Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
Sector kanton
Locatie Rotterdam
vonnis van de kantonrechter
in de zaak van
[eiseres],
gevestigd te [plaats],
eiseres,
gemachtigde: mr. T.A. Vermeulen,
tegen
[gedaagde],
wonende te [plaats],
gedaagde,
gemachtigde: mr. J.B. van Rij.
Partijen worden hierna aangeduid als “[eiseres]” en “[gedaagde]”.
1. Het verloop van het proces
1.1 Het verloop van de procedure volgt uit de volgende processtukken, waarvan de kantonrechter heeft kennis genomen:
• het exploot van dagvaarding van 27 augustus 2012, met producties;
• de conclusie van antwoord;
• het tussenvonnis van 6 november 2012;
• het proces-verbaal van de ingevolge het tussenvonnis voornoemd gehouden comparitie van partijen van 5 december 2012.
1.2 De uitspraak van het vonnis is door de kantonrechter bepaald op heden.
2. De vaststaande feiten
Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend, dan wel niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken, staat tussen partijen het volgende vast.
2.1 Tussen partijen is een huurovereenkomst gesloten op 8 april 2008 met betrekking tot de woning aan het [adres] in [plaats].
2.2 In artikel 8.11 van de Algemene huurvoorwaarden voor zelfstandige woonruimte van [eiseres] (hierna: algemene huurvoorwaarden) is bepaald:
(…)
Het is huurder niet toegestaan op / in het gehuurde hennep te kweken, dan wel andere activiteiten te verrichten die op grond van de Opiumwet strafbaar zijn gesteld. Zonder nadere aankondiging wordt in dat geval een procedure gestart waarin ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning wordt gevorderd.(…)
2.3 Op of omstreeks 25 juli 2012 zijn door de politie Rotterdam-Rijnmond in de tuin van de woning van [gedaagde] hennepplanten aangetroffen waaronder één moederplant.
3. De stellingen van partijen
3.1 [eiseres] heeft bij dagvaarding gevorderd bij vonnis voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
de huurovereenkomst met betrekking tot de woning aan de [adres] te ontbinden en [gedaagde] te veroordelen om de woning binnen zeven dagen na de betekening van het ten deze te wijzen vonnis met al het zijne en de zijnen te ontruimen en ontruimd te houden en, onder afgifte van de sleutels, ter vrije en algehele beschikking van [eiseres] te stellen, met veroordeling van [gedaagde] in de kosten van de procedure.
3.2 Aan haar vordering legt [eiseres] - samengevat weergegeven - ten grondslag dat [gedaagde] in strijd met het bepaalde in artikel 8.11 van de algemene huurvoorwaarden hennepplanten in de tuin van het gehuurde heeft gekweekt. Het gaat om 21 hennepplanten waarvan één moederplant. [gedaagde] gedraagt zich niet als goed huurder in de zin van artikel 7:213 BW. [eiseres] is dan ook gerechtigd de ontbinding van de huurovereenkomst te vorderen.
3.3 [gedaagde] heeft geconcludeerd tot afwijzing van de vordering en heeft daartoe - eveneens samengevat weergegeven - het volgende aangevoerd. [gedaagde] moet bij gebrek aan wetenschap ontkennen dat hij de algemene voorwaarden heeft ontvangen van [eiseres]. Echter, zelfs in het geval de algemene voorwaarden wel van toepassing zijn, meent [gedaagde] dat artikel 8.11 niet van toepassing is in het onderhavige geval. De hennep in de tuin is voor eigen gebruik en was vanaf het begin van de huurverhouding bij [eiseres] bekend. Vertegenwoordigers van [eiseres] hebben het altijd (stilzwijgend) toegestaan. Voorts ging het niet om 21 hennepplanten maar om 17 hennepplanten waarvan 1 moederplant en 16 stekjes. Van deze stekjes blijven er na enige tijd slechts twee over die doorgroeien. [gedaagde] heeft belang bij het behoud van het gehuurde gezien zijn deplorabele gezondheidstoestand en de zorg voor zijn honden en hoogbejaarde moeder.
