. Het project beoogt een algehele stedenbouwkundige vernieuwing van dit stadsdeel, met als doel de kwaliteit van het stadsdeel op hoger niveau te brengen door nieuwbouw en wijziging van de samenstelling van de bevolking.
Het project voorziet in de sloop van 348 woningen. Met betrekking tot fase 1 is er nog één huurder van de in totaal 107 huurders en met betrekking tot fase 1b, de fase die voorziet in de sloop van onder meer de woning van [gedaagde] gaat het thans nog om negen - naar de kantonrechter ambtshalve bekend is uit het aantal aan haar voorgelegde soortgelijke zaken, waarin eveneens vonnis is bepaald op 8 maart 2013- van de 140 huurders die niet hebben ingestemd met beëindiging van de huurovereenkomst. Het gaat derhalve nog om een beperkt aantal huurders die zich verzet tegen beëindiging van de huurovereenkomst.
Bij het niet kunnen doorgaan van het project zijn -naar door [eiseres] gesteld en door [gedaagde] niet betwist- de gevolgen niet alleen van financiële, maar ook van maatschappelijke aard, aangezien een leegstaande straat de leefbaarheid van de omgeving zeer nadelig beïnvloed. Ook is tussen partijen niet meer in geschil de principiële vraag of de voorgenomen sloop van de woningen terecht is en evenmin dat er andere passende woonruimte voorhanden is.
Tegenover deze belangen van financiële en maatschappelijke aard staat het belang van [gedaagde] om een nieuwe woning te krijgen die voldoet aan meer van haar wensen dan volgens het criterium van passendheid volgens haar zoekprofiel, terwijl zij erkent dat er andere passende woonruimte beschikbaar is en zij al gedurende langere tijd ook zelf in de gelegenheid is geweest om met haar woonpas met stadsvernieuwingsurgentie naar andere woonruimte te zoeken.
5.29 Weging van genoemde omstandigheden brengt de kantonrechter tot de slotsom dat er sprake is van een onevenredigheid in de belangen van partijen die een uitzondering op het beginsel dat het vonnis niet uitvoerbaar bij voorraad dient te worden verklaard rechtvaardigt.
5.30 De kantonrechter zal de proceskosten compenseren, in die zin dat elke partij de eigen kosten draagt, gelet op de al jaren bestaande rechtsverhouding tussen partijen als verhuurder en huurder en overigens de bijzondere omstandigheden van het onderhavige geval.
6. De beslissing
de kantonrechter:
- stelt vast dat de huurovereenkomst tussen partijen met betrekking tot de woning aan [adres] eindigt met ingang van 15 april 2013;
- veroordeelt [gedaagde] om deze woning uiterlijk op 15 april 2013 te ontruimen en te verlaten met alle zich daarin en/of daarop bevindende personen en/of zaken, voor zover deze laatste niet het eigendom van [eiseres] zijn, en onder afgifte van alle sleutels ter vrije en algehele beschikking van [eiseres] te stellen;
- compenseert de proceskosten in die zin dat elke partij de eigen kosten draagt;
- verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad en wijst af het méér of anders gevorderde;
Dit vonnis is gewezen door mr. K.J. Bezuijen en uitgesproken ter openbare terechtzitting.