Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
Team handel
zaaknummer: C/10/419632 / KG 13-197
vonnis in kort geding van 11 april 2013
in de zaak van
1. [EISER 1] en
2. [EISERES 2],
beiden wonende te Dordrecht,
eisers,
advocaat mr. J.A. Visser,
tegen
1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
C.W.N. B.V.,
gevestigd te Eindhoven,
2. [GEDAAGDE 2],
zonder bekende woonplaats binnen en buiten Nederland,
verblijvende te Krimpen aan den IJssel,
gedaagden,
advocaat mr. P.J. de Bruin.
Partijen worden hieronder aangeduid als [Eiser 1], [Eiseres 2], CWN en [Gedaagde 2].
1. Het procesverloop
De rechtbank heeft kennis genomen van de volgende processtukken:
- de dagvaardingen van 13 en 14 maart 2013, met producties,
- de mondelinge behandeling ter openbare zitting van 27 maart 2013,
- de pleitnota van [Eiser 1] en [Eiseres 2].
2. De feiten
2.1 Op 16 maart 2010 is een gedeelte van het aan [Eiser 1] in (mede-)eigendom toebehorende pand [adres] te Dordrecht (verder het gehuurde) verhuurd aan CWN.
De schriftelijke overeenkomst (productie 1 bij de dagvaarding) houdt in, voor zover thans van belang:
Huurovereenkomst zelfstandige woonruimte
Ondergetekende
De heer [Eiser 1] (…)
hierna te noemen “verhuurder” en
C.W.N. B.V. (…)
hierna te noemen “huurder”
zijn het volgende overeengekomen
1 Het gehuurde, bestemming
1.1 Verhuurder verhuurt aan huurder en huurder huurt van verhuurder de woonruimte, hierna ‘het gehuurde’ genoemd, plaatselijk bekend:
Een kale zelfstandige woonruimte, gelegen op de 2e etage, gelegen aan de [adres] [-] Dordrecht
1.2 Het gehuurde is uitsluitend bestemd om te worden gebruikt als woonruimte.
(…)
Extra clausule
- Huurder en verhuurder zijn overeengekomen dat: in afwijking van de algemene voorwaarden onderhuur is toegestaan
- Huurder is verantwoordelijk voor alle consequenties die het onderverhuren aan meerdere personen met zich mee kan brengen;
- De huurders dienen zich te doen inschrijven voor de onderhavige woonruimte bij de G.B.A.
- (…)
- Het gehuurde is maximaal voor bewoning van 4 personen
(…)
De overeenkomst is ondertekend door [Eiser 1] en [Gedaagde 2]. Bij de handtekening van [Eiser 1] is vermeld: ‘namens [X] beheer bv’ en bij die van [Gedaagde 2] ‘namens C.W.N. BV’
2.2 [Gedaagde 2] is directeur van CWN.
2.3 Bij brief aan [Eiser 1] van 10 mei 2011 (productie 2 bij dagvaarding) heeft de directeur Publieksdiensten namens het college van Burgemeester en Wethouders van de gemeente Dordrecht meegedeeld, voor zover van belang:
“(…) Volgens onze gegevens bent u, samen met uw echtgenote, eigenaar van het pand [adres]. Dit is een woning, maar er staan nu al twintig personen ingeschreven op dit adres.
Op 21 april 2011 meldde de heer Stortelder zich aan de balie. Ook hij verklaart op de [adres] te verblijven. De heer [Gedaagde 2] was ook bij de aangifte aanwezig. Hij heeft een schriftelijke verklaring afgegeven waarin hij als tekengemachtigde van het bedrijf C.W.N. BV verklaart dat de heer Stortelder zich mag inschrijven. (…)”
2.4 Bij brief van 7 juni 2011 ( productie 4 bij dagvaarding) heeft [Gedaagde 2] namens CWN – voor zover hier van belang – aan de Publieksdiensten van de gemeente Dordrecht meegedeeld:
[…]
Verhuurder heeft toestemming verleend middels een huurcontract aan huurder CWN Bv (…) om bewoners van het pand [adres] te Dordrecht in te schrijven bij de GBA. Zie bijlage 2, copie gedeelte huurcontract. Voorts heeft huurder CWN Bv schriftelijke toestemming verleend aan de hoofdbewoner van het pand, de heer [betrokkene 1] om nieuwe bewoners naar eigen inzicht op het pand in te schrijven (…)
In overleg met de heer [betrokkene 1] is gebleken dat vanaf juli 2011 enige malen onbekende bewoners zich hebben ingeschreven zonder toestemming van verhuurder, huurder en hoofdbewoner. […]”
Het als bijlage 2 bij deze brief gevoegde gedeelte van de huurovereenkomst (productie 5 bij dagvaarding) bevat een van de huurovereenkomst afwijkende pagina. Op die afwijkende pagina zijn van de bepalingen in de onder 2.1 vermelde extra clausule slechts opgenomen de bepalingen dat in afwijking van de algemene voorwaarden onderverhuur is toegestaan en de bepaling dat huurders/ onderhuurders zich dienen te doen inschrijven voor de onderhavige woonruimte bij de G.B.A.
