Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
vonnis van de kantonrechter, zittinghoudende te Rotterdam
in de zaak van
[eiser],
wonende te: [woonplaats],
eiser,
gemachtigde: mr. E. Kars,
tegen
[gedaagde],
wonende te: [woonplaats],
gedaagde,
gemachtigde: mr. J.S. Pols.
Partijen worden hierna aangeduid als “[eiser]” en “[gedaagde]”.
1. Het verloop van het proces
1.1 Het verloop van de procedure volgt uit de volgende processtukken, waarvan de kantonrechter heeft kennisgenomen:
• het exploot van dagvaarding van 8 augustus 2012, met producties;
• de conclusie van antwoord, tevens eis in reconventie;
• de conclusie van antwoord in reconventie;
• het tussenvonnis van 18 oktober 2012 waarin de kantonrechter een comparitie van partijen heeft gelast;
• het proces-verbaal van de op 20 december 2012 gehouden comparitie van partijen.
1.2 De uitspraak van dit vonnis is door de kantonrechter bepaald op heden.
2. De vaststaande feiten
De kantonrechter ontleent aan de processtukken en aan hetgeen tijdens de comparitie van partijen is verhandeld de hierna opgesomde feiten. Deze worden als vaststaand beschouwd omdat zij door één van de partijen zijn gesteld en door de andere partij zijn erkend dan wel niet of onvoldoende bestreden.
2.1 Op 13 januari 2012 is tussen partijen een huurovereenkomst tot stand gekomen, waarbij [gedaagde] de gestoffeerde woning gelegen aan [adres] te [woonplaats] (hierna: “het gehuurde”) huurt van [eiser].
2.2 De huurovereenkomst is aangegaan voor de duur van één jaar.
2.3 De maandelijkse huurprijs bedraagt € 1.400,00, inclusief gebruik van roerende zaken.
2.4 Op enig moment heeft [eiser] contact opgenomen met de politie omdat hij in de eerste week nadat [gedaagde] de woning opgeleverd had gekregen geen licht zag branden en ook geen activiteit zag bij het appartement en omdat enige tijd later de ramen voor de woning waren voorzien van jaloezieën die waren geblindeerd en gesloten.
2.5 Op 2 mei 2012 is de politie in het bijzijn van Stedin binnengeweest in de woning van [gedaagde].
2.6 Bij schrijven van 31 mei 2012 heeft de gemachtigde van [gedaagde] de buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst ingeroepen c.q. de huurovereenkomst opgezegd per 1 juni 2012.
2.7 Bij schrijven van 7 juni 2012 heeft de gemachtigde van [eiser] aan [gedaagde] laten weten dat [eiser] niet instemt niet beëindiging van de huurovereenkomst.
2.8 [gedaagde] heef de woning per 1 juni 2012 verlaten.
2.9 Op de huurovereenkomst zijn de algemene bepalingen huurovereenkomst woonruimte (hierna: “algemene bepalingen”) van toepassing.
3. De vordering
3.1 [eiser] heeft bij dagvaarding gevorderd bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, [gedaagde] te veroordelen aan hem te betalen € 4.200,00 aan achterstallige huur, te vermeerderen met de overeengekomen rente van 1% per maand vanaf 31 augustus 2012 tot aan de dag der algehele voldoening, € 714,00 aan buitengerechtelijke kosten en € 147,00 aan verschenen rente. Voorts vordert [eiser] [gedaagde] te veroordelen om tot einde van de huurovereenkomst d.d. 13 januari 2013 de maandelijks verschuldigde huur ad € 1.400,00 per maand te voldoen, te vermeerderen met de overeengekomen rente van 1% per maand bij niet tijdige betaling. Verder vordert [eiser] de door [gedaagde] veroorzaakte schade in het gehuurde van [gedaagde], welke schade dient te worden opgemaakt bij staat en vereffend naar de wet. [eiser] vordert dit alles met veroordeling van [gedaagde] in de kosten van het geding.