3.4 Hetgeen partijen verder nog hebben aangevoerd wordt hierna, voor zover relevant voor de beoordeling, besproken.
4. De beoordeling van de vordering
4.1 Op grond van artikel 8.11 van de onbetwist overeengekomen algemene huurvoorwaarden is het [gedaagde] niet toegestaan in het gehuurde hennep te kweken, dan wel andere activiteiten te verrichten die op grond van de Opiumwet strafbaar zijn gesteld. In de huurovereenkomst is opgenomen dat onder “het gehuurde” moet worden verstaan “de woning inclusief onroerende aanhorigheden en inclusief het medegebruik van de om het complex eventueel gelegen groenstroken, en tuinen die als onroerende aanhorigheid zijn te beschouwen en het medegebruik van eventueel gemeenschappelijke ruimten.” Nu de tuin daarmee deel uitmaakt van het gehuurde heeft [gedaagde] met de aanwezigheid van een of meer hennepplanten in strijd gehandeld met de tussen partijen bestaande overeenkomst. Partijen twisten over het aantal aanwezige planten. Zulks is echter niet relevant nu de aanwezigheid van één plant reeds in strijd is met voornoemde bepaling. Voldoende is komen vast te staan dat [gedaagde] tekort is geschoten in de correcte nakoming van de huurovereenkomst.
4.2 In beginsel geeft iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van zijn of haar verbintenissen de wederpartij de bevoegdheid de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt.
4.3 Naar het oordeel van de kantonrechter rechtvaardigt de tekortkoming de ontbinding van de huurovereenkomst in het onderhavige geval niet. [gedaagde] heeft met de aanwezigheid van hennepplanten in de tuin weliswaar in strijd gehandeld met hetgeen partijen in het kader van de huurovereenkomst zijn overeengekomen, maar hij heeft onweersproken gesteld dat de aanwezige planten slechts dienden voor eigen gebruik. Dat op enig moment sprake is geweest van het bedrijfsmatig kweken van hennep is gesteld noch gebleken. De kantonrechter erkent het belang van [eiseres] van het voeren van een herkenbaar en consequent beleid ten aanzien van hennep, maar dit ziet naar het oordeel van de kantonrechter in de kern op het voorkomen van (potentiële) overlast en veiligheidsrisico’s voor (omwonende) huurders en de staat van de woning. Van deze (potentiële) risico’s is in het onderhavige geval echter niet gebleken. De hennepplanten zijn enkel in de tuin aangetroffen en niet in een van de binnenruimten van het gehuurde. [gedaagde] heeft ook geen gebruik gemaakt van groeiversnellende hulpmiddelen, zoals kunstmatige lichtvoorzieningen en dergelijke, zodat de normaliter met de kweek van hennep samenhangende problemen en risico’s van brand, (stank-) overlast voor omwonenden en verloedering van de buurt, waarvan evenmin is gebleken, verwaarloosbaar klein moeten worden geacht. Hier staat tegenover het door [gedaagde] gestelde belang om in het gehuurde, waar hij al enige tijd woonachtig is zonder overlast dan wel betalingsachterstanden te veroorzaken, te kunnen blijven wonen.
4.4 Of [eiseres] de hennepplanten in de tuin heeft gedoogd kan in het midden worden gelaten nu reeds op grond van het voorgaande dient te worden geconcludeerd dat een ontbinding van de huurovereenkomst niet gerechtvaardigd is. De vordering van [eiseres] zal derhalve worden afgewezen.
4.5 [eiseres] wordt, als de in het ongelijk gestelde partij, veroordeeld in de kosten van de procedure.
5. De beslissing
De kantonrechter:
wijst af de vordering van [eiseres];
veroordeelt [eiseres] in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [gedaagde] vastgesteld op € 200,00 aan salaris voor de gemachtigde;
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad voor zover het de kostenveroordeling betreft.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.J. Japenga en uitgesproken ter openbare terechtzitting.