2.5 Bij brief van 15 november 2011 heeft de gemeente Dordrecht aan [Eiser 1] en [Eiseres 2] een last onder dwangsom aangekondigd in verband met omzetting van het gehuurde van zelfstandige naar onzelfstandige woonruimte zonder vergunning. Nadat CWN, namens [Eiser 1] en [Eiseres 2] hun zienswijze aan de gemeente kenbaar had gemaakt, heeft de gemeente bij besluit van 15 mei 2012 de last onder dwangsom aan [Eiser 1] en [Eiseres 2] opgelegd. Tegen dat besluit is door CWN, namens [Eiser 1] en [Eiseres 2], een bezwaarschrift ingediend, welk bezwaar niet-ontvankelijk is verklaard. Tegen de inmiddels door de gemeente uitgevaardigde invorderingsbeschikking ad € 20.000 is door [Eiser 1] en [Eiseres 2] bezwaar en beroep ingesteld.
2.6 [Gedaagde 2] heeft voorts bij de Burgemeester en Wethouders van de gemeente Dordrecht een vergunning aangevraagd voor het omzetten van het gehuurde van zelfstandige in onzelfstandige woonruimte. Tegen de beslissing tot weigering van die vergunning van 25 juli 2012 is door hem achtereenvolgens bezwaar en beroep ingesteld.
2.7 De voormelde bestuursrechtelijke procedures ter zake de invorderingsbeschikking en de omzettingsvergunning lopen nog.
3. Het geschil
3.1 [Eiser 1] en [Eiseres 2] vorderen dat bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, CWN en [Gedaagde 2] elk afzonderlijk te bevelen om binnen 10 dagen na dit vonnis
a) de omzetting van de tweede en derde verdieping van het gehuurde van zelfstandige woonruimte in onzelfstandige woonruimte ongedaan te maken en te houden;
b) er voor zorg te dragen dat de tweede en derde verdieping van het gehuurde uitsluitend zal worden verhuurd aan en bewoond door personen die een duurzame gemeenschappelijke huishouding voeren;
c) er voor zorg te dragen dat het aantal personen als bedoeld sub b) maximaal 4 zal bedragen;
d) er voor zorg te dragen dat het aantal personen dat op het adres Steegoversl;oot 211 staat ingeschreven in de G.B.A. nooit meer is dan vier;
op straffe van dwangsommen en met veroordeling CWN en [Gedaagde 2] in de proceskosten.
3.2 CWN en [Gedaagde 2] voeren verweer.
3.3 Op de standpunten van partijen wordt voor zover nodig hieronder ingegaan.
4. De beoordeling
4.1. CWN en [Gedaagde 2] bestrijden het vorderingsrecht van [Eiser 1] en [Eiseres 2] en voeren daartoe aan dat zij geen partij bij de huurovereenkomst zijn, maar [X] Beheer B.V. Aangezien de huurovereenkomst uitdrukkelijk [Eiser 1] als zodanig vermeldt, is aannemelijk dat hij als de verhuurder en dus de contractuele wederpartij van CWN moet worden aangemerkt. De omstandigheid dat bij de ondertekening is vermeld dat [Eiser 1] namens [X] beheer B.V. heeft getekend, doet daaraan onvoldoende af nu deze vennootschap in de huurovereenkomst als betaaladres wordt genoemd. Niet in geschil is dat [Eiseres 2] geen verhuurder is, zodat haar geen vorderingsrechten uit hoofde van de huurovereenkomst toekomen. De vorderingen zijn echter niet alleen op de huurovereenkomst gebaseerd; jegens [Gedaagde 2] zijn zij gebaseerd op onrechtmatig handelen jegens [Eiser 1] en [Eiseres 2]. Het beroep van CWN en [Gedaagde 2] op niet-ontvankelijkheid van [Eiser 1] en [Eiseres 2] in hun vorderingen wordt derhalve verworpen.
4.2. Gelet op de door de gemeente in gang gezette handhavingsprocedure hebben [Eiser 1] en [Eiseres 2] voldoende spoedeisend belang bij hun vorderingen in dit kort geding.