3.2 Aan zijn vordering legt [eiser] ten grondslag dat [gedaagde] de huur vanaf juni 2012 onbetaald heeft gelaten. Voorts heeft [gedaagde] in strijd met de huurovereenkomst veranderingen in de woning aangebracht en daardoor schade veroorzaakt. [eiser] schat de schade om en nabij op € 10.000,00. Nu de schade niet exact is vast te stellen, zal deze vastgesteld dienen te worden in een schadestaat procedure.
4. Het verweer
4.1 [gedaagde] heeft de vordering van [eiser] betwist. [gedaagde] heeft onder meer aangevoerd dat hij de overeenkomst buitengerechtelijk heeft ontbonden c.q. opgezegd, hetgeen hem toegestaan is, wegens de handelwijze van [eiser] en de daarmee gepaard gaande aantasting van het huurgenot. [eiser] heeft een politie-inval georganiseerd op basis van een vage roddel en heeft hierdoor niet gehandeld zoals het een goed verhuurder betaamt. De woning van [gedaagde] is voor het oog van alle omwonenden binnengevallen terwijl er niets onrechtmatigs is aangetroffen. [gedaagde] was op dat moment niet aanwezig in de woning. Door deze valse melding van [eiser] is het huurgenot van [gedaagde] ernstig aangetast. [gedaagde] voelde zich na de inval ongewenst en bekeken, waardoor hij niet langer in de woning wilde verblijven. Kort daarna is [gedaagde] verhuisd en heeft hij de huurovereenkomst buitengerechtelijk ontbonden. De woning is per 1 juni 2012 aan [eiser] ter beschikking gesteld.
4.2 In reconventie vordert [gedaagde] een bedrag van € 2.900,00. Dit bedrag bestaat uit niet door [eiser] gerestitueerde borg ad € 1.400,00 en schadevergoeding ad € 1.500,00. [gedaagde] vordert schadevergoeding in verband met de verhuiskosten en de kosten voor verbetering van de woning.
4.3 Hetgeen [gedaagde] verder heeft aangevoerd zal, voorzover dit relevant is voor de uitkomst van de procedure, onder de beoordeling van het geschil worden behandeld.
5. De beoordeling van de vordering
In conventie
5.1 Partijen zijn in de kern verdeeld over de vraag of [gedaagde] de huurovereenkomst buitengerechtelijk kon ontbinden dan wel opzeggen. Of de huurovereenkomst na 31 mei 2013 heeft voortgeduurd tot 13 januari 2013 dient te worden beantwoord aan de hand van de vraag of [gedaagde] bij brief van 31 mei 2012 de huurovereenkomst kon ontbinden dan wel opzeggen.
5.2 Uit artikel 3.1 van de huurovereenkomst blijkt dat de huurovereenkomst niet tussentijds kon worden opgezegd. Voor zover [gedaagde] zich daarom beroept op eenzijdige opzegging van de huurovereenkomst door middel van de brief van 31 mei 2012 en de oplevering van de woning aan [eiser] op 1 juni 2012, wordt overwogen dat deze opzegging, gelet op het feit dat de huurovereenkomst geen tussentijdse opzegmogelijkheid bevat, geen effect heeft gehad.
5.3 [gedaagde] heeft zich voorts op het standpunt gesteld dat de huurovereenkomst, eveneens bij brief van 31 mei 2012, buitengerechtelijk is ontbonden en dat hij daarom geen huur verschuldigd is vanaf juni 2012 tot aan het einde van de huurovereenkomst (12 januari 2013). De vraag is nu of [gedaagde] de huurovereenkomst buitengerechtelijk mocht ontbinden.
5.4 Het staat partijen vrij om de huurovereenkomst te ontbinden op de voet van artikel 6:267 BW indien sprake is van een gebrek of een aan de huurder toe te rekenen omstandigheid waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder mocht verwachten bij het aangaan van de huurovereenkomst. Daarvan is ook sprake als weliswaar nog enig genot mogelijk is, maar dat genot – door de beperking daarin ten gevolge van het gebrek – een wezenlijk ander genot is dan de huurder mocht verwachten.
5.5 Volgens [gedaagde] heeft [eiser] de politie ingeschakeld en een bezoek door de politie en Stedin aan de woning georganiseerd, hetgeen ertoe geleid heeft dat er sprake is van een dermate ernstige situatie die het genot dat hij mocht verwachten geheel onmogelijk maakte. [gedaagde] voert daartoe aan dat hij zich door het bezoek van de politie ongewenst en bekeken voelt in de flat, hetgeen een grote psychische weerslag heeft gehad op de geestelijke en fysieke gezondheid van [gedaagde], dusdanig dat hij niet langer in de woning wilde verblijven. Voorts heeft [gedaagde] aangevoerd dat hij de woning van [eiser] heeft gehuurd om tot rust te komen na een emotionele breuk en dat hij gelet op de aanzienlijke huursom die hij betaalt op zijn minst een rustig huurgenot mocht verwachten.
5.6 Beoordeeld dient nu te worden of met het benaderen van de politie door [eiser] – waarna de politie aan de deur is geweest bij [gedaagde] – sprake was van een aan de huurder toe te rekenen omstandigheid waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder mocht verwachten bij het aangaan van de huurovereenkomst en of [gedaagde] op grond daarvan de huurovereenkomst buitengerechtelijk kon ontbinden.
5.7 [eiser] heeft tijdens de comparitie van partijen verklaard dat hij argwaan kreeg omdat hij geen activiteit in de woning zag en omdat de ramen van het appartement geblindeerd waren, waarna hij contact heeft opgenomen met de wijkagent. Daargelaten of [eiser] van de gemeente Rotterdam een brief heeft ontvangen waarin gemeld wordt dat hij bij argwaan aan de bel moet trekken, acht de kantonrechter het niet opmerken van activiteiten in de woning en het blinderen van ramen geen aanleiding voor het contacteren van de wijkagent, zonder enig contact te hebben gehad met [gedaagde] daaromtrent, te meer daar niet is gesteld of gebleken dat er concrete aanwijzingen waren dat [gedaagde] ongewenste activiteiten in de woning ontplooide. [eiser] heeft verklaard dat hij geprobeerd heeft om [gedaagde] telefonisch te bereiken, maar dat [gedaagde] niet bereikbaar was op zijn mobiel. Echter, tijdens de comparitie van partijen is naar voren gekomen dat [gedaagde] wel bereikbaar was per e-mail en dat [eiser] ook via dit medium contact heeft gehad met [gedaagde], zodat [eiser] [gedaagde] ook per email had kunnen vragen waarom de ramen geblindeerd waren dan wel waarom er geen activiteit in de woning geconstateerd werd. Overigens had [eiser], bij argwaan dat er iets niet in de haak zat, zelf aan kunnen bellen bij [gedaagde] om te controleren of alles in orde was of een brief in de bus van [gedaagde] kunnen doen nu [eiser] regelmatig langs de woning reed, hetgeen hij niet heeft gedaan. Het ontstaan van argwaan bij [eiser] en het inschakelen van de politie acht de kantonrechter dan ook voorbarig.