4.3. CWN dient de huurovereenkomst na te komen. Partijen zijn het niet eens over de uitleg van de onderhuurbepalingen.
[Eiser 1] meent dat de term ‘zelfstandige woonruimte’ in combinatie met de extra bepaling dat niet meer dan vier personen het gehuurde mogen bewonen betekent dat de vier personen een gemeenschappelijke huishouding dienen te voeren. [Eiser 1] stelt dat is gesproken over een boekhouder die soms zijn gezin wil laten overkomen, zodat het [Eiser 1] duidelijk was dat het moest gaan om een gemeenschappelijke huishouding.
CWN voert aan dat zij van meet af aan duidelijk heeft gezegd dat het haar om kamerverhuur ging. Uit de ‘side letter’, die inhoudelijk gelijk is aan de extra clausule in de overeenkomst, blijkt dat onderhuur was toegestaan voor vier personen. Daarnaast konden nog personen zich laten inschrijven op dit adres, als ze er maar niet feitelijk woonden, steeds aldus CWN.
4.4. Wat partijen zijn overeengekomen kan niet enkel worden vastgesteld op grond van een (zuiver) taalkundige uitleg van de bewoordingen van de overeenkomst. Steeds komt het aan op de zin die partijen over en weer redelijkerwijs aan elkaar verklaringen en gedragingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten.
4.5. Beide partijen zijn het er over eens dat het gehuurde uit de tweede en de derde verdieping bestaat en dat CWN deze etages aan maximaal vier personen mag onderverhuren. Dat deze vier personen een duurzame gemeenschappelijke huishouding moeten voeren staat niet in de tekst van de extra bepalingen en dat volgt ook niet uit de term ‘zelfstandige woonruimte’. Het is CWN die zelfstandige woonruimte huurt en zij mag dit onderverhuren aan meerdere personen. CWN mocht uit de extra clausule (tweede gedachtenstreepje) begrijpen dat zij op haar beurt aan meerdere (maximaal vier) personen een kamer (dus onzelfstandige) woonruimte mag onderverhuren. Zelfs als [Eiser 1] het voorbeeld van de boekhouder die zijn gezin kon laten overkomen als voorbeeld heeft gebruikt (hetgeen [Gedaagde 2] heeft betwist), betekent dat nog niet dat de directeur van CWN daaruit heeft moeten begrijpen dat CWN slechts mag onderverhuren aan (maximaal) vier personen die een gemeenschappelijke huishouding voeren en niet aan vier individuele onderhuurders (zoals bijvoorbeeld studenten). Dat [Eiser 1] bij het aangaan van de huurovereenkomst heeft gezegd dat hij beslist geen kamerverhuur wenste, heeft CWN betwist en het is in tegenspraak met de schriftelijke overeenkomst. Te meer nu ter zitting is gebleken dat [Eiser 1] ervaring heeft met het verhuren van woonruimte mocht van hem verwacht worden dat hij zijn bedoelingen duidelijker in de schriftelijke overeenkomst had weergegeven.
CWN is dus gerechtigd om aan maximaal vier personen een kamer in het gehuurde te verhuren. Dit betekent dat de vorderingen onder a) en b) zullen worden afgewezen.
4.6. Anders dan CWN kennelijk meent, is het niet toegestaan dat meer dan vier personen zich inschrijven op het adres van het gehuurde. [Eiser 1] mag er op vertrouwen dat CWN er voor zorgt, dat er alleen personen op het adres van het gehuurde staan ingeschreven die er daadwerkelijk wonen. Dit volgt uit de omstandigheid dat de wet gemeentelijke basisadministratie persoonsgegevens beoogt de inschrijving bij de GBA te doen overeenstemmen met de feitelijke situatie en de extra clausule, tweede en derde gedachtenstreepje. CWN heeft daar tegenover geen feiten of omstandigheden gesteld die tot een ander oordeel zou moeten leiden.