5.8 Vooropgesteld wordt dat van een zoals door [gedaagde] omschreven “inval” niet gesproken kan worden. [eiser] heeft gesteld dat hij met Stedin en de politie aan de deur is geweest en heeft aangebeld, waarna de deur is opengedaan door klussers, hetgeen [gedaagde] niet gemotiveerd heeft weersproken. [gedaagde] heeft aangevoerd dat hij zich na het bezoek van de politie en Stedin ongewenst en bekeken voelde in de flat, hetgeen een grote psychische weerslag heeft gehad op de geestelijke en fysieke gezondheid van [gedaagde], dusdanig dat hij niet langer in de woning wilde verblijven. [eiser] heeft gesteld dat de buren nergens last van hebben gehad en waarschijnlijk ook niets gemerkt hebben daar de woning in een afgesloten hal ligt, welke alleen tot de woning toegang geeft. Dit heeft [gedaagde] tijdens de comparitie van partijen niet gemotiveerd weersproken, zodat aangenomen wordt dat de bewoners in de flat naar alle waarschijnlijkheid niets gemerkt hebben van het bezoek van de politie en Stedin. Hier komt bij dat, hoewel [gedaagde] heeft aangevoerd dat hij zich ongewenst en bekeken voelt, hij op geen enkele wijze heeft onderbouwd op welke wijze of naar aanleiding van welk gedrag van buren hij zich zo voelt.
5.9 Gelet op het voorgaande is de kantonrechter van oordeel dat niet gesproken kan worden van een dusdanige omstandigheid die aan [eiser] is toe te rekenen waardoor aan [gedaagde] niet het genot kan worden verschaft die hij bij het aangaan van de huurovereenkomst mocht verwachten, hoe kwalijk het ook heeft mogen zijn dat [eiser], zonder enig contact met [gedaagde] hierover, onvoldoende gefundeerde zorgen over wat er zich in het gehuurde afspeelde met de politie heeft gedeeld. Op deze grondslag kon [gedaagde] dan ook niet overgaan tot de buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst.
5.10 Het vorenstaande betekent dat [gedaagde] de huurovereenkomst niet bij brief van
31 mei 2012 buitengerechtelijk kon ontbinden. Zodoende is de huurovereenkomst na die datum blijven voortduren tot 13 januari 2013 en is [gedaagde] op grond daarvan ook maandelijks de huur ad € 1.400,00 per maand verschuldigd gebleven aan [eiser] tot aan het einde van de huurovereenkomst, zijnde 12 januari 2013.
5.11 De overeengekomen rente ad 1% per maand, ten aanzien waarvan [gedaagde] geen afzonderlijk gemotiveerd verweer heeft gevoerd, is toewijsbaar.
5.12 Voor wat betreft de schadevergoeding wegens veranderingen die [gedaagde] in de woning heeft aangebracht wordt als volgt overwogen. Gelet op de stellingen van parijen kan worden vastgesteld dat [gedaagde] werkzaamheden in de woning heeft verricht, waaronder het (laten) verrichten van stucwerk. Dat dit met toestemming van [eiser] is gebeurd is onvoldoende gesteld dan wel gebleken. Door de muren te (laten) stuken heeft [gedaagde] dus in strijd met artikel 3 van de algemene bepalingen gehandeld. [gedaagde] heeft aangevoerd dat hij genoodzaakt was verbeteringen aan te brengen in de woning en dat de vitrage zo oud en vuil was dat hij deze heeft verwijderd. Gelet op de inhoud van het huurcontract waren de muren van de woning gestuukt en moest [gedaagde] een bedrag van € 200,00 betalen voor gebruik van onder meer de vitrage. In artikel 2.1 van de algemene bepalingen staat verder dat de woning bij aanvang van de huurovereenkomst in goede staat en zonder gebreken wordt opgeleverd. Dat de woning niet in goede staat is opgeleverd dan wel dat er goederen aanwezig waren die dermate oud en vuil waren dat deze niet meer gebruikt konden worden blijkt dus nergens uit. Van gegronde redenen om eigenhandig veranderingen aan te brengen in de woning is dan ook niets gebleken. [eiser] heeft gesteld dat [gedaagde] hierdoor schade heeft veroorzaakt in de woning en dat de woning opnieuw gestucd dient te worden, de vloerbedekking vervangen moet worden omdat deze is beschadigd, de gordijnrails verwijderd zijn en de vitrage weggenomen is. [gedaagde] heeft namelijk niet gemotiveerd weersproken dat hij de vloerbedekking heeft beschadigd tijdens en stuken en voorts zelfs erkend dat hij de vitrage heeft verwijderd. Teneinde de schade in de woning vast te stellen zal de kantonrechter de schadestaat procedure toe wijzen.
5.13 Onvoldoende is gebleken dat de werkzaamheden die door (de gemachtigde van) [eiser] zijn verricht, meer hebben omvat dan het versturen van een enkele (eventueel herhaalde) sommatie of het enkel doen van een niet aanvaard schikkingsvoorstel, het inwinnen van eenvoudige inlichtingen of het op gebruikelijke wijze samenstellen van het dossier. De daarop betrekking hebbende kosten moeten, nu een procedure is gevolgd, worden aangemerkt als betrekking hebbende op verrichtingen waarvoor de in artikel 237 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering bedoelde kosten een vergoeding plegen in te sluiten. De vordering tot vergoeding van buitengerechtelijke kosten moet daarom worden afgewezen.
5.14 [gedaagde] wordt, als de in het ongelijk gestelde partij, veroordeeld in de kosten van het geding.
In reconventie
5.15 In reconventie maakt [gedaagde] aanspraak op terugbetaling van de borg ad € 1.400,00 en vergoeding van gemaakte kosten ad € 1.500,00.
5.16 Ten aanzien van de borg wordt overwogen dat in artikel 10.3 van de huurovereenkomst staat dat [gedaagde] de borg terugbetaald krijgt nadat het gehuurde is ontruimd en in behoorlijke staat is opgeleverd. [eiser] heeft echter gesteld dat [gedaagde] nog steeds de moedersleutels van de woning in bezit heeft. Dit heeft [gedaagde] niet weersproken. Hieruit concludeert de kantonrechter dat [gedaagde] nog steeds toegang heeft tot de woning en dat hij de woning dus niet volledig weer aan [eiser] ter beschikking heeft gesteld. Zodoende kan [gedaagde] thans geen aanspraak maken op restitutie van de borg.
5.17 Ten aanzien van de gevorderde vergoeding voor verhuiskosten en kosten voor verbetering van de woning wordt als volgt overwogen. In conventie is reeds geoordeeld dat [gedaagde] onvoldoende grond had om over te gaan tot buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst. Hiermee komt ook de noodzaak tot verhuizen te vervallen, zodat [gedaagde] de kosten die daarmee gepaard zijn gegaan niet op [eiser] kan verhalen. Met betrekking tot de kosten voor verbetering van de woning heeft [gedaagde] onvoldoende gespecificeerd welke kosten hij waarvoor heeft moeten maken. Voorts heeft [gedaagde] de noodzakelijkheid van de al dan niet door hem gedane verbeteringen op geen enkele wijze onderbouwd. Dit onderdeel van de vordering zal daarom eveneens worden afgewezen.
5.18 [gedaagde] wordt, als de in het ongelijk gestelde partij, veroordeeld in de kosten van het geding.
6. De beslissing
De kantonrechter:
In conventie
veroordeelt [gedaagde] om aan [eiser] tegen kwijting te betalen € 4.200,00 aan achterstallige huur berekend tot en met de maand augustus 2012, vermeerderd met de overeengekomen rente ad 1% per maand vanaf 31 augustus 2012 tot de dag van algehele voldoening;
veroordeelt [gedaagde] om aan [eiser] te betalen € 1.400.00 per maand, met ingang van de maand september 2012 tot 13 januari 2013, bij niet tijdige betaling te vermeerderen met de overeengekomen rente ad 1% per maand;
veroordeelt [gedaagde] tot betaling van schadevergoeding als bedoeld in ro 5.12 aan [eiser], op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet;
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [eiser] vastgesteld op € 297,64 aan verschotten en € 400,00 aan salaris voor de gemachtigde;
In reconventie
wijst de vordering af;
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [eiser] vastgesteld op € 200,00 aan salaris voor de gemachtigde;
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad en wijst af het méér of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. V.M. de Winkel en uitgesproken ter openbare terechtzitting.