4.7. CWN voert aan dat zij niet weet wie zich op het adres van het gehuurde inschrijft. Uit de inhoud van de brief van de gemeente van 10 mei 2011 (zie hiervoor onder 2.3), blijkt echter dat [Gedaagde 2] aanwezig was toen een persoon zich bij de gemeente wilde inschrijven op dit adres op een moment dat er al 20 personen stonden ingeschreven. Voorts wijkt het gedeelte van de huurovereenkomst, dat CWN bij haar brief van 7 juni 2011 aan de gemeente (zie hiervoor onder 2.4) heeft toegezonden als blijk van de toestemming van de verhuurder om bewoners op het adres te doen inschrijven, af van de getekende huurovereenkomst en ontbreekt daarin de bepaling dat het gehuurde voor maximaal 4 bewoners is. Een afdoende verklaring voor dit verschil, dat de indruk wekt dat het aantal bewoners in de huurovereenkomst niet is gelimiteerd, is niet door CWN gegeven zodat aannemelijk is dat sprake is van een vervalsing van de huurovereenkomst. Bovendien blijkt uit die brief dat CWN een derde, de zgn. hoofdbewoner, heeft gemachtigd om naar eigen inzicht bewoners op het adres in te schrijven en dat slechts “enige malen” onbekende bewoners zich zonder toestemming van haar of die hoofdbewoner zouden hebben laten inschrijven. Hieruit blijkt voldoende dat CWN actief meewerkt aan de inschrijving van meer dan vier personen op het adres van het gehuurde, hetgeen contractueel niet is toegestaan gelet op vorenstaande. Hoewel CWN jegens [Eiser 1] aansprakelijk is voor de gevolgen als de gemeente boetes oplegt, heeft [Eiser 1] belang bij haar vorderingen die gericht zijn op nakoming van de overeenkomst.
4.8. [Gedaagde 2] is geen partij bij de huurovereenkomst. Aan de vordering tegen hem leggen [Eiser 1] en [Eiseres 2] ten grondslag dat [Gedaagde 2] onrechtmatig jegens hen heeft gehandeld en stellen zij daartoe onder meer dat hij persoonlijk er voor heeft gezorgd dat er meerdere personen op het adres van het gehuurde werden ingeschreven en onder meer aldus willens en wetens hun belangen, die hij zich had dienen aan te trekken, heeft geschonden. Uit hetgeen hiervoor is overwogen volgt dat het hier primair om een (grove) schending van een contractuele verplichting van CWN gaat in plaats van een persoonlijk op [Gedaagde 2] rustende zorgverplichting jegens [Eiser 1] en [Eiseres 2], zoals zij stellen. Desalniettemin is aannemelijk dat [Gedaagde 2] onrechtmatig jegens hen heeft gehandeld. Uit zijn persoonlijke betrokkenheid bij de inschrijvingen in het GBA en de vervalsing van het door hem aan de gemeente toegezonden gedeelte van de huurovereenkomst blijkt dat hem ter zake van de grove tekortkoming van CWN persoonlijk een ernstig verwijt treft. [Gedaagde 2] is derhalve als bestuurder persoonlijk aansprakelijk voor de gevolgen van die toerekenbare tekortkoming van CWN en is uit dien hoofde persoonlijk gehouden om al datgene te doen wat van hem kan worden gevergd om die gevolgen ongedaan te maken. Dit geldt ook ten opzichte van [Eiseres 2], nu zij door dit alles als mede-eigenaar boetes opgelegd krijgt en derhalve recht op en belang bij de ongedaanmaking heeft.
4.9. Op grond van het vorenstaande zullen de vorderingen onder c) en d) worden toegewezen, onder matiging van de gevorderde dwangsom als na te melden.
4.10. CWN en [Gedaagde 2] zullen als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [Eiser 1] en [Eiseres 2] worden begroot op:
- dagvaardingen € 198,62
- griffierecht 274,00
- salaris advocaat 816,00
Totaal € 1.288,62
5. De beslissing
De voorzieningenrechter:
beveelt CWN en [Gedaagde 2] elk afzonderlijk – in die zin dat wanneer de ene gedaagde aan het vonnis voldoet, dan ander zal zijn gekweten – om binnen 10 dagen na de uitspraak van dit vonnis er voor zorg te dragen dat
1) de tweede en derde verdieping van het pand [adres] te Dordrecht, worden verhuurd aan maximaal vier personen,
2) het aantal personen dat op het onder 1) vermelde adres staat ingeschreven in de gemeentelijke basisadministratie nooit meer is dan vier,
bepaalt dat CWN en [Gedaagde 2] hoofdelijk – in die zin dat bij voldoening door de een de ander zal zijn gekweten - een dwangsom verbeuren van € 500,- voor iedere dag dat zij met de voldoening van dit vonnis of een deel daarvan in gebreke blijven, zulks tot een maximum van € 50.000,-;
veroordeelt CWN en [Gedaagde 2] in de proceskosten, aan de zijde van [Eiser 1] en [Eiseres 2] tot op heden begroot op € 1.288,62,
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.C. Halk en uitgesproken ter openbare terechtzitting van donderdag 11 april 2013.
2515/350